2013年 6月 の投稿一覧

トルコ~デモ、暴動とオリンピック

こんばんは。Manachanです。

アフリカ・ガーナから、トルコ、そして日本へ。二日連続、夜行フライトに乗って、空港に着いたその足で都内へ移動、「オーストラリア不動産セミナー」を主催して、懇親会まで付き合って・・・

強行軍が続いたので、さすがに日曜日はゆっくり寝てました。

日本に帰っても、気になるのは過ぎ去りし旅路のこと。特に、トルコ・イスタンブールで体験した、素晴らしいグルメ、ボスポラス海峡の風光、悠久の歴史文化、力強い経済、ホスピタリティあふれる人々・・・そして、この街を悩ます「タクシム広場の反政府デモ」のこと。

今日のヘッドラインは、これでしたね・・

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ついに、強制排除に踏み切りましたか・・・実は2日前、トルコ政府が出した「開発の是非を問う国民投票実施」という譲歩案を、デモ主催側が受け入れるという希望的観測があり、2週間余り続いたデモも、ついに鎮静化するのではないかと思ってましたが、

デモ主催側がそれを拒否したので、さすがにエルドアン政権も、強行突破に踏み切らざるを得ないでしょうね。

大量の逮捕者、けが人を出す、残念な結末になりましたが・・・それでも私は、デモ隊の肩を持つ気はありません。

イスタンブールのデモの中心地「タクシム広場」界隈は、東京でいう銀座のような、都心エリア。広場から南西側へ、1km近く続く「イスティクラール通り」は、イスタンブールきっての、おしゃれで繁華な目抜き通り。

でも残念なことに、通りの両側にある、無数の商店は、スプレーやペンキで、ひどい落書きがされていました。

シャッターを下ろしても、その上から、次から次へと落書きがされるのです。商店主は、来る日も来る日も、落書きを消してきれいにするのに、夜になるとデモ参加者が落書きを重ねる。

お店は、大事な私有財産なのに・・・

今回の一件で、トルコは、対外イメージで大きな痛手を被りました。2020年夏季オリンピックの立候補都市であるイスタンブールも、都知事の勇み足発言とは比べ物にならないほどの、ダメージを受けました。

そりゃもう、全世界に、アレが報道されたんですもの・・・

「よりによって、この大事な時期に、こんなことが・・・」、イスタンブール在住の友人も、天を仰いで嘆息してました。オリンピック開催都市が決まる投票日は、今年9月7日。それまで、もう3ヶ月もない。

それ以前に、イスタンブールは、世界中の観光客が訪れる都市です。特に夏休みは、一年で最大のかきいれ時・・でも案の定、ヨーロッパなどからの旅客はキャンセルが相次いでいるよう。

私の自宅の近所に、トルコ人女性が住んでいます。日本住まいの長い彼女は、「今度のオリンピックは東京でやるべきだ」という意見を持っています。なぜなら、「トルコはまだ、オリンピックをやるほど、成熟してないから・・・」だそうで、

いま、デモが起こってみると、彼女の言う意味も、何となく分かるような気がします。

とはいえ・・・広いイスタンブールの大部分は、無傷。平常通りです。私も、この大都会を、東へ西へ、いろんな交通機関を乗り継いで、精力的に回りました。要は、タクシム広場一帯にさえ近づかなければ、旅行に、グルメに、ビジネスに、何の支障もありません。

私は観光業者ではなく、不動産投資家として、この街に関わろうと思っていますが、その観点でいえば、デモの影響は軽微だと考えています。この程度のことで、トルコ経済の勢いは止まらない。

デモが鎮圧された後、トルコの社会が安定に向かっていくことを望みます。

そして、イスタンブールも、オリンピックの夢を、あきらめないで欲しい。もちろん、私は日本人なので、東京でのオリンピックを望みますが、

もしイスタンブールが、選ばれたとしても、私は、それを大いに喜びたいと思う。

この街が大好きだから・・・

【住みたくなる!魅惑の街イスタンブール】

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豪ドル安と不動産セミナー

こんにちは。Manachan@ガーナ滞在三日目です。

明日の夜には、ここからコートジボワール経由で、トルコのイスタンブールまで飛んで、不動産物件見て、駆け足で東京に戻ります。成田着は、6月15日の午前10時半頃になります。

トルコ&ガーナから帰ってきたら、すぐ、「シドニー、ゴールドコースト不動産投資セミナー@東京」が始まります。

シドニー、ゴールドコースト、ブリスベンといった、オーストラリア東海岸の大都市の物件を紹介するセミナーは、アジア太平洋大家の会(APHOC)では初めての試み。このうち「シドニー」に関しては、

・不動産を2戸買ってるし、

・シドニー各地で数百戸の家を見てきたし、

・シドニー在留邦人向けメディアに、不動産コラムも連載したことあるし、

・これまで10年も、シドニーで物件を賃貸に出して、「大家」として経験を積んできたし、

・複数の銀行から、豪ドルローン、円ローンの融資を受けて、12年の経験

・オーストラリアでの税務申告も、10年ほど、やり続けている。

そうした経験から、有益な話ができる自信があります。

タイミング良いことに、今は、豪ドルの為替レートがずいぶん安くなりました。4月には1ドル=105円を超えたのに、今はどんどん下がって、91円前後。

今、豪ドルベースでの不動産価格も安値圏ですし、住宅ローンの金利も史上最低水準(5%台)。豪ドルの為替が、さらに下がって80円台になれば、「絶好の買い時到来」ではないでしょうか・・・

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「オーストラリア・シドニー」での不動産投資、これまで10年以上やってきましたが、今のところ、非常に満足度が高いです。なぜなら、

・空室問題の心配がほぼない。

・家賃を、毎年上げ続けている。

・築年数が経っても、不動産価値が上がり続けており、いつでも「利益確定」ができる。

・固定資産税などの保有コストが安く、相続税もないので、「長期保有&子孫に相続」に最適。

特に、シドニーで最初に買った不動産物件選びに失敗しなかったことが、後の投資に好影響を及ぼしたと思います。

いまの私が、世界6カ国、22戸体制の「グローバル大家」になれたのも、シドニー一軒目の成功が大きい。私の買った場所が、

パラマッタ(Parramatta)

という街。ここは、「シドニーの都心から西へ22km離れた、郊外では一番大きな町。オフィスビルや官公庁、商業施設が軒を連ね、「シドニー副都心」(Sydney’s second CBD)と呼ばれています。

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私が家買った頃(2002年)の、パラマッタは、すでに大きな市街地を持っていましたが、全体としてはまだまだ建設途上で、駅ビル、バスターミナル、リバーサイド遊歩道など、いろんなものが未完成で、街中にクレーンがうなっていました。

今振り返ると、当時のパラマッタはダサい街でした。大きなショッピングセンターはあっても、垢抜けない、オシャレじゃない、魅力的なお店がない。

「シドニーの西部郊外」自体、昔から、イメージ悪かったですからね。治安悪い、貧乏人多い・・・そんなふうに語られることが多くシドニー在住の日本人で、「西部に一度も足を踏み入れたことがない」ことを自慢げに語る人も、少なからずいました(自慢するようなことじゃないのに・・・)。

しかし、シドニーの大きな地図をみて、私はこの街に魅せられました。

発展のポテンシャルが、とてつもなく大きいのです!

シドニーは、都市圏人口450万人を超える、オーストラリア最大の都市です。東側は、すぐ海です。北側と南側は、都心から30kmほどのところに大きな国立公園があって、なかなか開発できません。

でも西側には、関東平野のように広大な「カンバーランド平原」が広がっています。この都市が発展するなら、西に広がるしかない・・・

人口急増中の「西部郊外」を含めた、「シドニー都市圏」の地理的中心地が、このパラマッタなのです。

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私が、ここに家買ってから、10年。

シドニー都市圏は、大きく成長しました。そして、人口増加の大部分は、私の読み通り、「西部地区」で起こりました。

その中心地パラマッタも大きく発展し、駅ビル、バスターミナルから、最寄りのショッピングセンターにつながる空中回廊、地下回廊も完成し、

「街の顔」リバーサイドはきれいに整備され、世界中のグルメが楽しめる都市空間に変貌し、オシャレ度もアップし、この街が「シドニーで一番かっこいいカフェレストラン」みたいな特集に、取り上げられる頻度も増えました。

リバーサイドのオサレ系レストラン

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そして、日本人の暮らしに欠かせない「美穂のパン」

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そして、パラマッタは、海外不動産バイヤー向けの街だと思います。

ここは賃貸需要が、非常に強い。シドニー圏で2番目、オーストラリア全土でも6番目の規模を持つ中心市街地ですから、

とにかく地元に職場がたくさん
ある。持ち家率7割を超えるオーストラリアで、パラマッタはシドニー都心と同様、人口の7割以上が賃貸暮らしの珍しい地域。不動産価格がリーズナブルな割に、家賃が多めに取れるので、利回りも良いのです。

10年間、発展を続けてここまできましたが、パラマッタも、シドニー西部も、まだまだ、伸びしろが大きいのが魅力。先進国オーストラリアながら、「三丁目の夕日」みたいな、「これから良くなる感」が味わえる地域です。

今回のセミナー講演者である、鶴美枝さんに、いま「パラマッタで買える物件」を探してもらっています。

(6/12更新)パラマッタの物件を、セミナーで紹介できることになりました!!!

6月15日は、東京のセミナー会場でお会いしましょう。

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<6/15(土)シドニー&ゴールドコースト不動産セミナー>

不動産価格、金利とも、底値といわれる今のタイミングで、世界中が憧れる「オーストラリア不動産」が買えるかも・・・着実な経済発展を続けるオーストラリア。金融機関の安定度、不動産市場の確実性、伝統的な投資としての安定度などを皆様にご紹介し、絶大な人気を誇るオーストラリア不動産投資を、主にシドニー、ゴールドコースト、ブリスベンを中心に紹介します。参加費用:3,000円。

セミナー説明&申し込みリンク→ http://bit.ly/132EquD

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ガーナは平和でした…

赤道直下、暑熱の国・ガーナ。

時折、ギニア湾を通ってくる涼風に癒されながら、私の旅は続く・・・

「ああ、いいなあ・・・平和だなあ・・・」

ガーナは、国中に教会のミサと、陽気な音楽が溢れる国。

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ガーナ滞在3日目にして、ようやく手にした心の平穏。

というのも、ガーナに来て1日目と2日目は、トラブル続き、バトルの連続だったのです。

もちろん、バトルしたくはないんだけど、現地で最初に不動産案内を頼んだエージェントとの間で行き違いが起きて、険悪になってしまった。

お互いに悪気はないし、誠実に、一生懸命やってきたけど、お互いの期待値の違い、ビジネススタイルの違い・・・そこに埋めがたいギャップがあったのです。

もちろん、エージェントの言い分もあるでしょう。彼らにとって、私は大事なお客様で、初めてのアフリカ渡航で万が一のことがないように、セキュリティに万全を尽くしたいと。

その気持ちは分かるけど、でも、やりすぎです。ホテルから出て、隣のお店に行くにも、一人で行くなと言って、ついてくる。車で送迎する。ホテルの客室の鍵も、二重に締めるように言われる・・・

「ここは日本じゃない、アフリカだ。外に出たら誘拐される、他国から入ってきたアフリカ人が悪さをする」 等々と言って・・・

でも私からすれば、せっかくガーナまで来たのに、座敷牢みたいな暮らしで、全然、楽しくない。ものすごく窮屈さ、イライラを感じるから、抗議する。口調も、だんだん荒くなる・・・

要は、私としては、そこまでのセキュリティ対策は、求めてないんですね。そもそも、頼んでもいない。

100%の安全を確保するために、全然自由がなくなるのは嫌だ。95%の安全でも構わないから、私は、自由に出歩きたいのです。自由のために、5%くらいは、喜んでリスクをとりたい。だって私は、いい歳をした大人なのだから・・・

確かに私は、アジア人。ここアフリカにおいては、肌の色からして、思い切り異邦人です。

でも、ホテルの周辺を見回すと、欧米人だって、アジア人だって、結構、自由に出歩いてる(注.鉱山開発や飲食ビジネスで、中国人がガーナにたくさん来ています)。

だったら、中国人と同じ顔した私が街を歩いても、別に問題ないんじゃないかと・・・

それなのに、殊更に「危険だ、絶対に出歩くな」という事自体、何か別の目的があるのではないかと・・・私は勘ぐるわけです。

今は、そのエージェントからは離れ、現地の友人の力を借りつつ、基本は自分ひとりで、自由行動しています。

本当に、自由っていいですね・・・素晴らしいものです。

自由行動すると、ガーナの優しさ、平和さを、身をもって満喫できます。

静かな昼下がり、海辺の町を歩くと、時折、地元の人が「ハロー」、「ニイハオ」などと、穏やかに声をかけてくる。

アフロミュージックが流れる小商店で、つり銭をごまかす人は、滅多にいない。

ガーナは英語が公用語だから、コミュニケーションも、全く問題ない。

ガーナ人の友人によれば、ガーナは西アフリカではとても平和な国で、近隣諸国と違って、内戦とは縁がないとのこと。

ガーナ国内で、最近起こった内戦といえば、80年前に、北部の田舎で小規模な戦闘が起こった位で、首都アクラを含め、ガーナの大部分では情勢はずっと安定しており、

その安定が、経済発展に結びついているようで、西アフリカではインターネット、WiFiが一番安く、消費財も豊富に出回っている国だそうです。

アクラの中心部では、商業施設やコンドミニアムの建設も盛んで、都市インフラも、電力供給も、場所にもよりますが比較的しっかりしています。

東南アジアの、フィリピンやベトナム、カンボジアなどと同様、確実に成長軌道に乗っている「アフリカの新興国」と言ってよさそうです。将来が楽しみな国ですね。

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ブラックアフリカ

おはようございます。Manachanです。

ついに、アフリカ大陸にやってまいりました。人生、初アフリカ。この地を踏めて、とても嬉しいです。

ここは、アフリカ西部、ガーナ共和国の首都アクラ(Accra)・・・ガーナといえば、「チョコレート」、「カカオ」で知られていますが、逆にいえば、それ位しかイメージわかない人も多いでしょう。

日本を代表する医学者、野口英世氏が、黄熱病研究の末、感染して亡くなった地も、アクラです。

とにかく、日本から遠い国です。その距離、1万4千キロ。成田or関空発なら、イスタンブールで乗り継いで行けますが、搭乗時間は、正味18時間余り。乗り継ぎを含めると、24時間では行けません。

航空券代も、安くありません。私が調べたなかで、成田~アクラ往復の一番安いチケットが、18万8千円。プラス、ガーナの観光ビザと、黄熱病予防接種代が、合計2万円余りかかりますので、オフシーズンでも20万円以上かかってしまいます。

遠くて、高い。その上に、情報が極端に少ない。海外旅行の定番といえば「地球の歩き方」ですがアフリカに関しては、エジプト、ケニア・タンザニア、南アフリカ、モロッコくらいしかなく、ガーナなど西アフリカ編は一つもありません。

ガーナの旅行情報を仕入れるには、ネットで調べるか、あるいは洋書店に行って、Lonely Planetなどを買うしかありません。

西アフリカは、ヨーロッパ人からみれば、それなりに身近な場所でしょうが、日本人からみると、「地の果て」、「フロンティア」感のある土地ですね。おっと、世界的にみれば、日本こそ地の果てかも(しかも私は、東の突端、千葉県の出身だし・・・)

私のアフリカ旅は、イスタンブール・アタチュルク国際空港から、すでに始まっていました。

イスタンブール発、アクラ行の飛行機を待つ乗客の、7割くらいはアフリカ人。つまり黒人。

日本では、アフリカ人を身近に見る機会が少ないので、私も知りませんでしたが、一言でアフリカ人といっても、いろんな顔のタイプ、肌の色の人がいます。

もちろん、南部鉄瓶みたいな、漆黒の肌をしている人も、男女問わずいます。「まー、よくもここまで、黒光りする肌になれるもんだ」、「髪の毛の色と変わらないじゃん」。思わず、見惚れてしまいます。

一方で、「肌の白い黒人」、っていったら形容矛盾ですね・・・要は、肌色の比較的薄いアフリカ人もいます。

私のすぐ前で搭乗を待っていた女性も、他のアフリカ人と比べて肌色が薄かった。どの位かというと、私とほぼ変わらないのです。白人の血が、少し混ざっているのかもしれませんね。

「Manachanは、なぜ、ガーナくんだりまで行くの?」・・・ま、それは、たまたま縁があったからです。

近所の、砂町銀座商店街で、ラーメン修行中のガーナ青年がいます。彼の話を聞いて、行ってみたくなったのもあるし、

それ以前に、大学時代から、ずーっと、アフリカに行きたかった・・・でも、社会人になって、子供もできて、忙しさにかまけてそれが果たせないことが、心のどこかで、気にかかってもいました。

私は、大学一年の夏休みから、バックパッカーとして世界を回りました。バンコクのゲストハウスで知り合った、日本人の先輩バックパッカーから、このように言われたのを、今でも覚えています。

「鈴木さんは、まだ大学一年なんですか、いいですね。これから、いくらでも海外いけますね」 

「卒業までに、5大陸に、2回ずつ行ったらどうですか?」

その「公式」通りにいけば、アフリカ大陸にも、計2回、行ってるはずなんですが・・・実際は、東南アジアばっかり行ってたので、アフリカ行かずに、卒業してしまいました。

ま、大学生当時、アフリカへの旅費は、今よりもっと高かったし、滞在費も、消費物資の豊富な東南アジアよりも高くつくので、「貧乏学生には手が出なかった・・・」という方が正しいかも。

社会人になると、アフリカに行く旅費くらいは簡単に稼げますが、その代わり、長期の休みがとれない。

アフリカへ、0泊3日の弾丸ツアーなんて、悲しすぎるしなあ・・・

いま、44歳にしてようやく、「経済力」と「自由な時間」の両方が手に入ったので、いよいよ、「夢」(?)のアフリカ旅行が実現できました。

ガーナで、美味しいもの食べて、不動産みて、ギニア湾で泳いで、あと、何しようかなあ・・・とても楽しみです。

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イスタンブール不動産のすすめ

こんばんは。Manachanです。

日本は深夜ですが、こちらは、まだ午後4時。サマータイムで、午後8時過ぎまで明るいので、まだまだ活動できますね。

これまで、イスタンブールの旅日記を書いてきましたが、不動産投資、という意味でも、見るべきものが多いです。

しかも、今は参入するのに絶妙のタイミングだと思います。

トルコ経済は、この10年、長足の発展を遂げ、国民平均所得1万ドル超。「先進国一歩手前」まで来ています。

日本の近くでいえば、東南アジアの優等生「マレーシア」と似たような経済レベルかと思います。

<1人あたりの名目GDP-2012年>

トルコ   10,619ドル
マレーシア 10,354ドル

しかもトルコの場合、人口がマレーシアの約3倍、7500万人もいて、イスタンブール都市圏だけで、1500万人もいる。今やロンドンやモスクワと並ぶ、ヨーロッパ最大級の巨大都市です。

人口規模が大きいので、不動産市場も、トルコ人の内需中心でずっときました。これが、より早い時期に不動産市場を対外開放したマレーシアとの違いでしょう。

イスタンブールは世界的に有名な都市だけど、不動産投資では、それなりに穴場、なんです。

最近2年ほどは、アラブ湾岸諸国やヨーロッパの投資家もトルコの不動産を買うようになっています。これからは、ロシア人、中国人の投資家が、どんどん参入してくると思われます。

でも現状では、イスタンブールの住宅ショールームにいっても、パンフレットも、物件説明のビデオクリップもトルコ語ばかりで、英語化が進んでいない。大手デベロッパーでさえ、英語しゃべれるスタッフを探すのに苦労する。

これは、「トルコ人だけで、需要がまかなえてしまう」ことの証左でしょう。

<イスタンブールのショールームにて>

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内需主導とはいえ、トルコの経済レベルが向上するにつれて、不動産価格も大きく上がってきています。感覚的にいうと、場所にもよりますが年20%くらい上がる感じ。

とはいえ、コンドミニアムを普通に買って、賃貸に出した際の利回りは表面8%程度いくので、まだまだバブルを懸念する段階ではありません。

イスタンブールのコンドミニアムは、外国人の私たちからみると、まだまだ割安感があります。

ここは「古都」で、中心部は古い建物が建て込んでいるので、コンドミニアムは、中心から20~30km離れた郊外(特に高速道路沿い)に建つことが多い。

郊外立地を割り引いても、平米単価13~20万円くらいで、大手デベロッパーの優良案件が買えます。60平米の1LDKタイプなら、現状なら800~1200万円程度で買えてしまう感じ。現状ではマレーシアの首都クアラルンプールで買うより、ずっと、安く買えてしまうわけです。

しかもトルコは、マレーシアと同様、外国人が土地を合法的に所有できてしまいます。つまり、コンドミニアムだけではなく、土地取得や、土地付き一棟アパート取得、という投資も視野に入ってくるわけです。

これらを、良い条件で取得できれば、コンドミニアムをそのまま買うよりも、さらに美味しい話になる可能性があります。

但しそれには、信頼できるトルコ人パートナーが不可欠なので、そちらのルートも、いま一生懸命開拓しています。近いうちに、必ず、「かたち」にします。

私は、イスタンブール各地でみた不動産物件から厳選し、日本人投資家にとってメリットの大きいものを、6月29日のセミナーでお伝えいたします。

「ミドル・リスク & ハイ・リターン」が合い言葉になります。

魅力あふれる、イスタンブール不動産の話を聞いてみたくありませんか?デモの話より、ずっと面白く、皆さんの経済利益に結び付く話ですよ。

是非、6月29日(土)の東京セミナーへGO!!

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<APHOC主催、6/29(土)トルコ・イスタンブール不動産セミナー>

ヨーロッパとアジアを繋ぐ、経済成長が著しい国、トルコ。現在、トルコの最大都市であるイスタンブールが欧州や中東の投資家から大きな注目を集めています。不動産投資先としての好条件である「人口増加、インフラ整備、安定した経済成長」が起こっているイスタンブール投資物件を余すことなくご紹介します。参加費用:2,000円。

セミナー説明&申し込みリンク→ http://bit.ly/10p6vhj
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ローマ、ビザンツ、オスマン帝国・・・・1600年の間に、122人の最高権力者が、「都」に選んだ稀有な街・イスタンブールから、お届けいたしました。

トロイの昔から、「世界のハブ・シティ」であり続けたイスタンブールに、不動産を持とう!

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イスタンブール移住希望

皆様どうも、Manachanです。

いま、世界中で話題になっている都市・イスタンブールで、4日目の朝を迎えています。

日本で、どんなマスコミ報道されているのか知りませんが、いま私のいる所は、デモの中心地タクシム広場から、ガラタ橋を南に渡った旧市街地側で、こちらはいたって平和。

夜12時を回っても、人々が平気で飲み歩いています。イスラム圏の一般的なイメージとは違って、トルコではビールもワインも普通に出てくるし、美味しい「地ワイン」もたくさん。水煙草吸ってる人も多い。

昨日は土曜日、ヨーロッパ側にあるエミノニュの桟橋から、アジア側に渡るフェリーは、地元イスタンブールの人々や、世界中から来た観光客で超満員。大型客船なのに、乗り切れない人が続出するほど・・・

あと、イスタンブールの不動産投資物件は、郊外部に多いので、連日、タクシーやバスで移動して見に行きました。こちらは、子供連れの家族がショッピングセンターで買い物、飲み食いしたりして、世界中どこにでもある新興住宅地の風景。

結論-イスタンブールの圧倒的大部分は、平和です。いつも通りです。

朝のイスタンブール

夜のイスタンブール

この街は、「海」があるのが、いいですね。ボスポラス海峡、金角湾、マルマラ海・・・天気にも恵まれ、イスタンブールの海は、優しい表情をみせていました。

海岸道路を爽快なドライブ

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夜明け前のガラタ橋

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私、イスタンブールなら、住んでもいい!

というか、はっきり言って、移住したい!!

飯がうまい!安い!

もう、何食べても美味しくて、感動・・・

まず、肉は信じがたいほど美味(トルコの肉食べたら、ほかの肉食べられなくなるかも・・・)、野菜は不格好でも味がしっかりしており、魚もいろいろあって、白身魚を塩焼きにして普通に旨い。エビのガーリック煮みたいなやつも豊富。

朝は街の食堂で、レンズ豆のスープに、フランスパンをつけて食べるのがGood。4リラ(200円)くらいで食べられて、すごく得した、気分。

お酒も普通に飲めますし、最高ですね。

街並みが美しい!

イスタンブールの旧市街地には、鎌倉の「江ノ電」みたいな、市電が通っていて、とても情緒があります。裏路地に入ると、石畳の道で、ビジュアルが美しい。その合間から、海がみえたりすると・・・とても幸せな気分になります。

人がいい。親切で日本人に優しい

トルコの人は、性格が日本人にとても似ていると思います。真面目で、よく働くし、頑固なまでに親切。ちょうど一昔前の、昭和の日本人みたいな感じですね。

バス停で、「地球の歩き方」持って悩んでいると、周りのトルコ人が寄ってきて、目的地までの行き方を親切に教えてくれる。英語あまりしゃべれない場合は、英語できる人を連れてきてくれる・・・。

ここは、欧米の個人主義的な感じではないし、中華圏みたいにお互いに無関心、というわけでもない。誰もが、ケアされることを良しとする社会みたいで、そこは日本や台湾と似てますね。

トルコ人は「親日」だといわれますが、台湾人と違って、日本に対して豊富に知識があるわけではありません。でも、ここは国民性的に、日本人と親和性が高いと思います。

正直、イスタンブールなら、移住してもいいな。

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イスタンブール;暴動と不動産への影響について

こんばんはManachanです。イスタンブール2日目の夜を迎えています。

イスタンブールといえば、ここ数日の大規模デモ(暴動)で、日本でもニュースになっているかと思います。

今朝は早起きして、ホテルを午前4時半に出て、デモの中心地・タクシム広場まで歩いて行ってみました。この界隈は、早朝ながら、新宿・歌舞伎町の朝を彷彿とさせるように、若い男女がたくさん、歩いていました。

あいにくiPhoneの電源切れで、写真撮れなかったのですが、確かに、荒れてましたね。私の見たものは、

・燃されて黒焦げになったクルマ、約10台。
・タクシム広場を中心に、約1km四方にある商店は、スプレー、ペンキで落書きだらけ。
・窓ガラス割られてる商店もある。

今の日本にはない、荒っぽさがありました。しかし、あの壮絶な環境の中でもメシ屋とかは平気な顔で営業していて、皆、さりげなく食いに来てました。

面白いことに、タクシム広場を少し離れると、あの暴動がうそのように、平和で長閑な風景になるのです。例えば、地下鉄で隣のカバタシュ駅まで来れば平和そのもので、桟橋からフェリーがのんびりと出航し、路面電車には通学途中の高校生が乗り込んできまましした。

そして、外国人の観光客で賑わう旧市街地も、国際空港へのアクセス路も高校交通機関も、首都アンカラや隣国ブルガリアへ向かう幹線道路沿いも全く影響なし。要は、タクシム広場周辺さえ避ければ、そこにはイスタンブールのいつもの日常がありました。

その「日常」とは・・・今や都市圏人口1300万人を超え、ヨーロッパ最大級のメガシティとなった大イスタンブールの喧騒のなか、各地でマンションや大型商業施設の建設ラッシュ、道路や鉄道網のインフラ整備が急ピッチに進められ、新興国として力強く経済発展する姿です。

トルコは、人口7500万もいて、その60%が25歳以下という、若い国です。国の東部は、貧しい農業地帯で、そこから若い人々が、職とチャンスを求めて、イスタンブールをはじめとする、西部の大都市に続々とやってきます。

若い彼らは、とてもよく働きます。日本人に似て勤勉で、長時間労働も厭わない人々が多数。彼らがここ20年間、イスタンブールの成長を底辺から支えてきました。

それだけでなく、イスタンブールは、ヨーロッパ、中東、アフリカの結節点という、絶好の地理的位置ゆえ、必然的に、ヒト、モノ、カネが集まる都市となっています。

老化したヨーロッパからは、成長の機会を求めてビジネスや投資マネーが流れ込みます。

サウジ、カタールなど湾岸諸国からは、「同じイスラム圏ながら、酒も飲めて自由な雰囲気と、緑あふれる魅力的な自然環境」に魅せられた人々(お金も・・・)が流れこみます。

で、そのお金の多くは、建物やインフラに変わります・・・イスタンブールから、西へ、ブルガリア方面へ向かう幹線道路沿いを走ると、この都市が、外に向けてどんどん拡大を続けているのが、よく分かります。

では、なぜここでデモ・暴動が起こるのか?私思うに、いまトルコの社会は、急激な変化を遂げている最中で、「近代化、西洋化、グローバル化のトレンド」と、「伝統的、保守的価値観」との葛藤があるのでしょう。

トルコは、比較的戒律が緩いとはいえ、イスラム教・文化を基本とする国です。国内には、「近代化、ヨーロッパ化した西部の大都市」と、「伝統的価値観が残る東部の農業地帯」との、巨大な経済格差を抱え、そこにクルド人などの民族問題も絡んで、トルコの歴代政権は、国民の統合に苦慮しています。

そういう国の運営に、よく用いられるスタイルが、「開発独裁」。つまり、「経済成長を進めて、国民を豊かにして、大人しくさせる」。その一方で、「政治思想としては、伝統的な価値観を使い、民主的な自由を限定的にしか認めない」。

経済発展期には、たいてい、波に乗って裕福になれる少数の人間と、乗れずに取り残される多数の人間が生まれます。豊かになった側は、政治、宗教、言論の自由を求めますが、豊かになれない側は、昔ながらの伝統的価値観にすがります。

その際、国としては、「経済成長路線を進めて、裕福な国民をさらに裕福にさせる」一方で、「裕福になれない国民をケアするために、伝統的価値観に基づく政治を行う」必要があるわけです。

これは世界的にみれば、別に珍しいことではなく、中国、韓国、シンガポール、マレーシアなど、東アジアの多くの国で用いられてきた手法です。

トルコも、現エルドガン政権は開発独裁的な傾向が強い。経済開発は大好きで、大運河、国際空港をつくりまくる一方で、宗教的、政治的な自由を認めたがらない。Facebook、Twitterなどネットメディアに対しても極めて冷淡。

それが、イスタンブールなど西部大都市の、裕福で自由な雰囲気のなかで育った若い世代には、不満なのです。経済的には、ヨーロッパと遜色ない位、裕福になったのに、なぜトルコには、未だにヨーロッパ水準の宗教の自由、言論の自由がないのかと・・・

それが、タクシム広場のデモになり、政権の対応のまずさもあって、暴動に発展したのです。成田三里塚闘争みたいに、「外野」から、いろんな左翼系政治団体が参入して、大いに騒ぎました。

経済発展期の国が抱える、国の運営の難しさ・・・それが露呈したのだと思います。

しかし、この程度で、トルコ・イスタンブールの経済発展にブレーキがかかることはない、と私は考えます。

日々、どれだけ、東部農村地帯から、若いトルコ人男女がイスタンブールに流入しているのか?

日々、国内外から、どれだけの投資マネーが、イスタンブールに流入しているのか?

そのマネーと労働が、どれだけ、イスタンブール各地の道路や鉄道、マンション、ショッピングセンターに変わっているのか?

それを肌感覚で実感する限り・・・デモ・暴動程度で、経済の勢いは、止まりません。

不動産価格も、間違いなく、上がり続けると思います。

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イスタンブールなう

こんにちは。Manachanです。

昨日、ユーラシア大陸を縦断して、イスタンブールにやってきました。

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12時間近いフライトでは、ヒマなので、当然、映画やニュースをみてましたが、話題の「イスタンブールのデモ」も、思い切り、BBCで取り扱われていました。私の泊まるホテルから、わずか3kmほどの場所ですね。

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いよいよ着陸。世界で唯一、「ヨーロッパとアジアの架け橋」の称号を持つ、天下の大都市イスタンブールの姿が顕れてきました。

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空港内は、まさに「世界の十字路」・・・シンガポールのチャンギ空港みたいに、世界中の人でごった返していました。デモ警戒の雰囲気は、ここでは微塵もありません。

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大型ショッピングモールも、たくさん。

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空港から、地下鉄を乗り継いで、市内に向かう。イスタンブール郊外は、世界のどこにでもある、大都会の風景。どこも、人、人、人でいっぱい。

特に、Zeytingburnu駅から、市内側の駅は、どこも人通りが多く、お店もたくさん。「栄えているなあ・・・」といった印象。「ほとんど、東京じゃん、ここ・・・」と思った。ヨーロッパのどの都市よりも、若さと、活気がありますね。

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しかし、ビザンチン時代から数えて、「1600年の王都」、世界歴史の中心に居続けた街ですから、郊外電車乗ってても、普通に城壁とか、出てきます。

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宿にチェックインして、近くの食堂でトルコめしをがっつり食いました。

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次回につづく・・・

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日本がヤバイから、ではなくて・・・

おはようございます。いま成田の第一ターミナルにいます。イスタンブール行の飛行機の搭乗時刻が遅れ、多少の時間ができたので、ブログ日記一本書いていきます。

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私は最近、たくさんの海外不動産投資セミナーの講師をやったり、聴衆になったり、企画(仕掛け)をしたり、いろいろなかたちで関わっています。そんな経験のなかで、つねづね思うこと・・・

多くの業者が使う「日本がヤバイから、海外不動産を買おう」という宣伝文句は、ほとんどの場合、逆効果になる!

「海外不動産を買おう」の箇所を、「資産を移そう」、「移住しよう」、「非居住者になろう」と言い換えても、全て同じこと。日本人同士がモノ売るのに、「日本のヤバさ」をネタに使うことが、結局は、天に唾するがごとく、自分で自分で首を絞めることになってしまう・・・と私は思います。なぜか?

まず第一に、「言行不一致」だから、信用されない。

実際、「日本がヤバイ」という講演者のほとんどが、日本に住み続けているわけです。首都圏の、震災リスクがやばい、放射能がやばいと強調したところで、その首都圏にマイホーム買って子供を育てている人間がそれ言っても、説得力ゼロ。

そこまでヤバイヤバイ言うなら、なんで自分から率先して日本脱出しないの?

・・・と、聴衆に見透かされるのがオチ。

それに、いまどき東京で地震だの放射能だの言ったところで、ネタがナウくない。日本が地震国になったのは今に始まったことじゃないし、それに一都三県の人口が、今年4月の一か月間だけで6万人以上も増えてるように、今どき、放射能気にして首都圏脱出する人なんて、ほぼいない。

そういうネタを使う自体、「御社の情報収集・分析能力ってその程度なの?」と、足元みられるだけでしょう。

結論、やらん方がいい。

まれに、日本をすでに離れて、海外に拠点を移した業者が、「日本ヤバイ、海外で買おうぜ」という、論陣を張ることがあります。

言行不一致ではないけど・・・やっぱりイケてない。なぜなら、

「日本のリスク・危機ばっかり強調して、海外のそれを言わないのは、フェアじゃない」から・・・

少なくとも、海外に何年もいるんなら、その国のカントリーリスクくらい、大体分かるはずです。

たとえば、日本人の海外投資・移住で人気の高い「マレーシア」を例にとって言いますと、業者が「日本がやばい」と言う時に、マレーシアには「やばさ」はないのでしょうか?

確かに、日本の抱える少子高齢化の問題や、経済低成長と財政難の問題は、マレーシアにとっては当面、無縁なのかもしれない。あと言うと地震リスクも少ない。

でも、そこで終わりにして、「マレーシアいいでしょ、ハイ物件買って」というのは、誠実な態度ではない。

マレーシアには、日本にない(あるいは、日本がすでに克服した)、さまざまなリスクや社会問題がたくさんあるはず。

経済的な成熟度でいえば、日本は先進国で、マレーシアは新興国です。

マレーシアは、東南アジア新興国のなかでは、先進国に近い存在で、相対的に、深刻な問題が少ない国と思いますが、それでも

「新興国であるがゆえのリスクは当然ある!」

たとえば・・・大規模な都市開発において、技術と資金を、自前で調達できないから、海外の投資に頼る。当然、海外の経済動向に大きく左右されてしまう。

そもそも、なぜマレーシアの物件を、海を越えて日本人に売りに来るのか?・・・その理由を考えた方が良いわけです。

プラス、資源国ゆえ資源価格に国家財政が大きく左右される問題、永続的な地域格差の問題、都市拡大に伴う交通・環境問題、国の特殊事情として複雑な民族問題(=政治問題)等・・・思いつくだけでもたくさんあります。

また、カントリーリスクみたいなデカい問題じゃなくても、マレーシア都市部の不動産価格上がりすぎて国民の不満がたまり、「外国人に金貸すな!」みたいな政治運動が起きたときに、我々投資家が思ったようにお金借りられなくなる・・・みたいなりリスクは、常にあるわけです。

この種の問題の多くは、日本がとうの昔に克服しているものだから、見えにくい。だからこそ、分かってる人が説明すべきだと思うし、それは日本人の海外投資スキル向上に寄与するはずです。

最後に一言、

日本がヤバイからではなく、世界がオモシロイから、私は海外不動産を買う

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私は、イスタンブールに旅立ちます・・・

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柏市人口、過去最高を更新

おはようございます。Manachanです。

あと2時間半で、私はイスタンブールへの旅路につきますが、その前に、思い切りジャパン・ローカルな話題を・・・

私の地元・千葉県柏市で、ついに、定住人口が過去最高を更新しました。

2013年(平成25年)6月1日時点の定住人口 405,902人

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グラフをみると分かりやすいですが・・・柏市は2011年前の東日本大震災・福島原発事故の後、関東で最悪の「放射能風評被害」を受けた都市のひとつで、その影響で、2011年8月から、翌年4月にかけて、約1500人の人口減少を経験しました

その後、市の人口は徐々に回復し、2013年6月までに、約1700人増加して、ついに、過去最高を更新したわけです。

この間に経験した、人口の減少や増加は、いずれも「社会増減」(柏市への転入or柏市からの転出)によってもたらされました。

グラフの月表示がひっくり返って、やや見にくくて恐縮ですが、柏市の人口トレンドは、元来、転入が転出を若干上回る「微増」で推移してきました。それが、震災の影響で、

2011年8月~2012年4月 減少期
2012年4月~2013年4月 横ばい期
2013年4月~現在      増加期

と推移してきて、今日に至るわけです。

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次に、柏市の近隣、「放射能風評被害」という意味では、多かれ少なかれ影響を受けた東葛地方6市の人口推移を調べてみました。

地域全体をみると、確かに震災の影響が、マイナスの方向に作用しています。より詳しくみると、

流山市と柏市   ⇒ 増加基調
松戸市と我孫子市 ⇒ 減少基調
野田市と鎌ヶ谷市 ⇒ 横ばい
地域全体 ⇒ 横ばい

というトレンドが定着してきたように思います。

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注)野田市と流山市については、各年5月1日の定住人口データがすぐ見つからなかったので、平成25年以外は、4月1日のデータで代用しました。
注)柏市は、平成22年10月に、国勢調査の調整で3,676名増えていますが、今回はその影響を除いて計算しました。

やはり流山市強いですね。市のイメージ戦略やトップセールスが得意な井崎市長のリーダーシップ、行政施策の進捗度を見える化する「いざメーター」など・・・小さいけど地味に光る街ですね。

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そして柏市が今回、人口増加に復調してきたことにより、流山市と柏市が、他地域から新住民を呼び込み、東葛全体の人口を牽引する構図が、再度、定着してきたようにみえます。

一方で、松戸市と我孫子市の元気なさが気がかりです。最近、私が松戸市に一棟アパート建てて、5名ほど他市から転入してきたのですが、ま、市全体からみれば微々たるものですので・・・。

住民に「選ばれる市」と「選ばれない市」が二極化するなかで、東葛地方の各市が、良い意味で競争・切磋琢磨して、地域の魅力を高められるようにしたいものです。

次回の日記は、トルコ・イスタンブールからの更新になります。お楽しみに。

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