マスメディアの世界では、東京一極集中といわれて久しい日本国。
在京キー局の電波は、日本列島の津々浦々にまで届きます。その結果、
名古屋市の中心街は栄、福岡市の中心街は天神であることを知らない日本人は多くても、
東京を代表する街、新宿、銀座、渋谷、池袋、六本木、表参道、お台場の名前を聞いたことない日本人は、ごく少数でしょう。
それどころか、東京郊外のおしゃれな街・・・下北沢、自由が丘、吉祥寺、横浜あたりまで、全国的に知られていますし、
東京で人気の鉄道沿線・・・東急東横線、中央線、田園都市線・・・この辺の名前まで、全国的な知名度を持ちます。
東京に出てきて、下北沢や自由が丘に住みたい、できれば東急の東横線沿線か井の頭線がいい、東京の東側はイヤ･･･みたいなことを言うのは、決まって地方（首都圏外）出身者と相場が決まっていますが、これも、マスメディアの影響でしょうね。
ということは･･･東京・首都圏のブランドタウンや、ブランド沿線は、マスメディアの力により、もうすでに、全国区の存在なのです。
全国的に人気、全国的に誰もが良いと思うエリア・・・だから、物件の賃料は高くとれますが、それ以上に、地価や物件価格が高く、賃貸利回りは大して高くならない。
だから、吉祥寺や自由が丘の駅近で、築浅で、賃貸利回り１２％を超える物件なんて、ほとんどないわけです。言いかえれば、ブランド価値の分だけ、割高ということです。
しかし、視点を変えてみれば、
全国区の知名度はなくても、局地的にブランド価値を持つエリアは、首都圏のなかにも、いくつかあります。
その典型が、郊外のターミナル駅でしょう。
首都圏の郊外都市といっても、全国的には、全然馬鹿にできません。下手な県庁所在地よりずっと都会で、人通りが多く、賑やかです。
そして、都市圏人口が、平気で100万人、200万人を超え、ほとんど一県レベルの規模です。
たとえば、JR横浜線と小田急線が交差する町田駅は、新宿から30km離れた郊外にあり、全国的に知られているわけではありませんが、
ここは一日で60万人を数える、乗降客数を誇り、町田市、相模原市をはじめとする、神奈川県北ｌ多摩南部地域、横浜市西部エリアの中心駅です。この一帯の人口だけで、200万人を軽く超えます。
千葉県にある柏駅も同様です。ここは千葉県東葛地域および茨城県南地域における中心駅で、後背地人口も、200万人を超えます。
そして、町田駅や柏駅の賑わいは、半端じゃない。これを超える繁華街を持つ県庁所在地は、日本で１０もないでしょう。
そして、町田駅や柏駅の徒歩圏は、それぞれの地域の、200万人超の人々が、誰も住みたがるところです。
こうした首都圏郊外ターミナル駅が、なぜ、不動産投資に適しているのか？
１）知名度が全国区ではなく、ローカルな人気にとどまる分、首都圏ブランドタウンほどの割高感はなく、利回りはかなり高くとれる。
２）ローカルな中心都市とはいえ、後背地人口２００万人とか、ほとんど一県に相当するレベルなので、賃貸需要もすごく旺盛。
３）しかも、間取りによっては、自分で買って住みたがる人が多い。つまり、実需も旺盛。
私がいま、取り組んでいるのは、郊外ターミナル駅である柏駅の徒歩圏で、
・投資用物件として出てきたものを、利回り２０％以上で仕入れる
（※実需転換しやすい、１DK以上、３０平米以上の間取りに限る）
・そのあと、賃貸に出して、５年くらいで投資額を全額回収する
（※柏駅徒歩圏なら、どんな古い物件でも、賃貸づけは楽勝！）
・最後に、実需向けに売り出して、キャピタルゲインまで得てしまう。
(※柏駅徒歩圏なら、築４０年を超えても、買って住みたいという、実需層も豊富)
郊外ターミナル駅の特性を生かして、インカムゲインと、キャピタルゲインで、二度美味しい。そんな不動産投資を、生まれ故郷である柏の街で、やろうと考えています。
すでに、買い付け入れておりまして・・・希望価格で買えるといいな。
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