マレーシア不動産

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薄氷のマレーシア訪問

こんばんは。Manachan@福岡出張中です。

久しぶりの、ブログ更新になりますね。ここ数日、超多忙で、ブログ書くヒマなんてなかったからなあ・・・でも、その多忙のなか、頑張ったことは、大きく報われました。ここ福岡では、3日間の滞在で、


・アジア太平洋大家の会、福岡支部結成&記念セミナー講演
・マレーシア不動産投資セミナー初級編で講演
・フィリピン・セブ不動産投資セミナーの主催

という、3つのセミナーをこなした他、主な目的である「グルメ」においては、

・「名島亭」のラーメン、賞味!
・「おおいし」のモツ鍋、賞味!
・イカのお造り、賞味!

これだけ、美味いもの食えれば、我が人生、もう思い残すことはないかなあ・・・

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!
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私は明日の朝、福岡を離れて、次の目的地、沖縄に向かいます。

沖縄で、地元の大家さんと交流して、1泊した後は、マレーシアのクアラルンプールに向かいます。だんだん、南に向かってるわけですね。

それはいいのですが・・・今朝、今後使う航空券を整理していたら、驚くべきことが起こりました。

2日後に使う、「沖縄→マレーシア→東京」の航空券が、いつの間にか、キャンセルされていた!!

この航空券を予約したのが、約3週間前。その時、私はすっかり予約できた気になっていたのですが・・・いま改めて振り返ると、「クレジットカードの決済手続が完了していなかった」、「その旨を伝えるメールが、すでに使っていないアドレスに届いていた」等々の理由、予約失敗の発覚が遅れたのです。

どうしよう・・・出発はわずか2日後だ

マレーシアには仕事で行くし、責任あるし、辞退は許されない!

セミナー講演が、わずか2時間後に迫っているにもかかわらず、私は血相変えて、ホテルでPC画面とにらめっこしながら、航空券の手配に走りました。でも、

・出発地「沖縄」から、海外に行く選択肢が極めて少ない。

・「沖縄」から「関空」、「羽田/成田」、または「福岡」、「ソウル・インチョン」で乗り継ぐにも、乗り換え時間が最大で1時間もない。

どんな乗り継ぎの組み合わせでも、うまくスケジュールできない。私は頭を抱えながら、約1時間ほど、悩みました。もともと、セミナー講演資料の推敲を予定していましたが、それどころではない!

次に、「台北」での乗り継ぎを検討しました。でも、チャイナエアはだめ、エバー航空もだめ、最後は「エアアジア」しかない・・・そこで、空席検索したところ、

あった!!奇跡が起こった!!!

7月23日(火)
沖縄 1125発 → 台北 1210着 (チャイナエアライン)
台北 1555発 → クアラルンプール 2030着 (エアアジア)

帰りは、クアラルンプール発が7月25日夜以降の限定、翌26日には、昼過ぎに東京で会議・・・という、厳しい制約条件がありましたが、こちらもエアアジア利用でなんとかクリア。

7月26日(金) 
クアラルンプール 0100発 →関空 0825着(エアアジア)
関空 1105発 → 羽田1215着(スターフライヤー)

まさに、神様、仏様、エアアジア様・・・困った時のエアアジア頼み、ですね。しかも、LCC(格安航空会社)のパイオニアだから、結構な長距離移動なのに、飛行機代が安い。

台北 → クアラルンプール 18,189円 (2,018マイル)
クアラルンプール → 関空 15,212円 (3,071マイル)

惜しむらくは、沖縄→台北の区間だけが、むちゃ高かったんだよね。わずかな距離なのに・・・

沖縄 → 台北 43,100円 (399マイル)

沖縄から、LCCが飛んでいる、関空か成田で乗り継げば安く済んだんでしょうけど、残念ながら、時間が合わなくて、無理でした。

それにしても、LCCが普及した今、航空券の値段なんて、距離と関係ないんだなあ。LCCが飛んでる路線であるかどうかが、値段を決める・・・ということが、よく分かりました。

地図で示してみると、一目瞭然ですね。

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いずれにせよ、航空券予約できたことにより、マレーシアの仕事に影響なくて、良かった良かった。エアアジアに感謝しないと、ばちが当たるよね、たぶん。


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「イスカンダル」を買うべきか?

Manachanです。こんばんは。

今日は土曜日、朝9時前から、東京都心入り。まず、雑誌「週刊文春」の取材を受けたあと、その足で、「マレーシア・ジョホールバル戸建・商業物件セミナー」の事前打ち合わせ。昼食後、午後からセミナー本番、その足で懇親会に突入、家に帰ったのは夜9時過ぎでした。

セミナーは大盛況!いくら人気の「マレーシア」とはいえ、首都でもない地方都市の「ジョホールバル」、しかも「戸建・商業物件セミナー」というマニアックなタイトルにもかかわらず、24名が参加。

折りしも、急激に円安が進み、1ドル=101円台に!ここまで円安が進めば、マレーシアの不動産も円換算で割高になるはずですが、海外不動産投資ブームの衰えは、今のところ、全くみられませんね。

マレーシア南端の街、ジョホールバル(Johor Bahru)といえば、同国で首都クアラルンプールに次ぐ第二の都市。Jリーグファンなら、名前だけは聞いたことあるでしょうね。不動産の文脈でいえば、「シンガポールのすぐ隣り」で、「通勤圏内」にあることで知られています。

この、マレーシア領ジョホールバルで、「シンガポールの3倍の面積」の土地を、海外投資を導入しながら、複合的に開発し、長い時間をかけて「第二のシンガポール」をつくろう。香港に隣接する中国領・深センのような巨大都市を創りあげよう・・・それが、「イスカンダル計画」です。

【マレーシア領イスカンダルは、島国シンガポールを取り囲むかたちで、存在する】

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【宇宙戦艦ヤマトのイスカンダルじゃないよ!】

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皆様もご存知のように、シンガポールは今や、アジアの金融・ビジネスの中心地になり、世界中のカネと頭脳が集まる都市になりました。その拡大の勢いは止まらず、すでに国境を超えたマレーシア領イスカンダルまで、シンガポールの通勤圏になりつつあります。

ですので、イスカンダル地域が、今より発展するのは、間違いないでしょうが、私の問いは、ここが本当に、第二の「深セン」になれるのか?

香港と深センの場合・・・中国政府が、香港に隣接する深センを、改革開放のシンボル、国のショーウインドウとして、1980年代から経済特区をつくって、大規模な資本投下を行って運営し、見事に成功させた例です。

1980年代の深センは、何もないところでしたが、今では香港さえ超える、人口1000万人以上の大都市に成長しました。これと同じことが、シンガポールに隣接する、イスカンダルでも起こるのでしょうか?

たぶん、そうなるだろう・・・というのが、現時点での私の考えです。

今から2~3年前は、イスカンダル地域の発展に、疑問を覚えていました。ポテンシャルは十分でも、この地域最大の利害関係者である、マレーシア政府とシンガポール政府に対して、いまいち「本気度」が、感じられなかったからです。

当時、シンガポール人の友人に、「イスカンダルで不動産買う」なんて言っても、「やめといた方がいい」、「マレーシア買うなら首都(KL)にしとけ」と、言われることの方が多かったです。

あれから2~3年。イスカンダルをとりまく状況は、大きく変わりました。

今では、シンガポール人の友人たちが、これまで散々馬鹿にしてきたイスカンダルの不動産を、競って買うようになっています。当然、価格もうなぎ上り。

10~20年後のイスカンダルが、深センみたいな大都市になる・・・というビジョンが、かなり現実味を帯びてきました。

なぜ、そうなったのか?私は、シンガポール側の変化が大きかったとみています。

リーマンショック以降の世界は、経済パワーの中心が欧米から東アジアにシフトした時代。アジア経済のハブであるシンガポールは、中国、インド、ASEANの経済発展の恩恵を受け、大きく発展しましたし、

富裕層向けの金融サービスの分野でも、スイスを抜いて、シンガポールが、世界一の地位を占めるようになりました。

今のシンガポールは、オカネが集まって仕方がない状態。東京23区程度の面積しかない島国ですから、当然、国内の不動産価格は高騰しますし、同国内でビジネスするコストも上がる一方。

今では切実な問題として、隣接するマレーシア領イスカンダルの土地を借りて活用しないと、シンガポール自体の発展が止まってしまいます。

たとえばの話、シンガポール人の大部分は、自らのサラリー収入と銀行融資だけで、シンガポール内でマイホームを買うのが、非常に難しくなってきていますし、

シンガポールのオフィス賃料も高騰し、アジアの主要都市のなかでも、ビジネスオペレーションのコストが割高な都市になってしまいました。

日本でいえば、かつて、東京が拡大する時に、隣接する神奈川県、埼玉県、千葉県の土地を借りて、さらなる発展を果たしたと同様に、

拡大するシンガポールは、今や地続きのマレーシア領イスカンダルを使わざるを得ない状況です。たとえばの話、イスカンダルの土地を、シンガポール人の新興住宅地にしなければならないし、

さらに言えば、シンガポールのビジネスのうち、大きな土地を必要としたり、労働集約的な部分は、土地代・労賃の安いイスカンダルに、戦略的に移転しなければならない。さもなければ、シンガポールがパンクしてしまいます。

そのためには、イスカンダルの各地を、シンガポール人が抵抗なく使えるレベルまで、整備・開発しなければなりません

ジャングル、更地のままでは論外。インフラを整備し、街並みもキレイにしなくちゃならないし、治安も、シンガポールと遜色ないレベルまで上げなくては
なりません。教育機関も、小学校から高等教育まで、バラエティ豊富に揃えなければなりません。

【”シンガポール人が住めるレベル”の新興住宅地開発が、各地ですすむ】

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イスカンダルを第二のシンガポールにする」という、至極分かりやすい目標に向かって、今はシンガポール政府とマレーシア政府が、協力しあっている状況です。

だから、「イスカンダルが第二の深センになる」という未来像が、今では2~3年前よりも、ずっと見えやすい状況になってきたと思います。

私は、東京の郊外、千葉県柏市で生まれ育ちました。

私が生まれた頃、柏市の人口は10万人を少し超えた程度でしたが、今では40万人を超えています。

急ごしらえのプレハブ校舎、ネギ畑をつぶして進む戸建分譲地開発、そして新鉄道「つくばエクスプレス」の開通・・・拡大する「大東京」の要請に応え、地域は大きく変化しました。

それと同じことが、イスカンダルの各地で起こるのは、たぶん間違いないと、私は考えます。

追伸)イスカンダルで、コンド買うことに決めました!
これで、日本、米国、豪州、フィリピン、タイに続き、6カ国目進出です。
6カ国、22戸保有体制になりますね。詳細は後日・・・

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シンガポール通勤圏内の一戸建て

こんばんは、Manachanです。

シンガポール・・・といえば、いまや押しも押されぬ、アジアのビジネスハブであり、金融センターであり、世界中のお金持ち、優秀な人材を集める都市ですね。

シンガポール観光といえば、昔はマーライオンと、動物園、屋台グルメくらいしかありませんでしたが、今では「セントーサ島のカジノ&リゾート」、「ユニバーサルスタジオ」、ビルの屋上に客船を乗っけた「マリナ・ベイ・サンズ」で宿泊♪など、ド派手なアトラクションが増えてきました。

【金満シンガポールのシンボル!Marina Bay Sands】

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平安時代の藤原道長よろしく、我が世の春を謳歌するシンガポール・・・繁栄は大変結構なんですが、オカネの有り余ってる国の通弊として、不動産がバブりすぎて超高い!という問題があります。

いま、シンガポールに赴任・移住する日本人は、まず、家賃の高さにぶったまげます。シンガポール全土が東京都港区状態、いやそれ以上の高騰ぶりで、

HDBとよばれる、都営住宅みたいなフツーの団地でも、平気で月25万円以上する世界。

【埼玉の松原団地チックなHDB借りたら、月25マソですぜ・・・絶句】

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「借りれば高いのなら、思い切って、家買えばいいじゃん」・・・みたいな話は、あの「マリー・アントワネット」が、フランス革命直前に民衆が食料難に陥った際、「パンがなければお菓子を食べればいいじゃない?」と言ったのと同レベルの迷言ですぜ。

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シンガポールで家買ったら、もっと高いんだよ!!!まともなコンドミニアムで、5億や7億は当たり前。こないだ、200億円の豪邸が売りに出たっていうんだから、ケタが違いますぜ。利回り2%の世界。借りた方がまだしも、お値打ちでしょう。

いま、シンガポールで会社勤めして、年収800マソとか、まあまあの給料もらっても、シンガポール内に家を買うのは、至難の業。たとえばWoodlandsという、シンガポールの北端、マレーシアとの国境イミグレがある辺で、しょぼい団地マンション買っても、5000マソとかしてしまう世界。一戸建てなんて夢のまた夢。

こないだ、シンガポーリアンの友人と話してて、私が「福岡市や千葉県松戸市で、6戸アパート新築して、土地代込みで5000マソ位だよ」と言ったら、むちゃ驚いてました。彼はこないだ、Woodlandsへんで、同じくらいの価格でマンション買いましたので・・・。

建国以来、わずか46年で、「シンガポールの奇跡」とよばれる、世界に冠たるサクセス・ストーリーをつむいだ都市国家ですが、今は繁栄しすぎて、シンガポール人が自分の国で家買えない状況になってきている。

彼らはいまや、国境を超えて、隣国マレーシアの都市「ジョホールバル」(Johor Bahru)に、住宅を求めねばならない状況になりつつあります。ここからシンガポール都心までは、場所にもよりますが30km程度ですから、東京~横浜間とほぼ同じ。交通網さえ整備されれば、十分、シンガポールへ通勤圏内になりますね。

そのジョホールバル・・・シンガポールと比べて、住宅価格が4分の1、みたいな世界。土地も有り余っていて、シンガポールでは叶わない「夢のマイホーム一戸建て」も、ジョホールバルなら十分可能。

たとえば、ジョホールバルの「ブキ・インダ」(Bukit Indah)という住宅地は、このように、美しく整備されています。

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しかも、シンガポールまで直通バスが出ており、渋滞さえなければ、30分で着くような世界です(ひどい渋滞だと2時間近くかかったりするけど・・・)。

【黄色いバスでシンガポール直行!】

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この、マレーシア国内ながら、シンガポール通勤圏内の住宅が、いくらするかというと、

「リンク・ハウス」(Link House)とよばれる、土地付き集合住宅で、60万リンギット(1920万円)から・・・

「セミ・デタッチ」(Semi Detached)とよばれる、一戸建て感覚の住宅で、100万リンギット(3200万円)から・・・

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シンガポーリアンなら、フツーのサラリーマンでも、手が出る価格帯、しかも土地付きなので、ものすごく人気があります。あと、この程度の価格帯なら、マレーシアの華人でも、どんどん買えますね。

日本人で、シンガポールの都市機能を利用できる場所に住みたい、という方にも最適ですね。ブキ・インダの近くには、インターの学校もあるし、子育てにも適した環境です。

資産価値的に有望なのは、もちろん、言うまでもないでしょう。

そんな、「シンガポール通勤圏内の戸建物件」を、今週土曜日、我々「アジア太平洋大家の会」のセミナーで紹介します

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ジョホールバル戸建・商業物件セミナー@東京

■日程 2013年5月11日(土) 13:30~17:00(開場13:15~)

■会場 ちよだプラットフォームスクエア 401号室 (最寄り:大手町駅ほか)
※会場までのアクセス(リンク

■セミナー参加料金:3,000円

■セミナーの詳細は、こちら

■申込リンクは、こちら

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ジョホール・バル、特にブキ・インダみたいな良いエリアの一戸建ては、市場に出たら、家探し中のシンガポール人がピラニアのように買いさらってしまうため、極端に仕入れにくいのですが、

関係者のご尽力により、今回のセミナーで、いくつか、物件をご紹介することができるようになりました。

5月11日、土曜日。是非、話を聞きにきてみませんか?

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九州初上陸セミナー!

おはようございます。Manachanです。

この日曜日、「花とウルトラマン」を求めて、福島県まで、往復600km日帰りドライブ旅行をしてきて、ドライバーの私は、やや疲れがたまりました。月曜日に昼寝をして、体調回復。

子どもたちは、朝5時出発、夜9時過ぎ帰宅のハードスケジュールながら、次の日には元気に登校していきました。元気ですね。

今回は「福」つながりで、「福岡」での海外不動産投資セミナーのご案内をしますね。

「基礎から分かるマレーシア不動産の魅力+特選物件紹介セミナー@福岡」

日程:5月26日(日)14:00~16:00
会場:アクア博多・3階C会議室 (地図
住所:福岡市博多区中洲5-3-8
募集枠:30名

第1部:鈴木学氏、「海外不動産投資、メリットとリスク」
*アジア太平洋大家の会(リンク)会長、海外不動産投資において、数々のご経験、実績を残されております。

第2部:「基礎から分かるマレーシア不動産の魅力+特選物件紹介セミナーbyフォーランド社」リンク) 

*セミナー終了後、立食形式で懇親会を開催致します。
 会場は、現在、調整中です。決定次第、追ってご連絡を差し上げます。
 懇親会参加費は、2000円を予定しております。

申し込みはこちらから⇒http://asia-pacific.tv/pp/button.php?id=54&skin

普段、マレーシア不動産関係のコラボ企画を中心に、良いお付き合いをさせていただいている「フォーランド社」主催のセミナーに、私が講演者として登壇するかたちになります。

このタイプの講演は、東京では何度かやっているのですが、九州では初開催になります。

私は3月から、この企画の内容や集客の仕組み等、初期段階から関わってきたので、今回、ブログでアナウンスできる「かたち」になって、嬉しいです。

また、この企画が「九州・福岡」で行われることは、私にとって、大変有難いことです。

・・・というのも、私が代表をつとめる、「アジア太平洋大家の会」では、福岡、佐賀、長崎をはじめ、九州在住の方にも、相当数、会員登録いただいております。

ですが、当会のセミナーの大部分が行われるのは、「東京」。

九州の方々からは、「東京が遠い、交通費・宿泊費がかかる!」ことを、以前から指摘されていました。

会の活動も、東京・首都圏の枠を超えて、大きく広がってきてますので、私も昨年より、「出張講演」をはじめましたが、

現時点では、やっても「大阪」どまり。関西地区なら、東京に次ぐ大きなマーケットなので集客も見込めるし、また一緒にコラボしてくれる地元の方もいるので、やりやすいのですが、

「九州」となると、「海外不動産投資」という、非常にニッチなマーケットで、どのくらい集客できるかが全く読めないし、また我々からみても遠いし(今は黒い九州男児「スターフライヤー」のおかげで安く飛べますが・・・)

福岡市には自分の一棟アパートがあるので、「物件訪問ついでに、福岡で講演やってこようかな・・・」と心の中で思いながら、ずっと後回しになってきました。

ところで、地方講演には、ひとつ、嬉しい例外があります・・・金沢市です。

金沢を中心とする北陸地方は、九州よりもさらに小さいマーケットですが、それでも、すでに2回、海外不動産の講演をやっています。

なぜかというと、金沢に「仕掛け人」がいるからです。その方は、北陸地方での不動産投資で大きな成功をおさめ、海外にもフィリピンを中心に物件をいくつか持ち、そのメリットを自分の言葉で語れる人間。しかも、ご自身で運営するセミナー会場を確保してくれて、集客までやってくれる♪

金沢で、海外不動産投資で集客しても、10名に満たないのが通例ですが、彼がいるおかげで、私も講演しやすいわけです。

それと同じことを、九州でもやりたいな~、と思っていた頃に、フォーランド社の企画が立ち上がって、まさに「渡りに船!」でした。集客如何によってはで、単発ではなく、継続的なシリーズ企画になるとのこと・・・

そうした「動き」を仕掛けるなかで、九州のマーケットを開拓していきたい。可能なら、九州のキーパーソンが、自力で海外不動産セミナーを企画して、私が講演にお呼ばれする・・・みたいなかたちをつくりたい。

九州、特に博多は、太古の昔から、アジア大陸に開かれた土地ですね。アジア進出する九州の企業は、昔からとても多いし、

特に数年前、中国・大連にいた頃は、福岡県からの企業進出を、盛んに目にしました。女性創業者が、単身、大連に乗り込んだりして、すごいな~、元気だなあ~と思いました。

また福岡自体が、アジア大陸、特に韓国、中国の人々にとっては、親近感のある土地で、留学生も多いですね。

そういった意味で、「海外不動産投資」というテーマが、九州で受け入れられる土壌は大きいのではないかと、期待しています。

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「基礎から分かるマレーシア不動産の魅力+特選物件紹介セミナー@福岡」
日程:5月26日(日)14:00~16:00
会場:アクア博多・3階C会議室 (地図
住所:福岡市博多区中洲5-3-8
申し込みはこちら⇒リンク
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マレーシア・クアラルンプール都心、10年利回り保障&低価格ホテル投資セミナー(3/17東京)

おはようございます。Manachanです。

アベ政権になってから、すごい勢いで、円安が進んでますね~。

海外の不動産・金融商品は、円換算すると、かなり値段が上がり、「海外不動産投資ブームも、下火になるのではないか?」と、懸念する人もいますが、

現場では、ブームの衰えは、全く感じられず、むしろ去年より、盛り上がっているように感じます。円安になったとはいっても、まだ1ドル=90円台だし、もっと円安になると予想する人が多いので、「海外資産、買うなら、今のうちに」と、考える人が多いのでしょうね。

今年3月、4月と、ものすごい勢いで、海外不動産セミナー企画が入ってます。GW明けまで、週末は、ほぼ休みなく、埋まってますね。こんな感じで・・・

【3月中のセミナー・講演会予定】

3/15(金)19:30~ フィリピン・マニラ物件即売会@東京渋谷(リンク) 
3/17(日)13:30~ マレーシア・KLホテル投資セミナー @ 東京神田(リンク
3/23(土)15:00~ フィリピン・特選物件紹介会 @ 東京大手町(リンク
3/30(土)13:00~ フィリピン物件賃貸客付け相談会 @ 東京新宿

【4月中のセミナー・講演会予定】

4/6(土) 午後 「アメリカ、ロサンゼルス&ラスベガス不動産共同投資 説明会」@大阪
4/13(土) 午後 こじんまりと飲む大家の会「海外不動産投資」 @東京渋谷
4/27(土) 午後 アメリカ・サンディエゴ戸建投資セミナー @東京神田
5/11(土) マレーシア・ジョホール 戸建・商業投資セミナー @東京渋谷

今回のブログでは、3月17日(土)のマレーシア・クアラルンプール(以下”KL”と略)のホテル投資セミナーについて、紹介いたします。


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【マレーシア KLホテル投資セミナー】

■日時  3月17日(日) 13:30~16:00 (開場 13:15)

■場所  神田ニューセントラルホテル 2F会議室 
住所 : 〒104-0046 東京都千代田区神田多町2-7-2
最寄駅: JR 神田駅 西口 徒歩2分 

■参加料金:1000円

■申込はこちらから: https://1lejend.com/stepmail/kd.php?no=164859&touroku_name=undefined

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ご案内するのは、マレーシアの首都KLの都心部に、2015年完成予定のホテル・コンドミニアム「メリディアン101」

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これまで、業者サイトで非公開だった情報が、ようやく公開されました。詳しくはこちら、

http://www.foreland-realty.com/?post_type=fudo&p=6350

「マレーシアはいい国だけど、不動産市場は過熱しすぎ」、「参入するには遅すぎる」という声もあるなかで、投資家目線に立った、良い物件が見つかりました。

【物件の特徴】

○ ベストウェスタンホテルの経営

○ 10年間、利回り保証 (最初の7年間=年6%、最後の3年間=年7%)

○ 10年間、保有すれば、諸経費を払っても売買価格の55%以上を、回収できる!!

○ 低価格で買いやすい (外国人の最低購入価格50万リンギットに近い価格で購入できる!) 

○ 物件価格の70~80%まで、融資が可能

今後、マレーシアに移住する予定のある方は別として、

日本に住みながら、遠隔地マレーシアの物件を「ほったらかし」にして、投資利益だけ手にしたい・・・という方には、やはり、ホテル・コンドミニアムが一番でしょう。

通常のコンドミニアムと違って、内装の手配、入退去の手続き、原状回復リフォーム・・・すべて、ホテル側がやってくれます。利回り保証がつくので、空室リスクも関係ありませんね。

これまで、私の見聞した限りでいうと、利回り保証10年つくのは、マレーシア、いや東南アジア全体を見ても、滅多にない条件だと思います。5年とかなら、よく聞く話ですけどね・・

それに、普通にコンドミニアム買って、利回りが5%いけば良い方とされる、今日のクアラルンプールにおいて、コンスタントに、6-7%の利回りを保証してくれる案件も、今どき、決して多くありません。

この物件、立地選びも絶妙だと思います。クアラルンプールの中心といえば、「ツインタワー」(東京でいえば「丸の内」)、あるいは商業の中心地「ブキ・ビンタン」(東京でいえば「新宿」)あたりでしょうが、

そうした「超都心部」の物件だと、平米単価がとても高くなるので、6-7%利回り保証はまず無理。

一方、Meridian 101の建設予定地は、「ブキ・ビンタン」からモノレールで3駅。距離にして、1~2km離れた場所です。ツインタワーからも、ほぼ同距離。土地代は、やや安くなります。でも都心部(KLCC)であることには変わりなく、ホテル経営の適地でもあります。

【都心VIEW:ホテル屋上階のプールから、KLツインタワーが見える!!】

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ベスト・ウェスタンは、豪華・ハイグレードなホテルではなく、もう少し、カジュアルなホテルです。ですので建築・内装コストも、抑え目になります。ビジネス客が好む中価格帯で、高稼働させるのに定評のあるホテルなので、今どきのクアラルンプールで、利回り6-7%を長期間、保障できるのでしょ
う。

投資家への還元も、至ってシンプル。ゴテゴテした、サービスは一切つけず、「年間で、無料宿泊5日まで」、ただそれだけ・・・でも、日本で働くビジネスマン、経営者にとっては、ま、5泊でも十分でしょう。

円安の折ですが、それでも、日本円にして1000万円台中盤~後半から買える物件、その「買いやすさ」も魅力だと思います。

安いけど、現金買いはちょっと・・・という方には、7割程度は融資がききますし、20年ローンを組んでも、今の利率なら、キャッシュフローがプラスになる。それもポイント高いですね。

コストを抑え、投資家の利益を最大化する・・・というスタンスに共感できる上、しかも、建つ場所が、今後10~20年間、更なる経済発展が期待できるマレーシアの首都・クアラルンプールの都心部。

着実な資産づくりという観点で、おすすめできる案件です。是非、お越しくださいね。

3月17日(日)、東京・神田で会いましょう。


【マレーシア KLホテル投資セミナー】

■申込はこちらから: https://1lejend.com/stepmail/kd.php?no=164859&touroku_name=undefined

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2016年、ジョホール不動産ショック!

おはようございます。Manachanです。

初著書「不動産投資~地球の買い方」、なかなか出足好調です。Amazon不動産部門でNo.1です。

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Amazonキャンペーン、有効期間があと1日ほど残ってますので、申込はお早めに・・・

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私は、今回だけにとどまらず、今後、どんどん著書を世に出していきたいと思います。

その気持ちは、だた一つ。「日本の投資家が、海外に安心して不動産投資できる環境・インフラづくりに貢献したい」からです。

書籍は、言うまでもなく、「知的インフラ」の一つですが、

「海外不動産に関わる、経営やサービスがしっかりした会社・業界の存在」というインフラも、絶対に必要です。

日本の先行き不透明感もあって、今のところ、海外不動産投資ブームが続いていますが、その足元は、かなり脆弱だと感じます。

不動産に限らず、日本人が海外に、株式、債券、金融商品など「紙の投資」をするにあたっての社会基盤がも脆弱なため、企業レベルはともかく、個人レベルでは、成長する海外から投資収益を得る「勝ちパターン」が、なかなか一般化していきません。

成熟した経済国である日本は、自国の経済成長に頼るのは限界があり、海外からの投資収益を増やしていかねばならない・・・これは自明でしょう。

海外の投資機会に活路を見出す行為を、日本国内からみれば「キャピタルフライト」(資本逃避)と見なされたりしますが、

国の経済政策「アベノミクス」の仕掛け人のひとり、竹中平蔵氏でさえ、「キャピタルフライトは自然な行為」と言わざるをえない、そんな状況です(リンク)。私も彼の意見に賛成です。

バブル期以降の日本では、投信ブームや、外銀主導の富裕層向け金融ブームなど、いくつかのムーブメントがありましたが、結果的には、いずれも「不発」に終わってきました。

何らかのきっかけで、海外投資ブームが起こっても、金融庁が規制強化したり、AIJみたいな事件が起こるたびに、「やはり海外は危ない」と考え、内にこもってしまう傾向がある。

その根本理由は、3つあると思っています。

 ・日本の富裕層が、年配者に偏っている。
 ・日本人全般に、グローバルな金融リテラシーが不足している。
 ・日本人が安心して海外投資できる、各種「インフラ」が未整備である。

ここ数年、特に大震災以降、「キャピタルフライト」ブームと、それに付随する「海外不動産投資ブーム」が起こっています。私はその仕掛け人の一人を、自負しています。

とはいえ、「海外不動産投資ブーム」の足元は、極めて未成熟で、何かの大きなトラブルがあれば、いつでも瓦解するリスクをはらんでいると感じます。

特にトラブルの発火点になるリスクが高いのは、目下、日本人の投資・移住先として人気No.1のマレーシアだと考えます。

特に、零細な不動産エージェントが乱立するジョホール・バルの、数年後を危惧しています。

ジョホール・バルには、ものすごい勢いで、物件を扱う日本人業者が増えています。まさに乱立状態。

東南アジアの不動産は未完成物件(プレビルド)を扱うケースが多く、誰でも少しばかりの元手があれば始められる・・・その参入障壁の低さゆえ、いまこの瞬間にも、新しい業者が誕生しているような状況ですが、

多くの業者は零細、そして日本人客しか相手にできません。競争が激化して、少ないパイを奪い合うようになれば、自然、淘汰が進むわけで、

多くのエージェントが倒産・業態転換などでビジネス撤退した後、2015~16年前後に、日本人が大量に買ったコンドミニアムが相次いで完成します。

その時点で、誰もまともに物件管理する人がいなくなり、数千戸が「放置プレイ」の憂き目にあったら、どうなるか・・・現地にも行けず、賃貸付けどころか内装手配もできず、途方に暮れる、多数の日本人投資家。

「2016ジョホール・ショック」が、マスコミに大々的に取り上げられ、海外不動産に対するイメージを一気に下げてしまったら・・・私はそれを、今から危惧しています。

マレーシアで、今後大量に発生する日本人向け不動産管理需要・・・その受け皿となる、経営とサービスのしっかりした日本の会社は、絶対に必要でしょう。

できれば、一社独占でなく、高いビジネス倫理を持った数社から構成される、まともな「業界」になっていることが望ましい。

それは、日本人が安心して海外投資するための「社会インフラ」として、是非とも必要だと、私は考えます。

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マレーシアは一日にして成らず

おはようございます。Manachanです。

昨日は土曜日、朝から晩まで、Home’s不動産投資フェアのブース運営と、セミナー講演に明け暮れた、忙しい一日でした。

私にとって一番の収穫は、やはり、あの浦田健さんと、パネルディスカッションできたことですね。

浦田健さん、そして、彼のプロデュースする「金持ち大家さん」や「大家検定」を知らない不動産投資家は、少ないことでしょう。

彼こそが、日本の不動産投資の全てを極めた、第一人者といってよい人物。本来なら、私みたいな奴がコラボできる御方ではないのですが、

その浦田さんが、数年前から海外不動産投資に目覚められ、かつ著書も出版され、挙句の果てには「マレーシアに移住するぞ!」宣言を出したことにより、

当時、海外不動産投資ブロガーとして売出し中だった、私にお鉢が回ってきて、イベントでパネルディスカッションさせてみよう・・・ということに、相成ったわけですね。身に余る、光栄なことです。

イベントで、進行役をやっていただいた北野琴奈さんのリードも素晴らしかったし、この機会を与えてくださったHome’s主催会社に感謝の言葉もありません。

昨日のパネルディスカッションでは、浦田さんの、気持ちを込めた迫力パワートークが炸裂し、そこに私が、牧歌的な穏やかな口調でコメントする、みたいな感じでしたね(そういうキャラですので・・・)。

浦田さんのお話のなかで、一番印象に残ったのは、「多民族国家マレーシアの魅力」、「いろいろな文化を持つ人種・民族が暮らし、各自それぞれが違うという前提のもとで、社会が運営されている」、「そんな環境のなかで、子供を教育させたい」というくだりでした。

実は私自身も、多民族、多文化の環境で暮らすのが心地よいと思う人間でして・・・

オーストラリア・シドニーに住んでいた頃、マイホームを買ったら、そこが6世帯の共同住宅で、オーナーのうち4世帯が中国系、2世帯がアラブ系でした(我が家は、奥さんがチャイニーズなので、中国系ファミリーとみなされてました)。周り、見渡す限り、日本人など居ない環境で・・・

マンションの管理総会をやる時も、アラブ系の出席がない時は中国語で行われ(私も中国語で話しました)、アラブ系が一人でも出席したら、英語で話す、みたいな感じで執り行われ、

アラブ系の隣人たちは、英語苦手でとっつきにくい人が多いですが、彼らはとにかく、男も女も、ラグビーみたいなフィジカルスポーツが大好きで、私もラグビー好きなので、すぐに仲良くなりましたし、私が日本人だと分かると、とても親切にしてくれました(中近東には、親日の国が多いんです)。

そんな環境で歳月を過ごした後、日本に帰ってきたわけですが、やはりこの国は、基本は日本人のみで構成される社会で、外国人は「例外扱い」される。そのことを、日々の暮らしや子育てのなかで、実感しています。

もっとも、我が家のある、東京下町(江東区)は、日本のなかでは、比較的多文化環境がある地域といえます。クラスに1人や2人は、必ず、中国や韓国の名前があったり、親の両方、またはいずれかが外国人である子供がいて、皆、それが当たり前だと思っています。

見たところ、子供達の間では、多文化社会が意識されることは、あまり多くありません。親が何国人であろうと、日本で育つ子供は、普通に、日本語ネイティブになるわけで、しかもアジア系外国人の子供は、見た目も日本人と区別付きにくいこともあり、普通に、「日本人のお友達」として、皆の仲間に入っていきます。

しかし、その親になると、日本語が不自由だったりするわけで、教職員の先生とのコミュニケーションが、問題になったりしますし、当の教職員や子供たち、保護者自身が、そういう外国人との付き合いに慣れておらず、どう反応していいのか分らない・・・そんな戸惑いも、垣間見えます。

地域住民のなかに外国人が5%くらい含まれる、東京下町でさえも、外国人に慣れている人もいれば、全く慣れておらず、奇異の目で見る人たちもいます。どちらかといえば、後者の方が多い印象ですね。

マレーシアやシドニーのように、「誰もが違って当たり前」という社会になるには、まだまだ、長い歴史的時間がかかると思います。

人口減少していく日本で、アメリカのように、移民を受け入れるか?あるいは、投資移民制度をつくって、日本に1億円以上投資してくれる外国人に永住権を与えるか?・・・みたいな議論が時に起こっては消えて、起こっては消えて、結局、大して進展しない、みたいな現実があります。

1月11日の浦田さんのブログで、「海外からの投資マネーを呼び込むべきだ」という記事があります。彼は「投資移民制度の導入」も構想されており、私はそれに大賛成なのですが、

日本の一般市民、政治家が、「基本的は日本人だけの社会、外国人は例外的存在」というリアリティのなかで暮らしている以上、

「一人一人は、違うんだ」
「外国人の中にも、日本経済に貢献する人たちがいるんだ」
「そういう人たちを、日本国に温かく受け入れよう」

と言っても、大多数の人々になかなか理解されない・・・このまま人口が減って経済衰退してもいい、日本人だけの社会で暮らしたい、という人も多いですしね。

将来、日本がマレーシアのような多文化社会になるかどうか、分からないし、今後仮に、そうなるとしても、長い歴史時間がかかり、いろんな紆余曲折があるんでしょうね。

マレーシアは一日にして成らず・・・子供を、多文化環境で育てたいのなら、日本を変えるより、自分の家族自らが、国境を越えた方が早いのでしょうね。

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日本のマイホーム諦め、マレーシアへ・・・なんで?

こんばんは、Manachanです。

12月号の「やぬじぬ」(家主と地主、Vol.45)、読みましたが、まじで凄かった・・・これまでに例を見ない程、海外不動産関連記事やPR企画のオンパレード。

「やぬじぬ」・・・今や海外不動産情報誌??

Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!


P50 「誤解だらけの海外不動産投資」(※私の書いた記事)は、いつもと一緒ですが、
P65~70 「不動産投資との楽しい付き合い方」は、札幌以外、全部海外!(マレーシア、ベトナム、ニュージーランド) 
P78~79 「覗いてみよう アメリカの賃貸住宅」
P82~87 「日米家比較文化考」
P91  「アメリカの住文化に触れて」

次号からは、私の新連載企画「海外各都市の不動産投資」が始まりますので、ますます、海外色が強くなっていく鴨・・・すごいぞ、やぬじぬっ!

ところで、今回の記事のなかで、どうしても、理解に苦しむものが、一つだけありました、P69「どうなってるの?マレーシア不動産」の、業者インタビュー記事のなかで、

「日本でマイホーム購入をあきらめた人が、海外に目を向けています。」

という話がありました。これ読んで、私が思ったこと・・・

・日本での生活を諦めて、マレーシアに「住む」決断をして、そこで住居用に家を買うのなら話は分かる。

・あるいは、マイホーム含めて、日本での生活を確立した人が、投資目的で、マレーシアの
物件を買うのも、よく分かる。

・でも・・・もし日本で生活しているのだとすれば、日本で家を買わずに、一足飛びにマレーシアで物件を買うのは、一体全体、どうして?

だって、やっぱり、自分が暮らしているところの、住生活をまず確立するのが先決じゃないですか?・・・そう考える私は、考え方古いのかな?

記事によれば、「日本の家が高すぎて、手が出ない。だから、マレーシアを買う」と言う。でもって、「マレーシアの購入物件の中心が、1500~2000万円」だそうな。

そんな価格帯なら・・・日本でも、腐るほど、物件たくさんあるんじゃないですか?東京都内でさえ、築古ファミリーマンションなら、2000万切るものが、探せば結構ある。再建築不可の築古戸建なら、都内23区で数百万円なんてものもある。

健美家さんで、探せば、たとえば、

憧れの「成城」で、64平米、1980マン
http://www.kenbiya.com/realestate/4039114bb

「三ノ輪」61平米3LDK、1690マン
http://www.kenbiya.com/realestate/411779db3

「堀切菖蒲園」の平成築、59平米3LDK、1980マンhttp://www.kenbiya.com/realestate/401343695

確かに、新築でイケてる物件じゃないかもしれないけどさ・・・少なくとも、普通にWeb検索できる情報リテラシーがあって、中古でも住めれば良いという価値観があれば、「日本の住宅価格」は、わざわざ海外に家を求める理由には、ならないと思うんだよね。

それに、日本の住宅ローン金利は1%前後。マレーシアだと4%台中盤はするでしょうから、それ考えると、下手したら、日本で買った方が安くあがりません?

ま、一つの考え方として、「日本の物件は、資産価値が上がらない」、「マレーシアの物件は、上がる」。「だから、マレーシア買った方がトクする。日本は貸家でいい」・・・という理屈もあるでしょう。

今は日本に住んでも、将来はマレーシアに住むかもしれない。その時に、自分で住めばいい。住まなくても、値段上がるから、投資妙味がある。それに今は円高だし・・・

そこまで考えてる人なら・・・なおさら、「日本のマイホーム高くて諦める」なんて、ありえないと思うのです。

その投資センスを、日本国内にも適用すれば、今どきいくらでも、安くて良い物件が見つかるはず。ましてやホームグラウンドなんだし、母国語通じる世界だし、今はネット・情報社会なんだし・・・

「日本のマイホーム、高くて諦めた」なんて言ってる時点で、日本では割高な「新築マンション」しか知らずに、海外不動産売ってる業者の言うこと鵜呑みにしているとしか思えないんだけどな・・・

今日の日記、「なるほど~」と思った方は、応援の「ぽち」を、よろしく。

11月、12月の東京は、海外不動産セミナー、目白押し!是非ともご参加ください。
 
ロサンゼルス・ラスベガス不動産セミナー(11/24)※私が出演します!

HOMES不動産投資セミナー「マレーシア・イスカンダル計画の全貌」(12/1)※私が出演します!

ロンドン・イスタンブール不動産セミナー&タイ料理ランチ(12/8)

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日本のマイホーム諦め、マレーシアへ・・・なんで?

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次号からは、私の新連載企画「海外各都市の不動産投資」が始まりますので、ますます、海外色が強くなっていく鴨・・・すごいぞ、やぬじぬっ!

ところで、今回の記事のなかで、どうしても、理解に苦しむものが、一つだけありました、P69「どうなってるの?マレーシア不動産」の、業者インタビュー記事のなかで、

「日本でマイホーム購入をあきらめた人が、海外に目を向けています。」

という話がありました。これ読んで、私が思ったこと・・・

・日本での生活を諦めて、マレーシアに「住む」決断をして、そこで住居用に家を買うのなら話は分かる。

・あるいは、マイホーム含めて、日本での生活を確立した人が、投資目的で、マレーシアの
物件を買うのも、よく分かる。

・でも・・・もし日本で生活しているのだとすれば、日本で家を買わずに、一足飛びにマレーシアで物件を買うのは、一体全体、どうして?

だって、やっぱり、自分が暮らしているところの、住生活をまず確立するのが先決じゃないですか?・・・そう考える私は、考え方古いのかな?

記事によれば、「日本の家が高すぎて、手が出ない。だから、マレーシアを買う」と言う。でもって、「マレーシアの購入物件の中心が、1500~2000万円」だそうな。

そんな価格帯なら・・・日本でも、腐るほど、物件たくさんあるんじゃないですか?東京都内でさえ、築古ファミリーマンションなら、2000万切るものが、探せば結構ある。再建築不可の築古戸建なら、都内23区で数百万円なんてものもある。

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確かに、新築でイケてる物件じゃないかもしれないけどさ・・・少なくとも、普通にWeb検索できる情報リテラシーがあって、中古でも住めれば良いという価値観があれば、「日本の住宅価格」は、わざわざ海外に家を求める理由には、ならないと思うんだよね。

それに、日本の住宅ローン金利は1%前後。マレーシアだと4%台中盤はするでしょうから、それ考えると、下手したら、日本で買った方が安くあがりません?

ま、一つの考え方として、「日本の物件は、資産価値が上がらない」、「マレーシアの物件は、上がる」。「だから、マレーシア買った方がトクする。日本は貸家でいい」・・・という理屈もあるでしょう。

今は日本に住んでも、将来はマレーシアに住むかもしれない。その時に、自分で住めばいい。住まなくても、値段上がるから、投資妙味がある。それに今は円高だし・・・

そこまで考えてる人なら・・・なおさら、「日本のマイホーム高くて諦める」なんて、ありえないと思うのです。

その投資センスを、日本国内にも適用すれば、今どきいくらでも、安くて良い物件が見つかるはず。ましてやホームグラウンドなんだし、母国語通じる世界だし、今はネット・情報社会なんだし・・・

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現金手出し5%で買えるマレーシア物件

こんにちは。「アジア不動産を買う馬鹿」Manachanです。

今週土曜日、7月7日の午後、東京・池袋で開催される、マレーシア不動産セミナーで、紹介される主な物件情報が入手できましたので、

「ネタ殺し」にならない範囲で、ポイントを解説したいと思います、

アジア太平洋大家の会主催、マレーシア不動産投資セミナー
(セミナー参加費33%割引実施中!)

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【物件のポイント】


・物件の場所は、マレーシアの首都クアラルンプール(KL)の、都心部ではなく少し郊外で、地元の富裕層(中国系マレーシア人など)が好む場所

・建物だけでなく、「街の開発」に定評のある、マレーシア屈指の不動産デベロッパーが手掛ける案件 (イメージ的には、三井不動産による、東京・豊洲の開発に近いかな・・・)

・完成まで、あと2年半ある

・2~3部屋、かなり広い、ファミリータイプの間取り

・全ての部屋から、湖の眺望がある

・物件価格は、2000万円台半ば

・支払いスキームが面白く、最初の現金手出しが、「物件価格の5%+諸費用」だけでいい。

・都心部ではないので、出口としては、外国人より、地元富裕層を狙っていく

街が総合的に開発され、これから生活環境の整う、結構良いエリアです。日本人も十分住めるクオリティの物件ができるでしょう。

ですが、私からみると、注目すべきポイントは、

最初の現金手出しが、「物件価格の5%+諸費用」で済む

その一言に尽きます。

このタイプの物件、最大のウリは

「比較的低リスク」で、「転売して利益確定」が狙えるところだと思います。

低リスクの意味は、初期の現金手出しが少ないこと。つまり完成前であれば、どんなに悲惨なことが起こっても、最悪、そのお金だけ失えば済む・・・ということです。

少なくとも、ほとんどの日本人にとって、失敗して破綻するような額のお金ではありません。

「最大限の損失リスク」が、そこでコントロールされていることを前提に、どうやって利益を上げていくかを、考える。やはり、

「国際経済情勢を見ながら、完成間近の時期に、実需層に転売」

が、正解でしょうね。いま、KLはじめ、マレーシア各都市では、物件価格、年10~20%の値上がりが平均といったところですが、そのトレンドが完成までの2年半、続くと判断すれば、完成直前に転売。

もし、仮にユーロ危機などが非常にひどくなり、世界経済恐慌に近い状態になり、マレーシア・新興国への投資資金流入が著しく減ると判断すれば、もっと前の段階で転売、でしょうね。

マレーシア経済自体の伸びる力が、今後2~3年で失速するリスクは、まず考えなくていいでしょう。まだまだ、伸びしろ大きい国だし、人口も勢いよく増えているし、人々が消費文化に目覚めた段階だから、この点では安心して良い。

むしろ、欧米やアジア各国からの資金の流入が、世界経済の失速に伴ってしぼむリスクの方を、見極めた方が良い。

いま、KLの物件価格は、もちろん、地元の経済の盛り上がりもあるけど、外国からの資金流入(特に、”ちゃいなまねー”)に支えられている面もあるから、後者が大きくしぼめば、当然、影響を受ける。

マレーシアは、「比較的ちゃんとした国」なので、私、あまり悲観はしてません。この点は、セミナーに参加すれば、十分学べるでしょう。

但し、「完成前転売のイメージ」は、正確につかんだ方が良い。つまり、

・常に、現在の相場を把握しておく (通常なら、年10%超で値上がりするはず)
・「転売したい」と思ったら、誰にコンタクトして、どの程度の期間で、いくらで売ってもらうのか、イメージを明確に持っておく
・首尾よく転売できれば、マレーシアの通貨リンギットでお金が来るので、それをリンギットのまま持つか、日本円にするかを、考える

ま、私なら、一度、マレーシアリンギットにした資産を、日本円に戻すのは考えられないですけどね。

余程、日本で資金繰りに困っていればともかく、そうでなければ、成長期待の高いマレーシアで再投資するのが基本でしょう。

ま、こんな感じで、読者の皆様にも、おすすめできる物件が紹介できそうなので、

「興味ある!」、「話を聞いてみたい!」と思った方は、セミナーに申し込みましょう。

アジア太平洋大家の会主催、マレーシア不動産投資セミナー
(セミナー参加費33%割引実施中!)

7月7日(土)の午後、東京・池袋のセミナー会場で、皆様とお会いできるのを、楽しみにしています。

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