2011年 11月 の投稿一覧

今日は、柏に行きます。
柏駅前の、某SMBC銀行で、抵当権の抹消手続きの申請をするためです。つまり、

柏のマンション、売却したのです！！

この3LDKマンション、1998年、築13年の時点で自己居住用（マイホーム）に買いまして、自分で2年くらい住んだ後、豪州に移住することになって、2000年からずっと、人に貸し続けていました。今は築26年。

柏駅西口、徒歩5分という立地の良さなので、賃貸づけには苦労しませんでしたが、2000年大不況の時には夜逃げ、2009年のリーマンショック後には6カ月滞納されて、法的手段で強制退去させるなど、数々のドラマがありました。

いま、なぜこの物件を売るのかというと･･･自分で不動産投資をやって、収益面をシビアにみるようになると、｢マイホームで買った｣物件の収益構造が、とてもトロくさく見えるからです。

この物件は、すでに築２６年。場所はいいけど、この先、伸びることはない。

良いタイミングで売却して、もっとキャッシュを生む物件、築浅で伸びしろのある物件、土地付きで出口が取りやすい物件などに組み替えたい･･･という気持ちは、昨年あたりから持っていました。

で、今回、１１月１０日付で、テナントさんが退去したのを機に、知り合いの業者さんに、売却したいと申し出ました。

で、そこからが、信じ難いほどのスピード決着！！

１１月１０日　退去
１１月１１日　内見で即決
１１月１４日　購入申込
１１月１５日　価格交渉で合意

なんと、売りに出してからわずか４日間で、売れてしまったのです。
しかも、私の希望価格で・・・

ま、柏駅前、徒歩５分の立地なので、売るには苦労しないだろうと思っていました。
しかし柏といえば、昨今、マスコミの放射線報道で叩かれまくり、人気が落ちてきたという･･･

でも、その懸念など、今回の超スピード売却で、どこかに吹っ飛んでしまいました。
凄すぎる･･･なんという、強い立地！！強い需要！！

柏駅前って、｢神｣の立地ですね・・・

ここは、千葉県東葛地域１４０万人と、茨城県南地域１００万人の、あわせて２４０万人が、誰でも住みたがるところ。

しかも、柏駅徒歩５分圏内は、東口、西口問わず、中古のファミリー物件が極端に出ない場所。マーケットに出たら、ピラニアのように、すぐ買い手が食いつくという･･･

昨年の今頃も、築４２年で、薄暗くて、間取りも古くて、自分ではちょっと住めないなあ・・・と思っていた３部屋のファミリーマンションが出たのですが、柏駅東口４分なので、１０００万円で売れてしまったという。

そんな条件物件でも売れたのだから、私のところも、ま、大丈夫だろうと思ったら、案の定。いや、期待値をはるかに上回る、スピード売却ができてしまった。

柏駅の力って、すごい･･･

もちろん、都心ターミナル駅とか、郊外でもメジャーリーグ扱いされる吉祥寺や横浜の駅前には及びませんが、町田駅とか、立川駅、船橋駅などの郊外ターミナル駅、ほぼ匹敵する立地と言って良いのではないでしょうか？

だって、どんなに古くても、ボロくても、事故物件でも、立地が町田駅徒歩５分圏内だったら･･･町田、相模原、大和、座間の市民がみんな買いたがるでしょ？それと同じですよね？

とはいえ、ここは｢神の立地｣ゆえに、出口は取りやすくても、高利回りの物件が仕入れにくいのも事実です。

柏駅徒歩圏と、名がつくだけで、土地付き中古マンション12%超えを仕込むのは至難の業、築古のファミリーマンションだって、10%を超えたらすぐ売れてしまう。

私が今回売った物件だって、利回り計算すれば、8%を切る位ですから。築26年なのに･･･ここは都心か？

だから、利回り系の投資家であれば、柏駅や、松戸駅みたいな人気駅を外して、その間にある、鈍行停車駅を狙うのです。馬橋とか北松戸とか･･･

だから私も、今回の売却を機に、もっとキャッシュの回るよう、できれば国を分けて、分散投資していきたいと思います。できれば融資組まずに、表面で２０％、３０％は欲しいな･･･

そして、今回の売却で、｢投資を考えずに、実需用にマイホームとして買った物件｣は、日本には一つもなくなりました。

バイバイ、マイホーム！！

ハロー、収益物件！！

メインのブログで書いたこの日記、公表につき、Amebloにも載せますね。

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今朝の通勤電車の、吊革広告はこれ。

｢TPP参加で壊国する日本｣、ですか。

反対論として、よく聞く話だけど、ここに挙げられているのが、｢医療が崩壊｣、｢ゆうちょ・簡保のカネが食い物に｣、｢失業者が溢れ｣･･･

相変わらず、つまんねえ議論だよなあ、だって、

｢医療システム｣、｢ゆうちょ・簡保｣･･･今のシステム守ってくれても、あまり有難くないもののオンパレード。

特に、｢ゆうちょ・簡保の金が食い物｣ってところがさあ、一般常識からすれば、笑えるよね。

｢ゆうちょ・簡保｣って、はるか昔から、官僚機構や、それに群がる利権集団に、食い物にされちゃってるじゃん？何を今さら･･･

特に俺なんか、遊び金はことごとく、年１０％以上で運用すると決めてんだけど、郵貯とか簡保なんて、年利０．１％とか、あんなの詐欺じゃん？

日本の外で、どれだけ高金利で魅力的な金融商品が溢れてることか･･･国民にそれを知らせないで、超低金利で我慢させてるのが、今のシステムだろ？

TPP入って、それがぶっ壊れるなら、いま甘い汁吸ってる利権集団はともかく、多くの国民にとって、プラスになるじゃね？少なくとも、金融に関しては、米国のシステムの方が透明性高いし、はるかにマシだと思うぜ、俺は。

あと、医療とか、教育、金融･･･現場の人は、優秀だし、頑張ってるかもしれないけど、システムとしては、言っちゃ悪いけど、クソだよね。動脈硬化起こりまくり。医師会、教育委員会、金融庁･･･どこもボス支配の伏魔殿。費用対効果も悪いし、それをモニターする仕組みだって、ロクなもんじゃない。

ま、医療システムは、派手に失敗してる米国の真似しなくてもいいと思うけど、教育と金融は、一度、スクラップ＆ビルドした方がいいんじゃないかな。

あと、｢日本が壊れる！｣みたいに、茫漠とした議論も、イケてないよね。彼らが懸念する｢TPPで壊れる｣ものは、日本じゃなくて、官僚システムと利権構造だけなのに。

それを十分分かって、大衆を操作するためにわざと言ってる人は、頭いいと思うけど、本気で｢TPPで日本が壊れる｣と思いこんでいる人は、おめでたいというか、何というか･･･。

読む前から、すでに議論の方向性が見えちゃってるから、俺が、今週号のSPA!を買う理由は、(SKE48の)｢じゅりなちゃん｣だけだな。

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一方で、TPPの賛成論で、よく聞かれる｢いま、船に乗り遅れないと、世界の孤児になる｣というのも、いまいち面白くないよね。

何だか、夢や希望が感じられない。仕方なく賛成してるみたいな・・・不動産でいえば、｢相続税が増税されるから、今のうち対策しなきゃ｣みたいな、後ろ向き感が目立つ。

もっと、今後の日本をどうしていく、みたいなビジョンと、戦略的思考のある議論だったら、今よりはずっと面白くなるんだけどなあ。

そもそも、TPPに入ってる国が、世界でいま何カ国あるの？米国と、あとは小さい国４つだけ。交渉参加国に、オーストラリアとか入ってるけど、それでも９カ国･･･ユーロ圏はもちろん、中国や韓国も入ってない。これが世界の潮流といえるの？

もちろん、TPPにはFTA(自由貿易協定)が含まれており、方向性としては、グローバルな潮流なのかもしれないし、ここに日本が入ることは、経済規模からしても米国にとって魅力的だと思うけど、

現在と将来、日本の経済・貿易パートナーとして、一番重要なのは米国なのか？すでに中国ではないのか？･･･という、｢そもそも論｣がある。在外邦人の数だって、上海がニューヨークをすでに抜いてるわけだし。

中国が入ってない、TPPに、いま日本が入る意味はあるのか？そもそもTPPってどんな意図があるの？米国が覇権を維持するための、｢同盟国囲い込み｣なのか？あるいは、そこまで戦略がはっきりしてなくて、単に経済苦境に陥っている米国が、サービス輸出を増やすための仕組みなのか？

みたいな仮説から入って、日本国家を世界のなかで、将来にわたり、戦略的にポジショニングしていくなら、いま、何をすべきか？･･･そんな話にした方が、少なくとも今よりは10倍面白くなるでしょう？夢があるよね。

その方向性でいえば、中国がTPPに入れる状況になるまで、まだ当分かかるから、その前に日本が入ってしまい、米国との経済同盟関係のなかで中国を牽制する、みたいな議論になるかもしれないし・・・

あるいは、中国と米国を含めた、包括的な東アジア・太平洋FTAの方が望ましい･･という議論になるかもしれない。

ま、そこまで腹くくれるほど、日本の指導層に度胸があるとは思えないんだけど･･･

でも、民間では、いろんな議論を盛り上げて、可能性を探った方がいいよね。

だから、もっと夢のある話をしようよ！！！

ポータルサイト｢賃貸経営博士｣に、

私の主宰する、｢アジア太平洋大家の会｣の紹介ページが載りました！

このページは、先月13日に、記者さんの取材を受けて、つくったものなんですが、私の言いたいことを、正確に良く書いてくれて、とても感謝しています。

あと、もう一つ、私にとってグッドニュースは、

豪中銀：政策金利を4.5に引き下げ

これは、正直、助かります。豪州の２物件、どちらも融資受けて買っているのですが、その金利負担が、月１万円近く、浮くわけですので･･･その分、キャッシュフローが改善する。

世界経済不安、中国景気の減速、国内インフレの低水準etc.を受けて、豪州の政策金利は、これで4.75%から4.50%に下がったわけですが、

リーマンショック直後の、世界経済がパニックの時期は、政策金利3.0%まで、下がったこともあります。

そこまで下げるほど、世界経済が悪化して欲しくないですけど、とはいえ欧州情勢も、当分波高しでしょうから、豪州物件の金利負担も、もう少し、軽くなる余地があるかもしれませんね。