おはようございます、Manachanです。カナダ出張もいよいよ最終日。今日のお昼過ぎのフライトで当地カルガリーを後にして、バンクーバー経由で日本に戻ります。
３日間にわたるカナダ・アルバータ州での不動産視察。天候にも恵まれて、大変有意義な時間を過ごしました。カナダ不動産市場の安定感と、いま同国の不動産市場に参入するメリットもよく理解できました。
詳しくは、2月14日(土)に、東京・新宿で開催する「資源国カナダ不動産投資セミナー」でお伝えいたします。是非来てくださいね～。
今回の視察で出会ったカナダ人不動産投資仲間から、超クリエイティブな投資手法があることを学びました。
築古の木造４戸アパートを、まるごと、100㎞離れた場所に移設して、市場平均の倍の賃貸利回りをGET！！
「引っ越し」とは普通、人間が住居から別の住居に移動することを指しますが、「住居そのものが移動」することもあるのか！！びっくり仰天な物語は、2013年の春、カルガリー市内で取り壊される寸前の築古アパートを、同市在住の不動産投資家A氏が無料で譲り受けたことから始まりました。
カナダ全土をカバーする不動産投資家コミュニティREINのメンバーでもあるA氏は、それ以前から、カルガリーから北へ約100㎞離れた、人口1500人の小都市ボウデン(Bowden)に、カルガリーからアパートを移設した前例があることを知っており、「同じことを、自分でもやってみよう！」と思い立ちました。
カルガリーで、4戸の築古アパートを取り壊す費用は次の通りだそうです。
上物の撤去費用 1万カナダドル
地中埋設物の撤去費用 1万カナダドル
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計 ２万カナダドル(約200万円)
日本で4戸の木造アパートを撤去する費用と、そう変わりませんね(但し、カナダの住宅は床面積が広く、一戸あたり100㎡を超えることが多いので、よくよく考えれば日本より割安)。物件オーナーはもともと、2万カナダドル払って更地にするつもりでしたが、話を聞きつけたA氏が「建物をタダで譲って欲しい」と交渉。オーナーにとっては、2万ドルかかるはずの費用が地中部分1万ドルだけで済むわけなので、もちろん、断る理由はありませんね。
カナダには、住居を移動する専門業者が存在します。移動方法はこんな感じだそうです。
・建物をジャッキで持ち上げて、タイヤをつける。
・特別な許可を得て、裏道だけを走って、目的地までドライブで移動
(途中、電線などにひっかかる場合は、電線を一時的に持ち上げてもらって通過)
A氏は、ボウデンに安価な土地を購入し、地中を掘りコンクリートを流し込んで、2013年7月、ついに「住居の移動」を決行！
カルガリーから約100㎞移動してきたアパートは、ボウデンの地に無事到着。新しい土地で賃貸用アパートとして生まれ変わりました。それから外装、内装を徹底的にレノベ―ションして、築年数を感じさせないアパートとして、４戸ともすぐに入居がついたそうです。
アパート全景(前から)
アパート全景(後から)
はめ込み式キーボックスなど、発想が斬新
なぜ、アパートを移設する意味があるのかというと、「新しくアパートを建てるよりも、圧倒的に安いコストで済むから」…今回の移設プロジェクトの場合
土地購入費用 ５万カナダドル
移設費用 ５万カナダドル
掘削・基礎工事 ５万カナダドル
レノベ費用 ２３万カナダドル
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合計 ３８万カナダドル(約３８００万円)
もし、同じ規模のアパートを新築する場合は、８０万カナダドル前後かかるので、約半額で済んだことになります。一方、賃貸収入ですが、
４戸とも満室 収入 ４４００カナダドル/月
⇒ ５２８００カナダドル/年（５２８万円）
表面利回りベースで、１４％/年
普通の賃貸経営では、６～７％の表面利回りしか取れないマーケットで破竹の１４％GET！！私も一瞬、日本で同じことやってみたいなと思いましたが、道路が狭い日本では無理でしょうね。あと建築確認の問題もあるし…
なお、小さなボウデンの街には、電車を改装したおしゃれなカフェがありました。店員のお姉さんも美人だし、今年５～６月あたり、もしカナダ不動産視察ツアーやるなら、必ずここに立ち寄ろうと思います。
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