Manachanブログ―世界で不動産を買おう！

2010.07.11

【不動産】人生を変えた！区分マンション投資

Manachanです。皆さんこんばんは。

今日は天気の良い土曜日ですが、私は朝早くから、東京・品川でこのセミナーに出てました。

｢実践！区分所有投資シミュレーション｣
http://www.rakumachi.jp/rakumachi/premium/info_seminar.html

とても内容の濃いセミナーで、有益でした。行ってよかったです。
熱気溢れる満員の会場で、投資家の方々や、不動産業者の方々とも知り合いになれたのも、良かったし、
一番嬉しかったのは、プレゼンターの芦沢晃さんと、直接話ができたことかな･･･。

実は、私が日本で不動産投資をはじめたきっかけは、
芦沢氏の著書｢サラリーマン大家さんが本音で語る～中古マンション投資の極意｣に出会ったことでした。
２００７年１１月にこの本を買って、私の人生が大きく変わりました。
翌月には、すでに区分マンションを買ってしまったのですから･･･。

それ以来、ちょくちょく買い進めて、今では日本各地で５軒、区分マンションを持っています。
あと５軒、買い足せば、合計１０軒保有で事業的規模とみなされ、青色申告ができるようになります。
その日が来るのも、そう遠いことではありません。あと１～２年で実現できるでしょう。

区分マンションの投資というのは、特に芦沢氏や私のように、現金で一軒一軒、コツコツと買い増していくやり方は、
銀行で融資ひいて、レバレッジきかせて一棟マンションをドカーンと買うやり方に比べて、いかにも地味ですし、
また資産の増え方も、一棟中心の投資に比べて、どうしても時間がかかります。電車にたとえれば、新幹線と鈍行列車くらい違う！！

では私がなぜ、一棟じゃなくて区分を買い続けてきたのかというと、それは、私のライフスタイルと関係があります。
私はサラリーマンです。それも、会社の仕事が好きで好きでたまらないタイプの、幸せなサラリーマンです。
ＩＴが好きだから、技術に関わる仕事が好きだから、これまで１３年間、この道でずっと頑張ってきました。会社辞めたいと思ったことは、一度もありません。

しかも、仕事柄、海外出張も多いし、将来的には海外転勤の可能性も十分ある。うちは国際結婚だから、妻の母国・豪州に居を移す可能性だって高い。
もし、豪州に移ったら、日本に置いてきた一棟マンションが管理できるかといえば、難しいでしょう。不可能ではないけど、いろんな人に働いてもらう分、お金がかかる。
また、一棟を現金で買える人はほとんど居ないから、結局、ローン返済、資金繰りも必要になる。豪州からの遠隔操作で、それが問題なくできるのか？

その点、区分なら、追加費用ほとんどなしで、豪州から日本の物件を、比較的簡単に遠隔操作できます。入居者対応は地元の不動産屋さんに頼めば良いし、
たとえ退去しても、リフォームの手配や追加募集も、賃貸管理の一環として、地元の不動産屋に頼めば良い。用事のほとんどは、eメールと電話、ネットバンキングで事足りる。
現金で買ってるから、多少、入居者がつかなくても経営的にはビクともしない。長期にわたって、安定経営できる。・
手間と時間をかけず、買ったり、貸したりできる意味で、区分物件の所有はサラリーマン向けだと思います。

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あと、朗報といえば、芦沢氏が区分マンションを買っていた初期の時代(1995～2000年)に比べて、今は物件価格が安く、より早い時間で物件数を増やせます。
芦沢氏は、15年かけて保有物件をようやく29室にできたと言ってますが、それは初期の時代、都内下町の築古の区分でも1000万を超えていたような時代だったから･･･。
もし彼が、今から区分マンション買いをすすめていたとしたら、おそらく10年以内に、29室保有は達成できていたことでしょう。

特に、今は地方都市の物件がものすごく安くなっている。利回りもむちゃくちゃ良い。探せば表面で30%なんてのもザラだし、
地方大都市で、立地条件の良い物件でも表面利回り20～25%なんて、いくらでもある。
芦沢氏が買い進めていた頃は、表面でせいぜい15%回れば御の字でした。だから、シミュレーションやって、何年後に投下資本が回収できるのか、
出口でいくらで売ればいいのか？その場合、RoI(投資収益率)はいくらになるのか？･･･みたいなことをウンウンうなって考えるわけですが、

表面で25%回る物件を、現金で買っていれば、何も怖くない。多少空室になっても、6年とか7年で投下資本が全額回収できてしまう世界なのだから、
芦沢氏に、｢私が買った愛知県一宮市の物件は、表面24％台で、生活保護者入れて、市役所が支払い代行やってくれて、滞納リスクゼロですよ｣って言ったら、
彼は、｢そりゃー。投資として、勝ったも同然ですね。もはや、シミュレーションが必要ない領域ですね｣と言ってくれました。

今の日本は、区分マンション投資で、ものすごく成功しやすい時代だと思います。ありがたや～～～～～。

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2010.07.05

【不動産】グローバル大家のすすめ

Manachanです。こんにちは。

最近の私は、｢日本の収益不動産を中国人投資家に売り込む｣ビジネスモデルの具現化に大忙し。持てる中国語知識を総動員して、まず手始めに、

中国語ブログ　｢Suzuki_Property的博客｣　(注．｢博客｣は中国語で｢ブログ｣の意味)　
http://blog.soufun.com/lingmu

このブログでは、日本の不動産投資事情を、中国大陸人、そして世界中に暮らす人に対して発信しています。
まだ立ち上げて１週間余りですが、いきなり日平均アクセス数が１０００に迫る勢い。予想以上の反響を、中国人の方々からいただきました。

｢日本へ物件を見に行きたいが、どうすればいいのか？｣
｢日本の投資ビザを取りたいが、どんな条件が必要になるのか？｣
｢中国人が日本の物件を買うには、どのようなステップを踏む必要があるのか？｣
等々･･･

中国の都市部ではいま、不動産価格が異常に高騰し、住宅バブル破綻も懸念されています。
現金は十分持っていても、いま中国の不動産に投資したくない。リスクヘッジの意味で、世界各国に分散投資したい。
その一環として、日本の収益不動産もできればキャッシュで買ってしまいたい。彼らの目からみて、日本の不動産は割安ですので･･･。
中国大陸から、日本に対する熱い視線を、ひしひしと感じます。

そして、次のステップとして、

｢中国人投資家向けに、日本の不動産を紹介するポータルサイト｣

を、現在作成中です。主なコンテンツは、日本不動産の概要紹介、ビザ情報、カテゴリ別物件情報、リンク集等々･･･
今後は、中国人投資家の顧客データベース的なものも、つくっていきたい。

コンテンツの大部分は、中国語になりますが、物件情報に関しては、日本語のまま紹介しても良いかなと思っています。
物件情報は、ほとんど漢字なので、意味は通じると思いますので･･･。

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私は、グローバルに成功する不動産投資家を目指しています。

具体的なイメージとしては、複数の国に物件を所有し、銀行口座も所有し、いろいろな通貨でキャッシュを持っている。
そして、世界経済や各国不動産市場の動向を睨みながら、一番適切なところに、適切なかたちで、資産・資金を振り向けていく。

たとえばの話、日本の地方都市に持っている収益不動産の先行きが暗いと判断したら、それを売却・現金化して、中国人民元などに換えてしまう。
そして将来、人民元のレートが上がって、かつその時点で日本の不動産市況が回復してきたら、日本円に換えて、物件を買い進める･･･そんなイメージ。

私は現に、日本と豪州で物件を持っているし、銀行口座も日本、豪州、中国にそれぞれ持ち、為替レートをみながら、国をまたいだ送金もしているので、
規模は小さいながら、自分は｢グローバル大家｣の端くれだと思っているし、また、将来この領域で、日本の第一人者になりたいと思っています。

私の保有物件は、日本で５軒、豪州で２軒･･･日本で成功した著名な大家さん・投資家の面々からみれば、微々たるものでしかありません。
でも私は、彼らにない武器を持っている。それが、世界のいろいろな国で働き・暮らし、資産を運用してきた経験であり、
４ヶ国語OKの語学力であり、かつグローバルに広がる人脈です。

こうしたニッチな領域から、私は日本の不動産市場を活性化する上で、ユニークな貢献ができると信じます。

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最後になりますが、私の持っている物件の一つを、売ろうと思っています。

場所は福岡の中心街・天神から徒歩圏内、バストイレ別、入居者付き。３１０万円以上ならば即決します。条件は次の通り。

間取り: 1K　(BT別)
築年 : 1992年4月　　RC造

(A)売出価格 : 3,100,000 円　から　　
(B)家賃 : 45,000 円/月 (2007/12からの入居者が、ずっと居住中。滞納なし)
(C)管理費 : 6,300 円/月
(D)修繕積立 : 5,300 円/月
(E)固都税 : 3,700 円/月
(G)実質収入 (B-C-D-E) : 29,700 円/月
表面利回り (B x 12 /A) : 17.42%
実質利回り (G x 12 / A) : 11.50%

オーナー物件なので、私から直接買った場合、仲介手数料(約15万円)が節約できます。
興味のある方は、私まで問い合わせください。　suzuki_manabu@hotmail.com

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2010.07.04

【グローバルIT】英語公用語の現場から(2010/7/3)

Manachanです。こんばんは。

ここ最近、楽天、ファストリテーリング(RT)といった、日本を代表するIT・アパレルの企業で、社内公用語を英語にするニュースが相次ぎ、話題を呼びました。

これらの企業のなか、社員の誰に、どの程度、英語使用が義務付けられるのか、外部からは知る術もありませんが、世にはすでに賛否両論が渦巻いています。

賛成論としては

｢これから世界に出て行こうという日本企業にふさわしい英断だと思う｣
｢今後、市場規模がしぼんでいく日本に注力する意味はないから、英語公用語化は当然｣
｢社員の英語力アップが急務になるなかで、英語公用語化は荒療治だが良い方法だと思う｣
等々･･･

反対論、懐疑論としては、

｢英語公用語化になれば、仕事ができなくても、英語できるやつが出世してしまう｣
｢日本人同士の会議も、英語でやらなきゃならないのなら、非効率だ｣
｢英語を公用語化したいのなら、いっそ日本から英語圏に本社を移したほうが良いのでは・・・｣
等々･･･

賛否はどうあれ、｢楽天・RTショック｣は、日本のホワイトカラーの間で、英語が｢できて当たり前｣の基本スキルとなりつつあることを示唆していると思います。

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企業での英語公用語化、日本ではまだ珍しいかもしれませんが、アジアを見渡してみれば、別に斬新なことではありません。
私自身が、２００５～０６年にかけて働いた、中国・大連の職場では、中国人社員が約９７％を占めていましたが、
そのうち英米圏プロジェクトに配属された社員約４００名全員を対象に、職場での英語使用が義務付けられていました。具体的には、

・対象社員の全員が、全社的な｢英語力向上プログラム｣へ参加する。
・そのうち、英語スキルが高い者は、英語力が平均的な社員５～６名の｢英語メンター｣(コーチ)に任命され、週１回以上の英語セッションを開催する
・半年に一度、対象社員全員の英語力アセスメントが行われ、その平均点が、前もって設定した目標値と比較される。
・週に１～２回は、｢英語の日｣とされ、オフィスでの英語以外の使用を禁じられる

中国人は、日本人と似て、英語が得意ではありません。特に英語のスピーキングが苦手で、｢英語の日｣には、誰もが黙ってPCに向かうので、オフィスは異様に静かでした。
チーム会議も、参加者全員が中国人であることが多く、その場合は、無理して英語を話すよりも、中国語が使われていました。
その意味でいえば、英語使用が、徹底して運用されていたわけではありません。

とはいえ、この｢荒療治｣によって、１～２年後、中国人社員の英語力、特にスピーキング力が向上したことは、身をもって実感できました。
私自身も、５名の社員の｢英語メンター｣として、英語セッションを毎週開催しましたが、彼らの英語力の向上を見るにつけ、講師冥利に尽きます。
そのうち１名は、２００８年に、オーストラリアに技術移民しました。よほど頑張って英語を勉強したのでしょう。

楽天やFRでも、今後、上のようなダイナミズムが発揮され、組織全体の英語力が向上すれば良いなと思います。

最後に、私の勤めた大連の職場では、｢英語公用語化すると、仕事ができないのに英語ができる社員が出世する｣みたいな不満は、少なくとも私の知る限り、聞かれませんでした。
大連オフィスで働く誰もが、グローバル経済時代の基本ビジネススキルとして、英語の重要性を理解していたからだと思います。

グローバル・プレーヤーを目指す日本企業の社員にとって、英語は、できて当たり前。パソコンが使えるとか、日本語の敬語が使えると同じくらい、基本スキルでしょう。
｢仕事できないのに、英語ができるから出世する｣のであれば、その企業はまともではありません。
仕事(実務)ができて、英語ができて、はじめて一人前なのだと思います。

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2010.06.24

【グローバルIT】日本村とジリ貧の構図(2010/6/23)

Manachanです、こんばんは。

先日、中国・大連勤務時代(2005-07年)の部下から、Linkedin経由で嬉しいメッセージをいただきました。聞くと彼はすでに、総勢５人のアプリサポートチームを率いて、米国顧客向けにサービス提供する立場らしい。私が大連時代にしていた仕事と同じですね。

彼はまだ、３０歳そこそこのはず。その年齢で、すでに４人の部下を持つのは、最近の日本では余りないことかもしれません。この辺に、経済活力みなぎる新興国の輝き、エネルギーを感じます。実際、部下をもって、責任ある立場に就けば、それだけ成長できますもんね。人材が育ちやすい環境といえるでしょう。

★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

ところで、私は今、事業会社のIT部長をしております。

これまで１２年間、私はずっとベンダーの立場にいて、事業会社様にサービスを提供する側だったので、腰が低かったのですが、いざ事業会社に移ってみると、いろんなベンダーが営業をかけてきて、｢鈴木部長様｣と、それこそ下にもおかない扱いを受ける。

事業会社のIT部って、ベンダーを選ぶ立場だから、強いんですよね。言葉は悪いですが、ある意味、権力に酔いやすいポジションといえるのかも･･･

もっとも、私は威張るタイプではないので、強すぎる今の立場に戸惑いを隠せません････。

そういうベンダーさんと、時間をとって会うのも、私の仕事のひとつです。IT部を運営していると、サーバー、ネットワーク機器、モバイル機器、ケーブル、保守サービスなど、いろんなモノを買うので、どのベンダーさんが、どんなモノを、どんな価格で提供するのか、知っておく必要があるのです。

今は多角化の時代というか、否、多角化しないと食っていけない時代と言うべきか･･･意外な会社が、意外な商材を持ってくるものです。｢XX社って、ルーターの会社だと思ったのに、クラウドサービスもやってるのか！！｣そんな話が続々と。

そんなこともあるので、たとえ商談に結びつかなくても、私は時間をとって彼らと会ってきましたし、それに価値を見出してもきました。

★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

しかし最近は、彼らと会うのが少し億劫になってきました。だって、

・金太郎飴みたいに、最近は誰も彼もが、クラウド、クラウド･･･
・しかも、英語環境が全くなく、日本人以外使えない、完全純血日の丸クラウドばっかり･･･
・英語圏に出回っているサービスを、日本人向けにカスタマイズしました･･･そんなんばっかり。

私どもはドイツの会社で、公用語がドイツ語と英語だけなので、日本向けのITサービスなど、採用できません。だいいち、英語のマニュアルがないという時点で、即却下。｢日本人以外使えないだろ、こんなもの持ってくるな！｣と言われるのがオチ。

ですので、やれクラウドだ、内部統制だ、新会計基準対応だ、日本版ERPだといって、日本語しか使えないシステムを提案されても、私は困るのです。なぜ、日本のITベンダーの多くは、世界で売れる製品をつくろうとしないんだろう？

今の状況って、年々縮小する日本市場に、各社が、日本人向けのシステムをつくって売りまくる。それでは過当競争になって当たり前。だいいち、ちゃんと儲かっていれば、私どもの会社に飛び込み営業なんかかける必要ないでしょ？過当競争だとコストプレッシャーも大きくなり、結果、社員に良い給料も払えなくなっちゃうでしょう。

会社の命令とはいえ、｢日本人向けにカスタマイズした製品を、外資の日本支社に売れ｣と言われるセールスマンが不憫で不憫で･･･。そんな発想から抜け出せない会社は、一刻も早く、経営陣を総取替えすべきだと思う。

そもそも、ITは時間空間の制約を超える技術なのに、商品企画の時点で、言葉の制約をつけてしまうことに、積極的な意味があるとも思えない。

どう考えても、広い世界市場に打って出るのが正解だと私は思う。
日本語しか通じない、日本村にいつまで閉じこもっていても、ジリ貧になるだけ。
今こそ勇気をもって、世界に出よう。そして、外国人と協業して、世界で勝てる製品をつくろう。
他ならぬ、我々日本人の明るい将来のために･･･

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