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【世界一の奥地をゆく】

世界一大きなユーラシア大陸。その中央部にあって、地球上で最も海から遠い地域が、中央アジア・・・そこは、旧ソ連に属していた５ヶ国（カザフスタン、ウズベキスタン、キルギス、タジキスタン、トルクメニスタン）と、中国領の新疆ウイグル自治区からなる、広大な地域。総面積は日本の１５倍！

キルギスを例にとると、そこは、中国北京から西へ飛行機で５時間、あるいはロシア・モスクワから南東に４時間半、アメリカ東西横断に匹敵する距離を、ずっと陸地だけ飛んだ先にある、はるかな内陸奥地。この地点からは、地球上のどの海も直線距離で２０００㎞以上離れています。

中央アジアは、西洋と東洋を結ぶ、シルクロード交易路上にあり、太古の昔からさまざまな民族が行き来しました。西暦６２９年、インドの仏典を求めて唐の都・長安を飛び出し西へ向かった玄奘・三蔵法師は、はるかなる西域の旅の途中、天山山脈を超えてキルギス草原に出たという。その後、タラス河畔の戦いで中国の製紙法がアラブ・西洋に伝わったり、中国の陶磁器とペルシャの顔料との出会いが、青の都・サマルカンドの建築物として結実するなど、常に文明の交差点であり続けました。ユーラシア東端の海中にある日本列島の人々も、北伝仏教、奈良正倉院の宝物など、西へ７０００ｋｍ離れた中央アジアの影響を受けてきました。

海上物流が発達した今日でこそ、海から非常に遠く輸送インフラも発展途上な中央アジアは貿易上不利な「奥地」ですが、陸上交通盛んなりし頃、この地は「世界の目抜き通り」と言ってよかったかもしれません。

【他人とは思えないキルギス人】

*

勝手知らない海外、しかも新興国キルギス…ということで、不動産保有中に何が起こるか分かりません。少なからぬ不確定要素があるなかで、「キルギスに親しみが持てる」、「ハプニングも多分楽しめる」、「１０年後のキルギスの成長と、値上がりが楽しみ」という方には向くかもしれません。私の経験上からいって、一国の首都中心地で坪４０～５０万円で買えれば、５～１０年のスパンで保有して最終的に損はしないだろうと思います。

キルギスは小国とはいえ、まともな都市がビシュケクしかありませんから、今後も人口が集まるでしょうし、イスラムの国だから出生率高く、人口伸び率も高く推移するでしょう。ロシアやカザフへの出稼ぎは今後当面続くでしょうが、そのマネーの受け皿もビシュケクしかありません。そして、街がきれいでおしゃれなのも良いですね。

こんにちは、国際不動産エージェント鈴木です。いつもご愛読ありがとうございます。

私はいま北米5都市をまわる9泊10日の出張中。移動の多いハードな旅もそろそろ折り返し点といったところ。今はカナダのトロントに居ます。

数日前は、ラスベガスで国際不動産業者ネットワーク組織LeadingREのワークショップに參加しました。アメリカをはじめ世界各地の不動産業者と知り合い、業界の最新トレンドを知るために、私はこういう機会があれば世界中どこでも出かけていきます。

いま英米圏の不動産ビジネスの現場はRealestate tech(不動産テック)を抜きに語れなくなりました。Zillow, Redfin, Trulia、Zoopla、ImmobilienScoutなど物件情報ポータル&データバンク、誰もがスマホで買付入れられるOpendoorなどe-buyingシステム、Compassなどバーチャル不動産エージェント、電子署名を普及させたDocusign、仲介手数料の価格破壊旋風を巻き起こしたPurpleBricksに象徴される、情報テクノロジーを使って新たなサービスを展開する企業が台風の目となり企業価値を大いに上げる一方で、既存の不動産仲介業者は平均値をとれば厳しい競争のなか収益が伸び悩んでいます。

LeadingREのワークショップも、そういう時代背景を反映して、講義の約半数が不動産テック関連の内容でした。ここは全米、全世界の不動産業経営者が一堂に会する場、彼らに新しいサービスを使ってもらうため、テック系の企業が大金を出してイベントスポンサーになり、大勢の講師を派遣して来るのです。さすがはビジネスモデルの再先進地アメリカ。この国ではもはや不動産とITの垣根が無くなりつつあると実感しました。

不動産以外のビジネスでは、たとえばUberがタクシー業を脅かしたり(アメリカではタクシーが完全に死滅した州もある！)、Airbnbがホテル業界を激変させたり、Netflixがレンタルビデオ業を駆逐したり、Amazonが既存のショッピングセンターやリアル書店を不要にしたりと、情報テクノロジーとスマホの普及が産業構造そのものを一変してしまう事例に事欠かない昨今ですが、

不動産という業界は特殊なのか、これだけ不動産テックが盛んなアメリカでさえ、仲介手数料収入やエージェント数のマーケットシェアでいえば、テック系企業は数パーセントを占めるに過ぎません。今後もたぶん10%を超えることはないだろうという講師の言葉がとても印象的でした。

また、テック系を標榜するOpendoor、Purplebricks、Compassなどでさえ、全社員に占めるITエンジニアの数はせいぜい8～10%にとどまります。つまり、アメリカでも、どこの国でも、ほとんどの客はエージェントという「人間」を通じて不動産取引を行っているのです。

なぜ、機械やAIを通じて不動産を買う流れにならないのか？その理由は明快で、

UberやNetflix、Airbnbのような、「高頻度&低額な取引」なら、失敗しても数千円の損失で済むから、スマホ片手に電子でやるのが合理的であるのに対し、

不動産売買はその対局というべき、「低頻度&高額な取引」であり、一般人に取引の経験値がない上に、失敗した時のリスクが何百万～何千万円になる。そんな重大な決断を機械に委ねる人はやっぱり少なくて、結局ほとんどの人は信頼できるエージェントから買うのです。

私思うに、これこそ不動産ビジネスの本質であり、今後さらにテックが発達しても、「不動産は人から情報を得て、人を通じて買う」という基本は将来も変わらないでしょう。つまり不動産業においては、「エージェントを情報機器やアプリに習熟させて生産性を上げるのが定石で、販売の仕事を機械に置き替えようとするのは悪手」なのです。

今の時代を生きる不動産業者としては、情報テクノロジーの成果を、業務効率や販売戦略に存分に使いつつも、お客様に信頼されること、不動産を通じて長期間パートナーとして共に歩むことは、社是としていつまでも大事にしていきたいと思います。

時代や洋の東西を問わず、不動産は「人を信じて買う」ものなのだから…

「第１章、首都圏発展都市の不動産価値が下がる!不思議の国ニッポン」

私は千葉県柏市に生まれ育ちました。ここは典型的な東京郊外ベッドタウン。地方の県庁所在地並みの42万人が暮らす街、住宅開発が盛んで今なお人口が増え続けていますが、ここはある意味、現代日本を象徴する「建物の墓場」です。

柏市住民の典型的な住まいといえば「土地つき戸建」。平均45坪くらいの敷地に、カーポートのついた建売の新築木造住宅を30年ローン組んで買って家族で住まう、所有者が年老いたら取り壊され、更地を建売業者が買って似たような木造住宅かアパートを建てて新たな所有者に売る…その繰り返しです。中古住宅を買って住む人は余りいません。

約30年のスクラップ&ビルドのサイクルに合わせてか、30年程度しか使用されない想定の住宅が建てられます。建築基準法や耐震基準は満たしても断熱性能含めた快適性の意味では疑問符のつく、安普請感が否めない住宅が多くを占めます。柏市だけでなく、千葉市でもさいたま市でも、首都圏ベッドタウンはどこも似たり寄ったりです。

そんな場所に育った私、根源的な疑問が、３つあります。

1)なぜ、冬暖かく夏涼しい、年中快適に過ごせる住宅をつくれるのに、そうしないのか？

2)子孫の代まで、100年は住めるような住宅がつくれるのに、なぜそれが一般化しないのか？

3)なぜ、30年ローン組んでマイホーム買っても、ローン完済する頃には建物の価値がほぼゼロになってしまうのか？

結局、中古住宅の価値が正当に評価されない日本の社会システムが諸悪の根源ではないでしょうか？

柏市内にも多様な住宅ニーズがあります。パワービルダーの格安な建売住宅を買う人ばかりではなく、長持ちする二世代住宅を建てる人、こだわりのデザインで注文住宅を建てる人も大勢います。でも彼らはもれなく、築後22年建つと木造住宅の価値が帳簿上ゼロになり、ローンも組めず流通もせず資産価値を毀損する、他の先進国に例をみない変なシステムのもとで暮らしています。

そもそも、首都圏の柏市に所在する不動産の資産価値が下がるって変じゃないですか？ここは毎月、最高人口記録を更新し続けるような発展都市。ここ10年だけでもつくばエクスプレスが通りショッピングモールが多数できて、誰がどうみたって生活利便性が向上しています。

諸外国では柏市のような都市部に家持ってれば資産価値が普通は上がるはずで、いつでも売りたい時に良い値段で売却して特養老人ホームに入るなり、南の島に移住するなりして、人生の選択肢が広がるはずなのに、不動産が日本にあるとそれができない。

私の身の回りでも、マイホームが二足三文でしか売れない、都内のマンションに住み替えたくてもお金が足りなくてできない、みたいな恨み節ばかり。30年間一生懸命働いてマイホームのローン完済した挙句にそんな生活しか手に入らない日本、どう考えても変じゃないですか？

1)日本は、国民の資産価値をいたずらに毀損し、人生の選択肢を広げない経済システムをいつまで続けるんですか？

2)日本は、限りある木材資源とエネルギー、家族の物語が詰まった建物の使い捨てを、いつまで続けるんですが？

3)建築業者と銀行だけが儲かり、不動産オーナーが豊かにならない時代遅れの社会システムを、なぜ改めないんですか？

「第２章、日本有数の観光都市で伝統家屋が駐車場になる不思議」

地方都市に行くと、柏市とは少し違うかたちで日本のシステムの歪みが立ち現れます。首都圏と比べると住宅需要が乏しく、かつクルマ社会なので、住宅の跡地がたいてい駐車場になるのです。

中古住宅はスクラップして更地化、跡地は駐車場に…それが既定路線になっていて、金融機関もその方向で融資するのです。

その結果、金沢市や函館市といった、全国有数の観光価値を持つ都市の良質な既存建物が次々と消えつつあります。

「加賀百万石のお膝元」金沢市は様々な建築様式の町家や茶屋、武家屋敷が多数残る街で、その景観が観光上の強みにもなっています。市の行政も伝統的な日本家屋が残る街並みを保護しようと先進的な取り組みを続けています、その努力は素直にリスペクトしますが、

悲しいかな金沢市は日本にあり、この国の社会システムと金融は建物使い捨てが前提になっています。行政の努力で町家を１戸救えても、その間に多分、何十戸の町家が取り壊され更地化されています。
これ、何とかできないの？

日本の原風景ともいえる金沢の木造建物が消えて街並みが壊れていくのを座視できない。現代に生きる日本人として一矢報いることはできないものだろうか？

「第３章、金澤町家ひとつ残すため現金3000万円を投じた男のひとり蛮勇記」

2017年12月、積雪の残る金沢市で、私は縁あって、町家をひとつ買わせていただきました。

観光地「ひがし茶屋街」から徒歩8分、北國街道に面した築115年の町家。金沢を代表する文豪·徳田秋声の小説「町の踊り場」にも出てくる由緒ある旧家で、明治、大正、昭和を生き延びて平成の世まで残った風格ある木造家屋。長い年月の間、所有者が何度も変わり、葉茶屋や和菓子屋として、金沢の人々の暮らしのなかで生き、物語を紡いできました。

今は旅館業（簡易宿所）として改装中ですが、写真見れば分かるように、雪国らしい６寸柱といい木材の組み方といい、惚れ惚れするほど見事な日本家屋です。雪捨て場として設けられた空間も中庭(パティオ)みたいで情趣があります。

そこまで建築的、文学的価値のある建物でさえ、築が古いからといって機械的に価値ゼロとみなされるのが日本のシステム。もし私が買わなかったなら、たぶん、駐車場になっていたことでしょう。

お恥ずかしい話ですが、私、この建物の再生•収益化に伴う事業資金の融資づけに未だ成功できていません。土地建物の購入費、諸経費、諸税、火災保険、設計、施工工事、家具備品、宿泊施設としてのマーケティング費用を含め、総事業費3000万円ちょっとかかるのですが、銀行にはこれまで7行融資チャレンジして全て断られています。

築が古いから担保評価が出ない、東京在住の私が遠隔地(金沢)の物件を保有するモデルだから信金信組で取り組めない、町家再生による旅館業自体が新しい事業だから収益性が評価しにくい…いろんなハードルがあり、それをまだ突破できないのは、私の事業者としての実力や経験が至らないからでしょう。でも、115年の風雪に耐えたこの素晴らしい建物を後世に残すと決めた以上、何とか費用を捻出して事業化します。

徳田秋声ゆかりの旧家といえども、いまの日本のシステムでは取り壊されるのが既定路線。それに納得できなくて反旗を翻そうと粋がってみたけれど、いまの私の甲斐性では金沢の町家ひとつを救うのが精一杯というところです。

一事業家として本音を言うと、地元の金融機関に何とか頑張って取り組んで欲しいです。担保評価出ない、地元の人じゃないから取り組みにくい、既存の商品設計に馴染まない、上司や審査部に通しにくい…それは理解しますが、それでお断りしてる間にも金沢の街中で良い民家がどんどん消えてるんです。金沢のため、北陸地方のため、そして日本の長期的な利益を考えた時、今までのやり方を続けてていいんですか？

事業家の手元現金と、行政の予算だけでは金沢の景観を守れないんです。クラウドファンディングも良いけれど、ある意味社会の公器として、世の中に必要な事業に資金を回す役割を持っているはずの銀行に支援モデルを考えて欲しいです。業務横断的に考えれば必ず解が見つかるはずだし、銀行が支援するなら私みたいな事業家がどんどん出てくるはずだから。

手元の現金3000万円を投じる、その重みを知った人間が発言していることを、真摯に受け止めて欲しいです。

「第４章、建物を使い捨てしない！諸外国の物件再生事例」

私は仕事柄、欧米各国の建築物をたくさん見ています。

特に欧州は伝統的に石造りの建築文化で、住宅はメンテしながら数百年使い続けるのが当たり前。日本と比べて新築供給は驚くほど少なく、既存建物の躯体を上手にレノベして近代生活できるように仕上げます。

既存建物の再生は、経済的にも合理にかなっています。かつて建材も人件費も安かった時代につくられた建物には、贅沢な天井高、ゆったりした間取り、凝ったデザインのファサードなどを伴う、良質なものが多いからです。

欧米では築が古いからといって建物の価値が毀損することはありません。きちんとメンテしていれば価値が上がるので、皆、そうします。

以下が私が欧州各国で視察した物件再生事例です。

スペイン•バルセロナ…1882年築の豪邸を全面改装して近代的なレジデンスに再生し「新築」として販売。入り口ドアの豪壮さ、天井高が圧巻。

ドイツ•ミュンヘン…16世紀築、教会や刑務所として使われていた建物の躯体を活かし、一部を増築して近代的レジデンスとして再生、販売。

ラトビア•リガ…19世紀築の工場躯体を活かしてレンガを磨いて再生。共用部分に柱を残して工場であった過去を伝えている。

「最後に、前所有者からの嬉しいメッセージ」

最後に、私が買わせていただいた金沢町家の前オーナーの娘さんから、嬉しいメッセージをいただいたので引用します。

「古い建物だったので、壊して駐車場にするくらいしか考えていなかった私たち家族にとって、鈴木様とのご縁で、また新たな価値ある建物として復活すること、本当に胸が熱くなる思いで写真と記事を読みました。両親も本当に喜んでおります。完成が待ち遠しいですね。素晴らしい施設になるよう、応援してます！」

本当に、町家買って良かったです。金沢の皆様の期待に応えるためにも、建物を維持し頑張って運営しなければと思いました。

皆の知恵を合わせて、お金を上手に使って、建物と街を大事にする日本をつくりたいです。特に、建物を守るオーナーが金銭的に報われることが絶対に必要でしょう。

建物と街を大事にすることは、日本の生活文化を守ることでもあります。21世紀の世界で日本が輝くために必要だと思います。

こんにちは、国際不動産エージェントManachanです。東南アジア、ボルネオ島にある小さな王国「ブルネイ」への２泊弾丸出張から帰ってきました。

東南アジアは日本との経済関係が盛んな地域で、特にタイやベトナム、シンガポールやマレーシア、フィリピンに馴染みの深い方は多いと思いますが、そのなかで「ブルネイ」は知名度がとびきり低くスルーされることが多い国。私は何年も前から東南アジア不動産関連の仕事をしてますが、ブルネイのことはほとんど知りませんでした。

実際、ブルネイ不動産の情報は非常に少なく、世界の多くにとって「知られざる秘境国」であることは間違いないでしょう。でも調べてみると面白い。ある意味、アジアでこんなユニークな国はないでしょうね。

・国土面積は５７００平方キロ（三重県相当）
・人口は非常に少なく４２万人。うち外国籍労働者が約１５万人を占める。
・石油・天然ガスの輸出により、国民の裕福度が高く、福祉がたいへん充実。
・国土全域が「マレーシア」に囲まれている。
・食文化、生活文化とも、マレーシアとシンガポールに近い。
・１９８４年まで英領植民地であったため、英語の通用度が高い。他にはマレー語、中国語が通じやすい多言語国家。
・敬虔なイスラム国家であり、国内でお酒が飲めない。
・絶対君主制の国で、国王（スルタン）が敬愛されている。
・国王一家は、世界の王室としてはトップクラスの莫大な富を保有している。

【ブルネイ王室の富を象徴する、世界に二つしかない７つ星ホテルThe Empire】

百聞は一見に如かず。今回、機会を得て実際に見に行ってみました。その印象を一言でいうと、

裕福なのに、なーんにもない。バスもタクシーも、娯楽もサービスもない、ド田舎な国
 

隣国「マレーシア」と比べると、その特徴が際立ちます。

・ブルネイの方が所得も、物価も高い。
・でもマレーシアの都会と比べると、ブルネイは田舎。

景色や建物、人々の様子がマレーシアにとても似ている分、ブルネイはぶっちゃけ「マレーシアの二線級地方都市」に見えます。ブルネイからみて、マレーシアの首都クアラルンプール(KL)は仰ぎ見るような大都会で、シンガポールとともにトレンドの発信地みたいなもんですし、同じボルネオ島にあるマレーシア領の地方都市コタキナバル(KK)でさえ、ブルネイよりはずっと大きくて都会です。

都会の刺激がない分、ブルネイの民家やショッピングセンターも外観、デザインが概して田舎臭い。KLの高級住宅地モントキアラあたりの、新しめのデザインの建物を持ってきたら、ブルネイでは即トップになれる…そんな世界。

【ブルネイの平均的なショッピング施設の外観はこんなもん】

【この位きれいにすれば、ブルネイではトップ１０％に入りそう】

そこまで田舎なのに、石油のおかげでブルネイ民は裕福なんです。彼らはマレーシア人より金を持っており、初任給もマレーシアの倍額取れますし、ブルネイの街中はベンツやレクサスがいくらでも走っています。

ブルネイの幹線道路はキレイに整備され、まるでシンガポールのよう。国中が整然としており衛生的で、汚い場所、カオスな場所が滅多にありません（少なくともマレーシアよりは明らかに少ない）。

【国中で道路の整備状態はとても良い・・でも景色は田舎】

【自然に囲まれ、市街地では野生サルが出現してくる】

ブルネイの首都から車で１時間も走ればマレーシア領の中堅都市「ミリ」(Miri)に到達しますが、そこでマレーシアの安い物価、バラエティ豊かな商品、国内で禁じられたアルコールを求めて、ブルネイ民が押し寄せます。一方で、マレーシア人が国境を超え、ブルネイの高い給料を求めて働きに来ます。

（私は都会が好きな人間なので、もしブルネイに生まれ育っていたら退屈でたまらんでしょうね。それこそ毎週末、KLに飛んで都会の空気を吸いに行くと思います。アジア１の大都会「東京」なんぞ見た日には嬉しくて卒倒するかも…）

【ブルネイで数少ない近代的なコンドミニアム】

ブルネイの、「田舎で裕福」という特徴は、私からみて、不動産プロジェクトや投資の妙味にあふれる場所に映ります。なぜなら、

・人口４０万の極小マーケットなので競争相手が少ない。
・田舎ゆえ建物のデザイン・施工レベルが低いので、少しマシなクオリティを供給できればたぶんマーケットで勝てる。
・国民の平均所得が高いのでエンド価格が結構高く取れる。
・産油国らしくインド、フィリピンの外国人労働者を月３～４万円で働かせているので、建築コストは安い（坪２０～３０万円、マレーシア・タイ並みか）
・平均所得が高いので家賃も結構取れる。
・いまブルネイの経済状況が良くなく、不動産価格も底に近いので、物件を安く買えるチャンスが大きい。
・物件が安く家賃が高いため、賃貸利回りも７～９％くらいは普通に出る。

【ブルネイのショッピングセンター…マレーシア地方都市に酷似】

しかも、産油国で税金が非常に安いというのも、不動産オーナーには嬉しいですね。

・所得税無いも同然（年収８０００万円以上でようやく税金かかる、みたいな世界）
・購入コストが非常に安い（印紙税のみ、収入印紙代くらいの出費）
・保有コストが非常に安い（国税なし、オーナー出費は地区で必要な清掃費用くらい）
・売却コストが非常に安い（キャピタルゲイン税なし、かかるのは仲介手数料くらい）
 
ブルネイで不動産を持つと、同国の通貨「ブルネイドル」資産になりますが、現時点でブルネイドルはシンガポールドルと等価であるため、「実質シンガポールドル資産」といえます。

権利関係に関しては、東南アジアの多くの国と同様、外国人個人名義で土地は持てませんが、区分マンションやタウンハウスなら所有できます。その場合、「６０年か９９年の借地権(Leasehold, Strata Title)」で、「謄本(Deed)」も発行されます。

ブルネイで土地を買って建設事業あるいはランドバンキングをする場合は、100％外資のブルネイ法人を設立するのが基本です。税金がほぼない国なので設立費用も法人維持費用も非常に安いです。

ブルネイ不動産投資の主なリスクや不便な点について、

・キャピタルゲインは現時点であまり期待できません。ブルネイ経済がゼロ成長に近く、人口増加も少なく、開発のスピードも遅いので値上がりが期待しにくいマクロ状況です。
・他の東南アジア諸国と同様、新築嗜好が強く、そのため建物は経年すると減価しやすいです。施工レベルが概して低いので、中古物件を買う場合はクオリティに注意が必要。
・外国人に対するブルネイ金融機関での融資は使えません。

最後に、私がいま考えているモデルは、次の通りです。

・日本のデベロッパーか大口個人投資家にブルネイで住宅開発してもらう。
・それでできた区分マンション・タウンハウスに９９年リースのStrata Titleで、８％前後利回りの出る商品として売り、長期保有してもらう。

これからちゃんと準備して、セミナーや勉強会というかたちで紹介していきます。お楽しみに。

こんにちはManachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

昨日は栃木県宇都宮へセミナー講演行ってました。私、当地の「とちぎ大家の会」とは仲が良く、その縁で宇都宮には年に2〜3回ほど行きますが、約半年前に来た時に比べ、今はLRT(ライトレール)建設機運がさらに高まっているのを感じました。それもそのはず、いよいよ来年には着工するとのこと。

私は東京在住ながら宇都宮のLRT建設には注目しております。まず何より、開発規模がバブル以降の日本の地方都市にしては突出していること。地方都市LRTの先行事例としては富山市などの例がありますが、その大部分は既存のJR線路を利用したもので、宇都宮のようにゼロから軌道を設けて15kmも走らせるLRT新設は近年に類例をみません。

また宇都宮のLRT計画はバブル崩壊後につくられたもので、拡大する都市に供する公共交通機関ではなく、むしろ高齢化と人口減少を見据えて市街地をコンパクト化しようという構想のもと計画されており、21世紀日本の地方都市のモデルケースになりうる点でも興味深い。

宇都宮市は北関東最大の都市。市の人口は50万人強、都市圏人口は100万人余りで、「中核市としては最大レベル」、「下位の政令指定都市(岡山市、熊本市など)」にほぼ匹敵するボリュームを持つ都市です。

でも岡山市や熊本市など西日本の都市が路面電車を持っているのに、宇都宮市にはそれがありません(そもそも東京以北の都市は路面電車が圧倒的に少ないですね。札幌と函館くらいか)。人口規模に比べて市内公共交通が乏しいため、宇都宮市のほとんどの市民が自家用車で移動しています。栃木、茨城、群馬など北関東はクルマの所有率が全国一高い「アメリカ型クルマ社会」。

また、郊外へ無秩序に伸びた住宅地への交通手段として「バス」が発達しており、特に宇都宮駅の西口はバスが何台も連なって走る光景がみられます。

宇都宮のLRT計画は、「極端に発達したクルマ社会」、「クルマ以外の公共交通が実質バスしかない」都市の交通構造と、長い目でみれば人々の住まい方を変えるビジョンを持っている面で非常に興味深いです。LRTが宇都宮市のすべての住宅地まで伸びるわけではないので、将来的にはLRTと既存のバスが共存し、要所には乗り換えターミナル(トランジットセンター)ができていくのでしょうね。

私は公共交通が世界トップレベルで高度に発達した東京に住んでいるので、「LRTができると街が変わる、グレードアップする、新たな商圏ができる」ことを、身をもって体験しています。いまの日本で経済的には東京圏が一人勝ちしているのも、この地域で盛んな交通インフラ投資が行われて、都市としての魅力、利便性を増しているからだと思います。

また、LRTができれば宇都宮の地価構造も変わるはずです。特にLRT電停から徒歩圏内の魅力が増し、地価が上がるでしょう。宇都宮ではすでに「郊外から中心部へ、逆ドーナツ化現象」が起こっていますが、LRTはそれをさらに加速するでしょう。

投資家としてい面白いと思うのは、宇都宮の友人に聞く限り、「LRTの可能性に気づいている市民はまだほとんどいない」こと。今こそ仕込み時なのかもしれませんね。

なお、北米では、宇都宮と同様「ハイパー車社会」の都市にLRT建設が盛んに行われています。各地でよく聞くのは、「LRTの駅近は不動産価値が10%は上がる」という話。

特に宇都宮市がいまベンチマークすべき北米の都市は、アメリカ、ノースカロライナ州のシャーロット市だと思います。

シャーロットは市の人口が60数万人、都市圏人口が160万人と宇都宮に似ていて、2006年にLRT開通しました。しかも、気候風土も関東地方と酷似しています。

LRTの全長も、１日あたりの乗客数も宇都宮市の計画とほぼ同じなのです(宮環に似たかたちの道路もありますね)。

私、11月にシャーロットに行く可能性があるので現地見てきますね。

こんばんはManachanです。今日の日本時間お昼過ぎに成田からアエロフロート便に乗り、7700km、約10時間の空の旅、モスクワまで飛んできました。

今回のブログは、私が「いまの時代をどう解釈するか？」という、大きなテーマで書いてみます。

私と家族が暮らす日本の首都、東京。この巨大都市ではいま、統計数字には現れない「不思議な明るさと、安心感と、前向きな雰囲気」を感じます。

バブル崩壊以降、真綿で締められるような重苦しい「失われた20数年」がようやく終わり、日本なりの文脈で新しい、安定と発展の時代を迎えつつある…それが私の肌感覚です。そういえば「失われた○○年」という言葉、最近聞かなくなりましたね。

「新しい発展の時代」を想起させるキーワードを、いくつか挙げてみます。

1)長期安定政権

第二次安倍内閣は歴代でも稀にみる長期安定政権になり、「自民一強の時代」と呼ばれる昨今。

野党が自民に対するまともな対抗勢力として機能していない現状は、正直いかがなものかと思うけれど、お隣の韓国や、欧州や南米諸国にみる政治の混乱、リーダーシップ不在の状況をみるにつけ、いま日本の内政が安定しているのは非常に有難いことだと感じます。政治安定すれば国がやるべき仕事も推進しやすいし、民間事業者にとってもビジネスやりやすいですから…

日本戦後史を振り返ると、経済が大きく伸びた時代は、たいてい、政治も自民一強の状態でした。神武景気、岩戸景気、イザナギ景気と呼ばれた高度成長期もそうだし、バブル景気の頃も自民(中曽根さん)強かったですし…

それらの時代に比べて、今は景気が必ずしも良いとは言えないのに、なぜ自民一強なのか？それは日本人が2009〜12年にかけて「民主党政権時代」と「東日本大震災&原発事故」を経験して、ある意味、吹っ切れた、人心が一新した…いま思えば、不安定な民主党治下の3年間が、バブル後の「停滞と低迷の20年」の最後の時代だった。その後、日本人は安定感ある自民党に政権を託し、そこから新たな時代が始まったように思います。

民主党政権以前の自民党はリーダー不在、派閥闘争と政権交替だらけで、自浄作用も乏しかった。そう考えると、民主党政権と自民党の下野が、結果的に日本の歴史を前に進めたといえるでしょう。年表ふうにまとめると、こんな感じになるかな

1945〜55 戦後の混乱期
1955〜91 「ジャパンアズナンバーワン」経済発展期
1991〜2012 「失われた20年」低迷期
2012〜 いまの時代(復活期？)

アベノミクスとかは、日本の経済社会にとっては副次的な意味しかないと思います。歴史的視野でみたとき、物事の本質は「2012年に日本人が自ら長期安定政権を選び、その安定の配当を手にしつつあること」だと思います。安倍政権も内憂外患、いろいろと難問山積ですが、今なお支持率が安定しているのは、多くの人々の本音に近い政治が行われることによる安心感と、「民主党やそれ以前の時代に戻りたくない」強い気持ちがあるのでしょう。

2)雇用の改善

安倍政権になって、日本の経済が良くなったかどうかは諸説分かれます。アベノミクスを打ち出した時に数値目標とした「実質インフレ年率2%」は実現できていませんし、経済成長率も高いとはいえません。

しかしその裏で、「雇用者数が大きく増え」、「失業率が下がって完全雇用に近い数字になっている」意義は、決して小さくはないでしょう。若年層の正規雇用数もここ数年増え続けています。少子化の影響もあるのでしょうが、一言で言うと「給料上がらないけど仕事は十分ある」のが今の時代。私の身の回りでも、育児で仕事を辞めたママたちの職場復帰が相次いでいるし、人手不足に悩む同業者も多い昨今。

人手不足や、株価上昇による企業のバランスシート改善は、給与水準を上げる強い動機になります。デフレが20年以上続いた日本で、企業経営者のマインドがすぐに改善するわけはないけど、幸い、今の日本は長期安定政権なので、現政権のうちに、

「勤労者給与上昇→消費拡大→財サービスの生産拡大」

という、通常の経済拡大スパイラルが実現する可能性は十分あると思うし、もし人手不足が生産側のボトルネックになるなら、人工知能やロボット等、省力化技術への投資を今こそ強化すべきでしょう。

3)自殺者数の減少

日本の自殺者数は1997〜98年に急増して年間3万人を超え、国際的にみても自殺率の高さが問題になってきました。

その自殺者数が、ここ数年、大幅に下がっており、2016年は2万3千人程度になる見込み。ピーク時の2003年(3万4千人)と比べて1万人以上減ったことになります。

それでも、まだOECDの平均よりは自殺率高く、改善の余地は大きいですが、自殺が大幅に減ること自体は、ひとつの社会が苦難を克服し再生しつつあることの証左でもあります。プーチン治下でロシア経済が回復した時代に自殺率の低下が見られたように…

4）海外でチャレンジする日本企業の活躍

戦後日本の経済発展の裏には、世界の隅々まで果敢に進出して、必死に働いた「ジャパニーズビジネスマン」の大きな貢献がありました。

バブル崩壊後、日本人はにわかに内向きになり、海外各地ではジャパニーズに代わってコリアンビジネスマン、チャイニーズビジネスマンの進出が目立つようになりました。海外生活の長い私は、日本企業のプレゼンス低下に危機感を覚え、ブログでも懸念を表明してきましたが、2010年頃までは鳴かず飛ばず、日系大手ほどリスクを怖がって進出できない状況が続きました。

その流れが変わってきたのが、ここ数年ですね。今では日本企業も各分野で海外進出に本気になり、インドや東南アジア、北米で高速鉄道の受注を中国と争うとか、クールジャパン戦略に乗って日本の食文化や大衆文化が海外に輸出される、そんなニュースに満ちています。「君の名は」や「ポケモンGo」も世界中で大人気ですし。

私が携わる不動産の世界でも、これまで日本国内でしか商売してこなかった大手、中堅デベロッパーの東南アジア進出が目立ちます。財閥系、電鉄系、独立系、地方の中堅デベ…多様なプレイヤーがタイやベトナム、ミャンマー、インドネシアなどに進出中。私もその水先案内人のひとりとして、いろいろ困難はあっても成長の場を海外に求めていこうとする日本企業の姿に、新たな時代の息吹を感じます。株高も大いに海外進出を後押ししてますよね。

派手さはなく、変化に気づかない人も多いけど、よ〜く観察すれば徐々に明るさとやる気、自信を取り戻しつつある日本の姿が見えます。復活の足どりはまだ脆弱だし、少子高齢化や財政赤字など、将来的な不安も大きいけれど、この社会の底流では本質的な変化が起こりつつあるように思います。

これからエキサイティングな、楽しい時代が始まるのかもしれませんね。

2017年1月8日 モスクワにて