2011年 12月 の投稿一覧

おはようございます。

今日は、朝６時前に目が覚めました。まだ外は暗いし、出勤まで時間があるので、ブログ一本、書いてしまいます。

皆さんは、｢アービトラージ｣(Arbitrage)という言葉を、ご存じですか？

日本語訳は、｢裁定取引｣、あるいは｢サヤ取り｣･･･これで、ピンとくる方もいるかもしれません。

アービトラージで、一番分かりやすい例は、為替レートの違いを利用した｢サヤ取り｣でしょう。

例えば、直物為替レートがニューヨークで１ドル＝１１０円、東京で１ドル＝１０９．９０円であった場合、東京市場でドルを買ってニューヨーク市場で売れば、１ドルにつき１０銭（１１０－１０９．９０＝０．１）の差益が手に入ります。

あるいは、スポーツが好きな方には、地域による｢賭け率｣の違いを利用した、アービトラージもよく知られています。

例えば、今年の日本シリーズ。福岡の人は、ソフトバンク・ホークスの優勝に賭ける人が多く、名古屋では、中日ドラゴンズの優勝に賭ける人が多い。すると、福岡と名古屋のブックメーカー(賭け屋)で、オッズ(賭けの倍率)が違ってきます。

この賭けにおいては結果がどちらに転んでも、13,367円の元手に対して最低833円の利益が保証されているということになります。

このように、アービトラージは、地理的や時間的な違いによる｢市場の歪み｣に着目した、｢原理的に、絶対儲かる｣取引なわけですね。

しかし、私たち一般庶民が、為替やスポーツのアービトラージで、実際に儲けられるでしょうか？

絶対儲かる、損しない取引であるならば、誰もがやりたい。ライバルが無数にいるのです。

特にNYや東京の為替市場などは、巨額のお金を動かすプロの機関投資家が、大勢、参入しており、米ドル/日本円間の為替レートに歪みがあれば、それこそ瞬時に、調整されてしまいます。

その｢瞬時｣が、例えば0.2秒であるならば、｢0.2秒で絶対儲かる方法論｣を編み出した者だけが、儲けられる世界なわけです。

スポーツブックのアービトラージは、そこまで｢瞬時｣の世界ではないかもしれませんが、今や日本にも世界にも、この取引をやる人は大勢いて、ソフトウェアも、多く開発されています。その誰もが、サヤ抜こうとしてますから、

この世界で、絶対儲かる方法論の開発は、やはり簡単ではないわけです。途上国の安い労働力を大量に投入して、人海戦術で継続的な利益あげている会社もありますが、この方法、一般人にはなかなか難しい。

要するに、必ず儲かる取引なんだけど、儲けられる期間（時間差）が、どんどん短くなっている。それをどう克服するかが、ミソなわけですね。

私思うに、アービトラージで利益を出す、一番美味しい市場は、｢不動産｣だと思います。

不動産市場は、金融市場と違って、取引の個別性が強いし、取引主体がプロじゃなくてほとんど素人　だし、市場の歪みが瞬時に調整されるものではない･･･だから、今後末永く、利益をあげられる余地が大きいのです。

しかも、日本の不動産市場は、構造的に歪みがあります。｢実需用｣と｢投資用｣、全く違うマーケットが共存しており、一物一価ではありません。

・実需で、自分が住むために買う人は、高いお金を喜んで払う。利回りなど、考えない。

・したがって、実需用と投資用、二つのマーケットはいつまでも共存し、市場の歪みは、半永久的に温存される。

次回は、日本の不動産市場で、どの地域が、不動産アービトラージに最も適しているのかについて、書いていきます。お楽しみに。

マスメディアの世界では、東京一極集中といわれて久しい日本国。

在京キー局の電波は、日本列島の津々浦々にまで届きます。その結果、

名古屋市の中心街は栄、福岡市の中心街は天神であることを知らない日本人は多くても、

東京を代表する街、新宿、銀座、渋谷、池袋、六本木、表参道、お台場の名前を聞いたことない日本人は、ごく少数でしょう。

それどころか、東京郊外のおしゃれな街・・・下北沢、自由が丘、吉祥寺、横浜あたりまで、全国的に知られていますし、

東京で人気の鉄道沿線・・・東急東横線、中央線、田園都市線・・・この辺の名前まで、全国的な知名度を持ちます。

東京に出てきて、下北沢や自由が丘に住みたい、できれば東急の東横線沿線か井の頭線がいい、東京の東側はイヤ･･･みたいなことを言うのは、決まって地方（首都圏外）出身者と相場が決まっていますが、これも、マスメディアの影響でしょうね。

ということは･･･東京・首都圏のブランドタウンや、ブランド沿線は、マスメディアの力により、もうすでに、全国区の存在なのです。

全国的に人気、全国的に誰もが良いと思うエリア・・・だから、物件の賃料は高くとれますが、それ以上に、地価や物件価格が高く、賃貸利回りは大して高くならない。

だから、吉祥寺や自由が丘の駅近で、築浅で、賃貸利回り１２％を超える物件なんて、ほとんどないわけです。言いかえれば、ブランド価値の分だけ、割高ということです。

しかし、視点を変えてみれば、

全国区の知名度はなくても、局地的にブランド価値を持つエリアは、首都圏のなかにも、いくつかあります。

その典型が、郊外のターミナル駅でしょう。

首都圏の郊外都市といっても、全国的には、全然馬鹿にできません。下手な県庁所在地よりずっと都会で、人通りが多く、賑やかです。

そして、都市圏人口が、平気で100万人、200万人を超え、ほとんど一県レベルの規模です。

たとえば、JR横浜線と小田急線が交差する町田駅は、新宿から30km離れた郊外にあり、全国的に知られているわけではありませんが、

ここは一日で60万人を数える、乗降客数を誇り、町田市、相模原市をはじめとする、神奈川県北ｌ多摩南部地域、横浜市西部エリアの中心駅です。この一帯の人口だけで、200万人を軽く超えます。

千葉県にある柏駅も同様です。ここは千葉県東葛地域および茨城県南地域における中心駅で、後背地人口も、200万人を超えます。

そして、町田駅や柏駅の賑わいは、半端じゃない。これを超える繁華街を持つ県庁所在地は、日本で１０もないでしょう。

そして、町田駅や柏駅の徒歩圏は、それぞれの地域の、200万人超の人々が、誰も住みたがるところです。

こうした首都圏郊外ターミナル駅が、なぜ、不動産投資に適しているのか？

１）知名度が全国区ではなく、ローカルな人気にとどまる分、首都圏ブランドタウンほどの割高感はなく、利回りはかなり高くとれる。

３）しかも、間取りによっては、自分で買って住みたがる人が多い。つまり、実需も旺盛。

私がいま、取り組んでいるのは、郊外ターミナル駅である柏駅の徒歩圏で、

・投資用物件として出てきたものを、利回り２０％以上で仕入れる
（※実需転換しやすい、１DK以上、３０平米以上の間取りに限る）

・最後に、実需向けに売り出して、キャピタルゲインまで得てしまう。
(※柏駅徒歩圏なら、築４０年を超えても、買って住みたいという、実需層も豊富)

郊外ターミナル駅の特性を生かして、インカムゲインと、キャピタルゲインで、二度美味しい。そんな不動産投資を、生まれ故郷である柏の街で、やろうと考えています。

すでに、買い付け入れておりまして・・・希望価格で買えるといいな。

マスメディアの世界では、東京一極集中といわれて久しい日本国。

在京キー局の電波は、日本列島の津々浦々にまで届きます。その結果、

名古屋市の中心街は栄、福岡市の中心街は天神であることを知らない日本人は多くても、

東京を代表する街、新宿、銀座、渋谷、池袋、六本木、表参道、お台場の名前を聞いたことない日本人は、ごく少数でしょう。

それどころか、東京郊外のおしゃれな街・・・下北沢、自由が丘、吉祥寺、横浜あたりまで、全国的に知られていますし、

東京で人気の鉄道沿線・・・東急東横線、中央線、田園都市線・・・この辺の名前まで、全国的な知名度を持ちます。

東京に出てきて、下北沢や自由が丘に住みたい、できれば東急の東横線沿線か井の頭線がいい、東京の東側はイヤ･･･みたいなことを言うのは、決まって地方（首都圏外）出身者と相場が決まっていますが、これも、マスメディアの影響でしょうね。

ということは･･･東京・首都圏のブランドタウンや、ブランド沿線は、マスメディアの力により、もうすでに、全国区の存在なのです。

全国的に人気、全国的に誰もが良いと思うエリア・・・だから、物件の賃料は高くとれますが、それ以上に、地価や物件価格が高く、賃貸利回りは大して高くならない。

だから、吉祥寺や自由が丘の駅近で、築浅で、賃貸利回り１２％を超える物件なんて、ほとんどないわけです。言いかえれば、ブランド価値の分だけ、割高ということです。

しかし、視点を変えてみれば、

全国区の知名度はなくても、局地的にブランド価値を持つエリアは、首都圏のなかにも、いくつかあります。

その典型が、郊外のターミナル駅でしょう。

首都圏の郊外都市といっても、全国的には、全然馬鹿にできません。下手な県庁所在地よりずっと都会で、人通りが多く、賑やかです。

そして、都市圏人口が、平気で100万人、200万人を超え、ほとんど一県レベルの規模です。

たとえば、JR横浜線と小田急線が交差する町田駅は、新宿から30km離れた郊外にあり、全国的に知られているわけではありませんが、

ここは一日で60万人を数える、乗降客数を誇り、町田市、相模原市をはじめとする、神奈川県北ｌ多摩南部地域、横浜市西部エリアの中心駅です。この一帯の人口だけで、200万人を軽く超えます。

千葉県にある柏駅も同様です。ここは千葉県東葛地域および茨城県南地域における中心駅で、後背地人口も、200万人を超えます。

そして、町田駅や柏駅の賑わいは、半端じゃない。これを超える繁華街を持つ県庁所在地は、日本で１０もないでしょう。

そして、町田駅や柏駅の徒歩圏は、それぞれの地域の、200万人超の人々が、誰も住みたがるところです。

こうした首都圏郊外ターミナル駅が、なぜ、不動産投資に適しているのか？

１）知名度が全国区ではなく、ローカルな人気にとどまる分、首都圏ブランドタウンほどの割高感はなく、利回りはかなり高くとれる。

３）しかも、間取りによっては、自分で買って住みたがる人が多い。つまり、実需も旺盛。

私がいま、取り組んでいるのは、郊外ターミナル駅である柏駅の徒歩圏で、

・投資用物件として出てきたものを、利回り２０％以上で仕入れる
（※実需転換しやすい、１DK以上、３０平米以上の間取りに限る）

・最後に、実需向けに売り出して、キャピタルゲインまで得てしまう。
(※柏駅徒歩圏なら、築４０年を超えても、買って住みたいという、実需層も豊富)

郊外ターミナル駅の特性を生かして、インカムゲインと、キャピタルゲインで、二度美味しい。そんな不動産投資を、生まれ故郷である柏の街で、やろうと考えています。

すでに、買い付け入れておりまして・・・希望価格で買えるといいな。