Manachanです。こんばんは。
今日は連休の中日、千葉県のマザー牧場へ、子供たち連れて行ってきました。
雲ひとつない、快晴。広い園内を、動物たちに囲まれて、子供たちは大喜びだけど、親は大変。
大泣きするし、ウンコするし、吐くし、迷子になるし、処理の仕方をめぐって夫婦喧嘩になるし。
ニンゲンの子供の世話は、家畜の世話より大変かも･･･疲労困憊で、家に帰ってきました。
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ところで、今日のメルマガタイトルは、｢家賃値上げ交渉｣。
もちろん、日本の話ではありません。オーストラリアでの話です。
いまの日本で、家賃改訂といえば、たいてい、値下げを意味します。
値上げが視野に入るのは、需要の高い地域(都心部など)で、リフォーム、リノベーションを行って、明らかにバリューアップした時くらいでしょうか。
それにしたって、投資額に見合った分を、家賃から回収するのは、大変なことです。
DIYやって、工賃を一生懸命浮かす。リフォームが済んで、さあ、これから回収するぞと思っても、周辺相場が下がっている状況で、家賃をそうそう上げられない。
いま、日本の大家業は大変なのです。収益をあげるのがかなり難しい。
しかし、世界には、お金かけてバリューアップなんか、全然やらなくても、大家が当然の権利として、家賃値上げを要求できる国がたくさんあります。
オーストラリアも、その一つです。
同国では、移民受け入れもあって人口が増え続けており、その割に住宅供給は少ないから、慢性的に住宅不足。
完全に、｢需要＞供給｣だから、貸し手市場。つまり、大家が強気に出られるのです。日本とは、状況が全く逆です。
オーストラリアで、大家が家賃値上げを要求する一番の理由は、ローン金利の上昇です。
政府が、公定金利を上げると、当然、各銀行は住宅ローンの貸し出し金利を上げてきますから、
借金して家を建てた(買った)大家にとって、当然、負担増要因になる。
その一部(強気な大家なら、全部か大部分)を、入居者に転嫁させる･･･それが、家賃値上げの典型的な構図です。
実際、オーストラリアの公定金利は、ここ１年で、３．０％から４．５％へ、１．５ポイント上昇しました。
住宅ローン金利も、多くの場合、５％台前半から、６％台後半へ、上がっているはずです。
同国住宅オーナーの、平均的な借金額が、約３０万豪ドル(２４００万円)ですから、
ローン金利が１．５％上がった場合、単純計算で
３００，０００ｘ０．０１５÷１２＝月額３７５豪ドル(３万円)の、負担増になります。
日本のいまの経済状況だと、家賃上げられないので、多くの場合、大家が泣きをみるわけですが、
オーストラリアの場合、この３万円のうち、たとえば２万円(場合によっては３万円まるまる)を、入居者に負担増というかたちで転嫁するのが、当たり前です。
逆にいえば、これは同国の経済が拡大している証座に他なりません。
｢供給者側のコスト増→製品価格に転嫁（値上げ）→それに見合うだけの賃上げ｣のサイクルが機能し、経済が拡大しているからこそ、
入居者にメリットがないのに、大家が一方的に家賃値上げを行うことが、社会的に容認されているのです。
じゃ、入居者が家賃値上げを拒否したら、どうなるか？
答えは簡単。今の入居者に退去してもらって、次の入居者を見つければいいのです。
いま、オーストラリアの空室率は非常に低く、全国平均が１％とか２％とかの世界ですから、入居者は、簡単に見つかる。
一方、入居者は、今の家を出ていったところで、地域の貸家の相場が高くなっているのを十分承知だから、つまり、安く住めないことを知っているから、
多くの場合、家賃値上げをしぶしぶ承知する･･･大家は、強気に出られるのです。
高い空室率と、家賃の下落傾向に悩む日本の大家さんにとって、夢のような話だと思いませんか？
実際、オーストラリアで大家をやれば、日本では考えられない、おいしい話が、結構あります。
ですが問題は、オーストラリア都市部の住宅価格が、いま非常に高く、投資用物件として考えると、日本の数倍の値段することです。
オーストラリアのボロ家を買うお金があれば、日本の都市部で一棟マンションを買えるかもしれません。
取得価格が高いから、当然のことながら、利回りは低くなる･･･。
しかも、同国の永住権がなければ、新築物件しか買えないですし、
かつ、当然のことながら、文書類も、コミュニケーションはすべて英語。確定申告もきちんとやる国だから、
かなり大量の英文(領収書や証明書類)と、格闘しなくてはなりません。私は、これを毎年やっています。
この辺の事務を、現地の、日本語のできる業者にお願いする手もありますが、結構なコストがかかり、ただでさえ低い利回りを圧迫します。
賃貸住宅経営市場として、オーストラリアと日本とを比べたとき、
空室問題、家賃下落問題、長期的な経済停滞などを承知しつつも、私は今のところ、日本の高利回り物件の方に魅力を覚えます。
だからこそ、ここ１年は、オーストラリアではなく、日本で物件を増やしてきているわけで･･･。
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