米国不動産

こんばんは、Manachanです。今回は、海外不動産投資に欠かせないパートナー「税理士」にフォーカスして書きますね。

｢日本と海外、両方の税務申告実務に通じ、個人投資家に対して最適な税務アドバイスを行うことのできる国際税理士｣は、日本人のグローバル資産形成に重要な役割を果たすはずです。が、現時点ではニーズの大きさに比べて人材が育っておらず、まだまだ未開拓な分野といえます。

日本と海外、両方の税務が分かる人が世の中に少なく、よしんば居ても法人向けで料金も高額だったりします。我々日本居住の個人投資家にとっては、｢海外での申告、誰に聞けば正しい情報を得られるのか分からない｣という悩みがあります。逆にいえば、これから発展余地が大きい分野ともいえましょう。優秀な税理士がいま参入すれば、間違いなく、｢ライバルの少ないブルーオーシャン｣だと思います。

ところで、日本の居住者が海外の不動産を買う場合、物件所在国と日本と、両方の国で納税する義務が生じます。

税制や税率はそれぞれの国で違いますが、世界中の多くの国では、日本で不動産持つのと同様の税金があります。購入時には印紙税や不動産取得税、保有時には固定資産税や所得税、売却時にはキャピタルゲイン税(譲渡益税)が、その代表的なものです。

海外で上記の税金を納めた後、さらに日本の確定申告で納税しなくてはなりません。但し、日本人が不動産買うような国は、たいてい、日本との間で租税条約を結んでいるので、原則として、二重課税にはなりません。具体的には、日本の確定申告の時、海外で納めた税金を「外国税額控除」を使って、差額分を納付、あるいは還付してもらいます。トータルで考えれば、結局、日本の税率で納税することになるわけです。

海外不動産セミナーやると、｢税金の申告はどうやればいいのか？｣は、よく聞かれる質問です。これ、真面目に考えると、回答するのがとても難しい質問です。

私は税理士資格を持っていない一般投資家なので、税務実務を代行したり、アドバイスすることは法律上できません。だから、｢自分の場合は、こういう考えに基づいて、こういう申告を行っています｣という程度の回答しかできず、それ以上詳しい内容については、｢プロの税理士に聞いてください｣と言う以外にないのですが、

｢じゃ、具体的には誰に聞けばいいの？｣というと、困ってしまいます…なぜなら、

・海外不動産セミナーに来る方の多くは、日本国内ですでにアパマン何棟か持っている投資家で、すでにお抱え税理士が居るケースが多い。ただ、彼らは当然、日本の税務のことしか分からないので、申告対象に海外の不動産が入ってきても、｢それを、日本の税務申告上、どう処理するか？｣位しかできない。

・海外（例.アメリカ）での不動産申告は、その国の税理士にお願いすることになるが、彼らとて、知っているのはアメリカの税務だけで、日本の税金に対する知識はほぼない。

・日本の税務は日本で最適化でき、アメリカの税務はアメリカで最適化することはできても、両方をトータルに最適化する税務アドバイスのできる専門家は、私の知る限り非常に少ない。

でも往々にして、投資家が税理士に期待する具体的な内容は、｢日本とアメリカ、両方を最適化する税務サービス・アドバイス｣だったりします。でも、これは極めて専門的かつニッチな仕事で、誰にもできるわけではありません。たとえば、

・日本国籍者がアメリカの不動産を購入する際の名義は、｢個人名｣、｢日本の法人名｣、｢アメリカの法人名（LLC）｣と、３つの選択肢がある。

・上記３つのうち、どれを選ぶかによって、日本とアメリカでかかってくる税金の負担が違う。たとえば、

１）日本側では…個人名で買うと、所得税（総合課税）、譲渡所得税（分離課税）、住民税などがかかってくる。法人名で買うと、それらの負担がない代わりに、法人税や事業税がかかる
⇒これは、日本の税理士が考えてくれます。

２）アメリカ側では…日本の名前（個人名or日本の法人）で買うと、アメリカ側の所得税（連邦税+州税）や源泉税、キャピタルゲイン税（＝譲渡所得税）がかかるが、アメリカ法人（LLC）で買う場合、源泉税やキャピタルゲイン税を回避する方法がある
⇒これは、アメリカの税理士が考えてくれます。

３）でも、日本の税とアメリカの税をトータルで考えて、３つのうちどれを選べば一番トクかと問われると、たぶん、どちらの専門家も答えられない。

あと、日本とアメリカで税理士を使ったとして、両国の税理士の言うことが違っていた時の調整も大変ですが、これもオーナーが総合的に判断しなければなりません。

私は以前、こんな体験をしました。アメリカの税理士が、アメリカでかかる税金をゼロにするために、いろいろなアイデアをくれるのですが、その中に、

・BVI(英国領バージン諸島)法人を使って完全免税にするスキーム

が含まれていました。具体的には、｢資産規模が一定以上になると、アメリカ国内のLLCだけでは完全免税にできないので、タックスヘブンとして有名なBVIに法人をつくり、その傘下にいくつかのアメリカLLCを持たせることにより、親会社も免税、LLCも免税で、とてもハッピーでしょ♪｣と自信満々のご説だったのですが、

でも、彼がそれを言う時、私が日本の居住者で、日本の税金を払わなきゃいけない立場であることが、すっぽり欠落しています。自分が代表をつとめるBVI法人なんかつくった日には、｢タックスヘブン税制｣が適用されて、結局、日本の税率を払わなければなりません（＝BVI法人で上がる受動的所得が日本で雑所得として課税されてしまう）。

…そういうこともあるので、日本とアメリカ、両方の税制を深く理解した上でアドバイスをしてくれて、かつ申告実務をリーズナブルな価格でやってくれる、知恵袋的な専門家が欲しいと、いつも願っていますが、現実はなかなか難しいですね。今後長期にわたり、懸案事項になるでしょう。

繰り返しになりますが、海外不動産セミナーで、購入後の税務申告について質問を受けた際、｢専門の税理士に聞いてください｣という答えでは、本当の意味で質問に答えたことになりません。税理士だって、問題丸投げされても困ってしまいますよね。

とても難しいこととは思いますが、もし可能であれば、｢日米双方の申告実務に通じた、○○税理士を紹介できます。費用は○○かかります｣位のレベルの答えは欲しいところですね。

こんばんは、Manachanです。今回も、「海外不動産と節税」という、旬なテーマで書きますね。

最近、日本の海外不動産販売のトレンドは、「減価償却＆節税」。どちらかというと国内不動産専門の感のある「健美屋」さんのコラムにも、ついに、この話題が出てきました。

米国投資は節税策としても注目、中古住宅を最短4年で減価償却

「米国の不動産を買って、日本で節税できる」…販売側にとっては、まさに魔法のキーワードでしょう。日本在住の人に、わざわざ、海の向こうの、遠い土地の不動産を買ってもらうには、強い動機づけが必要。「目の前の税金を安くできる」のは、動機づけとしては最強の部類に入るでしょう。

ですが、一投資家、不動産愛好家の視点でいうと、「節税ありきの海外不動産販売」には、あまり賛同する気になれません。理由は二つあります、

１）ちょっと節税するために、ベストとは言い難い物件を買うよりも、ちゃんと収益のあがる物件を選んで買った方が、確実に資産が増えると思うから。

２）商品設計が、「最初の４年間、減価償却で節税できても、５年目以降、重税がのしかかってくる」想定ゆえ、買った人が節税依存症になってしまうリスクが大きいから。

１）については、すでに、6月9日のブログで詳しく書いたので、今回は割愛します（サラリーマンが海外の築古不動産で節税すべきか？-後編）

今回強調したいのは、2）です。私の視点でいうと、「節税ありきの海外不動産投資商品」は、よほど注意して使わないと、購入者を不幸にしてしまうリスクが大きいと考えます。私はこれを、「モルヒネ投資」、「節税依存症投資」と呼んでいます。なぜそう思うのか？

健美家コラムの例にならって、「課税所得1000万円のサラリーマンが、アメリカで5000万円（うち建物価格4000万円）の不動産を買い、最初の4年間は1000万円づつ節税（その期間は所得税、住民税ともゼロ）」、「彼が購入後5年間、課税所得1000万円のサラリーをもらい続け」、「購入6年目に5000万円（プラスマイナスゼロ）で売却する」前提で書きますね。

ところで、「課税所得1000万円のサラリーマン」と、「年収1000万円のサラリーマン」とは少しレベルが違います。前者は、会社から受け取る給与収入から、基礎控除、社会保険料控除などを引いた残りが1000万あるわけで、少なく見積もっても1300～1400万円以上のサラリーを得ています。

課税所得1000万円以上ある給与所得者は、2014年時点で日本全体の4.1％を占めるに過ぎませんが、彼らは所得税全体の49.1％を納めており、まさに日本の国庫を支えている人たちです。逆にいえば、負担感も並大抵ではないのでしょう。

日頃、重税感に苛まれる所得層の人にとって、海外不動産を買って節税しようというセールストークは、確かに魅力的に聞こえるでしょう。課税所得1000万円あれば、年間の所得税が176.4万円、住民税が100.7万円、併せて277.1万円を国庫に納めているわけですが、もし米国の5000万円（建物比率80％）の不動産を買って、自分で確定申告すれば、最初の4年間に限っては、所得税・住民税とも、タダになる計算になりますから、それだけ聞くとむちゃくちゃ魅力的ですよね。

もっとも、この物件を売却したら、6年目以降であれば、譲渡所得税を払わなければなりませんが、確かに、健美家コラムの言う通り、それでも税金上はトクする計算になります。

購入後4年間の節税効果 11,084,000円　（=2,771,000 x 4年）

売却後の譲渡所得税 8,126,000円 (=40,000,000 x 20.315%)

差し引き 2,958,000円のトク

しかし、この物件を買った人に何が起こるかを冷静に考えてみると、私は、お勧めする気になりません。

・購入後1～4年目までの、いずれかの時点で、最低一度は税務調査に入られ、調査官にいじめられるでしょう（私も経験しました・・・涙）

・購入後5年目が辛い！これまで4年間かからなかった277万円の税金が突然かかり、家計を圧迫するでしょう。

・6年目で売却する場合、キャピタルゲイン出なくても、計算上812万円の譲渡税がかかります。どうやって捻出するのでしょう？

売却時点で、アメリカの物件が大幅に値上がるか、或いは米ドルに対して大幅な円安になっていれば良いですが、そうならなかった場合、わざわざ800万円の税金払うことが分かってて売るでしょうか？いやそれ以前に、5年目に突然かかってくる税の痛みを回避するために、多くの人は、5年目に新たな減価償却物件を買うでしょう。また業者も当然、「5年目買い増し需要」を期待するでしょう。

これって、「痛み止め（税負担アップ回避）のために、モルヒネを打ち続ける（海外築古物件を買い続ける）」のと、本質的には同じことだと思います。

なお、日本の譲渡税を回避するために、償却後の簿価(1000万円)で、自分の設立したアメリカの会社に売っちゃえばいいじゃんという考えもあるでしょうが、売買履歴データが皆にガラス張りのアメリカで、5000万円で買った物件を1000万円で売るような不自然な取引が許されると考えない方が良いです。下手したら、アメリカで過酷な追徴課税が待っているでしょう。

（※あと言うと、今から5年も経てば、国税が海外不動産を使った償却スキームに対して課税強化してくると思うので、買い増ししても節税メリットなくなるかもしれませんね。）

節税のための海外不動産って、結局、何なのでしょう？世にあまたある「節税スキーム」と同様、本来払うべき税金の繰り延べ、つまり問題先送りにしかなりません。

投資家のカルチャーは「先憂後楽」…私たちは、いま買いたいものを少し我慢して、将来、財産を大きくすることを楽しみにする人種なのですから、海外節税物件みたいな、「今をラクにするために、後にツケを回す」ような投資(?)は、生理的に楽しめませんし、お客様にもすすめたいとは思いません。

あと、シミュレーション上の節税効果が、物件価格に比べて大したことないことにも注目すべきです。仮に、売り側の業者が、6%以上、利益を余分に上乗せして売っていたなら、節税利益をすべて食われていることになるのです。

仮に20%余分に利益が乗った物件を買ってしまったら、それこそ、「300万円節税するために1000万円を業者に貢いだ」という、笑えない結果になります。

現に、日本に紹介されている、節税を全面に押し出す物件は、普通に市場流通している物件というよりは、むしろ日本で節税できるスペックを備えるために作為的につくった物件であることが多く、アメリカ人に売りにくかったり、あるいは、「どう考えてもガッツリ利益乗せてるじゃん！」と思うものも、少なからずあります。

市場価格に比べて割高な物件を買ってしまったら、出口で損切りのリスクが高まるのは言うまでもありません。

もっとも、節税云々以前に、アメリカで買った物件が大きく値上がりして富をもたらしてくれたら、上記の懸念は全ては解決するはずです。だからこそ、収益性に優れ、リスクの少ない物件を選ぶ選球眼をつけるのが先決だと思うのです。

減価償却・節税は、あくまで投資の結果に過ぎません。むしろ、投資収益がちゃんと上がって、それに加えて節税メリットもあればラッキー、くらいに考えるべきだと思います。

最後に一つだけ、簡単なTipsをシェアしたいと思います。もし、販売業者の物件資料に

「ＮＥＴ利回り　4.0%」
「ＮＥＴ利回り（減価償却加味）　7.5%」

などと書いてあったなら、減価償却を含む数字は、即、ガン無視しましょう。そして、この地域でＮＥＴ利回り4.0%が妥当であるのか、もっと良い投資機会がないかどうか、米国不動産投資の経験者をつかまえて調べてみましょう…それが、海外投資リテラシーを上げる第一歩になります。

前編の続きです。

アメリカ・テキサス州某所にある、「快速減価償却で節税できる中古物件」と「新築優良物件」の二つの紹介を受けたサラリーマンＡさん、販売業者の説明を受けた当初は、「安く買えて節税もできる中古物件で決まりだぜ♪」だと思っていましたが、アメリカ不動産歴１０数年、投資で成功したＭさんのセカンドオピニオンを得たところ、「新築を選ぶべき」だという・・・その判断軸は何か？

「この２物件を比べると、競争力が全然違うのですよ。」

「競争力の高い物件は、毎年、家賃も伸びるし、さらに、５～６年後に売却された時の価格の伸びが全然違います。日本の減価償却で得られる節税効果よりも、ずっと大きなお金を、アメリカで稼いでくれるはずです。」

Ｍさんは続けます。

・この新築物件が建つ所は、市内でも指折りに治安が良く、優良な学校が多数あります。しかも大企業の本社進出が相次ぎ、全米、全世界から来たエグゼクティブやマネジャークラスの方々が選んで住まう場所になります。高属性な方々を入居ターゲットにできるので、良い家賃が取れますし、いま新築でコンディションが良ければ、数年後売却する時に、彼らに高値で売ることも十分視野に入ってきます。

・一方で、築古物件が建つ場所は、市内で最悪とはいいませんが、場所柄や治安はそれなりで、これといった特徴のない住宅地です。入居ターゲットは白人の労働者階級か、ヒスパニック系の子沢山ファミリーが中心で、３ベッドルームと庭とガレージがあれば家賃はそれなりにとれますが、伸びしろがありません。また、数年後売却する時に、ターゲットが労働者ファミリー中心になるので、キャピタルゲインもあまり取れません。

その説明を聞いて、Aさんは考えました…

・新築の方が競争力の高い、良い物件だということは良く分かった。

・でも、築古を買わないと快速償却を使った節税はできない。

・新築を買って得られる期待収益と、築古を買って得られる節税メリットは、どちらが大きいんだろう？

そもそも、減価償却による節税とは具体的には何なのでしょう？Aさんのケースに即して考えてみましょう。数字や税務用語がガッツリ出てきますがお付き合いください（簡単のために、1ドル＝100円で換算します）。

・新築を買う場合、木造の建物なので日本の税法による法定償却年数は22年。建物価値は1540万円。つまり年間70万円（＝1540万円／22年）ずつ償却できる。

・一方、築古を買う場合、築22年以上経年した木造の建物なので、日本の税法上、4年で償却できる。建物価値は1200万円。つまり年間300万円（＝1200万円／4年）も償却できる。

・その4年間、Aさんが年収1000万円超のサラリーマンであり続けた場合、所得税23％に地方税10％、計33％の税金が天引きされる。つまり、年収が100万円上がるごとに33万円づつ税金で持っていかれる計算になる。しかし上記の築古物件を購入した場合、今後4年にわたり、300万円×33％＝99万円づつ、税金還付が受けられる。4年間通算だと396万円も節税できる。

・もっとも、その築古を売却した場合は、譲渡所得税が分離課税される。購入後5年を超えれば税率は20%（厳密にいえば20.315%）、売却価格が購入時と変わらないと仮定して、これまで償却した1200万円がそのまま簿価上の売却益になるので、（購入時・売却時諸費用を除いて計算すると）それに20％をかけた、1200×20%＝240万円を納税することになる。ただし、これまで通算396万円節税できているので、売却時に240万円納税しても、税金面では156万円トクしたことになる。

・一方で、新築を買った場合、毎年の節税効果は70万円×33%＝23.1万円。5年間通算の節税効果は115.5万円。その後に売却した場合の譲渡所得税は、上記に準じて計算した場合、償却済額350万円×20%＝70万円。つまり税金面では45万円しかトクしない。

めんどくさい計算の、ぶっちゃけ結論を言うと、

・築古を買うと、今後5年間で、156万円も節税できる。

・新築を買うと、今後5年間で、45万円しか節税できない。

AさんはMさんに問います。「築古を買った方が、税金面では111万円もトクする計算になります。新築を買えば、それを上回るだけの収益が出るんですか？」

Mさん「そんなの楽勝ですよ…私に言わせれば、そんな小さな税金面のメリットを得るために、わざわざ競争力の劣る物件を買う意味が分かりません。」

なぜ、物件の収益力にそこまで差が出るのか？それは、「業者の説明になかった部分」に秘密があります。

アメリカは、不動産投資関連のデータベースが発達しています。それを調べると、新築物件の建つエリアの不動産価値の伸び率は、直近で年率８～１０％、市の平均が４％、築古物件のエリアでは２～３％という数字が出ていました。

両者の差を控え目にみて、今後５年間通算で、

・新築物件は、「年率５％づつ物件価値が上昇」、「年率３％づつ賃料が上昇する」と仮定

・中古物件は、「年率２％づつ物件価値が上昇」、「賃料上昇は年率０％」と仮定

購入５年後（６年目）に売却する前提でシミュレーションすると、歴然とした差が出ました。簡単のために購入時・保有時・売却時の費用を除いて考えると、

・新築物件は、「通算の家賃収入９５６万円」＋「値上がり益６０８万円」＝１５６４万円を産む。

・築古物件は、「通算の家賃収入７２０万円」＋「値上がり益１６７万円」＝８８７万円を産む。

・両者の差は、６７７万円。

Mさんは言います。「今の局面で築古物件を選ぶということは、シミュレーション上の話ではありますが、ざっくり言うと、１１１万円トクするために、６７７万円を余分に産む投資機会をみすみす逃すということなんですよ。」

Aさんは、ここでようやく理解できました。目先の節税よりも、本当に利益を生む優良不動産に投資すべきだというセオリーを・・・

数年後、Aさんはアメリカ・テキサスの地を訪れ、優良な地域で新築を買った選択が正しかったことを実感しました。街がどんどんきれいになり、魅力的な商業施設が次々とできる、家賃は毎年上がり、足元の値上がり幅は年5％どころかそれ以上のパフォーマンスを上げ続けていました。「銘菓東京バナナ」をもってMさんの邸宅を訪れ、何百万円を増やしてくれた彼のアドバイスに改めて感謝したのは言うまでもありません。

補足）上の収支計算は厳密にいうと正しくありません。新築物件は大きく値上がるので、その分、日本で納税する譲渡所得税も増えますし、また購入価格が違いますので（新築2200万に対し築古1600万）、それを基準に投資効率を比較しなければなりません。その他、購入時経費4％、売却時経費6％、保有時経費が初年度月額4万円、経費上昇率2%/年と、現実的な想定を置いてNETベーでス計算し、IRR(内部収益率)で公平に比較したところ、結果は

アメリカの収益のみで計算した場合

⇒新築のIRR  11.02%/年
⇒築古のIRR　6.97%/年

日本の節税効果も入れて計算した場合

⇒新築のIRR  10.33%/年
⇒築古のIRR　8.50%/年

結局、年収1000万円前後の、資産形成期のサラリーマンの場合、「快速償却で節税する位なら、優良物件を買うことにフォーカスした方が吉」ということが、数字的にも裏付けられたと思います。

こんにちはManachanです。アメリカ、パナマ、カナダと、北中米3ヶ国を回る7泊8日の出張から日本に帰るところです。

今回のメルマガで、いま業界で話題になっている、「海外の築古不動産を買って減価償却で節税する」不動産投資のあり方について、私の思うところを書きますね。

日本でも世界中どこでも、人が住み経済を営む場所である限り不動産の基本は変わりません。「不動産=移動できない土地建物」ゆえ極めてローカルな存在であり、地元の人間が貸し借り、売買を繰り返すなかで「相場」が形成されていきます。

都市中心地や名門学校に近いとか、富裕層が好む地域の物件は競争力が強く、地域の平均より高値で取引されます。そうでないフツーの物件はそれなりの評価になり、競争力の弱い物件は需給バランスによっては値下がりもします、でも需要がある限り価値ゼロになることはありません。

ところで、不動産は極めて「ローカル」なモノなのに、日本に住んで海外不動産投資という「超遠隔操作」をしようとする…そこに根本的な難しさがあると思います。

海外で購入する不動産が「地元民に選ばれる物件」であれば安心感あるし、投資の成功確率も高まりますが、土地勘もなく法制度も住まい方も違う海外で、それをどうやって見極めるか？早い話が、東京に住んで札幌市の不動産に遠隔投資するのと、米国テネシー州ナッシュビル市の不動産に遠隔投資するのとで、個別物件力の見極めの難易度が高いのはどちらか？答えは自明ですよね。

業者に良いと勧められて買った海外の物件が、実は地域のなかで競争力の弱い物件だった、入居者属性が悪くて問題続出の物件だった、或いは地域の相場より明らかに割高な価格で買ったので損切りしないと売れない…みたいなことが起こらないよう、一投資家として海外不動産リテラシーと物件見極め力を常に磨きたいと思います。ちなみに私の投資スタンスは二つ。

– 地元において競争力の高い「安心物件」を、「適正な価格」で買う。

あるいは、

– 地元において競争力が高いとはいえない「それなりの物件」を、「相場より安く」買う。

そろそろ本題に移りましょう。いま日本では、「快速償却で節税できる海外の木造築古物件」がたくさん売られています。その主戦場はアメリカ…「木造築古物件が豊富」「物件価格に占める建物対価が高い」「築が古くても値下がらない物件が多い」三拍子揃った米国は、節税用物件をつくりやすいのです。

海外不動産で節税できる仕組みは日経の記事に詳しい説明があります。もっとも、この節税方式は国税から厳しい目で見られており、近い将来何らかのメスが入る可能性があります（参考記事:健美家コラム）。

節税用海外不動産の販売を、私は否定しません。毎年、所得税や住民税を死ぬほど払って、少しでも節約したい富裕層やスーパー高給サラリーマンとってはメリットある話だと思います。感覚的にいうと、額面年収3000万円以上、所得税住民税合わせた限界税率が50%や55%いくような人にとっては利用価値が大きいでしょう（今後、税制や運用が変わって節税できなくなるリスクはありますけど…）。

もっとも、額面年収1000万円前後のアッパーミドルなサラリーマン投資家にオススメできるようなものではないと思います。そういう方は一般論として（私自身も含めて）、償却は取れるけれど競争力に疑問符のつく中古物件を買うより、素直に良い立地で競争力の高い物件を買う方がメリット大きいと思います。なぜなら、

– （今後数年間、海外不動産償却節税スキームを使い続けられると仮定して）日本における節税効果よりも、海外の優良物件が低リスクで運用でき、自然に値上がり、賃料も伸びるメリットの方が大きいと思うからです。

「年収1000万サラリーマンの海外不動産投資は、築古の償却物件よりも好立地で競争力ある新築や築浅の方が良い」という仮説を、現実的な想定を置いてシミュレーション·実証してみました。

【Case Study】
東京都内の外資系企業に勤めるサラリーマンAさん(42歳)は額面年収が1050万円、基礎控除や扶養控除を除いた後の所得は700万円、所得税の税率が23%、地方税が10%で、「1万円所得が増えたら3300円を税金で持っていかれる」状況を何とかしたいと思っていたところに、「海外の中古不動産で節税できる」話をネットで見つけ、善は急げと、早速セミナーに行きました。そこで紹介されたのが「米国テキサス州某市」の物件。Aさんはその場所には土地勘ありませんが海外駐在経験があり英語も堪能、外国アレルギーもないので早速検討をはじめました。

ちなみに、紹介されたのは同じ都市内にある「エリアはそれなりだけど償却で節税できる木造築古戸建」と、「エリアが良い新築戸建」でした。

[築古戸建-業者から説明を受けた情報]
———————————————-
木造 1950年築、内装リフォーム済
販売価格 16万ドル
– うち土地 4万ドル（25%）
– うち建物 12万ドル （75%）
想定家賃 1200ドル/月
諸経費、諸税 400ドル/月
NET家賃収入 800ドル/月
グロス利回り 9.0%
NET利回り 6.0%
5年間保有した時の節税効果 1200万 x 33% = 396万円
6年目に売却した時の長期譲渡税 1200万 X 20% =240万円
節税効果 396万-240万=156万円
———————————————-

[新築戸建-業者から説明を受けた情報]
———————————————-
木造 2017年築、10年間性能保証付き
販売価格 22万ドル
– うち土地 6.6万ドル（30%）
– うち建物 15.4万ドル （70%）
想定家賃 1500ドル/月
諸経費、諸税 400ドル/月
NET家賃収入 1100ドル/月
グロス利回り 8.2%
NET利回り 6.0%
5年間保有した時の節税効果 350万 x 33% = 115万円
6年目に売却した時の長期譲渡税 350万 X 20% =70万円
節税効果 115万-70万=45万円
—————————————————–

この説明を聞いて、Aさんは次のように考えました。

– どちらもネット利回りは同じ（6%）
– 築古戸建の方が安く買える（16万ドルvs22万ドル）
– 築古戸建の方が税金でトクをする（156万円vs45万円）

「こりゃ、どうみても築古戸建で決まりじゃん！」と思った彼は、セミナー後に配られたアンケート用紙に「築古戸建の購入を前提に個別面談希望」と書いて、意気揚々と家に帰りました。

翌日、少し冷静になったAさん、「2000万円もする高額なものを買うんだから、業者以外に投資経験者の意見も聞いた方が良い」と考えました。得意のネット検索でアメリカ不動産投資で成功している投資家Mさんを探しあて、彼のセカンドオピニオンを得るべく、メールしました。

数日後、Mさんは、一通り調査したあと、このように答えました。

「Aさん、私の見立てでは、新築を選ぶべきです」

「築古を買ったら、日本の税金は多少得するかもしれませんが、新築はそれ以上のお金を、アメリカで稼いでくれるでしょう。しかも築古より明らかにリスク低いです」

「なぜ差が出るのか？その理由は、業者のさんが説明しないところにあります」

後編につづく…

こんにちは、Manachanです。今回は、世界各都市の「治安」をテーマにブログ書いてみます。

治安は、投資不動産に携わる者にとっては避けて通れないテーマ。どの国、どの都市でも、治安の良し悪しが不動産価値や住民属性を露骨に左右しますが、逆にいえば治安ほど、人々の主観に左右されるあやふやなものはないでしょう。

私も海外不動産セミナーで治安に関する質問をよく受けますが、「フロリダ州の治安ってどうですか？」みたいなこと聞かれると返答に困ってしまいます（フロリダ州みたいな大きなくくりで、治安なんて答えようがないよね…）。言葉の曖昧さ、質問者と回答者の地理知識やレベル感の違い等々の問題があり、Q＆Aが最も成り立ちにくい分野の一つです。

治安という、誰もが興味があり、かつ統一的客観的な指標のないものを、ネットの投稿機能を使ってできるだけビッグデータ化、指標化したサイトの一つがNumbeo.com/crime。私もよく使いますが、なかなかスグレモノです。

・地域住民の目線に立って、

・分かりやすく統一的な指標（昼間や夜間に出歩いて安全と感じるか？財産や車を盗まれる危険を感じるか？暴力的に攻撃されるリスクを感じるか？）を使い、

・世界中の投稿者から大量の回答データを集めて、指数化している。

こうして集まったデータから、世界中の各都市の治安指数を、このように一覧化しています。一番治安の良い部類は「緑色」、次いで「薄緑」、「薄黄色」、「濃黄色」、「オレンジ」、一番治安が悪いのは「赤色」で表示されます。

世界中見渡したなかで、ぱっと見、一番治安の良い地域は「東アジア」ですね。いわゆる「CJK」と呼ばれる中国、日本、韓国の都市は、一部の例外を除いて軒並み「緑」と「薄緑」。

次いで「オセアニア」も、世界的には治安良い方でしょう。シドニー、メルボルン、オークランドなど、代表的な都市の多くは「薄緑」。

ヨーロッパは多数の都市がエントリーしています。多少の「赤」もありますが、全体的には「緑」と「薄緑」、「黄色」が多く、治安はまあまあという印象。

北米に行くと、「カナダ」はヨーロッパ並み、「アメリカ」だとそれより治安悪い都市が多くなりますね。「オレンジ」や「赤」が多くなります。

治安よろしくないのは「中南米」ですね。「赤」のオンパレード。

Numbeo.com/crimeで、２０以上の回答データが集まった都市は、３７８。その治安指数をランキングして、悪い方から並べると、ワースト２０都市中、約半分を「中南米」が占めます。あと「アフリカ」からのランキインも結構多い。

逆に、治安の良い方は、「東京」「シンガポール」「台北」など、東アジアの大都市が目立ちます。あと欧州や北米の小都市も結構ランクインしてますね。ちなみに東京のスコア（安全指数８１．２６、危険指数１８．７４）は３７８都市中ベスト１６位。

Numbeo.com/crimeの治安指数は、普段、世界中を渡り歩いている私の皮膚感覚にもよく合います。私は結婚して以来、４か国１１都市に住んできましたが、一番治安が良いと感じるのは「日本と台湾」ですね。いずれも、大都市でさえ女性の夜間一人歩き可能、暴力犯罪や空き巣、車上荒らしに遭った経験もなし、窃盗は多少あるんでしょうが、財布落としてもそのまま返ってくることが多いのが「日本＆台湾」の良いところ。

あと、出張で欧州などに行く際、訪問都市を治安の良い順に「デュッセルドルフ、リスボン、バルセロナ」だろうと予想すると、たいてい当たります（安全指数デュッセルドルフ７４．０８、リスボン６７．７３、バルセロナ６１．０６）。

非常に興味深いことに、米国でトップクラスに治安の良いいくつかの都市は、「東京」とほぼ同レベルの指数なのです。

東京（安全指数８１．２６）

カリフォルニア州アーバイン（安全指数７９．４４）

テキサス州プレーノ（安全指数７９．４２）

この二都市は、２０１６年「アメリカの人口２０万以上で最も安全な都市ベスト１０」にいずれもランクインしています。特にアーバインは、二年連続１位に選ばれている他、日本でも千葉県流山市など、いくつかの都市の街づくりモデルになっています。

アーバイン、プレーノ、あとラスベガス近郊のヘンダーソンなど、全米屈指の治安の良い都市を、私も仕事で時折訪れますが、同国の多くの都市と違って「ゲートコミュニティをつくる必要を感じないほど、街全体の治安が良い」のが特徴で、ある意味、日本の治安状態がほぼ実現しているといえます。

また、治安の良い都市は、周辺地区に対して不動産価値が高く、値上がりやすいという特徴があります。例えばアーバインは、Newport Beachなど海岸沿いの金持ちエリアを除けば、周辺都市に比べて軒並み不動産価格が高いし、プレーノもその点、同様です。さらに、治安が良い都市ほど良質な入居者を得て安定的な賃貸経営しやすいという面もあります。

海外、特に米国で不動産投資するなら、治安が良く、かつまだ値段が上がりきってないエリアを狙うのが良いのかもしれません。テキサス州プレーノ近辺は、土地付きファミリー向け新築住宅がまだ２０万ドル台で買えることもあるようで、投資視点でみると面白い場所ですね。

こんばんはManachanです。今回は、前回の北米出張で出会った「フロリダ州ケープコーラル」(Cape Coral, FL)という素晴らしい街と、不動産事情について書きます。

フロリダ州は米国本土のなかで日本から一番遠いこともあり、ハワイやカリフォルニアと比べて知名度はありませんが、アメリカやカナダの、特に冬の寒い地方に住んでいる人々にとっては極上のトロピカル・リゾート。ロングステイや老後の移住先として大変人気の高い場所です。またヨーロッパからも実は近くて、大勢のドイツ人やイギリス人が暖かいフロリダにやって来ます。

一方、中南米諸国の人々にとって、フロリダは「アメリカ生活の第一歩」あるいは「米ドル資産形成の場」として人気があります。特にマイアミはスペイン語が広く通じ、ベネズエラ、メキシコ、アルゼンチン等、ラテンアメリカの富裕層が、母国より安定度の高い米国で資産を置く場所になっています。

このように、米国の大西洋側では北からも南からも人気の高いフロリダ州は、人口急増中。２０１４年にニューヨーク州を抜いて、全米５１州のうち３番目に人口の多い州になり、今なお年間３０万人のペースで増加中。

そのフロリダ州南西岸にある中堅都市ケープコーラル(Cape Coral)は、実に興味深い場所で、住宅地として異彩を放っています。Google Mapで検索してみると、メキシコ湾に突き出た半島状の土地に、運河が四方八方に張り巡らされているのが分かります。さらに拡大すると、運河に面した住宅地がことごとく、自家用船舶を係留できる「マリーナ」付きになっています。まるで豪州ゴールドコーストの、大橋巨泉さん宅みたい。

ケープコーラルの運河は、何と1950年代から造成されています。一方、ゴールドコーストのマリーナ付き住宅が建設されたのは1980年代…ゴールドコーストはケープコーラルの真似をしたのかもしれませんね。

ケープコーラルのなかでも人気の高いSouthWest地区の一角。広々とした運河にマリーナ住宅が並び、ちょっと西へ船を走らせれば大海に出れます。優雅ですね～。

今年２月末、ケープコーラル滞在中に、マリーナ付き住宅の売り物件を内見しました。プールに、人口砂浜付きのマリーナが目に優しい、暮らしやすそうな家でした。３ベッドルーム、３台用ガレージ付きで、お値段は４４万ドル（約５０００万円）。この値段でマリーナ付き住宅に住めるなら良いですね。

運河を少し離れれば、価格が安くて利回りの高い、収益物件もあります。土地１０００平米、建坪２００平米強、４ベッドルーム２バスルーム２台ガレージ、内装シンプルでメンテしやすい、ファミリー賃貸に最適化されたCALIという物件。価格２２万ドル台、想定家賃１６００～１７００ドル/月、諸経費諸税ひいたネットの手取り約１２５０ドル/月。利回りはグロス９％、ネット６．６％くらい…すでに十分な建築・運営実績があり、地元アメリカの他、イスラエル、ドイツ、オーストラリアの投資家が買っています。

賃貸収益の他、値上がりの期待も大きいのが今のケープコーラル。直近では年率８～１２％のペースで値上がりしています。現時点での賃貸利回りが高い上に、家賃水準も上昇基調にあるので、今後当面、物件価格は自然に上がっていくと思われます。

なぜ、ケープコーラルの住宅がいま安く買えて、利回りも良くて値上がり期待もあるのか…主な理由は３つ。

１）全米トップレベルの、急速な人口増加
２）賃貸住宅不足からくる、家賃上昇
３）２００８年前後、リーマンショックで物件価格が大幅に下がり、今は復活途上のタイミング

ケープコーラル一帯の人口増加は凄いの一言！近隣のFort Myers, Lehigh Acres等を含めたLee Countyの人口は７０万人弱。２０１０～１４年における人口増加率は、全米の５０～１００万人規模の都市のなかでトップ（年率平均２．７５％、出展>America’s Mid-Sized Metropolitan Areas ）。

なぜ、人口がここまで増えるのか？米国には、テキサス州のダラスやヒューストンのように、大きな産業が移転してくることで都市が大きくなるパターンもありますが、ケープコーラルの場合は逆に、「住みやすいから人が引っ越してくる」、「人口増加を狙って各種産業が参入してくる」というパターンであるようです。

ケープコーラルは米国の大都市圏と違って、今なお「白人が９割を占める」コミュニティ。フロリダにありながら、「ヒスパニック系が約１割しかいない」という珍しい土地柄（出展：neighborhoodscout）。

英語を話す、働き盛りの白人ファミリーが、全米各地から子供を伴ってケープコーラルに越してくるようです。リタイアした老人が多いイメージのあるフロリダ州ですが、ケープコーラルの場合は、「３５～５４歳の大人」と「１７歳以下の子供」が占める割合が高い。

ケープコーラルが選ばれる理由の一つは、「治安の良さ」。暴力的犯罪の発生率が、人口比でフロリダ州の４分の１、全米の３分の１という低さ（人口１０００人あたりの発生数、ケープコーラル１．１６件、フロリダ州４．６２件、全米３．８件）…私もこの街を歩いていて、夜のひとり歩きでも危険な目にあいそうな気がしませんでした。

あと、ケープコーラルの不動産価格が、上昇中とはいえ大都市圏や同じ州のマイアミと比べればまだ断然安いのも大きな魅力でしょうね。約２０万ドルで広い庭付きの家に住める、ちょっと頑張れば４０万ドル台でマリーナ付き住宅も夢ではない、というのは大きな魅力でしょう。

さらに、今のケープコーラルでは家を買って住む人の他、賃借人も相当多い状況で、賃貸需要に対して住宅供給が足りないので家賃水準も上がり続けています。上に紹介した賃貸経営向き物件CALIの場合、２０１２年頃は約１６万ドルで買えたけど月額家賃も９５０ドル程度、それが今では２２万ドルに値上がったけど家賃も１６００ドル以上とれるので、利回りはむしろ上がっている（グロス７％から９％へ）ようです。

ここまで書いたことは、良いことづくめのようですが、さすがに海外にある物件のこと、これからいろんな問題・チャレンジが出てくるのでしょう。それでも、今のタイミングでケープコーラル不動産を仕込める魅力には抗えず、私も一つ買ってみることにしました。

いま私のチャレンジは、「現地金融機関から物件価格の７割以上の融資をひくこと」です。具体的には「物件価格の７０％、年利４．６８％（金利据置５年）、３０年融資、元利均等返済」を目指して、審査を受けています。最大で物件価格の８０％融資を受けることもできますし、利子のみ返済も可能なようです。

私が融資付けが成功すれば、日本人投資家にとって、素晴らしい第一歩になると思います。なぜなら、現時点で多くの日本人が海外不動産に手を出せない理由は次の二つだから…

１）海外物件は、賃貸収益よりも値上がり益狙いが多く、後者の実現は市場環境次第だからリスクが大きい。
２）海外物件は、日本人が融資を引きにくく、相当額のキャッシュ手出しが必要になる。

でも、私を含めて日本人投資家が、「今のケープコーラル」で、「７～８割の融資を引いて」買うことができれば、上記１）２）のデメリットが一気に解消されることになります。

１）ケープコーラルには、日本国内のどこにも類例を見ない持続的人口拡大と、住宅の需給ギャップが存在するためインカムゲインは堅いし、数字的も新築住宅としては日本の都市部よりさらに良い。

２）現地金融機関から７～８割融資が出ることになれば、約２５００万円の住宅を、自己資金２～３割で投資できることになるため、多くの日本人投資家にとって無理なく手を出せるレンジになる。

つまり、日本円の他に米ドル資産を持つというリスク分散のみならず、純粋投資的にみて今のフロリダ（ケープコーラル）が優れているから素直に買う…という有力な選択肢になります。

また、アメリカの金融機関から融資の道が開ければ、個信や空き担保に頼って日本の金融機関からフリーローンみたいな融資をひかなくても良いわけだし、物件価値が値上がれば、それはアメリカの金融機関からエクイティとして認められ、次のアメリカ物件取得もつながっていきます。

とにかく、ケープコーラルの不動産…私がこれまで見た海外収益物件のなかでも、最高に上質なものでした。収益構造も、街そのものも素晴らしいので、皆さまにも是非知っていただきたいです。そこで、セミナーと現地視察ツアーを企画しました。

ケープコーラル不動産セミナー＠東京・半蔵門

４月２６日（水）１９：００～　（セミナー案内、参加申込リンク）

４月２９日（土祝）１４：００～　（セミナー案内、参加申込リンク）

ケープコーラル不動産視察ツアー

５月２９日（月）～３０日（火）

ツアー内容：物件視察、管理会社訪問、購入手続の説明、現地口座開設　等

※５月２８日（日）までに、現地入りしていただきます。
（例.　アメリカン航空で5/28成田10:40発⇒ダラス乗継⇒フォートマイヤーズ14:38着）

※５月３０日の夕方解散して、その後は自由行動。ディズニーワールドまで車で３～４時間、ヘミングウェイで有名なKey Westまで船で３時間。

お知らせ…

ツアーに参加したい方、ご質問のある方は、私Manachanまでご連絡ください（メール）。

３月２０日現在、収益戸建CALIモデルを、数か月前の販売価格で買えるチャンスがあります（３戸限定）。興味ある方は私Manachanまでご連絡ください。（メール）

こんにちはManachanです。北米出張5日目、いまカナダ最大の都市トロントにいます。

冬が長くて厳しいカナダの人たちにとって、暖かい南国でのバカンスは無上の楽しみ。その行き先として人気が高いのが、アメリカ最南端のフロリダ州。

フロリダ州内のマイアミ、オーランド、ジャクソンビルなど主要都市はもちろん、南西部の地方都市ケープコーラル(Cape Coral)にも、カナダ各都市からの直行便が多数就航している他、欧州のドイツやスペインからの直行便さえ就航。冬でも暖かいフロリダに、太陽を求めて人々が押し寄せます。

そのケープコーラル、不動産投資の面では素晴らしい街でした。人口増加率は全米屈指、住宅供給不足で家賃上昇中、その割に物件価格が上がりきっておらず、グロス賃貸利回りも平気で7〜10%いく、価格上昇率も年率10%超…今こそ、まさに買い時のタイミングという感じでした。

ケープコーラルの街も実に良かったです。約30万人いる住民は裕福で教育水準の高そうな白人がほとんど。治安が良く、夜でも平気で出歩いて食事とかできる、住宅街には運河が縦横に張り巡られ、ボート係留権つきのマリーナ住宅が並ぶ。まるで大橋巨泉氏が住んでたゴールドコーストの高級住宅街のよう。

住民が自宅からボート乗って水上レストランに行く優雅なライフスタイル。屋外プールつき、3室あるうちの2室からプール&ボートへダブルアクセス…みたいな素敵な住宅。こりゃ絶対1億円するだろうと思ったら5000万円(44万米ドル)で買えるという。そのコスパの良さも「今のケープコーラル」ならでは。

投資家向けには、さらに賃貸経営に特化した「4ベッドルーム、2バスルーム、2台ガレージ」のファミリー向け新築戸建住宅というジャンルがあります。こちらは約22万ドル(2500万円)で買えて月額家賃が1600ドル程度、グロス利回り9%出て、現時点では空室もほとんどない状況。土地が1000平米もついてきます。

資産価値が確かなので、地元の金融機関から融資がつき、外国人でも最大8割借りられ、さらに利子のみ返済も可能なようです(利率は5.0%)。それ聞いて私は早速、融資審査申し込みましたよ。 確実にお金が増える投資だと思うので、善は急げ‼︎

ここまで有利な条件で不動産投資ができるのは、「今のタイミングで、場所がフロリダ州ケープコーラルだから」です。「アメリカだから良い」わけでは全然ないです。同国内の主要都市では、すでに不動産価格が高騰してしまいました。いまニューヨークやロサンゼルス都市圏で同等の住宅買ったら値段3倍以上するでしょう。利回りもグロス3〜4%がせいぜい。

逆にいえば、同じアメリカ国内でも、「ニューヨークやロサンゼルスが高くなったから、今はフロリダやテキサスを買う」みたいな、各都市の不動産市況の「時間差」を利用した投資ができるわけですね。同じ国内だから当然、「ニューヨーク物件の値上がりによる空き担保を自己資金算入して、テキサス物件の融資をひく」みたいなエクイティファイナンスが可能。

経済や人口規模がアメリカより小さいカナダやオーストラリアでも「時間差」投資は可能です。例えば、私が過去10数年、オーストラリアで実践してきたのは、

– まずシドニー(国内最大都市)で物件買い、12年経ったら価値が2倍になった。

– それからブリスベン(国内第三位の都市)の不動産を買った。当時のブリスベンは奇しくも、「価格帯、利回り、上昇率とも、12年前のシドニーに酷似」していた。つまり、投資先の都市をブリスベンに変えるだけで「12年前のシドニーにタイムマシンで戻って投資する」のと同じような効果が得られた。

これと同じことが、日本でできるのか？例えば、「東京と名古屋の、不動産市況における数年〜十数年の時間差を利用した、タイムマシン不動産投資」ができるのかと言うと、答えはNO! 難しい。

東京の市況と名古屋の市況、その時間差は感覚的にいうとせいぜい1年くらいでしょうか。例えばの話、アベノミクスで東京の不動産価格が上がり始めた後、名古屋もつられて上がるのが約1年後くらい。逆に、融資引き締めなどで東京の相場が崩れはじめると、名古屋を含めて地方都市の相場は瞬時に冷え込んでしまう。

そんな時間軸で動く日本の不動産マーケットで、我々個人投資家が都市間の時間差を利用した投資で値上がり益をあげるのは難しい。できることはせいぜい、東京都心の価格が上がりはじめたタイミングを素早く察知して、名古屋に波及する前に安く買う位か…でも、夥しい数の不動産転売屋や建売屋が真っ先にそれやって鞘抜いちゃうから、一般の投資家が利益を得にくい構造になっていると思います。

言い換えれば、日本の不動産は大手デベロッパーをはじめとする供給側が価格決定力を握り、かつ同じ会社が東京、大阪、名古屋、福岡など主要都市でどんどん物件を供給しちゃう。そういう業界構造なので日本全国が「時間差なしの単一市場」になりやすい。投資家視点でいうと、「東京の不動産が値上がって利回りが落ちたら、大阪や名古屋もつられて落ちちゃう。1年経てば熊本鹿児島でさえ利回り下がる」のです。

その点、アメリカ、カナダ、オーストラリア…広大な面積を持つ新大陸英語圏先進国が日本と違うのは、

– 全国規模で物件供給する大手デベロッパーがほぼ存在しない。

– 地場のデベロッパーが、地域の需要や経済状況にあわせて物件供給する。

– 国全体の人口が増えている上、人口移動も農村から都市への一辺倒ではなく、だいとしからより生活コストの安い地方へ移り住む流れもあり、国内各地域に人口拡大、不動産価格上昇のチャンスがある。

そういう国情ゆえ、都市間の不動産マーケットに数年〜十数年の時間差が生まれやすく、それを利用した投資戦略が現実的に可能なのです。

合い言葉は、これ!「首都や最大都市の物件価格が上がりすぎたら、第二、第三の都市か、成長する中堅都市を狙おう」…米国カナダ、オーストラリアなら、その投資戦略を正しく実践すれば、たいてい外しません。

おはようございます。Manachanです。

一昨日は、東京・渋谷で「ハワイ不動産セミナー」を開催。集客期間わずか１週間強、しかも客の集まりにくい日曜日午後にも関わらず、セミナー会場は満員。参加者数の急増と、会場のキャパを考えて、Facebookでの周知を途中で止めたほどです。

しかも、２ヵ月後に開催される大阪のハワイセミナーにも、続々と申し込みが入っています。こうなると改めて実感しますね。

ハワイに対する世間の関心って凄いんだな！

かくいう私は、つい２週間前（６月２３～２８日）、セミナー準備も兼ねてハワイ出張に行ってました。人生で２度目のハワイ。しかも前回の訪問は１９９８年でしたから、なんと１８年ぶり。

１８年前、妻と二人で訪れたハワイのワイキキ界隈は、静かでシンプルな場所でした。長閑さの漂うビーチと、ホテル建ち並ぶカラカウア通り、一本奥に入ったクヒオ通りは、ロコ（ハワイ地元民）が暮らす普通のアパートが多かった。

今や、世界の百貨店とブランドショップが建ち並び、すっかり都会風になったワイキキ中心部から、１８年前の情景を想像するのは難しい。でも、そこから歩いて１０分ほど東に行った、マリオットやパシフィックビーチホテルあたりは静かな環境で海も近く、「１８年前のワイキキって、確かこんな感じだったよなあ」と思い出します。

何はともあれ、ハワイに２回しか行ってない私が、皆様の前で知った顔してセミナー講演するのは、少し気がひける面があります。参加者のなかには、それこそ、毎年ハワイで過ごすような常連さんがいたりするからです。

ハワイの不動産に関することならともかく、ハワイ全般に関しては、講師の私より受講者の方がずっと詳しいだろうなと思いつつ･･

もともとバックパッカー上がりの私。いや、４７歳になった今でも、大阪～東京間を１８００円の激安夜行バスで行き来する「おっさんバックパッカー」ですが、

私を含めて、バックパッカーのカルチャーを持つ人間は、ハワイのような「万人受けするオールマイティなリゾート地」を、意識的に避けるところがあります。なぜなら我々は、

・安い宿、安いめし大好き。

・多少汚くても、臭くても平気。

・陸路国境超え大好き。

ですので、物価高くてキレイで快適な島国のハワイは、我々バックパッカーの旅行先リストになかなか上がってきません。

また、旅人としての私の「強み」（？）は、

・途上国の屋台で、危なそうな油で揚げた得体の知れないものを、手当たり次第食っても腹を壊さない、強靭な胃袋。

・旅先で、見知らぬ言葉や文字に出会っても、滞在１０日も経てば現地の文字を解読し、地元民となんとか話せてしまう、不思議な語学習得力。

・旅先でＡ型肝炎にかかって数週間入院しても、「これでＡ型肝炎の免疫ができた、やったぜ！」と思い、せっせと次の旅支度をはじめる、めげない旅人魂。

その強み（？）が、ハワイのような快適で日本人にやさしい環境ではなかなか発揮できないという面もあります。やはり私には、東南アジアやインド、アフリカ方面の、ハードコアな環境がお似合いなんですけれども･･･

ただ、海外不動産セミナーを日本で開催する点でいうと、「ハワイの知名度、ブランド力」は、やはり外せない。これは実感しましたね。

また、「旅人としての私」でなく、「不動産投資家としての私」の目からみた場合、ハワイの知名度、万人受けする魅力は、もちろん検討に値するわけです。

今回、ハワイに行って実感したのは、「観光地としての総合力の高さ」です。

・観光
・グルメ
・海でのアクティビティ
・陸地（山など）のアクティビティ
・ショッピング

これらの要素が、オアフ島ワイキキ界隈を中心に、コンパクトに揃っており、老若男女、誰でも楽しめる、その懐の深さがハワイの良さでしょう。

ビーチの綺麗さだけなら、ハワイよりも沖縄、グアムの方が上かもしれません。ただ、グアムには海とショッピング以外の観光要素が乏しいし、沖縄でも、ショッピングの楽しい那覇・国際通り周辺と、ビーチリゾートホテルが並ぶ海沿いのエリアとが、物理的に遠く離れています。その点、ハワイなら全て近距離に揃っている。そして、何回もリピートしないと遊び尽くせない位のネタはある。

こういうオールラウンドな観光地は、日本周辺には、ハワイの他にあまりない。加えて、日本からの適度な距離感と、日本語が適度に通じて、しかも適度にアメリカンで海外旅行の気分も味わえる･･･

「憧れのハワイ航路」以来の、海外旅行の「元祖」としてのブランド価値、ＴＶでの露出、芸能人が毎年ハワイで過ごす等･･･今も昔も日本人にとって、ハワイは「別格」な存在であり続けています。

そして、不動産投資先としての期待も「別格」･･･ハワイ不動産セミナー、ただでさえたくさん人集まりますから、それに相応しいクオリティのセミナーをお届けするよう、頑張ります。

今後のハワイ不動産セミナー

９/２（金）１８:３０～　大阪

９/３（土）１６:００～　名古屋

こんばんは、Manachanです。

海外の不動産に興味が出た時、その国・都市に関する経済・不動産ニュースにアクセスすることは大変有益ですが、これはまさに、「言うは易し、行うは難し」。

メジャーな都市、例えば米国だとハワイ、ニューヨーク、ロサンゼルス、サンフランシスコなどの情報は、比較的入手しやすいですが、それ以外の都市になると、日本語の情報自体が極端に少なくなります。

例えば、我々アジア太平洋大家の会では、メンフィス（テネシー州）やフェニックス（アリゾナ州）の不動産セミナー開催の予定がありますが、こういうマイナーな都市の経済・不動産情報を、日本に居ながらいかにして得ていくか？日本語の情報はほとんどないし、仮に英語が読めてもリアルタイムな情報を系統的に得ていくのは決して簡単ではありません。ウェブで一生懸命情報収集しても古い情報や不確かな情報がゴマンとありますので、

「海外に興味はあっても情報が余りにも足りないので、投資判断できない」

「業者のセールストークが本当に正しいのか、裏取りするための情報を得たいけれど、どうしたらいいか分からない」

という声が多いのが実情です。

私は、皆さまに海外不動産セミナーをお届けする立場ですので、現地を自分の目で見たり、独自のルートで現地のリアルタイムな情報を得ることは「生命線」だと思っていますが、私がやってもやはり簡単ではないし、手間と時間がかかります。永遠の課題ですね。

でも最近は「海外発の無料メルマガ」が出てきているので、これを使って、手間をかけずに情報収集が可能になってきました。例えば、

１）カナダ・アルバータ州経済ニュース The Owl（英語）

カナダATB Financial社が出している無料の経済メルマガ。同国きっての石油産出地域・アルバータ州（カルガリー、エドモントン等）に特化した、クオリティの高い経済ニュースが持ち味。私は2015年1月頃からずっと購読しています。

購読方法・・・このページからユーザー登録すればOK。
http://www.atb.com/learn/economics/Pages/the-owl.aspx

アルバータ州はこれまで、石油輸出のおかげで、カナダで一番裕福な州で給料水準も高く、カナダ中から人々が集まり活気にあふれていましたが、２０１４年後半からの「逆オイルショック」で原油価格が半減して、潮目が変わってきました。

これまでのように、経済拡大できなくなったアルバータ州。果たしてどんな影響が出ているのか、不動産の買い場は来るのか、大変興味深く思い、１年以上購読を続けています。情報は新しいし考察も深く、ニュースソースとして大変有益だと思います。たとえば、

原油生産が減っているため、さすがに原油を使った製造業は大きく落ち込んでいます

都市部のホテル稼働率も変調気味、一方でリゾートホテルは絶好調（安いカナダドルと米国人旅行客のおかげ）

個人破産件数は、逆オイルショック後、横ばいから微増傾向に

その割に、個人消費は堅調、たとえば外食セクターに影響は出ていない

州内人口の伸び率も鈍化しているが、それでも、カナダ全国平均の２倍（年率１．８％増）

こんな感じで、アルバータ州経済の「いま」が、読みやすいかたちで提供されているのです。

２）アメリカ、Zillow物件サーチ（英語）

アメリカの不動産ポータルサイト大手Zillowでは、日本の「楽待」や「健美家」同様、検索したい条件に該当する物件情報をメールで送ってきてくれます。

購読（？）方法は簡単。Zillowサイトにログインして、「検索条件を保存」（Save Search）すれば、物件情報が自動で送られてきます。頻度は「都度」か「毎日」を選べます。

http://www.zillow.com/

私は昨年末から、「テネシー州メンフィス」戸建の適正価格をリサーチしており、その材料として、Zillowを使っています。相当の期間にわたっていろんな物件情報をみていれば、メンフィス戸建の相場観も、何となく養われます。

３）タイ、CapitalOneメルマガ（タイ語）

非英語圏のメルマガというと、英語よりさらに敷居が高く感じますが・・・タイ・バンコクの不動産に興味ある方に、CapitalOne社のメルマガはかなりおすすめ。

http://www.capitalone.in.th/

CapitalOne社は、タイ人中間層向けのコンドミニアム情報をたくさん出しており、言語は当然、「タイ語」になりますが、その代わり、タイ不動産に関わる日系業者や英米系業者がたぶん知らない物件情報に直接アクセスできます。

タイ文字が多少なりとも読めれば、かなり楽しめます・・・たとえば、この物件は面白い。

エアポートリンクHua Mak駅至近、数年後に開通する路線とあわせて３駅利用可、駅徒歩０分、ショッピングセンターすぐそば、買価１００万バーツ台。

現状、エアポートリンクの駅しかありませんが、将来イエローラインとオレンジラインが通るようになれば、都心まで5㎞程度なので、とても面白い。

日本人がなんとか住めそうなエリアの物件紹介もあります。これは、プロンポン駅南側、徒歩10～15分。ローカルエリアとの境目あたりに建つコンドミニアム。個人的に、このエリアは上がり目大きいと思う…

こんな感じで、労せずして、それなりに良質な、リアルタイムな情報に接することができるのが、メルマガの良さですね。

不動産投資に「情報は命」なので、これからもどんどん、海外メルマガ開拓していこうと思います。