昨日、４月２８日（土）の午後、三歩目さんの東京セミナーに行ってきました。
三歩目こと山崎初一さんは、元SE(私の同業者♪)で、日本での不動産投資から得る家賃収入で、東南アジア各国を漫遊しながら、暮らしているブロガー。
健美家の大家列伝インタビューに載ったほどの方なので、ご存じの方も多いかと思いますが、
｢東南アジアなら、月５万円もあれば十分暮らせる｣と豪語する彼は、ベトナムやタイ、フィリピン、ラオス、カンボジアなどの安宿に泊まり、LCC（格安航空会社）と、カフェの無料WiFi、Skypeを駆使して、時間と空間を自由に行き来する暮らしを満喫しています。
日本にも、時々来ているそうですよ。もちろん、暖かい時期に･･･
私は、１年以上から、彼のブログのファンです。日本でのセミナーが実現するのを、おそらく誰よりも、心待ちにしていた一人です。
東京セミナーは３時間にわたる、独壇場でした。東南アジア各国事情のほか、彼の投資哲学を、余すことなく語った、濃密な３時間。
とても魅力的なセミナーでしたよ。とにかく一貫して、｢自分｣を主語にして、語っているのがイイですね。
自分はこういう状態を実現したい、そのために、今これをやる･･･という判断軸が明確。
まず物件ありき、収益・利回り・融資ありきではない、まず自分の投資戦略ありき･･･業者主催の不動産セミナーにない、正直な語り口が魅力ですね。
私は今後、５月２２日の賃貸住宅フェア福岡講演と、７月には東京講演を控えていますが、三歩目さんセミナーを参考に、レジュメの構成を見直そうと思いました。その意味でも、行ってよかった♪
東京セミナーの詳しい内容については、参加者による秀逸レビューがありますので、そちらに説明を譲るとして、
昨年から、日本でちょっとしたブームになっている｢海外不動産投資｣に関しても、彼独自の経験や見方から、ありがたい苦言を呈してくれています。
私は、次のように理解しました。
１）金融リテラシーのない不動産投資はありえない
不動産投資をするには、まず何より、最低限の金融リテラシーは必要。日本国内でもそうなのだから、海外ならなおさら･･･
｢為替｣という、日本国内にない要素がからんでくるわけですね。為替を理解するには、｢インフレ｣や｢金利｣に関する基本的な理解が必要、加えて、各国における主要な産業や、グローバル経済との連関を、ある程度理解しないと、話にならない。
それを説明するため、東京セミナーでは、こんな、たとえ話が出てきました。秀逸ですね。
友人｢ベトナムの銀行で、年利１４％の定期預金があるらしいよ、それやったら？｣
三歩目｢でも、○○○もっとすごいじゃん？○○出るし。それやるくらいなら、○○○やるよ。○○○だし・・・｣
正解しなくてもいいですが、｢○○○｣に入る言葉を聞いて、｢なるほど・・・｣と思うくらいのセンスをつけてから、海外不動産投資をした方が賢明でしょうね。
（※もっとも、グローバルな金融リテラシーをつける手段として、自分のリスク負える範囲で、海外で比較的安価な物件を試しに買って、運用してみるのは、大いにアリだとは思いますが･･･）
三歩目さんもそうでしょうが、私が疑問に思うのは、海外不動産を販売する業者のセミナーで、こんな説明がなされること。
｢急成長中のアジア新興国の物件を買うと、絶対に値上がりする。しかも、これから日本円が弱くなるので、値上がり益と為替差益の両方が期待できる｣
ま、現地通貨ベースで値上がりするのは、(今後１年、２～３年のスパンで考えれば)、普通考えて、堅いと思いますが、
円に対する為替差益に関しては、？？？？･･･。いまアジア新興国は、どこもインフレ基調。インフレは、｢モノに対するオカネの価値が下がる｣ことだから、構造的に、先進国通貨に比べて為替が安くなりやすい。
しかも、東南アジアで比較的強い通貨である、タイ・バーツやマレーシア・リンギットでさえも、世界中どこでも通用する、米ドルや日本円みたいな流通性はない。流通量が少ない分、世界経済変動の影響を受けて、為替が乱高下しやすい。
もちろん、タイミングとか、いろんな要因が重なれば、｢日本円に対する為替差益｣も考えられなくはないけど、多くの場合、｢円に比べて安くなる｣要因の方が大きいのではないか･･･と思います。
私は海外物件買っても、現地通貨で利益確定するつもりだけど、日本円での利益確定を考えている人は、なおさら、為替の勉強は不可欠でしょうね。
２）マネー資産の各国分散よりも、｢マネー資産｣と｢評価資産｣を分散すべき
三歩目さんは、東南アジア各国に暮らした体験から、｢日本がやばいから、海外に資産を移そう｣という、昨今の風潮に、疑問を呈しておられます。
｢日本がやばいといって、海外資産を持ったところで、それが本当の意味で分散なのか？｣
｢世界経済が密接に連関している以上、日本がこけたら、外国も影響ないといえるのか？日本の投資が大量に入ってる東南アジアは特に･･･｣
という論点、よく分かりますね。
三歩目さんの場合、さらに面白いのは、｢評価経済｣という視座が入ってくることです。
｢これから、日本が世界に先駆けて、マネー経済から、評価経済に移行するはず。つまり、マネーの効きが悪くなってくる｣
｢であるなら、マネー資産と、評価資産という軸で、分散した方が良くないか？｣
｢評価経済｣、｢評価資産｣･･･なかなか、聞きなれない言葉だと思いますが、要はこういうことです。
今の日本、都市部では、自家用車を持たなくても、カーシェアリングで安くクルマ使えるし、専用のオフィススペースを持たなくても、｢コ・ワーキング｣という、共用スペースでビジネスもできる。また、ビジネスの必需品ともいえる、ネットの使用料や、そこに流れているコンテンツの値段はタダ同然。
つまり、モノの価値とか、財産を所有することによる｢オ
カネのパワー｣は、時間とともに、低減する傾向にある。
その代わり、いまの時代に大きな意味を持つのは、｢評価｣という無形の資産。たとえば、ブログやメルマガのファンを何人持っているか、どれ位、人々に好かれているか等々･･･
たとえばの話、ネット上でファンが何千、何万人･･･という評価資産を持っていれば、それを｢換金｣するのは、とても簡単。有料情報商材の販売、著書の出版、セミナーやコンサートの開催、物件紹介手数料等々･･･。
また、評価資産が十分あれば、｢オカネで買えない｣ものを手にしたり、他の人より安くモノを手に入れたりすることも簡単にできます。
私自身も、ここ１～２年で、｢海外不動産投資のオピニオンリーダー｣という路線で、評価資産を育ててきたおかげで、ものすごく安く海外不動産を買えたり、海外ビジネス投資のプロジェクトに声をかけていただいたりして･･･評価資産の威力を、日々、実感しています。
(ま、よく考えたら、｢信用｣という言葉は、昔からありますね。それを、現代ネット社会ふうに焼き直した概念が、｢評価資産｣なのかもしれません。古くて新しい言葉です。)
三歩目さんが言うように、｢国や地域を分散して、不動産というマネー資産を持つ｣のもアリだと思うけど、｢マネー資産と評価資産を分散して持つ｣方が、より｢分散｣の本旨にかなうのではないか？
という問題提起は、魅力的だし、私もその通りだと思います。
国内外を問わず、投資というものは、たぶん、ただ一つの正解がない世界なのでしょうね。
正解か否かを決めるのは、結局、｢個人の都合｣次第ではないのかと･･･。
たとえば、いまバブっているバンコクで不動産を買う。たとえ、どんなに利回りが低くても、値下がりリスクが大きいとしても、
バンコクで自分の不動産を持つことに、意義を見出しているのなら、その人にとって、バンコクの不動産は買い！だと思う。
タイやバンコクへの｢愛｣があれば、不動産をめぐる多少の損や面倒は、十分、受け入れられるはず。
｢愛｣がない海外不動産投資はつまらない･･･。
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