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Japan’s population is keeping up, due to gov’s stealth pro-migrant policy

I am Japanese national, living in Toyocho, Koto ward in Tokyo’s inner eastern suburb, with my wife who is Australian Chinese, plus two kids who have both Japanese and Australian passports.  The Toyocho area is popular residential area typically for growing families like ours. Non-Japanese residents from China, Vietnam, Philippines, India etc.. are not uncommon in our community.

Based on our experience and several government statistics, I would like to share my views on Japan’s recent population trends.

 

The below is a popular graph of Japan’s long-term population trend (AD 1000 – 2100) prepared by IPSS (National Institute of Population and Social Security Research) in early 2013. This graph often becomes a ground of Japan’s woes on its declining, ageing population. Some articles say Japan is diminishing even. Indeed, the graph looks scary, especially for property investors like myself.

 

Having said that, this prediction turned out to be incorrect.  Based on recent government statistics,  Japan’s current population outnumbers IPSS prediction by 732,000 persons.

(As of 1/10/2016)
Actual population     126,930,000
Predicted population 126,198,000
—————————————–
Difference                732,000

 

 

I created a simple Excel graph which is much easier to understand what was happening. IPSS prediction was almost perfect until 2013, but it start deviating from 2014 and the gap widened by now.  It shows the fact that Japan’s population is declining at much slower rate than originally predicted,

 

Why IPSS missed the population prediction?  Here is the explanation.

・IPSS originally predicted natural population decrease (birth minus death) at 350 – 390K persons per year in 2015-16, but thanks to slightly improved birth rate, national decrease is around 280K per year.

・Plus net migration from overseas is counted approximately 120K per year.

・As the result, Japan’s loss of total population is around 160K per year, less than half of IPSS prediction.

 

Why Japan’s birth rate improved? Some people says this is the result of improved employment which made people to give birth easier.  But I am not sure if this explains the story. 

On the other hand, why Japan gained population via net migration from overseas?  I this the reason is clear “pro-migration policy by the current government lead by LDP (Liberal Democratic Party) and prime minister Shinzo Abe”.

 

The below is the graph of foreign resident numbers in Japan.  When DPJ (Democratic Party of Japan) rules the country between 2009 – 2012, the number kept decreasing, mainly due to the aftershock of WFC, 2011 Great Earthquake, Tsunami, Fukushima nuclear accident etc..   However, when LDP takes over in the end of 2012, the number of foreign residents came back quickly. The increase trend continues till now.

 

Japan controls its foreign residents by 27 types of resident status (visas). Recently we see the number of foreigners growing very fast in the below 4 visa categories.  The government might have eased those visa approval criteria.

・Study visa(246,679 people,  15.0% increase in 2014/15)

・Apprentice visa(192,655 people、14.9% increase in 2014/15)

・Investment/Management visa(18,109 people、19.3% increase in 2014/15)

・Specific activity visa (37,175 people、32.8% increase in 2014/15)

 

Let us focus on the big picture.  How foreigners’ arrival impacts Japan’s total population?  Based on the data in October 2015 – July 2016, increase of foreigners offsets about half of natural decrease of the Japanese

・Japanese nationals decreased by 202K persons (125,319K -> 125,117K)

・Foreign nationals increased by 103K persons (1,775K -> 1,878K)

・Foreigner’s net migration offsets Japanese decrease by 51 percent.

 

The above-mentioned increase of foreign residents (103K persons) can be explained by the statistics of Ministry of Internal Affairs, based on October 2015 – July 2016, the cumulative number of foreigner’s arrival in Japan (excluding tourist visas) is greater than their departure by 101K persons, almost identical to above-mentioned 103K.

 

Going forward, what happened after July 2016?  As of 11/1/2016,  we already see foreigners’ further increase of 68,732 persons in 4 months.

After arrival in Japan, the bunch of foreigners will usually settle in areas such as Tokyo’s Shinjuku/Toshima wards, top two multi-cultural precincts in Japan.   Interestingly enough, the number of local foreign residents in Shinjuku/Toshima wards exactly reflect the trend of national arrivals after 1-2 months of their entry.  It should be notable information for property investors who target on foreigner’s rental demands in those areas.

 

After some years, foreign residents in Tokyo will start to settle in eastern suburbs such as Koto/Edogawa wards to start their family.  As the results, Koto/Edogawa wards always Tokyo’s top two in terms of new birth by foreign nationals.  My own family lives in Koto ward thus is counted in Japan’s statistics.

You will see the steady increase of foreign residents ratio in Koto ward, like many other areas in Tokyo.

4.34% (1/12/2012)

4.36% (1/12/2013

4.61% (1/12/2014

4.85% (1/12/2015

5.17% (1/12/2016

 

Conclusion

・Japan’s total population does not see as much decrease as originally predicted.

・Two factors contributes – improved birth rate and net migration from overseas”.

・The government pro-migration policy is likely contributed to the increase of foreiner’s net migration.

 

Unlike the countries like the US, Canada, Australia etc.. historically, Japanese society has far less exposure to foreigner’s intake. Even though its graying, decreasing population, the public allergy against foreign migration is still strong thus it is difficult to put this into political debate.  Thus current government might have chosen “stealth” way of increasing net migration without many people knowing, the ease of visa approvals to Japan.

I run my own real estate business which inevitably deal with foreign buyers’ (mainly from China/Korea) desire to get resident visa in Japan.   I am assisting them from the year 2010. Recently I feel it much easier to obtain approvals and I know the staffs of Tokyo Immigration Bureau have been inundated with foreigners’ visa application who want to live in Japan.

 

Japan’s change and challenge to be a multi-cultural society, may not as obvious as Western countries, but is certainly happening, at least obvious in Tokyo’s eastern inner suburbs, where I live.

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実はあまり減らなかった日本の人口

こんばんはManachanです。正月3が日も終わり、徐々に仕事モードになりつつあります。今回のブログは、大家さんなら誰もが関心を持つ「日本の人口」について書きますね。

 

私の不動産仲間が、将来の賃貸経営を考える時、よく使う図がこれです。出典は「国立社会保障・人口問題研究所」のレポートで、2100年時点で、中位推計における日本の総人口が約半分に減ってしまうという、不動産オーナーにとっては恐ろしい絵です。

 

しかし、上記の予測は、外れつつあります。不動産オーナーにとっては望ましい方向に…2016年10月1日時点の予測値(中位推計)が1億2620万人なのに対し、実績値は1億2693万人で、予測値より73万人も多いのです。

(注.総務庁統計局のデータを使用。厳密にいうと、今日現在、人口は実績値は2016年7月1日時点のものしか発表されていません。10月1日時点の人口は、昨年5月に総務庁から出された予測値を使用しました。)

 

グラフでみると、より明らかですね。2013年までは予測値がドンピシャ合っていたのに、2014年から外れはじめ、その差は開く一方。

 

なぜ、予測が外れたのか?一言でいうと、

・「国立社会保障・人口問題研究所」は、2015~16年頃の人口の自然減(=出生数―死亡数)を年間35~39万人と考えていた。しかし、実際には自然減は年間28万人程度になっている。

・そこに、外国人の純流入が、年間12万人程度加わっている。

・結果的に、差し引き、年間16万人程度しか減っていない。

 

自然減が想定より少なかったのは、出生率が想定よりも若干上向いたからでしょう。そして、外国人の純流入に関しては、明らかに「自民党の政策」によるものだと思います。

下図にみるように、民主党治下の2009~12年、日本の在留外国人数は減り続けました。これには、リーマンショックの余波や東日本大震災&原発事故の影響も大きかったと思われます。その後、2012年末に自民党が政権を奪回して以来、在留外国人数はV字回復を遂げています。

 

自民党政権下で増えた外国人登録者、在留資格別でいうと、次の4カテゴリーで増加著しい。2015年末の数字でいうと、

・留学(246,679名、前年比+15.0%)

・技能実習(192,655名、前年比+14.9%)

・経営管理(18,109名、前年比+19.3%)

・特定活動(37,175名、前年比+32.8%)

 

外国人の増加が、日本の総人口にどう影響しているのか、2015年10月から16年7月までのデータをとってみました。日本人減少数の約半分を、外国人流入が補っていたことが分かります。

・日本人は、20万2千人の減少(125,319千人⇒125,117千人)

・外国人は、10万3千人の増加(1,775千人⇒1,878千人)

 

同期間における、外国人約10万3千人の純流入は、総務省の日本入国統計から説明ができます。短期滞在(観光)以外の在留資格で日本へ入出国した外国人数を累計すると、10万1千人増えており、上記の数字とほぼ一致。

 

上記の表を使うと、2016年7月以降の外国人数の動向さえ予測できます。7月1日から11月1日の4か月間で、純流入は6万8千人ありました。これを不動産チックに、ミクロに分析すると、東京都内で外国人が特に多い地区(新宿区や豊島区)の人口動向さえ予測できます。各月の外国人純入国数の増減は、1~2か月の時差をおいて、新宿区や豊島区の人口統計にちゃんと反映されるようです。

日本で最も、外国人の多く住む都市・東京。彼らが来日後、最初に住所登録する場所は、新宿区や豊島区であることが多い(一次流入区)。だから同区の外国人登録数は、純入国数に対する感応度が高くなるわけです。これらは東京における「単身型多文化地区」。

一方、新宿・豊島の生活を経て、外国人の次の居住地として選ばれる可能性の高い(二次流入区)、江東区や江戸川区の外国人数は、常に少しづつ、上昇する傾向があります。なお、江東・江戸川は、「外国人が子供を産む数」でも都内では不動のツートップ。「ファミリー型多文化地区」といえます。

 

そろそろ、結論を急ぎましょう。

・日本の総人口は、現時点では、予測数値に比べて、減り方が少ない。

・その要因として、出生数の改善と、外国人の流入がある。

・外国人増加に関しては、「日本の人口を減らさない」自民党安倍政権の意思を感じる。

 

最後に、閑話休題。私は、東京のなかでもファミリーに人気の高い「江東区・東陽町」に住んでいます。数年前までの不動産キャッチコピーは「都心に近くて家賃が手頃な、暮らし向きの地区」でしたが、最近ではそれに加えて、「国際色豊か」、「異国情緒」みたいな枕詞がつくようになりました(リンク)。

 

安倍政権になってからの、江東区の外国人比率の推移を調べてみました。徐々に「異国情緒」化してきてるのかなあ。

4.34% (2012年12月1日)

4.36% (2013年12月1日)

4.61% (2014年12月1日)

4.85% (2015年12月1日)

5.17% (2016年12月1日)

 

我が家に限っていうと、外国人比率25%なんだけどね…

 

【関連ブログ記事】

アベノ開国エコノミー、人口減に挑む(2017/8/18)

外国人受け入れと首都圏再集中の構図(2017/5/5)

 

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中国人投資家が好きな理由

こんにちはManachanです。メリークリスマス!今回は「インバウンド不動産ビジネス」ねたで書きます。

日本の不動産や関連サービスを外国人に販売する、所謂「インバウンドビジネス」でメインの顧客といえば、今も昔も、中華圏の人々。この構図は将来も変わらないでしょう。特に大陸中国は、日本と地理的文化的に近いだけでなく、6億人という膨大な中間層人口を擁する巨大マーケット。今後、東南アジアやインドが有望だといっても、中国の代わりには多分ならないでしょう。

 

私は、中国人をはじめとする外国人向けに日本不動産を紹介・販売・サポートする会社「鈴木資産管理」を、2010年に立ち上げて、すでに6年が経ちました。現時点では、外国人相手よりも日本人同士の取引の方が件数・売上とも多いですが、この仕事を通じて、日々、中国の投資家とやりとりしているのは事実。それを6年間続けてきたので、すでに数百名の中国人投資家と商談したことになります。

我ながら、よく続くなあと思いますが、たぶん、「中国人投資家が好き」だからこの仕事続けられるんですよね。なぜそう思うのか?

 

1.投資家として洗練されているから

大陸、台湾、香港、シンガポール、欧米諸国…いろんな場所に在住する中国人投資家が弊社を訪ねてきますが、彼らに共通する投資スタイルは「シンプル」で「ロジカル」。

 

1)物件買う前に、質問をたくさんする。内容的にも的を得たものが多い。

2)一旦買ったら、うじうじ言わず、人のせいにせず、最後まで責任をとる。

 

彼らとのやりとりは、シビアな質問から始まります。収益構造、諸経費、税金、運営リスク、出口、マーケットの理解…かなり詳細なレベルまで聞いてきます。不動産大好きで投資リテラシー高い方々が多いから、こちらも嘘はつけないし、「売らんがためのトーク」もできにくい。私はそれをしないからこそ、彼らの信頼を得ているのだと思います。

それで納得して、一旦買ったら、後で文句言う人は(私の知る限り)まずいません。無論、日本の賃貸経営で良いことばかり起こるわけではないですが、それを含めて投資の結果はあくまで自己責任だと割り切っておられる方が多い。同じ不動産投資家として、彼らに共感する面が多いです。

経験上、物件買った後でビビったり、文句言うのは、むしろ日本人の方が多い。細かいことで難癖つけてきたり、問題起こったら仲介業者のせいにするのも、日本人客の方によくみられる行動パターン。無論それには、不動産業界の構造とか、日本社会における業者の責任範囲とか、いろんな要因があるのだと思いますが、本質的には投資家としての経験値、マインドセットの問題でしょう。

とはいえ最近は日本人投資家の経験値も上がってきている印象。彼らを不動産投資家として成長させるのも、私の仕事の一部だと思っています。

 

2.夢があり、天下国家を語り、日本を必要としているから

台湾・香港だと少し違いますが、大陸中国に住んでいる投資家は、例外なく、最近10~20年間の母国の目覚ましい経済成長を目の当たりにして、自信を深めています。

たぶん、1980年頃の日本と国情が似ているのでしょう。今の中国は、これまでの量的拡大・工業立国的な発展パターンが曲がり角に差し掛かっており、今後は産業の高度化、知識集約化といった課題をクリアしていかないと成長が止まってしまう懸念がある。それを突破するために、先行事例である「日本」から多くを貪欲に学びたい、という方が多い。まるでバブル前の日本の官僚やビジネスマンのように、理想を語り、天下国家を語る方々が、中国人投資家のなかに多くいらっしゃいます特に大事なキーワードは、

 

・医療と健康

・環境

・教育

 

この3つの領域でしょうね。これこそ、いま中国人が日本から学びたいことだし、また私も日本人として、中国や他のアジア諸国の方々に貢献していきたい領域でもあります。

 

中華圏投資家に対して、今の日本のウリは、成長性や収益性ではないでしょう。だから、単に東京の不動産を売るだけではつまらない。それよりも、日本の持つ豊富な文化コンテンツや、充実した社会資本を、不動産と組み合わせて提供していきたい。そこにビジネスとして大きな突破口があり、かつ日本経済浮揚の鍵もそこにあるのだと思います。

マスコミでは「爆買い」みたいな、表面的な事象ばかりクローズアップされますが、良質で洗練された中国人もたくさんいます。そして良質な方々ほど、日本をよく理解し、高く評価しているものです。私は彼らとともに考え、汗を流し、日本・アジアで面白いビジネスをたくさん仕掛けていきたいです。

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家賃の上がる街・熊本

こんにちはManachanです。今回は、九州は熊本の不動産事情をレポートいたします。

熊本といえば、今年4月に震災に見舞われた場所。あれから8か月経った現在も、復興途上。街を歩くと、ご当地キャラ「くまモン」が、商店街や駅、市電など各地で「がんばるばい熊本」と、精一杯応援しています。

(東日本でも、数年前に見た光景ですね。もっとも、方言の関係でこちらは「がんばっぺ東北」でしたけど…)

 

熊本の街を、西区から中央区、東区と歩きましたが、予想したより倒壊家屋はずっと少なく、一見、地震があった事実を忘れてしまう位、普通でした。でもたまに、倒壊してビニールシートのかかった老朽木造家屋が点在していたり、RCマンションの1階に地震の影響で閉店した店舗を見かけました。

 

でも、地震の影響よりもっと印象的だったのは、

 

熊本市って、栄えてるなあ…

中心市街地が、見事に生きてるじゃん!

 

熊本城下の、下通・上通のアーケード街は九州最大規模で常に人通りが多い。市電に乗って、鶴屋デパートのある一角を曲がると、一瞬、「ビルの壁」ができてて大都会チックに見える。

仕事柄、日本全国の地方都市を訪れます。近年は、熊本市と同規模の都市(人口60~80万人)では、たいてい中心市街地が衰退して、ロードサイド店に活力を吸い取られるものですが、熊本の場合は未だ健在に見えます。

九州の首都「福岡市」とは当然比べられないけど、熊本市も中部九州の中核都市として、求心力を持って発展しているようです。事実上「九州の副首都」なのかもしれません。

 

熊本で、収益物件もいくつか見ました。私がぶったまげたのは、レントロールを見た時、

 

何これ!入居が入れ変わる毎に、家賃値上げしてるぞ。

 

日本では、家賃は普通下がるもの…これが大家の常識になって久しい。首都・東京でさえ、家賃を値上げするオーナーは少なくなりました。

でも熊本は、震災復興中、という一過性の事情によるのでしょうが、今は非常に入居希望が多くて、空室にならない。特に、地震に対して堅固なイメージのあるRC(鉄筋コンクリート)造は全然空かないし、家賃値上げしても入居がつく。

 

特にこの画像がすごい…熊本市東区のRC住宅のレントロールから抜粋したものですが。

今年11月19日に入居が入れ替わり、家賃が38,000円から60,000円に改訂!管理費が2,500円から4,000円に改訂!

 

ま、これは極端としても、他の物件のレントロールをいくつか見ても、震災後入居の場合、月額家賃を数千円値上げするのが当たり前で、最悪(?)でも、「同一フロアの最高額家賃」に揃えて設定されていました。

利回り8%の設定で新築されたアパートが、震災後、家賃が月額で最大9000円上がって、利回り9%に迫る、という話も聞きました。

 

東日本大震災の被災地でも、同じ光景をみたことがあります。仙台市、福島市、郡山市、いわき市…大地震に耐えて生き残った賃貸住宅には入居希望者が殺到。月額5万円の家賃が6万、7万円と上がり、AD(広告費)の習慣もなくなりました。だって、AD払わなくても入居決まるんだもんね。

私の見聞した限り、震災3年後(2014年)の福島市では、「JR福島駅から2㎞圏内で、2LDK以上家賃8万円以下の部屋が皆無」で、「震災後、空室になった部屋など聞いたことない」状態でした。隣の郡山市でも住宅不足と家賃高騰が続きましたが、「震災4年後でようやく需給が落ち着き、ADが復活」しました。

熊本でも、震災復興の過程で、あと3年くらいは住宅需給がタイトで、基本は満室、家賃も上がり基調で推移するでしょうね。その後は、状況が落ち着いて、空室やADも復活するでしょう。

参考までに、熊本市近辺のADは震災前でも1ヶ月だったようです。福岡市等と比べて賃貸住宅需給が安定していた印象ありますね。

 

いま熊本市の住宅に投資すべきでしょうか?今はいいけど数年後は普通の地方都市に戻ると思われる熊本市ですが、面白い材料はあると思います。それは、

 

中心市街地とJR熊本駅近辺で、大規模再開発が計画されている!

 

熊本市中心地のど真ん中で行われている再開発事業。規模の大きさに驚かされます。

 

2019年春完成予定、その暁には、今の熊本市からは考えられない、近代的な都市空間が実現するでしょう。

 

あと、現時点ではあまり発展がみられないJR熊本駅周辺でも、新幹線で30分で博多に直通できるようになって、高層タワーマンションなども建って、「ミニ豊洲」みたいになりつつあります。この地で数年後、鹿児島中央駅をしのぐ規模の再開発が計画されています。

 

熊本は、日本の地方都市のなかでは珍しく、伸びしろを残した都市であるといえるでしょう。なかなか面白いですね。

火の国・熊本(なかなか都会♪)からレポートしました。ごきげんよう。

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上流情報出したくなるお客様とは?

こんにちは、Manachanです。今週は名古屋、大阪、福岡と出張続き、なかなか家に帰れませんね。今回の日記は、収益不動産における「上流情報」と「お客様」の関係について、業者の視点で書いてみます。

私は、業者成りした不動産投資家です。3年前に宅建業者になり日々ビジネスするなかで、所謂「上流情報」とは何なのかを、身をもって体験することができました。典型的には、
 
1)全国主要都市に収益物件を持つ上場企業の、決算前の「定期的な資産整理」

2)転売業者が、予期した値段で転売できなかったことで発生する「損切り物件放出」

3)不動産業者の廃業に伴い、保有物件を「底値で緊急放出」
 
上記は全て、宅建業者から出てくる案件です。それ以外に、金融機関や弁護士経由で任意売却物件が出てくることがありますが、弊社で現時点で取り扱うのは、主に上記3パターンがほとんど。

1)だと利回りもそれなりですが、2)や3)に関しては、現在の市況では考えられないような安値で買えたりします。

その代わり、客を選びます。「二週間後に決済、融資特約不可」みたいな条件で出てくるので、お金があってリスクが負えて、短期間で決断できる人にしか買えません。つまりプロかセミプロ級の投資家にしか買えないシロモノです。

 

私は、セミプロな買い顧客を多数持っていることで業者様から信頼を得ており、それゆえ緊急放出物件の情報が入ってきます。

こういう情報は、「すぐ買ってくれそうな」お客様にしか流しません。「あーでもない、こーでもない」と逡巡したり、一旦買付出した後でビビッて撤退するようなお客様に紹介すると面倒だし、話がまとまらないと結局、私の信頼も傷ついてしまうからです。たぶん、どの不動産業者も、緊急放出物件をお客様に紹介する段になれば、私と同じ判断をすると思います。

以上まとめると、上流情報をGETできるお客様とは、下記の3条件を兼ね備えた方々、ということになります。
 
・投資物件の収益性を見極めるスキルが高い

・決断のスピードが早い

・物件買うための「軍資金」を常に用意している

 

私が接するお客様は、投資家としてのスキルが比較的高く、よく勉強している人が多いですが、それでも「上流物件買える」人の割合は感覚的に5%以下ですね。県大会を勝ち抜き国体に出るアスリートの如く、少数の方だけが参入できる美味しいマーケットだと思います。

今は、不動産投資の書籍やネット情報が普及しているのか、スキルの低い初心者でも、上流情報を欲しがる現象がみられます。たとえば、
 
「鈴木さん。物件買いたいので、とっておきの上流情報流してください~」
 
みたいなことを言ってくる方がいます。でもそんな人に限って、
 
「手元資金がないので、フルローンで買いたい」

「都内の駅近で高利回りじゃないとパス!」
 
みたいなことを言ってくるので、彼らに上流情報出す価値はないと私は判断します。というより、上流情報の意味を誤解してるんでしょうね。そういう人ほど、どこぞの業者が「上流情報」と称して持ってくる、収益性の低いカス物件を掴まされてしまうリスクが高いと思います。

 

あと、最近ではスキル云々以前に投資のマインドセットを持っていない方々でさえも、私から上流情報を欲しがったりします。

彼らに物件を紹介した後、二言目に出てくる言葉は「不安」とか「安心」、「保証」等々。定量化しにくい言葉ばかり…

成功している(しつつある)投資家なら、不安要素があれば質問・確認して、リスクとして認識し、その発生確率や金銭面でのインパクトを評価して、自身のリスク許容度と照らし合わせて判断するものですが、私が「安心さん」と呼んでるタイプの方々は、そういう思考回路では判断しないんです。
 
「東証一部上場してる会社だから安心!」

「東大教授が言ってるから安心!」

 

そうした「箔がついているかどうか?」で判断することが多く、かつ、「少しでも損することを極度に恐れる」傾向があるので、上流物件はもちろん、弊社で扱う収益物件の多くは馴染みません。

不動産に限らず、投資とは、「誰も見たことのない将来に向けて、不確実性=リスクを自己の責任で負いつつ、収益を目指すゲーム」です。万人に向くものではありません。不動産投資はじめたことで不安で夜も眠れなくなる位なら、最初からやらない方が良い。自分がハッピーになれないことを、わざわざやる意味はないでしょう?

 

でも、私の知らないところで、「買っても業者の養分にしかならない低収益物件」を「きれいな箔に包んで」、巧みなトークで「安心さん」に売りつける業者がいるんだろうな。

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不動産高騰時の攻め方

こんばんはManachanです。

アベノミクス登場以降の数年間、日本の都市部では勢いよく上がってきた不動産価格ですが、最近では足踏みか、ピークを打った感がありますね。

 

私の住む東陽町では、財閥系デベのブランド付き新築マンションが、駅近好立地にも関わらずいつまでも完売できません。寒空のなか、毎日セールスマンがビラ配りしている姿が痛々しくもあります。都内各地で、新築マンションの売れ残りや値引きの話が絶えない今日この頃です。

実需系だけでなく、投資系物件も価格の一段落感がありますね。先日のブログ(2016/11/22 収益物件の値崩れがはじまる!)でも書きましたが、首都圏郊外で条件の厳しい物件ほど、露骨に値下がりしているようです。

都心部では、さすがに値下がり感はありませんが、価格が高止まって取引量が減ってるようで、これ以上、勢いよく上がる感じはありません。

 

不動産の価格が伸びないのは、いまの値段が「高い」と思ってる人が多いからです。買う意欲があっても今の値段では買わずに様子見とか、或いは融資額が伸びずに買えない人が多い。つまり需要が弱含み。そこで、売り側の行動で相場が決まります。

 

・都心好立地の物件は、高く売りたい。でも買う人少ないから、保有に走る。値段高止まりのまま、売買自体が成立しない。

・郊外の物件は、早く始末したいから、値下げしても売る。多くはピーク時の1~2割引きで売買が成立するが、これ以上下がる気配もある。

 

全体的に、収益物件買い進むのは難しい時期になりましたね。数年前に安く仕入れた物件を売るには最高のタイミングですけど、今から新たに買うのは、難易度が高くなったと思います。そんななかでも、物件数を増やしたい人、或いは融資が出るうちに大家デビューを果たしたい人はたくさんいらっしゃいます。

 

賢くてセンスある人は、今の時代を、次のようなアプローチで攻めてる印象があります。

1)実績や信用力を使って、銀行・業者ルートで相場より優良な物件をGET。

2)再建不、既存不適格、郊外戸建など、世人が狙わないニッチな市場を攻める。

3)民泊・簡易宿所、学生寮・シェアハウス等、従来型とは違う運営方法で利回りを高める。

 

あるいは、「守りこそ最大の防御」という言葉の通り、今買いたい気持ちを抑えて「仕入れを戦略的に一休み」する方もいらっしゃいます。

4)新規の仕入れはせず、既存物件の収益アップ、条件良いローンへの借り換え、あるいは現金を貯めておく。

 

いま頑張って仕入れるべきか、じっくり待つべきか…最適な答えは、各人の資産状況や投資スタンス次第だと思います。関連して、私も愛読している「レッド吉田氏の健美家コラム」が示唆に富む内容だったので、引用します(1棟も買えなかった今年の反省)。

 

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今年はもう一棟、もしくはもう一部屋、必ず購入しようと思っていたので残念です。購買意欲はあるんですが。。。なぜ買えなかったのか? 原因はいくつも思い浮かびます。

ひとつ、自分がいいなと思う物件が高くて手が出なかった。
ひとつ、銀行の融資が通らなかった。
ひとつ、都心以外の物件の目利きが出来ない。
ひとつ、一棟目の反省が逆に消極的にさせてしまった。

――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

これ読んで、身につまされた方も多いのではないでしょうか?私がピンと来たのはこの一言、

ひとつ、都心以外の物件の目利きが出来ない。

 

これがポイントだと思います。私も最近書きましたが(2016/11/13 いま東京を買える人、買えない人)、仕入れを東京都心部に限定してしまうと、今は本当に利回りが出ないし、いま買えないと今後いつ買えるのかも分からない。

こんな時は、思い切って仕入れ場所を変えてみる発想も必要だと思います。例えば、新築・築浅アパートをフルローン近くで買う場合、東京23区内では利回り6%以下が多くてキャッシュフロー出ないけど、近県郊外で7.5%とか回る物件を買えば余裕でキャッシュフローが出る。

その代わり、郊外では「立地の見極め」が、都内よりは難しくなります。アパート過剰供給の問題とも正面から向き合わなければなりません。リスクが高そうに見える分、この選択肢を選ばない人が多いです。

(私は首都圏郊外育ちなので、千葉、埼玉の場所選びは、大得意ですけどね。同じ市内でもどこまでが都会でOK、どこからが田舎でアウトか、知識と勘ですぐ分かる…埼玉なら例えば、「大宮の匂い」と「岩槻の匂い」を嗅ぎ分ける特殊スキルを持っていますので、アパート建てる際は是非ご相談ください。)

 

今の時代、物件高くて買いにくいと思ったら、場所を変えてみる。そしたら、「今が買い時」な場所が見つかるかもしれない。それを世界規模でやっているのが、今の私であり、我々アジア太平洋大家の会の目指すところでもあります。

例えば、日本でも今から3~6年前は物件価格安くて利回りが高く、その時期に都市部で仕込んでおけば、今ではらくらく、20~50%の値上がり益を手にできる可能性が高いわけですが、

世界を広く見渡せば、当時の日本のような市場状態にある国・地域が見つかります。例えば南欧諸国は、リーマン後の大不況からようやく立ち直るタイミングで、不動産価格もこれから上昇する都市が多いですし、

或いは、いろんな要因で、為替がたまたま安くなってる国に注目する方法もあります。例えばEU離脱後、ポンドが下落した英国とか、資源価格安のおかげでカナダドルや豪ドルが安いタイミングに仕込んでおくとか…

 

もちろん、海外になると、見極めや目利きは、首都圏郊外よりもずっと難しくなります。でも、どの国でも不動産の収益構造の基本は変わらないので、不可能ではありません。そのスキルをつけるために、私は毎月(もとい毎月2回)、海外に出て不動産を見まくって、その経験を皆様にお伝えしているわけです。

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「京都ぎらい」考察

こんにちは、Manachan@成田空港です。遠いヨーロッパへ旅立つ前に、ブログをひとつ。

昨日、近所の書店で、いま話題の本「京都ぎらい」が平積みされていたので、速攻で買いました。私はこういうタイトルの書籍をみると、反射的に買う習慣がついています。

 

私は不動産マニアで、とにかく「地域考察」が大好き。特に、「どの都市では、どこまでが市内とみなされ、どの地域が田舎だと見下されているか?」…これは、全国・世界規模で不動産投資をやる上で、不可欠な知識でしょう。不動産はペーパーマネーと違ってローカルなものであり、当該地域の人々の意識が不動産の需要や価値を決めてしまう面が大きいからです。

こういう土地勘や地理センスをないがしろにしてしまうと、たとえば、「業者にすすめられて買った富山市内の収益物件が、よく調べたらもともと婦負郡で、富山市に編入されたばかりの場所で驚いた」みたいな、笑えないジョークになりがち。富山市に限らず、平成の大合併で拡大した各都市の、「旧市内」と「もと郡部」の区別が即座につくような知識をつけたいものです。

 

そんな不動産マニアの私が読む「京都ぎらい」、とても秀逸な本でした。人々の心の中にある、差別意識、優越感、卑屈な心を、見事に言語化しています。1頁目からいきなり強烈な文章、

 

京都にはいやなところがある。私は京都市で生まれ育ったが(中略)今でも、この街のことは好きになれないでいる。

 

著者の井上章一氏は、京都市西郊の「嵯峨」そだち。現在は京都市の右京区に属し、嵐山や清凉寺など、名刹を多く抱える観光地…ですが、京都の街中(洛中)の人からは、よそもの扱いされるらしい。

 

行政上、京都市にはいっていても、洛中の人からは、京都とはみなされない地域がある。街をとりまく周辺部、いわゆる洛外の地は、京都あつかいをされてこなかった。

自分は京都市で生まれ育ったと、私は屈託なく言い切ることができない(中略)私は彼ら(=洛中の人)から田舎者呼ばわりされ、さげすまれてきた嵯峨の子に他ならない。

出身が京都府だという言い方なら、私もあまりためらいは感じない。

 

東京圏の辺縁部(千葉県柏市)で育った私も、その気持ちはなんとなく分かります。一見、「東京人」であるようで、やはり「東京人」とは言い切れないですね。

柏という場所は千葉県のはずれの方、東京と埼玉と茨城にすぐ出られる位置にあります。千葉の中心部(総武沿線の市川~船橋~千葉市)とのつながりは乏しい上に、彼地の人間からは「茨城扱い」されるので、自らを「千葉人」とも言い切れない(正直、自分の住まいがどの県に属しているのか、よく分からなくなる…)。

素直に「柏の人間」、それで通じなければ「首都圏人」だと思って欲しいです。この気持ちは、「京都市出身」じゃなくて「京都府出身」だと思って欲しい井上氏の心に通じるところがありますね。

 

それにしても、洛中(京都の街中)の人間の、「ウチ、ソト意識の激しさ」と、その地理的範囲の狭さには驚いてしまいます。引用つづく…

 

「お前なんか京都とちゃうやろ、宇治やないか」

「京都を西陣のやつが代表しとるんか。西陣ふぜいのくせに、えらい生意気なんやな

「山科なんかいったら、東山が西の方に見えてしまうやないの」

 

いわゆる「洛中」(北大路~西大路~九条通~鴨川)の範囲って、本当に狭いです。同縮尺の東京・山手線と比べてみると、一目瞭然。

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洛中の人が、西陣や山科(いずれも京都市内)の人をよそ者、田舎者と見下すのは、同一縮尺の東京でいえば、「東京駅近辺に住む人が、新宿や渋谷、池袋や六本木の連中を見下す」ようなもの。その構図を外からみると、可笑しい。

でも、先祖代々、洛中に暮らす人々にとっては、洛中こそ我が天地、「ほんまもんの京都」だと、大真面目に思っているわけです。そのプライドに、「京都ブランド」の価値の高さが拍車をかけます。「1200年の古都」には、東京のマスメディアが、大きな経費をかけて取材に訪れます。それを、井上氏はにがにがしく思います。

 

あなたたちが京都に、そうやっておもねるから、洛中の人々もつけあがるんじゃあないか。洛外が見下される一因は、東京メディアが京都をおだてることにもあるんだ

 

でも、「大阪人」だけは、京都をあがめまつることはしません。京都は下手にプライド高いだけで、実質的にすぐれてるのは大阪、大阪こそ関西の中心だと思っている彼らの京都観を、井上氏は痛快に思っています。

 

大阪のメディア人は、それほど京都の店をありがたがらないような気がする。京都の店がえらそうにふるまうことで、値打ちをつりあげていく。そういう上げ底のからくりを、近くにいるおかげで、見透かしているせいもあるだろう。

その点だけでも、私が大阪という街をありがたく思っている。首都のメディアがまつりあげる京都のすかした部分を、ないがしろにしてもらえる。洛中人士の誇らしげなところを、他の誰よりもあなどってくれるのは、大阪人である。

 

首都圏という、流動の激しい移民社会で育った私は、京都(洛中)に対する井上氏の強烈な葛藤や屈託を、全部は理解できないけど、でも「京都をおちょくる大阪人の見方」には親近感を覚えます。

それは、私は「京都」のブランド価値をあまり理解できないタイプの人間だからです。京都より大阪が好き。実質重視で、安くて美味い店がうなるほどある大阪は素晴らしい街だと思ってしまう私…大阪のコスパを知ったら、京都の観光地でクソ高い湯豆腐なんて食えるかと思う、そんな人間なのです。

もちろん、日本人として、そして、不動産に携わる人間として、京都のブランド価値を頭で理解する必要はありますけど、身体が、どうしても大阪の方を向いちゃうんですね。そういう意味で、私は関東産の「京都ぎらい」なのかもしれません。

 

井上氏の話題に戻りますが、洛中の人間に蔑まれ、強烈なコンプレックスを感じてきた彼は、より田舎にある地域を見下すことで心の安寧を得ようとする、その気持ちにひけ目を感じつつも否定できないと、正直に吐露しています。

 

京都の西郊に位置する嵯峨でそだった私は、洛中にひけ目を感じている。そして、洛中洛外のへだたりを知ってからは、より西側の亀岡をあなどりだした。田舎者よばわりをされた私は、より田舎びた亀岡を見いだし、心をおちつかせている。

南郊の宇治にすむ今も、より南側の城陽を、同じような目でながめている。

私が京都人をなじりたく思うのは、私に差別意識をうえつけた点である(中略)洛中が中心となる地理上の序列意識を、すりこんでいる。おかげで、私は亀岡や城陽を見下す、おろかな人間になってしまった。

 

ま、地域差別意識(?)の強弱はあれど、それは人間の本性なんじゃないかな。首都圏だって、たとえば埼玉の川越に住む人間が、下り方向の坂戸や東松山に対して、「あいつらより、俺らは都会人だぜ」、「奴らと一緒にして欲しくない」と思うことはあるわけで…

また、この現象は日本に限りません。例えばオーストラリア・シドニーでも、似たような「地域限定の序列意識」がみられます(シドニー版「ヒルズ族」のプライドと不動産考察)。井上氏がいみじくも言ってますが、

 

人間のなかには、自分が優位にたち、劣位の誰かを見下そうという情熱もある。これを全面的にふうじこめるのは、むずかしい。

 

不動産は、そんな「人間の本性」と直接向いあう仕事でもあります。土地建物は、文字通り「動かせない」資産。だからこそ、地域の人々のウチ・ソト意識、ミクロな序列意識、優越感や劣等感…それを理解した上で、不動産価値にどう影響するのか、見つめ続けていきたいと思います。

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収益物件の値崩れがはじまる!

こんばんは、Manachanです。今回は、「収益不動産価格の今後の見通し」について、普段思うところを書きます。

私は、収益物件仲介の現場で働いているので、今どの地域で、どんなスペックの物件がいくらで取引されているか、だいたい分かります。私の肌感覚でいうと、

 

・ここ3年ほど、東京を中心とする都市圏では値上がりが続いた。
・「潮目」が変わったのは、今年の夏過ぎ(いま思えば2016年7〜8月がピークでした)
・今秋以降は、郊外の条件の悪い物件から、値下がりがはじまっている。
・都心近くは、相変わらず高止まりだが、取引数量は明らかに下がっている。

 

弊社では今年9月頃から、「転売業者の資産整理による緊急値下げ物件」の情報が入るようになりました。彼らは「新中間省略業者」といって、売主から買い取った物件を、登記する前に、転売先を見つけて売り抜ける商売をしてまして(例.利回り9%で仕入れた物件を6%で売る)、不動産価格が上がっている局面では非常に羽振りが良いのですが、

今年の夏を超えると、市況が一転、想定した値段で売り抜けられなくなりました。値下がり在庫抱えていられないので、一気に20%くらい値引いて、投資客たくさん持ってる私に客付けを依頼してくるのです。

もっとも、そういう物件は都内じゃなくて、神奈川や千葉の旧耐震レジとか、償却の切れた木造アパートみたいな、融資のつけにくい物件が多いのですが、それでも、もともとグロス9%だったのが値下げで11%超えになったりすると一気に投資妙味が出ますので、資金豊富な中上級者の投資家が買ったりします。

 

郊外築古から始まった値下げモードが、新築物件や、或いは都心近くの物件まで波及していくのか?それはひとえに、収益物件を所有するオーナーや、在庫を抱える業者が、今後どれだけ資金繰りに困って物件を安値で放出するかにかかっています。

彼らの希望する価格で買い取ってくれる人は、すでに減っていますが、持ち主が資金的に持ち堪えられれば、物件を市場に出す必要はないので、価格は高止まりします。現時点で、都心物件を持ってるオーナーが資金的に困ってるふうには見えないので、高止まりでしょうね。

郊外の新築・築浅物件はどうでしょう。不動産融資は、やや引き締めモードとはいえ相変わらずジャブジャブ(というか、日銀にマイナス金利やられて、リアルビジネスの貸し出し先が乏しいなかで、不動産などハコモノ融資やるしかない)、低金利を背景に借金して不動産投資始めたいサラリーマンたくさんいるから、こちらも余り値下がりしそうに思えないんですよね。

以上、まとめると

・今夏以降、郊外の条件の悪い物件は値崩れがみられる。
・その値下がりが、都心近くの物件や、郊外でも条件の良い(新築、駅近)の物件に波及するかといえば、短期的にはNO。多分、時間かかると思う。

 

でも中長期的には、賃貸アパート系はいずれかの時点で調整局面を迎えると思います。どのデータをみても、

 

【物件価格が高すぎる=利回りが低すぎる】

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【賃貸住宅の供給が多すぎる】

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【賃貸住宅の空室率が上がっている】

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・人口増えず、家賃も上がってないのに、賃貸物件つくりすぎて、空室が増えて、

・賃貸経営のリスクが高まっているのに、利回り・収益性が低くなっているのですから、

 

低金利とか、不動産の他に投資・貸出対象が乏しいとか、いろんな理由があれど、「低金利の融資をあてにして賃貸住宅をバンバンつくる」今の状況はいつまでも続かないでしょう。

最近、こんなニュースが増えて、社会的にも徐々に認知されてきましたよね。

アパート建築が止まらない ~人口減少社会でなぜ~

田畑にアパートが 拡大するサブリース

アパート供給過剰による社会問題と破綻者続出

 

いつ、どのようなかたちで「逆回転」するのかはなかなか予測できませんが、もしそうなった場合は、

 

・量的拡大を目指していたアパート建売業者、転売業者

・融資をあてにして収益物件をガンガンすすめていた仲介業者やコンサル

 

は、大量の在庫かかえて、一気に商売厳しくなるんでしょうね。

逆に、いまの時期こそ、(アパート建てれば売れると分かっていながら)あえて供給数を一定規模に抑えて、管理とか仲介など、堅い商売に力点を置いてる業者が、今後もしぶとく生き残っていくような気がします。

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SAGA佐賀!穴場な不動産投資

こんばんは、Manachanです。いま九州出張中で、福岡市内に泊まっています。

今回は福岡がメインの目的地なのに、いつもの福岡空港ではなく、佐賀空港を利用、そこからバスで佐賀駅に出て、電車で博多へ…という、おそろしくファンキーな経路を通ってきました(だって、成田~佐賀の春秋航空激安なんだもん)。

佐賀市内では、不動産収益物件を見てきました。なかなか面白い場所と思いましたよ。

 

生まれて初めて訪れた佐賀市の印象は、ずばり、次の二言で言い尽くせます。

・若い人には退屈な場所

・でも、住みやすそう♪

 

佐賀、はっきり言って、田舎です。佐賀駅から1駅もいかない場所で、広い田んぼと、平屋の民家しかない風景が広がる…この場所が、都会か田舎かと聞かれれば、100名中95名以上が、「田舎」と答えるでしょう。

 

【佐賀駅から徒歩7分の場所、空が広い!

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佐賀空港近く、360度の地平線が広がる世界

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佐賀は、確かに田舎ですが、ここの暮らしは、そう不便ではなさそうです。

・広い平野が広がり、道も良い。

・郊外型ショッピングセンターがなかなか凄い(九州内でも上位!)

・特急でわずか35分で都会(福岡市)に出られる!

 

【佐賀を代表するSC、ゆめタウン

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【田舎な地元に飽きたら、わずか35分で都会(博多)に出ればいい】

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佐賀駅から天神バスセンターまで1時間、博多までJR特急で35~40分。福岡市の都市機能をすぐ使える立地がポイント高いですね(鳥栖や唐津だとさらに福岡に出やすいし…)。福岡市営地下鉄と都市高速を使いこなしてる佐賀県民は多いはず。

県内の自宅から福岡都市圏に通勤通学できる人も多く、人生や出会いの選択肢が広がるのは大きいと思います。私の地元は千葉県ですが東京に近いことで限りない恩恵を受けてるわけで、それと同じことですね。

県の面積が小さく総人口は少ないが人口密度は九州7県で2番目に高い。平坦な地形で交通インフラも良いので、極端に不便な場所も少なそうですね。比較的恵まれた田舎、意外に都市生活レベルの高い田舎…それが佐賀。

 

中心都市は佐賀市。人口23万人、こじんまりとして、徒歩で歩けるサイズ(だから市電がない。自家用車とバスで十分)。街の感じは全体的に「昭和」で「地味」。お店も人通りも少なく、県庁所在地にしては都市レベル低い。印象としては、徳島市より下、山口市よりやや上、山梨県の甲府市に似たレベルでしょうか。

とはいえ、佐賀駅と佐賀城、市役所を中心とする狭いエリアに、主要な利便施設が集中しており、この一帯に住めばとりあえず不便は感じなくて済みそうです。

 

腐っても県庁所在地だけあって、官公庁、銀行、保険会社、農協、各種企業の支社…駅周辺には、それなりに職場が揃っています。

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田舎な地方都市ですが、佐賀駅周辺に限っていえば、不動産投資にはすごく面白いエリアだと思います。土地を買って賃貸アパートを建てる想定で言いますと、

・地価が、ものすごく安い(駅徒歩10分圏内で坪20万円ちょっと)

・賃料相場は、そんなに安くない(広め1K~1LDKで月額5万円弱、福岡市と大差ない)

・今のところ、ライバルが非常に少ない

 

佐賀駅周辺、徒歩10分圏内を歩くと、10~15階の中高層マンションが結構な数建っていますが、どれもファミリータイプの実需マンションのようです。同じ佐賀県内の田畑や土地付戸建を売って市街地に移住したシニア夫婦あたりが住むんでしょうか?

で、賃貸アパートらしきものを探しても、本当に、数えるほどしかありません。駅周辺なら、職場は結構な数あるので、単身者やカップルの賃貸需要はあるはずなんですが…皆さん、どこから通勤してくるのでしょう?

逆に、この地に「職場まで歩ける賃貸住宅」を建てたら、結構な需要があるのではないかと思います。コンビニも数えるほどしかないから、駅とコンビニの近くで建てると競争力あるかもしれない。

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佐賀で特筆すべきは、県庁所在地とは思えない土地の安さ!坪22万円、60坪の土地を買って1320万円、そこに8戸、1LDKのアパート建てると、1戸あたり480万円(8坪x坪単価60万)、想定賃料が月額4.5万として、

 

物件価格       1320+(480x8)=5160万円

年間賃料(満室想定) 4.5x8x12= 432万円

満室想定利回り    432÷5160=8.37%

土地建物比率     土地26%:建物74%

 

土地の安さのおかげで、今どき、8%超の利回りが余裕で出てしまうのです。物件価格に占める土地の値段が26%しかないというのは、まるで外国(アメリカ?)みたいですね。

 

佐賀の「8%超」利回りを、いま首都圏の新築アパートで出すのは無理です。

2013年前半までは物件価格が安く、都内はさすがに無理ですが埼玉、千葉といった近県で8%台の新築を建てることはまだ可能でした。ところが、オリンピック景気、消費増税、アベノミクス円安&金融ズブズブ緩和…みるみるうちに物件価格が上がってしまい、いまや

・都内23区 5%台  (駅徒歩圏で6.0%いけば良い方) 

・近県    6~7% (16号線内側の駅徒歩圏で7.5%いけば良い方)

 

いま都内に新築アパート建てても、「キャッシュ出せる人」じゃないと勝負になりません。せいぜい6.0%位しか利回り出ない以上、自己資金「20%」出さないと収支がプラスにならないから。

「フルローン組む~」なんて言ってる人は、最低7%以上の利回りが必要なので、都内を諦めて近県に行かないと無理・・そんな市況になってしまいました。

いま手元に現金が数百万円しかなくて、それでも一棟アパートオーナーになりたい方に対して、私は「さいたま市、柏市、千葉市あたりで、利回り7.5%出て、競争力があって、かつ立地をハズさないアパートを注意深くチョイス」しています(都内の事務所で千葉駅と本千葉駅、蘇我駅の駅力の差をレクチャーしたり…地味な仕事だよなあ)。

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福岡市でも、今は価格高騰が著しく、都内と似たような低利回りになっています。7.5%の利回りを出したければ、筑紫野市とか福津市みたいな郊外に行くしかない。でもタダの郊外住宅地だと、埼玉や千葉同様、農転・土地活用アパートが近隣にたくさんできて、過剰供給になるリスクがあるのは否めない。だから駅近とか、特殊な賃貸需要のあるエリアを注意深くチョイスする以外にない。

でも、佐賀市までいくと、佐賀駅・県庁周辺といった「佐賀県におけるオンリーワン立地」で、「賃貸需要があって」、「ライバルが少ない」状況で8%以上出るのです。空室リスク、運営経費を差し引いても確実にお金をもたらしてくれます。

利回り8.0%だと⇒フルローンでも、手取り8万/月くらい
利回り8.5%だと⇒フルローンでも、手取り11万/月くらい

佐賀駅徒歩圏内で、単身社会人(カップル、子ども1人までOK)をピンポイントで狙う賃貸経営、というのがミソです(この立地を外しちゃうとキツイと思います。佐賀の市街地は小さく、外側はいきなり農村ですから)。

 

このスタイルの不動産投資、問題点もあります。佐賀収益アパートを数年~10年程度保有して、収益物件として売却する場合、

・出口リスク:佐賀は福岡に比べてマイナーな都市ゆえ、アパート融資をしてくれる銀行が限られ、思ったような価格で売れないかもしれない。

・簿価毀損リスク:佐賀は土地代が安く、建物の築年数が経って償却すればするほど、銀行からみると、簿価が低くなってしまう。

 

でもそこは、中途の売却とか簿価とか考えずに、

・20~30年以上、ちゃんとメンテして使い、朽ちるまで、長期持ち続け、家賃を稼ぎ続ける。

 

それができれば、特に問題ないのかなと思います。20~30年後の予測は難しいですが、おそらくその時点でも佐賀県、佐賀市は存在し続けるでしょうし、JR佐賀駅や県庁、市役所がコンパクトにまとまっている一帯が佐賀の中心地でありつづける…そんな想定が成り立つ限り、佐賀駅近くの便利で賃貸需要ある場所でアパート建てるのはアリなのかなと思います。いや面白いっす。今どき8%以上の利回りとキャッシュフローが得られるわけですから…

 

【SAGA佐賀~穴場だぜ!】

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いま東京を買える人、買えない人

おはようございます。、Manachanです。

昨日、東京八重洲で、三和エステート社のセミナー講演やってきたばかりです。仕事柄、いろんな会社様のセミナー講師を頼まれますが、三和さんのセミナーはすごく楽しいですね。

 

・物件販売を目的とする業者主催セミナーは、参加費無料がほとんどですが、三和エステートのセミナーは一人3000円取る。それでも満席になる。

・講演のレベルがむちゃくちゃ高くて、他の講師の話を聞いてるだけでものすごく勉強になる。

 

沢孝史先生、亀田常務…膨大なデータと経験値・ノウハウ、数理モデル満載な講演を聞いていると、一瞬B to B(プロ向け)のセミナーかと思ってしまいますが、そのガッツリ濃い内容を、投資初心者を含むB to Cのセミナーでやるのが、同社セミナーのユニークなところ。収益不動産を体系的に理解し投資リテラシーを高めるという意味で、3000円以上の価値は確実にありますね(いや5000円とっても良いかもしれない…)。

 

私は三和エステート社の建売アパートを2棟建てて保有してますので、当然、それが講演のネタになるわけですが、話してて申し訳ないなあ~と思うのは、私が買った当時(2011~13年)と比べて、今だと利回りが1%以上落ちてしまうこと。

私が買った頃は、福岡市の西鉄高宮駅徒歩2分とか、JR武蔵野線・成田アクセス線が交差する東松戸駅徒歩1分みたいな好立地で新築建てても、8%以上の利回りが普通に出ていました。都内23区の駅近でさえ、所有権の土地つき新築7%超が珍しくなかったのです(中古ワンルームなんか平気で10%超えてましたもんね…都内で)。

もっとも、当時の銀行融資は今よりずっと渋くて、私は当時サラリーマンで年収1000万円以上あったから何とか融資ひけましたが、今みたいに自営の身だったなら、融資受けての一棟オーナーデビューは100%無理だったでしょう。また金利も、当時のアパートローンで年2%切るのはなかなか難しいことでした。

 

それが今なら、普通にアパートローン借りて1%前後、いや0%台もザラ。新築の木造アパートで35年借りられるとか、数年前は不動産融資に渋かった地銀が一転してむちゃ熱心とか、とにかく「融資ジャブジャブな世」ですね。そんな今だからこそ、銀行融資が出て一棟オーナーになれる人が多いのは否めない事実。

融資緩くなった分、物件価格が高騰して利回りが下がっています。今は東京都心に近づくほど地価が高騰してるし、建築費も上昇傾向。その代わり賃料は全然上がらないから、利回りは当然落ちます。いまや新築アパートのグロス利回りは、

・都内23区内の駅徒歩圏は5%台が当たり前、6%いけば良い方…
・埼玉、千葉の主要都市でも7%いけば良い方…

 

そんな値段・利回りでも、「建てれば飛ぶように売れる」んです。たとえば、こないだメルマガで流した物件、

・京王線千歳烏山6分、グロス利回り6.0%、1億2000万円

これは、情報出してからわずか6時間で満額買付が入りました。こんな感じで、都内の駅10分圏内で6%超えればマジで争奪戦です。数年前は、都内の良い立地でも数字が6%だと誰も見向きもしなかったわけですから、時代は変わったものですね。

 

しかし、今の世だからこそ、ちょっと考えて欲しいのは、

利回り6%の物件買って、キャッシュフロー出ると思いますか?

 

キャッシュフロー(手残り)=「家賃収入ローン元金・利子諸費用・諸税

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せっかく借金してアパート経営するのですから、手残りが出ないと、やっても意味がないと考える方がほとんどだと思いますので、「どういう運営モデルなら手残りが出るか?」を考えてみます。

比較的属性の良いサラリーマンが、初めて新築一棟を買う場合、普通は「オリックス銀行」が窓口になります。標準コースは「金利2.3%(団信込)、融資期間25年」程度。元金元利均等返済です。

その融資をひいて、「土地付6室、8000万円、利回り6.0%(年額家賃収入480万円)」の都内新築アパートを、5~10年程度保有する想定で買うとします。新築・築浅なので「諸経費・諸税」は家賃収入の17%、入居率は95%みておけばよいでしょう。するとキャッシュフローはどうなるか?

 

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1)フルローンひいた場合(※購入時諸経費は手出し、本体価格の100%=8000万円を融資)

グロス家賃収入 480万円/12 x 95% = 38万円/月
ネット家賃収入 38万円×83%=315,400円/月
ローン返済   350,888円/月

⇒キャッシュフロー マイナス35,488円/月

 

2)自己資金10%入れた場合(※本体価格の90%=7200万円を融資)

グロス家賃収入 480万円/12 x 95% = 38万円/月
ネット家賃収入 38万円×83%=315,400円/月
ローン返済   315,800円/月

⇒キャッシュフロー マイナス4,000円/月

 

3)自己資金20%入れた場合(※本体価格の80%=6400万円を融資)

グロス家賃収入 480万円/12 x 95% = 38万円/月
ネット家賃収入 38万円×83%=315,400円/月
ローン返済   280,711円/月

⇒キャッシュフロー プラス34,589/月

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利回り6.0%の物件買う場合、自己資金20%入れないと、まともなキャッシュフローが出ない」という厳しい結果になりました。もっとも、年収2000万円ほどのスーパーサラリーマンとか、担保に入れられる土地がある方だと、初回から「金利1%、35年融資」みたいな条件で融資してもらえることもあるので、数字上もう少し余裕が出ますが、

弊社に相談に来られる方は、多くはサラリーマンで、自宅以外の収益物件を初回取得される方が非常に多いので、彼らを想定していうと、

・「利回り6.0%」買うなら、自己資金2割必要ですよ。
・「利回り6.5%」買うなら、自己資金1割必要ですよ。
・フルローンで買うなら、利回り7.0%以上必要ですよ

 

…そんな答え方をしています。今どき、新築アパート利回り7.0%は、23区内ではほとんど出ない(葛飾区江戸川区のはずれの方で6.88%とかあったけど・・)、現実的には、首都圏の近県を狙うことになります。さいたま市とか船橋市、松戸市の駅徒歩圏あたりを想定すると、都内よりは土地も安いので、グロスも多少安くなる。

 

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土地付8室、7000万円、利回り7.0%(年額家賃収入490万円)

1)フルローンひいた場合(※購入時諸経費は手出し、本体価格の100%=7000万円を融資)

グロス家賃収入 490万円/12 x 95% = 387,917円/月
ネット家賃収入 387,917円×83%=321,971円/月
ローン返済   302,027円/月

⇒キャッシュフロー プラス19,944円/月

 

2)自己資金10%入れた場合(※本体価格の90%=6300万円を融資)

グロス家賃収入 490万円/12 x 95% = 387,917円/月
ネット家賃収入 387,917円×83%=321,971円/月
ローン返済   276,325円/月

⇒キャッシュフロー プラス45,646円/月

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ね、7%あればフルローンでもキャッシュフロー出るでしょ!できれば10%自己資金入れて、黙っていても月5万近い副収入を楽しみたいところですね。

現実には多くの相談者が「東京23区内、聞こえの良い駅の駅近」にこだわります。でも彼らは「資産形成期」で、「20%の自己資金もない」し、「土地持ちでもスーパーサラリーマンでもない」…私が常日頃申し上げているのは、

それでも、東京買いたいですか?

今どき、東京を買うことが、あなたにとってどういう意味がありますか?

 

【東京は確かにカッコイイけどね…】

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【近県でも、職場がたくさんあって入居の良いエリアって探せばあるじゃん!】

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とはいえ、都内だから安心、郊外はリスクがいろいろあって不安、という声は根強いです。東京郊外(柏市)で育った私からみて、アパート経営リスクのダントツ1位は「過剰供給」っすね。

・郊外は土地がたくさんあって、
・既存宅地にもアパートがガンガン建てられて、
・いつの間にか、ライバルだらけになってしまう

 

ただ、その種のリスクは、「競争力のある物件を建てる」ことと、「築10年程度の出口を想定する」ことで、かなり軽減できます。エリア空室率が増えても賃貸住宅として選ばれる要素を持ち、かつ家賃設定が適正なら普通に埋まるし、今後10年程度ならリスクのほとんどは予見できる、さらに10年後なら土地値じゃなくて収益物件として真っ当な価格で売れると想定できるからです。

郊外でも柏市とか船橋市とか、さいたま市とか、いまだに人口増えてますし、下手な23区より人口動態が元気だったりします。地域に職場もたくさんあるし、賃貸需要が極端に減ることは将来もないでしょう。優秀な管理会社と組んで、地元の賃貸需要に素直に応えていけば、安定した経営ができるチャンスが十分あります。

 

資金や担保余力が十分あれば、あるいは資産を守りたいなら、都内の優良立地を素直に狙えば良いでしょう。

そうでない方が、いまサラリーマン大家デビューを目指す場合は、都内にこだわらず「首都圏近郊、地味でも賃貸需要のある場所」を狙うのが現実的だと思います。

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