マレーシア不動産

Share on Facebook

現金手出し5%で買えるマレーシア物件

こんにちは。「アジア不動産を買う馬鹿」Manachanです。

今週土曜日、7月7日の午後、東京・池袋で開催される、マレーシア不動産セミナーで、紹介される主な物件情報が入手できましたので、

「ネタ殺し」にならない範囲で、ポイントを解説したいと思います、

アジア太平洋大家の会主催、マレーシア不動産投資セミナー
(セミナー参加費33%割引実施中!)

不動産投資ブログランキング参戦中!
        ↓

不動産投資 ブログランキングへ

【物件のポイント】


・物件の場所は、マレーシアの首都クアラルンプール(KL)の、都心部ではなく少し郊外で、地元の富裕層(中国系マレーシア人など)が好む場所

・建物だけでなく、「街の開発」に定評のある、マレーシア屈指の不動産デベロッパーが手掛ける案件 (イメージ的には、三井不動産による、東京・豊洲の開発に近いかな・・・)

・完成まで、あと2年半ある

・2~3部屋、かなり広い、ファミリータイプの間取り

・全ての部屋から、湖の眺望がある

・物件価格は、2000万円台半ば

・支払いスキームが面白く、最初の現金手出しが、「物件価格の5%+諸費用」だけでいい。

・都心部ではないので、出口としては、外国人より、地元富裕層を狙っていく

街が総合的に開発され、これから生活環境の整う、結構良いエリアです。日本人も十分住めるクオリティの物件ができるでしょう。

ですが、私からみると、注目すべきポイントは、

最初の現金手出しが、「物件価格の5%+諸費用」で済む

その一言に尽きます。

このタイプの物件、最大のウリは

「比較的低リスク」で、「転売して利益確定」が狙えるところだと思います。

低リスクの意味は、初期の現金手出しが少ないこと。つまり完成前であれば、どんなに悲惨なことが起こっても、最悪、そのお金だけ失えば済む・・・ということです。

少なくとも、ほとんどの日本人にとって、失敗して破綻するような額のお金ではありません。

「最大限の損失リスク」が、そこでコントロールされていることを前提に、どうやって利益を上げていくかを、考える。やはり、

「国際経済情勢を見ながら、完成間近の時期に、実需層に転売」

が、正解でしょうね。いま、KLはじめ、マレーシア各都市では、物件価格、年10~20%の値上がりが平均といったところですが、そのトレンドが完成までの2年半、続くと判断すれば、完成直前に転売。

もし、仮にユーロ危機などが非常にひどくなり、世界経済恐慌に近い状態になり、マレーシア・新興国への投資資金流入が著しく減ると判断すれば、もっと前の段階で転売、でしょうね。

マレーシア経済自体の伸びる力が、今後2~3年で失速するリスクは、まず考えなくていいでしょう。まだまだ、伸びしろ大きい国だし、人口も勢いよく増えているし、人々が消費文化に目覚めた段階だから、この点では安心して良い。

むしろ、欧米やアジア各国からの資金の流入が、世界経済の失速に伴ってしぼむリスクの方を、見極めた方が良い。

いま、KLの物件価格は、もちろん、地元の経済の盛り上がりもあるけど、外国からの資金流入(特に、”ちゃいなまねー”)に支えられている面もあるから、後者が大きくしぼめば、当然、影響を受ける。

マレーシアは、「比較的ちゃんとした国」なので、私、あまり悲観はしてません。この点は、セミナーに参加すれば、十分学べるでしょう。

但し、「完成前転売のイメージ」は、正確につかんだ方が良い。つまり、

・常に、現在の相場を把握しておく (通常なら、年10%超で値上がりするはず)
・「転売したい」と思ったら、誰にコンタクトして、どの程度の期間で、いくらで売ってもらうのか、イメージを明確に持っておく
・首尾よく転売できれば、マレーシアの通貨リンギットでお金が来るので、それをリンギットのまま持つか、日本円にするかを、考える

ま、私なら、一度、マレーシアリンギットにした資産を、日本円に戻すのは考えられないですけどね。

余程、日本で資金繰りに困っていればともかく、そうでなければ、成長期待の高いマレーシアで再投資するのが基本でしょう。

ま、こんな感じで、読者の皆様にも、おすすめできる物件が紹介できそうなので、

「興味ある!」、「話を聞いてみたい!」と思った方は、セミナーに申し込みましょう。

アジア太平洋大家の会主催、マレーシア不動産投資セミナー
(セミナー参加費33%割引実施中!)

7月7日(土)の午後、東京・池袋のセミナー会場で、皆様とお会いできるのを、楽しみにしています。

今日のブログ、楽しめた、参考になったと思った方は、「ぽち」よろしく。
        ↓

不動産投資 ブログランキングへ

Share on Facebook

アジア不動産を買う奴は馬鹿?

おはようございます。Manachanです。

今日のケアンズは、曇り空。午後の便で、東京に帰ります。

帰国前に、ブログ一本書いていきますね。いま旬な話題といえば、東南アジア新興国不動産投資!

不動産ブログランキング、いま18位。順位、順調に下降中(泣)。
ま、最近は、海外ねたばっかりだからねえ・・・でも懲りずに、今日も海外ねたで攻める私を応援してくださーい。
           ↓

不動産投資 ブログランキングへ

昨日、「地方プレミアム投資術」で有名な伊藤ほうせい氏による、刺激的なブログ日記が出ましたね。

アジア不動産を買うバカ

私は、「地方プレミアム投資術」を買ってる人間だし(仙台、郡山、水戸の市況・土地選びとか、これで勉強しました♪)

上記の日記も、なかなか鋭い点をついてると思うので、応援ぽちも、しました。

わたくしは、東南アジア新興国の新築・未完成物件を、結構買っています。

現時点のポートフォリオは、日本10戸、欧米先進国3戸、アジア新興国4戸です。国名でいうと、フィリピンとタイを買ってます。

ですので、「アジア(新興国)不動産を買う人はバカ」とまではいいませんが、

ただ、これらの国でも、不動産市場をちゃんと勉強して、「投資の勝ちパターン」を理解してから投資すべきだと思います。

業者セミナーに参加して、そのまま、現地視察ツアーに行って、精査せずに買っちゃう人に関しては、はたからみて、「危なっかしいなあ」と思ってしまう・・・

実際、現地相場からみて、割高なものをつかんでいるケースが多いし、キャピタルゲイン(値上がり益)狙いの割に、いつ、どのように、どのタイミングで転売するか、全くシナリオを描けていない人も多い。

それなりに、大きなお金をつぎ込むわけですから、事前勉強に時間とお金をかけるのは、MUST。

業者セミナーだけでなく、我々「アジア太平洋大家の会」などが主催する、大家・投資家目線のセミナーに出てみるのも、一つの方法だと思います。

ほうせいさんブログにも、マレーシアの話が出てきましたが、ちょうどタイムリーに、7月7日(土)、東京で、

アジア太平洋大家の会主催「マレーシアに学ぶ」不動産投資セミナー

というものを、開催します。もちろん、私も出てますので、皆さん、ふるってご参加ください。今なら、早期割引期間中なので、おトクですよー。


東南アジア新興国の一角を占める、マレーシア、という不動産マーケットを、個別に見ていくのも大事ですが、

同時に、よりグローバルな文脈から、この国での不動産投資を位置づけ、理解していくことも、大事だと思います。

グローバルな不動産投資の世界では、コア・マーケット(Core Market、中核市場)と、エマージング・マーケット(Emerging Market、新興市場)という言葉が、よく使われます。

コア・マーケットとは、一般に、米国や英国など、欧米先進国の成熟した不動産市場のことを指します。

特にニューヨークやロンドンは、コア・マーケットを象徴する存在です。これら「世界都市」の不動産は、非常に流動性が高く、それこそ全世界にバイヤーがいます。

ニューヨークのマンハッタン、ロンドンのメイフェアなど、有名どころは、世界中の投資家が買います。いい場所に物件が出たら、英米人だけでなく、アラブ人でも、中国人でも、ロシア人でも、インド人でも買います。

一方、エマージング・マーケットとは、一般に、外資を入れて発展しつつある新興国の不動産市場を指します。

マレーシアのクアラルンプールとか、タイのバンコクとか、もろ、エマージングマーケットという感じですね。

他にも、いろいろあります。ブラジルとか、ポーランドとか、トルコとか、最近出てきたスリランカとか、あとアフリカ大陸にも、続々出てきてますね。

不動産に回る投資マネーは、世界中をぐるぐる、回っています。

今は、欧米が不景気で、アジアの方が好景気なので、欧米の投資マネーが、収益を求めてアジアへ・・・という流れもあるし、

また、経済発展でリッチになった、アラブ、中国、インドなどの投資家が、「俺もそろそろロンドン買うべ!」と、コア・マーケットに資金を回帰させる動きも盛んです。だいいち、米ドルも英ポンドも、今は安いですからね。

一方、日本はというと・・・・孤立気味の世界というか、ガラパゴス的というか、

東京も、一応「先進国の世界都市」で、本来、コア・マーケットと呼ばれるべきなんでしょうが、日本語の壁があるし(英語通じないし)、それ以上に、融資とかも使いにくいので、

東京都心で設定された不動産ファンドなどはあっても、現物の不動産を、全世界の投資家がこぞって買う、みたいな感じではないですねえ。東京買ってる外国人は、せいぜい、日本に馴染みのある台湾人や中国人くらいでしょうか・・・

海外不動産を、買う側の日本人にしても、やはり、情報の面で孤立している面が、否めません。英語読解力が乏しいのもあるし、まだまだ、海外不動産投資自体の経験が浅いですもんね。たとえば、

日本の国債がやばい、デフォルトのリスクもある。だから今のうち、海外不動産を買っておこう

みたいなセールストーク多いですが、世界的にみて、そんなロジックが使われているのは、日本だけでしょうね。

世界的にみれば、基軸通貨を持つ「親分」米国の経済状況や、南欧諸国のデフォルトリスク&ユーロの先行き、中国をはじめとする新興国経済の勢いなどが、投資において大きな話題であり、

「日本のデフォルトリスク」ゆえ、「日本人が近隣アジア新興国の不動産を買う」みたいな極めてローカルな話題は、誰も口にしません。実際、売買のボリュームだって小さいですし・・・

伊藤ほうせいさんの話題に戻りますと・・・マレーシアのクアラルンプールは、エマージング・マーケットを代
表する存在ですね。

ここで、日本人が買っているのは、ローカル(現地人)向けじゃなく、外国人向けの都心高級物件が多い。このセクターは、マレーシア自体の経済発展よりは、世界のマネーの流れに左右される面が強い。

だからこそ、「欧米マネー」、「チャイナマネー」が、いま、どの程度、マレーシアを買っているのか?

あるいは逆に、マレーシアから、資金の引き揚げなどが、どの程度起こっているのか?

値上がり益狙いで投資するなら、その辺の、「グローバルマネーの流れ」を十分踏まえてから、判断をすべきだと思います。

この辺も、「7月7日マレーシアセミナー@東京」に来ていただければ、いろいろ、有益な話が聞けると思います。

アジア太平洋大家の会主催「マレーシアに学ぶ」不動産投資セミナー

アジアに不動産買った馬鹿、と言われないためにも、しっかりした勉強を。

今日の日記、ためになったと、思ったら、応援のぽちくり、ありがとう!
           ↓

不動産投資 ブログランキングへ

Share on Facebook

マレーシア、ランカウイ島リゾート案件

皆様ありがとうございます。不動産ブログランキング、17位に上昇です。

今後も、応援のぽちをよろしくです。
        ↓

不動産投資 ブログランキングへ

ところで、皆様、マレーシアのランカウイ島(Langkawi Island)って、ご存じですか?

地図でみると、マレーシアの北端部、タイ国境に近い海域に浮かぶ島です。ここから遠からぬ北方には、タイ領のリゾート・プーケット島があります。

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

このランカウイ島ですが、マレーシア領内随一のリゾート・アイランドとして、熱烈売り出し中。すでに、マレーシア都市部の住民や、シンガポール人にとっては、メジャーな行楽地になっています。

ランカウイ島基本情報

日本人にとって、マレーシアのビーチリゾートといえば、「ペナン」の方が有名と思いますが、「ペナン」は島でありながら、都市でもあるので(湘南みたいなものか・・・)、

「手つかずの自然」、「のどかなビーチライフ」を望む向きは、ペナンではなく、ランカウイ島を目指すわけです。

ランカウイ島の人気が高まるとともに、交通アクセスも大いに整備され、マレーシア本土(アロースター)や、タイ本土(サトゥーン)から定期船が就航するとともに、クアラルンプールやシンガポールからの直行便も増え、1時間程度のフライトでランカウイに到達できます。


このランカウイ島で、リゾート案件に投資しないか?・・・という話が、とあるルートから降ってきました。

まだ、英語の宣伝資料を読んだだけですが、だいたいのところでいうと、

・ビーチ至近の、コンドミニアム(100平米弱)を、50万リンギット(約1300万円)で購入
し、将来的には、値上がり益も狙っていくプラン
・サービスアパートメントとして、観光客に貸して、家賃収入で年15~16%のリターンを得るプラン

みたいな話です。現在、管理体制や費用、融資オプションなど、詳細を確認中ですが、以下、私が思ったこと、

・KLやペナンよりは、確実に安い。
・マレーシアにおける、外国人の不動産購入最低価格である、50万リンギットぽっきりで買えるのが面白い(注.最低価格が近く、100万リンギットに引き上げられれば、もちろん、買えなくなる)。
・15-16%のRental returnが現実的であるなら、なかなか良い話と思う。

ただ悲しいかな、リゾート物件投資は、私の得意分野ではないので、

この案件が本当に、会員の皆様に紹介するだけの価値があるにも関わらず、私のセンスでは、その良さが分からない・・・それを危惧します。

収益構造とか、数字の話はもちろん、理解できますが、

リゾート物件の運営とか、観光客のニーズをどう読むか、季節変動や空室リスクをどのくらいみるか、売却する場合の価格の目安とか・・・が、いまいちピンとこない。

どなたか、リゾート物件に詳しい方、実際に持っておられる方、興味おられる方、一緒に、この案件の事前調査やりませんか?

今日も、愛のぽちをよろしくです。
        ↓

不動産投資 ブログランキングへ

Share on Facebook

マレーシア、ランカウイ島リゾート案件

皆様ありがとうございます。不動産ブログランキング、17位に上昇です。

今後も、応援のぽちをよろしくです。
        ↓

不動産投資 ブログランキングへ

ところで、皆様、マレーシアのランカウイ島(Langkawi Island)って、ご存じですか?

地図でみると、マレーシアの北端部、タイ国境に近い海域に浮かぶ島です。ここから遠からぬ北方には、タイ領のリゾート・プーケット島があります。

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

このランカウイ島ですが、マレーシア領内随一のリゾート・アイランドとして、熱烈売り出し中。すでに、マレーシア都市部の住民や、シンガポール人にとっては、メジャーな行楽地になっています。

ランカウイ島基本情報

日本人にとって、マレーシアのビーチリゾートといえば、「ペナン」の方が有名と思いますが、「ペナン」は島でありながら、都市でもあるので(湘南みたいなものか・・・)、

「手つかずの自然」、「のどかなビーチライフ」を望む向きは、ペナンではなく、ランカウイ島を目指すわけです。

ランカウイ島の人気が高まるとともに、交通アクセスも大いに整備され、マレーシア本土(アロースター)や、タイ本土(サトゥーン)から定期船が就航するとともに、クアラルンプールやシンガポールからの直行便も増え、1時間程度のフライトでランカウイに到達できます。


このランカウイ島で、リゾート案件に投資しないか?・・・という話が、とあるルートから降ってきました。

まだ、英語の宣伝資料を読んだだけですが、だいたいのところでいうと、

・ビーチ至近の、コンドミニアム(100平米弱)を、50万リンギット(約1300万円)で購入
し、将来的には、値上がり益も狙っていくプラン
・サービスアパートメントとして、観光客に貸して、家賃収入で年15~16%のリターンを得るプラン

みたいな話です。現在、管理体制や費用、融資オプションなど、詳細を確認中ですが、以下、私が思ったこと、

・KLやペナンよりは、確実に安い。
・マレーシアにおける、外国人の不動産購入最低価格である、50万リンギットぽっきりで買えるのが面白い(注.最低価格が近く、100万リンギットに引き上げられれば、もちろん、買えなくなる)。
・15-16%のRental returnが現実的であるなら、なかなか良い話と思う。

ただ悲しいかな、リゾート物件投資は、私の得意分野ではないので、

この案件が本当に、会員の皆様に紹介するだけの価値があるにも関わらず、私のセンスでは、その良さが分からない・・・それを危惧します。

収益構造とか、数字の話はもちろん、理解できますが、

リゾート物件の運営とか、観光客のニーズをどう読むか、季節変動や空室リスクをどのくらいみるか、売却する場合の価格の目安とか・・・が、いまいちピンとこない。

どなたか、リゾート物件に詳しい方、実際に持っておられる方、興味おられる方、一緒に、この案件の事前調査やりませんか?

今日も、愛のぽちをよろしくです。
        ↓

不動産投資 ブログランキングへ

Share on Facebook

待望のマレーシア、投資家目線ブログ登場

本来、「北陸旅行記-福井編」を書くところだったのですが、海外不動産で、とても良いネタが入ったので、優先しますね。

今日はマレーシアねたです。応援のぽちThanks!
    ↓

不動産投資 ブログランキングへ

マレーシアといえば、日本人の海外不動産投資先、そしてロングステイ先として、人気ナンバーワンの国ですね。

人気の秘密は、いろいろあります。

・東南アジアのビジネスハブであり、日本人に馴染みの深いシンガポールから至近距離にあり、かつ不動産価格は、シンガポールの5分の1程度。

・移住・長期滞在するにも、マレーシアはビザ取得が比較的容易で、シンガポールよりずっと敷居が低い。

・東南アジアでは、シンガポールに次ぐ所得水準を誇り、首都クアラルンプール(KL)、ペナンなど都市部では、生活環境が整い、日本人が暮らしやすい。治安も悪くない。

・英語がよく通じ、不動産関係の書類も英語だけでOKなので、投資家にとっても敷居が低い。

・経済発展中の東南アジアにあって、マレーシアはイスラム圏、中華圏、インド圏をつなぐ特異な位置にあり、これらの巨大経済圏とのコラボによる政府の成長戦略も優れた面が多い。人口構成もまだまだ若く、将来的にも経済発展が期待できる。

マレーシア不動産ブームの盛り上がりを反映して、今では不動産各社入り乱れて、首都KLや、ペナン、シンガポールに隣接する都市ジョホールバルなどで、いろんな物件を手掛け、すでに百花繚乱の状態。

すでに情報量も多く、いろんな立場の人が、いろんなことを言うので、判断難しいと感じる方もいるかもしれません。

そのマレーシア不動産に関して、おすすめできる情報源が、登場しました。

マレーシア不動産&ロングステイ研究

このウェブサイトは、私の海外不動産投資仲間であるM氏が運営するものです。ご自身も首都KLで、物件を数件持ち、現地在住の日本人に貸すなど、実際に経営しておられるので、

「マレーシアで、実際に物件を賃貸に出して、大家をやってみたい」方には、特におすすめできます。

物件の説明、関東在住者には分かりやすくていいですね♪

「広尾か横浜山手に一大リゾート・マンションが出来たと思って下さい」
「日本橋か神田錦町あたりに六本木ヒルズ・レジデンスが出来たと思って下さい」

このサイト、セールス目線ではなく、あくまで投資家としての目線が貫かれているところに、共感できます。

また、「マレーシアで物件買うなら、KLの(プレビルドではなく)既存コンドミニアム」というM氏の主張にも、私は投資家として、賛成できます。

なお、マレーシア不動産で、今後、懸念されることが一つあります。

・外国人による不動産購入の最低限度額が、現行の50万リンギット(約1350万円)から、近く、100万リンギット(約2700万円)に引き上げられてしまいそうなこと。

今後、2700万円以上の物件しか買えなくなるのなら、日本を含む、いろんな国の投資家にとって、敷居が高くなりますね。

KLならSt Mary Residenceみたいな、プレミア価値のある高額物件なら、大丈夫だと思いますけど、

多少ランクの落ちる物件のプレビルドは、投資家マーケットが狭まる分、手が出しにくくなるでしょう。落ちるといっても、マレーシアの中流層が買いやすい価格帯でもないですから・・・

但し、

マレーシアのMM2Hビザを持っていれば、その限りではない

というわけなので、今後、MM2Hビザを取りたい方は、さらに増えていくのでしょうね。

この記事、楽しめた、という方は、愛のクリックを
     ↓

不動産投資 ブログランキングへ

Share on Facebook

待望のマレーシア、投資家目線ブログ登場

本来、「北陸旅行記-福井編」を書くところだったのですが、海外不動産で、とても良いネタが入ったので、優先しますね。

今日はマレーシアねたです。応援のぽちThanks!
    ↓

不動産投資 ブログランキングへ

マレーシアといえば、日本人の海外不動産投資先、そしてロングステイ先として、人気ナンバーワンの国ですね。

人気の秘密は、いろいろあります。

・東南アジアのビジネスハブであり、日本人に馴染みの深いシンガポールから至近距離にあり、かつ不動産価格は、シンガポールの5分の1程度。

・移住・長期滞在するにも、マレーシアはビザ取得が比較的容易で、シンガポールよりずっと敷居が低い。

・東南アジアでは、シンガポールに次ぐ所得水準を誇り、首都クアラルンプール(KL)、ペナンなど都市部では、生活環境が整い、日本人が暮らしやすい。治安も悪くない。

・英語がよく通じ、不動産関係の書類も英語だけでOKなので、投資家にとっても敷居が低い。

・経済発展中の東南アジアにあって、マレーシアはイスラム圏、中華圏、インド圏をつなぐ特異な位置にあり、これらの巨大経済圏とのコラボによる政府の成長戦略も優れた面が多い。人口構成もまだまだ若く、将来的にも経済発展が期待できる。

マレーシア不動産ブームの盛り上がりを反映して、今では不動産各社入り乱れて、首都KLや、ペナン、シンガポールに隣接する都市ジョホールバルなどで、いろんな物件を手掛け、すでに百花繚乱の状態。

すでに情報量も多く、いろんな立場の人が、いろんなことを言うので、判断難しいと感じる方もいるかもしれません。

そのマレーシア不動産に関して、おすすめできる情報源が、登場しました。

マレーシア不動産&ロングステイ研究

このウェブサイトは、私の海外不動産投資仲間であるM氏が運営するものです。ご自身も首都KLで、物件を数件持ち、現地在住の日本人に貸すなど、実際に経営しておられるので、

「マレーシアで、実際に物件を賃貸に出して、大家をやってみたい」方には、特におすすめできます。

物件の説明、関東在住者には分かりやすくていいですね♪

「広尾か横浜山手に一大リゾート・マンションが出来たと思って下さい」
「日本橋か神田錦町あたりに六本木ヒルズ・レジデンスが出来たと思って下さい」

このサイト、セールス目線ではなく、あくまで投資家としての目線が貫かれているところに、共感できます。

また、「マレーシアで物件買うなら、KLの(プレビルドではなく)既存コンドミニアム」というM氏の主張にも、私は投資家として、賛成できます。

なお、マレーシア不動産で、今後、懸念されることが一つあります。

・外国人による不動産購入の最低限度額が、現行の50万リンギット(約1350万円)から、近く、100万リンギット(約2700万円)に引き上げられてしまいそうなこと。

今後、2700万円以上の物件しか買えなくなるのなら、日本を含む、いろんな国の投資家にとって、敷居が高くなりますね。

KLならSt Mary Residenceみたいな、プレミア価値のある高額物件なら、大丈夫だと思いますけど、

多少ランクの落ちる物件のプレビルドは、投資家マーケットが狭まる分、手が出しにくくなるでしょう。落ちるといっても、マレーシアの中流層が買いやすい価格帯でもないですから・・・

但し、

マレーシアのMM2Hビザを持っていれば、その限りではない

というわけなので、今後、MM2Hビザを取りたい方は、さらに増えていくのでしょうね。

この記事、楽しめた、という方は、愛のクリックを
     ↓

不動産投資 ブログランキングへ

Share on Facebook