ソウル物件の利回り

Manachanです。こんばんは。

｢私にしか書けないブログ｣を、読者の皆様に提供すべく、日々、頑張っています。

不動産ブログランキング、依然、１２位キープ。
いつも応援ありがとうございます。
　　　　　　　　↓

不動産投資 ブログランキングへ

前回に続き、韓国不動産ネタでいきます。

キムチの国、ハングルの国、K-popの国、ヨン様、キムヨナちゃんの国･･･日本のすぐ隣りにある、身近な韓国ですが、

この国の不動産が、日本の投資家のあいだで話題に上ることは少なく、(主観的には)謎のベールに包まれています。

その最たるものが、前回紹介した、｢チョンセ｣なる、韓国独特の賃貸システム。

・賃借人が、物件価格の３～８割という、膨大な保証金(チョンセ)を用意して、大家に渡す
・その代わり、２年間、家賃タダで住める
・大家は、チョンセでもらった現金を運用して、稼ぐ

日本人の感覚からすれば、信じがたいシステムですが、この｢チョンセ｣、昨今は、韓国社会情勢の変化により急速に廃れているようで、

あと１０年後には、チョンセはなくなって、ウォルセ(月額家賃)だけになる

と言い切る論者もいるほどです。

チョンセが廃れるのは、韓国社会の成熟化、高齢化、経済成長の鈍化により、韓国内に高利で運用できる投資対象が少なくなり、

大家がチョンセもらって、運用しても、儲からない。だったら、家賃もらった方がマシじゃん？･･･というトレンドになったからだそうです。

さらに言うと、チョンセの位置づけは、大家にとっては、｢利子の要らない銀行融資｣のようなもので、

不動産価格が一貫して上がる局面であれば、レバレッジとして、とても価値の高いものだった。

しかし、ここ数年の韓国は、不動産価値の伸びが停滞しており、チョンセでレバレッジきかせる意味も薄れてきています。

韓国もだんだん、日本に似てきているんですね。

すでに韓国では、

チョンセとウォルセ(家賃)のハイブリッドシステム

なるものが登場しています。前回紹介した、ソウル郊外、龍仁(ヨンイン)市ファミリーマンションの例でいれば、

不動産価格　　２億９５００万ウォン　（約１９５０万円）

パターン１　｢チョンセを１億ウォンもらった場合｣
家賃：４５万ウォン/月　（５４０万ウォン/年）
現金手出し：１億９５００万ウォン
賃貸利回り：１．８％
Return on Cash：２．８％

パターン２　｢チョンセを５千万ウォンもらった場合｣
家賃：７８万ウォン/月　（９３６万ウォン/年）
現金手出し：２億４５００万ウォン
賃貸利回り：３．２％
Return on Cash：３．８％

一応、家賃を得ることによって、少ないですが２～３％の賃貸利回りが得られ、

それプラス、預かったウォルセを、銀行やファンドで運用して、利益を上げることも、理論的には可能です(やり方、詳しく知ってるわけじゃないけど･･･)

今後、韓国にチｇョンセがなくなって、完全にウォルセ(月額家賃)の世界になったら、賃貸利回りは、満室時５％くらいのところに、落ち着いてくる気がします。

チョンセの国から、家賃の国へ･･･

韓国の不動産事情も、年々、変わってきてるんですね。

今日のブログ、面白かったと思ったら、
応援ぽち、よろしく！
　　　　　　　　↓

不動産投資 ブログランキングへ