沈みゆく日本なんて嘘！少なくとも私にとっては…これから伸びゆく日本、ポテンシャル莫大、お金ザクザク宝の山な日本ですね。それは多くの人と違う視点で、違うことをしているから。
ところで、東京都心部の不動産価格が下がり始めたことが、ついに市場データで出てきました。三田ガーデンヒルズとか有名ですね。私たちはプロの業者なので半年、１年前からすでに知ってたことです。これまで都心は取引価格が余りにも高すぎた、調整局面は必ず来ます。これから２〜３割ダウン来るかもしれません。２３区の外側〜郊外、大阪、福岡、札幌都心部を含めて、調子に乗って値段上げてきたところは、値段下がるでしょう。それで世の中に悲観的なニュースもあふれるでしょう、
でも私や仲間たちは不動産で儲かり続けます。東京都心に背を向け、ひたすら地方。郊外や田舎に出て、安い安い物件を見続けてきたから。それも、ニュースで紹介される物件よりめちゃくちゃ安い、何十分の１みたいなボロクソ安い物件を目利きして買ってます。だから、全体のマーケットが下がったってビクともしない。そんな議論が無意味になる位、ただ同然の物件が日本中にたくさん存在して、私はその活かし方、伸ばし方を知ってるから。買った値段の２倍３倍、１０倍なんて当たり前、だから宝の山なんです。
将棋でいうと、「と金」戦略ですね。歩兵を相手陣地に進めると、と金になる。そうすると攻撃力めちゃアップ。「歩で買って、と金に育てる」、それが発想の基本でうｓ．
「不動産と金」戦略は、都市型と田舎型、二種類あり、それを解説します。安い物件でもリスクと利益はトレードオフの関係にあります。価値を育てるのに長い時間かかるほど、あるいは実現可能性が低いほど、値上がり益は上がります。逆に確実で短期間でできる方法だと、２倍増とかはいかず、現実的に１．５倍を狙っていくみたいな世界になります。
是非知って欲しいのは、不動産価格をアップさせる理屈は簡単、要するに不動産の用途とターゲットを変えることです。都市部と地方部にわけて解説しますね。
１）都市部編。都市部では投資用の物件より実需用の物件の方が高く取引されます。たとえば東京都内の中古マンションで入居者がいる物件よりも、すぐ住めて銀行ローンがつく物件の方が高い値段がつきます。投資手法としては、できるだけ都心とか駅近で入居者つきのファミリーマンションを安く買い、入居者が出たらレノベして実需層に売ることです。あるいは自宅マンションとして利用しても良いでしょう。普通に買うより軽く２割３割安くマイホームを手にできるのです
私がいまこの動画を収録しているのは東京の江東区、東陽町駅歩いて４分の好立地にある中古マンションですが、この物件は２０２３年に入居者付きで買ったもので、その入居者が去年、２０２５年１１月に退去したので、ラッキー！と喜びながら、リフォームして家族で住んでます。これは比較的簡単でリスク低い方法で、マンション転売業者はこれで儲けてます。例えばスターマイカは東証プライム、インテリックスは東証スタンダードに上場してます。彼らがやってる方法を個人投資家として真似してるだけです。
そして、もっとリターンの大きい方法があります。上級者向けですが、それは地上げ。たとえば再建築不可の戸建を安く買い、その後、隣の土地を買えれば価値を何倍増にもできます。地上げというと東京都心で森ビルがやってるようなことを想像されるかもしれませんが、当然ものすごいお金がかかるので、一般的には郊外とかで安い土地を仕入れて、自分で住んだり貸したりしながら、チャンスを待つことになります。関東だと東京２３区の外側とか千葉埼玉神奈川が狙い目になります。
２）地方編。地方でタダ同然で放置されてる空き家がたくさんあります。それをレノベして運営会社つけて民泊に仕立てれば、誰も買わない無価値の物件から、収益を生む物件に代わり、実績数字を積み重ねれば投資家が買ってくれます。ものすごく安く仕入れますから、不動産価値は数倍増から１０倍増が当たり前の世界です。
ただ注意すべきなのは、地方で安ければどこでも良いのかというと違うのです。そもそも人がロクに住めないような僻地だと観光客も来ません。ちゃんと観光資源があるとか、あるいは中核都市でインフラが整っている場所じゃないと宿にしても難しいです。
関東の観光エリアでいうと、マーケット一番先行しているのが富士山伊豆箱根エリア、みんな欲しいので値段は高めです。もっと安くてこれからの場所として栃木県の那須・日光エリア、あるいは千葉県の南房総や九十九里、いま一番仕入れと収益のバランス取れてるかなと思います。さらにチャレンジャーなら群馬県の水上や伊香保エリアとかも狙えます。これからじっくり育ていく感じです。
さらに、地方が面白いのは、と金戦略が２回転できることです。、１回転目が空き家から宿泊施設への転換。そして次のステップとして、宿泊施設をそのまま外国人とか東京在住の富裕層にセカンドハウスとして売ってしまう。ただの宿泊施設なら投資家相手にうるしか有りませんが、お金持ちに好まれる収益別荘ならさらに高く取引されます。
私は２０２３年に千葉県香取市で買った農村古民家をすでに宿として運用してます。つまり１回転してるわけですが、今それを、外国人向け日本のセカンドハウスとしてさらに高く売ろうとしています。成田空港に近くて農村これが成功すれば、地方で不動産と金戦略を２回転するモデルを実現することになります。是非これを実現して、仮説を実証したいと思っています。買った値段の９倍くらいで売ることになるので…
