おはようございます。Manachanです。
久しぶりに、名古屋不動産の話題で書きますね。
不動産ブログランキング、最近、１１～１４位が定位置なような気がする。いつも応援ありがとうございます。
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私は、区分マンションの｢サブリース｣（家賃保証）の仕組みが大嫌い！大家の立場でいえば、あんなもの、全く意味ないと思う。
だいいち、「空室でも家賃払い込むから、安心ですよ！」って言われたって、更新の時に、保障家賃は容赦なく引き下げられるわ、挙句の果てに、数百円の振込手数料さえ、家主の負担にするってセコいこと言われるわ･･･本当に、ろくな目にあったことがない。
これまで私は、自分から家賃保証を希望したことはありません。ただ、区分マンションを買う時、前のオーナーが、家賃保証をやっていれば、それが自動的に私に引き継がれるわけなんですが、
結局、１～２年後に、「保障家賃改訂します」みたいな、素っ気ない文面が送られてきて、私がそれを読んで激怒！即効で契約終了、ジ・エンド･･･というお決まりのパターン。
以下は、２０１０年７月に、名古屋市昭和区のワンルーム２室を、同時取得した時の、お話です。
・２室とも、前のオーナーが家賃保証に入っており、保障家賃はいずれも２４，０００円。管理費５，０００円は保証会社が負担(つまり実質２９，０００円)
・うち１室が、２０１１年５月末に、家賃保障期間が切れるので、その３カ月前に保証会社から手紙が送られてきた。内容は下記の通り
「保障家賃 ２４，０００ → ２０，２００円に引き下げ」
「振込手数料は、管理会社から大家の負担に」
当然、私がキレて、「ふざけるな！」で、保障契約終了。幸い、名古屋大学の学生が月額３万円で入居していたので、そのまま引き継ぎ、同時に、売却を進め、数か月後、地元・名古屋の法人に売却成功（キャピタルゲインあり♪）
・あとの１室は、今年６月末に、家賃保障期間が切れるので、その３カ月前に保証会社から手紙が送られてきた。内容は驚愕の、
「保障家賃 ２４，０００ → １２，３００円に引き下げ」
この保障家賃だと、大家の手取りが月額８，０００円台になってしまう。あまりのアホらしさに、開いた口がふさがらない･･･こんな契約、更新する大家なんているんだろうか？
・６月末で保証が自動消滅するので、すでに名古屋の信頼できる管理会社に賃貸募集を依頼中。
私の経験でいうと、「東京の管理会社が、地方の物件を家賃保証」するパターンが最悪。
だいいち彼ら、地方物件に入居させるノウハウ、全然持ってませんからねえ。
全部、現地の仲介会社に丸投げして、当然、優先順位低いから、いつまでも放置プレイされる。稼働率が、７０％→６０％→５０％と下がっていき、割に合わなくなる。
「じゃ、保障家賃下げればいいやあ！」ということで、例の素っ気ない文面を大家に送りつけて、コトが済むと思ってる･･･そういう態度が許せないんだよ。
実際、私の買ってる名古屋の物件、築は古いけど、場所はヤゴジャス(八事のジャスコ)の近くで悪くないし、学生と社会人、両方狙える立地のはずなのに、
例の丸投げ＆放置プレイのせいで、最近ウェブサイトで検索しても、見事に、半分ほど空いてましたよ。あの場所で、繁忙期に客付けできないなんて、信じられない。
だったら、俺が遠隔管理した方がよほどマシじゃん！と思う。
自分の客付け能力のなさを、大家に転嫁して自分ノーリスク・・・っていうふざけたビジネスモデルは、早く破綻すればいいと思う。
今日はちょっとテンションあがってしまいましたね。
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