日本不動産

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東京30km圏~過疎化高齢化サバイバル戦線

こんばんはManachanです。今日は妻の実家で、広い庭のモップかけ作業…ちゃんと労働しております。

前回、「東京都心の人口フィーバー」について書きましたが、世の中、話には必ず裏があるものです。住民が増え、子供も増えて小学校の新設・増設に追われる都心周辺とは対照的に、30㎞以上離れた郊外住宅地では高齢化が進み、子供世代も都内に流出、人口減ってシャッター通り増えて、財政が苦しくなる…急速な「衰退・地方化」が進んでいます。

この種の話題で有名なのは「多摩ニュータウン」ですが、首都圏郊外には、そんなの目じゃない位、強烈に衰退している地域が相当数あります。今回は、「高齢化・衰退と戦う東京郊外」の課題と将来展望について書いてみます。今回取り上げるのは、私の生まれ故郷である、

 

・千葉県柏市と我孫子市

 

です。お互い隣接した両市、東京駅からの直線距離でいうと、柏駅が28~29㎞、我孫子駅が31~32㎞に位置し、その中間あたりを「都心30㎞ライン」が通っています。この地域では奇しくも、「国道16号線(東京環状)」が30㎞ラインとほぼ重なります。この16号線、私の目には、「東京圏と地方圏を分ける結界」のようにも見えます。

 

お互い、都心30㎞圏都市である柏市と我孫子市ですが、将来の人口推計では大差がついています。都心30~50㎞圏都市を対象とする「2010⇒30年人口増減率ランキング」で、柏市は人口増加率ベスト6位であるのに対し、我孫子市はワースト9位。2030年時点でも20年前の人口規模をキープする柏市に対し、我孫子市は13%も人口を失うと推計されています。

我孫子市の将来人口減少は、「厳しい高齢化、少子化(若年層流出)」と直結しています。2030年時点の年齢別人口推計によれば、我孫子市は「少子化比率」、「生産年齢人口比率」、「高齢化比率」の全てでワースト10にランクインしています。都心からみて我孫子より一つ遠い「茨城県取手市」も同じ傾向を示しています。

 

都心距離の面で大差ない両市がなぜ、人口面で差がつくのか、理由は二つあります。

 

・柏市が地域中心地として大きな都市・商業機能を持っているが、我孫子市にはその要素がない。

・柏市北部には新線「つくばエクスプレス」が開通し、ベッドタウンとしての発展が見込めるが、その材料が我孫子市にはない。

 

でもよく考えれば、バブル崩壊前の右肩上がりの時代までは、程度の差こそあれ柏市も我孫子市も発展軌道に乗れていたのです。でも今は低成長と都心回帰の時代、都心距離30㎞も離れた世界では「商業機能や通勤新線の有無」によって、残酷にまでに明暗が分かれてしまうのです。

 

ですが、もっと詳しくみれば、柏市内でも我孫子市と同様、高齢化と若年層流出に悩む地域がたくさんあります。というか、市域の大部分が、すでにそうなっています。

柏市内には、10の駅があります。都心直結している「JR常磐線」上のターミナル駅が「柏」、その両隣が「南柏」と「北柏」。市域北部にも都心直結の「つくばエクスプレス」が通り、「柏の葉キャンパス」、「柏たなか」の2駅あります。これらの駅から、東京駅・大手町まで、乗車時間30~45分で到達できるので、都内通勤圏として十分成立します。

あと、柏駅と交差する「東武野田線」上には、「豊四季」「新柏」「増尾」「逆井」「高柳」の5駅があります。都心直結ではないため多少アクセスは劣りますが、その分地価も安いので、広めの土地付き住宅を求める層に支持され、東京通勤可能圏として成立しています。

 

上記の駅周辺を歩くと、「柏駅の徒歩15~20分圏内」と、「その他の駅徒歩10~12分圏内」には、新築・築浅住宅が多数建っています。つまり、都心通勤が可能なので、この地に育った子供たちも住むし、適度な流入人口もある…住宅地として世代交代ができているわけです。

ですが、駅徒歩圏を離れてバス便エリアになると、途端に「モロ高齢化」した住宅地になってしまうのが柏市の特徴。高度成長期に建ったと思われる築40年超の戸建住宅が建て替えられず、かといって新築戸建もあまり建たず、相続税対策の変な木造賃貸アパートばかりが増える、平日の日中に行くと高齢者ばかり、子供いない…という世界。地域社会として、すでに「サバイバルモード」に突入している感があります。

駅徒歩圏の「世代交代可能な住宅地」と、それ以遠の「過疎・高齢化危惧サバイバル住宅地」を、面積、人口密度を入れてざっと推計してみると、こんな結果になりました。

 

柏市の人口 42.0万人

うち世代交代可能住宅地 15.4万人(36.7%)

それ以外  26.6万人(63.3%)

 

つまり、柏市民のうち、世代交代可能な住宅地に住んでいるのはわずか37%。それ以外はバス便地域の旧い住宅地か、工場、農地、森林が延々と広がる世界であり、都心回帰の圧力にシビアにさらされて過疎化・高齢化が危惧されるという意味では、我孫子市や取手市と基本的に同じ状況と思われます。

柏市内に、東京に通える駅が「10」あるというのは、千葉県北西部の都市としては平均的で、「37の駅がある船橋市」や「20の駅がある松戸市」に比べると明らかに不利といえます。今は通勤新線がつくれる時代でもないので、既存の路線を上手に利用して「駅を増やす」、というチャレンジはやる価値があると思います。

幸い、柏市内の東武野田線にはポテンシャルがあります。

 

・柏―新柏間が3.1km離れているので、中間点に「常盤台」新駅をつくる。

・柏―豊四季間が3.0㎞離れているので、中間点に「旭町」新駅をつくる

現在、「柏市常盤台」地区は、最寄りの柏駅から徒歩20分以上離れているので通勤利便性が劣り、旧い住宅地が世代交代していきません。高齢化も市内トップクラスに進んでいます。でも、東武野田線上に新駅をつくれば、話が全く違ってきます。「柏駅から1駅2分」で結ばれ、都内へラクラク通勤できますので、市内でもかなり好条件の新興住宅地に生まれ変わるはず。宅地がどんどん取引され、若い世代が戸建住宅やマンションに住むようになるでしょう。同じことが「旭町」新駅についてもいえます。

しかも、「常盤台」、「旭町」新駅は、駅勢圏が既存のどの駅とも重ならないため、この2駅の徒歩圏が、まるまる「東京通勤可能な住宅地」として新たな人口を呼び込みます。計算すると、世代交代可能住宅地の人口が2万1千人増えることになります。そこから得られる長期的な住民税や固定資産税、商業発展による地方事業税を考えると、ある程度の市費を投じても実現すべきプロジェクトのような気がします。柏市の人口をさらに持続可能にするためにも大いに意味がある。

よく考えると、首都圏の各地で、新駅つくればいいのに…と思う場所はたくさんありますね。例えば、東海道線の「大船~藤沢」間は5㎞近く離れているので、中間地点の「村岡」あたりに新駅をつくればいいのに。数万の人口が張り付き、東戸塚みたいな街に成長できる可能性も見えるので、現状が実にもったいないと感じます。

 

次に、「我孫子市」の将来をどうするか?…柏市とはまた違ったアプローチがありうると思います。

 

・郊外都市として他市との人口争奪戦に勝ちにいくか?

・あるいは、都市の縮小を前向きに受け入れた上で、次世代型の価値を追求していくか?

 

私は、我孫子には後者の目が十分残っていると思います。風光明媚な手賀沼を擁し、大正時代、白樺派の文人墨客が集まって数々の名作を生みだし、「北の鎌倉」とまで称された地なのですから…それにここは、「東京メトロ一本で行ける、心癒される緑の田園地帯」でもあるのですから。

我孫子市内、JR天王台駅から、利根川に向かって歩いていくと、「青山」や「南青山」といった、東京港区のおしゃれな地名になります。でも「我孫子市の青山」には、ブランドショップやエステサロンはなく、その代わり緑豊かな田園地帯が果てしなく広がります。西は柏市、野田市まで、東は印西市を経て成田近くまで続く、地平線さえ見える広い田園です。

この癒されるロケーション・眺望そのものが、21世紀型のブランド価値を持つと思います。欧米には、都市近郊の田舎が注目されて、観光地やブランド住宅地として賑わう場所がたくさんあります。

 

この広い場所で、バリのエステとかタイの王室マッサージとか、おしゃれな喫茶店とかエスニック雑貨屋とか、ワイナリーみたいなものがあれば楽しいし、これがインバウンド観光と結びつくとさらに大きな可能性を感じます。もし私が我孫子プロモーションの責任者だったなら、ハコモノなんて一切つくらない。その代わり、我孫子の良さを新鮮な視点で紹介できる、ユーチューバーを世界中から集めますね

福岡市で活躍しているミカエラさんみたいな、影響力あるユーチューバーに声かけて、我孫子に来てもらって、縁があれば住んでもらって、世界のいろんな言葉で我孫子を、それぞれの切り口でプロモーションする。「我孫子って何だか面白そうだぞ」と思う人間が世界中から集まり、彼らが我孫子でいろんな商売を始めるのをサポートする、長い時間をかけて、コミュニティをつくっていく…高度成長期から続く都市間競争には負けても、その代わり、21世紀的価値観のなかで、新たな勝ち組を目指す。

我孫子って、地元の小学生が様々な種類の稲を使って「田んぼアート」をつくってしまう…そんなセンスの良さを持っている街。しかも東京から至近距離にあるので、今後、意外なかたちで注目されるかもしれません。

 

子供の頃から、柏・我孫子の各地を、自転車で走り回った私が思うこと…

 

・柏は、首都圏内のメジャーリーグ都市として生き残る競争に乗り出すだろう。

・我孫子は、柏とは全く違ったかたちでの将来像を模索するだろう。

 

東京都心が栄える一方、30km以上離れた郊外では、高齢化・過疎化リスクに直面しています。今後、自分の地域をどうしていきたいのか、各市の模索は続きます。

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日本最後の人口フィーバー地帯=東京都心

こんにちはManachanです。今日もケアンズは良い天気。普段、長旅の疲れが溜まってるのか、ケアンズでは1日10時間くらい寝てます♪

最近オーストラリアねたが続いたので、久々の日本ねたで行きます。舞台は「首都・東京」。

 

私と家族は、東京の大手町駅からメトロ東西線で4駅目「木場」、5駅目「東陽町」の中間くらいに住んでいます。住所は江東区、都心からの直線距離は4kmちょっと、自転車でも行ける近さ。

木場・東陽町一帯は、ここ15~20年くらいで、見違えるほど住みやすくなりました。20年ほど前、私が東京農工大の工学部に居た時、東陽町駅近くの町工場で実験装置の金型をつくってもらってたのですが、当時この一帯は小規模工場が多く雑多な雰囲気で、住みやすい感じはしませんでした。隣の木場は駅前からして工場だらけでしたし・・

 

しかし今や、木場・東陽町は都心近接ベッドタウンとして綺麗に整備されました。工場は中高層住宅とショッピングセンターに置き換わり、公園も多く教育・医療施設にも恵まれ、20坪の新築マンション6000万円近い値段しても住みたい人が続出。2DK40㎡マンションの月額家賃13~14万円しても都内で一番空室率が低いという、都内東側で有数の人気住宅エリアに様変わりしました。最近はインド人エリートITエンジニアも大勢住んでます。

南隣の「豊洲・東雲エリア」のタワマン開発ブームに牽引されるかたちで、江東区民の平均所得も、もともと都内23区で下位だったのが今や真ん中までランクアップ、世帯所得1000万円を超えるファミリーが「都心に近い」という理由でどんどん移り住む。豊洲のららぽーとなんて、二子玉に住んでたような優雅なマダムが悠然と闊歩し、30万円もする血統書付きペットがガンガン売れる…昔の江東区を知る者にとっては驚くことばかり。

区内人口もこの20年、激しく増加しています。20年前、36万人だったのが、今や51万人。年間8000人、年率1.6%という、アメリカやオーストラリア、インドを上回るハイペースで増え続けています。しかも、あと20年は増え続けるらしい…

 

江東区人口爆発の背景には、首都圏における「都心回帰」の流れのなかで、「都心3区」(千代田+中央+港)の人口が大きく増えたことが背景にあります。もともと「オフィスだらけで住みにくかった」のが、今は「都心が住みやすくなった」んですね。

特に中央区の動きが顕著で、2007年を100とした時の区人口が、10年後(2016年)には134.2に爆増。次いで千代田区124.6、港区121.5と、都心3区が人口増加率上位を独占。都心の東側に隣接する江東区も112.8と4位になるのも地理的必然ですね。

 

「港区」の人口推移をみると分かりやすいですが、東京都心部の人口は高度経済成長期からバブル崩壊後にかけてずっと減り続けました。特にバブル最盛期は「このままいくと限界集落になっちゃうの?」と思う位の激減ぶり。ボトムを打ったのが1996年頃で、その後はV字回復。20年ずっと増え続けています。千代田区、中央区も同じ傾向です。

世界最高水準の都市機能が揃う東京都心。「職住接近を好む高所得ファミリー」や「充実した交通と医療環境を求める富裕層シニア」の流入が止まりません。中央区、港区、江東区臨海部に続々と建設されるタワマン群が彼らの受け皿になっています。

 

東京都心周辺の人口は、この先、どこまで増え続けるのか…私は、まだ増加余地が大きいとみています。都市・住宅政策にも影響されますが、都市のキャパシティからみてあと50万人以上は軽く増えそうな気がします。

東京と似たレベルで都市機能や公共交通が揃う大都市は、世界的にみても数えるほどしかありませんが、類似事例として「ニューヨーク」と「香港」をとりあげて比較すると、「東京都心部の人口密度がまだ低い」ことが一目瞭然。

ニューヨーク・マンハッタン 面積59.13㎢、人口1,643,734、人口密度27,799人/㎢

東京都心4区        面積60.46㎢、人口806,482、人口密度13,559人/㎢

香港・九龍         面積47㎢、人口2,109,419、人口密度44,881人/㎢

 

東京の都心4区(千代田、中央、港、新宿)は、マンハッタンとほぼ同じ面積で人口が半分。香港・九龍と比較すると、人口密度が3分の1以下なのです。

都心業務機能、公共交通網、人口規模、インフラ、アメニティ…どの指標をとっても、東京はニューヨークや香港と何ら遜色ないWorld Class City同士であるにも関わらず、都心部の人口が半分以下という、不思議な現象が起こっています。裏を返せば「伸びしろが大きい」といえます。

マンハッタンや香港並みに、東京都心部の容積率を緩和すれば、高層オフィスビルや住居を計画的に開発する余地ができますし、豊洲~有明~お台場~芝浦の臨海部には広大な空き地も残っています。東京オリンピック前後で鉄道や道路インフラの整備も、都心~臨海を中心に進みますし、また東京は世界的にも治安が良い都市で、「利便性」重視の傾向も強いため、需要サイドでも都心選好になりやすい。

 

日経新聞の記事(2017/4/6)によると、都心3区の人口は2015年の44万人から2040年には63万人と、20万人弱増えると推計されていますが、不動産の現場に携わる私からみると、もっと増えると思います。20年後をざっくり予測すると、

・都心三区 20~30万人増
・江東区  10~15万人増
・準都心(新宿、渋谷、台東、品川等)15~20万人増

都心周辺だけで、合計40~65万人増…これだけ増えれば、東京都心部の人口密度が今のマンハッタンに近いレベルになり、都市の在り方としてもバランス良い状態になると思います。それだけ職住接近が進むわけですから。

「関東大震災が起こったらどうなるんだよ!」という方もいるでしょうが、それはまあ、時間が解決するでしょう。不動産的にいうと、「恐怖の記憶は2か月で薄れる、3年後には元に戻る」…2011年の震災で大きな被害の出た新浦安だって最近マンション建って人も移り住んでるし、もともと東京は流動人口が多い都市なのですから、結局は「都市機能の充実」が人を呼び込む要素になるでしょう。

東京都心周辺こそ、人口減少日本に残された、最後の、かつ一番力強い人口増加フロンティアなのだと思います。

 

最後に、私たち不動産投資家は、「日本の総人口が減るから、過剰供給だから、不動産価格が落ちる」みたいなマクロベットな考えを好みません。むしろ、「地面に張り付いて動かない」不動産を扱う分、物件周辺のミクロな人口動態、所得環境、需給バランスなどを重視します。

その視点でみた、東京都心周辺エリアは、これから人口が増える、所得水準もたぶん増えるという意味で、Growth Market的な楽しみがあります。今は値段高いのでなかなか手が出せませんが、もし安く買えたなら、「自宅として買って(住んで)、じっくり値上がりを待ち、マイホーム特例で免税で買い替える」タイプの投資も面白いと考えています。

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石垣島不動産レポート後編「ライバル増えない離島パラダイス」

前編の続きです。今回も、「久々にボルテージの上がる日本不動産の話」を目指して書きます。

前回は、「観光や国防という特殊事情で石垣島の賃貸需要が増えている」ことを書きましたが、いくら入居者が増えても、それ以上に賃貸住宅の供給が増えてしまえば、我々大家にとって面白い話にはなりません。

・需要>供給なら、全ての賃貸物件の賃料が上がる
・需要<供給になると、競争力の落ちる物件の賃料が一気に下がる

それが、賃貸経営の宿命ですよね…

賃貸住宅の過剰供給が、いま日本中で問題になっています。たとえば、私の実家は千葉県の柏駅から4kmほど離れた、まだ農村風景の残る新興住宅地にありますが、その周辺は地主が建てた安普請アパートの数がとにかく凄い!田畑ばかりの不便な場所にアパート建てて一体誰が住むんでしょう?「いい部屋ネット」の入居者募集ノボリがそこら中にはためく風景が、ちょっとシュール。

私は4年前に不動産業者になり、それこそ、地主系アパート乱立で有名な横浜市郊外や埼玉県北部、愛知~岐阜方面、栃木~福島方面、九州や北海道まで足を伸ばしてますが、全国どこでも、賃貸木造アパートがすでに不必要なくらい建ち、しかもどんどん増えてて驚きます。

日本国内で、大手の木造賃貸アパート業者が進出してガンガン建ててる最南端は、今のところ沖縄本島であるようです。それ以上南の離島になると、人口最大の石垣島でさえ5万人程度でマーケットが非常に小さく、かつ、建材の輸送コストもかかるので、さすがの彼らも組織的な進出はしていません…かくして離島部は、見渡す限り地元建築業者が支配する世界です。

【石垣島の賃貸住宅…見渡す限り空室がない!】

沖縄の離島は観光地として優れているので、リゾートやホテルを建築する目的で本土の業者が多数入ってきています。でも彼らのなかで、事業計画通りに建設できた事例は稀。「沖縄は鬼門、金食い虫」という嘆き節も方々から聞こえてきます。それには、いくつかの理由があります。

・農振(農業振興地域)指定を外すのが至難の業。
・本土資本主導の大規模開発に対しては反対運動も強い。
・いざ建築許可がでても、今は建築費高騰に加え、島外からワーカーを導入するコスト(交通費、宿舎費)も別途かかる。

そもそも本土から遠く、文化も気候も商習慣も全然違う「離島」です。当然排他的な面もありますし、役場の人間、政治家、建設業者…島の人たちをうまく巻き込まないと物事が回りません。日本の法律が通じるとはいっても、実際の運用はある意味東南アジア的。本州や九州とは事情が大きく異なります。

もっとも、私たち個人投資家レベルでは大型リゾート開発ではなく、せいぜい単体のアパマンや簡易宿所を建てるレベルの話でしょうから、上記の苦労はしなくて良いのかもしれません。むしろ問題になるのは、「利回りが出るかどうか?」…現時点で頭の痛いのが「建設費高騰」の問題です。

・台風が強烈な沖縄の住まいは、RC造が一般的。今は職人不足と需要増で全国的にRC建設コストが高騰中。
・石垣島ではコンクリートカルテルがあり、資材の仕入れコストが本土に輪をかけて高騰している。
・木造住宅も徐々に増えては来たが、木材を沖縄本島から船で400km運ぶことになるので、建築の坪単価が本土の3割増し位になる。

いまの石垣島、需要面は申し分ありません。住む家が足りないので家賃は高止まり、地元の方々も安い月給ですが共稼ぎして一生懸命家賃払います。お金持ちな本土の移住者も相当数来ていて、東京横浜並みの家賃払って借ります。国防関係の方々も空いた家が出ればすぐ借ります…賃貸住宅の供給不足が続く限り、家賃水準は落ちないでしょう。

しかし、「東京横浜並みの現状家賃」を前提にして事業計画を建てても、建築費を相当抑えてうまくプランニングしない限り、新築しても利回りグロス6%台とか、面白くない数字になってしまいがちなのです。

そんななか頭をしぼって、「8%以上の利回りが得られて、ちゃんと遠隔運用できて、本土の人間でも融資ひける収益物件」をつくるのが、私の使命だと思っています。8%回る物件をつくれれば、離島という「最強の参入障壁」のおかげでライバル物件が増えそうもないし、需要は落ちそうにないし、少なくとも10年くらいは安定して回る気がします。安定稼働している間に売ればキャピタル取れるかもしれない!すげーやりたい。自分がオーナーになるのが一番おいしいじゃん!

ご愛読ありがとうございます。石垣の海より愛をこめて…

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石垣島不動産レポート前編「新空港+外国客+国防で住宅需要爆発」

こんにちはManachanです。日本の最南端、台湾すぐ隣、亜熱帯の海に抱かれた沖縄県石垣島へ2泊3日の出張から東京に帰ってきました。

行ってみた感想、「まじですげー!むちゃ盛り上がってるじゃん!」。不動産大家としてテンション上がりまくりでしたね。

石垣島そのものよりも、この島が経験している「いまの時代」が凄い。日本の他地域ではまずあり得ないパターンの活況なのです。一言でいうと、

「観光需要爆発」+「離島ゆえの住宅供給不足」=「あと10年は空室心配なさそう」という実感ですね。

まず「観光需要爆発」ですが、定住人口5万人弱の島にとって大きすぎる出来事が3つ、相次いで起こっています。

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1)2013年「新空港の開港」

1979年に計画され、34年の歳月と紆余曲折を経て開港した「南ぬ島(ぱいぬしま)石垣空港」によって、建設、観光を主産業とする島の経済は激変しつつあります。

石垣島を含む八重山諸島への入域観光客数は、開港の前と後とで大きく変化しました。予想を上回る伸びだったと、島の人々は口を揃えて言います。

2012年 71.3万人
2013年 94.2万人 (開港の年)
2014年 112.1万人
2015年 111.5万人
2016年 124.8万人

この空港の立地条件は、いろんな意味でユニークです。

「八重山諸島で唯一、東京大阪へ直行できるジェット機が発着可能な空港」(2013年以前は、那覇で乗り継ぎが必要だった。新空港ができて東京大阪からの所要時間が劇的に短縮)

「石垣島だけでなく竹富島、西表島、小浜島への窓口」(上記の島々は人気の高い観光地だが空港がないため、必然的に石垣空港利用になる)

「那覇以南の日本領内で唯一、国際便が発着できる空港」→これは、後述「インバウンド観光」に直結します

2)中華圏旅行客の急増

日本の他の観光地と同様、石垣島にもここ数年、アジア近隣諸国からの旅客が押し寄せ、すでに無視できない数になっています。直近(2017年4月)のデータでは、八重山に入域した観光客118,650人のうち、日本人が94,994人、外国人が23,656人と、すでに「旅行客全体の2割」を外国人が占めています。

国籍別の内訳は中華圏が大多数を占め、「台湾」「中国」「香港」の順。外国人旅行客の半数近くを占める「台湾」の基隆港から石垣島は250kmの至近距離にあるため、

「台湾人は週3便の大型クルーズ船でやって来る」

台湾人の行動パターンは、まず朝、石垣港から上陸。ドラックストアで買い物した後、観光バスかタクシーで島内一の観光地「川平(かびら)湾」のエメラルドグリーンの海で水遊び。その後市街地に戻り、夜8時には沖縄本島に向けて出航します。クルーズなら船中泊が基本ですが、最近は石垣島内の民泊に泊まる台湾人も増えているようです。

「香港人、中国人は香港エクスプレスで飛んでくる」

香港~石垣間を直航する香港エクスプレス便は、最近、週2便から週5便に大幅増便になり、なお稼働率良好だという。台湾と比べ、船の移動だとやや遠い香港や大陸中国の旅行客に選ばれています(それでも石垣島からみて香港は東京より近い)。

3)海上保安庁の尖閣特需(?)

石垣島は国境の島。いま日本と中国台湾との間で領土問題を抱えている「尖閣諸島」(釣魚台)は、日本地図上では石垣市に属します。石垣島からの距離は約180km。

尖閣海域へスクランブル発進できるよう、海上保安庁は「なぐら」をはじめとする巡視艇を石垣港に数隻配備。それに伴い保安庁の職員200名、家族を含めれば約500名の賃貸需要が生じ、官舎を建てても全員の収容はできず、石垣港~登野城にかけての民間賃貸住宅を借りて住まわれる方々が増えているようです。

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以上まとめると、今の石垣島では、「新空港開港」+「外国人客増加」+「国防関係者増加」という3つの出来事が同時に起こっており、いずれも住宅(宿泊+定住)需要を爆発される直接の要因になっているのです。

さらに特筆すべきは、深刻なホテル不足。石垣島は観光需要に比べて宿泊施設が圧倒的に足りておらず、そのため「顕在化しない住宅需要」が少なからずあることです。

上述「クルーズ船でやってくる台湾人客」に関していうと、彼らが石垣島内で宿泊せずに即日出航するのは、「宿泊できるホテルが島内に足りない」からでもあります。

石垣を出て沖縄本島まで行けば宿泊施設のキャパは十分あるので、台湾人客も陸に上がってホテルでゆっくりするはず。言い換えると、石垣島に新しいホテルができれば、台湾人もそこに泊まって島にお金を落とすはずです。

あと、飛行機代と旅客需要の相関も無視できません。例えば東京から石垣島に飛ぶ場合、新空港開港後しばらくはバニラエアやピーチの成田発格安直航便があったと記憶していますが、今は那覇経由になり料金も高い。その心は、「飛行機代安くして観光客たくさん来てくれても島には泊まる場所がない」という切実な台所事情に他なりません。

でも、いま建設中、計画中のホテルやリゾートが全部オープンすれば、石垣島内に1400室を超える収容能力が新たに生まれるので、その需要を見込んでバニラやピーチも成田や関空発の安いチケットを出し、関東関西からさらに旅客が増える可能性が十分あります。

今後、島に宿泊施設が増えれば、そこで働くスタッフも増え、そこから派生する飲食店、土産物屋、バス、タクシーの需要も増えます。石垣島で働く人々が増えれば当然、彼らが住まう住宅が必要になるわけですが、その需要に比べて供給が全く追いついていません。

「住宅需要が堅いなら、建て売りすればいいじゃん」と思われるかもしれません。実際、日本は住宅余りの国、空室増えてもなお建てまくる程、供給能力は有り余るほどあります。しかし、同じ日本でも石垣島は離島ゆえ、本土と全く状況が違い、需給ギャップがすぐ解消するとはとても思えません。

次回は供給サイドの話、「石垣島でなぜ住宅が建たないのか?」について書きます。お楽しみに…

後編に続く

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外国人受け入れと首都圏再集中の構図

こんにちはManachanです。ゴールデンウィーク、気持ちの良い晴天が続きますね。私は忙しい仕事が一段落し、空き時間を使ってブログ更新に励んでおります。今回は、東京を中心に最近目に見えて増えている「外国人住民」が、日本の人口動態さえ変えつつある面に着目し、統計数字をいろいろ調べて書いてみました。
かくいう私自身も、国際結婚してまして、妻は「東京に住む外国系住民」のひとりです。住まいは江東区の東陽町で、近所を歩けば中国語が聞こえてくる、都心勤務のインド人ITエンジニアとご家族も多数お住まいで、ネパール人が経営するインド料理店が毎年増えています。うちの子の通う小学校では外国姓か国際結婚ファミリーの子供がクラスに3~4人はいます。そういえばお隣さんもフィリピン人。
それが大都市の当たり前の姿なのだと思います。ニューヨーク、ロンドン、パリ、シドニー、トロント、シンガポール…海外の大都市はもっとコスモポリタンですよね。東京もゆっくりと、その道を歩みはじめたのだと思います。江東区は外国籍住民の人口比率が5~6%で、年々増えています。でも私が以前住んでいたシドニーは外国出身者が総人口の39%を占める社会でした。真のコスモポリタン都市での暮らしを経験した者の視点から、「ゆっくり国際化しつつある東京・首都圏のいま」を描いてみたいと思います。
ここ数年、東京を中心に「外国人住民が増えている」のは、明らかに、政策によるものです。2012年12月に自民党が政権を奪回し、第二次安倍政権が始まって以来、在留外国人数は右肩上がりに増え、わずか4年間で203万人から238万人に、35万人も増えています。もっとも、この数字は日本国に合法的に滞在できる25種類の在留資格をすべて含んでおり、所謂「移民」に相当するものは「永住者」ビザかと思いますが、このビザの発給数も安倍政権下の4年間で62.4万人から72.7万人へ急増しています。実質的にいえば、10万人余りが新たに日本へ移住したと言って良いでしょう(うちの奥さんもその一人)。


安倍政権が外国人の受け入れを増やしている背景には、日本の人口がすでに厳しい減少局面にある事情があります。安倍政権発足直後の2013年にはすでに、日本国内の出生数104万人に対し、死亡数は127万人。黙っていても年間23万人の日本人が減る状況でした。たとえていえば、神奈川県厚木市や大阪府寝屋川市クラスの中堅都市が、毎年一つづつ、消滅しているような状況です。しかも、出生数と死亡数のギャップは年々拡大する一方で、東京オリンピックが終わる頃には年間50万人の日本人が減ることがほぼ確実視されています。
アベノミクスで日本経済再生を打ち出した自民党・安倍政権。しかし経済を復活させたくても、デフレが20年も続き、かつ人口が年間何十万人も減り続けてマインドが委縮する衰退国家に、一体どんな経済再生の芽があるのか?
為政者が、「できるだけ、日本の人口を減らしたくない」と考えるのは自然なことです。高齢者がお亡くなりになるのはやむを得ない。出生数を増やそうにもすぐに増えるものではない。であれば、政策的にコントロールできるのは「海外からの流入」しかありません。
人口が増えたり減ったりする方程式は、簡単です。

「人口増減」=「自然増減」(「出生数」―「死亡数」)
+「社会増減」(「海外からの流入」―「海外への流出」)

安倍政権が登場した初年度、2013年に、日本の総人口は約20万人、減りました。

出生=104万人、死亡=127万人
海外からの流入=4万人、海外への流出=1万人
⇒人口増減=104万―127万+4万―1万=マイナス20万


それから3年経った、2016年。出生数はさらに減り、死亡数はさらに増え、自然増減はさらに厳しくなりました。しかし、この年の人口減は、16万人にとどまっています。なぜなら、海外からの流入が大幅に増えたからです。

出生=100万人、死亡=130万人
海外からの流入=16万人、海外への流出=2万人
⇒人口増減=100万―130万+16万―2万=マイナス16万


これは仮説ですが、安倍政権は日本人が自然に減る分の全部は無理としても、その半分は外国人受け入れで賄いたかったのではないかと思います。もしそうだとすれば、治世4年間で、その目標は達成されたといえます。2016年には、日本人の自然減30万5593名の52.5%にあたる、16万309名の外国人登録者(特別永住者は除く)を増やしています。


今度はもう少しミクロにみてみましょう。外国人を受け入れた後、彼らは日本のどの地域に定着するのか?2013~16年の間は一貫して、彼らの半数以上が「関東」、特に「首都圏」(東京、神奈川、埼玉、千葉の一都三県)に集中しました。2013年は外国人増加数の68%、2016年は少し全国に散りましたがそれでも52%が、関東の新住民になっています。一都三県の割合はそれぞれ63%(2013)、46%(2016)。


この4年間、「外国人の受け入れ」と「首都圏への一極集中」が進んだ結果、一都三県における外国人登録者数は、77万9千人から97万8千人と、実に20万人も増えています。


外国人が4年間に20万人(年間5万)増える…首都圏一極集中が進むなかでも、これは決して小さな数字ではありません。日本全国から一都三県に移動する転入者が年間15万人程度ですので、外国人の増加分は実に3割を占める計算になります。
安倍政権による外国人受け入れが、ようやく数字に表れてきたのが、2013年後半からです。そこで、2013年6月末から現在(2017年3月末)までの4年弱で、各自治体における人口増加分のうち、外国人がどれだけ寄与しているかを、整理してみました。

東京都平均:日本人増加73.8%(284,348名)、外国人増加26.2%(101,159名)
新宿区:日本人増加53.3%(8,770名)、外国人増加46.7%(7,674名)
豊島区:日本人増加45.8%(6,603名)、外国人増加54.2%(7,814名)
江東区:日本人増加76.2%(18,286名)、外国人増加23.8%(5,700名)
江戸川区:日本人増加51.1%(8,335名)、外国人増加48.9%(7,972名)
世田谷区:日本人増加87.6%(26,265名)、外国人増加12.4%(3,729名)
杉並区:日本人増加76.8%(14,497名)、外国人増加23.2%(4,378名)


東京都だけではなく、周辺県のベッドタウンでも、外国人増加が人口増の相当部分を占める状況は同様です。千葉県、埼玉県、神奈川県の代表的な都市の数字を整理してみました。特に、日本最大の基礎自治体、人口370万を超える横浜市で、外国人の増加数が日本人より多かったのは驚きですね。

市川市:日本人増加74.8%(9,936名)、外国人増加25.2%(3,344名)
船橋市:日本人増加65.5%(8,559名)、外国人増加34.5%(4,511名)
千葉市:日本人増加55.6%(3,620名)、外国人増加44.4%(2,889)
川口市:日本人増加38.9%(5,566名)、外国人増加61.1%(8,754名)
さいたま市:日本人増加86.9%(30,123名)、外国人増加13.1%(4,542名)
川崎市:日本人増加85.0%(41,850名)、外国人増加15.0%(7,389名)
横浜市:日本人増加47.0%(11,414名)、外国人増加53.0%(12,857名)


私は、首都圏で賃貸経営を営むオーナーとして、都内や近郊都市の人口動態を時々調べますが、ここ数年の人口流入が想定以上に力強いのに気がつきました。たとえば、千葉県市川市。ここは2012年以前は人口減少自治体として県内でも有名でしたが、なぜか、この2~3年は人口が増えまくっています。オリンピックを控えて、比較的景気の良い首都圏への人口流入が起こるのは分かるけど、日本の他地域の人口が減るなかで首都圏だけが人口吸引するにしては、流入の勢いが強すぎる。これは、外国人が影響しているに違いないと思い、詳しく数字を調べて整理してみると、案の定、というか予想以上でしたね。
単なる首都圏再集中ではない。たぶん日本の歴史始まって以来の、「東京コスモポリタン化」による人口増加が、首都圏全域で起こっています
いまの時代、日本人だけの人口動態だけを追っていては、精度の高い人口予測はできません。特に象徴的なのは、2014年5月に発表された日本創成会議の試算。「豊島区が都内で唯一の消滅可能性都市」に名指しされて、話題を呼びましたね。これは2010年前後、民主党政権下で日本人と外国人の人口が減っていた頃の枠組に基づいて試算したもので、2013年以降、安倍政権の外国人受け入れによる豊島区人口の爆増を全く織り込んでいませんでした。実際、あのレポートが発表されてから3年弱で、豊島区の人口は1万人も増えているのですから、全く妥当性ありませんでしたね(なお、外国人の増加が全体6割を占めています)。
首都圏で不動産投資する者にとって、外国人住民の流入による賃貸需要、売買需要の増加は、もはや無視できないファクターになったといえます。この波を確実につかんで、ビジネスにつなげていきたいですね。

 

参考ブログ記事)

アベノ開国エコノミー、人口減に挑む(2017/8/18)

実はあまり減らなかった日本の人口(2017/1/4)

 

出典)
・法務省「在留外国人統計」(平成24~28年)
・外務省「海外在留邦人人数調査統計」(平成24~28年)
・各自治体の「住民基本台帳」(平成24年7月~29年4月)

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日本の不動産投資で「時間差」が使えない理由

こんにちはManachanです。北米出張5日目、いまカナダ最大の都市トロントにいます。

冬が長くて厳しいカナダの人たちにとって、暖かい南国でのバカンスは無上の楽しみ。その行き先として人気が高いのが、アメリカ最南端のフロリダ州。

フロリダ州内のマイアミ、オーランド、ジャクソンビルなど主要都市はもちろん、南西部の地方都市ケープコーラル(Cape Coral)にも、カナダ各都市からの直行便が多数就航している他、欧州のドイツやスペインからの直行便さえ就航。冬でも暖かいフロリダに、太陽を求めて人々が押し寄せます。

そのケープコーラル、不動産投資の面では素晴らしい街でした。人口増加率は全米屈指、住宅供給不足で家賃上昇中、その割に物件価格が上がりきっておらず、グロス賃貸利回りも平気で7〜10%いく、価格上昇率も年率10%超…今こそ、まさに買い時のタイミングという感じでした。

ケープコーラルの街も実に良かったです。約30万人いる住民は裕福で教育水準の高そうな白人がほとんど。治安が良く、夜でも平気で出歩いて食事とかできる、住宅街には運河が縦横に張り巡られ、ボート係留権つきのマリーナ住宅が並ぶ。まるで大橋巨泉氏が住んでたゴールドコーストの高級住宅街のよう。

住民が自宅からボート乗って水上レストランに行く優雅なライフスタイル。屋外プールつき、3室あるうちの2室からプール&ボートへダブルアクセス…みたいな素敵な住宅。こりゃ絶対1億円するだろうと思ったら5000万円(44万米ドル)で買えるという。そのコスパの良さも「今のケープコーラル」ならでは。

投資家向けには、さらに賃貸経営に特化した「4ベッドルーム、2バスルーム、2台ガレージ」のファミリー向け新築戸建住宅というジャンルがあります。こちらは約22万ドル(2500万円)で買えて月額家賃が1600ドル程度、グロス利回り9%出て、現時点では空室もほとんどない状況。土地が1000平米もついてきます。

資産価値が確かなので、地元の金融機関から融資がつき、外国人でも最大8割借りられ、さらに利子のみ返済も可能なようです(利率は5.0%)。それ聞いて私は早速、融資審査申し込みましたよ。 確実にお金が増える投資だと思うので、善は急げ‼︎

ここまで有利な条件で不動産投資ができるのは、「今のタイミングで、場所がフロリダ州ケープコーラルだから」です。「アメリカだから良い」わけでは全然ないです。同国内の主要都市では、すでに不動産価格が高騰してしまいました。いまニューヨークやロサンゼルス都市圏で同等の住宅買ったら値段3倍以上するでしょう。利回りもグロス3〜4%がせいぜい。

逆にいえば、同じアメリカ国内でも、「ニューヨークやロサンゼルスが高くなったから、今はフロリダやテキサスを買う」みたいな、各都市の不動産市況の「時間差」を利用した投資ができるわけですね。同じ国内だから当然、「ニューヨーク物件の値上がりによる空き担保を自己資金算入して、テキサス物件の融資をひく」みたいなエクイティファイナンスが可能。

経済や人口規模がアメリカより小さいカナダやオーストラリアでも「時間差」投資は可能です。例えば、私が過去10数年、オーストラリアで実践してきたのは、

– まずシドニー(国内最大都市)で物件買い、12年経ったら価値が2倍になった。

– それからブリスベン(国内第三位の都市)の不動産を買った。当時のブリスベンは奇しくも、「価格帯、利回り、上昇率とも、12年前のシドニーに酷似」していた。つまり、投資先の都市をブリスベンに変えるだけで「12年前のシドニーにタイムマシンで戻って投資する」のと同じような効果が得られた。

これと同じことが、日本でできるのか?例えば、「東京と名古屋の、不動産市況における数年〜十数年の時間差を利用した、タイムマシン不動産投資」ができるのかと言うと、答えはNO! 難しい。

東京の市況と名古屋の市況、その時間差は感覚的にいうとせいぜい1年くらいでしょうか。例えばの話、アベノミクスで東京の不動産価格が上がり始めた後、名古屋もつられて上がるのが約1年後くらい。逆に、融資引き締めなどで東京の相場が崩れはじめると、名古屋を含めて地方都市の相場は瞬時に冷え込んでしまう。

そんな時間軸で動く日本の不動産マーケットで、我々個人投資家が都市間の時間差を利用した投資で値上がり益をあげるのは難しい。できることはせいぜい、東京都心の価格が上がりはじめたタイミングを素早く察知して、名古屋に波及する前に安く買う位か…でも、夥しい数の不動産転売屋や建売屋が真っ先にそれやって鞘抜いちゃうから、一般の投資家が利益を得にくい構造になっていると思います。

言い換えれば、日本の不動産は大手デベロッパーをはじめとする供給側が価格決定力を握り、かつ同じ会社が東京、大阪、名古屋、福岡など主要都市でどんどん物件を供給しちゃう。そういう業界構造なので日本全国が「時間差なしの単一市場」になりやすい。投資家視点でいうと、「東京の不動産が値上がって利回りが落ちたら、大阪や名古屋もつられて落ちちゃう。1年経てば熊本鹿児島でさえ利回り下がる」のです。

その点、アメリカ、カナダ、オーストラリア…広大な面積を持つ新大陸英語圏先進国が日本と違うのは、

– 全国規模で物件供給する大手デベロッパーがほぼ存在しない。

– 地場のデベロッパーが、地域の需要や経済状況にあわせて物件供給する。

– 国全体の人口が増えている上、人口移動も農村から都市への一辺倒ではなく、だいとしからより生活コストの安い地方へ移り住む流れもあり、国内各地域に人口拡大、不動産価格上昇のチャンスがある。

そういう国情ゆえ、都市間の不動産マーケットに数年〜十数年の時間差が生まれやすく、それを利用した投資戦略が現実的に可能なのです。

合い言葉は、これ!「首都や最大都市の物件価格が上がりすぎたら、第二、第三の都市か、成長する中堅都市を狙おう」…米国カナダ、オーストラリアなら、その投資戦略を正しく実践すれば、たいてい外しません。

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410円タクシー登場の東京が住みやすい!

おはようございます。Manachanです。

今月から私は、自宅近くでのタクシーの利用頻度が大幅に増えています。つい先月まで、日本国内でタクシーを使うことはほとんどなかったのですが、2月1日より東京のタクシー初乗りが730円から410円に大幅値下げされたのをきっかけに、「1㎞以内のちょい乗り」のヘビーユーザーになりました。

東京23区および武蔵野市・三鷹市のタクシー料金は、このように改訂されました。詳しくはこのニュース参照。

 

改訂前  初乗り730円(2㎞まで)、その後、280mごとに90円加算

改訂後  初乗り410円(1.052㎞まで)、その後、237mごとに80円加算

 

この改訂によって、2㎞以内の「ちょい乗り」が大幅に安くなりました。1.2km以内なら「ワンコイン」でお釣りが来ますからねえ。2kmを超えると料金これまでと変わらず、6.5㎞以上だと値上げらしいですが、どっちみちそんな距離乗ることは少ないし…

それよりも、我が家のある江東区東陽町近辺で、タクシーの「ワンコインちょい乗り」は、ものすごく意味が大きい、むちゃくちゃ利便性アップです。なぜなら、

 

・我が家は東陽町駅南側の住宅街にあり、そこにはみるべき商業施設がない(コンビニとマイバスケットだけ)

・一方、駅の北側には、「西友」、「OKストア」、「いきいき生鮮市場」という「3大スーパー」が集結し、日々安売り競争を繰り広げている。八百屋も中国食材専門店もあって地味に重宝。

・隣の木場駅には、イトーヨーカドーがあり、こちらに買い物に行くことも多い。

 

東陽町駅北側や木場駅の商業施設まで、我が家からの距離は約1㎞。これまでタクシーの初乗り730円だったので、買い物帰りの利用としてはちょっと割高感がありました。でも410円になれば、話は全く別。この寒空のなか、買い物帰りのビニール袋持って15分歩くよりも、「ワンコインでお釣りがくる」料金で家まで運んでくれる、こりゃ使うしかない。

また、1.5㎞程度の利用にもお得感が出てきました。先々週と先週は、息子と娘が相次いでインフルエンザにかかり、行きつけの小児科(江東区古石場)まで約1.5㎞、何度かタクシー乗車しましたが、料金改定前は800円したのに今は650円で済むので有難い。

さらに、我が家から東陽町駅まで、約700m、歩くと8~10分で着きますが、我が家の前に410円タクシーがいつも停まっているので誘惑に負けて「ついつい」乗ってしまいます。

 

こんな感じで、タクシー初乗りが410円になったことで、私のライフスタイルは激変しました。まるでバンコクに住むタイ人が、徒歩5分の道のりさえ歩かずに、10バーツ払ってバイクタクシーに乗るように、私は東京で410円タクシーを足代わりに使うようになってしまいました。

近距離でタクシー使うのが良いのか悪いのか、分かりませんが、少なくとも以前より劇的にラクです。東京の街がsらに住みやすくなったのは確かですね。

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首都圏郊外、土地値築古アパートの選び方

こんにちは、Manachanです。今日は日本国内の収益物件ねたでいきますね。

週刊ダイヤモンドの「マンション上げ?下げ?大調査」、読まれた方多いと思いますが、面白かったですね。数年前に新築マンションを買って、値上がるエリア、値上がらないエリアの二極分化が進んでおり、かつ「有明vs東雲」みたいなミクロなレベルでも大きな差が出ていることが、とても興味深かったです。

 

私は千葉県柏市出身ですが、マンションのリセールバリューみたいな話題になると、一般論として千葉県はつらいですね。東京、神奈川はもちろん、宿命のライバル・埼玉にも水をあけられてしまいます。県内で元気良いのは本八幡(市川市)くらいで、松戸~柏の常磐沿線は全滅状態。

でも、地元民としてひとこと言わせてください。松戸市や柏市みたいな郊外で、「新築マンション買って、中古でリセール価格維持」みたいな考え方が、そもそも地域の実情や暮らし方に合わないです。最近、松戸や柏に越してきた方ならともかく、以前から暮らしてきた我々にとっては、「この辺住むなら、基本は土地付き戸建でしょ!」、「そもそも宅地がうなるほどあるのに、なぜマンションに住むの?」というのが正直な感覚。「マンションのリセールバリュー」という考え自体が、都会(東京)の感覚であり、郊外には合わないと思います。

逆にいうと、我々郊外民にとって、住宅の資産価値を保つには「土地付き」が基本。「所有権の土地」さえあれば、何とかなる。松戸市や柏市なら、バス便エリアでも戸建用地として十分な需要がありますし、更地の価格は将来も下がりませんから…どうしてもマンション住みたくて、かつ資産価値も気になる方が、新築買って良いのは「松戸駅、柏駅の徒歩10分圏内」のみ。あるいは、値が十分さがった中古マンションを買って住むしかないですね。築15年で1000万円みたいな激安ファミリーマンション腐るほどありますし、もともと安く買ってれば、値下がっても大した損失にならないですから。

 

最近、そんな「ザ・郊外」エリアで、土地値トントン、あるいは土地値以下の値段の築古アパートが、マーケットに時々出回るようになりました。特に多いのは、千葉県内の「松戸市、船橋市の新京成沿線」とか「京成本線の津田沼よりちょっと先」みたいな、首都圏の通勤利便性でいえば「中の下」くらいのエリア。他県でも、例えばさいたま市見沼区とか上尾市とか、神奈川の相鉄線の奥とか湘南の山の方などの郊外部で、そんな物件が多く出ています。

こういう物件、単純に「土地を買った」と思えばよくて、そこに「収益を生むアパートがついてくる」から儲けものだという考えがあります。大まかな考え方としてはそれで合ってますが、ひとつ注意しなくてはならないのは、

 

土地値(=実勢価格)で買っても、将来、いつでも同程度の価格で売れるとは限らない。

 

実勢価格とは、「エンド客が買う価格」とほぼ同義で、路線価から割り出す方法がよく用いられます。首都圏郊外では、だいたいこの位かな。

路線価÷0.8=公示価格

公示価格x1.2=実勢価格

 

例えば、松戸市あたりで路線価11万円/㎡の土地を買う場合、実勢価格は11万÷0.8x1.2=16.5万/㎡。つまり、坪55万円くらいの目安になります。

一般ピープル(エンド客)は、坪55万円の土地を40坪くらい買って(55万x40=2200万円)、そこに上物を建てて外構(カーポート、ブロック塀など)を整えた新築戸建を買います。上物・外構代の合計が1780万円とすれば、本体価格は2200万+1700万=3980万円。これで、松戸~柏エリアの平均的戸建住宅の出来上がりです。

いま不動産投資家が、松戸や柏で土地値のアパートを買うということは、最終的には、上のような「戸建ユーザー」を出口とするわけです。その土地が、地域の平均的な戸建サイズで、造成の必要もなく、すぐ上物建てられる状態であるならば、実勢価格近辺ですぐ売れるでしょうが、実際は、そうでないことがほとんどです。例えば、

 

・土地100坪付き(分割可能)、築古の1Kx10戸アパートが土地値トントン5500万円で売りに出る

・土地75坪(接道の関係で分割不可能)な土地で、築古2DKx4戸アパートが、土地値より15%安い3500万円で売りに出る

 

みたいなケースが多いですが、上記のような物件、私なら買いません。なぜか?

 

一つは、「グロス論」という考え方。松戸や柏あたりで、100坪の土地に新築住宅建てる人は、かなり少ないです。なぜなら、総額(グロス)がかかりすぎて、地域の一般ピープルに手が出ないからです。坪55万の土地で100坪だと、土地代だけで5500万。そこに上物建てたら、少なく見積もって7500~8000万円。それを、一般的な松戸市民や柏市民が買えるか?という問題。

松戸駅や柏駅、流山おおたかの森駅の徒歩圏なら、7000万円超の新築戸建もアリでしょうが、一般的な市内住宅地だと、高値の限界が6000万円程度になるので、彼らに100坪の土地は重すぎる。そこで、「50坪に2分割して戸建分譲する」ことになります。土地50坪なら、松戸~柏エリアの戸建としてはぴったりなサイズで、それができて初めて出口が見えてきます。

じゃ、50坪に2分割できるからといって、業者が実勢価格で買ってくれるかというと、また別の問題です。業者の立場からすれば、その土地を買った上に、「上物の解体処分費」、「分筆登記に必要な確定測量費用や登記費用」、「戸建2戸の設計・広告費用」をかけて初めて売り物になります。そこに利益も当然乗ってくるので、実際には実勢価格から2~3割も値引いた値段で買い値を言ってくることが多いでしょう。

 

もう一つは、「銀行の評価」。銀行は土地の価値を独自の評価で評価して、そこに掛け目を入れて融資額を算出しますが、郊外の土地は都心部と比べて、どうしても掛け目が厳しくなります。実勢価格に近い5500万円の評価が出ても、そこから7掛けした3850万円しか貸さない…みたいなことになります。最低1650万円は自己資金で出してください…となると、買える人が少なくなるので、その面からいっても、実勢価格で売るのは難しいのです。

とはいえ、土地を2分割できるのは不幸中の幸いです。上記の例「土地75坪で分割不可能な土地」というのは、さらに不利。戸建分譲するには中途半端に大きすぎるし、アパマン建てるには小さすぎる…地域の最適需要に合わないサイズゆえ、実勢価格で平米55万くらい出るエリアでも、結局、39万みたいな安い単価で叩き売られるのです。

 

そういう事情もあるので、「郊外で築古アパート買うなら、原則、土地値以下で買わなければならない」と私は思います。駅近立地とか、戸建実需にぴったりなサイズだったら、土地値トントンでも構わないと思いますが、そうでなければ、

 

・分割できる土地付きの物件を、土地値の1~2割引きで買うべし。

それ以下の価格で買えれば、投資として成功したも同然。

 

松戸~柏エリアで成功する、洗練された「松柏(しょうはく)インベスターズ」は、築古アパートを土地値以下で仕込んで、戸建で出口をとるのが基本。そこに、副産物としてアパートの家賃がついてくる、みたいなイメージですね。郊外で土地がある分アパート運営にはライバルどんどん増えて厳しいエリアですが、戸建用地としての需要は、将来もずっとあるので、土地としての売却価格から逆算して、安く仕入れるのが必勝パターンと思います。

逆に、区分マンション買ってリセールにはなじまないよね。それが成り立つほど都会じゃないんだし・・。

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将来人口予測が外れる理由

こんにちはManachanです。前回書いた「実はあまり減らなかった日本の人口の好評を受けて、今回も人口予測ねたで、詳しく掘り下げて書いてみます。

「人口予測」は、海外不動産の販売セミナーに必ず出てくるコンテンツといえます。典型的なフォーマットは、

・20xx年までに日本の人口が半減する。
・20xx年までに海外某国の人口は倍増する。
・某国の人口が増え、住宅需要が増え、不動産価値が上がる。
・一方、日本の人口と住宅需要が減り、不動産価値が下がる。
・あなたは、どちらに投資しますか?

 

ここで、セミナー講師に問わきゃならないのは、人口予測の妥当性。どこまで正しいのか?本当に予測通りになるのか?実際、いつの時点まで妥当性をもって予測できるものなのか?

そこで出てくる年号が、2050年とか2060年みたいな遠い未来の話なら、予測はそもそも無理でしょう。なぜなら、前回のブログで書いたように、

・2013年初に発表された社人研の日本人口予測が、
・2014年から早くも外れはじめ、
・2016年の時点で、予測と実績値が73万人も乖離してしまった。

わずか3年でそこまで外れてるのに、なぜ、30年40年後の話ができるの?そんな遠い未来を正しく予測する能力が人間にあるとは思えない。科学的な知見ではありえないことを自信満々に語る人間は、そもそも無知を疑った方が良い。

(注.社人研のレポートを詳しく読むと、自然増減、社会増減のいろんなパターンを予測したものを算出しています。ただ、数ある試算のなかで代表的な「中位推計」が、いろんなメディアや個人に引用されて、独り歩きしてしまったようです。私が「73万人の乖離」と言うのは、この中位推計と実績値を比較したものです。)

 

なぜ、人口予測が外れるのか?主な理由は、「社会増減予測の難しさ」にあると思います。人口予測、理屈的にはシンプルで、

人口増減=自然増減(出生数―死亡数)+社会増減(転入者数―転出者数)

自然増減の方が、予測の難易度は低いでしょう。赤ちゃんを産める女性が何人いて、彼女らが平均何人の子供を産んで…その数や割合が、短期間に大きく変わることは普通ないし、また死亡者数の予測にしても、通常は高齢の方から徐々に召されていくし、その予測には保険業界をはじめ、膨大な知見の蓄積があります。

一方で社会増減は、予測が難しい。誰もが好きな場所に引っ越せる社会で、ある都市に新駅や商業施設ができた、大きな工場ができた、逆に撤退した…そんな要因で、いとも簡単に変わってしまうものです。

 

社会増減予測の難しさゆえ、将来人口予測に大きな修正をした事例があります。「福岡市」です。2010年を基準時点とし、2011年に発表された予測によれば、

2035年が人口ピーク、160万6千人

とありますが、私が同市に住んでいた1997年頃は、「人口ピークは2010年頃で、147万人」と言われていたのです。でも蓋を開けてみると、九州のなかで福岡市一極集中が一層進み、人口150万を超えても全く流入が衰えず、ピーク時人口「160.6万人」に修正されたのです。

つまり、「わずか10年余りで約1割も予測がずれてしまった」わけ。人口予測なんて、そんなものです。ましてや30年後40年後の予測ができるわけがないのです。

 

じゃ、社会予測を含めて人口予測そのものが無意味なのかというと、そうでもないと思います。社会増減をミクロなレベルまで分析・推計すれば、それなりの精度で予測が可能だと思います。

一例として、「千葉県柏市」のホームページから、同市が採用した将来人口推計レポートをみてみましょう。これは、自然増減に着目した社人研の推計に加え、同市で予測される社会増減を細かく分析して、修正を加えたものです。

 

柏市を、20エリアに分割して、

 

各エリアに、それぞれ想定をおいて社会増減を予測し、

 

全市の人口を推計しています

 

その結果、柏市独自の人口推計は、社人研より1万人近く「強気」の数字が出ています。

 

柏市独自の推計が、どの程度当たるのかは、今後判明するでしょう。現時点でいうと、推計よりは人口流入が若干大きいようです。とはいえ、大きく外れているわけでもないですね。

2015~16年(ともに10月1日)の人口増減
柏市推計 2,523人 増
実績値  3,340人 増

 

社会増減に関しては、ここまで細かくエリア分けして、それぞれ想定・推計するのが、現時点ではベストの方法のように思います。ただ、そこまでやっても、妥当性をもって予測できる範囲は、「せいぜい10年」でしょう。現に柏市推計では、社会増減のエリア別予測の対象期間は「2014~25年の11年間」となっています。

 

最後に、日本国全体の人口推計ですが、都道府県、市町村の人口予測よりは、いくぶんやりやすいはずだと思います。なぜなら、県や市への人口流入・流出はコントロールできないのに対し、国であれば、在留資格(ビザ)の発給数をコントロールすることによって、流入数はある程度予測できる。ヨーロッパみたいに陸続きだと難しいけど、日本は島国ですし…

人口減に悩む日本政府が、経済規模維持・拡大のために、「一定規模の人口を維持する」宣言をすれば…たとえばの話、日本国籍者が毎年30万人減ると予測されるなら、その半分、15万人を海外から受け入れると宣言すれば(移民を認める、という意味ではなく、3か月以上の滞在ビザを、年間15万人を目標に発給する…というニュアンス)、

そうすれば、将来にわたって日本の人口がそんなに減らないと予測されるわけで、日本人のマインドも改善すると思うし、海外からの投資も増え、景気も上向くのではないでしょうか?

不可能な目標ではないでしょう。それどころか、「日本人減少分の約50%を、外国人流入で補う」状況は、直近の2015~16年ですでに実現しているわけですし…

 

政府がそこまでやるかどうかは別として、いま日本に住む私たちは、「日本の人口が遠い将来、半減する」ことを思い悩む必要はないと思います。遠い将来のことは、どうせ分からないんだし、今の選択が将来の運命を変えることもあるんだから…

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Japan’s population is keeping up, due to gov’s stealth pro-migrant policy

I am Japanese national, living in Toyocho, Koto ward in Tokyo’s inner eastern suburb, with my wife who is Australian Chinese, plus two kids who have both Japanese and Australian passports.  The Toyocho area is popular residential area typically for growing families like ours. Non-Japanese residents from China, Vietnam, Philippines, India etc.. are not uncommon in our community.

Based on our experience and several government statistics, I would like to share my views on Japan’s recent population trends.

 

The below is a popular graph of Japan’s long-term population trend (AD 1000 – 2100) prepared by IPSS (National Institute of Population and Social Security Research) in early 2013. This graph often becomes a ground of Japan’s woes on its declining, ageing population. Some articles say Japan is diminishing even. Indeed, the graph looks scary, especially for property investors like myself.

 

Having said that, this prediction turned out to be incorrect.  Based on recent government statistics,  Japan’s current population outnumbers IPSS prediction by 732,000 persons.

(As of 1/10/2016)
Actual population     126,930,000
Predicted population 126,198,000
—————————————–
Difference                732,000

 

 

I created a simple Excel graph which is much easier to understand what was happening. IPSS prediction was almost perfect until 2013, but it start deviating from 2014 and the gap widened by now.  It shows the fact that Japan’s population is declining at much slower rate than originally predicted,

 

Why IPSS missed the population prediction?  Here is the explanation.

・IPSS originally predicted natural population decrease (birth minus death) at 350 – 390K persons per year in 2015-16, but thanks to slightly improved birth rate, national decrease is around 280K per year.

・Plus net migration from overseas is counted approximately 120K per year.

・As the result, Japan’s loss of total population is around 160K per year, less than half of IPSS prediction.

 

Why Japan’s birth rate improved? Some people says this is the result of improved employment which made people to give birth easier.  But I am not sure if this explains the story. 

On the other hand, why Japan gained population via net migration from overseas?  I this the reason is clear “pro-migration policy by the current government lead by LDP (Liberal Democratic Party) and prime minister Shinzo Abe”.

 

The below is the graph of foreign resident numbers in Japan.  When DPJ (Democratic Party of Japan) rules the country between 2009 – 2012, the number kept decreasing, mainly due to the aftershock of WFC, 2011 Great Earthquake, Tsunami, Fukushima nuclear accident etc..   However, when LDP takes over in the end of 2012, the number of foreign residents came back quickly. The increase trend continues till now.

 

Japan controls its foreign residents by 27 types of resident status (visas). Recently we see the number of foreigners growing very fast in the below 4 visa categories.  The government might have eased those visa approval criteria.

・Study visa(246,679 people,  15.0% increase in 2014/15)

・Apprentice visa(192,655 people、14.9% increase in 2014/15)

・Investment/Management visa(18,109 people、19.3% increase in 2014/15)

・Specific activity visa (37,175 people、32.8% increase in 2014/15)

 

Let us focus on the big picture.  How foreigners’ arrival impacts Japan’s total population?  Based on the data in October 2015 – July 2016, increase of foreigners offsets about half of natural decrease of the Japanese

・Japanese nationals decreased by 202K persons (125,319K -> 125,117K)

・Foreign nationals increased by 103K persons (1,775K -> 1,878K)

・Foreigner’s net migration offsets Japanese decrease by 51 percent.

 

The above-mentioned increase of foreign residents (103K persons) can be explained by the statistics of Ministry of Internal Affairs, based on October 2015 – July 2016, the cumulative number of foreigner’s arrival in Japan (excluding tourist visas) is greater than their departure by 101K persons, almost identical to above-mentioned 103K.

 

Going forward, what happened after July 2016?  As of 11/1/2016,  we already see foreigners’ further increase of 68,732 persons in 4 months.

After arrival in Japan, the bunch of foreigners will usually settle in areas such as Tokyo’s Shinjuku/Toshima wards, top two multi-cultural precincts in Japan.   Interestingly enough, the number of local foreign residents in Shinjuku/Toshima wards exactly reflect the trend of national arrivals after 1-2 months of their entry.  It should be notable information for property investors who target on foreigner’s rental demands in those areas.

 

After some years, foreign residents in Tokyo will start to settle in eastern suburbs such as Koto/Edogawa wards to start their family.  As the results, Koto/Edogawa wards always Tokyo’s top two in terms of new birth by foreign nationals.  My own family lives in Koto ward thus is counted in Japan’s statistics.

You will see the steady increase of foreign residents ratio in Koto ward, like many other areas in Tokyo.

4.34% (1/12/2012)

4.36% (1/12/2013

4.61% (1/12/2014

4.85% (1/12/2015

5.17% (1/12/2016

 

Conclusion

・Japan’s total population does not see as much decrease as originally predicted.

・Two factors contributes – improved birth rate and net migration from overseas”.

・The government pro-migration policy is likely contributed to the increase of foreiner’s net migration.

 

Unlike the countries like the US, Canada, Australia etc.. historically, Japanese society has far less exposure to foreigner’s intake. Even though its graying, decreasing population, the public allergy against foreign migration is still strong thus it is difficult to put this into political debate.  Thus current government might have chosen “stealth” way of increasing net migration without many people knowing, the ease of visa approvals to Japan.

I run my own real estate business which inevitably deal with foreign buyers’ (mainly from China/Korea) desire to get resident visa in Japan.   I am assisting them from the year 2010. Recently I feel it much easier to obtain approvals and I know the staffs of Tokyo Immigration Bureau have been inundated with foreigners’ visa application who want to live in Japan.

 

Japan’s change and challenge to be a multi-cultural society, may not as obvious as Western countries, but is certainly happening, at least obvious in Tokyo’s eastern inner suburbs, where I live.

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