2012年 4月 の投稿一覧

前回の続きです。

本来、｢欧米不動産：人種と属性の話－後編｣というタイトルになるところ、｢米国ミシガン州の家探し｣に変更しました。

まず、前回のおさらいから･･･オーストラリアのシドニーを例にとって、この街の多数派を占める白人の階層構造について、書きました。

第一階層(Upper Class, 富裕層)
第二階層(Middle Class, 専門職・知識労働者層)
第三階層(Working Class, ブルーカラー・肉体労働者層)
第四階層(Under Class, 無業者、生活保護者層)

その次に、シドニーのような、多人種社会では、｢人種と階層｣が、複雑に入り組んでいることも書きました。極端に単純化した図式ですが、私の印象では、こんな感じ。

お金持ちor英語の堪能なアジア人移民⇒第二階層が多い
一般的なアジア人移民⇒第三階層が多い
中近東・アフリカ・南太平洋人移民⇒第四階層が多い

その経験と皮膚感覚を、今度は、米国ミシガン州、デトロイト近郊での物件取得に使いました。

デトロイトは、都市圏としての規模は全米有数ですが、｢２０世紀型の自動車製造業｣に頼る産業構造ゆえ、２１世紀の経済に対応できない面は否めず、一言でいえば構造不況都市。特にリーマンショック以降、不動産価格は極端に安くなり、円高ドル安もあって、土地付き戸建の相場は、今や２００～５００万円。

投資家目線でいえば、｢利回り３０％超、超おいしいじゃん！｣と、思えるレベルまで、下がってきました。日本でいえば茨城県あたりで、激安戸建を競売でゲット、リフォームして貸して３０％で回すぜ･･･という投資手法の、アメリカ版といったところです。

米国なのに、数百万円で戸建が買える世界･･･当然、銀行融資がつかない人が多数住んでいるエリアだと言うことは、容易に想像できます(融資つく世界なら、土地付き戸建の値段は普通に、ン千万円になるでしょう)。

前述の社会階層でいえば、第三or第四階層の人々が、圧倒的に多いエリアということになります。（第二階層の専門職レベルなら、当然、銀行も喜んで融資するので、数百万円の戸建は成り立たない）。

そこで、私は考えました。

数百万円の物件を現金取得して、｢第三階層｣の賃借人見つけられれば、投資として、思い切りアリじゃん！

感覚的には、茨城の激安戸建投資と同じですが、私は日本で、すでに１０戸持っているので、これ以上、日本で戸数増やして、日本円で賃料いただくよりも、米ドルの賃料が欲しい。通貨も分散できるし、基軸通貨の米ドルなら、世界のどこに持ちだすにも便利。

もっとも、銀行融資がきかない世界であれば、キャピタルゲインは、あまり期待できないでしょう。現地の人間が｢現金買い｣できる範囲で、住宅の相場が固定されてしまいますから･･･

しかしながら、今後、未来永劫に、融資がつかないということでもないでしょう。今は、リーマン激震の後遺症で、米国金融機関の融資姿勢は、引き締めの方針ですが、ほんの数年前までは、デトロイトでも普通に住宅ローンできたし、郊外の戸建に、１０数万ドルとかの値がついていましたから・・・つまり、

デトロイトのなかでも、できるだけマシなエリアで、物件ゲットしておけば、将来、住宅ローンの再開による、キャピタルゲインも期待できるかもしれない。

淡い期待かもしれませんが････ま、少しでも夢があった方が、楽しいですよね。

私が幸運だったのは･･･１０年以上前、職場の上司だったアメリカ人男性(白人、イタリア系)が、デトロイト郊外の出身。

彼とはとても仲が良く、なんと、千葉県柏市にある、私の実家にも遊びに来たことがある程です(しかも、柏が大好き！彼が生まれ育ったデトロイト郊外と、似ているんだそうで･･･)

その後、彼は脱サラして、兄とともに、ミシガン州の州都ランシングに不動産エージェントを開業し、2000年代の中盤には、｢ミシガン州でトップの不動産チェーン｣といわれるほど、大変な成功をおさめました。

その後、リーマンショックで当然ながら痛手を受け、事業を縮小。今は、｢もっと気候が暖かくて、経済の良い、米国南部の街に行きたいなあ～｣とつぶやきながらも、

私に、デトロイト郊外のいろんな街の特性や、不動産投資の適性について、親切に教えてくれました。彼曰く、

｢デトロイト、いやミシガン州全部みても、いま景気の良い街なんかないよ・・・｣

｢不動産で値上がりを狙うなら、デトロイトより良いところは、米国にたくさんある。ただ、賃貸利回り狙いなら、この街はピカ一とは言えるね｣

こうした、元上司の有難いアドバイスを受けながら、

結論から言います･･･デトロイトの物件探しで、私がこだわったのは、経済力がよりマシなエリアであること、

・地域の白人比率が、７０％以上であること
・世帯当たりの平均年収が、３万５千ドルを超えていること
・市役所のホームページに、｢公園｣とか｢教育｣の記事が多く、｢生活保護｣関係の記事が目立つところに出てこないこと。

これ以上書くと、５月１２日（土）｢アメリカ超高利回り不動産セミナー｣の｢ネタ殺し｣になってしまうので、

詳しい話は、セミナーに来て聞いてくださいね。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

１）アジア太平洋大家の会主催「アメリカ超高利回り物件セミナー」
２０１２年５月１２日（土）　
１４：００　会場、１４：３０　開演、１７：３０　終了

会場：安田コミュニティプラザ　竹橋大手町貸会議室A
101-0054　東京都千代田区神田錦町2-9　コンフォール安田ビルB1F　TEL：03-3292-1231
http://www.yasuda-re.co.jp/meeting/oote/index.html

２）懇親会
同日　１８：００　スタート、２０：３０　終了　TEL：03-5259-0851　

会場：ちよだプラットフォームスクエア、カフェテリア
http://yamori.jp/access

申し込みはこちら　⇒　http://asia-pacific.tv/mail3/user_regist.php?s=SEM_USA_TYO_20120512
（申し込みが完了したら、Paypal決済リンクが出てきます。）

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

前編に戻る。

前回の続きです。

本来、｢欧米不動産：人種と属性の話－後編｣というタイトルになるところ、｢米国ミシガン州の家探し｣に変更しました。

まず、前回のおさらいから･･･オーストラリアのシドニーを例にとって、この街の多数派を占める白人の階層構造について、書きました。

第一階層(Upper Class, 富裕層)
第二階層(Middle Class, 専門職・知識労働者層)
第三階層(Working Class, ブルーカラー・肉体労働者層)
第四階層(Under Class, 無業者、生活保護者層)

その次に、シドニーのような、多人種社会では、｢人種と階層｣が、複雑に入り組んでいることも書きました。極端に単純化した図式ですが、私の印象では、こんな感じ。

お金持ちor英語の堪能なアジア人移民⇒第二階層が多い
一般的なアジア人移民⇒第三階層が多い
中近東・アフリカ・南太平洋人移民⇒第四階層が多い

その経験と皮膚感覚を、今度は、米国ミシガン州、デトロイト近郊での物件取得に使いました。

デトロイトは、都市圏としての規模は全米有数ですが、｢２０世紀型の自動車製造業｣に頼る産業構造ゆえ、２１世紀の経済に対応できない面は否めず、一言でいえば構造不況都市。特にリーマンショック以降、不動産価格は極端に安くなり、円高ドル安もあって、土地付き戸建の相場は、今や２００～５００万円。

投資家目線でいえば、｢利回り３０％超、超おいしいじゃん！｣と、思えるレベルまで、下がってきました。日本でいえば茨城県あたりで、激安戸建を競売でゲット、リフォームして貸して３０％で回すぜ･･･という投資手法の、アメリカ版といったところです。

米国なのに、数百万円で戸建が買える世界･･･当然、銀行融資がつかない人が多数住んでいるエリアだと言うことは、容易に想像できます(融資つく世界なら、土地付き戸建の値段は普通に、ン千万円になるでしょう)。

前述の社会階層でいえば、第三or第四階層の人々が、圧倒的に多いエリアということになります。（第二階層の専門職レベルなら、当然、銀行も喜んで融資するので、数百万円の戸建は成り立たない）。

そこで、私は考えました。

数百万円の物件を現金取得して、｢第三階層｣の賃借人見つけられれば、投資として、思い切りアリじゃん！

感覚的には、茨城の激安戸建投資と同じですが、私は日本で、すでに１０戸持っているので、これ以上、日本で戸数増やして、日本円で賃料いただくよりも、米ドルの賃料が欲しい。通貨も分散できるし、基軸通貨の米ドルなら、世界のどこに持ちだすにも便利。

もっとも、銀行融資がきかない世界であれば、キャピタルゲインは、あまり期待できないでしょう。現地の人間が｢現金買い｣できる範囲で、住宅の相場が固定されてしまいますから･･･

しかしながら、今後、未来永劫に、融資がつかないということでもないでしょう。今は、リーマン激震の後遺症で、米国金融機関の融資姿勢は、引き締めの方針ですが、ほんの数年前までは、デトロイトでも普通に住宅ローンできたし、郊外の戸建に、１０数万ドルとかの値がついていましたから・・・つまり、

デトロイトのなかでも、できるだけマシなエリアで、物件ゲットしておけば、将来、住宅ローンの再開による、キャピタルゲインも期待できるかもしれない。

淡い期待かもしれませんが････ま、少しでも夢があった方が、楽しいですよね。

私が幸運だったのは･･･１０年以上前、職場の上司だったアメリカ人男性(白人、イタリア系)が、デトロイト郊外の出身。

彼とはとても仲が良く、なんと、千葉県柏市にある、私の実家にも遊びに来たことがある程です(しかも、柏が大好き！彼が生まれ育ったデトロイト郊外と、似ているんだそうで･･･)

その後、彼は脱サラして、兄とともに、ミシガン州の州都ランシングに不動産エージェントを開業し、2000年代の中盤には、｢ミシガン州でトップの不動産チェーン｣といわれるほど、大変な成功をおさめました。

その後、リーマンショックで当然ながら痛手を受け、事業を縮小。今は、｢もっと気候が暖かくて、経済の良い、米国南部の街に行きたいなあ～｣とつぶやきながらも、

私に、デトロイト郊外のいろんな街の特性や、不動産投資の適性について、親切に教えてくれました。彼曰く、

｢デトロイト、いやミシガン州全部みても、いま景気の良い街なんかないよ・・・｣

｢不動産で値上がりを狙うなら、デトロイトより良いところは、米国にたくさんある。ただ、賃貸利回り狙いなら、この街はピカ一とは言えるね｣

こうした、元上司の有難いアドバイスを受けながら、

結論から言います･･･デトロイトの物件探しで、私がこだわったのは、経済力がよりマシなエリアであること、

・地域の白人比率が、７０％以上であること
・世帯当たりの平均年収が、３万５千ドルを超えていること
・市役所のホームページに、｢公園｣とか｢教育｣の記事が多く、｢生活保護｣関係の記事が目立つところに出てこないこと。

これ以上書くと、５月１２日（土）｢アメリカ超高利回り不動産セミナー｣の｢ネタ殺し｣になってしまうので、

詳しい話は、セミナーに来て聞いてくださいね。

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１）アジア太平洋大家の会主催「アメリカ超高利回り物件セミナー」
２０１２年５月１２日（土）　
１４：００　会場、１４：３０　開演、１７：３０　終了

会場：安田コミュニティプラザ　竹橋大手町貸会議室A
101-0054　東京都千代田区神田錦町2-9　コンフォール安田ビルB1F　TEL：03-3292-1231
http://www.yasuda-re.co.jp/meeting/oote/index.html

２）懇親会
同日　１８：００　スタート、２０：３０　終了　TEL：03-5259-0851　

会場：ちよだプラットフォームスクエア、カフェテリア
http://yamori.jp/access

申し込みはこちら　⇒　http://asia-pacific.tv/mail3/user_regist.php?s=SEM_USA_TYO_20120512
（申し込みが完了したら、Paypal決済リンクが出てきます。）

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前編に戻る。

今回は、身も蓋もない話を書きますね。

日本で家探しをする場合、｢この地域はどの人種が多い･･･｣みたいなことが、話題に上ることはほぼありませんが、

世界中から来た移民が暮らす、｢人種のるつぼ｣である欧米主要都市では、｢人種｣が明らかに、各地域の特徴や、イメージの良し悪しに影響している面があります。

多くの人が読むブログで、こんなこと書いていいのか、私自身も逡巡するのですが･･･

それぞれの社会における多数派が、好ましいと思う人種が多く住む地域の不動産価値は上がり、彼らが嫌悪する人種が多い地域の不動産価値は下がる

というのが、いくつかの欧米大都市に暮らした私の、偽らざる実感ですし、不動産投資する上で、不可欠な知識だとも思います。

私が、足かけ５年間暮らした、｢シドニー｣を例にして、説明しますね。

都心部・郊外部あわせて、人口４３０万人を超える、オーストラリア最大の都市・シドニー。

この都市における多数派住民は、もちろん｢白人｣ですが、

世界中から移民が流入するコスモポリタンな都市でもあるので、我々みたいな東アジア系も多いし、インド系も、中近東系も、アフリカ系も、中南米出身の混血系も、あらゆる人種が揃っています。

私が家買って暮らしていた、シドニー郊外の街では、向こう三軒両隣がレバノン人、中国人、白人(ニュージーランド＆カナダ出身)、街に出ればインド人多数･･･みたいな世界で、

職場に行けば、上司がブラジル人、スリランカ人、南アフリカの白人、同僚の多くは中国人、韓国人、ベトナム人、もちろん地元生まれのオージー(白人)も多数。

小学校のクラスで、それぞれの親の出身国を書くだけで、世界地図ができてしまう･･･

私が海外不動産投資に、違和感なく入っていけるのも、こういう環境で暮らしたおかげですね。

そんな｢人種のるつぼ｣シドニー、当然ながら、皆が平等ではなく、｢社会階層｣なるものが、厳然としてあります。

西暦１７８８年、この地に、英国人が入植した際に、本国の｢支配者｣と｢被支配者｣(労働者や奴隷)という階層構造が、そのままこの地に移植されました。

支配者やその家族は、シドニー東部、眺望の良い海岸エリアに豪邸を構えて暮らし、労働者は西の内陸部に簡素な家を構えて暮らした･･･その名残りは、今でも残っています。

英国や米国の都市ほどの｢格差｣ではないかもしれませんが、よく観察すれば、シドニーの多数派・白人世界のなかで、階層構造がほぼできあがり、各エリアごとの棲み分けに直結していることが、分かります。

私の感覚では、ざっくり言って、４階層あるように見えます。

シドニー在住白人の階層構造

第一階層(Upper Class, 富裕層)･･･給与所得以外の、事業所得、財産所得収入が豊かな層。海岸沿いの豪邸に、自前のヨットやクルーザーを持っている人も多い。相続税ない国なので、富は子孫にもしっかり引き継がれる。

第四階層(Under Class, 無業者、生活保護者層)･･･慢性的に失業していたり、ドラッグ常習者だったり、犯罪歴があって刑務所と自宅を往復したりと、自力で暮らしを立てていけない層。非常に遠い郊外の簡素な一戸建てか、｢ハウジング｣と呼ばれる公共住宅暮らしが多い。

で、ここからが本題ですが、

シドニーに、白人以外の人種が移住する際にも、上記の白人階層構造の、いずれかに位置づけられることになります。

それを決める要因の一つは、｢本国が裕福であるかどうか？｣

たとえば、日本人、台湾人、香港人、シンガポール人など、｢本国が裕福なリッチ系アジア人｣の場合、｢第二階層｣の白人と同等に位置づけられることが多い。

同じアジア人種でも、東南アジアの新興国出身だと、｢第三階層｣かそれ以下になることが多い。

また、英語が堪能であるか否かも、階層に直接影響します。

たとえば、フィリピン人、インド人などは、本国が裕福とは言えないですが、英語力が高く、専門職に就く人も多いので、｢第三階層｣から｢第二階層｣にステップアップする者、多数。

逆に、同じアジア新興国でも、英語が不得意な国から移住した場合、｢第三階層以下｣から、なかなか這いあがれません。

全体としてみると、非白人として、東アジア人の境遇は比較的良い方といえます。

中国がその典型ですが、本国が目覚ましく経済発展して、オーストラリアに持ちこめる財産もどんどん増えていますし、

また、東アジア人全体の傾向として、教育熱心で、子供を進学校、名門校に入れるケースも多く、｢白人のシステム｣を使った階層上昇も、比較的できているので、

白人の多い地域に、東アジア人が住むことで、その地域が嫌悪されたり、イメージダウンになることは、余り多くありません。

特に、地域に日本人が移り住む場合、それをイメージダウンととらえる白人は少ないでしょうね。（ジャパンブランドもあるし･･･あと日本人の場合、中国人や韓国人に比べて人数が圧倒的に少ないので、あまり嫌われない、という面もある）。

ただし、中近東、アフリカ、南太平洋諸島出身の移民の場合は、その限りではなく、

生活実態としても、よくて｢第三階層｣、下手したら｢第四階層以下｣が多く、

彼らが住むことで、その地域が敬遠される、不動産価格が下がる・・・というケースも、私は多くみてきました。

白人の最悪の境遇よりも、さらに悲惨な境遇におかれた移民の暮らしぶりも、垣間見てきました･･･。

私はもちろん、差別を助長したいわけではありません。

ですが、欧米大都市で暮らすうえで、その地域の｢特性・属性｣は、忘れてはいけないファクターであり、

それには、｢人種｣というファクターを避けては通れない･･･という事実を言っています。

最近、私は、米国ミシガン州で戸建を買いました。低価格帯とはいえ、失敗したくはないので、公開されたデータの分析、地域特性の考察、そしてシドニー暮らしで得た｢人種と属性の感覚｣を駆使して、それなりに良い買い物をしたと思います。

次回は、それについて、詳しくお話ししていきます。

今回は、身も蓋もない話を書きますね。

日本で家探しをする場合、｢この地域はどの人種が多い･･･｣みたいなことが、話題に上ることはほぼありませんが、

世界中から来た移民が暮らす、｢人種のるつぼ｣である欧米主要都市では、｢人種｣が明らかに、各地域の特徴や、イメージの良し悪しに影響している面があります。

多くの人が読むブログで、こんなこと書いていいのか、私自身も逡巡するのですが･･･

それぞれの社会における多数派が、好ましいと思う人種が多く住む地域の不動産価値は上がり、彼らが嫌悪する人種が多い地域の不動産価値は下がる

というのが、いくつかの欧米大都市に暮らした私の、偽らざる実感ですし、不動産投資する上で、不可欠な知識だとも思います。

私が、足かけ５年間暮らした、｢シドニー｣を例にして、説明しますね。

都心部・郊外部あわせて、人口４３０万人を超える、オーストラリア最大の都市・シドニー。

この都市における多数派住民は、もちろん｢白人｣ですが、

世界中から移民が流入するコスモポリタンな都市でもあるので、我々みたいな東アジア系も多いし、インド系も、中近東系も、アフリカ系も、中南米出身の混血系も、あらゆる人種が揃っています。

私が家買って暮らしていた、シドニー郊外の街では、向こう三軒両隣がレバノン人、中国人、白人(ニュージーランド＆カナダ出身)、街に出ればインド人多数･･･みたいな世界で、

職場に行けば、上司がブラジル人、スリランカ人、南アフリカの白人、同僚の多くは中国人、韓国人、ベトナム人、もちろん地元生まれのオージー(白人)も多数。

小学校のクラスで、それぞれの親の出身国を書くだけで、世界地図ができてしまう･･･

私が海外不動産投資に、違和感なく入っていけるのも、こういう環境で暮らしたおかげですね。

そんな｢人種のるつぼ｣シドニー、当然ながら、皆が平等ではなく、｢社会階層｣なるものが、厳然としてあります。

西暦１７８８年、この地に、英国人が入植した際に、本国の｢支配者｣と｢被支配者｣(労働者や奴隷)という階層構造が、そのままこの地に移植されました。

支配者やその家族は、シドニー東部、眺望の良い海岸エリアに豪邸を構えて暮らし、労働者は西の内陸部に簡素な家を構えて暮らした･･･その名残りは、今でも残っています。

英国や米国の都市ほどの｢格差｣ではないかもしれませんが、よく観察すれば、シドニーの多数派・白人世界のなかで、階層構造がほぼできあがり、各エリアごとの棲み分けに直結していることが、分かります。

私の感覚では、ざっくり言って、４階層あるように見えます。

シドニー在住白人の階層構造

第一階層(Upper Class, 富裕層)･･･給与所得以外の、事業所得、財産所得収入が豊かな層。海岸沿いの豪邸に、自前のヨットやクルーザーを持っている人も多い。相続税ない国なので、富は子孫にもしっかり引き継がれる。

第四階層(Under Class, 無業者、生活保護者層)･･･慢性的に失業していたり、ドラッグ常習者だったり、犯罪歴があって刑務所と自宅を往復したりと、自力で暮らしを立てていけない層。非常に遠い郊外の簡素な一戸建てか、｢ハウジング｣と呼ばれる公共住宅暮らしが多い。

で、ここからが本題ですが、

シドニーに、白人以外の人種が移住する際にも、上記の白人階層構造の、いずれかに位置づけられることになります。

それを決める要因の一つは、｢本国が裕福であるかどうか？｣

たとえば、日本人、台湾人、香港人、シンガポール人など、｢本国が裕福なリッチ系アジア人｣の場合、｢第二階層｣の白人と同等に位置づけられることが多い。

同じアジア人種でも、東南アジアの新興国出身だと、｢第三階層｣かそれ以下になることが多い。

また、英語が堪能であるか否かも、階層に直接影響します。

たとえば、フィリピン人、インド人などは、本国が裕福とは言えないですが、英語力が高く、専門職に就く人も多いので、｢第三階層｣から｢第二階層｣にステップアップする者、多数。

逆に、同じアジア新興国でも、英語が不得意な国から移住した場合、｢第三階層以下｣から、なかなか這いあがれません。

全体としてみると、非白人として、東アジア人の境遇は比較的良い方といえます。

中国がその典型ですが、本国が目覚ましく経済発展して、オーストラリアに持ちこめる財産もどんどん増えていますし、

また、東アジア人全体の傾向として、教育熱心で、子供を進学校、名門校に入れるケースも多く、｢白人のシステム｣を使った階層上昇も、比較的できているので、

白人の多い地域に、東アジア人が住むことで、その地域が嫌悪されたり、イメージダウンになることは、余り多くありません。

特に、地域に日本人が移り住む場合、それをイメージダウンととらえる白人は少ないでしょうね。（ジャパンブランドもあるし･･･あと日本人の場合、中国人や韓国人に比べて人数が圧倒的に少ないので、あまり嫌われない、という面もある）。

ただし、中近東、アフリカ、南太平洋諸島出身の移民の場合は、その限りではなく、

生活実態としても、よくて｢第三階層｣、下手したら｢第四階層以下｣が多く、

彼らが住むことで、その地域が敬遠される、不動産価格が下がる・・・というケースも、私は多くみてきました。

白人の最悪の境遇よりも、さらに悲惨な境遇におかれた移民の暮らしぶりも、垣間見てきました･･･。

私はもちろん、差別を助長したいわけではありません。

ですが、欧米大都市で暮らすうえで、その地域の｢特性・属性｣は、忘れてはいけないファクターであり、

それには、｢人種｣というファクターを避けては通れない･･･という事実を言っています。

最近、私は、米国ミシガン州で戸建を買いました。低価格帯とはいえ、失敗したくはないので、公開されたデータの分析、地域特性の考察、そしてシドニー暮らしで得た｢人種と属性の感覚｣を駆使して、それなりに良い買い物をしたと思います。

次回は、それについて、詳しくお話ししていきます。

私は、ここ数年、書店に行ったことが、数えるほどしかありません。

どこでも、スマートフォンを持ち歩いて、ウェブで良さそうな本を見つけたら、Amazonリンクをクリックして、そのまま注文。一日後には、郵送で我が家に届く･･･便利ですねえ。

よく考えたら、書籍だけでなく、家具・家電、PCや周辺機器、生活雑貨でさえ、大部分はネットで買ってますね～。

インターネット、モバイル、スマホの普及は、産業のあり方を、根本的に変えつつあります。

街の書店、TV、新聞、百貨店、ショッピングセンターとかは、たぶん、大変だろうな。

個別には、儲かっているところもあるんでしょうけど、業界全体としては、構造不況でしょうな。

逆に、この世の春を謳歌している業界は、確実にあるはずです。たとえば、

・楽天など、ネットショッピング大手

・物流センター

特に、モノの流れが、変わりますよね。従来は「メーカー⇒卸売⇒小売店⇒消費者」だったけど、、

ネット時代には、｢メーカーor代理店⇒物流センター⇒消費者｣になる。

中抜きされる、卸売、小売店が縮小する一方で、「物流センター」は、ネット時代と相性いいですね。

特に、大消費地に近い「物流センター」は、当面、旺盛な需要が期待できるでしょう。

私の実家のある、千葉県柏市や、近隣の流山市、三郷市あたりを車で走ると、

ここ数年、高速ICの近くに、超巨大な物流センターが、ボコボコできています。

なかでも、目を見張るのは、柏I/Cのすぐ南側、十余二工業団地内に建設中の巨大物流施設、｢SGHロジスティクス柏｣。

こないだ父と、あの辺をドライブしていて、思わず絶叫。｢何だあれは！！｣

延床面積２０万平米、関東最大級･･･信じがたい規模の建設が、進められていました。

そこから南東方向、約６ｋｍ離れた｢ロジポート北柏｣も、延床１２万平米超のサイズで、現在、建設中。

JR北柏駅から歩いて６分。東京圏では珍しい、駅前の巨大物流施設。大量の労働者を電車で集められるのが強みですね。

経済の停滞した日本で、今どき、こんな巨大開発、一体、誰がファイナンスするんでしょう？

興味をひかれて、Webで調べたところ、

思い切り外資が入っていました・・・・

世界各国の年金基金が、英米の投資顧問会社を通じて、２０１０年以降、首都圏のマルチテナント型物流施設を、盛んに買っているのです。

もちろん、インカムゲイン狙い。いま日本の不動産のなかで、物流案件が最も期待利回りが高く、空室率も低く、オフィスビルや住居系よりも、パフォーマンスが高いのですね。

これにはもちろん、日本の仕掛け人がいるわけで･･･特に、世界有数の投資顧問会社、ラサール・インベストメント・マネジメント社の動きが活発なようです。

同社の中嶋康雄CEOの談話が、とても興味深い。

いまなぜ、世界のマネーが、成熟市場である日本、特に首都圏の物流施設に向かうのか？･･･とても説得力ある説明ですね。

昨年、東日本大震災が起こっても、投資資金流入の勢いは全く衰えません。

特に、柏市、流山市、三郷市など、内陸部の立地が見直されているので、このエリアでは、投資がさらに加速しています。

東京の物流市場と投資の最新動向

ここ１～２年、欧米・アジアの外資が入った、首都圏の延床面積３万坪超の大型物流施設８件のうち、実に３件が、｢柏～三郷ライン｣上に立地しています。

その少し前に、これも外国から直接投資による｢ロジポート流山｣が完成していますので、

この一帯はまさに、｢首都圏東部内陸の物流ハブ｣になりそうですね。

首都圏西部では、相模原市を中心に、巨大物流施設の建設が進んでいます。こちらも内陸型。

これまで、首都圏の物流施設は、圧倒的に沿岸部（東京湾岸）中心の世界でしたが、

震災をきっかけに、首都圏の物流も、｢沿岸から内陸｣へのシフトが起こっているようですね。

（追伸）

オンライン書籍の巨人Amazon.com。日本でも岐阜県の多治見市や、大阪の堺市に、自社の物流センターをつくっていますが、

今回紹介した、柏市の二施設は、その２～３倍の規模を持つ巨大拠点で、雇用創出効果も相当なものと思われます。

今回は、普段の記事（不動産、投資、キャリア）とは、少し違ったことを書きますね。

私はいま、４０代前半ですが、自分より年下世代、２０代や３０代の日本人は、かなりレベル高いと感じている一人です。

私の、ごく限られた交友範囲のことではありますが、自分が尊敬できる人物は、年上よりもむしろ年下世代に多い。

たとえば最近、不動産関係で交流のある、「大学生大家」こと佐藤丈典さんが、

年収1000万円の「現役大学生」が考えた 20代で一生の資産を築く方法

という著書を出したので、Amazonで買って、いま読んでいます。彼は自分よりはるかに年下ですが、投資家としても、起業家としても、人間としても、尊敬できますし、彼から学ぶことは大変多いです。

また、日本の政令都市の市長として、史上最年少で当選して、今も現職にある熊谷俊人・千葉市長は、いま３４歳。私よりかなり年下ですが、政治家として、人間としても、スケールの大きさを感じさせる人物の一人です。

私は、熊谷市長の政治理念や、これまでの発言に、全て賛同するわけではありません。しかしながら、政治家としての彼の真摯さ、論理的思考能力、ソーシャルメディアを駆使して市民と対話する能力には、凄みを感じます。現代日本が生んだ、史上稀にみる、スケールの大きい政治家になるかもしれません。

たとえば、

災害瓦礫の受け入れに関する熊谷俊人千葉市長の対話

これは凄い！東日本大震災後の、被災地震災瓦礫の受け入れという、極めてデリケートなテーマ、多くの自治体首長が、反対の凄さに腰が引けて白旗を上げるような、この話題に、１００万都市の首長という重責を負いながら、果敢に切り込んで、

しかもTwitterという、これまた極めて炎上しやすいツールを使って、「放射脳」と呼ばれる、受け入れ反対派の攻撃を、科学的知見、行政手続、民主討論のルール、ロジック、レトリック･･･その全てを駆使して、スナイパーの如き正確無比さで、バッタバッタと論破・撃退していく腕前は、見事としか言いようがない。

ソーシャルメディアでの「論戦のテクニック」も、完璧。Twitterのやりとりのなかで、熊谷市長を攻撃している人たちが、大変醜く見えてくるから不思議です。

この人、本当に３４歳なのか？もしかしたら、オバマ大統領より、さらにスケール大きい人物かもしれない。

詳しくは、読んでいただければと思いますが、熊谷市長の凄さは、

「事実」に基づいた「対話」という、「民主主義的な議論のルール」の本質を熟知した上で、そのルールに従えない人間を、相手にしない

枝野さんが家族をシンガポールに避難させているというデマが･･･私もたまに家族が千葉にいないとか意味不明なことを言われますが、このようなデマを信じるメンタリティでは議論にもなりません

危険を根拠無く煽る人たちは、皆さんが嫌いな御用学者とやらと同じ行動をしていることになりますね。御用学者とやらも事実と異なることまでは言いませんでしたよ。それ以下です。

これまで、こんな政治家が、日本にいたでしょうか？まるで欧米の有能な政治家のようです。

私はオーストラリアに、５年住んでいましたが、ああいう英米圏の社会では、政治・行政の基本的なスタンスとして、

政治家や役所が、物事を丁寧に、ロジカルに説明し、市民からの質問も受け付けた上で、「理解できる」人だけを、相手にする

要は、英語を使って、「事実」に基づく「対話」ができない者は、はなから相手にされない、市民として認められない・・・そんな社会なのですね。

これは、民主主義を運用していく上で、一番キモの部分だと思います。

日本では、「事実」に基づく「対話」ができない者に対しても、政治家や行政がまともに相手しちゃってる面があります。

そういう者を、「バカ」と呼ぶならば、

「バカが民主主義コストを増大」させているのは明らか。

バカとの応酬のために、市役所や議員が多大な時間と労力をかけて、疲弊する。まともな議論にならない･･･という、

熊谷市長のように、最初から「バカ」を相手にしない。政策討論の場から排除すると、最初から強い意志で臨む人物がリーダーになれば、日本の国政・地方行政の場は、ずっと、まともになるはずです。

繰り返しますが、３０代、２０代の日本人は、すぐれた人物が多いと感じます。

クオリティの高い人材が、良い社会をつくっていく。リードしていく。

一般社会通念とは違うかもしれませんが、私は、「日本の将来は、意外に明るい」と思っています。若い者が優秀だから･･･

私も、もっと頑張らなきゃ。

最近、「サラリーマン出口戦略」シリーズを書いてきたので、

たまには、海外不動産ブログらしいことを書きますね。

【Pattaya, Thailand】

最近、縁あって、タイ・パタヤビーチの不動産投資案件に出会いました。

パタヤといえば、バンコクから近い、国際ビーチリゾート。とびきりエロい歓楽街で知られています。

私は、エロ嫌いじゃないけど、不動産＄＄＄＄の方がずっと好きな男でして・・・

話を聞くと、パタヤの不動産投資は、驚くほど、魅力に溢れています。

パタヤ不動産のバイヤーのほとんどが、外国人。それも西洋人。

最近は、ロシア人が激増しているようです。さすが観光立国タイ、外貨しっかり稼いでるよなあ･･･

首都バンコクだと、一部地域を除いて、主なバイヤーはもちろんタイ人。

不動産の契約書はタイ語。日本人の私が買っても、オーナー名はタイ語で表記される。鈴木が「チュージューキー」になるのか？

しかし、パタヤの物件は基本、欧米人向けだから、もちろん英語表記。

私も、試しに安いプレビルド一つ買ってみましたが、契約書や物件資料が全部英語なので、読みやすい。感動！！

物件の売買や維持にかかる手数料も、日本と比べてボロクソに安い。これも感動！

あわよくば半年～１年後、未完成のまま転売して、タイバーツで利益確定しようと思ってます。

さらに朗報！タイ・パタヤ不動産の魅力を伝えるセミナーが、４月中に、大阪と東京で行われます。エントリーはこちらから、
http://pattaya-od.com/

(※申し込みの際、｢Manachanブログ読みました｣と、一言書いていただけたら、嬉しいですっ！)

【Makati, Philippines】

フィリピンも、不動産の魅力では、タイに負けていません。

欧州不安もあり、先進国経済が軒並み低調、中国も失速気味の昨今ですが、フィリピン経済は、相変わらず絶好調！

すでに、マニラ首都圏で、３戸も、プレビルド買っちゃった私ですが、不動産市況は、相変わらずいいですね。

マレーシアは、チャイナマネー流入が大きく、不動産市場の鎮静化のため、外国人の取得価格下限を引き上げるようですが、

フィリピンでは、まだその動きは起こってないので、まだまだ、安いのが買える。

そのフィリピンで、最近、気になる物件が、浮上してきました。

Jazz Residence

フィリピンで、誰もが憧れる超都心・マカティの真ん中に、
同国最大手、SM Residencesが、ショッピングセンター付きで建てるコンドミニアム。

マカティで、ショッピングセンターの真上に住む、ということ自体が、希少価値だし、
しかも、マカティなのに、平米単価が１０万ペソ（１９万円）行くか行かないか・・・
２５平米くらいのスタジオ(ワンルーム)タイプ買っても、売買価格が４００万円台後半。

支払いスキームも、５種類、用意されていて、

「最初は物件価格の２５％くらい手出しして、完成までに分割払いで、全額支払ってしまうパターン」とか、

「最初の手出しは５～１０％とかで、緩やかな分割払いで完成までに物件価格の３割積み立て、あとの７割は融資うけるパターン」とか、いろいろあるし、

３５歳以上の人が、この物件買うと、リタイアメントビザも申請できる(但し、２～３週間以上、フィリピインに滞在する必要あり)等々、おいしい特典が数々。

私も買っちゃおうかなあ・・・でもフィリピンで買いすぎかもしれない。もう少し分散していいかも。
詳しくは、このセミナーで、

☆東京セミナー☆
2012年４月27日（金曜日）　19：00～21：00予定
参加費：2000円（懇親会込）
募集人数：10名
会場：株式会社MSJ　会議室　
　　　　東京都中央区日本橋浜町2-25-2 3F
　　　　http://www.s-msj.co.jp/pages/company.html
　　　　内容：『海外不動産』
　　　　講師：松丸　茂司（株式会社ＭＳＪ　代表取締役）
　　　　『海外資産運用』
　　　　講師：赤澤　嘉彦（株式会社アセットスタイル　取締役）

(※申し込みの際、｢Manachanブログ読みました｣と、一言書いていただけたら、嬉しいですっ！)

最後に、我らが藤山勇司先生が、｢小説｣を出すそうです。

「バイバイ！　代表取締役はひきこもり」で、芥川賞を狙っているとか･･･

素晴らしいマルチな才能ですね。応援しましょう。

「不動産投資２５の落とし穴」のポップ形式の宣伝材料です。ぱる出版から４月１４日発売
http://rhymes.co.jp/fujiyama/Books/25-Otoshiana.pdf

「不動産投資２５の落とし穴」の”まえがき”のＰＤＦです。ぱる出版から４月１４日発売
http://rhymes.co.jp/fujiyama/Books/25-Otoshiana-maegaki.pdf

「不動産投資２５の落とし穴」の”あとがき”のＰＤＦです。ぱる出版から４月１４日発売
http://rhymes.co.jp/fujiyama/Books/25-Otoshiana-atogaki.pdf

「バイバイ！　代表取締役はひきこもり」のポップ形式の宣伝材料です。徳間書店から４月１９日発売
http://rhymes.co.jp/fujiyama/Books/byebyePOP.JPG

「バイバイ！　代表取締役はひきこもり」の最初から１３ぺージまでです。徳間書店から４月１９日発売
http://rhymes.co.jp/fujiyama/Books/ByeByeKakidashi.pdf

「バイバイ！　代表取締役はひきこもり」の表紙の絵画です。徳間書店から４月１９日発売
http://rhymes.co.jp/fujiyama/Books/ByeByeHyoushi.pdf

｢サラリーマン出口戦略｣シリーズも、いよいよ最終回、クライマックス。

｢我慢しない｣、｢ストレス溜めない｣、｢納得できないことは、上司と本気でガチンコ対決｣、｢嫌なら辞めて転職｣、｢それでも給料下がらない｣･･･という、｢わがままサラリーマン｣の恵まれた境遇を手にした私ではありますが、それでも、

いつまでもサラリーマンを続けるわけにもいかないかなあ･･･というのが正直なところです。

理由は二つあります。

１）サラリーマンとして、さらに上を目指すことに、魅力を覚えなくなった。

２）サラリー収入以外のお財布の方が、増えるのが早いし、増やす過程も楽しいことが分かった。

以下、詳しくみていきましょう。

【サラリーマンとして、さらに上を目指すか？】

私の｢わがままサラリーマン｣というステータスは、En-Japanの言葉を借りると、｢上から二番目｣の「ハイクラス職」に属します。

いまの私は、ハイクラス職(技術的管理職)としては、比較的シニアな方に属するので、ここからさらに上を目指すなら、｢エグゼクティブ級｣しかありません。

でも、エグゼクティブになりたいか？というと、｢うーん｣と唸ってしまう。

実際、今の職場でも、以前の職場でも、日本でも中国でもオーストラリアでも、エグゼクティブの面々を、よく見てきましたが、｢自分もああなりたい｣とは、あまり思わないんだなあ。なんでだろ？

まずもって、あの人たち、会社での拘束時間がむちゃくちゃ長い。朝も昼も夜も、平日も休日も、オフィスでも自宅でも出張中でも、会社のために重責を背負って、骨身を捧げて働く。凄いぞ、えらいぞ！

でも、そこまで働いて、もらえるのはサラリー収入のみ。税金、がっぽり持っていかれる。会社によっては、ストックオプションあったりするけど、いまの日本で、一生遊び暮らせるほど、超リッチになれるエグゼクティブが多いとは思えない(GREEやDeNA、あるいはリーマンショック以前の投資銀行系ならともかく･･･)。

もちろん、リーダーシップを発揮して、大きな組織を動かすとか、沈みゆく会社を再生するとか、そういう喜びはあるんだと思いますが、「偉く」なればなるほど、会社の不条理を一身に背負う面も大いにある。

労働量と責任、報酬、自由な時間･･･トータルに考えて、あまり割に合わないんじゃないかなあ、という気がしています。

会社という、すでに確立された環境で、部下を使って大きな仕事をできる面はあるにせよ、

そこまでやるんなら、会社に雇われる身じゃなくて、自分のビジネスでやりたいよね･･･

それが、商魂たくましい柏の街で、自営業者、「手に職」系の人々に囲まれて育った私の、正直な実感です。

要は、「お気楽極楽」で「ノマド」な「わがままサラリーマン」ライフが謳歌できるのは、「ハイクラス職」まで。その上の｢エグゼクティブ職｣になると、ライフスタイルが犠牲になってしまう可能性が大きい。

｢エグゼクティブ｣やる位なら、今の｢ハイクラス職｣を続けながら、自由な時間を使って｢不動産投資｣や「ビジネス」やって、「複数のお財布」持った方がマシじゃん？･･･と思っています。

【サラリーは頭打ち、それ以外のお財布は、青天井！】

下記は、私の「収入」内訳を、「サラリー」、「不動産」、「ビジネス」の３つに分けて、２００８年から１２年までの推移を図に示したものです。

青が、「サラリー」。これは４年間ずっと、頭打ちです。しかも、これは額面ベースの給与なので、手取りは、じわじわと下がっています。

過去４年間分の、給与明細を見ると、所得税と社会保険料が、少しずつ、微妙に上げられているのが、よく分かります。

これでも、世間一般からみれば恵まれている方です。｢給与ダウンやリストラが当たり前｣の昨今の日本で、少なくとも額面給与は｢高値安定｣しているわけですから･･･

でも、だからといって、｢現状に満足｣したくはありません。少なくとも、仕事のスキル・経験は上がっているし、責任も重くなっているのに、給料が上がらないのは、つまらない･･･それが人間のまともな感覚だと思う。

｢サラリーマンの限界｣を感じ始めた、２０１０年頃から、私は、｢不動産投資｣と｢ビジネス｣に、力を入れるようになりました。

図にみるように、こちらの方は確実に、実績を上げつつあります。不動産とビジネスが育つ過程で、｢サラリー｣収入に対する依存度も、ここ数年、確実に下がってきています。

【サラリーの、全収入に占める割合】
２００９年　　８８．３％
２０１０年　　８５．３％
２０１１年　　７０．２％
２０１２年　　５８．７％　(見込み)

まだまだ、現時点でサラリーマンを辞めることはできませんが(辞める気もないですが･･･)、「第二・第三のお財布」が、今の調子で確実に育っていけば、

約２～３年後には、「サラリーマン続けるか？」、｢不動産・ビジネスに専念するか？｣のいずれかを、選べる身分になれる気がしています。今の生活水準を落とさずに･･･

あと実感として、サラリー以外のお財布を増やす方が、ずっと楽しい。第一、｢伸び方｣が半端ないし、時間をお金に換える方法としては、サラリーマンとして会社で余分な時間使うより、ずっと有効だと思う。

あと、不動産やビジネスで知り合う個人事業主の方が、サラリーマンのエグ
ゼクティブよりも、付き合っていて楽しく、人間的にも尊敬できる人が多い･･･というのも、正直な実感です。

要は、自分の目標としたい人は、独立独歩の個人事業主のなかに多い。本当にすぐれた人から、刺激を受けながら、いろんなコラボ企画を仕掛けたりするのは、とても楽しいし、学びも多い。

いま４０代の私。まだまだ、職業人生の先は長い。これからの時代、５０代、６０代の男は余裕で現役、働き盛りでしょう。

リッチリタイアとか、南の島で悠々自適とか、あまり魅力を覚えない性分の私。働くことは、苦にならない。元気で働けるうちは、社会のなかでバリバリ働きたい、稼ぎたい。

でもって、働き方としては、｢今後、サラリーマンだけやるのは、ありえない｣と思っています。

新興国ならともかく、いま日本でサラリーマンやっても、給料は、普通増えないし、税金はどんどん高くなるし、手取りは減るし、部署の人数は減らされて労働負荷は高まるし、面白い材料が余りない。

そんな環境で、会社に生殺与奪の権を握られるのは、さらに面白くない。であるなら、

・｢嫌なら、いつでも辞められる｣という、サラリーマンの良さを活かした「わがままサラリーマン」の道を追求する。

・第二、第三のお財布を育て、サラリーに対する依存度を低め、人生の自由度をさらに増やしていく

というのが、いまの日本で楽しく仕事人生を送るため、私の編みだした方法論です。

「サラリーマンを、どうやって、卒業しようか？」･･･そう、皆さんが考えている、あの話題で、エッセイ書いてみようと思います。まずは前編から。

いろいろと気苦労の多いサラリーマン生活を称して、「すまじきものは、宮仕え」という言葉がありますが、私は賛同しません。まず、根本のところからして、疑問ですね。

そもそも、サラリーマンって、宮仕えなの？宮仕えじゃなくちゃならないの？

私は、大学卒業して、18年もサラリーマンやってますが、この境遇が、宮仕えだと思ったことは、ただの一度もありません。

自分の育った家や、親戚一同が自営やってたから、余計そう思うのかもしれませんが、

ある意味、サラリーマンほど、気楽な稼業はないと思います。

だって、

１）会社辞めたければ、好きな時に辞められる
２）会社が傾いても、責任取らずに逃げられる

もちろん、良い意味で言っています。自営やってると、そうそう簡単に商売畳めませんから。やっぱりサラリーマンいいよねえ。

実際、私は、「サラリーマンのフットワーク良さ」を思う存分に活かして、これ以上ありえない位、「わがままサラリーマン」人生を謳歌してきました。

私がどれ位、わがままかというと、

「会社で、我慢は絶対にしない主義」
「嫌なことを我慢する位なら、すぐ辞めて、他の会社に移る」

不真面目、というわけではありません。仕事は、もちろん、しっかりやりますし、キャリアづくりに役立つ仕事なら、情熱こめてやります。

しかし、次のようなことが起こった時は、間違いなく辞めています。

１）「人事考課で、納得できないほど、評価が低かった」
２）「自分が昇進試験で選ばれなかった」
３）「自分が希望した役職に、選ばれなかった」

こんなことが起こると、「俺様をなめとんのか！」と、頭に血が上ってしまい、もう元には戻らない。転職する以外にありません。

２０００年に、A社を辞めた時は、１）の理由
２００７年に、I社を辞めた時は、２）の理由
２００９年に、S社を辞めた時は、３）の理由

本当にわがままな野郎ですね。いつかバチが当たるのかもしれません。でも実際は、会社を何度も移っても、サラリーマンとして食いっぱぐれは、今のところありません。

・私の、海外で長年働いてきた経歴、これを、日本の企業社会は必要としています
・普段から、履歴書をいつもアップデートし、Linkedinで転職エージェントやヘッドハンターとの連絡もこまめに取り、いつでも転職できるように準備しているから・・・

この転職スキル・ノウハウのおかげで、リストラの恐怖におびえることは、今のところありません。

もうひとつ、会社に、生殺与奪の権を握られていれば、嫌なことがあっても、我慢して、会社に居続けなければなりません。世の中には、住宅ローンの返済など、サラリーマンの身を縛るものがたくさんありますが、

私は、負債としての住宅ローンではなく、資産としての収益不動産を手にしており、こちらは富を生みだしている

ですので、リタイアはしないまでも、会社を自由に渡り歩いたり、一時お休みするだけの、キャッシュフローは一応あります。

というふうに、大変自由で恵まれたサラリーマン人生を謳歌しているわけですが、そんな私でも、

自分も数年後、サラリーマン卒業しなくちゃならないなあ･･･

と思っています。なぜそう思うのか？続きは続編で。

中編に続く。

複数の国で、賃貸経営をやっていると、つくづく感じるのは、日本賃貸市場の変化の速さ。

とにかく、すさまじい勢いで、変化しますね。もちろん、大家にとっては、嬉しくない方向へ･･･

日本国内では、まず札幌や福岡のような、地方中核都市で、２００７～８年頃から、ファンドバブル崩壊の影響による、物件供給過剰と家賃下落の話が、よく話題に上りました。

京阪神方面では、もともと空室率が高いところにもってきて、近年、景気良い話もあまりなく、全体的に低空飛行が続いているというイメージ。

その中にあって、東京と名古屋だけは、もう少しマシなイメージがありましたが、人口に対する供給過剰は相変わらずで、ここ２~３年、家賃下落圧力が、ボディーブローのように効いてきた感があります。

特に、今年から、帝都・東京がにわかに厳しくなった感があります。不景気と、昨年の震災で、東京圏への人口流入が鈍ってきたことも影響しているのでしょうが、

都心にアクセスの良いエリア、イメージの良いエリアでさえ、家賃下げても数か月空いてる等、賃貸付けに苦戦している話が、よく耳に入ります。

都内の街を歩いて、賃貸広告みても、家賃厳しいなあ・・・と感じる今日この頃。

葛西　４．８万円
※都心・大手町まで直通、１５分で出られる葛西駅。この広さがあっても、５万いかないのか･･･

世田谷区　５．０～５．１万円
※駒沢学園徒歩５分の立地、BT別でも敷０、礼０、フリーレント１カ月で５．１万･･･世田谷ブランドさえ、通用しない世の中なのか？

日本列島を西に行っても、厳しいことには変わりないようです。

神戸　２０１２年１月
※ファミリータイプ１０万円を超える物件は、皆無。買ったら結構いい値段するのに･･･

福岡　２０１１年１２月
※さすが、九州の家賃最安都市･･･家借りて暮らすには天国かも。

先日のブログで、｢不動産最強都市｣と絶賛した名古屋でさえ、家賃下落は進んでいるし、いま日本で、賃貸市場が盛り上がっているのは、（不謹慎ながら）震災被災地の高台くらいかなあ･･･それでも、景気良いのはせいぜい３年でしょうね。

私自身、この厳しい日本の賃貸市場で生き残っていく戦略として、二つを考えています。

１）とにかく、中古物件を激安で仕入れる。競売・任売、通常売買を問わず、将来の家賃下落を見越しても、表面２０％回るような物件を現金で仕入れて、回す。仕入れ値が安ければ、空室や家賃下落に対する抵抗力も強い。現金で仕入れれば破綻リスクはほぼない。

２）自分が本当に「こだわりのある立地」で、競争力ある「こだわりのテーマ物件」をつくり、経営する。自分がなぜ、この場所で、この住宅を提供するのか？オーナーはなぜ、私でなければならないのか？･･･ちゃんとストーリーを描けるような物件を、市場に提供する。物件はもちろんのこと、大家として、自分が選んでもらえるような、大家の生き様を体現するような物件を企画・運営していく。

厳しいですよねえ。でも、この日本市場でも「勝てる」方法は、知恵をつかえばいくらでも見つかると思っています。

さらに、日本の賃貸市場の弱点を補う、「成長市場」として東南アジア、「安定市場」として欧米先進国での不動産投資を、並行して進めていきたいと思います。