グローバル不動産

多くの人は、「よく分からないから、とりあえず、日本人がたくさん買ってる海外の物件を追随買いしてみよう」となる。そうしたい気持ちはよく分かるのですが、投資・資産保全の視点からすると、これは一番やっちゃいけないことだと思います。

キツイ言い方で恐縮ですが、要は「分かってない人」が「分かってない業者」から「曖昧な判断基準 」 で海外物件を買い、それが積み重なるとどうなるのか？…その帰結は、「海外の一角で、日本人だけの特殊マーケットが形成されtて、身動きとれなくなる」。その典型的な例をいくつか挙げます。

１）日本人の節税買いで暴騰したハワイ某コンドミニアム

２）戸建ばかりのテキサス地方都市で木造アパート区分という特殊商品

口悪くてすみませんが、「不動産マーケット分かってない人たちが投資目的で持ってる物件」ほど、「いざという時に狼狽売りが殺到して値崩れするリスク 」が大きいのです。

こんにちはManachanです。いつもブログご愛読ありがとうございます。今回は、「情報技術と不動産投資」というテーマでひとつ書いてみます。

私はITエンジニア出身の不動産業者です。世間一般と比べて、まだアナログな文化や業務が多く残る不動産業界にあって、弊社は創業当初からITを使って、ブログ・メルマガ・SNSで情報発信、(金のかからない)集客や顧客管理、双方向型のコミュニケーション等を続けてきました。

私がIT業界の第一線で働いていたのは2012年までです。それから6～7年の間に、テクノロジーは大きく変わりました。私の現役時代にほぼ無かったチャットボットの制作や、AI（人工知能）的な活用も、いま「50の手習い」でやっています。昔とった杵柄なのでそんなに難しくはないですが…日進月歩の世の中ですので、日々是、学習ですね。

そんな感じで、私はこれからもRealestate Techを積極的に業務に活用していきますし、今後のテクノロジー発展に大きな期待を抱いています。ただ技術系の不動産愛好家として、ちょっと残念に思うことは、

・情報技術が発展しても、不動産業界側の活用の仕方がかなり微妙。

・技術の恩恵で人々の不動産購入を便利快適にするよりは、むしろ、「本来買ってはいけない」人に「売るべきではない」投資用不動産を売りつける方向で機能してしまっている。

たとえば、このような話です。

・自社投資物件（初心者食い系を多く含む）の販促ツールとして、AIを活用。

・AIを活用した海外投資物件の検索紹介機能を開発しても、紹介する先が不動産権利も二次売買市場も管理サービスも未確立で物件過剰供給が酷い国ばかり。

・仮想通貨で不動産売買できるシステムを開発しても、仮想通貨マーケットが下落した途端にサービス停止。

これまさに、「仏つくって魂入れず」、「小手先の技術だけ使って不動産の本質を分かってない」人たちのやる、不動産的に余り付加価値や喜びのない仕事だと思います。何が足りないのか？

そのヒントは、この本にあります‥「マンガでわかる禅の智恵」

大事な箇所を、いくつか引用しますね。

・必要なのは技術を「見（けん）の目」で分析的にみるのではなく、「観（かん）の目」で大きくみること。それが、これから加速する技術進歩に人間がどれだけ追いついていけるかのカギなのではないかな。

・人工知能を超える人類の英知はZenに残されているじゃないか。

・例えば柳生新陰流の「活人剣」の考え方は、相手と対峙しこれを封じ込めて勝つ「殺人刀」ではなく、「観の目」で世界全体をうらやかにみて、相手を活かし相手と共創するドラマづくりに参加する立場を重視する。

・真のイノベーションは、データを大量に処理するだけの人工知能のようなガチガチの殺人刀から生まれない。

・禅を通じてみると、世界はすべてが有機的につながっていて、

・自分も欠けることのできないその一部で、そのなかで自分が大きくなったり小さくなったりするなかで、周りの世界も変化しているのがわかる

一言断っておくと、私は一応技術者ですので、人工知能がデータを大量に処理するだけのものとは思っていません。それよりもずっと多様な可能性が広がる世界だと思っています。

とはいえ、上記のマンガに傾聴すべき部分があるのは、禅や瞑想の本質でもある、「観（かん）の目」「相手を活かし相手と共創」「世界が有機的につながっている」といった、全体観（Wholistic View）だと思います。

上のセリフで、「自分」を「不動産（建物）」、「世界」を「街」と言い換えても良いと思います。

～街はすべてが有機的につながっていて、不動産(建物)も欠けることのできないその一部で、新築・増改築されたり再生されたりするなかで、周りの景観も変化しているのがわかる～

不動産、特に建物は街の重要な構成要素で、街とともに一体の関係にあります。建物が本来あるべき場所に、あるべき姿で良い状態で存在すれば、街の景観を楽しく豊かにします。逆に、不動産が本来あるべき姿じゃないものに変わってしまえば、街の景観も劣化します。

たとえば、石川県金沢市の観光地・ひがし茶屋街近くの北國街道沿いにある町家（旧和菓子店）を私が事業主として再生した事例。もともと街の姿はこんな感じで、買い手がつかなければ駐車場になる予定でした。

それを、ご縁をいただいた私が土地建物を買い取り、金沢らしい外観の宿泊施設（ゲストハウス）に再生しています。まだ道半ばですが、この建物は街の景観を良くすることに少しは役立っていると思います。

街を感じ、土地を活かし、建物を味わう…そうした「全体観」のある不動産理解や活用は、たぶん人間でないとできない仕事。そのスキルを磨くために、禅の考え方や、（私が日々実践している）マインドフルネス瞑想が大いに役立つと思います。

もちろんテクノロジーは大いに活用しますが、私はそれを超越するクオリティの仕事ができる「世界不動産ソムリエ」になっていきたいし、そういう仕事をすれば不動産の世界はもっと豊かで面白くなるはずです。

こんにちは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

いよいよ年の瀬も迫ってきました。今年、海外出張等で出国した日数を調べたところ、２年連続で１００日超でした。東京に拠点を置いていても、一年のほぼ３分の１は海外ですね。子育て中でもあり、来年こそは出張減らそうと思いながら、ビジネスの幅が広がるとともに、行くべき国・都市は年々増える一方です。

社員が順調に育ってきて、すべての海外出張に私が行かなくても良くなったのは朗報ですが、それでも私が推進すべき仕事は山のようにあり、その舞台は主に海外なので、今後出張が大幅に減ることはないのでしょう。

欧州、北米、東南アジア、中近東、大洋州…今年も海外に出まくった一年でした

１）今年はヨーロッパの新規開拓が多かったです。昨年までの行き先は主にドイツ、英国、スペインでしたが、今年はフランス、オランダ、チェコ、ハンガリー、オーストリア、エストニア、ラトビアで不動産を視察。加えてトルコ、ウズベキスタンもレパートリーに加わりました。

２）日本に居ても国際不動産の良質な情報は来ないので、自ら海外に出て情報を取りに行ってます。これまで中国行きがほとんどでしたが、今年はロシア（モスクワ）の国際不動産ショーに２回足を運び、インド（デリー）のイベントも見に行き、さらに広がりました。

３）弊社は今年から国際不動産の業界団体LeadingREに加入し、私はマレーシアとスペインの国際会議に参加、日本の参加企業で最もアクティブかつ発言数の多い人物として評価を受けつつあります。

４）北米ではフロリダ州がブレイク中で、オーランド、マイアミ、ケープコーラルを中心に何度か行きました。

５）アジア大洋州地域ではブルネイ、タイ、ベトナム、マレーシア、中国、台湾、韓国、オーストラリアで不動産視察しました。東南アジアは昔からやってるので定点観測ですね。

６）日本国内では、地方都市で歴史・景観価値のある古民家・町家の再生、旅館業ゲストハウスとしての収益化に取り組んできました。ファイナンスで苦労しましたが金沢市のプロジェクトを何とか成功させたのは大きな自信につながり、さらに他の都市にも展開するべく意欲を燃やしています。来年は北海道函館や、近畿・中国地方の歴史ある街への出張が大幅に増えるでしょう。
ここまで国内外の不動産物件を見まくる日々、その延長線上に何があるのでしょう？

これまで、「グローバル不動産投資家」、「グローバル大家」などと名乗ってきましたが、今では違和感がある。私のやってる仕事は、不動産の賃貸経営・投資だけではないからです。

また、商売やる上で対外的に「世界不動産コンサルタント」とか「エージェント」と説明することもありますが、これも本音レベルでは違うと感じてます。私のやっている仕事は、いわゆる不動産仲介業者とは言い切れない。本質的には「情報産業」に近いのではないかと思うので…

私の仕事・役割を、あえて、言葉で表現するなら、たぶん、

世界不動産ソムリエ

なんだと思います。

ソムリエ（sommelier\sommelière）とは、もともとはフランスやイタリアなどで、レストランで顧客の好みに応じてワインを選ぶ手助けをする専門給仕人を指す言葉で、この意味では「きき酒師」という日本語訳がぴったりきますが…

昨今、日本社会で「ソムリエ」は、レストランやワイン以外の様々な業種で他称・自称されるようになっています。「野菜ソムリエ」や「蟹ソムリエ」もあるし、不動産では「リフォームソムリエ」っていう言葉もありますよね。

とはいえ、「世界不動産」の分野で「ソムリエ」を自称した人物は、少なくともWebを調べる限り居ないようなので、私が日本初の「世界不動産ソムリエ」になります！！

ソムリエはもともと、「ワイン」という飲み物について、それぞれの銘柄の育つ気候風土やブドウの品種、ワイナリーの歴史、それぞれの年に収穫・製造されたワインの味わいの微妙な違い、どの食事に合うか、どの体調に合うかまで知り尽くしたうえで、それらを「言葉」にして表現する人たちを指し、当然ながら高度な専門知識が必要とされる仕事です。

「世界不動産ソムリエ」に関しても同じことが言えます。必要とされるスキルは、主に３つ。

１）世界各国・各都市に存在する不動産物件を、所在する土地の歴史由緒、眺望、建築や装飾、機能や性能まで踏まえて、全身で堪能する「感受性」。

２）全世界の不動産を数多く堪能した経験から、それぞれの違いや共通点、現在・将来の資産価値を即時に考察、比較分析できる「脳内データベース」。

３）上記を言葉で分かりやすく表現・説明できる「言語表現能力」。

不動産ソムリエは、収益物件としての数字や、住居性能や資産価値などを超えて、「不動産そのものを楽しみ、味わい、愛でる」ことを手助けする仕事です。

また、人々に愛でられるような不動産を発掘し、それらが資産価値を保ち後世に残り、魅力的な街並みを維持・発展させる上で重要な役割を果たします。

ソムリエが居なければ、不動産の世界はもっと無味乾燥なものになるでしょう。それは多分、収益物件の数字ばかり追いかける投資家と、売らんかなの業者・プロモーターが跋扈し、不動産の本質的な価値を評価できない金融機関が実質的な値付けをして、その結果、後世に残すべき建物が取り壊されたり、あるいは社会的に必要のないアパートが田んぼのなかに乱立するような世界（まるでどこかの国のようだ…）。

でも、そういう国でも少数ながら「ソムリエ」的な役割をするプロフェッショナルや事業家が居て、その仕事を評価する人々が居るおかげで、不動産の世界はそれなりに面白さを持ちながら、後世に続いていくのです。

私は、日本を含む世界各国・各都市から、魅力的な不動産物件を独自視点で発掘し、経験値と言語表現力をもって、皆さまのニーズにあわせて紹介する日本初の「世界不動産ソムリエ」になります。この仕事は、今後AIがどれだけ発展しても代替できない仕事であり、今後、人間と不動産の世界が続いていく限り、ずっと価値を持ち続けていくことでしょう。

こんにちは、Manachanです。今日のブログは手短にいきます。

私が取締役をつとめる（株）国際不動産エージェント(IPA)のウェブサイトが、大幅リニューアルしました。

作業は私がやりました。先週末、徹夜してサイトのコンテンツをいじって、ついに、世界30か国以上の不動産情報を一元的に見れるようにしました。

国際不動産エージェントのサイトURL

http://ipag.jp/

メニューバー「各国不動産」＞「ヨーロッパ不動産」を選べば、ドイツ、イギリス、フランス…ロシア、トルコまで、１１か国の不動産情報が取りまとめてあります。

「各国不動産」＞「北米不動産」では、アメリカ・カナダの不動産情報が充実。

「各国不動産」＞「オセアニア不動産」では、オーストラリア・ニュージーランドの不動産情報を掲載しています。

欧米ばかりではありません。「各国不動産」＞「東南アジア不動産」では、タイやマレーシアをはじめASEAN各国の不動産情報を国別に掲載中。

「各国不動産」＞「東アジア不動産」では、日本、中国などの不動産情報が充実。

また、国を特定せず、国際不動産を体系的に学びたいという方は、「コラム」＞「国際不動産の基本」がおすすめ。業者の販売セミナーに出る前に、まずこのコーナーの文章を読んで、Podcast音声を一通り聞けば、並みの講師より情報通になれること請け合いです。

あと、テーマ別のメニューもあります。融資や税金について情報を得たいは、「コラム」＞「国際不動産の融資・税金」。

海の向こうの物件の管理について知りたい方は、「コラム」＞「国際不動産の管理」。

最後に、私たち国際不動産エージェントが、どういう問題意識・意気込みで仕事をしているかを知りたい方は、「コラム」＞「IPAについて」をどうぞ。

情報のクオリティや「濃さ」には自信を持っています。私たちは、世界各地の不動産を実際にみて、街を歩いて、自ら情報コンテンツをつくる頭脳集団。Webで得られるような情報のコピ＆ぺとか翻訳ではなく、全て、自前でオリジナルな情報をつくっていますし、これからもやり続けます。

世界の不動産が大好きですから…。

こんばんは、Manachanです。今回のブログでは、日本人投資家が業者経由で海外不動産を購入する際の「サポート料」の意味合いについて考察します。

「そもそも、なぜ購入サポート料が必要なのか？」

海外不動産を買う日本の投資家の多くは、購入価格の約２～５％の「サポート料」を仲介業者に支払っているはずです。これは顧客側、業者側それぞれの事情で、必要とされています。

顧客からみると、日本とは言葉も商慣習も大きく違う海外で不動産を買うわけなので、契約・登記まわり、保険の手配、管理契約や入居付けアレンジ、それらに関連する外国語のやりとりを、自分ではとてもできないから業者に代行してもらいたい。その対価としてサポート料を支払う、という構図になります。

一方、業者側からみると、ビジネスの収益源としてサポート料は日本人顧客から是非いただきたいものです。というのも、英米圏はじめ海外の多くの国では、不動産仲介手数料は「売り側からしか取れない」もので、買い手から取ってはいけない商慣習ですので、その国の法律で認められた仲介手数料以外の収入を、日本でサポート料という名目でいただく必要が出てくるのです。

私は自分自身が投資家（顧客側）でもあり、かつ業者側のポジションも持っているので、両者の立場が良く分かります。顧客が業者のサービスを切に必要としており、かつ業者が時間をかけてサービス提供するわけなので、適正な対価は当然に必要です。

時々、「サポート料なし」をうたう業者がいますが、そういう取引は疑ってかかった方が良いでしょう。サポート料なしでも商売やっていけるということは、売値をたっぷり乗せて、顧客に見えないところでガッツリ利益をとっているかもしれません。つまり「海外版かぼちゃの馬車」的な割高カス物件を客に売ってる可能性があるのです。

「サポート料をめぐる問題、トラブルとは？」

ところで、上記のサービスとサポート料をめぐって、顧客と業者がお互いに納得感のある取引ができるとは限りません。多分うまくいってないケースの方が多いのではないでしょうか。

まず、業者側からすると、「要求の細かい日本人客」と「アバウトな海外取引先」の板挟みになって苦しむケースが多い。お互い悪気はないのでしょうが、海外の商慣習や法律、サービスの概念は日本と大きく違うもので、メール等でやり取りしても海外取引先の回答は日本人客からみると要領を得ないし、それ以前にレスが遅い、逆に日本人の質問は海外取引先からみると枝葉末節すぎて答える気がなくなる…お互いの文化や商習慣が違う以上、その橋渡しの仕事はかなり高度なものになります。ビジネススキルと文化理解、語学力すべてが必要で、頭良くないと絶対に務まりません。

高度な仕事にも関わらず、それに見合った報酬を支払うに十分なマネタイズができる会社は、いまの日本の海外不動産業界では稀です。そもそも、日本人からサービス料を取ること自体、かなり難易度が高い。世界広しといえども、日常的な外食でもその料金に「サービス＆おもてなし」が含まれる日本みたいな国は珍しく、そういう国に暮らす人たちは、外出しの「サービス料」を払うことに慣れていません。それが相当な専門知識を必要とするものであってもです。

ですが、日本の外に出ると、「サービスは別途料金で先払いが当然」の世界が多くなります。例えばアメリカとかだと、「弁護士の時間とるだけで1時間300ドル」のフィー徴収が当たり前で、しかも前払いしないと簡単な回答さえしてくれないことが多い。「先方にちょっと聞いて確認する位ならタダが当然」と思ってる日本人客とのギャップは非常に大きく、サポートスタッフは両者の板挟みで苦労します。

さらに、海外不動産仲介ビジネスの経営者のなかで、不動産業界経験者が相対的に少ないことが問題をさらに大きくしています。金融、保険でも旅行代理店でも、どの業種から参入しても良いと思いますが（私自身もITからの参入組です…）、「不動産は売りっぱなしが許されない世界」だという基本的な理解をしない経営者は、いとも簡単に「放置プレイ」、「国替え」、「転廃業」をしてしまいますし、そういう会社ほど有能なサポートスタッフが逃げてしまいます。

以前より多少はマシになりましたが、数年前の東南アジアでは日系仲介業者の「サポート中途放り出し」が酷く、日本人オーナーで「海外不動産難民」になってしまった方が多数おられます。私は2016年から、困ったオーナー様のために、仕掛中の不動産登記のフォローや、引き渡し、入居付けをサポートするレスキューオペレーションを始めています（参考：海外不動産レスキューのお仕事）。

「最適なサービスとサポート料を模索する」

上記を踏まえて、顧客と業者、それぞれがハッピーになれる海外不動産関連サービスと、その対価たるサポート料とはどうあるべきか、考えてみました。

まず、お互いが踏み外してはならない、二つの原則があると思います。

・業者へ…サービスを途中で放りだすのはナシよ。

・顧客へ…適正な対価を払わずにサービスだけ期待するのはナシよ。

それが満たされたら、不動産購入の本来の目的に立ち返ってシンプルに考えれば良いと思います。日本人の場合、海外不動産買っても当地に移住したいニーズは少なく、ほとんどが「投資」目的の購入なんですから、業者は「顧客が当該国への納税義務を果たしながら投資利益をちゃんと得られるようなサポート」に徹すれば良いと思います。

その際、業者が取るサポート料は、コストとして投資収支を圧迫する要因の一つになるので、顧客からみて「費用対効果」が納得感あることが肝要です。私自身は投資家で収支にはシビアなので、中間経費はできるだけ最小限にして、投資効率を最大化したいと思う人間です。そういう「投資家肌」の顧客もハッピーになれて、かつ「業者に全部お任せしてラクしたい」と思う顧客もハッピーになれるオプションが提示されれば良いと考えます。

その見地から、私は次の方式を提唱します。

１）購入サポート料は、購入手続に加え、第一回目の家賃入金と第一年目の当該国税務申告までをサポートする対価としていただく。そこまで一通り経験すれば、「管理会社や税理士など現地コンタクト先と、どのタイミングで、どういうコミュニケーションが発生するのか？」がだいたい分かるようになる。

２）それ以降は、「業者を通さず自分の責任で現地とコミュニケーションする」か、或いは「適正なサポート料を支払って業者に引き続きやり取りをお任せするか」、どちらも選択できるようにする。

私自身は、「業者にサポート料払わずに自分でやりたい派」なので、価値観の近い投資家系のお客様には、「最初の一年でやりとりの基本を覚えて、あとは自分でやった方がスキルも上がるし費用も節約できていいんじゃないですか？」とお勧めしますが、

私のみる限り、お客様の７割以上は「ずっとサポートして欲しい派」だと思います。もしそうであれば、「国際不動産サポートという高度な専門サービスに対して適正な対価（例.１物件につき毎月最低１００USD以上）を払い続ける」覚悟が必要になります。それなりの投資規模で、かつ時間を買いたいのであれば、こちらをお勧めします。

こんにちは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

前回は、「予算1000万円で海外不動産買うなら何が良いか？」について私見を書きました（記事リンク）。結論を一言でいえば、「この予算帯なら先進国（ドイツ、アメリカ等）地方都市の、ネット８％くらい回る戸建や区分が一番おススメ」です。

海外の先進国で１０００万円の実物不動産というのは、「外国人投資家が宇都宮や高崎で物件探しする」位、かなりニッチな話ではありますが、その地域内でちゃんと賃貸需要と実需購入需要があり、可処分所得からみて無理しない賃料で８％回る、資産価値もたぶん毀損せず出口も取れる…という意味で、金融商品チックな投資案件や、賃貸・実需マーケットが未成熟な新興国の物件を買うよりはずっと手堅くて安心度高いだろう、というのが私の考えです。

それを名づけて、「ニッチな地方都市利回り物件」と呼びますね。地方都市ゆえ経済発展のスピードは緩やかで、値上がりもあまりしないだろうけど、その代わり安い価格で買えて、賃料収入を得る意味でのフローの資金効率は良いのです。

しかしながら、「予算３０００万円以上」あれば、話は別です。それだけあれば、先進国の大都市（人口１００万人以上）のちゃんとした立地で、賃料と値上がり益を両方狙える「本命物件」取得が視野に入ってきます。

本命物件とは何か？それは、私たちの資産形成の主役になりうる高い戦闘力を持った、資産価値のしっかりした物件です。

不動産の場合、立地が一番モノを言います。「大都市で、それなりに良い立地にある物件」なら、買って住みたい人、借りて住みたい人は相当数いますし、都市の発展や利便性の向上に伴って今後価値を上げることも、十分考えられるのです。

日本国内（関東）に例えれば、こんなイメージです。

「ニッチな地方都市利回り物件」…北関東の地方中核都市とか、あるいは千葉県の新京成線や東武野田線沿線のように、東京都心に行くのに乗換が必要な片道１時間圏郊外にある物件をイメージしてください。

「大都市本命物件」…東京２３区の大田区とか江東区とか練馬区のように、都心まで至近距離にあり、購入も賃貸も需要旺盛な地域にある物件をイメージしてください。近郊でも、たとえば三鷹とか新百合ヶ丘、青葉台みたいな人気の高い駅の徒歩７分圏内みたいな場所をイメージしてください。

東京の大田区内や、新百合の駅近みたいな場所で、実需層もターゲットにできるファミリータイプのマンションを買おうとすれば、中古でも３０００万円は軽く超えてきますよね。海外でも事情は同じで、先進国都市部で良い立地の物件というのは、どんな安くとも３０００万円（３０万USドル）スタートというイメージです。

なお、３～４０００万円くらいの予算では、都心狙いはまず無理です。また、ロンドンやニューヨークみたいな世界トップレベル都市も狙えませんし、シドニーやバンクーバーのような、世界都市としては二線級でも不動産価格が高騰してしまった都市もターゲットから外れます。

そうなると必然的に、「まだ、物件価格が上がりきっていない、先進国の大都市（首都ではない、第二、第三の都市）」を狙うことになります。たとえば、

アメリカなら、テキサス州のダラスやヒューストン等

オーストラリアなら、ブリスベン・ゴールドコーストやメルボルン等

カナダなら、モントリオールやオタワ、カルガリー等

イギリスなら、マンチェスターやバーミンガム等

ドイツなら、デュッセルドルフやケルン等

これらの都市なら、現時点で３～４０００万円で不動産マーケットに参入でき、かつ、賃貸経営上も出口の面でもリスクの少ない好立地の物件を買えるチャンスが残されています。

なお、３～４０００万円を不動産で手堅く運用しようとすれば、上記の海外都市の方が、いま日本の首都圏で買うよりは良いと思います。なぜなら、「都市が拡大中で人口増加があり、住宅需給バランスも良く、賃料や不動産価値が上がる見込みがある」からです。

たとえば、アメリカのダラス・フォートワース都市圏は７００万人超の人口が、年間１５万人以上のペースで増えています。オーストラリアのメルボルン都市圏は４５０万人超の人口規模で、年間１０万人の増加。いずれも年率２％超です。

一方、日本の人口を吸い寄せる首都圏一都三県は、３５００万人超の人口規模で年間１５万人増ですから、年率０．４％と、かなり見劣りします。しかも、日本・アジア地域に特有の弊害「過剰供給リスク」を抱えています。一方でダラスとかメルボルン、ブリスベン等では、住宅供給以上のペースで人口が増えていますので、一部の特殊地域を除いて過剰供給はありませんし、賃料も不動産価値も年々伸び続けています。

海外（先進国）の本命物件購入を検討される方に一言、申し上げたいことがあります。

・利回り星人になってはいけません。

・たとえ見た目の利回りが低くみえても、本命物件としての戦闘力があれば、値上がり含めて、最終的にはより多くのお金が残る可能性が高いです。

たとえば、上述の「３～４０００万円で買える先進国大都市」で、好立地にある住宅物件の賃貸利回りは、ざっくり言うと「表面５％、実質４％」いけば良いほうです（アメリカだと、固定資産税が高い分、表面７％、実質４％みたいな数字になることが多い）。

日本の投資家によくあるのは「利回り８％以上ないと買わない」みたいな反応ですが、「８％」みたいな表面的な数字にこだわる余り、立地含めた物件の収益力を評価できず、結果的に高リスクな金融商品的な海外案件購入に流れてしまう方が多いです（記事リンク：不動産の顔をした事業投資をお勧めできない理由）。

私の経験上、「大都市好立地で５％回る物件」の方が、「地方都市や郊外の８％回る物件」より、投資期間全体でみれば、より多くのお金が残ります。それは「賃料上昇や不動産価値上昇」が期待できるからです。

先進国第二位、第三位くらいの大都市の好立地物件を、不動産価格の上昇局面で「グロス利回り５％」で買えれば、私の感覚では「割安」ですね。購入後、さらに値上がりして、５～６年後くらいにグロス利回り４％くらいで売り抜けられることが、経験上かなりあるのです。

たとえば、カナダのトロント、オーストラリアのメルボルン位のレベルの都市で、「グロス５％」物件を購入し、その後の家賃上昇が年平均２％、６年後にグロス４％で売り抜けられたとすると、

初年度　価格４０００万円　年間家賃２００万円　（グロス５％）　
２年目　年間家賃２０４万円
３年目　年間家賃２０８万円
４年目　年間家賃２１２万円
５年目　年間家賃２１６万円
６年目　年間家賃２２０万円　グロス４％で売却　⇒　５５００万円で売れる。

つまり、税前の値上がり益１５００万円、期間通算の家賃が１２６０万円で、合計２７６０万円。投資額４０００万円に対して６９％のお金が増えることになるのです。

４０００万円の物件が６年間で５５００万円になるということは、年平均６％近くのペースで不動産価格が上がり続けることを意味しますが、日本を除く各先進国の不動産価格推移をみる限り、それは全く不自然な数字ではありません。普通に経済成長している国なら不動産価格も普通に上がるんですから、大都市や成長都市の好立地を狙って、値上がりを取りにいくのが投資のセオリーです。

一方で、地方都市の安い物件を１０００万円、グロス８％で買ったとします。その後の家賃上昇プラスマイナスゼロ、６年後の売却も購入時と同じ１０００万円で売れるというのが現実的な想定ですので、その場合は、値上がり益ゼロ、期間通算の家賃４８０万円。投資額１０００万円に対して増えるお金４８％という計算になり、「大都市本命物件」の６９％と比べて見劣りしてしまいます。

以上はざっくりシミュレーションの数字ではありますが、海外の不動産を低リスクで運用しながら価値を増やしたい方には、「先進国大都市の好立地でグロス５％位の数字が出れば買い！」だという投資判断センスを養っていただきたいと思います。