皆さんこんにちは。グローバル不動産投資家Manachanです。
昨晩は、ステージアキャピタル社主催の、海外不動産投資塾(中級編)に行ってました。
同社は、アジアを舞台に、グローバルな不動産投資を手掛ける会社です。そこの顧問と、私は、大学時代の同級生なので、
その縁もあって、普段から、良くしてもらってます。
同社の不動産投資塾では、主にマレーシア不動産投資のメリット説明、物件の紹介、収支シミュレーション、
投資体験談などが中心のコンテンツ構成となっています。
講演者が、米国と日本のファンド出身だということもあり、数多くのグラフや、数理モデルが出てきます。
たとえば、それぞれの国の経済成長率、人口増加、不動産価格、値上がり率、投資利回り、銀行融資、経済政策の開放度など、
数多くのパラメーターから、それぞれの国の不動産投資適性を、総合的に評価する。
そうした、｢ファンドの目｣でみた時、マレーシアはとってもイケてる国・・・ということになるそうなんですね。
もこのロジックで考えると、｢日本になんか投資しちゃだめよ｣、みたいな結論になるのは明らか。
だって日本、人口増えないし、経済伸びないし、不動産値下がる一方だし、経済政策ダメダメ、外国人に門戸を閉ざす｢ひきこもり国家｣
ま、ファンドの目からみりゃ、当然、そうなるよねえ。
ですが、聞いてて、少しだけ違和感がありました。
なぜなら、各国の比較に使われる物件って、日本なら｢東京都心の一等地｣で、｢表面利回り５～６％｣の物件なんだって・・・
そりゃ、日本を代表する立地で、かっこいい物件買うのがファンドの流儀なんでしょうが、
私は、そんなもの、絶対に買いません。魅力ないもん。
東京都心から、電車で３０～４０分離れただけで、ずっと美味しい案件があるの、よく知ってるもんね。
たとえば、私がこないだ買付入れて、タッチの差で玉砕したのが、柏駅前、徒歩５分圏内、泉町という良いエリアで、
振り分け式２ＤＫ、入居者ついたばかりで、表面利回り２０％という物件。築は古いんですが・・・
柏は、東京に比べればローカルな地方都市ですが、この立地で物件持ってれば、まじで、楽勝ですよ。
柏駅徒歩５分圏内というのは、地元民にとっては、｢神の立地｣。
貸すのも、売るのも簡単。築４０年以上経って、日当たり最悪な物件でも、柏の駅近という理由だけで、ほぼ値下がらずに売れたこともあるし、
地元民の私なら、空室率、ほぼゼロで回す自信がある。あと、表面１５～１６％くらいで割戻しても多分売れるので、キャピタルゲインさえ狙える。
それで表面２０％も回るんですよ・・・
日本の不動産投資のどこが、不利なんでしょうか？
と思うけど、これは私が、｢ローカル｣(地元民)だからこそ、持ちうる視点だと思います。
いくら経験を積んだファンドでも、柏みたいなローカル都市で、築古の物件仕入れるのは、まどろっこしくて、やってられないでしょうね。
ファンドのビジネスモデルからすれば、どうしても、｢東京vsロンドンvsニューヨークvsクアラルンプール｣みたいな首都対決になる。
ということは・・・・
・｢不動産投資するなら、日本よりも、マレーシアやフィリピンが有利｣みたいな言説は、｢ファンドの視点｣で比較しているに過ぎない。
・｢ローカルの視点｣でみれば、また違った世界が見えてくるはず。
逆にいえば、いま、私が手を出している、フィリピンやマレーシアで不動産投資するにしても、
ファンドが好むような、｢都心一等地プレミア物件｣だけじゃなくて、
｢実需向け、ローカル物件｣にも手を出せるような、スキルを身につけられるなら、
フィリピンやマレーシアでも、｢柏駅前２０％ブン回り物件｣みたいな物件を晴れてゲットして、
今よりずっと、美味しい思いができるかもしれない･･･ということですね。
だからこそ、頑張って、グローバル大家スキルを高めていきたいと思います。
今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
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