投資

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世界の治安と不動産考

こんにちは、Manachanです。今回は、世界各都市の「治安」をテーマにブログ書いてみます。

治安は、投資不動産に携わる者にとっては避けて通れないテーマ。どの国、どの都市でも、治安の良し悪しが不動産価値や住民属性を露骨に左右しますが、逆にいえば治安ほど、人々の主観に左右されるあやふやなものはないでしょう。

私も海外不動産セミナーで治安に関する質問をよく受けますが、「フロリダ州の治安ってどうですか?」みたいなこと聞かれると返答に困ってしまいます(フロリダ州みたいな大きなくくりで、治安なんて答えようがないよね…)。言葉の曖昧さ、質問者と回答者の地理知識やレベル感の違い等々の問題があり、Q&Aが最も成り立ちにくい分野の一つです。

 

治安という、誰もが興味があり、かつ統一的客観的な指標のないものを、ネットの投稿機能を使ってできるだけビッグデータ化、指標化したサイトの一つがNumbeo.com/crime。私もよく使いますが、なかなかスグレモノです。

・地域住民の目線に立って、

・分かりやすく統一的な指標(昼間や夜間に出歩いて安全と感じるか?財産や車を盗まれる危険を感じるか?暴力的に攻撃されるリスクを感じるか?)を使い、

・世界中の投稿者から大量の回答データを集めて、指数化している。

 

こうして集まったデータから、世界中の各都市の治安指数を、このように一覧化しています。一番治安の良い部類は「緑色」、次いで「薄緑」、「薄黄色」、「濃黄色」、「オレンジ」、一番治安が悪いのは「赤色」で表示されます。

 

世界中見渡したなかで、ぱっと見、一番治安の良い地域は「東アジア」ですね。いわゆる「CJK」と呼ばれる中国、日本、韓国の都市は、一部の例外を除いて軒並み「緑」と「薄緑」。

 

次いで「オセアニア」も、世界的には治安良い方でしょう。シドニー、メルボルン、オークランドなど、代表的な都市の多くは「薄緑」。

 

ヨーロッパは多数の都市がエントリーしています。多少の「赤」もありますが、全体的には「緑」と「薄緑」、「黄色」が多く、治安はまあまあという印象。

 

北米に行くと、「カナダ」はヨーロッパ並み、「アメリカ」だとそれより治安悪い都市が多くなりますね。「オレンジ」や「赤」が多くなります。

 

治安よろしくないのは「中南米」ですね。「赤」のオンパレード。

 

Numbeo.com/crimeで、20以上の回答データが集まった都市は、378。その治安指数をランキングして、悪い方から並べると、ワースト20都市中、約半分を「中南米」が占めます。あと「アフリカ」からのランキインも結構多い。

 

逆に、治安の良い方は、「東京」「シンガポール」「台北」など、東アジアの大都市が目立ちます。あと欧州や北米の小都市も結構ランクインしてますね。ちなみに東京のスコア(安全指数81.26、危険指数18.74)は378都市中ベスト16位。

 

Numbeo.com/crimeの治安指数は、普段、世界中を渡り歩いている私の皮膚感覚にもよく合います。私は結婚して以来、4か国11都市に住んできましたが、一番治安が良いと感じるのは「日本と台湾」ですね。いずれも、大都市でさえ女性の夜間一人歩き可能、暴力犯罪や空き巣、車上荒らしに遭った経験もなし、窃盗は多少あるんでしょうが、財布落としてもそのまま返ってくることが多いのが「日本&台湾」の良いところ。

あと、出張で欧州などに行く際、訪問都市を治安の良い順に「デュッセルドルフ、リスボン、バルセロナ」だろうと予想すると、たいてい当たります(安全指数デュッセルドルフ74.08、リスボン67.73、バルセロナ61.06)。

 

非常に興味深いことに、米国でトップクラスに治安の良いいくつかの都市は、「東京」とほぼ同レベルの指数なのです。

東京(安全指数81.26)

 

カリフォルニア州アーバイン(安全指数79.44)

 

テキサス州プレーノ(安全指数79.42)

 

この二都市は、2016年「アメリカの人口20万以上で最も安全な都市ベスト10」にいずれもランクインしています。特にアーバインは、二年連続1位に選ばれている他、日本でも千葉県流山市など、いくつかの都市の街づくりモデルになっています。

アーバイン、プレーノ、あとラスベガス近郊のヘンダーソンなど、全米屈指の治安の良い都市を、私も仕事で時折訪れますが、同国の多くの都市と違って「ゲートコミュニティをつくる必要を感じないほど、街全体の治安が良い」のが特徴で、ある意味、日本の治安状態がほぼ実現しているといえます。

また、治安の良い都市は、周辺地区に対して不動産価値が高く、値上がりやすいという特徴があります。例えばアーバインは、Newport Beachなど海岸沿いの金持ちエリアを除けば、周辺都市に比べて軒並み不動産価格が高いし、プレーノもその点、同様です。さらに、治安が良い都市ほど良質な入居者を得て安定的な賃貸経営しやすいという面もあります。

 

海外、特に米国で不動産投資するなら、治安が良く、かつまだ値段が上がりきってないエリアを狙うのが良いのかもしれません。テキサス州プレーノ近辺は、土地付きファミリー向け新築住宅がまだ20万ドル台で買えることもあるようで、投資視点でみると面白い場所ですね。

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ビットコインをFXに換えた理由

おはようございます。Manachanです。

出張続きの私が、久しぶりに、東京で過ごす土曜日。今日は夏を思わせる陽気で、子供たちも大喜びで外遊び。

 

先日のブログでもお伝えしましたが、私、FX会社の「サンワード貿易」さん主催のセミナーで講演することになりました。不動産オタクとFXの不思議なコラボで、面白いセミナーになると思います。お時間あれば是非来てみてくださいね。

7月6日(水) 14:00~ 東京金融取引所 (千代田区丸の内1-8-2 鉄鋼ビル8F)
セミナー説明、申し込みはこちら(画像をクリック)
      ↓

sunword

 

ちょうどタイムリーなことに、私はいま、仮想通貨ビットコインで利益確定して、そのお金をFXに乗り換えるところです。

皆様ご存じのように、私は根っからの不動産オタクでFXもビットコインも初心者。良くも悪くも、FXや仮想通貨トレーダーとは違った視点で物事を見ているはずです。その「不動産投資家の視点からみたFXとビットコイン」というテーマで、ブログ一本書いてみますね。

 

私は今年初めから、ビットコインを、海外送金の代わりに、使っていました。仕事柄、国をまたいだ送金が多いのですが、今のご時世、銀行窓口の送金は、どんどん難しく、煩雑になるばかり。

昨年、東南アジア某国に送金した時は、(私に言わせれば)大した金額でもないのに、銀行の店頭で「この資金は、どうやって準備しましたか?」みたいな、ガキの使いみたいなこと聞いてくるんです。俺が稼いだ金に決まっとるだろうが(怒怒怒)!と怒鳴りたくなる・・

 

そんな煩雑さと、送金手数料を避けるため、今年から、少額なお金のやり取りはビットコインでやるようになりましたPCでネットつないで、ビットコイン買って、相手先のアドレスに送る・・・ボタン一つで操作できるし、銀行店頭みたいなアホな質問も来ないし、精神衛生上もいいですね。

自分がビットコイン使うようになって気づいたこと…これ、貨幣というよりは、思い切り投資・投機の対象でした。折りしも、「東京三菱UFJ銀行が独自の仮想通貨を発行」みたいなニュースが流れ、アジアを中心に多くの人が仮想通貨を使うようになり、ビットコインの価格も、わずか2~3か月で倍近くなっていました。

私がビットコイン買った3月末時点で1BTC(ビットコイン)4万7千円だったのが、今は8万円ですもんね・・・

bitcoinhistory

 

つまり、私が交易所に置いておいたビットコインの価格が、知らぬ間に、2倍近くになってたわけです。ラッキー!

しかし、不動産投資家の感覚からすると、この値動き、かなり気味悪い仮想通貨自体は、それ単体では別に何の価値も生み出さないのに、人々の期待値だけで価格形成されて、瞬く間に2倍3倍、10倍になってしまう・・・

 

国家が発行するリアルな通貨の場合は、これほど極端な値動きは通常しないと思います。その国の経済活動という、リアルなものの裏付けがありますので・・・確かに、リアル通貨もFXで何十倍にレバレッジかけて取引される対象なので荒い値動きはしますが、他の通貨に比べて一気に2倍、3倍も値動きするのは、リーマンショック級が起こるとか、資源国にとって逆オイルショックが起こるとか、財政破綻でデフォルトするとか、そんなケース位でしょうか。

ビットコイン2倍近くになって、私、思いました。「いつまでも、こんなことが続くわけないから、とっとと利益確定しちゃおう」…ビットコイン交易所で現金化して、今それを、FXに移しているところです。

 

FXでは、タイミングをみて、南アフリカランド/円を買おうと思っています。私は南ア渡航経験ありませんが、うちの奥さんがフライトアテンダントの仕事やってた時に、ヨハネスブルク便の乗務が多かった関係で、我が家にはランド札が何枚かあります。

南アフリカランドの今後の見通しについては、このブログ記事が分かりやすく、説得力ありますね。

zar

 

いま、(絶賛値上がり中の)ビットコインをFXにする理由は、ま、好みの問題でしょうか…私は、「投資対象の価値が上がったり下がったりする理屈がロジカルに分かりやすい」ものを好むのです。

国家の発行するリアル通貨なら、値動きの主なファクターが6つか7つ(資源国通貨なら…エネルギー価格、金価格、GDP成長率、政策金利、消費者物価指数、株価、世界経済環境)に特定されますし、円とのペアで買うなら、同じファクターを日本に関してウォッチしておけばいい。

一応、海外数か国に資産を持つ身なので、そういう作業は、昔から日常的にやってきました。私がFXを始めた理由も、「余分な手間をかけずに、お金が増える可能性があるから」ですね。

ただ、FXディールで利ざやを稼ごう、というところまでは考えません。スワップポイントを稼ぎつつ損しない程度の運用はできるようになりたいけど、この道、何年、何十年もやってるプロには到底かなわないと思うし、そのレベルに到達する時間があるなら大好きな不動産に集中したいからです。

 

最後に、FXは「外貨」という、(日本からみて)外国資産を扱う商品でありますが、私がいまやってる「くりっく365」に関していえば、結局日本円でしか引き出せないようなので、私からみれば、「一種の日本円資産」に見えます。不動産に例えると、

トルコリラ/円・・・麻布十番の区分マンション(現況賃貸中)
南アフリカランド/円・・・池袋の区分事務所(現況賃貸中)

みたいなもんかな。

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トルコリラFX始めました

こんばんは、Manachanです。

 

早速ですが、私、FX会社の「サンワード貿易」さん主催のセミナーで講演することになりました。

 

7月6日(水) 14:00~ 東京金融取引所 (千代田区丸の内1-8-2 鉄鋼ビル8F)

セミナー説明、申し込みはこちら(画像をクリック)
      ↓

sunword

 

 

サンワード貿易さんから、「セミナー講師お願いします」という依頼を受けたのは、5月後半のこと。私は、不動産界隈からの講演リクエストは多いですが、FXの会社さんからは初めてだったので、「これは、面白いかもしれない」と思い、すぐ返事しました。

同社のセミナー講師陣をみると、不動産界隈で名の知られた人も何人かいますね。間もなく、私がその末席をけがすことになるわけで…

 

セミナー講師の機会を与えていただいたのをきっかけに、サンワード貿易さんのFXもはじめてみました。私、FXをやるのは初めてで、まだトルコリラ1枚(約37万円相当)買っただけの初心者ですが、

 

・不動産賃貸経営者の視点からみて、トルコリラFXはやる価値あると思います。

 

なぜなら、

 

・トルコリラFXでスワップポイントを稼ぐことは、日本国内で区分マンション買って家賃収入を得るのと、感覚的にそう変わらないから

 

しかも、

 

・区分マンションで家賃収入稼ぐより、トルコリラFXでスワップポイント稼ぐ方が手間も少なそうだし、コストもかからない。

 

但し、

 

・トルコリラが暴落して、ロスカットになったら預け金が溶けてしまうリスクがあるので、そうならないように「最低限のリスク管理」が必要。

・私は、そのリスク管理をやる自信があり、納得づくでトルコリラFXを始めました。

 

やや専門用語が並んで分かりにくかったかもしれないので、不動産投資家向けに説明しますね。

 

FXとは、何でしょう?日本語でいうと「外国為替証拠金取引」というものです。FXを取り扱う会社の口座に「証拠金」というお金を預け、それを「担保」にして、より大きな額の外貨を取引できるのがFXです。

不動産の言葉でいえば、銀行に「自己資金」を預けて、それを「担保」にして、より大きな金額の「物件」を買う…それと同じようなものです。

 

 

私たち不動産投資家は、「自己資金10%で、90%融資引いて都内一棟アパート買ったぜ!」みたいな話を好みますが、これを言い換えると「融資を使って自己資金の10倍の物件を買った」わけです。その「10倍」という比率は「レバレッジ」(Leverage)と呼ばれますが、FXの世界でも「レバレッジ」をかけて取引するのが通常の姿。

現時点では、レバレッジは25倍までかけられます(自己資金比率4%・・ほぼ「フルローン」だよね)。FXトレーダーのなかには、高いレバレッジかけて、外貨の「売り」や「買い」の取引で上手利ざやを抜く方々がいますが、

私はそういうの好みじゃないし、不動産みたいに、「じっくり構えて、ゆっくり着実にお金が溜まっていく」スタイルを好むので、「売り」、「買い」のトレードをやる気は余りありません。

 

じゃ、そんな私が、なぜFXをやるのかというと・・・要は、スワップポイントを稼ぎたいからです。

スワップポイントは、不動産でいう「家賃収入」みたいなもので、FX口座で外貨を買っていれば、一日、一日と、確実に溜まっていきます。

でもって、トルコリラをやる理由は、今のところ、「少ない現金手出しで、効率よくスワップポイントが稼げる」からです。

 

なぜスワップポイントが溜まるのかというと、説明は難しいですが、あえて端折って言うと、「日本円のような低金利通貨で資金調達して、トルコリラのような高金利通貨に変えて運用して、得られた利益(金利差)がスワップポイントになる」と言ったら当たらずとも遠からずでしょうか。

言い換えると、「高金利のトルコで運用した収益を、日本円の金利に変えて受け取れる仕組み」といえるかな(分かりにくかったらごめんなさい)。

 

私は、複数の国で資産づくりをしています。通貨も日本円のほか、米ドル、豪ドル、フィリピンペソ、タイバーツ、英ポンド、人民元…いろいろあります。

ただ、使い勝手や安定性、国際的評価の高さという意味で、「日本円」に勝る通貨は、世界中に余り多くありません。強いていうなら、日本円を積極的に換えて持ちたい通貨は「米ドル」くらいでしょうか。

私は、日本円の良さや威力を知ってるので、せっかくの円を、トルコリラとかフィリピンペソ、タイバーツみたいな、新興国通貨に換える積極的な意味を見出せません(それやるのは、不動産買う時位かな・・・)

トルコリラの公定金利は7.5%だそうですが、円をリラに換えて運用する気は、余りありません。一旦リラにしてしまうと、ユーロや米ドル、円に戻すのもそう簡単ではないからです。

 

その点、FXの良さは、「円をリラに換えることなく、リラの高金利を(スワップポイントというかたちで)享受できる」ことです。サンワード貿易さんのFX口座は、外貨取引をしても最終的には「円」で引き出さなくてはならず、最初の頃はそれを不便だと感じていましたが、よく考えると、「円でしか受け取れないからこその良さがある」のです。

外貨を取り扱う取引ではあっても、結局、円で閉じた世界での話なので、本質的な意味合いは、「円での資産運用」になります。FXでスワップポイントを稼げば、銀行に預けるよりはるかに有利で、下手したら、都内の新築ワンルームを持って賃貸に出すより有利な運用ができるのかもしれません。ざっくり言うと、

 

レバレッジ25倍 → 年利回り(?)約15%

レバレッジ10倍 → 年利回り(?)約6%

レバレッジ5倍 → 年利回り(?)約3%

レバレッジ2.5倍 → 年利回り(?)約1.5%

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みたいな数字になります。ただ、レバレッジをかけすぎるとロスカットのリスクも増します。特に昨今は為替が乱高下しやすい環境なので、円・リラの適正な(私がマネージできそうな)レバレッジは、今のところ、3~5倍という気がしています。

まだやり始めたばかりなので様子見モードですが、慣れてきたらレバレッジ5倍で運用し、トレードもするかもしれませんが、スワップポイントだけで年3%の利益がコンスタントに出るようにしてみたいです。

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