日本不動産

こんにちはManachanです。日本の最南端、台湾すぐ隣、亜熱帯の海に抱かれた沖縄県石垣島へ2泊3日の出張から東京に帰ってきました。

行ってみた感想、「まじですげー！むちゃ盛り上がってるじゃん！」。不動産大家としてテンション上がりまくりでしたね。

石垣島そのものよりも、この島が経験している「いまの時代」が凄い。日本の他地域ではまずあり得ないパターンの活況なのです。一言でいうと、

「観光需要爆発」＋「離島ゆえの住宅供給不足」=「あと10年は空室心配なさそう」という実感ですね。

まず「観光需要爆発」ですが、定住人口5万人弱の島にとって大きすぎる出来事が３つ、相次いで起こっています。

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1)2013年「新空港の開港」

1979年に計画され、34年の歳月と紆余曲折を経て開港した「南ぬ島(ぱいぬしま)石垣空港」によって、建設、観光を主産業とする島の経済は激変しつつあります。

石垣島を含む八重山諸島への入域観光客数は、開港の前と後とで大きく変化しました。予想を上回る伸びだったと、島の人々は口を揃えて言います。

2012年 71.3万人
2013年 94.2万人 (開港の年)
2014年 112.1万人
2015年 111.5万人
2016年 124.8万人

この空港の立地条件は、いろんな意味でユニークです。

「八重山諸島で唯一、東京大阪へ直行できるジェット機が発着可能な空港」(2013年以前は、那覇で乗り継ぎが必要だった。新空港ができて東京大阪からの所要時間が劇的に短縮)

「石垣島だけでなく竹富島、西表島、小浜島への窓口」(上記の島々は人気の高い観光地だが空港がないため、必然的に石垣空港利用になる)

「那覇以南の日本領内で唯一、国際便が発着できる空港」→これは、後述「インバウンド観光」に直結します

2)中華圏旅行客の急増

日本の他の観光地と同様、石垣島にもここ数年、アジア近隣諸国からの旅客が押し寄せ、すでに無視できない数になっています。直近(2017年4月)のデータでは、八重山に入域した観光客118,650人のうち、日本人が94,994人、外国人が23,656人と、すでに「旅行客全体の2割」を外国人が占めています。

国籍別の内訳は中華圏が大多数を占め、「台湾」「中国」「香港」の順。外国人旅行客の半数近くを占める「台湾」の基隆港から石垣島は250kmの至近距離にあるため、

「台湾人は週3便の大型クルーズ船でやって来る」

台湾人の行動パターンは、まず朝、石垣港から上陸。ドラックストアで買い物した後、観光バスかタクシーで島内一の観光地「川平(かびら)湾」のエメラルドグリーンの海で水遊び。その後市街地に戻り、夜8時には沖縄本島に向けて出航します。クルーズなら船中泊が基本ですが、最近は石垣島内の民泊に泊まる台湾人も増えているようです。

「香港人、中国人は香港エクスプレスで飛んでくる」

香港～石垣間を直航する香港エクスプレス便は、最近、週2便から週5便に大幅増便になり、なお稼働率良好だという。台湾と比べ、船の移動だとやや遠い香港や大陸中国の旅行客に選ばれています(それでも石垣島からみて香港は東京より近い)。

3)海上保安庁の尖閣特需(?)

石垣島は国境の島。いま日本と中国台湾との間で領土問題を抱えている「尖閣諸島」(釣魚台)は、日本地図上では石垣市に属します。石垣島からの距離は約180km。

尖閣海域へスクランブル発進できるよう、海上保安庁は「なぐら」をはじめとする巡視艇を石垣港に数隻配備。それに伴い保安庁の職員200名、家族を含めれば約500名の賃貸需要が生じ、官舎を建てても全員の収容はできず、石垣港～登野城にかけての民間賃貸住宅を借りて住まわれる方々が増えているようです。

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以上まとめると、今の石垣島では、「新空港開港」＋「外国人客増加」＋「国防関係者増加」という３つの出来事が同時に起こっており、いずれも住宅(宿泊＋定住)需要を爆発される直接の要因になっているのです。

さらに特筆すべきは、深刻なホテル不足。石垣島は観光需要に比べて宿泊施設が圧倒的に足りておらず、そのため「顕在化しない住宅需要」が少なからずあることです。

上述「クルーズ船でやってくる台湾人客」に関していうと、彼らが石垣島内で宿泊せずに即日出航するのは、「宿泊できるホテルが島内に足りない」からでもあります。

石垣を出て沖縄本島まで行けば宿泊施設のキャパは十分あるので、台湾人客も陸に上がってホテルでゆっくりするはず。言い換えると、石垣島に新しいホテルができれば、台湾人もそこに泊まって島にお金を落とすはずです。

あと、飛行機代と旅客需要の相関も無視できません。例えば東京から石垣島に飛ぶ場合、新空港開港後しばらくはバニラエアやピーチの成田発格安直航便があったと記憶していますが、今は那覇経由になり料金も高い。その心は、「飛行機代安くして観光客たくさん来てくれても島には泊まる場所がない」という切実な台所事情に他なりません。

でも、いま建設中、計画中のホテルやリゾートが全部オープンすれば、石垣島内に1400室を超える収容能力が新たに生まれるので、その需要を見込んでバニラやピーチも成田や関空発の安いチケットを出し、関東関西からさらに旅客が増える可能性が十分あります。

今後、島に宿泊施設が増えれば、そこで働くスタッフも増え、そこから派生する飲食店、土産物屋、バス、タクシーの需要も増えます。石垣島で働く人々が増えれば当然、彼らが住まう住宅が必要になるわけですが、その需要に比べて供給が全く追いついていません。

「住宅需要が堅いなら、建て売りすればいいじゃん」と思われるかもしれません。実際、日本は住宅余りの国、空室増えてもなお建てまくる程、供給能力は有り余るほどあります。しかし、同じ日本でも石垣島は離島ゆえ、本土と全く状況が違い、需給ギャップがすぐ解消するとはとても思えません。

次回は供給サイドの話、「石垣島でなぜ住宅が建たないのか？」について書きます。お楽しみに…

後編に続く…

こんにちはManachanです。ゴールデンウィーク、気持ちの良い晴天が続きますね。私は忙しい仕事が一段落し、空き時間を使ってブログ更新に励んでおります。今回は、東京を中心に最近目に見えて増えている「外国人住民」が、日本の人口動態さえ変えつつある面に着目し、統計数字をいろいろ調べて書いてみました。
かくいう私自身も、国際結婚してまして、妻は「東京に住む外国系住民」のひとりです。住まいは江東区の東陽町で、近所を歩けば中国語が聞こえてくる、都心勤務のインド人ITエンジニアとご家族も多数お住まいで、ネパール人が経営するインド料理店が毎年増えています。うちの子の通う小学校では外国姓か国際結婚ファミリーの子供がクラスに３～４人はいます。そういえばお隣さんもフィリピン人。
それが大都市の当たり前の姿なのだと思います。ニューヨーク、ロンドン、パリ、シドニー、トロント、シンガポール…海外の大都市はもっとコスモポリタンですよね。東京もゆっくりと、その道を歩みはじめたのだと思います。江東区は外国籍住民の人口比率が５～６％で、年々増えています。でも私が以前住んでいたシドニーは外国出身者が総人口の３９％を占める社会でした。真のコスモポリタン都市での暮らしを経験した者の視点から、「ゆっくり国際化しつつある東京・首都圏のいま」を描いてみたいと思います。
ここ数年、東京を中心に「外国人住民が増えている」のは、明らかに、政策によるものです。２０１２年１２月に自民党が政権を奪回し、第二次安倍政権が始まって以来、在留外国人数は右肩上がりに増え、わずか４年間で２０３万人から２３８万人に、３５万人も増えています。もっとも、この数字は日本国に合法的に滞在できる２５種類の在留資格をすべて含んでおり、所謂「移民」に相当するものは「永住者」ビザかと思いますが、このビザの発給数も安倍政権下の4年間で６２．４万人から７２．７万人へ急増しています。実質的にいえば、１０万人余りが新たに日本へ移住したと言って良いでしょう（うちの奥さんもその一人）。

安倍政権が外国人の受け入れを増やしている背景には、日本の人口がすでに厳しい減少局面にある事情があります。安倍政権発足直後の２０１３年にはすでに、日本国内の出生数１０４万人に対し、死亡数は１２７万人。黙っていても年間２３万人の日本人が減る状況でした。たとえていえば、神奈川県厚木市や大阪府寝屋川市クラスの中堅都市が、毎年一つづつ、消滅しているような状況です。しかも、出生数と死亡数のギャップは年々拡大する一方で、東京オリンピックが終わる頃には年間５０万人の日本人が減ることがほぼ確実視されています。
アベノミクスで日本経済再生を打ち出した自民党・安倍政権。しかし経済を復活させたくても、デフレが２０年も続き、かつ人口が年間何十万人も減り続けてマインドが委縮する衰退国家に、一体どんな経済再生の芽があるのか？
為政者が、「できるだけ、日本の人口を減らしたくない」と考えるのは自然なことです。高齢者がお亡くなりになるのはやむを得ない。出生数を増やそうにもすぐに増えるものではない。であれば、政策的にコントロールできるのは「海外からの流入」しかありません。
人口が増えたり減ったりする方程式は、簡単です。

「人口増減」＝「自然増減」（「出生数」―「死亡数」）
+「社会増減」（「海外からの流入」―「海外への流出」）
安倍政権が登場した初年度、２０１３年に、日本の総人口は約２０万人、減りました。

出生＝１０４万人、死亡＝１２７万人
海外からの流入＝４万人、海外への流出＝１万人
⇒人口増減＝１０４万―１２７万+４万―１万＝マイナス２０万

それから３年経った、２０１６年。出生数はさらに減り、死亡数はさらに増え、自然増減はさらに厳しくなりました。しかし、この年の人口減は、１６万人にとどまっています。なぜなら、海外からの流入が大幅に増えたからです。

出生＝１００万人、死亡＝１３０万人
海外からの流入＝１６万人、海外への流出＝２万人
⇒人口増減＝１００万―１３０万+１６万―２万＝マイナス１６万

これは仮説ですが、安倍政権は日本人が自然に減る分の全部は無理としても、その半分は外国人受け入れで賄いたかったのではないかと思います。もしそうだとすれば、治世４年間で、その目標は達成されたといえます。２０１６年には、日本人の自然減３０万５５９３名の５２．５％にあたる、１６万３０９名の外国人登録者（特別永住者は除く）を増やしています。

今度はもう少しミクロにみてみましょう。外国人を受け入れた後、彼らは日本のどの地域に定着するのか？２０１３～１６年の間は一貫して、彼らの半数以上が「関東」、特に「首都圏」（東京、神奈川、埼玉、千葉の一都三県）に集中しました。２０１３年は外国人増加数の６８％、２０１６年は少し全国に散りましたがそれでも５２％が、関東の新住民になっています。一都三県の割合はそれぞれ６３％（２０１３）、４６％（２０１６）。

この４年間、「外国人の受け入れ」と「首都圏への一極集中」が進んだ結果、一都三県における外国人登録者数は、７７万９千人から９７万８千人と、実に２０万人も増えています。

外国人が４年間に２０万人（年間５万）増える…首都圏一極集中が進むなかでも、これは決して小さな数字ではありません。日本全国から一都三県に移動する転入者が年間１５万人程度ですので、外国人の増加分は実に３割を占める計算になります。
安倍政権による外国人受け入れが、ようやく数字に表れてきたのが、２０１３年後半からです。そこで、２０１３年６月末から現在（２０１７年３月末）までの４年弱で、各自治体における人口増加分のうち、外国人がどれだけ寄与しているかを、整理してみました。

東京都平均：日本人増加７３．８％（２８４，３４８名）、外国人増加２６．２％（１０１，１５９名）
新宿区：日本人増加５３．３％（８，７７０名）、外国人増加４６．７％（７，６７４名）
豊島区：日本人増加４５．８％（６，６０３名）、外国人増加５４．２％（７，８１４名）
江東区：日本人増加７６．２％（１８，２８６名）、外国人増加２３．８％（５，７００名）
江戸川区：日本人増加５１．１％（８，３３５名）、外国人増加４８．９％（７，９７２名）
世田谷区：日本人増加８７．６％（２６，２６５名）、外国人増加１２．４％（３，７２９名）
杉並区：日本人増加７６．８％（１４，４９７名）、外国人増加２３．２％（４，３７８名）

東京都だけではなく、周辺県のベッドタウンでも、外国人増加が人口増の相当部分を占める状況は同様です。千葉県、埼玉県、神奈川県の代表的な都市の数字を整理してみました。特に、日本最大の基礎自治体、人口３７０万を超える横浜市で、外国人の増加数が日本人より多かったのは驚きですね。

市川市：日本人増加７４．８％（９，９３６名）、外国人増加２５．２％（３，３４４名）
船橋市：日本人増加６５．５％（８，５５９名）、外国人増加３４．５％（４，５１１名）
千葉市：日本人増加５５．６％（３，６２０名）、外国人増加４４．４％（２，８８９）
川口市：日本人増加３８．９％（５，５６６名）、外国人増加６１．１％（８，７５４名）
さいたま市：日本人増加８６．９％（３０，１２３名）、外国人増加１３．１％（４，５４２名）
川崎市：日本人増加８５．０％（４１，８５０名）、外国人増加１５．０％（７，３８９名）
横浜市：日本人増加４７．０％（１１，４１４名）、外国人増加５３．０％（１２，８５７名）

私は、首都圏で賃貸経営を営むオーナーとして、都内や近郊都市の人口動態を時々調べますが、ここ数年の人口流入が想定以上に力強いのに気がつきました。たとえば、千葉県市川市。ここは２０１２年以前は人口減少自治体として県内でも有名でしたが、なぜか、この２～３年は人口が増えまくっています。オリンピックを控えて、比較的景気の良い首都圏への人口流入が起こるのは分かるけど、日本の他地域の人口が減るなかで首都圏だけが人口吸引するにしては、流入の勢いが強すぎる。これは、外国人が影響しているに違いないと思い、詳しく数字を調べて整理してみると、案の定、というか予想以上でしたね。
単なる首都圏再集中ではない。たぶん日本の歴史始まって以来の、「東京コスモポリタン化」による人口増加が、首都圏全域で起こっています
いまの時代、日本人だけの人口動態だけを追っていては、精度の高い人口予測はできません。特に象徴的なのは、２０１４年５月に発表された日本創成会議の試算。「豊島区が都内で唯一の消滅可能性都市」に名指しされて、話題を呼びましたね。これは２０１０年前後、民主党政権下で日本人と外国人の人口が減っていた頃の枠組に基づいて試算したもので、２０１３年以降、安倍政権の外国人受け入れによる豊島区人口の爆増を全く織り込んでいませんでした。実際、あのレポートが発表されてから３年弱で、豊島区の人口は１万人も増えているのですから、全く妥当性ありませんでしたね（なお、外国人の増加が全体６割を占めています）。
首都圏で不動産投資する者にとって、外国人住民の流入による賃貸需要、売買需要の増加は、もはや無視できないファクターになったといえます。この波を確実につかんで、ビジネスにつなげていきたいですね。

参考ブログ記事）

アベノ開国エコノミー、人口減に挑む(2017/8/18)

実はあまり減らなかった日本の人口(2017/1/4)

出典）
・法務省「在留外国人統計」（平成２４～２８年）
・外務省「海外在留邦人人数調査統計」（平成２４～２８年）
・各自治体の「住民基本台帳」（平成２４年７月～２９年４月）

こんにちはManachanです。北米出張5日目、いまカナダ最大の都市トロントにいます。

冬が長くて厳しいカナダの人たちにとって、暖かい南国でのバカンスは無上の楽しみ。その行き先として人気が高いのが、アメリカ最南端のフロリダ州。

フロリダ州内のマイアミ、オーランド、ジャクソンビルなど主要都市はもちろん、南西部の地方都市ケープコーラル(Cape Coral)にも、カナダ各都市からの直行便が多数就航している他、欧州のドイツやスペインからの直行便さえ就航。冬でも暖かいフロリダに、太陽を求めて人々が押し寄せます。

そのケープコーラル、不動産投資の面では素晴らしい街でした。人口増加率は全米屈指、住宅供給不足で家賃上昇中、その割に物件価格が上がりきっておらず、グロス賃貸利回りも平気で7〜10%いく、価格上昇率も年率10%超…今こそ、まさに買い時のタイミングという感じでした。

ケープコーラルの街も実に良かったです。約30万人いる住民は裕福で教育水準の高そうな白人がほとんど。治安が良く、夜でも平気で出歩いて食事とかできる、住宅街には運河が縦横に張り巡られ、ボート係留権つきのマリーナ住宅が並ぶ。まるで大橋巨泉氏が住んでたゴールドコーストの高級住宅街のよう。

住民が自宅からボート乗って水上レストランに行く優雅なライフスタイル。屋外プールつき、3室あるうちの2室からプール&ボートへダブルアクセス…みたいな素敵な住宅。こりゃ絶対1億円するだろうと思ったら5000万円(44万米ドル)で買えるという。そのコスパの良さも「今のケープコーラル」ならでは。

投資家向けには、さらに賃貸経営に特化した「4ベッドルーム、2バスルーム、2台ガレージ」のファミリー向け新築戸建住宅というジャンルがあります。こちらは約22万ドル(2500万円)で買えて月額家賃が1600ドル程度、グロス利回り9%出て、現時点では空室もほとんどない状況。土地が1000平米もついてきます。

資産価値が確かなので、地元の金融機関から融資がつき、外国人でも最大8割借りられ、さらに利子のみ返済も可能なようです(利率は5.0%)。それ聞いて私は早速、融資審査申し込みましたよ。 確実にお金が増える投資だと思うので、善は急げ‼︎

ここまで有利な条件で不動産投資ができるのは、「今のタイミングで、場所がフロリダ州ケープコーラルだから」です。「アメリカだから良い」わけでは全然ないです。同国内の主要都市では、すでに不動産価格が高騰してしまいました。いまニューヨークやロサンゼルス都市圏で同等の住宅買ったら値段3倍以上するでしょう。利回りもグロス3〜4%がせいぜい。

逆にいえば、同じアメリカ国内でも、「ニューヨークやロサンゼルスが高くなったから、今はフロリダやテキサスを買う」みたいな、各都市の不動産市況の「時間差」を利用した投資ができるわけですね。同じ国内だから当然、「ニューヨーク物件の値上がりによる空き担保を自己資金算入して、テキサス物件の融資をひく」みたいなエクイティファイナンスが可能。

経済や人口規模がアメリカより小さいカナダやオーストラリアでも「時間差」投資は可能です。例えば、私が過去10数年、オーストラリアで実践してきたのは、

– まずシドニー(国内最大都市)で物件買い、12年経ったら価値が2倍になった。

– それからブリスベン(国内第三位の都市)の不動産を買った。当時のブリスベンは奇しくも、「価格帯、利回り、上昇率とも、12年前のシドニーに酷似」していた。つまり、投資先の都市をブリスベンに変えるだけで「12年前のシドニーにタイムマシンで戻って投資する」のと同じような効果が得られた。

これと同じことが、日本でできるのか？例えば、「東京と名古屋の、不動産市況における数年〜十数年の時間差を利用した、タイムマシン不動産投資」ができるのかと言うと、答えはNO! 難しい。

東京の市況と名古屋の市況、その時間差は感覚的にいうとせいぜい1年くらいでしょうか。例えばの話、アベノミクスで東京の不動産価格が上がり始めた後、名古屋もつられて上がるのが約1年後くらい。逆に、融資引き締めなどで東京の相場が崩れはじめると、名古屋を含めて地方都市の相場は瞬時に冷え込んでしまう。

そんな時間軸で動く日本の不動産マーケットで、我々個人投資家が都市間の時間差を利用した投資で値上がり益をあげるのは難しい。できることはせいぜい、東京都心の価格が上がりはじめたタイミングを素早く察知して、名古屋に波及する前に安く買う位か…でも、夥しい数の不動産転売屋や建売屋が真っ先にそれやって鞘抜いちゃうから、一般の投資家が利益を得にくい構造になっていると思います。

言い換えれば、日本の不動産は大手デベロッパーをはじめとする供給側が価格決定力を握り、かつ同じ会社が東京、大阪、名古屋、福岡など主要都市でどんどん物件を供給しちゃう。そういう業界構造なので日本全国が「時間差なしの単一市場」になりやすい。投資家視点でいうと、「東京の不動産が値上がって利回りが落ちたら、大阪や名古屋もつられて落ちちゃう。1年経てば熊本鹿児島でさえ利回り下がる」のです。

その点、アメリカ、カナダ、オーストラリア…広大な面積を持つ新大陸英語圏先進国が日本と違うのは、

– 全国規模で物件供給する大手デベロッパーがほぼ存在しない。

– 地場のデベロッパーが、地域の需要や経済状況にあわせて物件供給する。

– 国全体の人口が増えている上、人口移動も農村から都市への一辺倒ではなく、だいとしからより生活コストの安い地方へ移り住む流れもあり、国内各地域に人口拡大、不動産価格上昇のチャンスがある。

そういう国情ゆえ、都市間の不動産マーケットに数年〜十数年の時間差が生まれやすく、それを利用した投資戦略が現実的に可能なのです。

合い言葉は、これ!「首都や最大都市の物件価格が上がりすぎたら、第二、第三の都市か、成長する中堅都市を狙おう」…米国カナダ、オーストラリアなら、その投資戦略を正しく実践すれば、たいてい外しません。

こんにちはManachanです。前回書いた「実はあまり減らなかった日本の人口」の好評を受けて、今回も人口予測ねたで、詳しく掘り下げて書いてみます。

「人口予測」は、海外不動産の販売セミナーに必ず出てくるコンテンツといえます。典型的なフォーマットは、

・２０ｘｘ年までに日本の人口が半減する。
・２０ｘｘ年までに海外某国の人口は倍増する。
・某国の人口が増え、住宅需要が増え、不動産価値が上がる。
・一方、日本の人口と住宅需要が減り、不動産価値が下がる。
・あなたは、どちらに投資しますか？

ここで、セミナー講師に問わきゃならないのは、人口予測の妥当性。どこまで正しいのか？本当に予測通りになるのか？実際、いつの時点まで妥当性をもって予測できるものなのか？

そこで出てくる年号が、２０５０年とか２０６０年みたいな遠い未来の話なら、予測はそもそも無理でしょう。なぜなら、前回のブログで書いたように、

・２０１３年初に発表された社人研の日本人口予測が、
・２０１４年から早くも外れはじめ、
・２０１６年の時点で、予測と実績値が７３万人も乖離してしまった。

わずか３年でそこまで外れてるのに、なぜ、３０年４０年後の話ができるの？そんな遠い未来を正しく予測する能力が人間にあるとは思えない。科学的な知見ではありえないことを自信満々に語る人間は、そもそも無知を疑った方が良い。

（注.社人研のレポートを詳しく読むと、自然増減、社会増減のいろんなパターンを予測したものを算出しています。ただ、数ある試算のなかで代表的な「中位推計」が、いろんなメディアや個人に引用されて、独り歩きしてしまったようです。私が「７３万人の乖離」と言うのは、この中位推計と実績値を比較したものです。）

なぜ、人口予測が外れるのか？主な理由は、「社会増減予測の難しさ」にあると思います。人口予測、理屈的にはシンプルで、

人口増減＝自然増減（出生数―死亡数）+社会増減（転入者数―転出者数）

自然増減の方が、予測の難易度は低いでしょう。赤ちゃんを産める女性が何人いて、彼女らが平均何人の子供を産んで…その数や割合が、短期間に大きく変わることは普通ないし、また死亡者数の予測にしても、通常は高齢の方から徐々に召されていくし、その予測には保険業界をはじめ、膨大な知見の蓄積があります。

一方で社会増減は、予測が難しい。誰もが好きな場所に引っ越せる社会で、ある都市に新駅や商業施設ができた、大きな工場ができた、逆に撤退した…そんな要因で、いとも簡単に変わってしまうものです。

社会増減予測の難しさゆえ、将来人口予測に大きな修正をした事例があります。「福岡市」です。2010年を基準時点とし、2011年に発表された予測によれば、

2035年が人口ピーク、160万6千人。

とありますが、私が同市に住んでいた1997年頃は、「人口ピークは2010年頃で、147万人」と言われていたのです。でも蓋を開けてみると、九州のなかで福岡市一極集中が一層進み、人口150万を超えても全く流入が衰えず、ピーク時人口「160.6万人」に修正されたのです。

つまり、「わずか10年余りで約1割も予測がずれてしまった」わけ。人口予測なんて、そんなものです。ましてや30年後40年後の予測ができるわけがないのです。

じゃ、社会予測を含めて人口予測そのものが無意味なのかというと、そうでもないと思います。社会増減をミクロなレベルまで分析・推計すれば、それなりの精度で予測が可能だと思います。

一例として、「千葉県柏市」のホームページから、同市が採用した将来人口推計レポートをみてみましょう。これは、自然増減に着目した社人研の推計に加え、同市で予測される社会増減を細かく分析して、修正を加えたものです。

柏市を、２０エリアに分割して、

各エリアに、それぞれ想定をおいて社会増減を予測し、

全市の人口を推計しています

その結果、柏市独自の人口推計は、社人研より１万人近く「強気」の数字が出ています。

柏市独自の推計が、どの程度当たるのかは、今後判明するでしょう。現時点でいうと、推計よりは人口流入が若干大きいようです。とはいえ、大きく外れているわけでもないですね。

２０１５～１６年（ともに１０月１日）の人口増減
柏市推計　２，５２３人　増
実績値　　３，３４０人　増

社会増減に関しては、ここまで細かくエリア分けして、それぞれ想定・推計するのが、現時点ではベストの方法のように思います。ただ、そこまでやっても、妥当性をもって予測できる範囲は、「せいぜい１０年」でしょう。現に柏市推計では、社会増減のエリア別予測の対象期間は「２０１４～２５年の１１年間」となっています。

最後に、日本国全体の人口推計ですが、都道府県、市町村の人口予測よりは、いくぶんやりやすいはずだと思います。なぜなら、県や市への人口流入・流出はコントロールできないのに対し、国であれば、在留資格（ビザ）の発給数をコントロールすることによって、流入数はある程度予測できる。ヨーロッパみたいに陸続きだと難しいけど、日本は島国ですし…

人口減に悩む日本政府が、経済規模維持・拡大のために、「一定規模の人口を維持する」宣言をすれば…たとえばの話、日本国籍者が毎年３０万人減ると予測されるなら、その半分、１５万人を海外から受け入れると宣言すれば（移民を認める、という意味ではなく、３か月以上の滞在ビザを、年間１５万人を目標に発給する…というニュアンス）、

そうすれば、将来にわたって日本の人口がそんなに減らないと予測されるわけで、日本人のマインドも改善すると思うし、海外からの投資も増え、景気も上向くのではないでしょうか？

不可能な目標ではないでしょう。それどころか、「日本人減少分の約５０％を、外国人流入で補う」状況は、直近の２０１５～１６年ですでに実現しているわけですし…

政府がそこまでやるかどうかは別として、いま日本に住む私たちは、「日本の人口が遠い将来、半減する」ことを思い悩む必要はないと思います。遠い将来のことは、どうせ分からないんだし、今の選択が将来の運命を変えることもあるんだから…

I am Japanese national, living in Toyocho, Koto ward in Tokyo’s inner eastern suburb, with my wife who is Australian Chinese, plus two kids who have both Japanese and Australian passports.  The Toyocho area is popular residential area typically for growing families like ours. Non-Japanese residents from China, Vietnam, Philippines, India etc.. are not uncommon in our community.

Based on our experience and several government statistics, I would like to share my views on Japan’s recent population trends.

The below is a popular graph of Japan’s long-term population trend (AD 1000 – 2100) prepared by IPSS (National Institute of Population and Social Security Research) in early 2013. This graph often becomes a ground of Japan’s woes on its declining, ageing population. Some articles say Japan is diminishing even. Indeed, the graph looks scary, especially for property investors like myself.

Having said that, this prediction turned out to be incorrect.  Based on recent government statistics,  Japan’s current population outnumbers IPSS prediction by 732,000 persons.

(As of 1/10/2016)
Actual population     126,930,000
Predicted population 126,198,000
—————————————–
Difference                732,000

I created a simple Excel graph which is much easier to understand what was happening. IPSS prediction was almost perfect until 2013, but it start deviating from 2014 and the gap widened by now.  It shows the fact that Japan’s population is declining at much slower rate than originally predicted,

Why IPSS missed the population prediction?  Here is the explanation.

・IPSS originally predicted natural population decrease (birth minus death) at 350 – 390K persons per year in 2015-16, but thanks to slightly improved birth rate, national decrease is around 280K per year.

・Plus net migration from overseas is counted approximately 120K per year.

・As the result, Japan’s loss of total population is around 160K per year, less than half of IPSS prediction.

Why Japan’s birth rate improved? Some people says this is the result of improved employment which made people to give birth easier.  But I am not sure if this explains the story. 

On the other hand, why Japan gained population via net migration from overseas?  I this the reason is clear “pro-migration policy by the current government lead by LDP (Liberal Democratic Party) and prime minister Shinzo Abe”.

The below is the graph of foreign resident numbers in Japan.  When DPJ (Democratic Party of Japan) rules the country between 2009 – 2012, the number kept decreasing, mainly due to the aftershock of WFC, 2011 Great Earthquake, Tsunami, Fukushima nuclear accident etc..   However, when LDP takes over in the end of 2012, the number of foreign residents came back quickly. The increase trend continues till now.

Japan controls its foreign residents by 27 types of resident status (visas). Recently we see the number of foreigners growing very fast in the below 4 visa categories.  The government might have eased those visa approval criteria.

・Study visa（246,679 people,  15.0% increase in 2014/15)

・Apprentice visa（192,655 people、14.9% increase in 2014/15)

・Investment/Management visa（18,109 people、19.3% increase in 2014/15)

・Specific activity visa (37,175 people、32.8% increase in 2014/15)

Let us focus on the big picture.  How foreigners’ arrival impacts Japan’s total population?  Based on the data in October 2015 – July 2016, increase of foreigners offsets about half of natural decrease of the Japanese

・Japanese nationals decreased by 202K persons (125,319K -> 125,117K)

・Foreign nationals increased by 103K persons (1,775K -> 1,878K)

・Foreigner’s net migration offsets Japanese decrease by 51 percent.

The above-mentioned increase of foreign residents (103K persons) can be explained by the statistics of Ministry of Internal Affairs, based on October 2015 – July 2016, the cumulative number of foreigner’s arrival in Japan (excluding tourist visas) is greater than their departure by 101K persons, almost identical to above-mentioned 103K.

Going forward, what happened after July 2016?  As of 11/1/2016,  we already see foreigners’ further increase of 68,732 persons in 4 months.

After arrival in Japan, the bunch of foreigners will usually settle in areas such as Tokyo’s Shinjuku/Toshima wards, top two multi-cultural precincts in Japan.   Interestingly enough, the number of local foreign residents in Shinjuku/Toshima wards exactly reflect the trend of national arrivals after 1-2 months of their entry.  It should be notable information for property investors who target on foreigner’s rental demands in those areas.

After some years, foreign residents in Tokyo will start to settle in eastern suburbs such as Koto/Edogawa wards to start their family.  As the results, Koto/Edogawa wards always Tokyo’s top two in terms of new birth by foreign nationals.  My own family lives in Koto ward thus is counted in Japan’s statistics.

You will see the steady increase of foreign residents ratio in Koto ward, like many other areas in Tokyo.

4.34％　（1/12/2012）

4.36％　（1/12/2013）

4.61％　（1/12/2014）

4.85％　（1/12/2015）

5.17％　（1/12/2016）

Conclusion

・Japan’s total population does not see as much decrease as originally predicted.

・Two factors contributes – “improved birth rate“ and “net migration from overseas”.

・The government pro-migration policy is likely contributed to the increase of foreiner’s net migration.

Unlike the countries like the US, Canada, Australia etc.. historically, Japanese society has far less exposure to foreigner’s intake. Even though its graying, decreasing population, the public allergy against foreign migration is still strong thus it is difficult to put this into political debate.  Thus current government might have chosen “stealth” way of increasing net migration without many people knowing, the ease of visa approvals to Japan.

I run my own real estate business which inevitably deal with foreign buyers’ (mainly from China/Korea) desire to get resident visa in Japan.   I am assisting them from the year 2010. Recently I feel it much easier to obtain approvals and I know the staffs of Tokyo Immigration Bureau have been inundated with foreigners’ visa application who want to live in Japan.

Japan’s change and challenge to be a multi-cultural society, may not as obvious as Western countries, but is certainly happening, at least obvious in Tokyo’s eastern inner suburbs, where I live.

こんばんはManachanです。正月３が日も終わり、徐々に仕事モードになりつつあります。今回のブログは、大家さんなら誰もが関心を持つ「日本の人口」について書きますね。

私の不動産仲間が、将来の賃貸経営を考える時、よく使う図がこれです。出典は「国立社会保障・人口問題研究所」のレポートで、２１００年時点で、中位推計における日本の総人口が約半分に減ってしまうという、不動産オーナーにとっては恐ろしい絵です。

しかし、上記の予測は、外れつつあります。不動産オーナーにとっては望ましい方向に…2016年10月1日時点の予測値（中位推計）が1億2620万人なのに対し、実績値は1億2693万人で、予測値より73万人も多いのです。

（注.総務庁統計局のデータを使用。厳密にいうと、今日現在、人口は実績値は2016年7月1日時点のものしか発表されていません。10月1日時点の人口は、昨年5月に総務庁から出された予測値を使用しました。）

グラフでみると、より明らかですね。2013年までは予測値がドンピシャ合っていたのに、2014年から外れはじめ、その差は開く一方。

なぜ、予測が外れたのか？一言でいうと、

・「国立社会保障・人口問題研究所」は、2015～16年頃の人口の自然減（＝出生数―死亡数）を年間35～39万人と考えていた。しかし、実際には自然減は年間28万人程度になっている。

・そこに、外国人の純流入が、年間12万人程度加わっている。

・結果的に、差し引き、年間16万人程度しか減っていない。

自然減が想定より少なかったのは、出生率が想定よりも若干上向いたからでしょう。そして、外国人の純流入に関しては、明らかに「自民党の政策」によるものだと思います。

下図にみるように、民主党治下の2009～12年、日本の在留外国人数は減り続けました。これには、リーマンショックの余波や東日本大震災＆原発事故の影響も大きかったと思われます。その後、2012年末に自民党が政権を奪回して以来、在留外国人数はＶ字回復を遂げています。

自民党政権下で増えた外国人登録者、在留資格別でいうと、次の４カテゴリーで増加著しい。2015年末の数字でいうと、

・留学（246,679名、前年比+15.0％）

・技能実習（192,655名、前年比+14.9％）

・経営管理（18,109名、前年比+19.3％）

・特定活動（37,175名、前年比+32.8％）

外国人の増加が、日本の総人口にどう影響しているのか、2015年10月から16年7月までのデータをとってみました。日本人減少数の約半分を、外国人流入が補っていたことが分かります。

・日本人は、20万2千人の減少（125,319千人⇒125,117千人）

・外国人は、10万3千人の増加（1,775千人⇒1,878千人）

同期間における、外国人約10万3千人の純流入は、総務省の日本入国統計から説明ができます。短期滞在（観光）以外の在留資格で日本へ入出国した外国人数を累計すると、10万1千人増えており、上記の数字とほぼ一致。

上記の表を使うと、2016年7月以降の外国人数の動向さえ予測できます。7月1日から11月1日の4か月間で、純流入は6万8千人ありました。これを不動産チックに、ミクロに分析すると、東京都内で外国人が特に多い地区（新宿区や豊島区）の人口動向さえ予測できます。各月の外国人純入国数の増減は、1～2か月の時差をおいて、新宿区や豊島区の人口統計にちゃんと反映されるようです。

日本で最も、外国人の多く住む都市・東京。彼らが来日後、最初に住所登録する場所は、新宿区や豊島区であることが多い（一次流入区）。だから同区の外国人登録数は、純入国数に対する感応度が高くなるわけです。これらは東京における「単身型多文化地区」。

一方、新宿・豊島の生活を経て、外国人の次の居住地として選ばれる可能性の高い（二次流入区）、江東区や江戸川区の外国人数は、常に少しづつ、上昇する傾向があります。なお、江東・江戸川は、「外国人が子供を産む数」でも都内では不動のツートップ。「ファミリー型多文化地区」といえます。

そろそろ、結論を急ぎましょう。

・日本の総人口は、現時点では、予測数値に比べて、減り方が少ない。

・その要因として、出生数の改善と、外国人の流入がある。

・外国人増加に関しては、「日本の人口を減らさない」自民党安倍政権の意思を感じる。

最後に、閑話休題。私は、東京のなかでもファミリーに人気の高い「江東区・東陽町」に住んでいます。数年前までの不動産キャッチコピーは「都心に近くて家賃が手頃な、暮らし向きの地区」でしたが、最近ではそれに加えて、「国際色豊か」、「異国情緒」みたいな枕詞がつくようになりました（リンク）。

安倍政権になってからの、江東区の外国人比率の推移を調べてみました。徐々に「異国情緒」化してきてるのかなあ。

4.34％　（2012年12月1日）

4.36％　（2013年12月1日）

4.61％　（2014年12月1日）

4.85％　（2015年12月1日）

5.17％　（2016年12月1日）

我が家に限っていうと、外国人比率25％なんだけどね…

【関連ブログ記事】

アベノ開国エコノミー、人口減に挑む(2017/8/18)

外国人受け入れと首都圏再集中の構図（2017/5/5）

こんにちはManachanです。メリークリスマス！今回は「インバウンド不動産ビジネス」ねたで書きます。

日本の不動産や関連サービスを外国人に販売する、所謂「インバウンドビジネス」でメインの顧客といえば、今も昔も、中華圏の人々。この構図は将来も変わらないでしょう。特に大陸中国は、日本と地理的文化的に近いだけでなく、６億人という膨大な中間層人口を擁する巨大マーケット。今後、東南アジアやインドが有望だといっても、中国の代わりには多分ならないでしょう。

私は、中国人をはじめとする外国人向けに日本不動産を紹介・販売・サポートする会社「鈴木資産管理」を、２０１０年に立ち上げて、すでに６年が経ちました。現時点では、外国人相手よりも日本人同士の取引の方が件数・売上とも多いですが、この仕事を通じて、日々、中国の投資家とやりとりしているのは事実。それを６年間続けてきたので、すでに数百名の中国人投資家と商談したことになります。

我ながら、よく続くなあと思いますが、たぶん、「中国人投資家が好き」だからこの仕事続けられるんですよね。なぜそう思うのか？

１．投資家として洗練されているから

大陸、台湾、香港、シンガポール、欧米諸国…いろんな場所に在住する中国人投資家が弊社を訪ねてきますが、彼らに共通する投資スタイルは「シンプル」で「ロジカル」。

１）物件買う前に、質問をたくさんする。内容的にも的を得たものが多い。

２）一旦買ったら、うじうじ言わず、人のせいにせず、最後まで責任をとる。

彼らとのやりとりは、シビアな質問から始まります。収益構造、諸経費、税金、運営リスク、出口、マーケットの理解…かなり詳細なレベルまで聞いてきます。不動産大好きで投資リテラシー高い方々が多いから、こちらも嘘はつけないし、「売らんがためのトーク」もできにくい。私はそれをしないからこそ、彼らの信頼を得ているのだと思います。

それで納得して、一旦買ったら、後で文句言う人は（私の知る限り）まずいません。無論、日本の賃貸経営で良いことばかり起こるわけではないですが、それを含めて投資の結果はあくまで自己責任だと割り切っておられる方が多い。同じ不動産投資家として、彼らに共感する面が多いです。

経験上、物件買った後でビビったり、文句言うのは、むしろ日本人の方が多い。細かいことで難癖つけてきたり、問題起こったら仲介業者のせいにするのも、日本人客の方によくみられる行動パターン。無論それには、不動産業界の構造とか、日本社会における業者の責任範囲とか、いろんな要因があるのだと思いますが、本質的には投資家としての経験値、マインドセットの問題でしょう。

とはいえ最近は日本人投資家の経験値も上がってきている印象。彼らを不動産投資家として成長させるのも、私の仕事の一部だと思っています。

２．夢があり、天下国家を語り、日本を必要としているから

台湾・香港だと少し違いますが、大陸中国に住んでいる投資家は、例外なく、最近１０～２０年間の母国の目覚ましい経済成長を目の当たりにして、自信を深めています。

たぶん、１９８０年頃の日本と国情が似ているのでしょう。今の中国は、これまでの量的拡大・工業立国的な発展パターンが曲がり角に差し掛かっており、今後は産業の高度化、知識集約化といった課題をクリアしていかないと成長が止まってしまう懸念がある。それを突破するために、先行事例である「日本」から多くを貪欲に学びたい、という方が多い。まるでバブル前の日本の官僚やビジネスマンのように、理想を語り、天下国家を語る方々が、中国人投資家のなかに多くいらっしゃいます。特に大事なキーワードは、

・医療と健康

・環境

・教育

この３つの領域でしょうね。これこそ、いま中国人が日本から学びたいことだし、また私も日本人として、中国や他のアジア諸国の方々に貢献していきたい領域でもあります。

中華圏投資家に対して、今の日本のウリは、成長性や収益性ではないでしょう。だから、単に東京の不動産を売るだけではつまらない。それよりも、日本の持つ豊富な文化コンテンツや、充実した社会資本を、不動産と組み合わせて提供していきたい。そこにビジネスとして大きな突破口があり、かつ日本経済浮揚の鍵もそこにあるのだと思います。

マスコミでは「爆買い」みたいな、表面的な事象ばかりクローズアップされますが、良質で洗練された中国人もたくさんいます。そして良質な方々ほど、日本をよく理解し、高く評価しているものです。私は彼らとともに考え、汗を流し、日本・アジアで面白いビジネスをたくさん仕掛けていきたいです。

こんにちはManachanです。今回は、九州は熊本の不動産事情をレポートいたします。

熊本といえば、今年４月に震災に見舞われた場所。あれから８か月経った現在も、復興途上。街を歩くと、ご当地キャラ「くまモン」が、商店街や駅、市電など各地で「がんばるばい熊本」と、精一杯応援しています。

（東日本でも、数年前に見た光景ですね。もっとも、方言の関係でこちらは「がんばっぺ東北」でしたけど…）

熊本の街を、西区から中央区、東区と歩きましたが、予想したより倒壊家屋はずっと少なく、一見、地震があった事実を忘れてしまう位、普通でした。でもたまに、倒壊してビニールシートのかかった老朽木造家屋が点在していたり、ＲＣマンションの１階に地震の影響で閉店した店舗を見かけました。

でも、地震の影響よりもっと印象的だったのは、

熊本市って、栄えてるなあ…

中心市街地が、見事に生きてるじゃん！

熊本城下の、下通・上通のアーケード街は九州最大規模で常に人通りが多い。市電に乗って、鶴屋デパートのある一角を曲がると、一瞬、「ビルの壁」ができてて大都会チックに見える。

仕事柄、日本全国の地方都市を訪れます。近年は、熊本市と同規模の都市（人口６０～８０万人）では、たいてい中心市街地が衰退して、ロードサイド店に活力を吸い取られるものですが、熊本の場合は未だ健在に見えます。

九州の首都「福岡市」とは当然比べられないけど、熊本市も中部九州の中核都市として、求心力を持って発展しているようです。事実上「九州の副首都」なのかもしれません。

熊本で、収益物件もいくつか見ました。私がぶったまげたのは、レントロールを見た時、

何これ！入居が入れ変わる毎に、家賃値上げしてるぞ。

日本では、家賃は普通下がるもの…これが大家の常識になって久しい。首都・東京でさえ、家賃を値上げするオーナーは少なくなりました。

でも熊本は、震災復興中、という一過性の事情によるのでしょうが、今は非常に入居希望が多くて、空室にならない。特に、地震に対して堅固なイメージのあるＲＣ（鉄筋コンクリート）造は全然空かないし、家賃値上げしても入居がつく。

特にこの画像がすごい…熊本市東区のＲＣ住宅のレントロールから抜粋したものですが。

今年11月19日に入居が入れ替わり、家賃が38,000円から60,000円に改訂！管理費が2,500円から4,000円に改訂！

ま、これは極端としても、他の物件のレントロールをいくつか見ても、震災後入居の場合、月額家賃を数千円値上げするのが当たり前で、最悪（？）でも、「同一フロアの最高額家賃」に揃えて設定されていました。

利回り8％の設定で新築されたアパートが、震災後、家賃が月額で最大9000円上がって、利回り9％に迫る、という話も聞きました。

東日本大震災の被災地でも、同じ光景をみたことがあります。仙台市、福島市、郡山市、いわき市…大地震に耐えて生き残った賃貸住宅には入居希望者が殺到。月額5万円の家賃が6万、7万円と上がり、AD(広告費)の習慣もなくなりました。だって、AD払わなくても入居決まるんだもんね。

私の見聞した限り、震災3年後(2014年)の福島市では、「JR福島駅から2㎞圏内で、2LDK以上家賃8万円以下の部屋が皆無」で、「震災後、空室になった部屋など聞いたことない」状態でした。隣の郡山市でも住宅不足と家賃高騰が続きましたが、「震災4年後でようやく需給が落ち着き、ADが復活」しました。

熊本でも、震災復興の過程で、あと3年くらいは住宅需給がタイトで、基本は満室、家賃も上がり基調で推移するでしょうね。その後は、状況が落ち着いて、空室やADも復活するでしょう。

参考までに、熊本市近辺のADは震災前でも1ヶ月だったようです。福岡市等と比べて賃貸住宅需給が安定していた印象ありますね。

いま熊本市の住宅に投資すべきでしょうか？今はいいけど数年後は普通の地方都市に戻ると思われる熊本市ですが、面白い材料はあると思います。それは、

中心市街地とＪＲ熊本駅近辺で、大規模再開発が計画されている！

熊本市中心地のど真ん中で行われている再開発事業。規模の大きさに驚かされます。

2019年春完成予定、その暁には、今の熊本市からは考えられない、近代的な都市空間が実現するでしょう。

あと、現時点ではあまり発展がみられないJR熊本駅周辺でも、新幹線で30分で博多に直通できるようになって、高層タワーマンションなども建って、「ミニ豊洲」みたいになりつつあります。この地で数年後、鹿児島中央駅をしのぐ規模の再開発が計画されています。

熊本は、日本の地方都市のなかでは珍しく、伸びしろを残した都市であるといえるでしょう。なかなか面白いですね。

火の国・熊本（なかなか都会♪）からレポートしました。ごきげんよう。