グローバル不動産

Facebook にシェア

中国人投資家が好きな理由

こんにちはManachanです。メリークリスマス!今回は「インバウンド不動産ビジネス」ねたで書きます。

日本の不動産や関連サービスを外国人に販売する、所謂「インバウンドビジネス」でメインの顧客といえば、今も昔も、中華圏の人々。この構図は将来も変わらないでしょう。特に大陸中国は、日本と地理的文化的に近いだけでなく、6億人という膨大な中間層人口を擁する巨大マーケット。今後、東南アジアやインドが有望だといっても、中国の代わりには多分ならないでしょう。

 

私は、中国人をはじめとする外国人向けに日本不動産を紹介・販売・サポートする会社「鈴木資産管理」を、2010年に立ち上げて、すでに6年が経ちました。現時点では、外国人相手よりも日本人同士の取引の方が件数・売上とも多いですが、この仕事を通じて、日々、中国の投資家とやりとりしているのは事実。それを6年間続けてきたので、すでに数百名の中国人投資家と商談したことになります。

我ながら、よく続くなあと思いますが、たぶん、「中国人投資家が好き」だからこの仕事続けられるんですよね。なぜそう思うのか?

 

1.投資家として洗練されているから

大陸、台湾、香港、シンガポール、欧米諸国…いろんな場所に在住する中国人投資家が弊社を訪ねてきますが、彼らに共通する投資スタイルは「シンプル」で「ロジカル」。

 

1)物件買う前に、質問をたくさんする。内容的にも的を得たものが多い。

2)一旦買ったら、うじうじ言わず、人のせいにせず、最後まで責任をとる。

 

彼らとのやりとりは、シビアな質問から始まります。収益構造、諸経費、税金、運営リスク、出口、マーケットの理解…かなり詳細なレベルまで聞いてきます。不動産大好きで投資リテラシー高い方々が多いから、こちらも嘘はつけないし、「売らんがためのトーク」もできにくい。私はそれをしないからこそ、彼らの信頼を得ているのだと思います。

それで納得して、一旦買ったら、後で文句言う人は(私の知る限り)まずいません。無論、日本の賃貸経営で良いことばかり起こるわけではないですが、それを含めて投資の結果はあくまで自己責任だと割り切っておられる方が多い。同じ不動産投資家として、彼らに共感する面が多いです。

経験上、物件買った後でビビったり、文句言うのは、むしろ日本人の方が多い。細かいことで難癖つけてきたり、問題起こったら仲介業者のせいにするのも、日本人客の方によくみられる行動パターン。無論それには、不動産業界の構造とか、日本社会における業者の責任範囲とか、いろんな要因があるのだと思いますが、本質的には投資家としての経験値、マインドセットの問題でしょう。

とはいえ最近は日本人投資家の経験値も上がってきている印象。彼らを不動産投資家として成長させるのも、私の仕事の一部だと思っています。

 

2.夢があり、天下国家を語り、日本を必要としているから

台湾・香港だと少し違いますが、大陸中国に住んでいる投資家は、例外なく、最近10~20年間の母国の目覚ましい経済成長を目の当たりにして、自信を深めています。

たぶん、1980年頃の日本と国情が似ているのでしょう。今の中国は、これまでの量的拡大・工業立国的な発展パターンが曲がり角に差し掛かっており、今後は産業の高度化、知識集約化といった課題をクリアしていかないと成長が止まってしまう懸念がある。それを突破するために、先行事例である「日本」から多くを貪欲に学びたい、という方が多い。まるでバブル前の日本の官僚やビジネスマンのように、理想を語り、天下国家を語る方々が、中国人投資家のなかに多くいらっしゃいます特に大事なキーワードは、

 

・医療と健康

・環境

・教育

 

この3つの領域でしょうね。これこそ、いま中国人が日本から学びたいことだし、また私も日本人として、中国や他のアジア諸国の方々に貢献していきたい領域でもあります。

 

中華圏投資家に対して、今の日本のウリは、成長性や収益性ではないでしょう。だから、単に東京の不動産を売るだけではつまらない。それよりも、日本の持つ豊富な文化コンテンツや、充実した社会資本を、不動産と組み合わせて提供していきたい。そこにビジネスとして大きな突破口があり、かつ日本経済浮揚の鍵もそこにあるのだと思います。

マスコミでは「爆買い」みたいな、表面的な事象ばかりクローズアップされますが、良質で洗練された中国人もたくさんいます。そして良質な方々ほど、日本をよく理解し、高く評価しているものです。私は彼らとともに考え、汗を流し、日本・アジアで面白いビジネスをたくさん仕掛けていきたいです。

Facebook にシェア

365歩のセルフブランディング

こんばんはManachanです。私は相変わらず出国が多く、明日から海外(タイ・バンコク)に旅立ちます。今回は、先週訪れた土地「熊本」を題材に、セルフ・ブランディング(=世の中に自分を売り込む)について、思うところを書きます。

 

 今年4月の熊本大震災から8か月が経ちました。まだ傷が癒えないなかでも、市内各地で復興の槌音が響いていました。今まさに再建途上にある熊本で、昔の歌がにわかに復活していました。

 

水前寺清子(愛称「チータ」、熊本市出身)『365歩のマーチ』

 

今から30年以上前、私が子供の頃、流行っていた歌です。ご当地歌手の名曲であり、かつ「郷土復興にむけて、一歩一歩進んでいこう」という熊本の気分にぴったり合う歌詞で、いま脚光を浴びています。

 

「365歩のマーチ熊本バージョン」(胸が熱くなりますね…)

 

ロアッソ熊本の試合、関東でも震災復興祈念「365歩のマーチ」が登場

 

「365歩のマーチ」は今も昔も、チータの専売特許。その歌い手として、彼女を超える人間はたぶん地上に存在しません。今の時期、街中でよく聞こえる「クリスマス・イブ」の歌い手は山下達郎じゃなくちゃならないのと同様、「365歩のマーチ」はチータという人格と一体化しています。

 

建築物にたとえると、「ガウディのサグラダファミリア大聖堂」はバルセロナにあってこそ意味がある。「ケルン大聖堂」はケルン中央駅前にあってこそ意味がある…それと同じように、「365歩のマーチ」はチータが歌うからこそ意味があり、他の誰よりも熊本を勇気づけるのです。

 

こう書くと僭越に聞こえるでしょうが、私は「海外不動産投資」の世界で、チータや山下達郎のような人物になりたいと常に思ってきました。「海外不動産といえば、やっぱりManachanだよね」と、皆様が真っ先に思い出す人物になりたい。その一念で、これまで6年間頑張ってきました。

 

言い換えると、「海外不動産投資」というジャンルと「Manachan」という個人名を結び付けるべく、セルフ・ブランディングに努めてきたわけです。たとえば、

 

・個人投資家としては、日本で他の誰よりも(たぶん)、多くの国で幅広く海外不動産を運営し、かつ世界中に人脈を構築している。
 
・個人投資家としては、日本で他の誰よりも(たぶん)、海外不動産に関する幅広い情報を得て、かつ体型的に深く理解している。
 
・個人投資家としては、日本で他の誰よりも(たぶん)、海外のいろんな言葉を習得し、世界各国での情報発信や一次情報取得に活かしている。

 

これらが実現できているかはともかく(というか、まだ道半ばですが…)、努力の方向性としては、常にそれを志向してきましたし、今後も変えずに行きます。良い意味で「変わらない」ことが、セルフブランディングの要諦だと思いますので。

 

そういえば、「365歩のマーチ」の歌詞には、セルフブランディングの大きなヒントが含まれていますね。

 

1番「♪~幸せは、歩いてこない、だから歩いていくんだね~♪」
2番「♪~幸せの、扉はせまい、だからしゃがんで入るのね~♪」
3番「♪~幸せの、となりにいても、分からない日もあるんだね~♪」

 

「幸せ」を「自らを売り込む(セルフブランディング)キーワード」と言いかえれば、筋が見えてきます。

 

1番は、「自分をよく知り、セルフブランディング・キーワードを探しあてよう」
2番は、「セルフブランディングは、ライバルの少ない領域を選ぼう(=狭き門より入れ)」
3番は、「はたからみて、ぴったりなセルフブランディング・キーワードがあっても、自分がそれに気づかないこともある(⇒周囲の意見も参考にしよう)」

 

私は、特に2番が好きですね。もし「日本国内の不動産投資」という領域で勝負してたなら、自分より優れた人がたくさんいて目立てない。だから「海外不動産投資」というマニアックな領域を選び、思い切りマニアックな活動を続けてきました。

 

あと、3番の途中の歌詞も好きです。「♪~千里の道も一歩から、はじまることを信じよう~♪」。すなわち、継続こそ力なり。首尾一貫した活動を愚直に続けていれば、いずれ、皆が分かってくれる。日々歩んでいる「一歩」が、長年積み重なれば「千里の道」になると思うのです。
Facebook にシェア

脱・業者セミナーことはじめ

おはようございます、Manachanです。

いきなり穏やかでない話で恐縮ですが、私、たま~に、ブログで大喧嘩することがあります。覚えてらっしゃる方もおられるでしょうが、最近では昨年末にこんな文章をぶつけました。

 

その正義感、迷惑につき… (2015/12/31)

 

米国中古不動産を販売する日系業者を、割高な価格で販売している云々の理由で名指しで批判、挙句の果てに私の個人名や団体名まで晒した某ブロガーの行動に対して、マジで怒り爆発したから書いたのですが…

でも、彼の言い分のなかには、真っ当なものも含まれていました。そのひとつが、

『脱・業者セミナー』です…私は、この方向性に関しては同意します。

 

業者セミナーとは何か?平たくいうと、「海外不動産の販売業者が、物件売らんがために行うセミナー」です。

物件売るためのセミナーだから、たいてい、参加費用は無料。会場費などのコストは販売経費であり、その点は国内新築ワンルーム販売セミナーと同様。

でもって、物件売るためのセミナーだから、当然、都合の良いことばかり言う。リスクの説明もそれなりにしますが、むちゃ都合の悪いことはオブラートに包んだりする…

 

そんな業者セミナーが悪いと言いたいのではありません。物件売るためのセミナーなのだと割り切って、賢く付き合えば良いのです。なかには良い物件もありますし、また業者の担当者と付き合うことで、海外の不動産事情に関して良質な情報が得られることもあります。

そういう有用性がある上、海外物件の販売業者からセミナー開催依頼を多数受けていることもあり、私の主宰するアジア太平洋大家の会主催のセミナーは、今日時点で半数以上が、所謂「業者セミナー」です。

 

ですが、海外不動産セミナーを企画する立場からいうと、業者セミナーの問題点は、

物件の収益性が、業者の物件見極め能力に依存してしまうこと

 

海外の物件を紹介して成約に至り、その後、買い手が確実に投資利益を手にできるよう、物件の収益性やマーケットの見極めができているのか?…それは、業者のスキル次第。

それがプロのレベルでちゃんとできていれば問題ないですが、海外なので難しいこともあります。たとえば東南アジア新興国では、売買・賃貸の取引データが日本のようなレベルで揃ってないですし、中古物件の流通マーケットも発展途上。そんな状況下で、業者は想定賃料とか想定利回りとか出して売らなきゃならないのです。

それでも、彼らが物件をちゃんと見極められれば、(情報あやふやでも)買い手が利益を手にしてハッピーになるのですが、そのスキルが未熟な場合、セミナーを通して海外物件買った人が不本意な損切りを強いられ、その不平不満が我々セミナー企画者に来たり、評判に傷がつくこともあります。それがリスクです。まとめると、

 

【海外不動産の業者セミナーにおける構造的な問題点】

1)不動産は個別にひとつひとつ違うから、その収益性も現地を歩いたり賃料相場をヒアリングするなど地道な作業をして、見極めなきゃならない。

2)でも実際問題、海の向こうにある物件をひとつひとつ見る手間暇がかけられない。

3)したがって、海外にいる販売業者さんの情報や、物件見極めのスキルに依存せざるを得ない。

4)しかし、彼らにそのスキルが十分あるかどうか、見極める術がない。仮にスキルが不足していたら結果的に我々のリスクになる。

 

この構造問題を何とか突破したい、と私は常に考えてきました。それが前述「脱・業者セミナー」の構想にも沿うことになります。

その意味で、11月4日(金)に行ったドイツ不動産セミナーと、11月10日(木)に行うトルコ地中海リゾートセミナーは、「脱・業者セミナー」に向けた、記念碑的な試みだったと自負しています。この二つの案件は、

 

・日本で誰も手掛けてない、ドイツ・トルコの物件を、自分独自のルートで開拓した。

・その後、自ら現地に乗り込んで、デベロッパーと商談して、これらの物件を日本向けに売れるようにした。

・帰国後、ドイツ・トルコの不動産マーケット情報を自ら調査し、セミナーに仕上げた。

 

所謂「業者的な動き」を自らがすることで、結果的に、他の誰かの情報・スキルに頼らなくても良い状態をつくりあげたのです。

物件個別の収益性やリスクの見極めは、私自身でやりました。現地も歩いて回り、ドイツ語の情報サイトと格闘しつつ、かなりの時間・労力をかけて調査しました。その結果、

 

・ドイツ(デュッセルドルフ近郊)の物件は、空室リスクが低い環境下で長期的な賃貸収益を得るのに向く。

・トルコ(地中海岸リゾート)の物件は、投資というよりはワールドクラスのリゾート物件を、ハワイ等と比較して非常に廉価で所有できる意味がある。

 

…いずれも、日本の投資家に紹介する意味があると判断し、セミナー化しました。

今後は、スペイン(バルセロナ)、ポルトガル(リスボン)等、独自ルートで企画した案件がどんどん出てきます。「脱・業者セミナー」の動きは、今後本格化していきますので、楽しみにしていてください。

 

なお、私が独自ルートを開拓できる鍵は、「中国」にあります。以前から富裕層の出国意欲、海外資産取得意欲が強い中国では、上海、北京、広州など大都市を中心に「海外不動産の見本市」が大々的に行われます。そこは、日本とは比較にならない程、世界各国の不動産デベロッパーや販売業者が集う場であり、日本では得られない海外不動産情報が集結しています。

中国行って、見本市でブースを回り、名刺を配りまくって、物件現地を見に行くアポを取れば、独自ルートができます。今回セミナー企画したドイツ・トルコの案件も、元はといえば9月22~25日の北京不動産展で開拓したルートです。

今月下旬には、上海の不動産展にも出向いて、そこで新たなルートを開拓したいと考えています。

 

最後になりますが、いま、海外不動産の「業者セミナー」を企画する会社・団体は、我々アジア太平洋大家の会の他にも、いくつかあります。

数年前は、その種のセミナーをやる団体は、日本ではほぼ我々しかいなかったから、ある意味先頭を切って、どんどん「業者セミナー」を企画しましたが、今や、時代は変わりました。

アジア太平洋大家の会は、投資家視点に立ち、独自ルートの「脱・業者セミナー」に意欲的に取り組むことで、他団体との差別化、そして社会的意義を果たしていきたいと思います。

 

image1

 

追伸)「トルコ」をテーマとするセミナーは、今週中に2つ行われます。お楽しみに。

11/10(木)19:00~地中海リゾートを満喫! トルコ南部のリゾート地アランヤのリゾート不動産事情を徹底解説@東京半蔵門

11/13(日)13:00~ サンワード投資主催 人気投資家・鈴木学氏の中・長期グローバル投資術@東京(お茶の水)

Facebook にシェア

他社の悪口言う業者って…

こんばんは、Manachanです。

海外不動産投資コミュニティ「アジア太平洋大家の会」を運営して、6年目に入りました。その間、中華系、東南アジア系、インド系、北米系、オセアニア系、欧州系、アフリカ系まで、それこそ無数の、海外不動産の仲介業者やデベロッパーとお付き合いしてきましたし、もちろん今でもそうです。

 

この業界は新規参入や撤退廃業、栄枯盛衰が激しく、5~6年前に付き合っていた業者さんが、今ではメンツ丸代わりの感さえありますが、

昔も今も、変わらぬ良いお付き合いさせていただいている業者さんも、地域を問わず、いらっしゃいます。その方々に共通する特徴は、

 

客の前では決して、同業他社の悪口を言わない

 

彼らは、同業他社について客から何か聞かれると、

 

〇〇社さんは、どういう物件を扱い、このようなサービスを展開しています。〇〇なタイプの方には良いと思います。一方、弊社では△△なお客様を主なターゲットとして、次のような物件とサービスの提供に注力しています。

 

そんなプロフェッショナルなトーク、誰も不愉快にさせない大人の話が、いつでもどこでもできる…それが、イケてる業者さんの条件ですね。

逆に、残念な業者さんも少なからず、いらっしゃいます。彼らは、客の前でも同業他社の悪口を平気でしたり、自分が取り扱わない国の不動産をDisったりする。

 

・〇〇社の売ってる物件なんかカスだ!

・〇〇国の物件なんか買うのはバカ!

〇〇社の社長は、以前、△△やってた犯罪者だよ。付き合わない方がいい。

 

なかには、ブログとかTwittter、Facebookみたいなネット空間で、他社名や個人名を名指しで非難、誹謗中傷する例もあります。そんなことすると、後で必ず、手痛いしっぺ返しが来るのが世の常なんですが…それでもいますよね。

 

これって事業者・セールスマンとして、どうなんだろう?ひとさまの悪口を言うことで、誰に、どんな影響を与えたいんだろう?誰かを貶めれば自分を選んでもらえると思っているのだろうか?

少なくとも、投資家マインドを持ってる客には、全く逆効果ですね。海外不動産を検討する投資家として知りたいのは「事実」と、「業者の専門知識や能力」、「サービスの条件や内容」等ですから、

他社の悪口みたいな、つまらんことを言った時点で、「ビジネス常識がない」、「専門的知識や能力がない」烙印を押されるのが関の山です。

 

私がこれまで体験した範囲でいうと、他社の悪口を言う主な動機は、以下の2つだと思います。

 

1)自分より上手くやってる者に対するやっかみ、嫉妬

2)不動産や投資に対する知識不足

 

1)は、私自身を含めて、誰の心にもあります。ある程度の共感もできますが、でも、客の前ではそれを出して欲しくないよねえ

2)は、「自社の物件こそベスト」だと、心の底から思い込んでいる者によくある現象です。でも、不動産や投資を深く知れば知るほど、そんなことは言えなくなるはずです。

 

突き詰めて考えれば、不動産や投資に対する深い知識と、客に対するサービス精神や敬意…それを豊富に持つ良質な業者ほど、「悪口」とは無縁になるはずです。

Facebook にシェア

海外不動産は、新興国vs先進国どっちがいい?

おはようございます。Manachanです。

海外不動産における私のビジネスパートナー、市川隆久氏による有料セミナー「海外不動産投資成功塾」が東京・半蔵門で行われていますが、次回勉強会のテーマ面白いですね。

 

第五回 10月07日(金)19:00~21:00「新興国VS先進国・徹底解説」

 

1回5000円しますが、非常に中身が濃くて実践的、洞察も深い。しかも市川氏は私と一緒に毎月、世界中回ってるので情報も新鮮。興味ある方にとっては、参加費以上の価値は確実にあると思います。

今回は、海外不動産投資における「新興国と先進国の違いやポイント」について、私の思うところを、ガッツリ本音トークいたします。

 

不動産は、言うまでもなく「個別論」の世界。同じ国、同じ都市、同じストリート上に、それぞれ全く違う築年、間取り、広さ、管理状態の物件が存在しますし、投資の効果も個々の物件スペックや運営方針次第。ですので基本的には「ミクロ」の視点で、個別に見極めできないと話になりません。

同時に、「マクロ」の視点も必要です。たとえばの話、上述の国・都市に、賃貸需要および売買需要がどれくらいあって、どの程度の価格、伸び率が期待できるのか?それを支える客観的条件(人口、産業、給与水準、空室率、法制度や商慣習…)は何なのか等々。

つまり、不動産投資は国を問わず、マクロとミクロ、両方みなければなりません。「先進国vs新興国どっち?」の議論は、言うまでもなく「マクロ論」が中心で、その観点から両者の特徴をいうと、

 

・先進国は、国民の平均所得が年間3万ドル以上の国がほとんどで、日本より給与水準や物価が高い国もたくさんある。一方で新興国は、平均所得水準が年間1千ドル~1万5千ドルと先進国より低く、かつ国・都市によってばらつきが大きい(例.同じASEAN新興国でも、マレーシアとカンボジアでは10倍程度の格差がある)。

・先進国では、平均的な賃金・物価水準が高いため、都心、郊外、地方を問わず、一般ピープルが日本と同程度かそれ以上の家賃を払えることが多い。一方新興国は、都市部の高価な物件になるほど、財力が低い一般ピープルを入居ターゲットにできず、外国人や一部の富裕層をターゲットにせざるを得ない面がある。

・今後の成長期待は、概して新興国の方が高い。先進国の多くは、移民流入が期待できる一部の新大陸国家を除けば、高齢化して人口の伸びも経済成長率も低い。一方で、新興国は人口も若く、現時点での所得水準が低いため「伸びしろ」も大きい。

 

ですので、「賃料と安定感の先進国」vs「成長期待の新興国」。それが一般的なマクロの理解になるわけです、が、ここで気を付けなければならないのが、「不動産であるがゆえにミクロ、個別論の世界」も併存していることです。この領域になるとどうしても、新興国不動産に対して厳しいことを言わざるを得なくなりますが、ハッキリ言います。

 

1)いま日本で売られている新興国物件が、現地の物価水準や賃貸・売買相場に対して割高になってないどうか、検証が必要。

いくら新興国の成長期待が大きいとはいっても、不動産には地域の相場というものがあります。それに比べて「高値掴み」をしてしまったら値上がり益を得るのは難しく、モトを取るまでに長い時間がかかります。

 

相場より割高な新興国物件が日本で紹介されやすい理由は、いくつかあります。

・平均的な所得水準や賃料水準がまだ低く、かつ賃貸、売買、管理もシステマティックになっておらず手間もかかるし、ローカル言語の能力も必要。だから、日本人業者が「一般ピープルをターゲットとする物件」を薄利多売しても商売として成り立たない。

・新興国は経済成長中で、デベロッパーも概して強気。「値段上げられるはず、上げても売れるはず」と信じ込んでいるから(というより彼らは、不動産価格が下がる局面を経験したことがないから)、分譲第一期、第二期…と進むほど、どんどん売出価格を上げてくる。その結果、市場価格と乖離してしまうリスクが高まる。

・売買・賃貸価格の客観的データも、新興国ではまだ整備途上なので、「実際、いくらで貸せるか?売れるか?」を、妥当性をもって判断する材料に乏しい。

(追伸…新興国主要都市では、CBREやSavills等、英語圏調査会社のデータはあるものの、多くの場合、調査対象が都心部の一部優良物件に限られ、そういう物件はすでに良い値段するので、日本で実際に売られている物件とはランクも収益性がそもそも違うことも少なくありません。)

 

もう一つの大事な論点は、

2)新興国の成長期待をおカネにしたい場合、実物不動産保有という手段が果たしてベストなのか、検証する必要もある。

成長期待の大きい新興国の投資でお金をつくるには、いろいろな方法があります。たとえば、

・ETFを買う

・国債や州債を買う

・代表的な大手企業の株式や社債を買

上記ような投資手法を「マクロベット」(Macro Bet)と呼びます。紆余曲折はあるものの、マクロでみて、その国が将来に向けて発展していく方に賭ける(Bet)上で、比較的確実性の高い投資方法といえるでしょう。

 

ここで、私の根源的な疑問は、新興国の成長期待に投資してお金を増やしたいなら、単純にマクロベットすればいいじゃん?そういう手段があるなかで、個別不動産を買う意味って一体何なんだろう?

たとえばの話、フィリピンでアヤラ(Ayala)という、日本を含むアジアで最古の歴史を持つスペイン系財閥があります。そのアヤラ財閥構成企業の一つ「アヤラランド」(Ayala Land)が、同国最大のデベロッパーで、かつダントツのブランド価値を持ちます。日本でいう「三菱地所」や「三井不動産」を彷彿させますが、フィリピンにおいての重要性はそれ以上でしょう。なにしろ首都マニラの都心そのもの(マカティやBGC)をデザインしてつくってしまう会社ですから…

そのアヤラランドが公開している、2015年のAnnual Reportをみると、全部53のプロジェクトを手掛け、1200億ペソ(邦貨換算2520億円)の売上があったようです。1戸あたりの平均が1000万円と仮定すれば、単純計算で25200戸を供給していることなります。

http://ir.ayalaland.com.ph/uploads/files/ALI%202015%20Annual%20Report.pdf

 

アヤラグループは住居系だけでなく、ホテル・リゾート、オフィス、商業モールなど幅広く手掛けています。そして、同社は毎年のように社債を数百億ペソ発行し、額面の利子率4~5%前後で売り出しています。

http://www.philstar.com/business/2016/07/08/1600535/ayala-corp-raises-p10-b-bond-issue

 

フィリピンや、アヤラランドの将来性について、私の考えはポジティブ。前途は明るいと思います。ここで投資家に問われてくるのは、目的と手段のバランス。

・年間何万戸供給しているリーディング企業の株式や債券を買うべきなのか?

・年間何万戸供給している中の1つを区分所有すべきなのか?

 

後者の場合、我々不動産投資家の「見極め」の領域になってきますが、新興国の区分所有は、前述したように客観的な賃貸・売買データが乏しい上、業界もシステマティックになってない分、運営の難易度が高い面がある。そして、一気に何百、何千戸供給されるから、ライバルも多い。

区分所有する場合、アヤラの平均パフォーマンスより上振れることも、下振れすることもあり、その振れ幅は大きいとみるべきでしょう。

 

その覚悟を持って、「長い目でフィリピンの成長に付き合う」ことのできる投資家とか、将来、自分で住む想定があるとか、エアビー等を使って工夫した運営をする投資家であれば、新興国の区分所有は心からおすすめできます

そうでなくて、単純に新興国の成長に乗ってお金を増やしたいというニーズであるなら、他の投資手段も併せて検討することをおすすめします。それをやった上で、個別不動産が良いということになれば、やればよい。

 

あと、日本の賃貸経営スタイルに似たノリで、賃料を得ていきたいという投資家なら、先進国の不動産を優先的に検討した方が良いと思います。先進国はとにかく賃貸・売買データが豊富、都市部では賃貸市場もしっかりしている。個別の戸建やマンションで「利回り5%」と公称される物件なら、上振れ、下振れしてもだいたい4~6%くらいにおさまるでしょう。要は投資指標が読みやすいし、ほぼ読み通りの数字が実現しやすい。

日本の新築ワンルーム投資だって、利回り低すぎて私はやりませんけど、それでも、「業者の示す想定賃料が大体そのまま実現する」という意味では先進国型だと思います。

 

でも新興国で同じことをやると、(バンコクBTSスクンビット沿線「オンヌットより都心寄りの駅近」みたいな鉄板な場所は別として)一般論として上振れも下振れも大きくなるので、確実に賃料収入を得ていきたい人には不向きかと思います。

むしろ、積極的に上振れチャンスを取りにいく方が面白いでしょうね。想定以上の上振れもありうるのが、新興国不動産の楽しさでもありますから。販売業者も、「国が成長しているから、この物件買ったら確実に値上がります」みたいなマクロなトークより、「この物件は、こういう理由で特殊ニーズを持つ人々に選ばれる、想定以上の利回りや転売益も期待できるかも」みたいなミクロなトークをした方が説得力あると思いますよ。

 

これを踏まえた上で、市川さんの「海外不動産投資塾」聞くと、十倍楽しめると思います。さあ行ってみよう!

第五回 10月07日(金)19:00~21:00「新興国VS先進国・徹底解説」

 

 

また、私が主宰する「アジア太平洋大家の会」でも、最近のビデオ対談で「先進国VS新興国の不動産投資」について語ってますので、興味あればこちらもご覧ください。

Facebook にシェア

海外不動産業界をまともにする!IPC東京始動(10/20)

こんばんは、Manachanです。

2011年2月に、海外不動産コミュニティ「アジア太平洋大家の会」を旗揚げしてから、5年半以上の歳月が経ちました。「海外の不動産に特化する投資家・大家の会」という極めてユニークな立ち位置で、これまで世界15か国・地域、200以上の不動産セミナーを日本各地で企画・開催してきました。

旗揚げのタイミング良く、社会的ニーズに乗れた面があったのでしょうね。今では2200名以上の会員と、東京、名古屋、大阪、福岡の4拠点を設けて定期的に活動するまでになりました。

 

でも5年半やってきて、不動産投資の世界ではそれなりに認知される存在になっても、海外不動産投資の世界は限りなく奥深い。日本の社会で、人々が海の向こうの不動産を買って資産形成する歴史もまだ浅く、それを支える業界も未成熟。世界で広く知られていても日本では紹介されていない優良投資案件も未だに多数ある。

海外不動産の情報普及と、投資手法の開発を提唱し続けてきた私たちの活動は、「まだまだこれから」だと思っています。

 

私思うに、海外不動産投資に関わる仕事は、本来、極めて高度な専門知識を必要とするプロフェッショナルであるべきです。だって不動産や投資が分かって、税務や法務、ファイナンスも分かって、かつ外国語能力も必要なんですから…優秀な人間が高給を目指して参入すべき仕事だと思いませんか?

また、優秀な業界人が切磋琢磨して、良いサービスや情報を日本の投資家に与えられるようになった方が、結果的に、皆様がより大きな投資利益を手にすることにつながると思います。

 

私は先週ずっと、中国・北京の不動産展に行ってました。そこで改めて、当地の海外不動産情報の豊富さ、人材の層の厚さを実感しました。もちろん、中国なりにいろんな問題はあります。でも、潤沢な中国人マネーを目指して、世界五大陸から不動産デベロッパーと販売会社が北京に参集する情景は圧巻でした。日本では、東京でさえ、ここまで豊富な情報が一同に集まる場は皆無でしょう。たとえばの話、

・スロヴェニアの不動産投資案件

・キプロスの不動産投資案件

・カリブ海のドミニカ、セントルシア、グレナダの不動産投資案件

…みたいな情報が、いま日本のどこでで入手できますか?

 

もっとメジャーな国、たとえばドイツ、イタリア、スペインあたりの西欧諸国にしたって、日本でやってる販売業者はまだ少ないですが、中国にはたくさんあるし、業者間の競争もあって選択肢が豊富。たとえば、

・スペイン・バルセロナの「ガウディ」1㎞圏内に特化した業者

・ドイツのノルトラインヴェストファーレン州の利回り10%以上の収益物件に特化した業者

・オーストリア・ウィーン圏に特化した業者

・ポルトガル・リスボン圏に特化した業者

…そんな業者が、日本にいくつありますか?

 

特に、あの「ガウディ」が見える物件だったら欲しい人、日本でも大勢いるはずだから、そういうニーズを開拓する業者が日本にもっと居てもいいと思うし、今なら参入のチャンスだと思いますが、まだ少ない…日本人にとって海外移住も、不動産投資も、中国人に比べたらまだまだ歴史が浅いんですよね。

情報の「質」の面でいっても、中国で得られる情報量がとにかく多い分、世界中の良質な投資案件情報が日本よりずっと豊富にあると感じました。

 

まだまだ未成熟で、逆にいえば伸びしろの大きい日本の海外不動産投資。私はこれから、どういう方向で、貢献していきたいのか?

 

1)投資家が、海外不動産を検討する上で欠かせない「情報」をきちんと整備したい。

2)海外不動産業界を支える、プロフェッショナルをもっと多く「育成」たい。

3)彼らがプロフェッショナルにふさわしい収入を得るために、世界中の良質な投資案件を「仕入れ」たい。

 
「情報」、「人材育成」、「物件仕入れ」の課題、これを組織的に解決していきたい。その一念で、私も発起人の一人として「IPC東京」という組織を立ち上げました。
 
IPC  = International Property Consultants
 

IPC東京は、次の3つの機能を果たす、B to Bのサポート組織です。創立者3名が、それぞれの機能で責任者になります。

「人材育成」営業指導部門:市川隆久氏

「仕入れ」対外交渉部門:小川和彦氏

「調査」部門:私

ipcfounders 

 

我々が、組織として機能することにより、日本の海外不動産投資に関わる人材が、

 

「世界中の優良投資案件を仕入れて」、

「しっかりしたリサーチ、レポートの裏付けをもって」

「顧客との適切なコミュニケーションを通じて、投資を成功に導く」

 

それによって、業界が健全に育ち、担い手もプロフェッショナルとして十分な報酬機会を得ることができる。私はせこのフォーマットを、近い将来、日本の業界標準にしたいと思っています。

 

まず手始めに、IPC東京の初セミナーを、東京・半蔵門で開催することになりました。第一期メンバー募集と、英国マンチェスターの優良投資案件の説明会を兼ねて行います。

法人の方、個人の方、参加大歓迎です。

 

======================================

「IPC発足記念、英国投資案件説明会」

日時:2016年10月20日(木) 18~21時

場所:東京・半蔵門 (申込後にアナウンスします)

参加費:3000円/1名

申込方法:info@ipc.tokyo までメール願います。

========================================

 

ipctokyo1020ipcukseminar1020

 

最後になりますが、日本の海外不動産業界を、「もっと賢く、正しく、豊かに」していくため、これからも尽力していきたいと思います。

Facebook にシェア

【北京便り】お金でパスポートを売る国もある

こんばんはManachanです。連日スモッグで薄曇りの北京からブログ日記お届けします。

ここ中国は、「世界屈指のアウトバウンド不動産ビジネス大国」。北京、上海など主要都市では、(中国人からみて)海外の不動産を紹介・販売するセミナーや見本市の類は、十数年前から盛んに行われています。

 

国境をまたぐ財、サービスの販売において、お金の流れが「国内から海外」になるものを「アウトバウンド」(Outbound)、「海外から国内」になるものを「インバウンド」(Inbound)と呼びますが、

国内富裕層の旺盛な出国移民熱、資産外出しニーズ、海外不動産取得意欲を背景に、中国は現時点でおそらく世界最大のアウトバウンドビジネス大国。世界中から業者がやってきて不動産や移民ビザを中国人に売りにきます。その膨大な情報量は日本の比ではありません。

 

下の写真は今年9月22日から始まった北京の秋季不動産展(房展会)の様子。来場者の注目は海外不動産ブースに集まっています。我々も日本からブース出して東京の不動産を中国人に紹介してますが、

折角の機会なので自分でいろいろブースを回り、日本マーケットでは紹介されてない、ヨーロッパや中近東、カリブ海諸国の不動産情報をたくさん仕入れてきました。

img_6707

img_6705

img_6704

ブースを回って世界中の不動産話をしてると本当に楽しくて、一日があっという間に過ぎてしまいました。率直な感想。

 

世界は広い! 実にいろんな国があるものだ…

 

中国人の場合、日本人と違って「海外のパスポートや永住権を取りたい」という非常に強いニーズがありますので(というより、彼らが海外の不動産を買う動機がぶっちゃけ海外に逃げることなので…)、そのニーズに最適化された世界中の不動産商品がたくさん売られていました。例えば、

– 50万ユーロ以上の物件をスペインで買って、EUグリーンカードをゲットする案件

– その隣の国ポルトガルで、既存中古を改修した特別な物件を28万ユーロで買ってEUグリーンカードをゲットする案件

-地中海の島国キプロスでは、「30万ユーロ以上ならどんな不動産買ってもEUグリーンカード出る、欧州最安値‼︎」。それだけを売り物にしており、ロクに物件紹介してくれなかった。

一番ぶったまげたのが、カリブ海の島国「ドミニカ共和国」のブース。アフリカ系のセールスレディが、おもむろにPCを広げて、

ドミニカ共和国の国籍取得プログラム。わずか20万USドル投資でパスポートが届く。カリブ海で最安値!ドミニカのパスポートでカナダを含む世界113か国へビザなし渡航可!

 

説明書きをみると、ドミニカのほか、セントルシア、グレナダ、アンティグアバーブーダ、セントビンセント&グレナディーン等、カリブ海に浮かぶ島国は軒並み、政府が「国籍を売るビジネス」をやっていて、中国人が世界最大の上客であるよう。ドミニカの場合、パスポート取るのに渡航も一切必要なく、中国の自宅にいながらドミニカのパスポートが届くという…すげえ商売だなあ。

ドミニカは国の総人口がわずか7万5千人とのこと。同国のパスポート持ってる中国人の方が数多いかもしれないな。案件自体は、グロス利回り2~2.5%という、投資価値の面ではお話にならないものでした。国籍目当ての中国人だけが買うのでしょう。

カリブ海諸国は極端としても、ヨーロッパでは南欧や東欧の国に、「グリーンカード安売り」が目立つ印象。ドイツとか英国とか、オーストリアとか、経済が比較的安定し、グリーンカード安売りする必要のない国の案件ほど、投資価値の面でみるべきものがあると思いました。私が良いと思ったのは、

 

・スペイン・バルセロナ。「ガウディ」の見える新築収益マンション。約3000万円から、ローン可。
・オーストリア・ウィーン。「国際連合本部」と「ドナウ河」の間に建つ新築収益マンション。約4000万円から、ローン可。
・ポルトガル・リスボンに隣接する島の再開発案件。ユーロ建て年利10%で、かつ買取保証つき。
・トルコ・アンタルヤ。地中海から50m、600万円から買える新築マンション。

 

等々…近い将来、日本でのセミナーで紹介するかもしれません。本場・中国に来たからこそ、海外不動産の良い情報が得られて、デベロッパーとも直接つながれてとても嬉しいです。

Facebook にシェア

北京で日本の不動産売ってきます

おはようございますManachanです。

今日の午後、中国・北京へ飛ぶ予定。台風16号が関東に接近中ですが、無事に羽田を出発できるかな?なお、北京現地では1週間滞在する予定です。

今回、北京に行く目的は、

 

日本の不動産業者4社とともに、北京の秋季不動産見本市(北京秋季房展会)にブース出展します

 

Beijing Exhibition Center(北京展览馆)で開催される当イベント、英語名は「2016 BEIJING AUTUMN PROPERTY INVESTMENT EXPO」(リンク)。不動産イベントとしては中国最大規模で、9月22~25日の4日間、約42000~48000名の来場者が見込まれます。出展ブース数も300以上になる見込み。

私たちの出展団体名はJAPAN MIJ GROUP、ブースは5号館のD509です。私は基本、ずっとブースに居る予定。北京にお住まい、滞在中の方は、遊びに来てくださいね。

 

北京の不動産見本市は、毎年、春季と秋季の2回行われます。今年4月17日に、北京現地で春季の方を見に行きましたが、ものすごい規模と、来場者数に圧倒されました。

出展ブース数こそ「中国国内と海外が半々」の比率でしたが、来場者は「9割がた、海外ブース目当て」で、中国国内ブースは閑古鳥状態。「海外ブース」も不動産と移民ビザの両方を目玉にするところが多かった。皆さん、余程国外に出たいんでしょうね。

img_2053img_2051

img_2050 img_2038

 

あと、同セミナー会場で、20分間の講演枠をいただきました。「日本で不動産買って、移住する方法」(中国人在日本买房而移居的具体方案)というテーマで、私が講演します。

講演時間 9/25(日) 11:40〜12:00
言語 : 中国語

img_2054

 

「いま中国に行って、日本の不動産本当に売れるの?」というのが皆様の関心毎でしょうね。世界的に、中国マネーパワー減退気味の昨今、加えて中国当局の厳しい送金規制の問題も存在し、決して簡単なマーケットではありません。

でも、そんなの関係ないと、私は思っています。いま中国経済が調子良くても、悪くても、日本との外交関係がどうあれ、この大国と私の付き合い方のスタンスは変わりません。彼らと長期的に良い関係を築ければ嬉しい…ただ、それだけです。

 

会社員時代の副業から数えれば、もう6年も、中国人に日本の不動産やビザを紹介する仕事をやってきました。私がビザサポートした方は、皆、日本でハッピーに暮らし、真面目にビジネスをして、納税の義務も果たしています。日本の内需や雇用に、ほんの少しだけですが、貢献しています。

あと、うちの娘ソフィアは、中国・大連の婦産病院で生まれました。私もサラリーマン時代、大連の街にはずいぶんお世話になりました。中国と、そこまでのつながりがある以上、「金の切れ目が縁の切れ目」じゃないってことです。

明日から、北京で頑張って仕事してきます。

 

こちらの記事も、併せてどうぞ。

お金かけずに中国人顧客を集客する方法 (2016/3/18)

「日本」を必要とする中国富裕層 (2016/4/18)

Facebook にシェア

あえて商売にしない知恵

こんにちは、Manachanです。今日は連休初日、でも天気悪く、家族とBig Bang Theoryのビデオ見ながら家でゆっくりしてます。

今回は、「非商業主義と海外不動産ビジネス」というテーマで、ひとつ書いてみます。

 

このコラム、なかなか面白かったです。

高校野球はなぜ、日本最大の人気コンテンツになりえたのか?

 

ポイントを書き出してみますね(赤太字は筆者注)

・高校野球はなぜ、長きに渡って日本人の心をつかんできたのだろうか?

・非効率、不合理。そして非商業性が継続の秘密

・高校野球の非商業化は公益財団法人日本高校野球連盟(以下:高野連)によって徹底されており、選手や監督に金が払われないことはもちろん、審判はボランティア、甲子園使用料や放映権は無料、観戦料金は格安(外野席は無料)と、最低限の運営費を除けば金銭はほとんど動いていません

・朝から晩まで灼熱のグラウンドに立つ姿に胸を打たれる。強豪校では4000時間ともいわれる時間をつぎ込んで練習し、一発勝負のトーナメント戦に挑む様子に感動する。徹底して磨き上げられた「高校生らしさ」に心を震わせることに価値を見出しているのです。

・一大コンテンツである高校野球には、観客やテレビ局から料金をとって収益化する道もあるでしょう。しかしそれは成功しないと思います。より高いパフォーマンスを見せるプロ野球がすでに存在しているうえ、商業化により「高校生らしさ」が失われてしまったら、高校野球は重大な「売り物」を失ってしまいますから。

 

私は日本人として生まれ、子供の頃から甲子園の高校野球を愛してきました。灼熱の夏、グラウンドで生命を燃やし尽くす高校球児たちの輝きは、昔も今も変わっていません。高校野球は日本の文化そのものであり、これがなくなること自体、想像したくありません。

全国に極めて多数のファンがいる超有力コンテンツでありながら、あえて収益化の道を選ばず、「非商業化」に徹することで「高校生らしさ」というコンテンツを際立たせ、洗練させてきた、という点も納得です。私もファンの一人として、高校球児が「コカコーラ」や「ソフトバンク」等、スポンサーのロゴが入ったユニフォーム着てプレーするのを見たくありません。

また、運営主体の高野連や参加校の関係者がボランティアであっても、高校野球大会が存続することで、毎年、阪神電鉄や大阪・神戸の旅館業者、バス会社などに巨大な収益をもたらしている面もあります。また、佐賀県や福井県など、知名度の高くない県の代表校が甲子園で活躍したら、たちまち全国的知名度になるという「地域プロモーション効果」も、金銭に換算すればすごい額になるのでしょう。本体の「非商業性」や「文化性」を貫いた結果、その周りに「巨大な経済」が生まれる事例として、高校野球は日本一分かりやすいと思う…

 

高校野球と比べてしまうとおこがましいですが、私の主宰する海外不動産投資コミュニティ「アジア太平洋大家の会」も、「非商業性」を貫いたおかげで、結果的に細く長く存続できた事例の一つかもしれません。

2011年2月に東京で創立、今では福岡、名古屋、大阪の支部も加わり、全国4拠点と約2300名の会員を擁する当会は、高野連と同様、基本、ボランティアで運営している組織です。代表の私も副会長も各地の支部長も、手弁当で参画。基本的な運営費以外の金銭はほぼ動きません(オフ会の飲み食いも自腹…)。

とはいえ私たちの扱うものは、高額な不動産です。取引のたびに大きなお金が動きます。購買力のある2300名の会員をセミナーに動員する能力があるわけですから、会を収益化しようと思えばいくらでもできるチャンスはありました。

 

いま白状しますと、収益化を本気で考えたことが何度かあります。たとえば2013年2月、勤め先を解雇された翌日、私は都内・祐天寺にあった会の事務所(当時は五反田じゃなくて、祐天寺だった…)に行って、「俺これから、どうやって食っていこうかなあ?」と考えた時、オプションの一つにあがったのは、当時すでに約1500名の会員のいたアジア太平洋大家の会。

これだけの会員がいれば、広告収入とれる。それ以上に、業者からコミッション取れる。稼げる不動産ネタでセミナーをガンガンやって成約決めていけば、コミッションで食っていくことはできるかも…という、「メフィストフェレスの囁き」が、私の耳元に去来しました。

私、金儲けが悪いこととは思いませんよ。給与収入を失っても路頭に迷うわけにはいかない。家族4人、食わせていかなきゃならないんですから…ですので考えるべきは、「金儲けの手段」と「その手段をとった際のベネフィットとリスクの考察」。

 

当時の私は、アジア太平洋大家の会を、コミッション主体で収益化していく上での主なリスクは、次だと考えました。

・コミッション目当てで、自分がベストだと思わない海外物件を、会員に紹介しなければならないリスク(=良心の呵責)

・その結果、彼らに損させてしまい、会そのものや、不動産投資ブロガーとしての私の「評判」が落ちてしまうリスク。

・クライアント様(販売業者)に配慮する余り、ブログやメルマガで自分の思ったことを書けなくなるリスク(=フラストレーション)

 

いろいろ考えた結果、「会の収益化は、やりたくない」、「俺の性格に合わない」と思い、やめました。それどころか、翌2014年には「業者からコミッションいただかない」路線を打ち出し、今年9月1日に完全実施(コミッション一切いただきません)。それで、高野連的な「非商業主義」が決定的なものになりました。

(時々、副会長や各支部長には申し訳なく思ったりするんですよ…代表が商売っ気なくてごめんねと)

 

とはいえ、非商業化を選んだからこそ、こんなブログ記事を、誰への気兼ねもなく、ガッツリ書いたりできるわけです。

バンコクの買っていい駅、だめな駅 (2015/7/27

 

不動産投資視点で私が良いと思う「ウドムスック駅」よりも、あまり良いとは思えない「べーリン駅」周辺のコンドミニアムを日本人向けに売る業者の方がずっと多いのが現実です。彼らと金銭授受の関係を結んでしまうと、こんな記事は書けなくなってしまいます。

本音の記事を、自分の好きに書けるところが、非商業化の道を選んで良かったなあと思う点の一つですね。高校球児じゃないけど、非営利のおかげで常に私らしく、投資家らしくいられるわけで、それが幸福感にも結びついています。

 

もっとも、非商業化を金科玉条にする気はありません。会員にちゃんとサービスして、収益化する、社員も雇って仕組み化する…という運営も、できる人がやるなら十分アリだと思います。というか、資本主義社会ではそれが主流ですよね。

実際、いろんな友人から、「上手に収益化すればいいのに、もったいない」、「Manachanって、金儲け下手だよね」と、よく言われます。ハイ、本当におっしゃる通りです。

いつまでも、安宿に泊まって山下清みたいな恰好してなくても、やり方次第で一流リゾートホテルに泊まる身分になれるのに…」とか、時々言われます。ハイ、ご高説ごもっともです。でも私、別に東南アジアの安宿で十分満足なんでねえ。それに山下清画伯は、私の地元、千葉県我孫子駅の弥生軒に住み込みで働いたことのある郷土の偉人で尊敬してますし…

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

 

私が不器用なことは、この際置いておいて…

利潤追求の世の中で、あえて、非商業主義を貫くことで、それが「文化」としての生命を持つならば、私はアジア太平洋大家の会は、今後も非営利のままで良いと思っています。「投資家の文化」って、日本に必要だと思いますから…

Facebook にシェア

金融商品みたいな海外不動産物件が流行る理由

おはようございます、Manachanです。今回も定番の海外不動産ネタで。

 

私、2011年以来、海外不動産セミナーを200回以上開催してきましたが、最近の傾向としては、

・東南アジア等、新興国の物件は、余程の特徴がないと売れにくい。

・先進国物件のセミナーの方が、来場者の真剣度が高い。

・ただ、先進国では住宅物件の価格が高いため、売れるのに時間がかかる。快速償却取れる木造戸建か、少額で投資できる金融商品チックなものがよく売れる。

 

金融商品系プロダクト(?)の場合、最近の売れ筋は、すごくはっきりしています。

・1000万円くらいで区分所有できる、英国学生寮、ケアホーム

・100~500万円くらいで持分所有できる、北米のランドバンキング

 

上記のタイプの物件に、よくある特徴としては、

・最初の〇年間、△%利回り保証

・事業会社による買取保証付き

 

なお、先進国でありませんが、昨年、私が関わったなかで一番売れたものは、「モンゴル、ゲル地区再開発マンション」。こちらも、「米ドルで1年後に十数%増える」という、金融商品チックな話でしたね。

なぜ、海外だとそういうものが売れるのか?について、考察を加えたいと思います。

 

その前に、そもそも「金融商品チックな不動産」って、何なのでしょう?よく考えれば不動産だって、金融商品の一種ではないですか?

確かに、不動産は「投資」や「収益」が成り立つものなので、広い意味で金融商品ですよね。よく聞く話ですが、金融商品カテゴリを横軸に並べて「預貯金=低リスク、低リターン」、「不動産=中リスク、中リターン」、「株式=高リスク、高リターン」だと…見方によっては、そういう整理もアリでしょう。

 

ただ、私のような「なんとかの一つ覚えみたいに不動産ばっかりやってる」者からみると、不動産(特に住居系)は他の金融商品と著しく違う特徴があると思います。特に重要なポイントは、

「保有中の運営」によって、収益が大きく左右される。つまり、どの場所にどんな建物が建つかと同時に、誰がどういう運営するかによって、収益は段違いに変わりうる。

 

たとえばの話、東京23区内の駅近だって、腐った建物たくさんありますよね?オーナーが長年放置プレーして、メンテもろくにせず、誰も住まず、相続税におびえるだけの「負」動産が…でも、それを再生して、エアビーとか使って短期貸しして、利回り20%出してる賢いオーナーだってたくさんいるわけです。つまり、同じ場所・建物でも、誰がオーナーやるか、どんな管理手法をとるかによって、ぶっちゃけ、収益が0~20%の幅で変動する。

…そんな「典型的不動産」の世界で暮らしている、私のような者からみると、「利回り保証、買取保証」つきの不動産投資商品は、たとえ土地建物の権利があっても、不動産らしくみえない。なぜなら、「誰がオーナーになっても、収益は一緒だから…」。

 

いま、ちょうどカレーが食いたいので、カレーでたとえてみますね。

金融商品チックな不動産を選ぶことって、例えば「ココイチ」に行って、メニュー見て、「牛メンチかつカレー」にしようかな~、「鶏つくねと根菜の和風カレー」しようかな~と、思案するようなもの。

「牛メンチかつカレー」を頼めば、愛知でも東京でも、全国どの店舗でも、基本的に同じレシピの食べ物が出てきます。それを美味しいと思うか、いまいちと思うかは各人次第ですが、商品自体は同じです。

 

一方で、通常の住宅不動産を選ぶことは、ジャガイモ、ニンジン、玉ねぎ、豚小間切れ肉、カレールーといった材料を渡されて、自分で調理するようなものだと思います。

カレーの作り方は、大雑把なレベルでは、食材を柔らかく煮てカレールーを混ぜてじっくり煮る…という基本は同じでも、材料の切り方、火加減、調理時間によって、味が全く違ってしまう。つまり、誰が物件選ぶか、誰が保有・運用するかで、全く結果が違ってしまう。

 

どちらが良いかは、個人のセンス・価値観次第です。手間かけずに定額をチャリンチャリンが良いなら、金融商品系プロダクトが良いでしょう。一方で、私みたいな不動産ラバーは、「誰が保有しても同じ収益、みたいな物件は面白くない」と感じます。

あと、不動産ラバーであるほど、「出口の時期を自分で決められないことにストレスを感じるものです。だから我々は通常、買取保証とかよりも、二次マーケット(=いつでも売れる旺盛な売買需要)の分厚さを考えて投資判断をします。

 

そろそろ本題に戻りますが、なぜ、海外不動産は金融商品チックなものが売れるのか?

それは、「海外において、いわゆる不動産運営の敷居が高い」と思っている方が多いからだと思います。海外不動産のオーナーとなるのは(お金があれば)簡単だけど、言葉も違う商習慣も違う、土地勘もない、管理会社だって心もとない…そんな環境下で、どうやって物件を運用して、収益をあげるのか?

海外に物件持ってみたいけど、不安に苛まれたくないし、損もしたくない。であれば金融商品的な方が話が分かりやすいし、大手の実績ある会社が買い取ってくれる方が、自分が運営するより収益も高そうだし安心だ…ということなのでしょう。

 

つまり、情報とスキルの問題なのでしょうね。金融商品チックなものと通常の住居物件、どちらも良し悪しがありますし、どちらを選んでも良いでしょう。ただ、日本で「不動産ラバー」として楽しく収益を上げておられる方は、海外でも「不動産ラバーの遊び心」をガッツリ満足させる、通常の住居物件を選んだ方が、たぶんハッピーになれると思いますが、現時点ではそういう情報が質量ともに足りていないのです。

海の向こうで、本当に物件運用できるのか?できます!私はこれまで11年、世界各国で収益不動産運用をやってきて成果もあげてきました。これからも続けますし、情報もシェアし続けます。不動産ラバー仲間の海外展開のために、道をつくっていきたいですから…

Facebook にシェア