Manachanブログ―世界で不動産を買おう！

おはようございます、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。今回は日本の総人口が減少するなか東京圏だけが人口拡大する「いまの時代」を、「千葉県」に焦点をあてて書いてみますね。

日本の総人口（日本人＋外国人）は２００８年にピークを迎えた後、１０年連続で減少が続き、この期間中に１５０万人減りました。でも東京に住んでると、人口が減ってる実感が全く湧きません。毎年、近所に新築マンションが建って、新しいショッピングセンターができ、小中学校の児童数が増え続ける東京周辺は、いまの日本で唯一「成長の時代」に居るかのようです。

総務庁「日本人の転入超過数」データをみると、バブル崩壊以降、ひとり東京圏だけが全国の人口を吸い上げてる構図が一目瞭然ですね。

東京の拡大は、都内のみならず近県にも及んでいます。特にここ２～３年、人口増加の勢いが増しているのが「千葉県」です。県別の転入超過数（日本人）でいうと、東京都がダントツ１位なのは当然として、２位は埼玉でも神奈川でもなく「千葉」なのです。

市町村別の転入超過数データをみると、「千葉の元気さ」がさらに際立ちます。特別区・政令指定都市を含む全国上位２０市のうち、７市が千葉県内にあるのです。

千葉県内で特に人口増加の勢いが力強いいくつかの都市を、私は「千葉３強」ないし「千葉４強」と呼んでいます。特に２０１６年以降、市川市が急躍進して県内トップグループに加わったので今は「千葉４強」の時代ですね。

【千葉３強】（２０１５年まで）
流山市　(日本人転入超過数全国８位)
柏市　　(同９位)
船橋市　(同１０位）

【千葉４強】（２０１６年以降）
上記に加えて市川市(同１７位)

「千葉４強」はいずれも東京都心から３０ｋｍ圏内にあり、直通鉄道で結ばれるベッドタウン。＾そのうち流山、柏、船橋の三市（千葉３強）は、「つくばエクスプレス」（開通２００５年）や「東葉高速」（同１９９６年）といった、バブル期以降に全線開通した通勤鉄道の沿線地域を含んでいます。

新鉄道沿線は、これまで人口希薄な田園地帯だったところに、一気に住宅開発が進み、商業施設と学校・病院ができて街が形成されるという、誰の目にも分かりやすい人口増加がみられます。特に新線開通効果の高い流山市と柏市は、震災後の風評被害を受け人口流入が鈍った２０１１～１２年を除き、その後６年以上、単月で社会減（流出超過）になったことが一度もないという凄まじい強さ。船橋市でもなぜか毎年１２月に社会減になるのを除き、他の月はすべて社会増が続いています。

千葉最強「流山市」、つくばエクスプレス新駅が３つもできて絶賛都会化中。

ふなっしーで有名な「船橋市」、梨畑が新興住宅地に変わる。

「柏市」柏の葉キャンパスタウンは国際的にも注目されるハイテクシティ。

私は柏市出身者です。自分の地元が「都心から遠く離れた郊外なのに、都内のたいていの区より勢いがあるのはなぜだろう？」と興味を持ち、地域別の人口動静を調べたことがあります（発展都市「柏」の南北問題）。その結果、次のことがわかりました。

・つくばエクスプレスが開通した「北部地区」の人口が増えるのは当然として、

・既存の常磐沿線「柏駅を中心とする中央地区」にも人口流入が続いている。

私はこういう仮説を立てています。いま千葉県内の東京近郊地域で、人口増加のメカニズムは二つあって、

１）新通勤沿線への人口流入（日本人、マイホーム購入層が中心、都心３０～４０ｋｍ圏まで）

２）既存沿線への人口流入（日本人＋外国人、都心２０～３０ｋｍ圏まで）

特に２）のパターンで人口を大きく増やしているのが「市川市」。ここの人口増加は日本人と外国人、両方をみないとわかりません。２０１５年１０月の国勢調査から日本の人口統計が大きく変わり、日本人と外国人のそれぞれの人口動向が数値化されたことにより、市川市が人口を大きく伸ばした構図が浮き彫りになってきました。

市川市は千葉県内で最も早期に東京ベッドタウンになった都市。県内では住宅開発時期が古く、新規鉄道開発もないため２０００年代に入ってから人口増が停滞。２０１０年７月にピークを打ってから、１１年３月の東日本大震災の影響で減少傾向に転じ、その後ピーク時の人口を回復するのは５年余り後の１５年９月のことです。

その頃から、市川市の人口増加が著しくなりました。２０１６年以降の総人口増ペースをみても、「千葉３強」（流山、船橋、柏）と遜色ない数字が並び、今やすっかり「千葉４強（四天王）」の一角として、県内人口を引っ張る立場になりました。

同時期の社会増をみても「４強」の構図が明らかです。

市川市の社会増内訳を国籍別にみると、うち３７．６％は外国人の増加が寄与しています。これは県内でも松戸市、千葉市と並んで高い水準です。つまり市川市は、新鉄道開通がなくても東京への交通アクセスに優れ、「日本人も増えて、外国人も増えた」結果、４強の一角にのし上がったのです。

先ほど書いた、人口増要因の仮説を、「４強」各市に当てはめると、次のようになると思います。

１）新通勤沿線への人口流入（日本人、マイホーム購入層が中心、都心３０～４０ｋｍ圏まで）
⇒流山市◎、柏市〇、船橋市〇、市川市×

２）既存沿線への人口流入（日本人＋外国人、都心２０～３０ｋｍ圏まで）
⇒流山市△、柏市〇、船橋市◎、市川市◎

以上、このように整理すると、千葉県内の東京近郊地域で、どのようなメカニズムで人口が増えているのかが理解しやすいと思います。特に、「４強」の流山、船橋、柏、市川は現時点で全国屈指の人口増加地帯であり、それは「東京への人口再集中」を反映した動きといえます。

「第１章、首都圏発展都市の不動産価値が下がる!不思議の国ニッポン」

私は千葉県柏市に生まれ育ちました。ここは典型的な東京郊外ベッドタウン。地方の県庁所在地並みの42万人が暮らす街、住宅開発が盛んで今なお人口が増え続けていますが、ここはある意味、現代日本を象徴する「建物の墓場」です。

柏市住民の典型的な住まいといえば「土地つき戸建」。平均45坪くらいの敷地に、カーポートのついた建売の新築木造住宅を30年ローン組んで買って家族で住まう、所有者が年老いたら取り壊され、更地を建売業者が買って似たような木造住宅かアパートを建てて新たな所有者に売る…その繰り返しです。中古住宅を買って住む人は余りいません。

約30年のスクラップ&ビルドのサイクルに合わせてか、30年程度しか使用されない想定の住宅が建てられます。建築基準法や耐震基準は満たしても断熱性能含めた快適性の意味では疑問符のつく、安普請感が否めない住宅が多くを占めます。柏市だけでなく、千葉市でもさいたま市でも、首都圏ベッドタウンはどこも似たり寄ったりです。

そんな場所に育った私、根源的な疑問が、３つあります。

1)なぜ、冬暖かく夏涼しい、年中快適に過ごせる住宅をつくれるのに、そうしないのか？

2)子孫の代まで、100年は住めるような住宅がつくれるのに、なぜそれが一般化しないのか？

3)なぜ、30年ローン組んでマイホーム買っても、ローン完済する頃には建物の価値がほぼゼロになってしまうのか？

結局、中古住宅の価値が正当に評価されない日本の社会システムが諸悪の根源ではないでしょうか？

柏市内にも多様な住宅ニーズがあります。パワービルダーの格安な建売住宅を買う人ばかりではなく、長持ちする二世代住宅を建てる人、こだわりのデザインで注文住宅を建てる人も大勢います。でも彼らはもれなく、築後22年建つと木造住宅の価値が帳簿上ゼロになり、ローンも組めず流通もせず資産価値を毀損する、他の先進国に例をみない変なシステムのもとで暮らしています。

そもそも、首都圏の柏市に所在する不動産の資産価値が下がるって変じゃないですか？ここは毎月、最高人口記録を更新し続けるような発展都市。ここ10年だけでもつくばエクスプレスが通りショッピングモールが多数できて、誰がどうみたって生活利便性が向上しています。

諸外国では柏市のような都市部に家持ってれば資産価値が普通は上がるはずで、いつでも売りたい時に良い値段で売却して特養老人ホームに入るなり、南の島に移住するなりして、人生の選択肢が広がるはずなのに、不動産が日本にあるとそれができない。

私の身の回りでも、マイホームが二足三文でしか売れない、都内のマンションに住み替えたくてもお金が足りなくてできない、みたいな恨み節ばかり。30年間一生懸命働いてマイホームのローン完済した挙句にそんな生活しか手に入らない日本、どう考えても変じゃないですか？

1)日本は、国民の資産価値をいたずらに毀損し、人生の選択肢を広げない経済システムをいつまで続けるんですか？

2)日本は、限りある木材資源とエネルギー、家族の物語が詰まった建物の使い捨てを、いつまで続けるんですが？

3)建築業者と銀行だけが儲かり、不動産オーナーが豊かにならない時代遅れの社会システムを、なぜ改めないんですか？

「第２章、日本有数の観光都市で伝統家屋が駐車場になる不思議」

地方都市に行くと、柏市とは少し違うかたちで日本のシステムの歪みが立ち現れます。首都圏と比べると住宅需要が乏しく、かつクルマ社会なので、住宅の跡地がたいてい駐車場になるのです。

中古住宅はスクラップして更地化、跡地は駐車場に…それが既定路線になっていて、金融機関もその方向で融資するのです。

その結果、金沢市や函館市といった、全国有数の観光価値を持つ都市の良質な既存建物が次々と消えつつあります。

「加賀百万石のお膝元」金沢市は様々な建築様式の町家や茶屋、武家屋敷が多数残る街で、その景観が観光上の強みにもなっています。市の行政も伝統的な日本家屋が残る街並みを保護しようと先進的な取り組みを続けています、その努力は素直にリスペクトしますが、

悲しいかな金沢市は日本にあり、この国の社会システムと金融は建物使い捨てが前提になっています。行政の努力で町家を１戸救えても、その間に多分、何十戸の町家が取り壊され更地化されています。
これ、何とかできないの？

日本の原風景ともいえる金沢の木造建物が消えて街並みが壊れていくのを座視できない。現代に生きる日本人として一矢報いることはできないものだろうか？

「第３章、金澤町家ひとつ残すため現金3000万円を投じた男のひとり蛮勇記」

2017年12月、積雪の残る金沢市で、私は縁あって、町家をひとつ買わせていただきました。

観光地「ひがし茶屋街」から徒歩8分、北國街道に面した築115年の町家。金沢を代表する文豪·徳田秋声の小説「町の踊り場」にも出てくる由緒ある旧家で、明治、大正、昭和を生き延びて平成の世まで残った風格ある木造家屋。長い年月の間、所有者が何度も変わり、葉茶屋や和菓子屋として、金沢の人々の暮らしのなかで生き、物語を紡いできました。

今は旅館業（簡易宿所）として改装中ですが、写真見れば分かるように、雪国らしい６寸柱といい木材の組み方といい、惚れ惚れするほど見事な日本家屋です。雪捨て場として設けられた空間も中庭(パティオ)みたいで情趣があります。

そこまで建築的、文学的価値のある建物でさえ、築が古いからといって機械的に価値ゼロとみなされるのが日本のシステム。もし私が買わなかったなら、たぶん、駐車場になっていたことでしょう。

お恥ずかしい話ですが、私、この建物の再生•収益化に伴う事業資金の融資づけに未だ成功できていません。土地建物の購入費、諸経費、諸税、火災保険、設計、施工工事、家具備品、宿泊施設としてのマーケティング費用を含め、総事業費3000万円ちょっとかかるのですが、銀行にはこれまで7行融資チャレンジして全て断られています。

築が古いから担保評価が出ない、東京在住の私が遠隔地(金沢)の物件を保有するモデルだから信金信組で取り組めない、町家再生による旅館業自体が新しい事業だから収益性が評価しにくい…いろんなハードルがあり、それをまだ突破できないのは、私の事業者としての実力や経験が至らないからでしょう。でも、115年の風雪に耐えたこの素晴らしい建物を後世に残すと決めた以上、何とか費用を捻出して事業化します。

徳田秋声ゆかりの旧家といえども、いまの日本のシステムでは取り壊されるのが既定路線。それに納得できなくて反旗を翻そうと粋がってみたけれど、いまの私の甲斐性では金沢の町家ひとつを救うのが精一杯というところです。

一事業家として本音を言うと、地元の金融機関に何とか頑張って取り組んで欲しいです。担保評価出ない、地元の人じゃないから取り組みにくい、既存の商品設計に馴染まない、上司や審査部に通しにくい…それは理解しますが、それでお断りしてる間にも金沢の街中で良い民家がどんどん消えてるんです。金沢のため、北陸地方のため、そして日本の長期的な利益を考えた時、今までのやり方を続けてていいんですか？

事業家の手元現金と、行政の予算だけでは金沢の景観を守れないんです。クラウドファンディングも良いけれど、ある意味社会の公器として、世の中に必要な事業に資金を回す役割を持っているはずの銀行に支援モデルを考えて欲しいです。業務横断的に考えれば必ず解が見つかるはずだし、銀行が支援するなら私みたいな事業家がどんどん出てくるはずだから。

手元の現金3000万円を投じる、その重みを知った人間が発言していることを、真摯に受け止めて欲しいです。

「第４章、建物を使い捨てしない！諸外国の物件再生事例」

私は仕事柄、欧米各国の建築物をたくさん見ています。

特に欧州は伝統的に石造りの建築文化で、住宅はメンテしながら数百年使い続けるのが当たり前。日本と比べて新築供給は驚くほど少なく、既存建物の躯体を上手にレノベして近代生活できるように仕上げます。

既存建物の再生は、経済的にも合理にかなっています。かつて建材も人件費も安かった時代につくられた建物には、贅沢な天井高、ゆったりした間取り、凝ったデザインのファサードなどを伴う、良質なものが多いからです。

欧米では築が古いからといって建物の価値が毀損することはありません。きちんとメンテしていれば価値が上がるので、皆、そうします。

以下が私が欧州各国で視察した物件再生事例です。

スペイン•バルセロナ…1882年築の豪邸を全面改装して近代的なレジデンスに再生し「新築」として販売。入り口ドアの豪壮さ、天井高が圧巻。

ドイツ•ミュンヘン…16世紀築、教会や刑務所として使われていた建物の躯体を活かし、一部を増築して近代的レジデンスとして再生、販売。

ラトビア•リガ…19世紀築の工場躯体を活かしてレンガを磨いて再生。共用部分に柱を残して工場であった過去を伝えている。

「最後に、前所有者からの嬉しいメッセージ」

最後に、私が買わせていただいた金沢町家の前オーナーの娘さんから、嬉しいメッセージをいただいたので引用します。

「古い建物だったので、壊して駐車場にするくらいしか考えていなかった私たち家族にとって、鈴木様とのご縁で、また新たな価値ある建物として復活すること、本当に胸が熱くなる思いで写真と記事を読みました。両親も本当に喜んでおります。完成が待ち遠しいですね。素晴らしい施設になるよう、応援してます！」

本当に、町家買って良かったです。金沢の皆様の期待に応えるためにも、建物を維持し頑張って運営しなければと思いました。

皆の知恵を合わせて、お金を上手に使って、建物と街を大事にする日本をつくりたいです。特に、建物を守るオーナーが金銭的に報われることが絶対に必要でしょう。

建物と街を大事にすることは、日本の生活文化を守ることでもあります。21世紀の世界で日本が輝くために必要だと思います。

拝啓　函館在住の皆様、函館を愛する旅人の皆様へ

こんにちは。私は東京在住で、世界中を舞台に不動産投資に関わる仕事をする者です。自身も１５年以上前から、個人投資家として、日本のほかオーストラリアやアメリカ、東南アジアを中心に不動産投資を続けてきました。とにかく三度のメシより不動産が大好きで、この命が尽きる瞬間まで、間違いなく、不動産に関わって生きていくと思います。

私のライフワークである不動産が、他の金融商品と大きく違うのは、１）利用価値を持った実物（モノ）であること、２）「住まう」「働く」「商売する」といった人間の暮らしの根幹をなすこと、３）寿命が長く、メンテナンスを続ければ人間の寿命よりも長持ちすること…それゆえ、不動産の世界で成功するためには、「長期的な視野」と「地域の人間生活に対する深い洞察」が欠かせません。

私が不動産投資・ビジネスにおいて他の何よりも重視するのは、「あるべき場所に、あるべき建物があって、後世まで引き継がれていく」ことです。いま日本は全体として家余りで人口も減っていますが、利用価値のある土地や街に、よく調和した良質な建物があって、適切にメンテされていれば、将来にわたって価値が保たれていくはずです。私はそういう価値ある物件のオーナーになったり、発掘・企画することに生き甲斐を見出しています。

今回（２０１８年１０月２４日）、縁あって訪れた函館の西部地区は、まさに、「街とは何か？」「価値ある物件とは何か？」を、考えさせられた場所です。

１）魅力的な都市日本一なのに、激しい過疎化

「地域ブランド調査」で、函館市の快進撃が続いています。２０１４、１５、１６年と「京都」をしのぎ、３年連続日本一に輝いています。特に「観光意欲度」、「地元の食材が豊富」、「食事がおいしい」という項目で全国１位。全国屈指の好印象を持たれている都市といって間違いないでしょう。

日本の魅力的な都市ランキング１位は？函館が３連覇！札幌や小樽は？

そこまで魅力的な都市だと思われているにもかかわらず、函館市では全国屈指の激しい人口流出・減少が続いています。１９４０年以前は、北海道で一番人口の多い都市だったのに、札幌に抜かれ、旭川に抜かれ、今は総人口２６万人しかおらず、しかも毎年３千人減り続けています。日本有数の好感度を持つ観光都市なのに、全市が過疎地域に認定されているのは何という皮肉でしょう？

毎年3千人が消えてる？！　函館の人口が減り続ける理由 まとめ

２）函館市で一番魅力的な観光地に、市民が住まない

函館市の主要産業は、以前は「漁業」でしたが、今は「観光」です。アジア近隣諸国からインバウンド観光の後押しもあり、JR函館駅周辺エリアでは大資本が入りホテル建設ラッシュの様相。マンションも含めて高層建物が並び、駅前は朝市周辺を除けば平凡な地方都市的景観になっています。

他方、函館らしい景観と、魅力的な観光地が多いのは、函館山の麓に広がる「西部地区」。坂の向こうに青く輝く海、緑の函館山をバックに、おしゃれなお店が並び、カトリック元町教会、ハリストス正教会、イギリス領事館など洋館群が並ぶ観光地になっており、「女子旅」を中心に観光客でにぎわっています。この辺は１９世紀から栄えた旧市街なので、市電はじめインフラも完備されています。

しかし、今日の函館市民の大多数は西部地区に住みません。住まいという意味での函館市の中心は、西部地区→函館駅周辺→五稜郭周辺→産業道路周辺（美原地区）と、時代とともに北上を続けています。クルマ・道路の便が良く近代的に整い、函館市民のマイホーム取得の中心地である美原地区は、日本のどこにでもある郊外ロードサイドの風景が広がりますが、そこから最南端の西部地区は距離的に一番遠く、冬季だとクルマで一時間かかってしまうこともあります。

つまり、今日の函館は、主要産業の稼ぎ頭である「観光地」と、市民の生活の場が完全に分離した都市になっているのです。

私が訪れた時も、「元町」エリアの観光動線上にあり、観光客相手の民泊立地としては申し分ない戸建住宅（３棟長屋のうちの１戸）を内見しました。この物件は相続で売りに出されましたが、地元実需がまるでなく２年間も売れませんでした。人が住まない間、寒波で水道管が凍ったりして、メンテナンスコストがかかることも一因ですが、放置されるのは余りにも勿体ない。

山側のお部屋からは、函館山ビューが…

海側のお部屋からは、（ちょっとだけ）函館港のオーシャンビューが

長屋なのでお隣と共有壁ですが、その真ん中に雪落としスペースがあり、ここは中庭としていい感じの景色

外観はこんな感じで

玄関先には、石畳の道。

この石畳の道の斜向かいが「旧相馬邸」、その先がすぐ「元町公園」の洋館群が並ぶ一角。観光立地としては申し分ないですが、こういう家が売れずに放置されるのが、いまの函館の現状です。

元町から１０分足らず歩いた距離の弁天町には、これまた、後世に残したい「明治創業の酒屋」、「鉄骨の建物に蔵２つが入っている」魅力的な建物があり、こちらも売りに出ています。長年、酒と味噌に関わる事業を営んだ商家ならではの、ホーロー引きのレトロな看板やイラストの数々。倉庫レストラン兼宿泊施設（オーベルジュ）みたいな活用法で再生できないものかなあ？

３）函館民泊運営はブルーオーシャン

いま函館は近隣アジアからのインバウンド観光が盛り上がっています。平日の元町界隈を歩いても、市電に乗っても、中国語や広東語が当たり前に聞こえてきました。皆さん、日本人と同じような少人数の女子旅で来てました。

彼らの宿泊先として、函館駅界隈でホテル建設が進んでいますが、函館の雰囲気が感じられる主要観光地から２～３㎞離れています。元町界隈の良い感じのエリアに泊まりたい需要は必ずあるはずですが、現時点では民泊が数えるほどしか登録されていません。日本各地の観光地と比べても驚くべきライバルの少なさです。

その理由は、現時点で函館現地に住み、民家型の宿泊施設運営を事業としてやっている方がほぼ居ない、という、運営側の事情につきます。なぜなら、「運営体制さえ整えば函館元町の古民家どんどん買いたい」という都会の投資家も、「函館地元で売れない中古住宅を買ってくれる方が居ればすぐにも売りたい」という地元オーナーも、いくらでもいるからです。

言葉を換えれば、「いま函館で民家型の宿泊施設運営に事業として参入すれば、ライバル居ないなかで商売を伸ばせる」まさにブルーオーシャンといえます。

またこれは、函館旧市街地で長年の風雪に耐えて、いまオーナーが居なくなり取り壊しの運命にある住宅を結果的に救い、函館の個性ある都市景観を守ることにも直結します。そういう街興しの社会的意義ある仕事が、地元に居ながらできるのです。

もし、「是非やってみたい」、「できるかどうか分からないが、興味あるので調べてみたい」という地元在住の方、或いは函館と関わる仕事をしてみたい方は、是非、私までご一報いただけると幸いです。私、函館に地縁血縁もない余所者ではありますが、この街の個性ある都市景観を守り、観光業を持続的に発展させる上で、自ら函館の民家オーナーになって再生資金を出したり、或いは志を同じくする東京の投資家を連れてきたり、といった貢献はできますので。

お問い合わせ (Feedback form)

今回のブログ記事は、日本の銀行関係者、または融資関係で銀行とお付き合いのある経営者・投資家の方々に向けて書いた、一事業者からの問題提起です。

私は、東京の品川区でささやかな不動産仲介業を営む者です。もともと外資系ＩＴ企業に勤めるエンジニアで、趣味で不動産投資を嗜んできましたが、２０１３年２月、勤め先を解雇されたことをきっかけに、大好きな不動産で生計を立てる決意をして第二の人生をスタート。オフィスを借り宅建業免許を取り、一人社長で頑張ってきました。

創業５年目の２０１７年末、ご縁あって、石川県金沢市、ひがし茶屋街近くにある町家を弊社で買わせていただきました。金沢の文豪・徳田秋声の名作「町の踊り場」にも出てくる、明治３５年から１１６年の長きにわたり、金沢の街を見守り続けてきた歴史ある家です。秋声の姉の婚家（葉茶屋）であった大正～昭和初期から所有者が何度か変わり、今回、オーナーの和菓子屋ご夫婦が高齢で引退に伴い売却することになりました。事情でキャンセルが続いてしまいタイムリミット（年末）が迫るなか、金沢の業者仲間経由で私に話が来ました。

この住宅は、もし私が買わなければ、おそらく取り壊されてコインパーキングになっていただろうという話。もしそうなったら秋声作品ゆかりの建物がこの世から消えてしまいます。私は是非後世に残したいと考え、手元の現金を使ってまず土地建物を購入。翌年から建物本来の良さを残した町家を再生した宿泊施設として設計を開始、旅館業許可つきの建築確認を取り、現地の一棟民泊専門の業者に運営をお願いする想定で、つい先日（２０１８年１０月初め）、工事着工したところです。

よそ者である私が、金沢の街で宿泊施設のオーナーになるにあたって、まず地元町会の方々の気持ちを理解尊重する必要がありますし、同時に私の事業が金沢の和風な街並みを守り文化を継承する趣旨であることを、地元にご理解いただく必要があります。そこで現地の友人の手ほどきを受けつつ、何度も金沢に足を運び、ご挨拶を重ねてきました。

事業資金については、すでに支出した土地建物や取得費用、税金、火災保険、設計費等については自費で賄った上で、工事資金に関しては一部で良いので、できれば金融機関にご支援いただこうと思い、金沢および東京の金融機関数行にご相談しましたが、今のところ、ゼロ回答が続いています。

各銀行や支店にそれぞれの融資・審査基準があり、結果的にご縁がなくてゼロ回答になることは仕方ないですし、また銀行からみて弊社のような中小零細企業への融資は手間がかかる割に大して旨味がないのかもしれません。

ですが審査や回答の中身が、（こんな言い方して申し訳ないですが…）私たち民間事業者からみて余りにも「思考停止」ふうに見えたのが余りにも残念で、一言申し上げたい一念から、筆をとらせていただきました。

【ゼロ回答の例】

１）石川県に本店がある地銀より「石川県内にお住まいや事業所のない方にはご融資できません」

→これを石川県にしか拠点がない銀行から言われるなら理解できますが、私が相談した銀行は東京に支店があり、かつ私自身が東京支店に出向いて融資相談に行った結果、これを言われました（注．東京支店から私の事務所まで電車で１５分の距離です）。

２）東京都に本店があるメガバンクより「築年数が耐用年数を超えており担保が取れないので無理です」、「弊社として一棟物件の運営事業には当面融資できません」

→相談したタイミングが、スルガ銀行に対する金融庁の検査が入っている時でしたから、稟議が厳しいのは理解しますが、ここは「平時」でも耐用年数超え物件に融資出さないことで知られる銀行で、私ども不動産業者からみて、かなりビジネスチャンスを逸しているように見えます。

銀行とは本来、資金需要のある民間企業にお金を貸して、事業のリスクの一部を負うことで利益を出す業態であるはず。実際に融資を通じて日本の経済成長を支えてきたわけだし、それが銀行員のプライドや信頼感の源泉になってきたはずです。

しかし今や、時代が変わり、銀行業務も激変。原点を忘れた銀行経営陣や行員が増えた（ように見える）結果、一部の民間事業者に、今やこんな風に揶揄されていますよ。

・融資を必要とする俺ら中小企業に全然貸さないし、貸すノウハウもない。

・逆に、株式市場や社債でいくらでも資金調達できる大企業にばかり貸したがる。必要ない人に貸すから金利値切られるし、儲からない。

・本業（融資）で稼げないからといって、本来は証券会社や保険会社がやるはずの手数料稼ぎに走っている。それでも行員食わせるの大変だから次は不動産仲介までやらせてもらうらしい。

・俺ら(事業者)ばかりがリスクを負って、銀行がリスク負わずに手数料稼ぎに走る、そんな国が経済成長できるのか？

・お前らもっと頭使ってガチで仕事しろよ！働くって「はた（傍）をラク（楽）にする」ことだろう？民間企業の資金繰りを楽にしてくれない銀行の存在意義って一体何なの？

もし「それは違う！」というのなら、具体的な行動で示していただきたい。「私が上を説得して、５００万円でも出してみせます！」…この文章がきっかけで、行員が意気に感じるかもしれない。或いは、この文章を読んだ方が、私を気概のある行員と引き合わせてくれるかもしれない。そんな一縷の望みを託しつつこの文章を書きました。

出でよ、金融マン！日本の銀行、このままでいいのか？リスクを負ってビジネスと雇用をつくり出すこの国の民間事業者から「使えねえ」扱いされていて良いのか？「否！」というなら、すぐに行動で示して欲しい。そんな人間が現れてくる日本であるなら、まだ将来の望みは残っていると信じたい。

こんにちはManachanです。いまヨーロッパから日本に帰る機上です。最近海外出張がやたら多く、私の住まいは機内かホテルみたいな気がする…

最近の行き先は欧米の街が多いこともあり、各地でステキな景色に出会います。

素晴らしい天候に恵まれたバルセロナ

中世おとぎの国みたいなタリン(エストニア)

シアトルのダイナミックな都市景観

フロリダ・オーランドのテーマパークは世界一！

パリの街角のカフェでたたずむ…

もちろん日本国内でも、ステキな場所がたくさんありますよね。

金沢の和風な街並み

岩手県一関市・厳美渓のだんご茶屋

最近、私が余りにもいろんな場所に行きまくっているからか、友人にもよく聞かれます。

「鈴木さんは、最終的にはどこに住みたいんですか？」

私の本心をいえば、こうです。

「さあ、どうなんでしょうね？自分でも分かりません。」

「自分の都合でどこか決まったところに住みたいという気持ちが余りないんです」

「世界中どの土地でも順応できますし、基本どこに居てもハッピーですから、私の居場所は皆さんが決めてくれればいいです。」

こんなふうに答えると、皆さん「？？」となるので、少し詳しく解説しますね。

１）私はどの土地にも順応してしまうタイプの人間。酷暑OK厳寒OK、日本語通じなくてOK日本食なくてもOK、きったないカオスな環境OK…外的環境に対する不満がほぼありません。

「酷暑酷寒を避けて気候の良い土地に行きたい」「地震台風リスクのない土地に行きたい」とか、「ヨーロッパの美しい街並みのなかで暮らしたい」とか、「子供の教育のために英語圏に行きたい」みたいな、より良い条件を求めて移動したい気持ちが、私には本音レベルでほぼありません。

４０℃超えの酷暑は頭から水かぶってしのげばいい、零下２５度の酷寒もOK、天災の脅威もサバイバルゲームみたいに楽しめばいい、日本語や英語が通じなければ現地の言葉覚えればいい、酷い大気汚染も2日目から身体が慣れる、途上国の小便臭い安宿でゴキブリ潰す暮らしだって気にならない。ぶっちゃけ人間が住める環境ならどこだっていいです。

（もっとも私は国際不動産の仕事をしていて、お客様の物件購入動機は基本「良い条件の国・都市への憧れ」ですから、それは理解しようと努めてます。）

あえて、住む場所に関して自分の「好み」的なものを言うと、こんな感じでしょうか。

・田舎よりは、都市に住みたい。

・都市のなかでは、ローカル感あって下町っぽくて物価が安くて便利な場所がいい（例.東京でいえば「自由が丘」より「北千住」を好む、バンコクなら「スティサン」、ホーチミン市なら「１０区」あたりが理想）

・多国籍な都市では、ちょっとカオスでエキサイティングな、第三世界からの移民が多く暮らすような場所がいい（例.パリでいえば、「18区バルベス界隈」あたりが好み）

２）私は現時点の知識をもとに、人生の最終形を決めてしまうことを好みません。むしろ、身体が丈夫でガンガン動ける今のうちに広い世界を体験し、「思いがけない出会い」から「人生が意外な方向に進んでしまう」未完成形の人生を楽しみたいです。

私はもうすぐ５０歳になります。２０～３０代の頃みたいな無茶はできなくなりましたし、これから６０代、７０代になるともっと制約がきつくなるのは分かってます。でも、だからといって、６０～７０代になった時のためにいま何かする気にはまだなれないです。それは、「４９歳の浅知恵で人生後半戦の方針を決める」ような気がして…

世の中、私より賢い人はたくさん居るはずだし、今みたいに積極的に動いていればそういう方々と出会って、刺激を受けて人生思わぬ方向に進むかもしれない。今はそういう可能性・意外性に賭けてみたいのです。

３）だから私の居場所は、ぶっちゃけ、読者・投資家仲間の皆さんが決めていただければ良いです。

「今年の７～８月、Manachanと一緒にヨーロッパ３か国不動産旅に行きたい」

「南米コロンビアとペルーの不動産が気になるので、Manachanに見てきて、レポートして欲しい」

「モスクワとサンクトペテルブルク以外のロシアの都市で不動産投資チャンスがあるのがどこなのか、100万円出すからManachanの見立てで動画つき現地レポートして！」

「イラクやイラン、レバノンで不動産投資ができるのか、興味あるのでManachanに調べてもらいたい」

…等々、どんどんリクエストしていただければ良い。もちろん家族の都合等はありますけど、私は基本フットワーク軽いし、世界中どこでもハッピーに過ごせるし、言葉もすぐ覚えるし、もちろん不動産の見立てもできますので、

そういう用途に、私の身体と能力を使っていただければと思います。幸か不幸か、「どこに居たい」みたいなエゴが余りありませんので、私の居場所は基本、市場（マーケット）に決めてもらって結構です。

おはようございます。Manachanです。

私は日本と海外各国で同時並行で不動産投資してますが、自分が日本国内(東京)に住んでいる前提でいうと、海外不動産投資は非常にシンプルで分かりやすいと感じています。

なぜシンプルなのか？それは「物件が遠くにあるため、自分でやれることが少ない」からです。「遠隔ゆえシンプルにならざるを得ない」と言った方が正確かな。

逆に物件が自分の近くにあれば、地域の情報が入る上に、いろんなことが自分でできてしまいます。私は国内大家さんの知り合いが多数いますが、彼らが収益アップのために取り組んでいることは、大きくいうと下記の６つに集約されます。

上記の選択肢を一つ一つ検討すると、

・５，６は、自分が物件の近くに居ないとほぼ無理。
・３，４は、アウトソースできれば遠隔地でも運営可能だが、結構高度な知識とスキルが要る。
・１，２は、アウトソースできる上に、お金と投資リテラシーがあれば比較的簡単に実施できる。

したがって、「究極の遠隔地投資」である海外不動産の場合、我々バイヤーが現実的にできることはぶっちゃけ１，２だけです（厳密にいえば３，４もできますが、外国人パートナーとやり合うことを含め、高度な知識・スキルが必要になります）。

逆にいえば１，２しかできないからこそ、シンプルなのです。「地域の人口が増える」、「経済・所得が伸びる」といったマクロ要因と、「交通アクセスが改善される」、「他地域に比べて割安に買える」、「５年以上経っても人気が落ちそうにない」といったミクロ要因、あと基本的な権利関係だけしっかりウォッチしていれば、そんなに間違いませんし、かなりの確率で投資利益は手にできます。

シンプルなゲームですが、ここで注意しなくてはいけないポイントは、タイミングの見極め。つまり「今が買い時か？売り時か？」ということです。ここは「不動産価格ライフサイクル」という分かりやすい図を使えば理解しやすいと思います。

「不動産ライフサイクル」とは？

日本国内の事例で分かりやすくいうと、

・２００９～１１年頃のリーマンショック直後は、まさにボトム（６：００）。この時期は融資が難しく、相当な現金を持っているか、或いは相当な高給取りサラリーマンでないと収益物件買えませんでした。その代わり、いま考えると相当安い値段で買えた時期といえる。

・２０１２～１５年頃は、アベノミクスが登場して融資も緩くなり、地価や建築コストも上がったために国内主要都市の収益不動産価格が目に見えて上がった。つまり上昇局面（９：００）。

・２０１６～１７年頃は、地銀を中心とする積極的な貸出の時代。フルローン出やすいので収益物件が非常に高値で取引された、価格ピーク局面（１２：００）。「かぼちゃの馬車」事件に象徴されるように、この時期に物件を高値掴みしちゃった人が多い。

・２０１８年～、スルガショックが起こり、融資が厳しくなり、収益不動産価格も調整局面に入った感あり（３：００）

私が何言いたいのか、もうお分かりですね。投資家としては、「安い時期に買って高く売りたい」。具体的には「６；００～９：００の段階で仕入れて、１２：００近くで売り抜けたい」のです。

２０１１～１４年、日本国内物件がまだ安く買えた時期に、私は東京や千葉、福岡で収益不動産を仕込んで、２０１７年のピーク時に売り抜けて値上がり益に手にしました。それと同じことを、海外でも常に実践しようとしています。

ライフサイクルを決める要因は、主に下記の３つに集約されます。

・Population Growth（人口増加）
・Economic outlook/Unemployment（経済状態や失業率）
・Affordability/Interest Rate（不動産の買いやすさ、融資環境）

人口増加、経済状況についてはここで説明するまでもないでしょうが、Affordability(買いやすさ)については、よく「不動産の年収倍率」という指標が用いられます。つまり、都市内の平均的な不動産が、住民の平均額面所得の何倍で買えるかという指標。

世界中の都市をみると、2017年時点で香港、シドニー、ロサンゼルス、ロンドンなどは不動産価格が上がりすぎ「危険水域」に達しています。東京・横浜はまだそこまで行っておらず、アトランタなどは特に割安に買えるので、人口増加と経済成長が伴えば上がり目は大きいと言えそうです。

下記は、上記を総合した上で、オーストラリア各都市のライフサイクルを示した図です。それによると、

・シドニーは調整局面入り(１：３０)
・パース・ダーウィンはボトム（６：００）
・ケアンズは上昇局面がはじまったばかり（７：３０）
・ブリスベン・アデレードは上昇中（９：００）
・メルボルンは上昇中だがピークに近い（１０：３０）

ここで皆様に考えていただきたいポイントは、「海外不動産セミナーで、講師が紹介する物件が”いま割安であるか？”を、ロジカルに説明できているか？」です。単に人口が増えている、経済が伸びていると言うだけでは不十分。不動産ライフサイクル上すでにピーク局面に近かったり、あるいは近隣の類似物件と比べて割高だったり、変な業者利益が乗っかって投資利益を毀損するようなものを紹介してたら意味がないのです。

海外不動産はシンプルに考えましょう。価格安い局面で、賃貸需要や中古売買需要のあるまともな物件を普通に市場価格で買えればたいてい「勝てる」のだから…