英国不動産

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【英国不動産便り】4)老人ホームが投資物件として成り立つ理由

おはようございます、世界を旅する不動産ブロガーManachanです。先ほど、英国エジンバラからロンドン経由、東京羽田まで、15 時間近い空の旅をこなしてきました。で、休む間もなく、これから成田に移動し、10時間かけて、オーストラリアはメルボルンまで移動します。まだ先は長い。

英国不動産シリーズ4回目は、「10年間利回り10%保証」など魅力的なパッケージで、日本人も含め世界中の投資家が買っている「英国のケアホーム(Care Home)」に焦点をあてて書きます。

 
ケアホームとは、要は「老人ホーム」です。東京周辺には、暮らし向きに余裕のある老人が、月額30万とか40万とか払って入居する、医療介護機能つき老人ホームが多数ありますけど、それの英国版だと思っていただければ良い。

今回私が見学したのは、英国中部、人口16万人の地方都市ハダーズフィールド(Huddersfield)に完成したばかりの施設と、その近郊シセット(Scissett)にある建設予定地です。

 
ところで、このハダーズフィールド、素晴らしい場所でしたよ。平坦なイングランドにあっては珍しく、ハダーズフィールド一帯は起伏の多い丘陵地帯。絵画のように鮮やかなパッチワークの緑の丘、点在するポプラの樹…北海道の富良野や美瑛を思わせる美しい景色の連続で、車窓からも歓声が止まない程でした。

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こじんまりとしたハダーズフィールドの街を車で回りましたが、どこみても端正に整っていて、小汚い場所、治安の悪そうな場所が全く見当たらない。民家も大きく立派で、暮らし向きが良さそうでした。

当然ながら、英国地方都市の全てが、ハダーズフィールドのようではありません。雑駁な工業都市やガラ悪い街、寂れて活気のない街も少なからずありますので、ここは例外的に恵まれた「幸福な街」なのでしょうね。

 
ハダーズフィールド一帯の豊かな生活を支えるのが、強力な産業基盤。ここな古くから毛織物産地として名高く(英国屋スーツの故郷)、大学など教育産業も発達。しかも25km東方には、英国第2位の金融都市リーズ(Leeds)があり、45km西方には英国屈指の産業都市マンチェスター(Manchester)がある。両都市への鉄道、高速アクセスも完璧で通勤も可能姉妹。

日本にたとえれば、「名古屋近郊に匹敵する裕福さと、富良野美瑛の景色」を併せもったのが、このハダーズフィールドなんですね。そういう場所にいま、老人憩いの介護施設ケアホームが続々と建てられています。

 
私たち日本の視察団9名は、完成済ケアホームを、現地マネジャーの英国人女性の案内を受けながら見学しました。彼女はケアホーム運営キャリア6年。いくつかの現場を掛けもつなかで、ハダーズフィールドは最初から企画に関われるのでやる気満々のようでした。

彼女曰く、施設には比較的元気な老人も、介護を必要とする老人も、認知症の方々も含めて、色んな方が来るので、誰もが寛げて、home(自分の家)を感じられる施設づくりを心がけているとのこと。全館、段差のないバリアフリーで、全てカーペット敷き。談話室、シアタールーム、ダイニング、家族の待合室などの共用施設も充実。庭には植栽を施し、どの窓からも豊かな緑が見えます。

個室は見た目25平米ほどでゆったりつくってあり、全室バストイレつき。認知症老人の部屋は、トイレやクロゼットを混同しないようにはっきりと色分けするなど、細部にわたって配慮が行き届いていました。

 

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なかなかいいじゃん。とはいえ、日本の同様の施設と比べて特別にすごいことをしているようにも思いませんでした。日本各地にある「ちょっと高級っぽい老人ホーム」という印象かな。

 
現地でヒアリングできた数字関係は、下記の通り、

– 入所者の平均家賃負担額は、週700ポンド(98000円)
– 介護職員の時給は、時間7.5ポンド(1060円)。東欧などから来た移民看護士も多いよう

 

だったら結構、儲かりますね。なぜなら、

 

– 月40万円くらい払える裕福な老人に入居してもらって
– 介護職員には時給1000円ちょっとで働かせてるんですから…

 
ざっくり計算すると、「運営側が4分の3とって、投資家に4分の1返しても、満室近い稼働なら利回り10%くらい出る」話…なるほど、これなら投資案件として、ちゃんと成立しますね。

地域に、月40万円払える老人が相当数いることが前提になりますが、ハダーズフィールド一帯が「名古屋レベルの裕福度」であるなら問題なさそう。実際、暖かい5〜9月頃に募集開始すれば、入所希望者の確保には苦労しないそうです。

あと、月40万円をまるまる個人負担にしないよう、地方政府から補助金もいろいろ出るそうです。

 

英国のケアホーム…なかなか良くできた不動産投資商品ですね。日本でも似たようなもの、つくれるかな?たぶん、以下の理由で難しいと思います。
-金利環境…日本は安い金利で資金調達できるので、投資家に8%とか10%のリターンを返すことに、事業者のインセンティブが働かない。

-経営環境…日本の老人ホーム、介護施設で、リターンを返せるだけ儲かるところは少数。健保の点数制とか、都市部の土地取得コストとか、耐震基準をクリアした建物を作らなきゃならない等、いろいろな要因がある。

 
その点、英国は地震ないし、土地が安い割に住民が裕福な地域が結構あるし、それに何より、金利が高い(ケアホーム建てる際の資金調達金利が6〜7%だそうで…)。消費税率も20%とかあるので、地方政府も補助出せたりする。そういう社会経済の土壌があって、英国でケアホームという不動産投資商品が成り立つんでしょうね。

 
ケアホームのリスクって、何だろう?将来、ケアホーム過剰供給になって老人取り合いになったら困るけど、それには相当な時間がかかると思うし…あと、ローカルな老人サービス需給の問題なので、EU脱退みたいなマクロ経済の話とも余り関係ないし、

思うに、「事業運営会社の倒産」と、「法規制の変更と、それによる追加投資で利益が圧迫される」ことが、当面想定される最大のリスクのような気がします。でも将来はどうあれ、いま「10年間10%保証」みたいな商品を買ってしまえば、その10年間のリスクは会社倒産位に限定されるので、相対的にみて低リスクの商品だと思います。

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【英国不動産便り】1)古城の街ギルフォードにて

こんにちは、Manachanです。

昨日、ロンドン・ヒースロー空港に着いて、市内に向かわずに、一気にギルフォード(Guildford)の街にやってきました。

 

ギルフォードは、大ロンドンに隣接するサリー州(Surrey)州にある、人口7万5千人の小さな街。ロンドン都心から43km離れており、一応、ギリギリ通勤圏とされます。

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ギルフォードは、富裕層の街。この街に暮らす住民は、ロンドンで活躍する銀行家やスポーツ選手などを含め、経済的に余裕のある方々が多いようです。

古城と、石畳の落ち着いた町並みが、英国のリッチな方々に人気です。日本でいえば「鎌倉」に似た、ブランド力のある住宅地ともいえるでしょう。街を歩いているのは、9割以上が白人で、アジア人、アフリカ人は珍しい。

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ギルフォードの街には、安く買える家、安く借りられる家はありません。不動産屋は、ものすごくたくさんありますが、私のみた中で、

一番安い売買物件が、23万ポンド (3220万円)
一番安い賃貸物件が、月900ポンド(12万6千円)

いずれも、1ベッドルームの小さな区分マンションです・・つまり、ここの不動産、「億超え」が当たり前の世界です。

すてきな邸宅も売りに出ています・・・軒並み3~5億円。。

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ギルフォードは古くから栄えた街で、一般住宅でも築200~300年が当たり前。古いレンガの家を、皆、大事にメンテしながら暮らしています。

賃貸物件の広告結構多いけど、月1000ポンド(14万円)以下のものは滅多にありません。

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街をくまなく歩いてみましたが、住宅の新規供給はほぼゼロですね。新築デベロッパーにとっては地獄の環境でしょう。その代わり、古くてボロに見える物件が、かなりの値段で売買・賃貸されています。

このギルフォードが英国の平均値とは思えませんが、これからどんどん、いろんな街を見ていこうと思います。

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7月、英国で不動産武者修行

こんばんは、Manachanです。いま羽田から、バンコク経由、バングラデシュ・ダッカを目指して移動するところです。次回の日記は間違いなくバングラ不動産(orローカルめし?)ねたで書きますが、今回は全然違う国の話題でいきますね。

アジア太平洋大家の会では、今週末から、国内4都市で立て続けに、「英国不動産セミナー」を開催する予定です(下記URLから参加申込できます。)

[check]2016/5/14(土) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@東京(渋谷)画像の説明

[check]2016/5/19(木) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@大阪画像の説明

[check]2016/5/20(金) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@名古屋画像の説明

[check]2016/5/28(土) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@福岡画像の説明

 

これらのセミナー、通常の「海外不動産物件紹介セミナー」を、はるかに超える内容のものになると期待しております。講師の小川さんは、不動産販売セールスマンでもなければデベロッパー側の人間でもありません。彼らとは全くカテゴリーの違う、金融&不動産の専門家なのですね。

収益不動産は、入居者、オーナー・投資家、デベロッパー、金融機関など、各プレーヤーがそれぞれの利害関係が絡み合うなかで存在しますが、その全体を俯瞰しながら、「投資家には高リターンを」、「デベロッパーには適正利益を」、「入居者には居住ニーズにこたえる良質住宅を」、「金融機関には優良顧客を」…皆それぞれハッピーになるソリューションを考え、企画し、かたちにする、独立系のプロフェッショナルが英国にはいます。小川さんもその一人。

彼は言います。「在庫を持ってしまうと、投資家にとってベストな物件じゃなくても、売らなきゃならないことがある」、「でも、弊社は在庫を持たないので、投資家目線で本当に良いものだけをおすすめできる」と…このような方をセミナー講師としてお招きできて、実に嬉しいです。

私これまで、いろんな海外の国で不動産を見てきましたが、英国の収益物件には、実に奥深い、不思議な魅力を感じます。

 

1)先進国の、しかも都市部でなぜ、1000万円前後の投資しやすい価格で、収益物件がつくれるのか?

2)しかも、グロスでなく、ネット利回り9%みたいな高リターンを、数年にわたって投資家に返し続けられるのはなぜなのか?

3)しかも、数年後に販売価格より高い価格で転売が期待できるのはなぜなのか?

 

私、日本国内の収益物件の目利きには自信ありますが(特に千葉、埼玉方面が得意)、それでも、ネット9%のリターンを返し続けて、かつ売却益の出る価格で買い取れるお宝物件を見つける自信は全くありません。(9%のリターン出して、買い値より下の価格で買い取るのは可能だけど…)。

しかも英国の場合、東南アジアのプレビルドでよくある、「開発利益をたっぷり乗せて分譲し、その利益から利回り保証の原資を捻出する」という感じではありません。むしろ、不動産マーケット調査を愚直に積み重ねた上で、ニーズに合う物件をつくり、収益性を引き出し、プロジェクトファイナンスもうまく使いながら、リスクが低くその割にハイリターンな投資商品にうまく仕上げている印象なのです。

小川さんに、「英国では、なんでこんなに安定した収益物件をつくれるんですか?」と問うと、「実は、とても洗練されたファイナンスの仕組みがあるのです…」と、

 

私、その技を学びに、今年の7月、英国に行くことにしました。!

2016年は、小川さんから、そして英国から、不動産とファイナンスのコラボ、安定感の高い収益物件のつくり方を、がっつり学ぶ年にしたいと思います。

 

7月18~23日、5日間かけて、ロンドン、リーズ、ハダーズフィールド、シェフィールド、マンチェスター、そしてスコットランドのエディンバラ、バースと、電車を中心にグレートブリテン島の南から北へ移動しながら、本場の不動産コンサルタント、デベロッパー、金融機関などの仕事ぶりをしっかり見てくる旅をしてきます。

皆さんも、一緒にいきませんか?

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セミナーでも紹介しますが、スケジュールはこんな感じです。

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旅の服装、持ち物、交通機関、食事、ナイトライフ・・・なんだか、すごく楽しみですね。

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英国ツアーについて詳しく知りたい方は、私までご連絡いただくか、あるいは下記セミナーのいずれかに参加してみてくださいね。

[check]2016/5/14(土) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@東京(渋谷)画像の説明

[check]2016/5/19(木) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@大阪画像の説明

[check]2016/5/20(金) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@名古屋画像の説明

[check]2016/5/28(土) 英国「予約開発」高収益物件セミナー@福岡画像の説明

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英国リバプール学生寮投資セミナー

こんばんは。Manachanです。宮城・福島から、東京へ戻ってきました。涼しい仙台に比べると、東京は蒸し暑いですが、いろんなイベントがあって楽しいですね。

今日と、明日は、日本最大の大家イベント「賃貸住宅フェア」で、一日中過ごすことにしました。私、昨年までの賃貸住宅フェアは、自分がブース出したり、講演したりで終日“忙しく、他の人のセミナーを聞きに行く時間がなかったのですが、

今年はフリーなので、いくらでも好きなセミナー、好きなブースに行って遊べますね・・・でも、

会場では知り合いが多すぎて、目的地にたどり着くまでに、雑談で時間がどんどん経ってしまう・・・

賃貸住宅フェアの後は、

英国リバプール学生寮投資セミナー」に行こう!

英国不動産で最高の投資パフォーマンスをあげている「プレミア学生寮投資」。ビートルズの故郷・リバプールで小額から投資できる、高利回りプロジェクトが発足しました!

■日程 2013年7月31日(水) セミナー19:00~21:00
■会場 ちよだプラットフォームスクエア 503号室
■会場までのアクセス(リンク
■セミナー参加料金: 2,000円

詳しい説明は、こちら

・総額1000万円以下で、投資できて。
・最初の2年間は、ネットで利回り保証9%がついて、
・しかも、英ポンドでの家賃収入

・・・という話、聞いてみませんか?

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

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今なら、飛び入り参加も可能。お待ちしています。

参加申込リンク⇒リバプール学生寮投資セミナーに申し込む

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