Manachanです。こんばんは。
最近の私は、海外不動産投資関連の活動が中心になっていますが、それでも、保有戸数の半分以上は、日本国内にあります。
日本；１０戸
海外；４カ国に７戸
しかも、物件売却した実績で言うと、日本の方がずっと多い。
日本での売却実績：５戸
海外での売却実績：１戸
こう書くと、「海外不動産投資ブロガーManachan」を自称するのが恥ずかしくなってしまうのですが・・・そんな私の、ちょっとした自慢は、
日本国内で、３戸連続、売却益を出してきていること
「物件価格の下がる日本で、売却益を出すのはほぼ無理」と、よく言われますが、私、そうは思いません。
確かに、普通に相場で買って、相場で売るなら、普通、売却益は出ないのが日本の通例です・・・その点は、相場で売買しても、普通に値上がる諸外国（特に新興国）とは明らかに違いますが、
相場より明らかに安く物件取得して、相場で売れば、利益出るはずでしょ？
どうすれば、いまの日本で、相場より明らかに安く物件を取得できるのか？私のやり方は、こうです。
１．「地方都市の区分マンション」の売値を、とにかくたくさん見て、相場観を養っておく。
２．何らかのきっかけで、明らかに相場より２０％以上安い物件が出てきたら、コンマ３秒で買い付けを入れ、他人に取られる前に、ゲットする。
３．そういう物件は、たいてい、「現況空室」だから、自分の所有にした後は、簡易リフォームやって、地元の管理会社にお願いして（広告費積んで）、入居者をつける。
４．入居者募集と同時に、別の業者にコンタクトして、売却手配も進めておく（メガバンク系の不動産会社がベスト・・・実需客を持ってるから、高く売れる可能性がある）
５．入居が付いたと同時に、売却ラッシュをかけて、相場で売り抜ける。
なぜ、東京ではなく、地方都市がいいのか？それは、
・東京都内は、全国から売り手、買い手が参入する市場なので、よほどのボロ物件でもない限り、需要と供給が一致する点でしか売買できない（相場通りでしか買えない）。
・地方都市は、基本、地元や近県の人しか参入しない市場なので、「売り急ぎ」、「財産整理」など個別事情により、相場より明らかに安い額で、市場に出てきても、東京と違って、ライバルが少ないので、安く買える確率が高い。
実際、私が最近、売却益を確定した３戸も、すべて地方都市です。
名古屋市 １K （売却益３７．５％、２０１１／２売却）
甲府市 １K （売却益３３．３％、２０１１／６売却）
名古屋市 １K （売却益１７．７％、２０１２／１０売却）
ここで、一つ大きな問題があります。「日本で、短期譲渡で売却益を出した場合、譲渡所得税が３９％もかかってしまう」わけですが、
私はこれまで、譲渡所得税を払ったとが、一度もありません。なぜなら、
同じ年で、売却益が出る物件と、売却損が出る物件を、同時に申告するから、損益の相殺ができる。
しかし、２０１２年は、利益を出した名古屋市物件の他に、売却損の出る物件がないので、大人しく、譲渡所得税を払います。年貢の納め時ですね。
ただ、経費はもちろん、差し引けますから、今年、名古屋まで往復した交通費やホテル代、「尾張一宮名物・茶碗蒸し付き変態モーニング珈琲」などを、遠慮なく、費用計上させていただきます。
【一宮モーニング！】これで３５０円しかしないから、節税メリットは微々たるものです･･･
最後に、明日の夜、とある不動産メディアから、「物件売却についての電話インタビュー」を受けることになりました。内容はこんな感じ
○売却の時期は？
○なぜ今売却をしたのか？
○売却を検討したきっかけは？
○売却する時に一番苦労した点は？
○売却をしてみて、良かった点・悪かった点は？
○今回の売却は100点満点で言うと…？
○売却するか保有するか迷った際の判断はどのように行うのか？
○売却を検討されている方へのアドバイスを一言！
○売却した物件の概要
○確定した利益について
○売却金額はどのように決めたのか
興味ある人は、楽しみにしていてくださいね。
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