一都三県、政令市ブランドの価値

こんばんは、Manachanです。いつもの通り、今回は不動産ネタでいきますね。

不動産業者になって、日々、あまたの売り手、買い手と接するようになると、これまで以上に「都心立地の強さ」を実感します。

都心の不動産が、なぜ強いのか？パワーの源泉は、「買いたい人の多さと、多様さ」でしょうね。

東京のど真ん中、「銀座」、「皇居周辺」、「表参道」、「3A」（赤坂、青山、麻布）みたいな立地の物件なら、潤沢なお金があれば、誰だって買いたい。

1)実需で（自分が住むために）買う人々
2)東京現地の企業
3)東京に拠点を設けたい地方企業
4)相続税対策で、キャッシュを不動産に換えるお金持ち
5)都心物件を狙う、国内投資家
6)海外のファンド、年金基金
7)海外(主に中華圏)の個人投資家

ざっと思いつくだけで、これだけ多くのバイヤーがいる。当然、取り合いになりますから、リーマンショック級の経済混乱でもない限り、東京都心で大きな値下がりは考えられないですね。

余談ですが、同じ土地を取り合いになったら、勝つのはたぶん、4)でしょうね。グロス利回り4％とか3％とか、投資家には考えられない価格で、平気で買いますから。

しかし、東京都心から20～30㎞離れた、千葉や埼玉の郊外部に行くと、プレイヤーは限られてしまう。基本、

1)実需層(首都圏マイルドヤンキー)
5)国内投資家（サラリーマン大家）

くらいしか参入しない世界ですから、都心とは雲泥の差なわけです。

しかし、チバ、サイタマ、カナガワの田舎といえど、「一都三県」に属している意味は大きい。

というのは、東京都心の物件価格が上がって、利回り下がって買いにくくなると、大口の投資家が、「一都三県」までターゲットを広げるからです。つまり、

4)相続税対策で、キャッシュを不動産に換えるお金持ち
6)海外のファンド、年金基金

こうした強力なバイヤーが、東京２３区外にまで触手を広げるのです。そこではじめて、首都圏郊外の地価が上がる。大宮駅とか、柏駅の徒歩圏に土地を持ってる地主が強気になって、「オラの土地、坪９０万以下なら、ビタ一文まからん！」みたいなこと言い出すのです。

しかしそんなトレンドも、一都三県止まりで、茨城栃木群馬には、基本、波及しません。千葉市や柏市でさえ、中心部を離れるとものすごい田舎(戦後に１軒しか新築住宅が建たなかった過疎集落とか、ポリネシアを思わせる大森林地帯など…)があって、少なくともそこよりは、茨城県の取手、守谷、つくばの駅前の方が明らかに都会なんですが・・・茨城県は一都三県に属していないから、そもそも検討リストに入らなかったりする。

そりゃあ、皆さん検索条件「東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県」でデータべ―ス探すわけなので、「茨城の雄」取手、守谷、つくばはスルーされるんですよね。

あと、千葉、埼玉、神奈川で、「市町村合併で知名度の高いメジャーな市に昇格OR合併」する意味も大きいですね。

特に、収益物件に対する銀行融資エリアは、市の名前で決まったりすることが多きからです。たとえば、

「埼玉県岩槻市」だと、融資エリア外　だったけど、
合併で「さいたま市岩槻区」に編入されたら、一気に融資エリアに入り♪

さいたま市に入って、一気に首都圏メジャーリーグ昇格だぜ！

岩槻、というエリアの実態は、2005年に行われた市町村合併の前後で大きな変化はないですが、銀行はそう見ない。「さいたま市」である、という事実が、銀の融資を後押しするのです。当然、不動産価格は上がりやすくなる。

また、投資家の視点からしても、関東に住んでいなければ、「岩槻市って、どこ？」みたいな感じだけど、「さいたま市」といえば、「おお政令指定都市！じゃ検討してみよう」ということになったりする。

その意味でいえば、「四街道市」が「千葉市」と合併した方が、あるいは埼玉の「北葛飾郡松伏町」が「越谷市」と合併した方が、不動産価格モロに上がっていいじゃん、と思うんだけど…その辺は、不動産オーナーの声じゃなくて、ローカルな政治力学で決まるんでしょうね。

なお、「東武伊勢崎線」が「スカイツリーライン」に、「東武野田線」が「アーバンパークライン」に改称されましたが、名前が変わったところで、沿線不動産価格を押し上げる要素にはならないでしょう。そう考えると、市町村合併って、地味に偉大だ。

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