中国不動産

Share on Facebook

中国で長生きできると思う理由

おはようございます。Manachanです。昨日の午後北京に着いて、ホテルで10時間ぐっすり快眠、寝不足解消できました。

昨日は思わぬ長旅になりました。北京空港混雑のため、飛行機は1時間半遅れ、入国審査や通関でも行列に並び、相変わらず人、人、人…で快適度の欠けた状態はいつもの中国だなと。

 

ただ、インフラの近代化はすごいペースで進んでますね。近未来鉄道のような地下鉄空港線と、今や市内のどの路線もホームドア当たり前の状態に。

飲料の空き缶、空き瓶の回収機なども出てきてるし…ここで回収してバーコード読み取るとポイントが付与されるシステム。相変わらず日進月歩の中国です。

 

そして、ついにこの場所に帰ってきました。

北京展覧館 (北京動物園の隣り)

 

我が日本のブースも、超一等地に東証1部上場が2社並び、壮観になりました。他国に負けてないぞ!

 

一年前の4月に来た時には、日本からの出店は「東京の新築ワンルーム業者」と「千葉県の仲介転売業者」の二社だけ。人通りの少ない場所でひっそり出店して客もあまり来ませんでした。我々はあれから1年かけて、いろいろ試行錯誤を重ねた結果、人通りの一番多い場所に一部上場ブースを二社持ってきて、日本のプレゼンスを高めることに成功。実に感慨深いです。

 

ところで、超近代的な施設の中に入っても、中身はいつもの「中国」でした。ブースに入るや否や、訳わからんいきなり「売り込み」攻勢が…

 

・商談テーブル屋のおばさん
・客引きサービス手配士のガラ悪いお兄さん

 

売り込み方も強引なんだよなあ。そして、すぐ金の話が出てくる。

 

「このブース、なんでテーブル一つしか置かないの?ひとつ持ってきてあげるからお金払いなさい!」
 
「あんたのとこ、客引きはどうしてんの?俺らに頼めば30元でいくらでも客連れてくるよ!」

 

彼らは、違法業者。我々日本ブースは、不動産フェア実行委員会に正規の料金を払ってテーブル等手配してるし、客引き行為はそもそもルール違反だし(でも皆やってるけど‥)

 

彼らと丁々発止してると、かつて、中国で暮らしていた時の感覚がよみがえってきます。誰もが自分の都合だけ考え、言いたいことを言う社会。当然、衝突も多くて、日々是バトル・喧嘩の連続。でも、思い切り声を出して自分の言い分を主張する時、「俺はいま、生きている!」という実感がわいてくるのです。

 

中国で、ストレスなんて、溜まりません。だって、言いたいことを我慢しませんもの。思う存分、大声出せますもの
 
あと中国人の良いところは、ねちねち陰湿でないところ、商談にならなければ悪い後味もなく話が自然消滅するだけだし。

 
中国の、ガサツでサバサバしたところが、大好きなんだよなあ。
 
どうして、中国と相性がいいんだろう。私の血液型がB型だからなのか?

 

私、中国でなら、元気で長生きできると思う。

Share on Facebook

恵まれた中国人投資家

こんばんは、Manachanです。

先ほど、東京・半蔵門で、アジア太平洋大家の会主催「カナダ不動産と融資環境セミナー」をやってきました。また、Home’s不動産投資コラムでは、「海外不動産融資シリーズ」をはじめました(第一回:「外国人でも融資がひける国、ひけない国」)。今回は「海外の不動産融資」というテーマで、グローバルな視野でひとつ書いてみます。

 

今週前半、私は中国・上海に出張しまして、そこで、「中国人エージェント向け、海外物件紹介トレーニング」に飛び入り参加する機会を得ました。

上海の都心部、某投資会社のセミナールームでは、海外不動産販売を生業とするエージェント(代理店)を対象に、欧米各国の不動産物件やプロジェクトを紹介するB to Bのトレーニングが、結構な頻度で行われます。本国からデベロッパーの担当者を呼んで、英語のプレゼンを中国語に通訳するかたちで実施されます。毎回、30~40名のエージェントが受講するそうです。

※)本国からデベロッパーの担当者を呼んで…と書きましたが、必ずしもそうする必要はありません。上海や北京は、欧米不動産の販売では世界屈指のマーケットであるため、欧米デベロッパーの販売事務所がすでに設置されているケースが多いのです。

 

この会社では、普段はオーストラリア物件の紹介が多いようですが、私が行った時は、たまたま英国物件の紹介をやっていました。参加者(エージェント)は30名程度で、英語圏に留学経験のある者も少なからずいました。

講演後の質疑応答の時間で、融資の話になった時、私はたまげました。

・英国内の中国銀行で物件価格の70%まで融資OK
・HSBCで70%まで融資OK
・Standard Chartered銀行で70%まで融資OK
・Barclays銀行で70%まで融資OK
 等々…

 

銀行名が、出てくる出てくる…「えっ、まじで!中国の投資家が英国物件買うのに、そんなにたくさん融資オプションがあるの?

日本人が同じ英国物件買う時、こんなにたくさんの選択肢があるでしょうか?早い話が、中国人は中国銀行のロンドン支店で融資相談できるけど、日本人が邦銀メガバンクのロンドン支店に相談に行ったら融資つくでしょうか?

 

中国人投資家が、かなり以前から欧米の物件をたくさん買ってて、融資実績も豊富だから、要は大勢の人が踏み慣らした道だから、すでに、中国人が利用できる融資商品が豊富にあるんですね。

一方、日本人の海外不動産購入は、まだ歴史が浅いし、融資実績も中国人と比べるとまだ全然少ない。この私も、日本人として、いろんな国の不動産融資にチャレンジしてますが、現時点では「道なき道」を切り開いてる感が強いし…

また、海外物件の情報入手にしても、中国人の方が数段恵まれていますね。欧米デベロッパーの上海事務所は多いけど東京事務所はまだ少ないし、また、海外不動産の販売エージェントを育成するトレーニングも、今回、上海で体験したようなレベルのものが、日本で実現している例を私は知らない。

私も顧問として加わっている新組織「IPC東京」(International Property Consultants)で、この種のB to Bトレーニングを、早くやれるようになりたいです。

 

海外不動産を目指す日本人投資家が、いまの中国人のような「買いやすさ」を手にするには、もう少し時間がかかるのでしょうね。

Share on Facebook

中国不動産バブルが破裂しない理由

こんにちはManachanです。6泊7日に及んだ、実り多い中国・北京出張から帰国しました。北京での不満はネット接続と空気の悪さだけで、それ以外は快適。メシは旨いし、タクシー安くて便利だし、ホテルもコスパ良いし…何より、仲間に恵まれましたね。北京不動産展に一緒に参加した業者様の人柄が素晴らしく、最初から最後まで楽しい滞在でした。

今回の滞在期間のうち、まる1日を、北京不動産視察にあてました。インバウンド(=中国人に日本の不動産を販売)ビジネスをやる上で、北京の人たちが、どんな住環境で暮らしているのか?不動産価格や利回りはどれ位か?彼らが何を求めて日本不動産を買うのか?…それを肌感覚でつかみたいと思ったからです。

一言でいうと、「北京不動産の余りの高さに絶叫!」でしたね。

北京市内で4か所、区分のマンション・アパートを視察したけど、1億円以下の物件が一つもない!そして、中古物件は建物がボロすぎ!管理悪すぎ!昼間なのに内廊下は暗くて電灯欲しい位だし、外壁剥がれてても補修しないし、ゴミや埃がそこら中に散乱、築15年しか経過してない家が日本の築40年相当に見えましたよ…

しかも北京の人って、家を賃貸に出す時はきれいに内装するのに、売りに出す時は何もしないのも驚きでしたね。中古だと台所直してない、風呂場直してない、日本でいう「廃墟チックな激安戸建」みたいなスペックで売りに出すのに、値段は1億円以上するんです!

極めつけは、「3LDKに2段ベッド並べて、男性20名を泊まらせてる簡易宿舎を、売り物件としてそのまま見せられた」こと。別にどんな運営してもオーナーの勝手だけど、「1億5000千万の物件売るのにタコ部屋をみせる!」。その神経が、どうしても理解に苦しみます。

ま、中古をリフォームして高く売るという発想が、北京にはまだないんでしょうね。買った人が金かけて、自分の好きなようにリフォームするのが当たり前のマーケットなのでしょう。日本不動産を扱う業者の視点からみると、「こんなにボロくて汚くて、しかもタコ部屋なのに1億円以上でガンガン売れて、手数料とれるのなら美味しい商売」だと思いましたね。

北京市内は高すぎるけど、郊外に行けば安く買えるのかなと思い、市内から東30kmほど離れた「通州」という街でも物件視察しました。ここは北京の副都心として整備中、市内直通の鉄道も通る「さいたま大宮チック」な場所です。でも物件価格は大宮よりずっと高く、2部屋だと軒並み5000万円以上の世界…いま北京で家買うのは、本当に大変ですね。

北京で長年働く外国人はたくさんいるけど、友人に聞いたところ、最近、外国人で北京の物件買った人は「聞いたことない」とのこと。そりゃ、高すぎるもんねえ。

北京だけ見ていると、不動産バブルが今にも破裂するのではないか、物件価格が暴落するのではないかと言う人もいます。確かに、いま北京の北2~4環、東2~4環あたりの新築単価は、使用面積で換算すると坪700~800万円(六本木、銀座、番町の一等地相当)か、それ以上の1000万円クラス(ロンドン都心に近い価格)も出てきてますので、これ以上、値上がることは想像しにくい。しかも北京の生活物価は、タクシー初乗り200円、地下鉄60円、ビジネスランチ300円位と安く、収入水準も大卒初任給が7万円、人気料理店の店員が月給4~6万円位の世界なので、余計、不動産価格とのアンバランスが目立ちます。若い世代や、サラリーマンとかで買うのは無理でしょうねえ。

でも、そこは日本の比ではない巨大国家のこと。地方都市や農村にも目配りしないと、全貌は見えてきませんし、なぜ北京上海の不動産価格が今のレベルまで上がったのかという説明もつきません。

不動産マーケット・投資の視点で、いま中国で注目に値するのが、「二線都市」だと私は思っています。

「二線都市」とは何か?「省都」か「省都相当」の経済規模を持つ、都市圏人口300~500万クラスの地方中核都市のことです。日本でいうと、相対的なポジションは「札仙広福」ですが、人口規模は「名古屋」位あるような都市。広い中国には、二線都市が31もあります。「地方大都市」と言って良いでしょう。

中国の都市ランク

一線都市    北上広深(北京、上海、広州、深圳)+ 天津
————————————-
二線都市・上位 8都市 (杭州、南京、済南、重慶、青島、大連、寧波、厦門)
————————————-
二線都市・中位 16都市 (成都、武漢、ハルビン、瀋陽、西安、長春、長沙、福州、鄭州、石家荘、蘇州、佛山、東莞、無錫、煙台、太原)
————————————-
二線都市・下位 7都市 (合肥、南昌、南寧、昆明、温州、淄博、唐山)
————————————-
三線都市     極めて多数

二線都市の上位、中位なら、日本でもそれなりに知名度あるかと思います。中国には全部で22の省がありますが、通常は省に1つ(大きな省なら2~3の)二線都市があります。その二線都市のなかで、上位、中位を中心とするいくつかの都市が、いま中国で最も、不動産価格上昇率が高くなっており、すでに上がりきった感のある北京・上海の投資家が、熱い視線を注いでいるのです。

いま中国で不動産価格の上がり幅が著しい5都市

1.厦門 (二線都市上位)
2.蘇州 (二線都市中位)
3.合肥 (二線都市下位)
4.鄭州 (二線都市中位)
5.武漢 (二線都市中位)

そういう街は、不動産価格のみならず、都市自体も勢いよく発展しています。中国は新興国とはいえ成熟しつつあるので、どの都市でも発展するわけではなく、各地方では「省都(=二線都市)一極集中」という集約現象も起こっています。

日本の福岡市や札幌市がそうであるように、二線都市が「周りの地域の人口・経済力を吸い上げて、北京上海より速いスピードで成長する」現象も起こっているのです。

私思うに、「新幹線駅があり、北京や上海や広州に直通できる二線都市」は、不動産投資視点で注目すべきだと思います。たとえば、中国の大動脈ともいえる北京~広州間は約2200㎞、新幹線で9時間の距離ですが、その間に、4つの二線都市が存在します。

(北京)
 ↕
石家荘 (二線都市中位、河北省の省都)
 ↕
鄭州  (二線都市中位、河南省の省都)
 ↕
武漢  (二線都市中位、湖北省の省都)
 ↕
長沙  (二線都市中位、湖南省の省都)
 ↕
(広州)

また、上海から西の内陸へ向かう新幹線上にも、3つの二線都市が存在します。

(上海)

南京 (二線都市上位、江蘇省の省都)

鄭州 (二線都市中位、河南省の省都)

西安 (二線都市中位、陝西省の省都)

こうした二線級都市の不動産価格は、北京上海からみれば「4~5分の1」とかのレベルで、まさに別世界。たとえば、北京市の住宅平均価格が48,847元/平米ですが、新幹線で一時間足らずの石家荘市の価格は平均9,944元、鄭州市も11,464元。そして、かつての北京上海がそうであったように、価格の上昇スピードが速い。

特に鄭州は、南北(北京~広州)と東西(上海~西安)の国土軸が交差する「中国の交通の要衝」なので、そこの物件がまだ安く買えるならば仕込んでおく価値はあると思います。

また、中国全体をみると発展がいびつな上に、「周辺都市から二線級都市へ」、「二線級都市から北上広深へ」という、人・カネの流れが太く存在します。二線級都市の富裕層が北京上海の住宅を競って買うことで、今の超高価格が維持されている面もあり、実際に根強い実需があるからこそ、「ボロボロのタコ部屋でも北京なら1億5千万円で売れる」わけです。

そう考えると、いま二線級都市の資産価値が勢いよく上がっており、信用収縮どころか拡大している以上、北京や上海の不動産価格が暴落することは考えにくい。中国政府が極端な金融引き締めを行って不動産マーケットを人為的に壊すことでも起こらない限り、購買実需で支えられて不動産価格が維持・上昇を続けると考えます。

ファイナンスも結構充実してますしね。北京の不動産視察で見た限り、中古の住宅でも7~8割くらいの融資をひくのが当たり前のようでした。

でもって、中国のお国柄を考えると、共産党のガバナンスが効いている限り、政府が不動産マーケットを壊す可能性は低いと思います。また民意をみても、この国では「家を買えない人々のひがみ」はあっても、「家の資産価値が上がることを期待する人々の声」の方がずっと大きいでしょうから…
Share on Facebook