中国不動産

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中国の内陸都市で不動産持つという発想

おはようございます。Manachanです。オーストラリア・ケアンズ滞在も残すところ一週間足らず、徐々に帰国モード。いま東京は涼しい(雨ばかり)ようですね、コンビニのおにぎりとか食べたいな。

今日は、「新興国のキャピタルゲイン狙い不動産投資」というテーマで、「中国内陸都市」の可能性について書いてみます。

 

数年前から、日本で新興国不動産の販売セミナー多いですが、ほとんどの業者が、フィリピン、タイ、ベトナム、カンボジア、マレーシア等、ASEAN圏内の不動産を紹介しています。

不動産投資のかたちとしては、「長期的な経済成長期待に乗った、キャピタルゲイン(値上がり益)狙い」、本質的にはそれ以外の何者でもありません。要は、それぞれの国の所得水準が上がるし、人口も増えるし、平均年齢もまだ若いから伸びしろあるし、そういう場所の不動産価格は長期的にみて上がるはずだから、5年、10年と、彼らの成長に付き合って資産形成しようぜ、要はそんな話です。

反面、まだ発展途上の新興国ゆえ、そこに不動産持つと日本や先進国とは違うリスクがあります。法律・権利面の未整備、供給過剰リスク、中古マーケットが未発達、建物のクオリティがベストでない、不動産業界にプロフェッショナルが少ない等…その辺は、国が経済発展すればマシになっていくから、現時点で細かいこといちいち言わんと、長い目で付き合おうぜという話…メリットもデメリットも分かりやすいです。

 

そこで私、思うんです。

・経済成長期待でキャピタルゲイン狙う不動産投資はアリだけど、なぜ、誰もがASEANばかりやるんだろう。

・日本からもっと近くて、同じタイプの不動産投資ができる場所があるでしょうに。

 

すぐ思い浮かぶのが「中国の内陸都市」です。上海や北京みたいな中国トップのスター都市じゃなくて、内陸に遠く離れた四川省とか重慶とか、雲南省とか、まだ経済レベルが低く、かつ高度成長している地域です。

そもそも中国自体が、ASEAN10か国全部が束になっても叶わないサイズを持つ巨大国家。中国一国で人口がASEAN全体の2倍強」、「GDPはASEAN全体の約4倍」という超絶スケール!

中国には27の省・自治区と、4の直轄市がありますが、ASEN10か国のそれぞれと比べると、「中国の一省がASEAN一国に匹敵する規模」を持ちます。しかも、中国の所得水準はASEANでも上位に位置します。例えばASEANでシンガポール、ブルネイに次ぐ所得水準を誇る「マレーシア」より、さらに上を行く中国の省・直轄市が7つあります。そして中国のほとんどの地域の所得水準は、「タイ」を上回ります。

一人当たりGDPでマレーシア($US10,739)を上回る地域…天津市($17,334)、北京市($17,099)、上海市($16,665)、江蘇省($14,128)、浙江省($12,466)、内蒙古自治区($11,416)、福建省($10,912)

中国の各省は人口規模も大きい。ASEAN各国の人口順でいくとインドネシア(2.5億人)、フィリピン(1億人)、ベトナム(9200万人)、タイ(6900万人)の順ですが、中国の広東省(1.08億人)だけでフィリピンの総人口を上回り、山東省(9800万人)、湖南省(9500万人)はベトナムの総人口を上回ります。そして、中国のほとんどの省が「マレーシア」(3100万人)以上の人口規模を持ちます。

中国各省の人口多くて所得水準もASEANだと上位だから、それらをかけあわせたGDP(国内総生産)となると凄い話になります。ASEAN各国をGDP順に並べると、「インドネシア」、「タイ」、「マレーシア」の順になりますが、ASEAN最大規模のインドネシアのさらに上を行く中国の省が3つあります

GDPでインドネシア($US8611億)を上回る地域…広東省($11690億)、江蘇省($11260億)、山東省($10120億)

経済成長率でいっても、中国内の各地はASEANと遜色ないどころか上回っています。2015年にASEAN10か国で最速の経済成長を遂げたミャンマー(7.3%)を、さらに上回る経済成長を遂げた中国の省・直轄市が約半分あります。しかも、そのうち3省は10%以上の超・高成長を記録しました。

2015年に10%以上GDPが伸びた中国の地域…重慶市(11.0%)、西蔵チベット自治区(11.0%)、貴州省(10.7%)

 

これだけ客観的条件が揃っているにも関わらず、日系の業者が中国不動産に手を出さない理由はいくつか考えられます。

1)上海や北京などを見ると、中国の不動産価格はすでに高すぎて、バブル崩壊しそうなイメージがある。
2)外資規制が厳しく、業者としてビジネスしにくい。
3)中国の不動産は外国人がなかなか買えない。
4)よしんば物件買えて、売却益が出ても、中国人民元を国外に持ち出すのが難しい。
5)英語、日本語がほとんど通じない。
6)日本人客が中国の家をセカンドハウスとして利用するイメージがわかない。

 

等々…中国の面倒くさい事情はよく分かります。それを踏まえて、私が個人投資家として自らのリスクで中国不動産市場に参入するにあたっては、

・中国のなかで、まだ不動産価格が安く、値上がりが期待できそうなエリアで、物件選定から管理、売却サポートまでやってくれる現地パートナーを見つける。
・自分の個人名義で不動産買えるよう、一時的に中国滞在してビザをとる。
・人民元を中国内に塩漬けは嫌なので、売却益を海外に持ち出しやすい手頃な価格帯(1000万円程度?)の投資からはじめる。

 

その視点で、ネットで情報収集していると、とても面白い場所がみつかりました。

 

中国南西部の「貴州省」、省都の「貴陽市」

 

貴州といえば、中国を代表する銘酒「茅台酒」のふるさと。内陸の交通不便な場所で、山がちな地形ゆえ産業発展が遅れ、長らく「中国最貧省」と呼ばれてきました。人口は3500万人余り、うち3割以上を少数民族が占めることでも知られています。

その貴州省が、ここ数年、中国トップレベルの年10%以上の経済成長を続けています。2015年、ついに中国最貧省の汚名を返上しました(現在、所得最下位は甘粛省。貴州省は下から3番目)。

中国自体の経済レベルが上がり、交通インフラが整備されるに伴い、これまでデメリットでしかなかった貴州省の「内陸、山がちな地形」が、意外なかたちでメリットになりつつあります。

 

・標高が高く、夏でも涼しい(平均23℃くらい)ので、避暑地として脚光を浴びている。冬も暖かく滅多に氷点下にならない。

・水と緑あふれる美しい自然、少数民族の暮らしがつくりだすエキゾチックな風景が観光地としての価値をさらに高める。

 

「夏でも涼しい」気候のおかげで、新たなIT産業がこの地で立ち上がりつつあります。データセンターは冷房用に膨大な電力を消費しますが、場所が貴州省にあればその冷房コストが不要なのです。その特性を生かして、同省は早くから「ビッグデータで経済発展戦略」を掲げてきました。ここ数年、その努力が実り、アップル、アリババなど、国内外ITビッグビジネスが続々と省内にデータセンター、クラウド拠点を建設中。

 

東洋経済「内陸の貴州省が面目一新」

日本経済新聞「アップル、中国(貴州省)にクラウド拠点」

陳言ブログ「中国最貧だった貴州省がビッグデータ先進地になれた理由」

 

特に省都の貴陽市(人口450万人)は、3年前に上海とつなぐ高速鉄道が開通、今年中には市内に地下鉄2路線が初めて開通するなど、インフラ整備が進んでいます。その割に、住宅価格がまだ安いことは注目に値しますね。

 

住宅㎡単価、北京66,250元、貴陽7,021元。同じ国とは思えない!

 

貴陽市内の、比較的地区の新しい住宅をいくつか見てますが、軒並み平米単価5000~7000元、安く感じますねえ。10年以上前の大連の住宅価格みたいだ。

 

当然、住宅価格は上昇基調。下のグラフは「年次」ではなく「月次」の変化グラフで、半年で約1割(年に20%)上がってますから、日本の感覚からすると、いかに急速に上昇中なのかが分かります。早く参入したいな。

 

賃貸相場も調べてみました。中国は概して賃貸利回り低い(1~4%)ですが、一般に不動産価格が高い都市ほど利回りが低い傾向があり、北京や上海は1%台、それに続く2線級都市が2%台。それに比べて貴陽クラスの都市は売買価格がまだ安い分、数字上は3.5~4%出るようです。中国の不動産投資は純粋キャピタルゲイン狙いが多く賃貸経営は一般的ではないようですが(空室のまま放置するオーナー多し)、日本人としては賃貸収入欲しいところですね。

これなんか値段上がりそうですね。「中天会展城」。市役所・公園そばの良環境、今年開通するライトレール乗り換え駅から5分。2012年分譲開始。ホテル、商業施設、スケート場、映画館、学校との複合施設。

 

個別の売り物件をみると、65~105万元。写真の2ベッドは室内住みやすそうなので載せました。築1年、75万元だから1200万円。北京の10分の1くらいの感覚かな。この「中天会展城」、中古リセール価格が新築価格を常に上回っているようで、売却・利益確定しやすそうですね。

 

市内から少し離れると、23万元(370万円)みたいな、超安い物件もたくさんあります(新車の値段かと思った…)。中国で手軽に不動産買ってみたい方に良いのではないでしょうか・

 

Webで調べられるのはこの位で、あとは貴陽現地に行って可能性確かめたいと思います。

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北京~上海間、新幹線旅日記

おはようございます、Manachanです。中国出張3日目、いま上海・虹橋空港近くのホテルに滞在中。昨日、北京から長駆、1300km以上を新幹線で移動し、上海に来ました。

6月18日、日曜日、首都・北京は気温36℃の猛暑。タクシーで北京南駅へ到着したのが正午12時頃でした。とても立派な巨大な駅舎ですが、ここは中国なので、常に、あふれんばかりの人間がうごめいています。日本だと、JR新宿駅か初詣、縁日でもない限り、あり得ないレベルの人ごみが、ここにはありました。

荷物チェックを済ませてコンコースに入ると、目の前に、自動の券売機がたくさん置いてありました。操作してみると、出発駅や到着駅、出発時刻、座席の等級に応じて簡単に切符買えそうでしたが、よく見たら、中国のIDカードがないと買えない仕様になっており、日本のパスポートしか持ってない私は、あえなく撃沈。仕方なく、巨大な駅舎の向こう側にある有人の窓口まで歩いて、列に並んで買わざるを得ませんでした。

券売機に限らず、今時の中国って、いろんな便利なものがあるのに、外国人訪問者には使えないものが余りにも多くて、歯がゆい。たとえば、スマホにアリペイ(支付宝)の自動決済アプリ入れて、レストランで食ったらスマホでバーコード読み込んでピッ、ビジネスホテル泊まってもスマホでピッ…とても便利なんですが、アリペイに加入するには、中国の携帯番号が必要で、その携帯ひとつ買うにも身分証明がうるさくて、海外からの短期出張者ではなかなか恩恵にあずかれません。

でも、アリペイがないと、結構不便なんですよね。昨日泊まった北京のサービスアパートなんて、クレジットカードの読み取り機がなくて、アリペイか人民元現金しか受け付けないと…私は、人民元現金をそんなに持ち歩かないので、スマホでアリペイのアカウント加入しようと奮闘したんですが、結局、身分証明の壁に阻まれ、撃沈。

昨日の新幹線だって、実はスマホで予約できる便利なアプリがあるんですが、あれも結局、中国の携帯番号にSMSを受信してはじめて予約できる仕様になっています。アプリで事前予約したければ、中国在住の友人に予約取ってもらうしかないんです。

「Google、LINE、Facebookが使えないネット環境」もそうですが、「中国に住んで中国製のアプリだけ使っていれば便利だけど、外国から訪問するとかなり不便」、ある意味、「人口14億人、世界最大のガラパゴス」なのが中国ですね。なんとなく日本と似てますけど、ガラパゴス度合いは、やっぱ中国の方が強烈だな。巨大な国だから、外国に合わせてやり方変えたりしないし、14億人の慣行を変えさせるのはすごく大変だし…距離表示にマイルを使い、客に20%のチップを払わせる独自のやり方を変えないアメリカのお国柄と、中国はよく似ています。

 

新幹線の話題に戻りましょう。北京南駅の有人切符売り場で、私が予約できたのは、「13:40発、上海虹橋行き、窓側二等席」でした。上海までの運賃は、

2等席  553元(約9000円)
1等席  933元(約15000円)
特等席 1748元(約28000円)

北京南~上海虹橋間の走行距離は1318km。だいたい、東京~鹿児島中央間に相当します。東海道・山陽・九州新幹線を使って同区間を移動する場合、通常の指定席で28000円くらいしますので、それは中国での特等席の値段に相当。2等席であれば、「だいたい日本の3分の1」の値段で移動できる計算です。かなり安く感じますね。

 

13:40、北京南駅を定刻に出発した新幹線。中国らしく、いきなり満席、稼働率100%。乗客をみると、北京市内に住んでいるとは思えないような、田舎風の格好、話し方をしているおっさん、おばさんが多数。子供連れも多数…推測するに、沿線の山東省方面から、家族で北京に遊びに来たとか、親戚宅を訪ねてきたような方々なのでしょう。日曜の午後なので、自宅に帰るにはちょうど良い時間帯なのでしょうね。逆に、北京に住んで、沿線地域に観光に行くように見える人は、ほぼいませんでした(※話し声を聞いていれば、北京の人間なのか、山東省あたりの人間なのか、だいたい分かります。以前、私は大連に住んでいました。大連の地元民は、山東省から海を渡ってきた人たちの末裔で、基本的には山東省方言を話します。)

よく考えれば、北京を代表する万里の長城、故宮など観光名所も、来てる客の圧倒的多数は中国人ですもんね。以前は遅い国鉄電車やバスで来てたのでしょうが、最近は懐具合が豊かになって、新幹線で北京観光に来る中国人も増えたのでしょう。

 

北京を発車して、2時間弱、419kmを移動して、山東省の済南西駅に着きました。とても大きな駅で、北京で乗った乗客の大部分がここで降りました。やっぱり、山東省人が北京に行くために新幹線使ってたのね。あと、車窓からみえる済南市街地の大きさにも驚きました。こんなに発展していたのかと…

済南西駅で乗客がほぼ入れ替わりましたが、さすが中国、満席状態は変わりません。私の隣の座席、北京~済南間はスマホばっかりやってる痩せたお姉さんでしたが、済南からは肥ったお姉さんが乗ってきて、南京で降りるまでの3時間、彼女ずっと爆睡していました。

済南からさらに南下すると、江蘇省の徐州東駅で、多くの乗客が乗り降りします。ここは、北京から688km、上海から630kmで、ほぼ中間地点になります。この徐州あたりを境に、沿線の風景が徐々に変わります。「南船北馬」とはよく言ったもので、徐州以北は小麦作、以南は米作エリアであるよう。田畑の風景も南に行くほど緑が濃く、日本(特に西南日本)のそれに近づいていきます。特に、安徽省の蚌埠あたりは山や丘も多く、田んぼの一区画も小さく丁寧に耕され、古き良き日本の原風景を見ているようでした。

 

長江大橋を超えると、南京の大きな市街地が広がります。ここまで来ると、上海まであと1時間20分。南京~上海間は風景がにわかに都市的になり、農地のなかに高層マンションや戸建住宅、工場が混在する風景になります。日本の東海道新幹線の沿線に似てますね。なお、南京南駅で乗客の多くが入れ替わり、ここから先は、上海を目指す短距離利用者の世界になります。この辺まで来ると、乗客が話す言葉も、北京や山東省のアクセントはなくなり、皆さん完全に上海風の話し方ですね。

19時38分。上海虹橋駅に無事到着。北京から5時間58分の長旅、これにて完了♪

 

今回、中国新幹線に乗ってみて、感じたこと。

・北京~上海間を、通しで利用する客は少ない。
・乗客の多くが、1~2時間程度の中距離利用(北京~済南、済南~徐州、徐州~南京、南京~上海)
・客が入れ替わっても、満席状態が常に維持されていた。中国では大都市以外にも、膨大な沿線人口があることが実感できた。
・食べ物や飲み物の売り子が、約3分おきに来る。中国新幹線の車内で腹が減る心配は、まずない。

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中国で長生きできると思う理由

おはようございます。Manachanです。昨日の午後北京に着いて、ホテルで10時間ぐっすり快眠、寝不足解消できました。

昨日は思わぬ長旅になりました。北京空港混雑のため、飛行機は1時間半遅れ、入国審査や通関でも行列に並び、相変わらず人、人、人…で快適度の欠けた状態はいつもの中国だなと。

 

ただ、インフラの近代化はすごいペースで進んでますね。近未来鉄道のような地下鉄空港線と、今や市内のどの路線もホームドア当たり前の状態に。

飲料の空き缶、空き瓶の回収機なども出てきてるし…ここで回収してバーコード読み取るとポイントが付与されるシステム。相変わらず日進月歩の中国です。

 

そして、ついにこの場所に帰ってきました。

北京展覧館 (北京動物園の隣り)

 

我が日本のブースも、超一等地に東証1部上場が2社並び、壮観になりました。他国に負けてないぞ!

 

一年前の4月に来た時には、日本からの出店は「東京の新築ワンルーム業者」と「千葉県の仲介転売業者」の二社だけ。人通りの少ない場所でひっそり出店して客もあまり来ませんでした。我々はあれから1年かけて、いろいろ試行錯誤を重ねた結果、人通りの一番多い場所に一部上場ブースを二社持ってきて、日本のプレゼンスを高めることに成功。実に感慨深いです。

 

ところで、超近代的な施設の中に入っても、中身はいつもの「中国」でした。ブースに入るや否や、訳わからんいきなり「売り込み」攻勢が…

 

・商談テーブル屋のおばさん
・客引きサービス手配士のガラ悪いお兄さん

 

売り込み方も強引なんだよなあ。そして、すぐ金の話が出てくる。

 

「このブース、なんでテーブル一つしか置かないの?ひとつ持ってきてあげるからお金払いなさい!」
 
「あんたのとこ、客引きはどうしてんの?俺らに頼めば30元でいくらでも客連れてくるよ!」

 

彼らは、違法業者。我々日本ブースは、不動産フェア実行委員会に正規の料金を払ってテーブル等手配してるし、客引き行為はそもそもルール違反だし(でも皆やってるけど‥)

 

彼らと丁々発止してると、かつて、中国で暮らしていた時の感覚がよみがえってきます。誰もが自分の都合だけ考え、言いたいことを言う社会。当然、衝突も多くて、日々是バトル・喧嘩の連続。でも、思い切り声を出して自分の言い分を主張する時、「俺はいま、生きている!」という実感がわいてくるのです。

 

中国で、ストレスなんて、溜まりません。だって、言いたいことを我慢しませんもの。思う存分、大声出せますもの
 
あと中国人の良いところは、ねちねち陰湿でないところ、商談にならなければ悪い後味もなく話が自然消滅するだけだし。

 
中国の、ガサツでサバサバしたところが、大好きなんだよなあ。
 
どうして、中国と相性がいいんだろう。私の血液型がB型だからなのか?

 

私、中国でなら、元気で長生きできると思う。

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恵まれた中国人投資家

こんばんは、Manachanです。

先ほど、東京・半蔵門で、アジア太平洋大家の会主催「カナダ不動産と融資環境セミナー」をやってきました。また、Home’s不動産投資コラムでは、「海外不動産融資シリーズ」をはじめました(第一回:「外国人でも融資がひける国、ひけない国」)。今回は「海外の不動産融資」というテーマで、グローバルな視野でひとつ書いてみます。

 

今週前半、私は中国・上海に出張しまして、そこで、「中国人エージェント向け、海外物件紹介トレーニング」に飛び入り参加する機会を得ました。

上海の都心部、某投資会社のセミナールームでは、海外不動産販売を生業とするエージェント(代理店)を対象に、欧米各国の不動産物件やプロジェクトを紹介するB to Bのトレーニングが、結構な頻度で行われます。本国からデベロッパーの担当者を呼んで、英語のプレゼンを中国語に通訳するかたちで実施されます。毎回、30~40名のエージェントが受講するそうです。

※)本国からデベロッパーの担当者を呼んで…と書きましたが、必ずしもそうする必要はありません。上海や北京は、欧米不動産の販売では世界屈指のマーケットであるため、欧米デベロッパーの販売事務所がすでに設置されているケースが多いのです。

 

この会社では、普段はオーストラリア物件の紹介が多いようですが、私が行った時は、たまたま英国物件の紹介をやっていました。参加者(エージェント)は30名程度で、英語圏に留学経験のある者も少なからずいました。

講演後の質疑応答の時間で、融資の話になった時、私はたまげました。

・英国内の中国銀行で物件価格の70%まで融資OK
・HSBCで70%まで融資OK
・Standard Chartered銀行で70%まで融資OK
・Barclays銀行で70%まで融資OK
 等々…

 

銀行名が、出てくる出てくる…「えっ、まじで!中国の投資家が英国物件買うのに、そんなにたくさん融資オプションがあるの?

日本人が同じ英国物件買う時、こんなにたくさんの選択肢があるでしょうか?早い話が、中国人は中国銀行のロンドン支店で融資相談できるけど、日本人が邦銀メガバンクのロンドン支店に相談に行ったら融資つくでしょうか?

 

中国人投資家が、かなり以前から欧米の物件をたくさん買ってて、融資実績も豊富だから、要は大勢の人が踏み慣らした道だから、すでに、中国人が利用できる融資商品が豊富にあるんですね。

一方、日本人の海外不動産購入は、まだ歴史が浅いし、融資実績も中国人と比べるとまだ全然少ない。この私も、日本人として、いろんな国の不動産融資にチャレンジしてますが、現時点では「道なき道」を切り開いてる感が強いし…

また、海外物件の情報入手にしても、中国人の方が数段恵まれていますね。欧米デベロッパーの上海事務所は多いけど東京事務所はまだ少ないし、また、海外不動産の販売エージェントを育成するトレーニングも、今回、上海で体験したようなレベルのものが、日本で実現している例を私は知らない。

私も顧問として加わっている新組織「IPC東京」(International Property Consultants)で、この種のB to Bトレーニングを、早くやれるようになりたいです。

 

海外不動産を目指す日本人投資家が、いまの中国人のような「買いやすさ」を手にするには、もう少し時間がかかるのでしょうね。

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中国不動産バブルが破裂しない理由

こんにちはManachanです。6泊7日に及んだ、実り多い中国・北京出張から帰国しました。北京での不満はネット接続と空気の悪さだけで、それ以外は快適。メシは旨いし、タクシー安くて便利だし、ホテルもコスパ良いし…何より、仲間に恵まれましたね。北京不動産展に一緒に参加した業者様の人柄が素晴らしく、最初から最後まで楽しい滞在でした。

今回の滞在期間のうち、まる1日を、北京不動産視察にあてました。インバウンド(=中国人に日本の不動産を販売)ビジネスをやる上で、北京の人たちが、どんな住環境で暮らしているのか?不動産価格や利回りはどれ位か?彼らが何を求めて日本不動産を買うのか?…それを肌感覚でつかみたいと思ったからです。

一言でいうと、「北京不動産の余りの高さに絶叫!」でしたね。

北京市内で4か所、区分のマンション・アパートを視察したけど、1億円以下の物件が一つもない!そして、中古物件は建物がボロすぎ!管理悪すぎ!昼間なのに内廊下は暗くて電灯欲しい位だし、外壁剥がれてても補修しないし、ゴミや埃がそこら中に散乱、築15年しか経過してない家が日本の築40年相当に見えましたよ…

しかも北京の人って、家を賃貸に出す時はきれいに内装するのに、売りに出す時は何もしないのも驚きでしたね。中古だと台所直してない、風呂場直してない、日本でいう「廃墟チックな激安戸建」みたいなスペックで売りに出すのに、値段は1億円以上するんです!

極めつけは、「3LDKに2段ベッド並べて、男性20名を泊まらせてる簡易宿舎を、売り物件としてそのまま見せられた」こと。別にどんな運営してもオーナーの勝手だけど、「1億5000千万の物件売るのにタコ部屋をみせる!」。その神経が、どうしても理解に苦しみます。

ま、中古をリフォームして高く売るという発想が、北京にはまだないんでしょうね。買った人が金かけて、自分の好きなようにリフォームするのが当たり前のマーケットなのでしょう。日本不動産を扱う業者の視点からみると、「こんなにボロくて汚くて、しかもタコ部屋なのに1億円以上でガンガン売れて、手数料とれるのなら美味しい商売」だと思いましたね。

北京市内は高すぎるけど、郊外に行けば安く買えるのかなと思い、市内から東30kmほど離れた「通州」という街でも物件視察しました。ここは北京の副都心として整備中、市内直通の鉄道も通る「さいたま大宮チック」な場所です。でも物件価格は大宮よりずっと高く、2部屋だと軒並み5000万円以上の世界…いま北京で家買うのは、本当に大変ですね。

北京で長年働く外国人はたくさんいるけど、友人に聞いたところ、最近、外国人で北京の物件買った人は「聞いたことない」とのこと。そりゃ、高すぎるもんねえ。

北京だけ見ていると、不動産バブルが今にも破裂するのではないか、物件価格が暴落するのではないかと言う人もいます。確かに、いま北京の北2~4環、東2~4環あたりの新築単価は、使用面積で換算すると坪700~800万円(六本木、銀座、番町の一等地相当)か、それ以上の1000万円クラス(ロンドン都心に近い価格)も出てきてますので、これ以上、値上がることは想像しにくい。しかも北京の生活物価は、タクシー初乗り200円、地下鉄60円、ビジネスランチ300円位と安く、収入水準も大卒初任給が7万円、人気料理店の店員が月給4~6万円位の世界なので、余計、不動産価格とのアンバランスが目立ちます。若い世代や、サラリーマンとかで買うのは無理でしょうねえ。

でも、そこは日本の比ではない巨大国家のこと。地方都市や農村にも目配りしないと、全貌は見えてきませんし、なぜ北京上海の不動産価格が今のレベルまで上がったのかという説明もつきません。

不動産マーケット・投資の視点で、いま中国で注目に値するのが、「二線都市」だと私は思っています。

「二線都市」とは何か?「省都」か「省都相当」の経済規模を持つ、都市圏人口300~500万クラスの地方中核都市のことです。日本でいうと、相対的なポジションは「札仙広福」ですが、人口規模は「名古屋」位あるような都市。広い中国には、二線都市が31もあります。「地方大都市」と言って良いでしょう。

中国の都市ランク

一線都市    北上広深(北京、上海、広州、深圳)+ 天津
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二線都市・上位 8都市 (杭州、南京、済南、重慶、青島、大連、寧波、厦門)
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二線都市・中位 16都市 (成都、武漢、ハルビン、瀋陽、西安、長春、長沙、福州、鄭州、石家荘、蘇州、佛山、東莞、無錫、煙台、太原)
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二線都市・下位 7都市 (合肥、南昌、南寧、昆明、温州、淄博、唐山)
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三線都市     極めて多数

二線都市の上位、中位なら、日本でもそれなりに知名度あるかと思います。中国には全部で22の省がありますが、通常は省に1つ(大きな省なら2~3の)二線都市があります。その二線都市のなかで、上位、中位を中心とするいくつかの都市が、いま中国で最も、不動産価格上昇率が高くなっており、すでに上がりきった感のある北京・上海の投資家が、熱い視線を注いでいるのです。

いま中国で不動産価格の上がり幅が著しい5都市

1.厦門 (二線都市上位)
2.蘇州 (二線都市中位)
3.合肥 (二線都市下位)
4.鄭州 (二線都市中位)
5.武漢 (二線都市中位)

そういう街は、不動産価格のみならず、都市自体も勢いよく発展しています。中国は新興国とはいえ成熟しつつあるので、どの都市でも発展するわけではなく、各地方では「省都(=二線都市)一極集中」という集約現象も起こっています。

日本の福岡市や札幌市がそうであるように、二線都市が「周りの地域の人口・経済力を吸い上げて、北京上海より速いスピードで成長する」現象も起こっているのです。

私思うに、「新幹線駅があり、北京や上海や広州に直通できる二線都市」は、不動産投資視点で注目すべきだと思います。たとえば、中国の大動脈ともいえる北京~広州間は約2200㎞、新幹線で9時間の距離ですが、その間に、4つの二線都市が存在します。

(北京)
 ↕
石家荘 (二線都市中位、河北省の省都)
 ↕
鄭州  (二線都市中位、河南省の省都)
 ↕
武漢  (二線都市中位、湖北省の省都)
 ↕
長沙  (二線都市中位、湖南省の省都)
 ↕
(広州)

また、上海から西の内陸へ向かう新幹線上にも、3つの二線都市が存在します。

(上海)

南京 (二線都市上位、江蘇省の省都)

鄭州 (二線都市中位、河南省の省都)

西安 (二線都市中位、陝西省の省都)

こうした二線級都市の不動産価格は、北京上海からみれば「4~5分の1」とかのレベルで、まさに別世界。たとえば、北京市の住宅平均価格が48,847元/平米ですが、新幹線で一時間足らずの石家荘市の価格は平均9,944元、鄭州市も11,464元。そして、かつての北京上海がそうであったように、価格の上昇スピードが速い。

特に鄭州は、南北(北京~広州)と東西(上海~西安)の国土軸が交差する「中国の交通の要衝」なので、そこの物件がまだ安く買えるならば仕込んでおく価値はあると思います。

また、中国全体をみると発展がいびつな上に、「周辺都市から二線級都市へ」、「二線級都市から北上広深へ」という、人・カネの流れが太く存在します。二線級都市の富裕層が北京上海の住宅を競って買うことで、今の超高価格が維持されている面もあり、実際に根強い実需があるからこそ、「ボロボロのタコ部屋でも北京なら1億5千万円で売れる」わけです。

そう考えると、いま二線級都市の資産価値が勢いよく上がっており、信用収縮どころか拡大している以上、北京や上海の不動産価格が暴落することは考えにくい。中国政府が極端な金融引き締めを行って不動産マーケットを人為的に壊すことでも起こらない限り、購買実需で支えられて不動産価格が維持・上昇を続けると考えます。

ファイナンスも結構充実してますしね。北京の不動産視察で見た限り、中古の住宅でも7~8割くらいの融資をひくのが当たり前のようでした。

でもって、中国のお国柄を考えると、共産党のガバナンスが効いている限り、政府が不動産マーケットを壊す可能性は低いと思います。また民意をみても、この国では「家を買えない人々のひがみ」はあっても、「家の資産価値が上がることを期待する人々の声」の方がずっと大きいでしょうから…
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