2015年 1月 の投稿一覧

不動産投資をギャンブルにしない!

こんばんは、Manachanです。いま、当地ラスベガスは1月13日の午後8時ですが、日本は14日の午後1時ですね。北米出張日記第二弾は、ここラスベガスよりお届けします。

今日はとても大きな収穫がありました。ラスベガスで一番成功した不動産企業の経営者、全米を代表する不動産ビジネスマンでもあるフィリップ・ジアード(Philippe Ziade)氏に、一日中みっちり時間をとっていただき、彼の不動産哲学と、ラスベガス各地で信じ難いパフォーマンスを上げている投資プロジェクトを見学させていただきました。

不動産の世界で、私の尊敬する人物に、じかに会えた時の感動を、言葉では言い表すのは難しいです。これまでずっと会いたかったですから…

フィリップの凄さを物語るエピソードは、いろいろありますが、一番印象に残っているのは…2013年中盤~2014年中盤にかけて、私の投資仲間がラスベガスで、フィリップと組んで行った不動産共同投資プロジェクトの素晴らしいパフォーマンス。

この投資プロジェクトは「フリップ」(Flip)といって、物件を競売や任売、金融機関ルートで市場価格より安く仕入れて、素早く改装して市場価格で売却して利益を出す手法。どちらかといえば不況でマーケットが弱い時に向いています。

その理屈は簡単ですが、時間との戦いになるため工程管理の難易度が高く、「1年間で3回転」させる目論見があっても、それを実現できる業者は稀です。でもフィリップは言葉通り「1年間で3回転」させて、1年で約20%のNET利回りを実現し、半額の約10%を投資家に返してみせたのです

・1か月目に1軒目を20万8千ドルで取得、改装して7か月目に28万ドルで売却成功
・5か月目に2軒目を20万5千ドルで取得、改装して8か月目に25万ドルで売却成功
・6か月目に3軒目を19万ドルで取得、改装して11か月目に25万ドルで売却成功

私はほぼ同時期にカリフォルニアで似たような不動産共同投資やってましたので、他の業者と比較してフィリップの実力がいかに抜きんでているかか、よく分かります。

彼のすごいところは、不動産マーケットが下落局面にある時、横ばいの時、上昇局面にある時、すべての局面で利益を出す方法論を確立していることです。

1)下落局面では⇒フリップ&土地仕入れ

金融機関などから、市場価格より大幅に安く物件を仕入れて、素早く改装して市場価格で売り出す。市場価値がどんどん下がる局面なので、徹底した工程管理で現金化までの期間を短くするのが、利益を出すポイント。

同時に、不動産マーケットは数年後には必ず回復するはずなので、その際に大幅に値上がりそうな土地(高級住宅地等)を格安で仕入れておく。

2)横ばい局面では⇒レノベでバリューアップ

この局面では、時間が経過しても不動産価格がほぼ変わらないので、メンテの状態が悪い物件を市場価格より安く仕入れて、レノベ―ションして価値を高めて、市場価格より高く売却するのが一番効率が良い。

3)上昇局面では⇒戦略的な開発

この局面こそ、投資家にとって一番リスクが高くて注意すべきタイミング。市場価格が上がって皆が強気になる分、物件を高値掴みしやすいし、マーケットが崩れた時に損失を出すリスクが最も大きい。売り手も強気なので、物件を適正価格で仕入れるのは難しい。

こういう局面こそ、他者より早く「戦略的な土地・住宅開発」を仕掛けて、高級住宅地など、ハイエンド層の価値観に訴求する魅力的な物件を創っていくことが望ましい。

なるほど~。彼の説明、心から納得しました。私は不動産投資家なので、不況時こそ「物件の仕入れ時」であり、マーケットが良い時に「高値で売る」ことをモットーにしていますが、これを業者の立場でやる場合は、フィリップの戦略が一番理にかなっていることが、よく理解できました。

そして、フィリップのスゴいところは、不況時にフリップやるにせよ、好況時に開発やるにせよ、予定したスケジュール通りに厳密に工程管理するソフトウェアを自社開発して、きっちり「実施」していることです。

ソフトウェアのデモを見せていただきましたが、すわ「トヨタのカンバンシステム」か、「ボーイング社の機材開発システム」かと思うほど、素晴らしく良くできた工程管理システムでした。製造業はともかく、不動産業界でここまできっちりプロジェクト管理やってる会社は、たぶん日本には一社も存在しないでしょう。

ここで素晴らしいお知らせ。フィリップがなんと、2月下旬に来日することになりました。彼の人生初の日本訪問になります。アジア大平洋大家の会でも、彼の来日にあわせてセミナーを企画します。

私の願いは、何千万~何億の資金を出せる富裕層というよりは、「数百万円の手金を大きく育てていきたい」と考える一般ピープル層(私自身も含めて…)に、確実性の高い不動産投資機会を紹介したい。彼らに、リッチになって欲しいということです。

不動産投資はギャンブルではありません。正しく勉強して、正しくお金を使うことで、確実な利益を手にできるはずです。特に海外でそれを行う場合は、「実力があり、信頼できる現地パートナー」が不可欠。私は世界7ヶ国の不動産に投資してますが、フィリップを超えるパートナーに出会ったことはありません。

セミナーのアナウンス楽しみにしていてくださいね。ラスベガスより愛をこめて…

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カナダとバンクーバーの公用語

こんばんは、Manachanです。北米大陸からお届けする最初のブログは「カナダ、バンクーバー」から。

成田空港発のエアカナダ便は、太平洋を縦断して、飛行時間8時間半で、対岸のバンクーバーに到着しました。カナダは遠いようにみえて、バンクーバーならそんなに遠くはないですね。片道8時間半であれば、東京からシンガポールやマレーシア、バリ島に行くのとそう変わらない。

でも成田出発が1月12日の19:00で、バンク―バー到着が同日の10;30というのは、感覚狂ってしまいますなあ…時差ボケで眠いのか、眠くないのかよく分からない状態。

私、カナダという国に、今回初めて来ました。アメリカなら主に仕事で7~8回行ってるんだけど…で、カナダの第一印象は、アメリカと似ているようで結構違います。

最も目立つ違いは、カナダには英語とフランス語、二つの公用語があって、公共の場では二か国語表記が厳密に義務付けられていることです。アメリカだと基本、英語オンリーですもんね(英語以外の表記があっても、ほとんどがスペイン語でしょう…)。

カナダの広大な国土のうち、中部と西部は英語圏です。そこに、最大都市トロント、西海岸のバンクーバー、内陸のカルガリーなどが含まれます。一方、フランス語圏はカナダ東部のケベック州や、その周辺の大西洋岸に分布しています。代表的な都市はモントリオールとケベック。

ざっくり言うと、カナダの3分の2が英語圏、3分の1がフランス語圏という感じ。首都のオタワは、英語圏とフランス語圏の中間あたりに位置する人工都市です。

「二ヶ国語国家」という宿命ゆえ、カナダの英仏語表記は徹底しています。バンクーバーの空港でも、全ての案内板に英語の他にフランス語がある。出口が「Exit」ならその下に「Sortie」。アメリカ行きの出発ターミナルは「United States」の下に「Etats-Unis」と書いてある。

エアカナダ機内の飲食メニューも、当然、英語と仏語がある。

文字の表記だけでなく、空港や機内アナウンスも、英語の音声があれば次に来るのは絶対にフランス語…両方聞くと、響きはフランス語の方が圧倒的にかっこいい。

カナダの環境で育つと、英仏バイリンガルになりやすいだろうな、と思います。

もう一つ、面白いのは…バンクーバーの街は、ざっと見た限り「ほとんどアジア」だということ。バンクーバー空港で入国する客の7~8割がアジア人であり、欧米人は明らかに少数派。もっとも働いてる人間は欧米人多かったですけど…

そして、バンクーバー空港が位置する「リッチモンド」という地域は、見渡す限りアジア人の世界で、東京に居るのと変わらない感じ。私は空港近くのAberdeenショッピングセンターに行きましたが、この施設には「時代廣場」という中国名がついており、客も店員も案内係も、ほとんどが中国系であるよう

ここは、英語はもちろん通じますが、中国語(北京語or広東語)も通用します。フードコートに行きましたが、約半分は中国めしの店で、メニューはあまねく英語と中国語の二ヶ国語表記、「本日のスペシャルメニュー」になると中国語しかない!

「これじゃ、中国語読めない人はどうするんだよ!」と思いきや、ここでメシ食ってる人間がほぼ100%アジア人(多分90%以上が中国人)で占められているので、ま、皆が中国語読めるという前提なのでしょう。

私は小腹が空いてたので、中国めし屋で「生煎包」と「葱油餅」を注文。お勘定は全部で9ドル。店のお姉ちゃんの英語がトロいので北京語で会話してました。

ここは本当にカナダなの?と一瞬思いましたが…ま、これも現代カナダの一つの現実なのでしょう。なお、このチャイナ色満載のショッピングセンターでも英仏語表記は義務付けられているらしく、「Exit」の下にはしっかり「Sortie」…でも中国語で書いた方がここの客には分かりやすいかもね。

カナダ国家は、英語と仏語の二ヶ国語で運営されている。
バンクーバー(の一部地域?)では、実質上、英語と中国語の二ヶ国語が通用する。

…ということらしい。ま、実際に来てみるといろんな学びがありますよね。

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天才学級のつくり方

こんにちは、Manachanです。いま、成田空港への車中でPC広げてブログを書いています。

今年のManachanブログは、「既存の思考の枠組みを破る」ことを提唱しております。「非現実的かもしれないけど、こんなのあったら面白いと思う話」が、たくさん出てくるかと思います。昨日は、「もし日本とフィリピンが対等合併したら?」というテーマで書きました。

今回は珍しく、教育ネタでいきます。私の考える、「こんなクラスあったら楽しいな」という話…

以前ブログで書いた通り、私は小中学校時代、「全く授業を聞かなくても、なぜかテストの成績だけは良い」変わった子でした。生活習慣はだらしない、授業中はポケーと阿呆面して、まともな受け答えさえできないのに、算数や社会のテストは100点を連発!「規格外の子」なので、先生もさぞかし手を焼いたことでしょう。

当時、日本の公立学校は、そういう児童に対する配慮は一切なく、一斉に「皆と同じことをやらせる」教育に終始していました。

いま思うと、少なくとも私にとっては、壮大な時間の無駄だったのかもしれません。「毎週、全校朝礼で1時間以上立ちん坊になって、校長のクソみたいな講話を聞く」、「卒業式の送辞、答辞で、先生の書いたシナリオを一語一句間違えずに話す」、「答えの分かり切った算数ドリルを、できない子に合わせて時間かけてやる」等々…そんな生活で一体何が身についたのだろう?「皆一斉にヨーイドン、日本の学校とはこういうものなのだ」と、我が身をもって体験したことが唯一の学びだったのかもね。

少なくとも、自分の興味の赴くまま、好きな本を読んだり、自由研究したり、英語を話すためにフィリピンあたりに行った方が、よほど身になったかもしれません。

その意味で、注目したいのは「特別支援学級」(特学)の存在。2006年まで「特殊学級」と呼ばれていたものです…一般のクラス(通常学級)が30~40人制であるのに対し、特学は生徒8人に教師が2人つき、一人ひとりの進度に合わせたきめ細かい学習指導ができることが特徴です。

昨年、近所の特学を見学したことがあります。私、このクラスは知的障害等の理由で、普通学級についていけない子のためにあるのかと思っていましたが、実際にみてみると、そうでもありませんでした。

確かに、知的な発達が遅れた子もいましたが、なかには通常学級に十分ついていけるレベルの子もいました。まだ2年生なのに4年生の算数ドリルをやってる子も特学にいました。学習環境も実に恵まれていて、最近、建設されたエレベーター付きの新校舎で、40人用の教室を生徒8人でゆったり使っていました。かなり「目からウロコ」でしたね…

私、「通常学級よりずっと進んだ特学」があっても良いと思うんです。イメージとしては、こんな感じかな。

・知的能力が平均以上で、自ら学習する能力を持ち、通常学級の授業が退屈だと思う子たちを集めて、興味の赴くまま、好き勝手に学習させる。

・教師は、児童の自主学習をサポートする役割に徹する。

・教室には、コンピューターやタブレットを導入し、ありとあらゆる分野のeラーニングを用意する。それを使って興味ある分野を児童が自分で調べたり、共同プロジェクトできるようにする。

・児童がある分野を極めて非常に詳しくなったら、その道の一流の人材や研究機関を紹介する。

・地域に住む外国人にボランティアで来てもらい、英語、中国語をはじめとする外国語の会話をいつでも学べる環境をつくる。

あと、やはり子供なので、自主学習だけでなく、社会性を育むことは必要です。でも通常学級の「皆と一斉に同じことをする」方法論は通じないので、

・療育センターの支援を得ながら、一人ひとりの特性に合った話し方、聞き方、集団での振る舞い方を身につける授業を定期的に設ける。

ここまでできれば、「特別支援学級」じゃなくて、「天才支援学級」に改称した方がいいかもしれないな。また世間の評価も大いに変わるでしょう。「私の子供にアスペルガー診断が出たのよ、ラッキー!天才支援学級に入れればいいなあ♪」みたいな会話がママ友の間で出てくるかも。

私が何を言いたいのか…知能レベルが一般の子より高く、かつ通常学級の枠にはまらない子供たちを、組織的に育成する仕組みがあって良いのではないか?ということ。

知識・知能は、現代社会において大きな価値を持ちます。育て方によっては、大きな産業や雇用を作り出す原動力になるかもしれません。すでに労働集約型の工業を卒業した私たちの社会は、優れた頭脳と知識にもっと投資する価値があるのではないでしょうか?

とはいえ、国家予算が限られるなか、多額のお金を使って天才を育成するよりも、既存の特別支援学級の枠組を使って、教学プログラムを組み替えて、アスぺ等、知的能力に優れているかもしれない子供を、気持ちよい環境で伸び伸び学ばせる方法を開発する。その試みが成功するかどうかは分からないけど、少なくとも彼らが巣立つ時、私たちの社会の宝になっている可能性を高めるのではないでしょうか?

次回のブログは出張先、カナダかアメリカからの更新になります。お楽しみに。

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アスぺ父より、娘に贈る言葉

こんばんは、Manachanです。

先ほどまで、東京・神田でモンゴル不動産セミナーをやってました。海外セミナー、かれこれ4年近くやってきましたが、近年まれにみる、手ごたえ十分のセミナーでした。東京だけでなく、国内各都市でも是非開催したいですね。

今回は、不動産と関係ない話題でいきますね…最近、うちの家族全員、ドラマ「光とともに」にはまっています。

自閉症児を抱えた母親の苦労と葛藤、周囲に半端ない迷惑と心配をかけながらゆっくり成長していく少年・光(ひかる)くん、そして彼を支える家族、学校、地域社会の絆を描いた名作。自閉症に対する日本社会の認識を深めた作品でもありますね。

ドラマではなく、漫画で読んだ方もきっと多いことでしょう。

このドラマ、第七回まで見ました。光くんは小学2年になったところです。彼をみていると、私、他人事とは思えません。

まるで自分の少年時代を見ているようだ!

光くんは自閉症、私はアスペルガー症候群…言語・知能発達の差は多少ありますが、ま、似たようなものです。

ドラマのなかで、光くんがみせる、特定のモノに対する異常なまでの執着、物事は全て自己流で覚え、他の学習法は全く受け付けない、好きなことは何時間でも飽きずに、同じことばかりやり続ける…程度の差はあれ、私の少年時代もそんな感じでした。

だから私には、光くんの気持ちが分かる。彼が次にどんな行動とるかも、ほぼ100%の確率で言い当てられる。周りの大人が光くんにどんな接し方をすれば良いかも分かる…光くんを見ていると、自分が「自閉症の心」を持っていたことを、改めて認識させられます。

うちの娘ソフィアも、最近検査しましたが、どちらかといえば、私に似た脳を持っているようです。知能の発達には問題ないので、通常学級に通っていますが、こういう子は、集団で皆と同じことをやるのが苦手。先生や友達に否定的なことを言われた時のダメージも大きく、嫌な経験はいつまでも忘れられません。

クラスでは特に問題は起こさず、大人しくしていますが、本人としては相当、無理しているのでしょう。この子をどうやって、毎日、学校に行かせるかというレベルで、私も妻も毎日苦労しています。

私だって子供時代、学校では変わり者扱いされて相当苦労しました。小学校から高校にかけて、様々ないじめも受けました。小学2年から5年まで、若い女の先生が続きましたが、当時の私はいつも青っ洟たらして不潔、忘れ物はひどく、授業は全く聞かず、ノートに巻きグソの絵ばっかり書いていた。そんな子がテストの成績だけは良い…当然、先生には気味悪がられました。私自身も、先生に煙たがられていることを敏感に感じていました。

でも、世の中うまくできているもので、何年かに一度、良き理解者が現れるのです。小学6年時代の担任は年配の女性でした。長い教師生活のなかで私みたいな児童を何人か扱ってきたのでしょうね。私を見た途端、「マナブくんは少し変わってるけど、素直でまっすぐな良い子だ」と、私の良い面を見抜いてくれました。

そういう先生に見守られているうちは、私は自信を得て、活き活きと学校生活を送ることができます。でも学年が変わって、担任の先生が変わると、また振り出しに戻るのです…そんな経験を長年続けてきました。

先日、こんなことがありました。娘がどうしても学校に行きたがりません。私は手を替え品を替え、いろいろやってみて、何とか、校門のところまで連れて行きましたが、そこで嫌がってどうしても前に進めない。私は娘を校門のところで待たせて、担任の〇〇先生を呼びにいきました。この先生は幸い、娘ソフィアにとって数少ない「理解者」で、私も信頼しています。

校門のところで、〇〇先生と私とで、ソフィアに「クラスに行こうよ、楽しいよ」と、寒空のなか10分ほど説得…ソフィアはようやく、勇気を出して一歩踏み出し、先生に連れられて、校舎に入っていきました。

その日、私はソフィアに言いました。

「世の中、いろんな人がいる。君の良さが分からない人、悪いことばかり目につく人は大勢いる。でも、分かってくれる人は必ずいるんだ。〇〇先生もその一人だよ。」

「〇〇先生のような人は、大事にするんだぞ。」

「変わり者」として生まれた人間にとって、「自分を理解してくれる人」は貴重な存在であり、一生の財産です。そして何より、私自身がソフィアの最大の理解者であるはずで、これからずっと成長を見守っていきたいと思います。

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カナダの不動産融資について

こんばんは、Manachanです。

明日(1月10日)、東京・神田でモンゴル不動産セミナーを開催します。こちらは想定以上に参加者が集まり、会場の定員ギリギリに近づき嬉しい悲鳴。参加者の方は、結構詰めていただくかたちになってしまいますが、ご了承ください。

その二日後(1月12日)、私は真冬のカナダに旅立ちます。今回はカナダの不動産ねたでいきますね。

原油等、エネルギー価格下落の影響で、資源国の通貨が軒並み下がり、不動産市場もスローになって「買い場」になってきた昨今。代表的な資源国のひとつである、カナダの不動産に着目し始めたのが、昨年11月頃のこと(2015年は資源国不動産狙い)。

この国の不動産、知れば知るほど、投資したくなってきますね。特に素晴らしいのが「イールドギャップ」(投資利回り-借入金利)の大きさ

今回のカナダ出張では、グロス8%以上の利回りが期待できる物件だけを視察します。それに対して、融資の金利は2.8~2.9%という…イールドギャップ5%以上あるから間違いなくキャッシュフローは出るはず。

ま、日本国内でもその程度のイールドギャップは出ますが、カナダ不動産が日本と決定的に違うのは、

・人口が増加の一途で、不動産価格は基本的に「上がるもの」
・築年数が古くなっても価値が下がらない。
・同国アルバータ州のカルガリー、エドモントンの場合、空室率はわずか1%台

そういう強いマーケットで、イールドギャップ5%取れたら、確かに魅力的ですね。良い物件が出たら、いつでも買えるようにしておきたいなあ。

私の場合、手持ちの現金が限られるので、融資に頼ることになるわけですが…カナダで外国人非居住者が融資ひいて不動産を買う場合、

1)必ず、カナダに渡航して、カナダの銀行で口座を作らなければならない。
2)ローンは、物件価格の65%まで出る(自己資金35%)
3)手続きは銀行によって違うが、非常に簡単な手続きで融資が出る銀行もあるという話。

まず、1)がポイントですね。口座ないと融資ひけない、融資ひけないと(私は)物件買えない…今後スピーディーに動くために、今回の出張で、カナダの銀行に口座つくってきます。

なお、非居住者が簡単な手続きで銀行口座つくれるのは、カナダ三大銀行のひとつ、バンク・オブ・モントリオール(BMO、Bank of Montreal)だそうです。

予告:アジア太平洋大家の会主催のカナダ不動産セミナーは、東京・新宿で、2月14日(土)の午後に開催します。まだ視察前ゆえセミナー紹介ページはつくっていませんが、申込はできるようにしました。

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『カナダ不動産セミナー』

【日時】2015年2月14日(土) 13:00~16:00

【会場】東京都新宿区西新宿2-4-1 新宿NSビル18F
㈱アートアベニュー 大会議室

【参加費用】2000円

【申込リンク】http://asia-pacific.tv/pp/button.php?id=236&skin

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セミナーでは魅力的な物件を紹介できると思います。購入に興味ある方で、カナダ渡航できる方は、今のうちに、口座をつくっておくことをお勧めいたします。

また、カナダで日本人向けの銀行融資サポートを長年やっている方もご紹介できます。興味のある方は私までご連絡くださいね。

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横浜市特別扱いに物申す

こんばんは、Manachanです。久しぶりに不動産ネタでいきますね。

収益不動産、特に一棟物件の価格は、融資がつくかどうかで決まる面が大きいです。「不動」産という名の通り、場所を動かせないものなので、立地は非常に重要。物件が、どの区市町村に所在するかによって、融資の付けやすさも変わってきます。

日本のなかでは、物件が「東京23区」にあれば、融資エリアという意味でダントツ最強。全国区のメガバンクはもちろん、地方の銀行、信金信組も大抵、東京に支店を出してるので23区物件には融資出やすい。それとノンバンク、最近では外銀の非居住者向けローンなるものも出てますが、どの商品も23区は融資エリアに入るはず。

ただ、融資対象エリアを23区に限ってしまうと、「じゃ、吉祥寺はどうなるの?」、「横浜は?川崎は?」、「立川じゃだめなの?」みたいな、東京圏内の都市を含めるかどうかの議論が必ず出てくる。そこで銀行によって、

「東京23区+武蔵野市のみ対象とする」とか、

「東京23区+横浜市+川崎市まで対象とする」とか、

「東京、神奈川、埼玉、千葉の一都三県を対象とする」

みたいに、融資エリアを拡大していくわけです。今回はこの話題で書いてみます。

私の出身地は、千葉県柏市…東京圏にたくさんある衛星都市のひとつです。千葉県のなかでは一応、五大都市に入ります。そういう土地で育った者の多くは、「首都圏人特有の世界観」を持っています。

・「東京」こそ、首都圏全体に君臨する王者である。

・「東京」とは基本的に23区を指す。多摩地区は東京都であっても「郊外」でありチバサイタマと同カテゴリー

ここで「吉祥寺」の扱いがやや厄介ですが、ま、ここは素直に東京に含めていいんじゃなかな。行政的には武蔵野市だけど、何分か歩けば杉並区だし、渋谷新宿にすぐ出れるし、下手な23区の街よりカッコいいし…でも、吉祥寺以外は却下したいな。

次に扱わなきゃならないのが、「横浜市」…ここは神奈川県とはいえ人口370万人、大正時代の初めから「日本六大都市」に数えられた経緯もある。柏市はもちろん、さいたま市や千葉市と比べても別格扱いしなきゃならない大物。それでも、

・横浜市は、東京圏の都市のなかでは別格とはいえ、それでも我々チバサイタマと同カテゴリーの「東京郊外」であることには変わりがない。

横浜は確かに、日本を代表する大都市としての風格を持っている。横浜駅や桜木町、みなとみらいのスゴさは認めますよ。でも、それ以外の横浜市って、俺らのチバサイタマと変わんないじゃん。相鉄線乗ったらマイルドヤンキー色満載だし、泉区の奥の方はすごい田舎だし…

みなとみらいの高層階から横浜の街を見下ろしても、東京みたいな高層ビル群ないし、基本、住宅街ばっかりだから結局、柏ステーションモールから見下ろす景色とそんな変わらないぞ(ま、横浜の方が家が多くて高密度だけどね…)。

ま、そんな感覚を持ってる首都圏人としては、銀行の融資エリアに「横浜市」や「神奈川県」が含まれて、「千葉県」や「埼玉県」が含まれていない時、軽い違和感を覚えます。横浜の物件に融資するんなら、俺らの千葉埼玉もエリアに入れてよ、同じ一都三県でしょ…みたいな。ただ、世間様はそう見ないのかもしれませんね。

東京の港区とか品川区など、城南地区に拠点を構える金融機関は多い。私も五反田にオフィスを構えて思ったのですが、

「川崎横浜にはすぐ出れる」
「埼玉千葉がとても遠く感じる…」

私は千葉県にルーツがあるから抵抗ないけど、神奈川とか東京以西にルーツをもつ人が、わざわざ都心超えて埼玉や千葉に行くのは相当かったるいんだろうな。特に行く用事もないだろうし、あの方面に関して知識が多いわけでもないでしょう。

千葉県の柏や船橋の駅前が、横浜駅前には敵わなくても上大岡よりはデカくて栄えてる…そういう知識もない銀行上層部が、「うちはチバ、サイタマみたいな糞田舎の物件には融資しない」みたいに決めてるのかもしれないな。

この状況、どうすればいいんでしょ?一つの方策としては、「市町村メガ合併」かな。たとえば葉県では「千葉市97万+船橋市62万+市川市47万+松戸市48万+柏市41万+習志野市16万+浦安市16万+鎌ヶ谷市10万+流山市17万+八千代市19万」…全部あわせると人口373万人で、ちょうど横浜市と同規模になる。

そうして生まれた「大チバ市」が、横浜と並ぶ、日本を代表する大都市として世間に認識されれば、もうちょっと何とかなるかな?

でもまあ…無理でしょう。そもそも、同じ千葉県でも総武沿線と常磐沿線は文化も違うしお互いに疎遠だし、一緒になってもぐちゃぐちゃになるだけかも。たぶん俺ら、マツコデラックスにこんなこと言われるよね。

千葉や船橋と一緒になって茨城扱いされるよりは、東京都に編入してもらった方が数億倍マシだぜと思う、県民意識ほぼゼロの私でした。

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俺たちの時代が来た!

こんばんは、Manachanです。

1月5日、月曜日。日本の多くの企業で、正月休み明け「仕事はじめ」の日でした。私は気楽な一人社長稼業ゆえ、労働日は自分で決められますけど、それでもビジネスパートナーの多くが今日から始動するため、私も世間にあわせて、今日からフル稼働仕事モード。

サラリーマンと違って、独立自営の身になると、余暇の感覚がなくなります(リンク)。特に私みたいに、自分の趣味(不動産)を仕事にしている者は特に、仕事とプライベートライフの境目が曖昧になります。今はビジネスチャンスが豊富なので、役所や民間企業が年末年始休暇で1週間以上「止まっている」のが、大きな機会損失に見えてしまい、正月三が日から、ビジネスしたくてうずうずしてました。

そして1月5日の「仕事はじめ」…世間様がようやく仕事モードになってきたこの日を、私はかつてない程、エキサイティングな気分で迎えました。

2013年の仕事はじめ…私はまだサラリーマン。職場でトラブル続きで青息吐息。「解雇」の二文字が脳裏をかすめていました(でもって、案の定、2月14日に解雇されました

2014年の仕事はじめ…私は五反田にオフィスを借りたばかりで、備品設営中。まだ宅建業の免許も下りておらず、金が入るアテもないまま、貯金を食いつぶしてカードローンの借入で暮らしてました(リンク)。

そして今年、2015年の仕事はじめ…ようやく宅建業者として生活できる目途が立ち、次の飛躍に向けてビジネスパートナーとのミーティングに明け暮れました。ここまで前向きな気分で臨む正月は、人生初の体験です。

46年も生きてきた私の人生で、いま、かつてない「追い風」が吹いていると感じます。それは、

・いま、日本の国に、本当におカネがない。
・海外のおカネが、喉から手が出るほど欲しい。
・海外から日本に、おカネを引っ張ってこれるビジネス人材が求められている。

たとえば、昨年はこんなニュースが相次ぎました。

永住権取得まで3年に短縮 出入国管理法改正案が成立(2014/6/11)

海外の富裕層を呼び込め!滞在期間の上限を90日から1年に延長へ―日本(2014/5/31)

中国人に対するビザ発給要件緩和(2014/11/8)

近隣アジアから、お金持ちを日本に呼び込もう、移民してもらおう…センシティブな話題なので、日本国内では大きく報道されませんが、こういう動きがあるたびに中国語で記事が出て、香港や台湾、中国本土に住む友人たちが、私にリアルタイムで情報送ってくれるからよく分かる。

日本政府は、かなり本気です。そりゃ、自民党の政治家や高級官僚だって本心では移民など受け入れたくないでしょうが、そんなこと言ってられないのです。背に腹は代えられない。誰が政権取ったところで、いま日本におカネがない状況から出発しなくちゃならない。

いまの日本の状況は、20年ほど前に、多くの欧米諸国がすでに経験しました。繁栄する日本とアジアNIESを横目に、不況と失業に悩む欧米…いろんな葛藤や社会の軋轢を経験しつつも、おカネや教育のある外国人に投資してもらう、留学・就労・移民してもらうための制度を、長い時間かけてつくりあげました。

私はオーストラリアに住んでましたが、シドニーにある各大学、中国やインドの顔ばっかりですよ。不動産だって中国人投資家がガンガン買って、私が住んでたマンションの組合総会は英語と中国語で行われてました。配布資料からして中国語だったし…

そんな状況を、面白くないと思う白人住民はたくさんいたはずです。それでも、社会のバランスをうまくとって、海外のおカネや人材を自国の経済成長に結びつけたのです。実際、英語圏先進国で「失われた20年」を経験した国は一つもありません。

日本もようやく…遅きに失した感はありますが、約20年前の欧米諸国と同じスタートラインに立った気がしています。これからの日本には、外国の人間やおカネと、日本人社会とのバランスを取って発展を目指す、大きなチャレンジが待ち受けています。

このエキサイティングな時代の幕開けに、日本でビジネスすることができる。私はとてもラッキーです。幸せ者です。これまで長年かけて蓄えてきた、海外生活や仕事のノウハウ、外国人との付き合い方、多言語能力…それを、母国・日本のために、役立てる時が来たのです。

具体的には、今年、私がビジネスで使う時間と労力の約半分は、「インバウンド」ビジネス(外国人の日本不動産買い)に向けようと考えています。それも単なる物件紹介や管理じゃつまらない。私にしかできない、私がやる意味のある仕事に特化していこうと思います。

鈴木資産管理のウェブサイトも、日本物件検索サイトも、近日中に、大幅リニューアルする予定です。私が本当にやりたいと思うビジネスを表現するために…

遅ればせながら、新年のご挨拶…今年もよろしくお願いいたします。

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大相撲とモンゴルのいま

こんばんは、Manachanです。

私の住まいは、東京の江東区にあります。隣の墨田区には、両国の国技館があって、もうすぐ、大相撲の初場所が行われます。お相撲さんには身近な土地柄です。

10日目には、柏の実家から両親が来て、幕下から十両、幕内まで観戦する予定です。我が家から近いので便利ですね。一番見たいのは、もちろんこの人、

「モンゴルの怪物」逸ノ城関

約10年前から、日本の大相撲はモンゴル出身力士の独壇場。武蔵丸以降に生まれた3人の横綱は全員モンゴル人、更に現在12回連続でモンゴル人力士が大相撲を優勝、まさに相撲界を席巻していると言って良い。強い、強すぎる!

モンゴル人力士の一覧

私の子供時代は、大相撲で強いのは日本の北国出身の力士でした。北の湖、千代の富士、若乃花、貴乃花…等々。三役は、ほぼ北海道や青森県出身の力士で占められていました。その強さの秘密は、雪国の厳しい生活で鍛えられた強い足腰だと説明されていました。

いま、それに取って代わったのがモンゴル人力士ですね。彼らの強さの秘密も、北国の厳しい生活、乗馬で鍛えられた足腰と、ハングリー精神なのでしょうか?

私、昨年11月に実際にモンゴル行って、力士の強さの理由が何となく分かりました。

男も女も、とにかく、体格がデカい、ごつい!

モンゴル人…顔は日本人とほとんど変わりません。私、ウランバートル空港の入国審査で間違ってモンゴル人の列に並んでましたが、顔が同じなので全然違和感なかった。

でも、体格だけが違う。北東アジア人のなかでは比較的小柄で華奢な日本人に比べると、モンゴル人は縦も横も、当社比1.1倍といった感じで…とにかく、体躯のがっしりした大男が多い。女性も華奢な人をほとんど見かけない。

こんなにデカいなら、日本人が相撲で勝てないはずだよなあ…

体操、柔道、フィギュアスケートなど、テクニックの比重の大きいスポーツに比べて、ラグビー、相撲といったフィジカルな、身体と身体のぶつかり合いの競技では、とにかく、体格や筋肉量がものをいう部分が大きい。

もちろん、小柄でもアスリートは鍛えれば強くなるし、テクニックも身につきますが、ナチュラルにデカくて、しかもテクニックも優れている人々に、フィジカルな競技で勝つのは至難の業。ラグビーの日本代表が、大男揃いのオーストラリアやフィジーに勝つことを想像するのは難しい。

あと、モンゴル人と日本大相撲との相性の良さもあるのでしょうね。体格だけでいえば、欧米人だって、中国の北方人だってデカくて筋肉量も多いけど、相撲の世界ではなぜかモンゴル人が突出して強い。日本の相撲部屋での生活やしきたりなど、モンゴル人と親和性が高いのでしょうね。他の外国人に比べて日本語を覚えるのも早そうだし…

とはいえ、モンゴルの生活も急速に変わりつつあります。今やモンゴルは首都ウランバートルに総人口の約半数が集中する超・都市社会。遊牧から定住へ、草原から都市へのシフトが進んでいます。1月10日のセミナーで紹介しますが、「ウランバートル団地暮らし」もこれから大いに普及するでしょう。

200万円台からできる、モンゴル高利回り団地投資セミナー@東京

最近のモンゴル人の子供は、外に出ず家でテレビゲーム三昧という話もあります。同国人力士の強さを支えた、かつてのハングリーな生活も急速に失われていくのかもしれません。

また、いまのウランバートルは、スポーツがしやすい環境とはお世辞にもいえません。運動できる施設が非常に少ないし、冬場は空気が汚くてジョギングする人もいない。力士は滅法強いけれど、スポーツ文化を支える市民の裾野がほとんど育っていないようです。

そのウランバートルで、スポーツ文化を振興すべく、「スポーツをテーマとした一貫教育校」の創設を目指す、モンゴル人起業家と先日知り合いました。全天候型の室内スポーツ施設をつくり、世界で活躍するモンゴル人や外国人のアスリートやコーチを招聘すると…私、学校事業は全然詳しくないけれど、その理念は大いに共鳴できるものでした。

近い将来、日本の投資家のお金を導入して、モンゴルで学校事業をする話が出てくるのかもしれませんね。

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円はどこまで下がる?

おはようございます。Manachanです。今年もFacebookやメールで、新年のご挨拶をたくさんいただいたので、先ほどまで返事してました(本来なら、私からご挨拶すべきでしたが…なかなか手が回らなくてすみません)。

あと10日足らずで、カナダとアメリカ出張に出かけます。真冬のカナダ訪問ということで、ユニクロで防寒衣類一式を買い込んできましたね。

海外出張で気になる為替レートですが、円は相変わらず弱くて、1米ドル=120円、1カナダドル=102円くらい。円換算だと現地物価が高く感じられるだろうな。アメリカに置いてきた米ドル使おうっと。

最近、私は雑誌メディアから、海外不動産関係の取材を受ける機会が多く、「これから日本円はどこまで下がりますか?」みたいな、為替関係のコメントを求められることが増えました。

私、世界各国で不動産投資をしている関係上、為替には強い興味と利害を持っておりますが、今後どうなるか?というのは、正直、分かりません。為替の変動にはいろんなファクターが錯綜しますし、そもそも思惑で動きますから、何らかの「材料」が出れば一気に変わってしまいますし…

また私の性分として、分からないことを分かったような顔で言うのが嫌いなので、一言、「分からん!」と突っぱねたいところですが、コメントを求める取材側の意図も分からんことはないので、最近は次のように答えています。

・短期(向こう1~2年)では、世界の政治経済情勢に大きな変動がなければ、1米ドル=115~120円位を想定しています。

・この期間中に、中東情勢、ロシア・ウクライナ情勢、エネルギー価格下落と資源国危機…何らかの大きなニュースがあった場合は「リスクオフ⇒円高」傾向になり、1ドル=110円を超える円高も想定します。

・中長期(2年以上後)に関しては、正直、分かりませんし、私ごときが予測しても無駄だと思います。その時になって考えます。

・そもそも、不動産投資は利益確定まで2年以上かかる中長期のものなので、為替変動で大きな損をしないよう、米ドル、豪ドル、円をはじめ、いくつかの通貨に分散しています。

私がコメントできるのは、せいぜい、ここまで。金融為替の専門家でもありませんし、趣味でグローバル不動産投資やってる単なるアマチュアでしかありません。

仮に私がこの分野の専門家になったところで、ある程度の妥当性を持って予測できるのは、せいぜい2~3年後まで、しかも既存の経済・金融秩序が保たれ、平常運転している間だけじゃないのかなあと思います。

仮に世界大恐慌、第三次世界大戦、大国の経済崩壊みたいな大変動が起こったら…その渦中では「平常運転」じゃなくて「危機管理」のフェーズになるはずで、そのなかで米ドルがどうなる?円がどうなる?…みたいなことを、それなりの妥当性や精度をもって予測することが果たして人間にできるのだろうか?

ほぼ無理だと私は思います。できることは、過去の類似事例を引っ張ってきて現状に当てはめる位でしょうか?「傾向」や「トレンド」くらいは分かるかもしれませんが…想定外の経済状態でパニックになった人々の経済行動は、あらゆる専門家の知見やロジカルな想定を軽く超えそうな気がしています。

そんななかで、私たちの多くが一番気にする通貨「日本円(JPY)」が、今後どうなっていくのでしょうか?

世の中、いろんな人が、それぞれの思惑で、いろんなことを言います。中には平気で、日本の財政デフォルトやハイパーインフレ、東京直下地震や南海トラフ地震みたいな材料を使って、「円の価値は今から10分の1以下になる」と言う人もいます。

私、大震災や財政デフォルトの可能性は否定しませんけど、それでも「10分の1以下に下落」みたいな超円安は、明らかに現在の世界経済からロジカルに導き出せない「異常系のシナリオ」であり、そもそも、人間が予測できる領域なのだろうかと思う…

予測不能なことを、断言に近い口調で言う人ほど、疑ってかかるべきでしょう。よくあるパターンは、次の3つのうちのいずれかでしょう。

・非科学的な予言
・知ったかぶりの専門家(Smart Ass)
・金融商品売らんがためのセールストーク

ただ、人生は長いので、そういう異常系の事象が日本に起こった時に、経済社会がどうなりそうかを、頭のなかで考えておくことは損にはならないでしょう。ここでは分かりやすく、「壊滅的大震災」と「財政デフォルト」シナリオだけ考えておきましょうか?

この二つはロジカルに連動しています。政府が大赤字垂れ流し状態の時に大震災が起こって、インフラ・都市機能の復旧に必要な財源が、赤字国債をもってしても調達できない。当然、調達金利が上がり、いくら緊縮財政やっても償還不能になる…そんなシナリオ。

私、当然ながら、危機系のシナリオで円相場の「予測」はできません。何となくの感覚でしかものを言えませんが、近未来の日本で壊滅的危機が起こっても、一気に10分の1以下みたいなハイパー円安の状況になる可能性は低いと考えます。その理由として、

1)日本社会は、壊滅的な大震災が起こっても、秩序が保たれる可能性が高いと思うから。

2)日本の財政が立ち行かなくなった際は、公共事業のみならず、公務員、年金や健康保険を大幅に削る以外なく、一時的には大不況になるでしょうが、日本人や日本社会の特性として、「皆が一緒に損すれば納得する」ので、苦しくとも短期間に混乱は収まり、秩序が回復する可能性が高いと思うから(ついでに言うと、アルゼンチンとかギリシャなどと違って、日本国債は圧倒的に日本人が買ってるから、財政危機が外交問題にまで発展する可能性も低い)

3)危機が表面化して一時的に大幅な円安になるとしても、日本の鉄道・道路インフラ、都市、生産設備の多くが温存されているなら、秩序が回復さえすれば、円安に乗じて海外から投資が一気に入り、円安トレンドがどこかで止まるはずと思うから。

【壊滅的な震災が起こっても、すぐに、こんな標語が復活するはずです】

要は、「危機が起こった後の秩序の回復」こそが鍵を握るはず…秩序が戻ら
なければ「ハイパー円安」もあり得るかもしれませんが、幸か不幸か、日本の秩序回復力、危機克服力は世界でもピカイチだと私は思っています。

危機が起こって、日本に住みづらくなっても、海外に逃げられる日本人は富裕層を含めて少数。そもそも日本語しか話せない人がほとんどです。どんなに損しても日本の国土の上で頑張る人が圧倒的多数でしょう。その彼らが秩序を守るはずです。日本人とはそういうもの。

私、日本円がこれからどんどん上がるとは思いませんが、一気にむちゃくちゃ下がるとも思っていません。日本の経済社会が老いて衰えても、「腐っても鯛」、日本であるがゆえの安定感、安心感も感じるので、日本国内での資産づくりもやめるつもりはありません。

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首都圏団地ブームとモンゴルのいま

新年明けましておめでとうございます、Manachanです。今年は粉雪の舞う元旦になりましたね。いまは柏の実家で、家族でまったりした新年を過ごしています。

千葉県柏市…典型的な東京の衛星都市。1954年(昭和29年)に市制施行された直後から、首都通勤圏に組み込まれて人口が急増。この街の歴史は常に、「団地」とともにありました。日本の歴史上初めて、近代的な「団地」が建設された場所の一つが、ここ柏だったのです。

かしわの記憶~第6回から引用してみます。

~戦後10年、敗戦から奇跡的な復興を遂げつつあった日本ですが、高度成長期を迎えると大都市に人口が集中し、深刻な住宅難に見舞われます。

この切り札として考えられたのが、住宅公団による集合住宅の建設だったのです。昭和31年11月入居の荒工山(あらくやま)団地は、東京近郊で最も早い賃貸の団地の一つで、ベッドタウン柏市の幕開けを告げるものでした~

荒工山団地は、私が育った家から歩いて3分、同じ「東1丁目」にあります。私の子供時代には、周辺の住宅に比べてすでに古く、くたびれていた印象があります。今ではさすがに建て替えられていますが、入居当時は、超近代的な憧れの住まいだったのでしょうね。

~今から50年前、2DKの公団住宅に暮らすことは、庶民の憧れでした。鉄筋コンクリートの建物にテーブルと椅子での食事、台所には流し台が備えられ、各戸に水洗トイレや内風呂の設備。こうした衛生的で安全な団地の生活は、それまでの都内アパートにくらべあらゆる面で快適だったのです。

当然、公団住宅の人気は高く、抽選による厳しい倍率を勝ち抜いた高給のエリートサラリーマンでなければ、入居は難しかったといわれています~

昭和31年の荒工山団地に引き続き、柏市では大規模団地の建設が相次ぎます。

昭和32年(1957) 光ヶ丘団地 賃貸戸数974戸 (※マーケット・店舗・集会所・診療所・郵便局が併設)  
昭和39年(1964) 豊四季台団地 賃貸戸数4,666戸 (※当時、首都圏屈指のマンモス団地)
昭和53年(1978) 大津ヶ丘団地 賃貸戸数582戸 分譲戸数1,182戸 (※都市計画と一体化した分譲中心のニュータウン)

  

【昭和39年頃の豊四季台団地】

【昭和43~44年頃の団地の典型的間取り】
当時、このような住まいは文化的生活のモデルとされ、皆の憧れでした。

いま、私は不動産投資家としてアジア各国で視察を重ねているわけですが、いろんな意味で「デジャヴ感」満載ですね。日本が40~50年前に経験したことが、いま、フィリピン、カンボジア、ラオス、モンゴルといった国々で次々に起きていますから…

1月10日に、アジア太平洋大家の会で開催する「モンゴル団地投資セミナー@東京」では、同国の首都ウランバートル近郊で、これから続々と建設される団地の話をします。

今はさすがに21世紀なので、40~50年前の日本と比べて、建物のデザインがこじゃれてはいますけど、2015年のモンゴルで建設される団地の暮らしは、まさに地元の人にとって憧れの文化生活に他なりません。

【ウランバートルで建設される団地】

【団地の間取り】
40年前の日本で供給された間取りと、どこか似ていますね。

昭和40年頃、日本の団地で提唱された「テーブルと椅子での食事」という新しいライフスタイル…これと似たような風景が、もうすぐ、モンゴルの都市でも当たり前になるかもしれませんね。

というか、これモンゴル人の写真といっても違和感ないですね。彼らの顔がまるっきり日本人と同じですから…もっとも、食生活は全然違いますけど。

遊牧から定住へ、農村から都市へ、テントから団地へ…モンゴル人のライフスタイルは急速に変貌を遂げつつあります。同じアジアでいち早く近代化を経験した日本人として、その手助けをできれば面白いと思います。

投資利益をとれるほか、日本人の団地暮らしの歴史を追体験できる(?)…・1月10日のモンゴルセミナー、ふるってご参加ください。

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☆ モンゴル高利回り団地投資セミナー(1月10日、東京)

■日程 2015年1月10日(土) 15:00~17:00

■会場:神田ニューセントラルホテル、地下会議室 (JR神田駅西口徒歩2分)
http://www.pelican.co.jp/newcentralhotel/access.html

■セミナー参加料金:3000円

■参加申込はこちら⇒http://asia-pacific.tv/pp/button.php?id=230&skin

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