こんばんは、Manachanです。いま、当地ラスベガスは1月13日の午後8時ですが、日本は14日の午後1時ですね。北米出張日記第二弾は、ここラスベガスよりお届けします。
今日はとても大きな収穫がありました。ラスベガスで一番成功した不動産企業の経営者、全米を代表する不動産ビジネスマンでもあるフィリップ・ジアード(Philippe Ziade)氏に、一日中みっちり時間をとっていただき、彼の不動産哲学と、ラスベガス各地で信じ難いパフォーマンスを上げている投資プロジェクトを見学させていただきました。
不動産の世界で、私の尊敬する人物に、じかに会えた時の感動を、言葉では言い表すのは難しいです。これまでずっと会いたかったですから…
フィリップの凄さを物語るエピソードは、いろいろありますが、一番印象に残っているのは…2013年中盤～2014年中盤にかけて、私の投資仲間がラスベガスで、フィリップと組んで行った不動産共同投資プロジェクトの素晴らしいパフォーマンス。
この投資プロジェクトは「フリップ」(Flip)といって、物件を競売や任売、金融機関ルートで市場価格より安く仕入れて、素早く改装して市場価格で売却して利益を出す手法。どちらかといえば不況でマーケットが弱い時に向いています。
その理屈は簡単ですが、時間との戦いになるため工程管理の難易度が高く、「１年間で３回転」させる目論見があっても、それを実現できる業者は稀です。でもフィリップは言葉通り「１年間で３回転」させて、１年で約20％のNET利回りを実現し、半額の約10％を投資家に返してみせたのです
・1か月目に1軒目を20万8千ドルで取得、改装して7か月目に28万ドルで売却成功
・5か月目に2軒目を20万5千ドルで取得、改装して8か月目に25万ドルで売却成功
・6か月目に3軒目を19万ドルで取得、改装して11か月目に25万ドルで売却成功
私はほぼ同時期にカリフォルニアで似たような不動産共同投資やってましたので、他の業者と比較してフィリップの実力がいかに抜きんでているかか、よく分かります。
彼のすごいところは、不動産マーケットが下落局面にある時、横ばいの時、上昇局面にある時、すべての局面で利益を出す方法論を確立していることです。
１）下落局面では⇒フリップ＆土地仕入れ
金融機関などから、市場価格より大幅に安く物件を仕入れて、素早く改装して市場価格で売り出す。市場価値がどんどん下がる局面なので、徹底した工程管理で現金化までの期間を短くするのが、利益を出すポイント。
同時に、不動産マーケットは数年後には必ず回復するはずなので、その際に大幅に値上がりそうな土地(高級住宅地等)を格安で仕入れておく。
２）横ばい局面では⇒レノベでバリューアップ
この局面では、時間が経過しても不動産価格がほぼ変わらないので、メンテの状態が悪い物件を市場価格より安く仕入れて、レノベ―ションして価値を高めて、市場価格より高く売却するのが一番効率が良い。
３）上昇局面では⇒戦略的な開発
この局面こそ、投資家にとって一番リスクが高くて注意すべきタイミング。市場価格が上がって皆が強気になる分、物件を高値掴みしやすいし、マーケットが崩れた時に損失を出すリスクが最も大きい。売り手も強気なので、物件を適正価格で仕入れるのは難しい。
こういう局面こそ、他者より早く「戦略的な土地・住宅開発」を仕掛けて、高級住宅地など、ハイエンド層の価値観に訴求する魅力的な物件を創っていくことが望ましい。
なるほど～。彼の説明、心から納得しました。私は不動産投資家なので、不況時こそ「物件の仕入れ時」であり、マーケットが良い時に「高値で売る」ことをモットーにしていますが、これを業者の立場でやる場合は、フィリップの戦略が一番理にかなっていることが、よく理解できました。
そして、フィリップのスゴいところは、不況時にフリップやるにせよ、好況時に開発やるにせよ、予定したスケジュール通りに厳密に工程管理するソフトウェアを自社開発して、きっちり「実施」していることです。
ソフトウェアのデモを見せていただきましたが、すわ「トヨタのカンバンシステム」か、「ボーイング社の機材開発システム」かと思うほど、素晴らしく良くできた工程管理システムでした。製造業はともかく、不動産業界でここまできっちりプロジェクト管理やってる会社は、たぶん日本には一社も存在しないでしょう。
ここで素晴らしいお知らせ。フィリップがなんと、２月下旬に来日することになりました。彼の人生初の日本訪問になります。アジア大平洋大家の会でも、彼の来日にあわせてセミナーを企画します。
私の願いは、何千万～何億の資金を出せる富裕層というよりは、「数百万円の手金を大きく育てていきたい」と考える一般ピープル層(私自身も含めて…)に、確実性の高い不動産投資機会を紹介したい。彼らに、リッチになって欲しいということです。
不動産投資はギャンブルではありません。正しく勉強して、正しくお金を使うことで、確実な利益を手にできるはずです。特に海外でそれを行う場合は、「実力があり、信頼できる現地パートナー」が不可欠。私は世界7ヶ国の不動産に投資してますが、フィリップを超えるパートナーに出会ったことはありません。
セミナーのアナウンス楽しみにしていてくださいね。ラスベガスより愛をこめて…
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