おはようございます、Manachanです。
いきなり穏やかでない話で恐縮ですが、私、たま～に、ブログで大喧嘩することがあります。覚えてらっしゃる方もおられるでしょうが、最近では昨年末にこんな文章をぶつけました。
その正義感、迷惑につき… (2015/12/31)
米国中古不動産を販売する日系業者を、割高な価格で販売している云々の理由で名指しで批判、挙句の果てに私の個人名や団体名まで晒した某ブロガーの行動に対して、マジで怒り爆発したから書いたのですが…
でも、彼の言い分のなかには、真っ当なものも含まれていました。そのひとつが、
『脱・業者セミナー』です…私は、この方向性に関しては同意します。
業者セミナーとは何か？平たくいうと、「海外不動産の販売業者が、物件売らんがために行うセミナー」です。
物件売るためのセミナーだから、たいてい、参加費用は無料。会場費などのコストは販売経費であり、その点は国内新築ワンルーム販売セミナーと同様。
でもって、物件売るためのセミナーだから、当然、都合の良いことばかり言う。リスクの説明もそれなりにしますが、むちゃ都合の悪いことはオブラートに包んだりする…
そんな業者セミナーが悪いと言いたいのではありません。物件売るためのセミナーなのだと割り切って、賢く付き合えば良いのです。なかには良い物件もありますし、また業者の担当者と付き合うことで、海外の不動産事情に関して良質な情報が得られることもあります。
そういう有用性がある上、海外物件の販売業者からセミナー開催依頼を多数受けていることもあり、私の主宰するアジア太平洋大家の会主催のセミナーは、今日時点で半数以上が、所謂「業者セミナー」です。
ですが、海外不動産セミナーを企画する立場からいうと、業者セミナーの問題点は、
物件の収益性が、業者の物件見極め能力に依存してしまうこと
海外の物件を紹介して成約に至り、その後、買い手が確実に投資利益を手にできるよう、物件の収益性やマーケットの見極めができているのか？…それは、業者のスキル次第。
それがプロのレベルでちゃんとできていれば問題ないですが、海外なので難しいこともあります。たとえば東南アジア新興国では、売買・賃貸の取引データが日本のようなレベルで揃ってないですし、中古物件の流通マーケットも発展途上。そんな状況下で、業者は想定賃料とか想定利回りとか出して売らなきゃならないのです。
それでも、彼らが物件をちゃんと見極められれば、（情報あやふやでも）買い手が利益を手にしてハッピーになるのですが、そのスキルが未熟な場合、セミナーを通して海外物件買った人が不本意な損切りを強いられ、その不平不満が我々セミナー企画者に来たり、評判に傷がつくこともあります。それがリスクです。まとめると、
【海外不動産の業者セミナーにおける構造的な問題点】
１）不動産は個別にひとつひとつ違うから、その収益性も現地を歩いたり賃料相場をヒアリングするなど地道な作業をして、見極めなきゃならない。
２）でも実際問題、海の向こうにある物件をひとつひとつ見る手間暇がかけられない。
３）したがって、海外にいる販売業者さんの情報や、物件見極めのスキルに依存せざるを得ない。
４）しかし、彼らにそのスキルが十分あるかどうか、見極める術がない。仮にスキルが不足していたら結果的に我々のリスクになる。
この構造問題を何とか突破したい、と私は常に考えてきました。それが前述「脱・業者セミナー」の構想にも沿うことになります。
その意味で、11月4日（金）に行ったドイツ不動産セミナーと、11月10日（木）に行うトルコ地中海リゾートセミナーは、「脱・業者セミナー」に向けた、記念碑的な試みだったと自負しています。この二つの案件は、
・日本で誰も手掛けてない、ドイツ・トルコの物件を、自分独自のルートで開拓した。
・その後、自ら現地に乗り込んで、デベロッパーと商談して、これらの物件を日本向けに売れるようにした。
・帰国後、ドイツ・トルコの不動産マーケット情報を自ら調査し、セミナーに仕上げた。
所謂「業者的な動き」を自らがすることで、結果的に、他の誰かの情報・スキルに頼らなくても良い状態をつくりあげたのです。
物件個別の収益性やリスクの見極めは、私自身でやりました。現地も歩いて回り、ドイツ語の情報サイトと格闘しつつ、かなりの時間・労力をかけて調査しました。その結果、
・ドイツ（デュッセルドルフ近郊）の物件は、空室リスクが低い環境下で長期的な賃貸収益を得るのに向く。
・トルコ（地中海岸リゾート）の物件は、投資というよりはワールドクラスのリゾート物件を、ハワイ等と比較して非常に廉価で所有できる意味がある。
…いずれも、日本の投資家に紹介する意味があると判断し、セミナー化しました。
今後は、スペイン（バルセロナ）、ポルトガル（リスボン）等、独自ルートで企画した案件がどんどん出てきます。「脱・業者セミナー」の動きは、今後本格化していきますので、楽しみにしていてください。
なお、私が独自ルートを開拓できる鍵は、「中国」にあります。以前から富裕層の出国意欲、海外資産取得意欲が強い中国では、上海、北京、広州など大都市を中心に「海外不動産の見本市」が大々的に行われます。そこは、日本とは比較にならない程、世界各国の不動産デベロッパーや販売業者が集う場であり、日本では得られない海外不動産情報が集結しています。
中国行って、見本市でブースを回り、名刺を配りまくって、物件現地を見に行くアポを取れば、独自ルートができます。今回セミナー企画したドイツ・トルコの案件も、元はといえば９月２２～２５日の北京不動産展で開拓したルートです。
今月下旬には、上海の不動産展にも出向いて、そこで新たなルートを開拓したいと考えています。
最後になりますが、いま、海外不動産の「業者セミナー」を企画する会社・団体は、我々アジア太平洋大家の会の他にも、いくつかあります。
数年前は、その種のセミナーをやる団体は、日本ではほぼ我々しかいなかったから、ある意味先頭を切って、どんどん「業者セミナー」を企画しましたが、今や、時代は変わりました。
アジア太平洋大家の会は、投資家視点に立ち、独自ルートの「脱・業者セミナー」に意欲的に取り組むことで、他団体との差別化、そして社会的意義を果たしていきたいと思います。
追伸）「トルコ」をテーマとするセミナーは、今週中に２つ行われます。お楽しみに。
11/10（木）19:00～地中海リゾートを満喫！ トルコ南部のリゾート地アランヤのリゾート不動産事情を徹底解説＠東京半蔵門
11/13（日）13:00～ サンワード投資主催 人気投資家・鈴木学氏の中・長期グローバル投資術＠東京(お茶の水)
