今日の東京、寒いけどいい天気。
朝、銀座まで自転車を飛ばして、｢クール＆ビューティ大家な税理士｣として知られる、種村智子さんの税務相談会に行ってまいりました♪
おっと･･･うちの奥さんから、｢女性の容姿にコメントしちゃだめ！｣と厳命されてるので、｢C&B税務相談会｣と呼びましょう(一緒か･･･)。ちなみに、クール＆ビューティーの名付け親、母ウッチー先生のブログ記事はこれ。
今回、C&B税務相談に行った理由は、主に二つありまして、
１）初めての青色申告を何とかしたい
２）将来、さらに物件取得を進めていく上での、税務戦略のアドバイスをいただきたい
私は３年前から、日本で投資物件を買い始めました。確定申告(e-tax)は過去３年間、自分でやってきたので、不動産所得の申告に関しては、ま、それなりに要領をつかんでいると、自負しています。
で、今回、保有物件が事業規模になったこともあり、初めて、青色申告に挑戦しました。PCに弥生のソフト入れて、一つ一つ仕訳やって･･･でも、やってみると、分からないことだらけで、Google先生に聞きながらやると、時間かかって仕方ない。
困った時は、お金払って、プロに聞くのが一番。今まで何時間もウンウンうなって悩んでいたことが、数十分の面談で見事に解決しますね。本当、時間はお金で買うに限る！
しかも、種村さんは、ご自身が不動産投資家だけあって、かゆいところに手が届くような税務アドバイスがいただけます。
今後数年間の、具体的なアクションも、明らかになりました。私の場合、
・次の物件を買う際は、相続税のことを考えて、個人ではなく、法人での取得を目指す。それが無理なら、保有物件のうち、抵当のついていない区分マンションのいくつかを、今から法人所有にしてしまう。
・次の一棟物件を買う時は、減価償却のメリットを最大化するように、｢土地の価額いくら、建物の価額いくら｣と、明記する。大型物件なら、加えて｢付帯設備いくら｣と明記する。
・私がサラリーマン続ける場合、妻を扶養に入れるか？あるいは自分の法人で、妻を社員にして給料を払うか？･･･の判断基準は、｢扶養控除＋国民健保負担＋国民年金負担｣よりも、｢所得分散による節税効果｣の方が大きい場合にのみ有効。
等々･･･わずか、５０分で、ものすごく価値ある時間を過ごせましたよ。
しかも、おフランス料理ランチ代程度の、超格安価格で相談に乗っていただき、感謝感激。種村先生、ありがとう！
最後に、読者の皆さんに質問です。
私が次の一棟物件を買う場合、サラリーマンの強い属性を活かして融資を引くことになると思いますが、その際、個人名義ではなく、法人名義で取得することは、どれだけ現実的なんでしょうか？
法人、いくつか持ってますけど、過去数年間、不動産で黒字出し続けてないと、法人での取得は厳しいんでしょうか？
あるいは、まず個人で融資引いて、その後、銀行の承諾を得て、法人所有に切り替えることも可能かもしれませんが、ローンの残債がある状況で、どれだけ現実的なんでしょうか？
1. ありがとうございました
今日はありがとうございました。
少しでもお役にたてたら幸いです。
また、時間が短くてあわただしくて申し訳ありませんでした。
http://ameblo.jp/zeirishi-ttanemura/
2. お疲れ様でした～
種ちゃん税理士分かりやすかったでしょう？満足頂いて良かったです！
ところで、この質問まともに答えるの？(笑)
ごく普通のサラリーマンだと、まともにいくと、新設法人の融資はNGかなと思います。
しかし、確かな紹介があれば、強いです。一番いいのは、実績ある業者さんの取引銀行だと有利かなと。ワタシは地銀で普通に法人新設して借りられました。それは、銀行の特性と業者さんの力の両方でした～☆
可能性はあります。
http://ameblo.jp/hahaucchi/
3. Re:ありがとうございました
＞大家な税理士種村智子（不動産の税金対策はおまかせください）さん
一昨日の、税務相談、とても良かったです。ありがとうございました。
今後とも、気軽に相談に乗ってくださいね。
http://ameblo.jp/manachan2150/
4. Re:ありがとうございました
＞大家な税理士種村智子（不動産の税金対策はおまかせください）さん
一昨日の、税務相談、とても良かったです。ありがとうございました。
今後とも、気軽に相談に乗ってくださいね。
http://ameblo.jp/manachan2150/
5. Re:お疲れ様でした～
＞母ウッチーさん
アドバイスありがとうございます。もちろん、マジレス希望でした。
実績ある業者の紹介・・・がキーですね。業者とのコラボで、私もなんとか、次回は法人での融資といきたいものです。
法人という枠組自体は、(やや別の用途で)いくつか作ってはいます。
http://ameblo.jp/manachan2150/
5. Re:お疲れ様でした～
＞母ウッチーさん
アドバイスありがとうございます。もちろん、マジレス希望でした。
実績ある業者の紹介・・・がキーですね。業者とのコラボで、私もなんとか、次回は法人での融資といきたいものです。
法人という枠組自体は、(やや別の用途で)いくつか作ってはいます。
http://ameblo.jp/manachan2150/
6. 無題
新設法人でも、これまでの実績があればどうにかなるケースはあると思います。事実、私は今、仙台で義母を代表とした新設法人での融資に取り組んでいますけど、話を聞いてくれる銀行は結構あります。
一番簡単なのは日本政策金融公庫ですね。
個人と法人を同一格で見ます。１５年と返済期間は短いですが、全期間固定で柔軟に融資に対応してくれます。
新設法人で国金で融資を引き、決算書を何期か作って次につなげてみてはどうでしょう？
http://ameblo.jp/belle-view/
6. 無題
新設法人でも、これまでの実績があればどうにかなるケースはあると思います。事実、私は今、仙台で義母を代表とした新設法人での融資に取り組んでいますけど、話を聞いてくれる銀行は結構あります。
一番簡単なのは日本政策金融公庫ですね。
個人と法人を同一格で見ます。１５年と返済期間は短いですが、全期間固定で柔軟に融資に対応してくれます。
新設法人で国金で融資を引き、決算書を何期か作って次につなげてみてはどうでしょう？
http://ameblo.jp/belle-view/
7. Re:無題
＞ひろ＊さん
> 新設法人で国金で融資を引き、決算書を何期か作って次につなげてみてはどうでしょう？
これいいですね！！
私の、次の１棟は、新築か築浅と考えているので、修繕費かからない分、黒字決算はラクラクできますし、３年後くらいに、都銀か地銀で１％台でひく・・・というシナリオが理想的ですね。
http://ameblo.jp/manachan2150/
7. Re:無題
＞ひろ＊さん
> 新設法人で国金で融資を引き、決算書を何期か作って次につなげてみてはどうでしょう？
これいいですね！！
私の、次の１棟は、新築か築浅と考えているので、修繕費かからない分、黒字決算はラクラクできますし、３年後くらいに、都銀か地銀で１％台でひく・・・というシナリオが理想的ですね。
http://ameblo.jp/manachan2150/
8. 無題
新築か築浅だと、融資期間が短いことからＣＦの面で多少苦労されるかもしれませんね・・・。
他の物件との総合力で勝負すれば大丈夫だろうとは思いますが。
http://ameblo.jp/belle-view/
8. 無題
新築か築浅だと、融資期間が短いことからＣＦの面で多少苦労されるかもしれませんね・・・。
他の物件との総合力で勝負すれば大丈夫だろうとは思いますが。
http://ameblo.jp/belle-view/
9. Re:無題
＞ひろ＊さん
これから詳しく計算してみますが、
｢中規模新築２棟｣
＋
｢激安築古高利回り区分５室｣
の組み合わせで、大丈夫そうだと思います。何となく･･･
・２５％前後、回る区分でCFを出し、
・融資期間の短い新築で、CFショートする分をカバー
・１棟で築年数がそれなりに必要になり、修繕が必要になった時は、区分を売って資金捻出
という考え方です。
http://ameblo.jp/manachan2150/