2012年 11月 の投稿一覧

東京は危険な都市?

こんばんは、Manachanです。

せっかくの週末ですが、東京は、あいにくの雨模様(しかも大雨!)。雨上がって、外に出ると、やたら寒いし・・・

つい2ヶ月前まで、残暑だったのに、もう、冬が近い陽気なんですね。埼玉の森林公園とか、神奈川の大山など、郊外では紅葉も見頃になり・・・四季のある国で暮らす楽しさよ。

今回は、「東京の治安」をテーマに書きますね。

世界4カ国11都市で暮らした、私と妻・・・その正直な実感として、

東京の治安に関しては、もう「絶賛」の言葉しかありません

・これだけの巨大都市(東京・首都圏は人口、経済規模とも世界ダントツNo.1)にも関わらず、どこへ行っても綺麗で整然として、安全に歩ける。

・欧米大都市では珍しくない、「このストリートより向こうに足を踏み入れてはいけない」、「クルマ運転中に赤信号で止まってはいけない」みたいな、「超やばいエリア」が、東京には皆無。

・妻は女性の身で、平気で、夜11時以降に、チャリ乗って近所の西友に買い物に行く。同じことしている女性も、たくさんいる。

妻は、「これまで暮らした、アジア、オーストラリアの都市と比べても、東京は治安最高の都市」だとハッキリ言いますし、私もそう思います。

しかし、世の中にはいろんな見方があるもので・・・こないだも、友人(女性)が、

東京は、危険。一人で出歩くのが怖い

と言ってました。

「ねえ、東京のどこが危ないの?」と聞くと、「全部」だという。

さらに聞くと、彼女は東南アジア某国で、お金持ちエリアの「ゲーテッドコミュニティ」(Gated Community)で育ったらしい。

なるほど、それなら、東京は危険だと感じるだろうな・・・と納得しました。

「ゲーテッドコミュニティ」とは何か・・・Wikipediaの定義によると、。

歩行者の流入を厳格に制限し、防犯性を向上させた住宅地を指す。ゲートや塀を設けているほか、警備員を雇っているところもあり、要塞街、要塞都市と呼ばれることもある。

【カナダのゲーテッドコミュニティ】

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

ゲーテッドコミュニティは、新興国、先進国を問わず、世界各国に、よくある住宅地の形態です。

私が、フィリピン・マニラに買って、来年1月から賃貸付けするコンドミニアムは、2重のセキュリティゲートがあって、24時間、守衛がいて、外部者の侵入を制限しています。ですのでゲートの中にいるのは、高所得の住民ばかりで、治安が極めて良い。子供も安心して遊ばせられます。

私がかつて、度肝を抜かれたゲーテッドコミュニティは、インド南部の都市「ハイデラバード」にある、「クカットパリー」(Kukatpally)という住宅地。ここは、ゲートのなかに、数万人が暮らす、超巨大な住宅地・・・もとい、ひとつの街ですね。もちろん、「安全・安心」が売り物なので、ここの住宅価格は、他よりずっと高いです。

そういう住宅地で育つと・・・東京は、怖く感じるだろうな。だって、東京中見回しても、ゲーテッドコミュニティなんか、ろくにないもんね。

強いていえば、世田谷の「グローリオ蘆花公園」位かな・・・セコムが企画した、ゲートに囲まれた10棟363戸のマンション群。私はひそかに、「世田谷要塞都市」と呼んでるんだけど・・・

【世田谷要塞都市】

うちの近く、下町エリアにもありますよ。江東区、木場駅と豊洲駅の間にある、「ニュートンプレイス」。こちらは戸数989もある、東京にしては、大型のゲーテッドコミュニティ。

「ゲートの中は不審者もおらず、お子様も安心して遊ばせられますよ」というのがウリで、ニュートンプレイス、下町にしては珍しく、多少築年が経っても全然価値が落ちないから、その意味では良い物件だと思うけど、

私は、ゲートのなかで、子供を育てたくないな・・・

だって、

・東京の場合、ゲートの中と外で、そんなに、治安が違うとは思えませんもの・・・それに、

・シャバ(塀の外)で、いろんな人に会い、付き合い、時には痛い目にもあって、人間は成長していくものだと思うから・・・

私は、千葉県柏の、普通の一軒家に育ちました。家を出れば、そこは商店が混じる住宅地、ちょっと歩けば駅前の繁華街、逆方向に行けば、田畑と森・・・そんな環境で育ち、

街から田舎から、自由自在に出歩き、森でクワガタとったり、沼へブラックバス釣りにいったり、ビニ本拾いに行ったり、ゲーセンに入り浸って50円で粘ったりしながら、いろんな体験をして、大きくなりました。

塀の中で育つと、そういう体験、なかなかできませんよね・・・

我が子には、Social Smartな(人と上手に付き合える)子に育ってほしいし、それに、せっかく「世界的にみて、治安の良い」東京に暮らし、「塀の外で安全に子育てする」環境を手にしているのだから、そうしたい。

東京には、「ゲーテッドコミュニティ」は少ないけど、その代わり、「ゲートの外でも、かなり安全に暮らせる」環境がある。

東京は、お金持ちが、富に任せて、一般庶民や貧乏人とを塀で遮断することを、基本的に許さない街。

そして東京は、田園都市線と東武伊勢崎線を直通運転したりして、「アッパーミドルの住宅地」と「庶民の住宅地」を遮断せず、どちら側にも等しく、都心へのアクセスを与える街。

世界中見渡しても、こんなに平等でフェアな巨大都市、他にないでしょう?

その意味で、東京は、世界の宝だと思います。

今日の日記、「なるほど~」と思った方は、応援の「ぽち」を、よろしく。

11月、12月の東京は、海外不動産セミナー、目白押し!是非ともご参加ください。

フィリピン・トランプタワーセミナー(11/18)
     
ロサンゼルス・ラスベガス不動産セミナー(11/24)※私が出演します!

HOMES不動産投資セミナー「マレーシア・イスカンダル計画の全貌」(12/1)※私が出演します!

ロンドン・イスタンブール不動産セミナー&タイ料理ランチ(12/8)

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東京は危険な都市?

こんばんは、Manachanです。

せっかくの週末ですが、東京は、あいにくの雨模様(しかも大雨!)。雨上がって、外に出ると、やたら寒いし・・・

つい2ヶ月前まで、残暑だったのに、もう、冬が近い陽気なんですね。埼玉の森林公園とか、神奈川の大山など、郊外では紅葉も見頃になり・・・四季のある国で暮らす楽しさよ。

今回は、「東京の治安」をテーマに書きますね。

世界4カ国11都市で暮らした、私と妻・・・その正直な実感として、

東京の治安に関しては、もう「絶賛」の言葉しかありません

・これだけの巨大都市(東京・首都圏は人口、経済規模とも世界ダントツNo.1)にも関わらず、どこへ行っても綺麗で整然として、安全に歩ける。

・欧米大都市では珍しくない、「このストリートより向こうに足を踏み入れてはいけない」、「クルマ運転中に赤信号で止まってはいけない」みたいな、「超やばいエリア」が、東京には皆無。

・妻は女性の身で、平気で、夜11時以降に、チャリ乗って近所の西友に買い物に行く。同じことしている女性も、たくさんいる。

妻は、「これまで暮らした、アジア、オーストラリアの都市と比べても、東京は治安最高の都市」だとハッキリ言いますし、私もそう思います。

しかし、世の中にはいろんな見方があるもので・・・こないだも、友人(女性)が、

東京は、危険。一人で出歩くのが怖い

と言ってました。

「ねえ、東京のどこが危ないの?」と聞くと、「全部」だという。

さらに聞くと、彼女は東南アジア某国で、お金持ちエリアの「ゲーテッドコミュニティ」(Gated Community)で育ったらしい。

なるほど、それなら、東京は危険だと感じるだろうな・・・と納得しました。

「ゲーテッドコミュニティ」とは何か・・・Wikipediaの定義によると、。

歩行者の流入を厳格に制限し、防犯性を向上させた住宅地を指す。ゲートや塀を設けているほか、警備員を雇っているところもあり、要塞街、要塞都市と呼ばれることもある。

【カナダのゲーテッドコミュニティ】

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ゲーテッドコミュニティは、新興国、先進国を問わず、世界各国に、よくある住宅地の形態です。

私が、フィリピン・マニラに買って、来年1月から賃貸付けするコンドミニアムは、2重のセキュリティゲートがあって、24時間、守衛がいて、外部者の侵入を制限しています。ですのでゲートの中にいるのは、高所得の住民ばかりで、治安が極めて良い。子供も安心して遊ばせられます。

私がかつて、度肝を抜かれたゲーテッドコミュニティは、インド南部の都市「ハイデラバード」にある、「クカットパリー」(Kukatpally)という住宅地。ここは、ゲートのなかに、数万人が暮らす、超巨大な住宅地・・・もとい、ひとつの街ですね。もちろん、「安全・安心」が売り物なので、ここの住宅価格は、他よりずっと高いです。

そういう住宅地で育つと・・・東京は、怖く感じるだろうな。だって、東京中見回しても、ゲーテッドコミュニティなんか、ろくにないもんね。

強いていえば、世田谷の「グローリオ蘆花公園」位かな・・・セコムが企画した、ゲートに囲まれた10棟363戸のマンション群。私はひそかに、「世田谷要塞都市」と呼んでるんだけど・・・

【世田谷要塞都市】

うちの近く、下町エリアにもありますよ。江東区、木場駅と豊洲駅の間にある、「ニュートンプレイス」。こちらは戸数989もある、東京にしては、大型のゲーテッドコミュニティ。

「ゲートの中は不審者もおらず、お子様も安心して遊ばせられますよ」というのがウリで、ニュートンプレイス、下町にしては珍しく、多少築年が経っても全然価値が落ちないから、その意味では良い物件だと思うけど、

私は、ゲートのなかで、子供を育てたくないな・・・

だって、

・東京の場合、ゲートの中と外で、そんなに、治安が違うとは思えませんもの・・・それに、

・シャバ(塀の外)で、いろんな人に会い、付き合い、時には痛い目にもあって、人間は成長していくものだと思うから・・・

私は、千葉県柏の、普通の一軒家に育ちました。家を出れば、そこは商店が混じる住宅地、ちょっと歩けば駅前の繁華街、逆方向に行けば、田畑と森・・・そんな環境で育ち、

街から田舎から、自由自在に出歩き、森でクワガタとったり、沼へブラックバス釣りにいったり、ビニ本拾いに行ったり、ゲーセンに入り浸って50円で粘ったりしながら、いろんな体験をして、大きくなりました。

塀の中で育つと、そういう体験、なかなかできませんよね・・・

我が子には、Social Smartな(人と上手に付き合える)子に育ってほしいし、それに、せっかく「世界的にみて、治安の良い」東京に暮らし、「塀の外で安全に子育てする」環境を手にしているのだから、そうしたい。

東京には、「ゲーテッドコミュニティ」は少ないけど、その代わり、「ゲートの外でも、かなり安全に暮らせる」環境がある。

東京は、お金持ちが、富に任せて、一般庶民や貧乏人とを塀で遮断することを、基本的に許さない街。

そして東京は、田園都市線と東武伊勢崎線を直通運転したりして、「アッパーミドルの住宅地」と「庶民の住宅地」を遮断せず、どちら側にも等しく、都心へのアクセスを与える街。

世界中見渡しても、こんなに平等でフェアな巨大都市、他にないでしょう?

その意味で、東京は、世界の宝だと思います。

今日の日記、「なるほど~」と思った方は、応援の「ぽち」を、よろしく。

11月、12月の東京は、海外不動産セミナー、目白押し!是非ともご参加ください。

フィリピン・トランプタワーセミナー(11/18)
     
ロサンゼルス・ラスベガス不動産セミナー(11/24)※私が出演します!

HOMES不動産投資セミナー「マレーシア・イスカンダル計画の全貌」(12/1)※私が出演します!

ロンドン・イスタンブール不動産セミナー&タイ料理ランチ(12/8)

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「与える者」こそ、お金持ちになれる

おはようございます。Manachanです。

昨晩、私の中国語ブログ経由で、マレーシア人の男性が、英語でメールを送ってきました。グローバルに情報発信していると、面白いことが、いろいろあるものですね。

彼のメールの趣旨は、こうです。「私は、マレーシアのサラリーマンです。私もManachanのように、世界中に不動産を持ち、あと10年間で、経済的自由を手にしたいと思っています。もしアドバイスがあれば、是非・・・」

私は、このようにお答えしました。

「経済的自由を手にするために、一番大切なのは、Financial Literacy(お金に賢くなること)です」

「Financial Literacyを上達させる早道は、とにかく、自分の手持ちの情報を惜しげもなく与えることです。与えれば与えるほど、同好の士も増え、彼らから、良い投資情報をどんどん入ってきます」

「そうした投資情報を吟味して、適正なリスクを取って投資していけば、経済的自由を手にすることができます。」

以下、とても示唆に富むやり取りだったので、日本語訳付きで全文を掲載しますね。

Thanks for your attention to my blog.

私のブログ読んでいただき、ありがとうございます。

Everyone wants financial freedom, and the way to achieve this is different from person by person, depending on his/her financial status, occupation, nationality, social network etc… but I think the most important thing is “financial literacy”.

人間誰しも、経済的自由を望みます。が、それに到達する方法は、各個人の資産背景、職業、国籍、交友関係によって、それぞれ違います。但し一番大事な要素は、Financial Literacyだと考えます。

I am just a salaryman like you. I am not born rich either. But that does not matter much. I believe financial literacy is the key to my success in wealth creation.

私もあなたと同じく、サラリーマンですし、お金持ちの家に生まれたわけではありません。しかし、それは大したことではありません。私の場合、Financial literacyこそが、私に財産をもたらしてくれました・・

What I did was simple… “Continuous improvement in my financial literacy”. For this sake, I made lots of friends who have same goals. Later on, I founded the community called “APHOC (Asia Pacific Home Owners Club)”. We organize many property investment seminars, investment tours and knowledge share via mailing list etc…. Currently we have approx. 1000 members with 100 very active ones. They are generally rich and smart and I learn a lot from them.

私がやったことは、とてもシンプル・・・Financial Literacyを向上させるための努力を続けただけです。そのために、私は同じ目標を持つ友人をたくさんつくりましたし、後には、「アジア太平洋大家の会」というコミュニティを創設し、海外不動産投資セミナー、海外視察ツアー、コラム配信などを続け・・・今では総勢1000名の大所帯になりました。うち約100名は熱心なメンバーで、皆リッチで賢く、私も彼らから多くを学んでいます。

I also get property sale information from the fellow members. I bought good properties in US, Philippines, Thailand and Australia though those info source. Doubtlessly, those properties are helping me achieve financial freedom.

投資不動産情報も、彼らから入ってきます。私はこの情報源から、米国、フィリピン、タイ、オーストラリアの物件情報を得て、買ってきました。言うまでもなく、これらの物件が、私に経済的自由をもたらしてくれました。

You may want to take different approach to become rich… But at least to say, “financial literacy” is the key to success and the best way is “willingness to share info/knowledge”.

あなたの場合、私とは別の方法でリッチになりたいのかもしれない。但し一つだけ確実に言えるのが、Financial Literacyこそが成功の鍵であり、その早道は、「情報や知識を、惜しげもなく与え続ける」ことです。

The more you give, the more you get. I wish your financial success and please feel free to contact me any time..

与えれば与えるほど、良いものが、自分に返ってきます。是非とも、経済的自由を手にしてください。いつでも相談に乗りますので、お気軽にメールくださいね

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11月、12月の東京は、海外不動産セミナー、目白押し!
是非ともご参加ください。

フィリピン・トランプタワーセミナー(11/18)
     
ロサンゼルス・ラスベガス不動産セミナー(11/24)※私が出演します!

HOMES不動産投資セミナー「マレーシア・イスカンダル計画の全貌」(12/1)※私が出演します!

ロンドン・イスタンブール不動産セミナー&タイ料理ランチ(12/8)

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「残暑見舞い」で滞納問題解決!

おはようございます。Manachanです。

最近、本業のサラリーマンでも、「アジア太平洋大家の会」関連でも、本当に忙しくて、昨晩、夜遅く家に帰ったら、着替えもせずにそのまま横になって、歯も磨かず、外出着のまま寝てしまいました。

とはいえ、最近珍しく、夜12時前に寝たおかげで、朝6時台には目が覚めました。こういう、クソ忙しい時って、気が張ってるから、かえって病気しないものですね。

ここ関東地方は、急に寒くなりました。気温の変化が激しい昨今、皆様も、ご自愛ください。


今日は、「日本物件の滞納問題」について書きます。

千葉県にある、築古の区分マンションですが、今年5月に入居(独身女性)がついたはいいが、彼女さん、仕事探しの途中だったせいか、初回の家賃から滞納気味。

7、8月分の前家賃入金は、こんな感じでした。

滞納3日目に、本人に電話で督促&管理会社に通知。
滞納8日目に、管理会社から家賃補償会社に通知。・
滞納10~11日目に、入金確認

致命的ではないけれど、「入居していきなり滞納は、ちょっと、困ったちゃんだな~」と思っていました。

折りしも、厳しい残暑の季節がやってきました。私もこの時期は、日頃の感謝を込めて、近所の木場イトーヨーカドーで「残暑見舞いの菓子折り」を、全国の入居者さんに贈っています(もちろん自腹・・・当然、経費にしますけどね)。

例の「困ったちゃん入居者」にも、もちろん送りました。そしたら、意外や意外、

その入居者から、とても丁寧な返信と、少し痛んだ桃が贈られてきたのです!!

彼女、大家から菓子折りが贈られたことに、感動したようで・・・その気持ちが、便箋に、手書きで丁寧にしたためられていました。そこで初めて知ったのは、彼女が、

福島県飯坂温泉の出身

だということ・・・飯坂は「フルーツ王国」と呼ばれ、今は、桃の収穫の時期。取れたての桃を、当地から直送していただいたのです。

もっとも、東京の我が家まで送られる間に、時が経ち、少し痛んでしまいましたが・・・もちろん、美味しくいただきました。

折りしも私は、原発事故後の風評被害に苦しむ福島県果樹農家の支援(首都圏の学園祭で売ったり、Facebookページつくったり・・・)に関わっており、飯坂方面でも何人か知り合いがいたので、もちろん、話は弾みます。

その数日後、私は会社の出張で、米国西海岸に渡りました。

サンフランシスコ近郊に、ナパ・バレーという、素晴らしい景色のブドウ・ワイン産地があります。そこまでドライブして、絵葉書を買って、日本にいる、例の入居者に、感謝状を送りました。

「○○様・・・家主の鈴木です。飯坂の桃、美味しくいただきました。いま、会社の仕事でアメリカにいます。・・・海の向こうのフルーツ王国より、感謝をこめて」

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それ以来、この入居者さんからの滞納は、一切なくなりました♪

今どき珍しい、おとぎ話みたいなエピソードですが・・・何年も大家業やってると、たまには、こんなことあるんですね。

カリフォルニアといえば・・・「アジア太平洋大家の会主催、ロサンゼルス・ラスベガスセミナー(11/24東京)」。私が当地で仕入れてきた「すごい話」が、わずか3000円で聞けますよ。是非ご参加ください。

セミナー案内、申込リンク
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12/1(土)HOME'Sセミナーで講演します!

こんばんは、Manachanです。

早速ですが・・・12月1日(土)、HOME’s不動産投資セミナーで講演することになりました。場所は東京・品川。

参加申込は⇒こちら

今回の講演話は、私の不動産投資仲間で、マレーシア人のジョハン・ジュリス氏から来たものです。彼とのコラボで、マレーシア・ジョホールバルで絶賛開発中の「イスカンダル計画と不動産投資」というテーマで、講演することになりました。

ジョハン氏は、確か前回のHOME’s不動産投資セミナーで、マレーシア不動産投資をテーマで講演しているはず。彼の講演は、私の投資家仲間の間で、かなり評価が高い。

というのも、彼の場合、実際にマレーシア(首都クアラルンプール)で、ユニットからタウンハウスまで、いろんなタイプの物件を買い、転売して利益上げて、また投資して・・・といった、豊富な投資経験を持っているので、聞いていて、とても納得感がある。

マレーシアには、すでに日本人の不動産エージェントがたくさんいて、セミナー講演も多数行われていますが、もちろん、業者の話だから、基本、良いことしか言わないし、また彼らの場合、営業ツールとしてマレーシア物件を買うことはあっても、投資家として自腹を切って売り買いする・・・という経験には概して乏しい。

その点、ジョハン氏は、自らマレーシアで投資しているから、「出口」を意識した投資戦略の話もできるのですね。だから価値が高い。

私は、彼の前座で十分です♪

あと、ジョハン氏はマレーシア人だからこそ、同国への投資を有利に進められている面もあります。マレーシアで外国人が物件買う場合、最低購入金額の制限がありますけど(州によって違いますが、50~100万リンギット、邦貨換算1300~2600万円以上の物件しか買えない・・・等々)。

ジョハン氏の場合は、そういう制限もないから、50万リンギット以下の安い中古物件をいくらでも買ったり、売ったりできるわけです。羨ましい・・・。

マレーシア物件、いろいろあります。私は「首都クアラルンプールの都心近く」とか、あるいは、「国境の街ジョホールバルで、近い将来、シンガポールへの通勤圏になりそうな立地」であれば、とても興味あります。

というわけで・・・皆さん、セミナー来てね。会場で会いましょう。

、「アジア太平洋大家の会主催、フィリピン・トランプタワーセミナー」、まだ残席あります。一緒に行きましょう!!

11月15日(木)セミナー
11月18日(日)セミナー

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スクート航空でケアンズへ・・・

おはようございます。Manachanです。

この年末年始、オーストラリア・ケアンズにいる家族を連れ帰るため、一度、当地に飛ばねばなりません。

日本でサラリーマンやってる私にとって、悩ましいのは、年末年始時期の、日本発航空券のベラボーな高さ!

日本での仕事納めは、12月28日。私が出発できるのは、その日以降ということになりますが、12月28日から30日まで、成田発ケアンズ行きの、ジェットスター直行便の値段は、片道なのに116,570円もする!(諸税・諸経費込み)

12月31日の大晦日出発、1月1日の元旦ケアンズ着・・・という、かなり微妙な日程であっても、76,570円。しかも、ゴールドコーストまで大回りして、そこからケアンズに戻ってくるかたちの、微妙なフライト。

どうしたものか・・・と悩んでいる時、出会ったのが、最近、成田まで就航したばかりの、シンガポールのLCC(格安航空会社)である、

スクート(Scoot)航空

スクートは、昨年11月設立されたばかりの、新しい航空会社。日本へは、台北経由で成田へ就航していますが、それもつい2週間前、10月29日に始まったばかり。

そこで思い立ったのは、次の乗り継ぎパターン

まず、スクートで、 成田→(台北経由)→シンガポールへ
そこから、ジェットスターで、シンガポール→(ダーウィン経由)→ケアンズへ

それで、先ほど予約できました。12月29日のお昼に、成田を出発。シンガポールでわずか2時間強という乗り継ぎで、翌朝、ケアンズ着。なお、気になる料金ですが、

成田→シンガポール    46,540円 (諸経費、諸費用込)
シンガポール→ケアンズ  584.15シンガポールドル(同上)

現在のレートで、1シンガポールドル=65円ですから、シンガポール→ケアンズ間は邦貨換算38000円。結局、8万4千円台で、ケアンズまで行けることになりました。

普段は、もっと安く行けますが、年末年始だから、ま、仕方ないよね・・・

こんな感じで、「アジア太平洋各駅停車」みたいな旅程になりました・・・

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直前ですが、「アジア太平洋大家の会主催、フィリピン・トランプタワーセミナー」、まだ残席あります。一緒に行きましょう!!

11月14日(水)セミナー
11月15日(木)セミナー
11月18日(日)セミナー

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東の渋谷vs西の渋谷

おはようございます。Manachanです。

いつもは、海外不動産の話が多い、当ブログですが、今回は「首都圏」が舞台になります。

私の生まれ育った、千葉県柏市は、首都圏のベッドタウン、商業都市、中核都市として、発展してきた経緯があり、その過程で、いろんなニックネームを付けられてきました。

・私が子供の頃(1970~80年代)は、「東の吉祥寺」と呼ばれていました。
・1990代は、「千葉の新宿」、「東の新宿」と呼ばれていました。
・2000年代以降は、「千葉の渋谷」、「東の渋谷」と呼ばれ、今に至っています。

柏駅前は、大型商業施設が建ち並び、商店街・個店もバラエティ豊富。近隣にライバルとなる商業都市が存在しないこともあり、地元の千葉県北西部や、茨城県など広範囲から集客して、賑わっています。

近年は、ロードサイドの巨大ショッピングセンターが林立し、多少、客足を取られてはいますが、依然として強力な集客力を持つ都市であり、「千葉の渋谷」の呼称は、依然として健在。

このような呼称・・・もちろん、地元でも賛否両論です。

「渋谷の劣化版コピー」みたいな感じもするし、何だかこっぱずかしい・・・という声も多く聞かれます。でも、私は恥ずかしいとは思いません。

首都圏郊外において、「渋谷」「新宿」「吉祥寺」といった、日本現代都市文明の頂点に立つ街の名前を冠して呼ばれること自体、名誉なことだと思います。

これらの街は、日本中の人々を惹きつける魅力を持っています。それどころか、今や「世界の新宿」、「世界の渋谷」として、ワールドワイドな知名度も手にしています。(ワールドワイド・・・という意味でいえば、「世界のアキバ(秋葉原)」が一番かも)。

・柏は、渋谷の劣化版コピーで結構
・ウラカシ(裏柏)は、ウラハラ(裏原宿)の劣化版コピーで結構

多少ダサくても、田舎っぽくても、渋谷・原宿を彷彿とさせる賑わいがあるだけで、「首都圏文明」の一部を担っている感じがする。少なくとも、そんなニックネームがつかない街よりは、数十倍、数百倍楽しいと思うからです。

少し調べてみましたが、

「○の渋谷」、「○の新宿」というニックネームをつけられた首都圏郊外の街は、決して多くありません。

たとえば、埼玉県No.1都市「大宮」は、「北関東から広域集客する街」という意味で、柏とよく似たポジションにありますが、それでも、「埼玉の新宿」、「埼玉の渋谷」とは、呼ばれません。その大宮から、ホンモノの新宿や渋谷に、毎週末、大量の人々が遊びに出ているのが現状。

多摩地域の中心「立川」は、郊外としては、非常に大きな中核都市ですが、それでも「多摩の新宿」とは、余り呼ばれませんし、千葉県の県庁所在地「千葉」も、東京都内の街の呼称で呼ばれることはありません。

そんななかで、目立つ存在が「町田」。ここは堂々と、「西の渋谷」、「西の新宿」の異名で呼ばれる、強力な街。ちょっと猥雑な雰囲気もあるため、「西の秋葉原」、「西の歌舞伎町」と呼ばれることもあります。

私も、町田の雰囲気が好きで、時々遊びに行くのですが、なかなかスゴイっすね。
ざっとみて、街の規模が柏の1.5倍、人通りも約1.5倍あるような気がします。町田の場合、後背地人口が、巨大ですからね。町田市40万人のほか、政令指定都市の相模原70万市民が、大挙して押し寄せる街ですから・・・

「町田仲見世」みたいなディープな飲み屋街があったり、果物屋の真上にサラ金があったり・・・みたいな猥雑さが、なかなか良いな街ですね。

町田・・・「西の渋谷」と呼ばれる、郊外の巨大商業都市

最後に、千葉県内の街を、東京都内の街にたとえると、どうなるか・

柏=千葉の渋谷
船橋=千葉の池袋
松戸=千葉の神田
津田沼=千葉の吉祥寺
千葉=千葉の「八王子」もとい・・・千葉の「千葉」。

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サラリーマン力を賃貸経営に活かす

こんにちは。Manachanです。

ここ数週間、週末という週末が、日本各地での「不動産セミナー講演」で全部つぶれる状態でしたが、今週末は珍しく、時間が空いたので、自分の好きなように使いました。

とはいえ、相変わらず、不動産セミナーや勉強会に出てたんでけどね。いつもは「話す側」だけど、今回は「聞く側」に回ったというだけで、世間的には、あまり変わり映えしないのかも・・・

不動産話、とても楽しかったですよ・・・特に土曜日は、「こじんまりと飲む大家の会」で、個性派大家さんセミナー三連発!

・太田一彦さん「家業としての賃貸経営」
・加藤隆(モスケ)さん「物件チラシの作り方」
・増田昌司さん「デトロイト不動産投資」

3つが3つとも、トピックは全然違いますが、どれも、非常に内容の濃い、素晴らしい講演でした。聞いてて、思ったこと、

「皆さん、サラリーマン経験を十二分に、賃貸経営に活かしてますねえ」ということ。

最初の講演者「太田一彦さん」は、現役サラリーマンながら、すでに4棟160戸を保有する大規模大家ですが、彼のこの言葉が、胸に刺さりました。

「サラリーマンとして、売る側も買う側も経験し、さらに技術も営業も経験して・・・それらが、賃貸経営に大いに役立っている」

「特に買う側から、売る側に立場が変わったことは、まさに180度のパラダイムチェンジだった・・・」

「それを両方経験しているから、買う側、売る側の気持ちがどちらも分かるし、さらに、買う側が売る側に対して、なぜ怒るのかもよく分かる」

確かに、彼の言う通りだと思います。

いま日本で不動産買っても、右肩下がりの厳しい経営環境ゆえ、「放ったらかし」、「人任せ」では、まず儲からない。不動産で財を成すには、「賃貸経営」で成功しなければならず、その能力が、モロに結果に直結する。

賃貸経営は、入居者、銀行、管理会社、リフォーム・設備業者など、いろんな立場の人と関わる仕事です。そして、自分自身が「買う側」に立つかと思えば、「売る側」に立つこともある仕事ですね。

たとえば、大家・賃貸事業者という立場は、管理会社や設備業者に対しては「施主」(買う側)ですが、入居者に対しては、まさしく「売る側」(買っていただく側)になりますね。

でもって、日本は・・・欧米からみると奇妙な位、「買う側」の立場が強い社会といえます。「買う側」に立つだけで、「売る側」に対して、いくらでも強く、高飛車に出れる。

そして、「売る側」に立つと、商品サービスを買っていただくために、頭を下げたり、わがままを聞いたりしなければならないのが世の常。契約条項も、往々にしてウヤムヤにされ、「買う側」の要求が通るなど、明らかに、「力関係の差」があり、それが「パワハラ」の温床になったりする・・・

私自身も、今年9月下旬の転職を境に、「買う側」から「売る側」へ、自分の立場が180度変わりました。言い換えると、相手に対して「強い立場」から、「弱い立場」へと、立ち位置が一気に変わりました。

前の勤め先で、私は事業会社のIT部長で、予算を持ち、IT機器調達の権限を持っていました。
そこに、いろんな業者が、日々、ヘラヘラと頭を下げて、アプローチしてきます。私は、彼らに対して、いくらでも高飛車に、強く出れる立場にありました。無理やり、わがままを聞かせる立場でもありました。

ま、私は「俺は客だぞ!」といって、好き勝手やり放題するのが嫌いな性格ですから、相手に対して丁重でしたけど・・・そうじゃない人もたくさんいました。

それが、転職を期に、一気に、「お客様」に頭を下げて、「弊社の商品を買っていただく」立場になりました。まさにパラダイムチェンジ。

ストレスで怒り狂ったお客様の前に出て、ボロクソ言われて、それを神妙に聞いてることも・・・・ま、慣れてるけどね。

お客様とベンダーとの力関係の差、「わがままを聞かせる側」と「聞く側」に分かれ、いろいろな役割を演じる。日本の企業社会って、所詮、そんなもん。フェアだとは全然思わないけど、この体質は、変わらんでしょう。

そんな日本の社会にどっぷり漬かって、賃貸事業やるわけですから、サラリーマンとして「売る側」と「買う側」の、両方を体験するのは非常に重要。

特に、「売る側」に立って、時にはお客さんにヘコヘコ頭を下げ、不条理・屈辱に耐える。あまりに酷くて心を病むのは勘弁だけど、ある程度までは、耐え忍ぶタフさを身に着ける・・・その経験は、絶対に必要だと思います。

そう考えると、今どきの賃貸経営って、実は、「サラリーマン向き」なのかもしれませんね。

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事業の引き際

Manachanです。おはようございます。
今日は、不動産を含む、経営・ビジネス全体の話題でいきますね。

帝国データバンクの「大型倒産情報」なるサイトがあります。ここに、負債額30億円以上の、いわゆる「大型倒産」の事例が載っています。

最近、名の知られた企業の倒産といえば、

株式会社総通 (TVショッピング日本直販)

あたりでしょうか・・・「総通」という会社名は知られてなくても、「日本直販のTVショッピング」や、そこで生まれた「高枝切りバサミ」などのヒット商品は、お茶の間でよく知られてますね。

在りし日「テレビ全盛の時代」を彷彿とさせますねえ・・・<

世の中、社名よりも商品名の方が知名度高い会社は、結構あるもので、最近倒産した会社のなかには、

株式会社河合商会(「Nゲージ」玩具卸売)

大阪観光株式会社(「箕面観光ホテル」経営)

などがあります。いろんな業態、業種の会社がありますが、倒産に至る道筋というのは、とてもよく似ていて、


第一期:時流に乗って、ビジネスが拡大する。

第二期:その後、何らかの構造変化(インターネットの出現等)や、競合の激化によって、収益基盤が揺らぎ、利益が落ちこむ。

第三期:会社を何とか再建しようと、多角化(新事業進出)、リストラ、果ては金融取引などを手がけるが、うまくいかず、自力再建が不可能になる。

第二期と、第三期の会社経営は、困難を極めます。そもそも、「会社の一番得意な分野で収益が伸びず、不得意な分野で勝負する」わけですから、うまくいく可能性はかなり低く、

経営者にとっては「資金繰りで綱渡りの日々」、そして多くの従業員にとっては「ブラック企業」になる時期でもあります。多くの人が、不幸になります。

私の問題意識は、

・第二期を迎える前、まだまだ旬な時期に、事業を売って撤退してしまうのが賢明ではないか?

・儲かっている時に、「いつでも撤退しやすい、身軽な事業・財務構造」をつくる必要があるのではないか?

たとえばの話、正社員が多ければ多いほど(さらに言うと、会社への依存心が高い社員が多いほど)、彼らを「食わせていく」ために、事業からの撤退が難しくなりますし

事業資金にしても、「絶対に返さなきゃならないお金」の割合が多いほど、事業からの撤退は難しくなりますし、経営権を奪われるリスクも高まります。

一方で、気楽な一人会社や家族会社、あるいは、共同経営者だけで運営する会社で、さらに、自己資金豊富で銀行借入がほとんどない・・・みたいな会社なら、極端な話、撤退したいと思えば明日にもできるでしょう。

私の理想は、「身軽な会社」、「いつでも売れる会社」、「売れば利益確定できる会社」です。不動産投資と一緒の考えですね。

また、そういう会社は、いまの時代にあっているとも思います。経営環境の変化が非常に激しく、コンセプトもテクノロジーも、すぐ陳腐化する、世界中から競合が現れてくる・・・そんな状況のなかで、

社員を食わせるために、あるいは銀行団を納得させるために、古いビジネスモデルで頑張ったり、あえて不得意分野に参入したり・・・というのは、社会的にみても、経営・人的資源の無駄だと思いますし、

ドライな考え方かもしれませんが、事業は、儲からなくなったら、とっとと畳む。社員も、儲からない会社にさっさと見切りをつけて、次に移る・・・その方が健全だと思います。


余談ですが、私は先月、44歳になりました。

44歳・・・といえば、私の父が脱サラして、母とともに、千葉県柏市で「女性学生会館」のビジネスを始めた年齢でもあります。今から26年前のことです。

このビジネス、15年ほど続きました。柏の周辺は、東京理科大、二松学舎大、中央学院大、麗澤大、日本橋女学館など、比較的大学・短大が多く、首都圏外からの進学も多い。

年頃の娘さんを、初めて首都圏に出す、地方の親御さんが、安心できるよう、女子のみ受け入れ、門限を設定し、食事を提供する・・・というビジネスモデルでした。

創業後は、バブル景気の余波もあり、10年ほどは比較的順調でした。11年目くらいから、地域内での競合激化、地方圏での不況の深刻化により、経営基盤が揺らぎ、

値下げ、キャッシュバックなどで対抗してしきましたが、空室がなかなか埋まらず、15年目に、土地建物を売却して撤退。借入金はチャラになりましたが、現金はほぼ残りませんでした。

当時、私はオーストラリアで働いており、当時、為替レートの関係で、安月給だった豪ドルの給料から捻出して、日本の親に資金援助した時期もありました。

結果論になりますが、事業として成功なのか失敗なのか、よくわかりません。「15年の間、家族を食わせてきた事業」である反面、「15年間も頑張って、現金が残らなかった」という見方もできますので・・・

ただ、ひとついえるのは、撤退時期が少し遅かったかな・・・ということ。創業8~10年目あたりで、事業を売っておけば、たぶん買い手もついただろうし、現金も多少、残っていただろうし、

それに何より、あの時期に撤退しておけば、12~15年目に味わった苦労をしなくてよかった・・・父も、60歳定年を迎えるまで、この事業で頑張らなくちゃと、思ってしまったのかもしれませんね。

ただし、世の中の動きは早く、「事業の引き際」は、定年を待ってはくれません・・・

飛行機のパイロットが、「離陸は簡単だが、着陸はその何倍も難しい」と言うように、事業経営も「始め方」より、「終わり方」の方が、ずっと難しいのでしょうね。

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ラスベガス不動産のスゴイ話!

おはようございます。Manachanです。

2012年11月の東京は、アメリカ不動産投資の秋。

先週末の、デトロイト不動産セミナーを終えて、11月24日の、「ロサンゼルス、ラスベガスセミナー」に向けて、準備しています。広大なアメリカ合衆国の、東北部から、南西部へと、一気に舞台が移るわけですね。

オバマさんが辛うじて、大統領再選を果たした米国・・・デトロイトであっても、4000km近く離れたロサンゼルスであっても、世界の基軸通貨「米ドル」で資産を持てることには変わりありません。

昨晩、主催チームとのSkype会議で、はじめて、今回紹介する、ラスベガス不動産の全貌が分かってきました。なかなか、スゴい話でしたよ。

ようやく、明らかになった、ラスベガス不動産のスゴイ話とは、何か?
すでに、「アジア太平洋大家の会」会員で、ラスベガス不動産買った方がいますが、その方の事例をもとに言うと、

・ロサンゼルスの、ボロ物件仕入れ値で、デトロイトでは、新築同然の一軒家が買える!

・しかも、一般アメリカ人とほぼ同様の条件で、30年ローンが組める可能性がある。

・そのローンが組めた場合は、ロサンゼルス物件を買う場合の半分程度の現金手出しで、ラスベガスで不動産を所有できる。

・しかもテナント付きで、すぐお家賃が入ってくる

以前紹介した、ロサンゼルス不動産も、凄いと思いましたが、こりゃ、ラスベガス不動産の話も、聞くしかないですね。是非、おすすめします。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

アジア太平洋大家の会主催「ロサンゼルス・ラスベガス不動産セミナー」

2012年11月24日(土) 13:30~17:00

[会場]神田ニューセントラルホテル 2F会議室
〒101-0046  東京都千代田区神田多町2-7-2
TEL 03-3256-2171

[アクセス] JR神田駅西口より 徒歩2分
地図 → http://www.pelican.co.jp/newcentralhotel/hall.html

[参加料金] 3000円

「セミナー申込リンク」 → http://www.asia-pacific.tv/pp/button.php?id=15&skin

【セミナー講師紹介】(敬称略)

◎メインスピーカー:米国で活躍する女性投資家Mさん

米国で自らも不動産投資家としてアメリカ全土に住宅不動産数棟を所有し、日本からの企業誘致も次々と成功させるなど幅広く活躍中の女性日本人投資家をロサンゼルスからお迎えし、生のアメリカ不動産現況について、熱く語って頂きます

トークセッション参加者
○Manachan (アジア太平洋大家の会 会長、世界5カ国で17室に投資)
○小嶋啓一 (米国MBA取得の投資&経営アドバイザー、ロサンゼルス不動産にも投資)

【セミナー日程】 

13:30~14:20 トークセッション (Manachan & 小嶋)
 ・ロサンゼルス視察報告
 ・「確実に利益が出る投資モデル」だと思う理由

14:30~15;30 講演「ラスベガス不動産投資の紹介」 (Mさん)
 ・ラスベガス投資案件の紹介
 ・ロサンゼルスとの比較
 ・ロス&ベガスの組み合わせ

15:30~16:00 質疑
16;00~  個別相談
(会場は17:00まで使えますので、名刺交換、個別相談なども受け付けます。

「懇親会」

2012年11月24日(土) 17:30~19:30 (20:30まで延長可)

[会場]個室居酒屋 番屋 神田駅前店
住所 〒101-0044 東京都千代田区鍛冶町2-9-3
TEL 03-3258-2771

[アクセス] JR神田駅 東口 徒歩1分  地下鉄銀座線神田駅 徒歩2分
地図 → http://r.gnavi.co.jp/g036906/map/

[参加料金] 5000円 (19;30まではこの値段、20:30まで延長する場合、プラス1000円)

「懇親会申込リンク」 → http://asia-pacific.tv/pp/button.php?id=24&skin

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今回は、セミナーはもちろんですが、懇親会もイチオシです。今回、アメリカから講師として呼んだ、日本人女性投資家Mさんは、懇親会大好きらしく、是非とも、日本の投資家の皆さんと、お酒、料理を楽しみながら、お話ししたいとのこと。

日本では、滅多につくれない機会なので、是非ともご参加ください。

「フェースブックイベント」も作りましたよ。
http://www.facebook.com/events/406479746092438/

彼女は、ラスベガスだけでなく、テキサス、カリフォルニアなどに、不動産物件を何棟か所有されているので、米国各地の不動産投資事情も、お話しいただけると思います。

もちろん、「なぜ今、ラスベガスがイチオシなのか?」という理由も・・・

20名様先着で締め切りますので、お早めに・・・

主催者ながら、セミナーの日が、本当に待ち遠しいです。

皆さんも、ぜひ、ご参加ください。申込はこちらから。

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「セミナー申込リンク」 → http://www.asia-pacific.tv/pp/button.php?id=15&skin

「懇親会申込リンク」 → http://asia-pacific.tv/pp/button.php?id=24&skin

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