フィリピン不動産

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フィリピンペソ最強伝説

Manachanです、こんばんは。

今日は、ちょっと知的に(?)、アジア新興国通貨の話でいきますね。

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私が代表をつとめる、「アジア太平洋大家の会」・・・昨年2月に発足して以来、会員数は増え続け(現在750名)、

折しも海外不動産投資ブームにも乗って、東南アジア新興国を中心に、ものすごい数の不動産物件を、(私を含めて)会員が買ってきました。

中でも人気ベスト3は、マレーシア、フィリピン、タイ。日本に近くて行きやすく、経済成長が続き、法制度もそれなりに整備された3カ国。すでに、海外不動産の定番ですね。

しかし、日本人投資家にとって、気になるのは、「為替レート」。

現地で不動産買って、順当に値上がったとしても、「いま、円に換算したらいくらなの?」・・・これがどうしても、気になってしまいます。

特に、今は円高の時代。いま、米ドルもユーロも、そして新興国通貨も、日本円に比べれば値を下げてしまっているのが常。

ここ1年、マレーシアリンギットも、タイバーツも、しっかり、円に対して下落しています。「アジア太平洋大家の会」発足時(昨年2月)現在を比べてみると、

マレーシアリンギット
  27.0円 → 24.7円 (8.5%下落)

タイバーツ
  2.70円 → 2.50円 (7.5%下落)

  

ところが、フィリピンペソだけは、なぜか、あまり下がっていません。

フィリピンペソ
  1.90円 → 1.84円 (3.1%下落)

対・米ドルで、東南アジア各国通貨の為替レートの、ここ3年間の推移をみると、傾向がさらにはっきりします。

・マレーシアとタイ、インドネシアは、リーマンショック以降、勢いよく価値を上げてきたが、ここ1年の間は対ドル下落傾向

・ベトナムは、対ドルで、一貫して下落傾向

・ところがフィリピンは、リーマンショック以降、勢いよく価値を上げた上に、ここ1年も対米ドル為替は安定

$Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

私はフィリピンでマンション3戸買っています。これはもちろん、フィリピンペソ建ての資産ですが、

米ドルに対しても、ましてや日本円に対しても、価値がほとんど毀損しない・・・ペソの安定感は抜群だと感じています。

フィリピンで物件を買った、他の多数の投資家さんたちも、同じ感想を抱いているのではないでしょうか?

なぜいま、「フィリピンペソ」が最強なのか?

非常に難しい問題ですが、一つの仮説として、私が考えるのは、

・フィリピンは、マレーシアやタイに比べて、海外からの直接投資(FDI)の割合が低い

・その代わり、海外に出稼ぎに出たフィリピン人(OFW)からの送金の割合が高い

・だから、世界経済が好調で、直接投資が盛んな時期は、ペソはリンギットやバーツの勢いに負ける。

・反面、世界経済が不調な時期になると、ペソはどの国の通貨よりも安定する

端的な例として、フィリピンとマレーシアを単純比較してみましょう。

現時点では、マレーシアの方が、国民経済としてみれば、フィリピンよりはるかに先進国に近く、所得も高い。人口はフィリピンが3倍以上多いですが、GDPはほとんど同水準です。

しかも面白いことに、マレーシアは海外直接投資(日本など海外各国から、工場・ビジネス移転などのかたちで投資)を大きく受け入れているのに対し、

フィリピンの場合、海外直接投資の割合が低く、代わりに、世界中に出稼ぎに行った自国民からの送金の占める割合が非常に大きい。

人口  
マレーシア  2700万人  フィリピン 9400万人

GDP
マレーシア  2400億ドル  フィリピン 2000億ドル  

海外直接投資(FDI)
マレーシア  GDPの5~6%  フィリピン GDPの0.5~2%

海外送金
マレーシア  GDPの0.5~1%  フィリピン GDPの10%

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ま、普通に考えれば、フィリピンよりマレーシアの方が、はるかに「真っ当な経済成長」を遂げているといえるでしょうね。

マレーシアは、海外投資を受け入れ国内に雇用をつくり、国民が海外に出稼ぎに行かずとも食えるのに対し、

フィリピンは、海外投資が少なく、国内の雇用も不足しているが故に、国民が海外に出稼ぎに行って、その送金に頼っているわけなので・・・。

ですがこのことが、世界経済がピンチな時における、「フィリピンの不思議な強さ」に結びついている面もあると思うのです。なぜか?

マレーシアの外国直接投資は、外国人が意思決定しています。

一方、フィリピンの外国送金は、出稼ぎに行ったフィリピン人が意思決定しています。

いま、なぜマレーシアリンギットの価値が下がるのか?今は、欧州をはじめ、世界経済・金融がピンチの局面ですので、

これまで、マレーシアに投資してきた欧米の金融機関や多国籍企業が、マレーシアから投資を引き揚げ、自国の損失補てんに充てる。だから、リンギットに対する需要が落ち、この通貨の価値は下がる。

1997年のアジア経済危機で、マレーシアが一気に苦境に陥ったのも、まさにこのパターンでしたね。

一方で、フィリピンの場合、そもそも海外直接投資の割合が高くないので、外資が引き揚げたところで、影響はたかが知れている。

むしろ、フィリピンにお金をもたらしているのは、海外に出稼ぎに行ったフィリピン人であり、彼らの本国の家族に対する思いは、変わらない。送金額は減らない・・・

だから、ペソは下がらない。この通貨は、世界不況に強いのです。

でも、よく考えれば・・・フィリピン人が一番多く出稼ぎに行ってる「米国」の景気が落ちたらどうなるのか?

リーマンショックの年、確かに、米国からフィリピンへの送金は減りました。

でも、出稼ぎフィリピン人は、年々、進化しています。サウジアラビア、日本、シンガポール・・・米ドル圏外にも、たくさん出稼ぎに出ていますし、しかも、出稼ぎ者の高学歴化、高収入化も進んでいます。

たとえ米国がコケても、世界中に散らばったフィリピン人の送金は、止まらない。これまで、一貫して増え続けています。

あと、世界経済が不況になったら、収益の落ちた先進国企業が、ビジネス機能を労賃の安いフィリピンに移すニーズが高まります。

フィリピン人は英語力が抜群に高いので、欧米企業アウトソーシングの受け皿になれるのです。

以上をまとめると、フィリピン経済は、世界経済が好調な時は、製造立国として成功しているマレーシアやタイに(インドネシア、ベトナムにさえ・・)、見劣りしてしまうけど、

世界経済が不調になったら、「年々進化する、出稼ぎ者の海外送金」と、「英語を活かしたアウトソーシング」の二本立てで、抜群の粘り腰を発揮する不思議な経済。

かくして、フィリピンペソは下がらない。世界不況に強い通貨なのです。

私思うに、東南アジア新興国で資産を持つなら、

「世界好況に強いマレーシア」と、「世界不況に強いフィリピン」の両方に投資して、通貨の面でリスクヘッジをするのが良いと思います。

新興国にも、いろんなタイプの経済・通貨がある。
「おいしいとこ取り」でいきたいものですネ。

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急遽、大阪で講演!

皆さんこんにちは。グローバル不動産投資家Manachanです。

直前のアナウンスになってしまいますが、

今週土曜日、大阪で「フィリピン不動産投資ネタ」で講演することになりました。

★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
『フィリピン不動産購入セミナー@大阪』

会場 ヒルトンプラザウエスト オフィスタワー15階

日程 2011年10月15日(土) スケジュール 開場13時10分  
13時30分~ 17時30分予定
参加費 2,000円

申し込みはこちらから

★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

大阪での講演は、ここ数カ月は、毎月の恒例行事となっています。

今月に関しては、主催者との連絡の行き違いもあって、当初、登板の予定はありませんでしたが、

今日、CEOからの依頼が来て、喜んでお受けすることになりました。

急病、大怪我でもしない限り、大阪で、皆さんの前で顔見せますんで、楽しみにしていてください。

今回のセミナー、内容は、いつもと少し違います。

日本からみると、信じ難いほどの活況を呈している、フィリピンの首都マニラの不動産市場。

ここでは毎月のように、世界的に有名なデベロッパーやデザイナーの手掛ける、

大規模住宅開発プロジェクトの発表、セレブの来訪が目白押し。

欧州発金融危機など、とこ吹く風。まさに南海の昇り竜!・・・それが今のフィリピン。

つい先日も、私独自の視点で、エッセイ書いたばかりです。

フィリピン超特急に乗って」(2011/10/11)

今回のセミナー、目玉は、「トランプタワー」の紹介です。

アメリカの “TRUMP グループ”  そして、NEWYORKの 『TRUMP TOWER』 は有名ですよね。

そう、マンハッタンの5番街にある、超セレブなコンドミニアム。ニューヨーカーなら誰でも知ってる!

そのTRUMP グループが作るコンドミニアムプロジェクトがフィリピンにできるんです。

TRUMPグループがアメリカ以外に自社の名のつく物件を作るのは始めてです。

このプロジェクトは “Century Properties” との共同事業として、マカティの “CenturyCity” 内に建設されます。

このプロジェクトが出来上がると、

“CenturyCity” には『GRAMERCY』 『MILANO』 『TRUMP TOWER』 と、

ラグジュアリープロジェクトがこのエリアに集中します。

資産価値の面でも極めて有望ですね。

トランプタワーの話、聞いてみたい?
セミナー申し込みはこちらから

このトランプタワーは、56階建てのうち、現在12階まで販売が開始されていて。価格も発表されています。 

56平方メートルのタイプで  約900万ペソ = 約1800万円~
97.56平方メートルのタイプで 約1500万ペソ = 約3000万円~
192平方メートルのタイプで  約3000万ペソ = 約6000万円~

ニューヨークからみれば、そして、六本木ヒルズなどと比べても、破格の安さですね。

サイトはこちら
黒を基調としたシックなつくりが印象的です。

トランプタワー、そしてフィリピン不動産の話、詳しく聞いてみたい?
セミナー申し込みはこちらから

それでは土曜日、大阪で会いましょう。

楽しみにしています。

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急遽、大阪で講演!

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★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
『フィリピン不動産購入セミナー@大阪』

会場 ヒルトンプラザウエスト オフィスタワー15階

日程 2011年10月15日(土) スケジュール 開場13時10分  
13時30分~ 17時30分予定
参加費 2,000円

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大阪での講演は、ここ数カ月は、毎月の恒例行事となっています。

今月に関しては、主催者との連絡の行き違いもあって、当初、登板の予定はありませんでしたが、

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急病、大怪我でもしない限り、大阪で、皆さんの前で顔見せますんで、楽しみにしていてください。

今回のセミナー、内容は、いつもと少し違います。

日本からみると、信じ難いほどの活況を呈している、フィリピンの首都マニラの不動産市場。

ここでは毎月のように、世界的に有名なデベロッパーやデザイナーの手掛ける、

大規模住宅開発プロジェクトの発表、セレブの来訪が目白押し。

欧州発金融危機など、とこ吹く風。まさに南海の昇り竜!・・・それが今のフィリピン。

つい先日も、私独自の視点で、エッセイ書いたばかりです。

フィリピン超特急に乗って」(2011/10/11)

今回のセミナー、目玉は、「トランプタワー」の紹介です。

アメリカの “TRUMP グループ”  そして、NEWYORKの 『TRUMP TOWER』 は有名ですよね。

そう、マンハッタンの5番街にある、超セレブなコンドミニアム。ニューヨーカーなら誰でも知ってる!

そのTRUMP グループが作るコンドミニアムプロジェクトがフィリピンにできるんです。

TRUMPグループがアメリカ以外に自社の名のつく物件を作るのは始めてです。

このプロジェクトは “Century Properties” との共同事業として、マカティの “CenturyCity” 内に建設されます。

このプロジェクトが出来上がると、

“CenturyCity” には『GRAMERCY』 『MILANO』 『TRUMP TOWER』 と、

ラグジュアリープロジェクトがこのエリアに集中します。

資産価値の面でも極めて有望ですね。

トランプタワーの話、聞いてみたい?
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このトランプタワーは、56階建てのうち、現在12階まで販売が開始されていて。価格も発表されています。 

56平方メートルのタイプで  約900万ペソ = 約1800万円~
97.56平方メートルのタイプで 約1500万ペソ = 約3000万円~
192平方メートルのタイプで  約3000万ペソ = 約6000万円~

ニューヨークからみれば、そして、六本木ヒルズなどと比べても、破格の安さですね。

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黒を基調としたシックなつくりが印象的です。

トランプタワー、そしてフィリピン不動産の話、詳しく聞いてみたい?
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それでは土曜日、大阪で会いましょう。

楽しみにしています。

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フィリピン超特急に乗って

皆さんこんにちは、

出張先のシンガポールから、東京に戻りました。

気温差に多少戸惑っていますが、いまの東京は、暑くもなく寒くもなく。ちょうど良い陽気ですね。

私は、昨年末から、フィリピン(マニラ)で、立て続けに3戸、物件を買いました。

  
1戸目と、3戸目は、ちゃんと奥さんの同意を得て、

2戸目は、同意を得ずに、先走って買ってしまい、後日怒られましたが・・・

裏を返せば、私がわずか半年余りで、3つも買ってしまうほど、

フィリピンが魅力ある不動産投資先であることを、意味しています。

この国の不動産市場、とにかく盛り上がりが凄い!

単に即日完売が相次いだとか、順調に値上がっているとか、そんな次元の話ではありません、

この国は、世界的に、グローバルに、注目されています。

しかも、世界一流のデベロッパー、デザイナー、アイドルが、続々とやって来て、

巨額な投資が行われている場所なのです。

その舞台は、フィリピンの首都・マニラの、さらに中心にあるマカティ(MAKATI)。

「フィリピンのウォール街」と呼ばれ、高層ビル、マンションが建ち並ぶ超都心エリアです。

直近の3カ月だけでも、すごいことが、3回起こりました。

2011年7月 「ヴェルサーチ」が、マカティで手掛けたデザイナーズマンションの件でマニラを来訪

2011年8月 「パリス・ヒルトン」が、マカティ郊外で手掛ける「人口ビーチ付きマンション」デザインのため、マニラを来訪

2011年9月  ニューヨークの超高級コンドミニアム「トランプタワー」のアジア第一号物件を、マカティに建設することを発表

「ヴェルサーチ」、「パリス・ヒルトン」については、皆さんよくご存じでしょうから、説明を割愛しますが、

「トランプタワー」の建設・・・これは凄いニュース!

ニューヨークで、誰もが知ってる不動産王「ドナルド・トランプ」が、

マンハッタンの5番街に、1983年に建設した、58階建ての超高級コンドミニアム、

ここに、世界中のセレブや大富豪が暮らしています。

そのトランプタワーが、米国外で初めて建設される、その場所が、

ロンドンでもパリでも、香港でもシンガポールでも、東京でも上海でもなく、

フィリピンの、マニラなのです。

繰り返しますが、この都市は、ここ3カ月で、

「世界超一流のデザイナー」
「世界超一流のアイドル」
「世界超一流の不動産デベロッパー」

の来訪が相次いだわけです。しかも、全てが不動産絡みの用事で・・・

私がマニラを初めて物件を買った、昨年12月時点では、

まさかここまで、盛り上がるとは思っていませんでした。

「先見の明」があったと、自画自賛する以前に、正直、圧倒されています。

「すごすぎる!何なんだこの国は・・・」

いま、アジアの自由主義圏で、経済的にも立ち遅れていると言われるフィリピン、特にマニラは、

激動の世界経済のなかで、快走を続けています。

このままでいけば、近い将来、本当に、先進国になってしまうかもしれません。

フィリピンが先進国になったら、もちろん、

この国の超一等地の物件は、億の値段がつくでしょうし、

永住ビザも人気が出て、今より確実に、ハードルが高くなるでしょう。

何たって英語圏ですもの。先進高所得国になったら、世界中から移住希望者が殺到するはず。

私はその可能性が結構高いと思うから、

今のうち、マニラの超一等地の物件を買っているわけだし、

また、永住ビザも、早めに取ってしまおうと考え、行動しているわけです。

トランプタワーをはじめ、フィリピン不動産の「いま」に興味ある人に朗報です。

今週、東京と大阪で、MSJ社主催の、フィリピン不動産セミナーが開かれます。

まだ、席に余裕ありますが、予約はお早目に。

2011/10/12 東京セミナー(Link)

2011/10/15 大阪セミナー(Link)

今日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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フィリピン超特急に乗って

皆さんこんにちは、

出張先のシンガポールから、東京に戻りました。

気温差に多少戸惑っていますが、いまの東京は、暑くもなく寒くもなく。ちょうど良い陽気ですね。

私は、昨年末から、フィリピン(マニラ)で、立て続けに3戸、物件を買いました。

  
1戸目と、3戸目は、ちゃんと奥さんの同意を得て、

2戸目は、同意を得ずに、先走って買ってしまい、後日怒られましたが・・・

裏を返せば、私がわずか半年余りで、3つも買ってしまうほど、

フィリピンが魅力ある不動産投資先であることを、意味しています。

この国の不動産市場、とにかく盛り上がりが凄い!

単に即日完売が相次いだとか、順調に値上がっているとか、そんな次元の話ではありません、

この国は、世界的に、グローバルに、注目されています。

しかも、世界一流のデベロッパー、デザイナー、アイドルが、続々とやって来て、

巨額な投資が行われている場所なのです。

その舞台は、フィリピンの首都・マニラの、さらに中心にあるマカティ(MAKATI)。

「フィリピンのウォール街」と呼ばれ、高層ビル、マンションが建ち並ぶ超都心エリアです。

直近の3カ月だけでも、すごいことが、3回起こりました。

2011年7月 「ヴェルサーチ」が、マカティで手掛けたデザイナーズマンションの件でマニラを来訪

2011年8月 「パリス・ヒルトン」が、マカティ郊外で手掛ける「人口ビーチ付きマンション」デザインのため、マニラを来訪

2011年9月  ニューヨークの超高級コンドミニアム「トランプタワー」のアジア第一号物件を、マカティに建設することを発表

「ヴェルサーチ」、「パリス・ヒルトン」については、皆さんよくご存じでしょうから、説明を割愛しますが、

「トランプタワー」の建設・・・これは凄いニュース!

ニューヨークで、誰もが知ってる不動産王「ドナルド・トランプ」が、

マンハッタンの5番街に、1983年に建設した、58階建ての超高級コンドミニアム、

ここに、世界中のセレブや大富豪が暮らしています。

そのトランプタワーが、米国外で初めて建設される、その場所が、

ロンドンでもパリでも、香港でもシンガポールでも、東京でも上海でもなく、

フィリピンの、マニラなのです。

繰り返しますが、この都市は、ここ3カ月で、

「世界超一流のデザイナー」
「世界超一流のアイドル」
「世界超一流の不動産デベロッパー」

の来訪が相次いだわけです。しかも、全てが不動産絡みの用事で・・・

私がマニラを初めて物件を買った、昨年12月時点では、

まさかここまで、盛り上がるとは思っていませんでした。

「先見の明」があったと、自画自賛する以前に、正直、圧倒されています。

「すごすぎる!何なんだこの国は・・・」

いま、アジアの自由主義圏で、経済的にも立ち遅れていると言われるフィリピン、特にマニラは、

激動の世界経済のなかで、快走を続けています。

このままでいけば、近い将来、本当に、先進国になってしまうかもしれません。

フィリピンが先進国になったら、もちろん、

この国の超一等地の物件は、億の値段がつくでしょうし、

永住ビザも人気が出て、今より確実に、ハードルが高くなるでしょう。

何たって英語圏ですもの。先進高所得国になったら、世界中から移住希望者が殺到するはず。

私はその可能性が結構高いと思うから、

今のうち、マニラの超一等地の物件を買っているわけだし、

また、永住ビザも、早めに取ってしまおうと考え、行動しているわけです。

トランプタワーをはじめ、フィリピン不動産の「いま」に興味ある人に朗報です。

今週、東京と大阪で、MSJ社主催の、フィリピン不動産セミナーが開かれます。

まだ、席に余裕ありますが、予約はお早目に。

2011/10/12 東京セミナー(Link)

2011/10/15 大阪セミナー(Link)

今日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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大阪と名古屋で、フィリピン不動産大ブレーク!

おはようございます。グローバル不動産投資家Manachanです。

今回もフィリピン不動産投資ネタになってしまいますが、

「資産を各国に分散する」流れの追い風を受け、

同国のコンドミニアムは、ここ最近、かつてない盛り上がりを見せています。

かつ、そのブームが東京から西へ、関西や東海方面にも広がっています。

【大阪で、フィリピン不動産セミナー@9/10】

今週土曜日、大阪・梅田で行われる、MSJ社主催のフィリピンセミナーは、

私も講演者の一人として、参画します。

今回は、関西で海外不動産投資を積極的にやっているグループに呼びかけたおかげもあって、

かつてないほどの、盛り上がりになりそうです。

梅田のヒルトンプラザの会議室が満員になるかも♪

セミナー後には、もちろん懇親会やりますが、

この懇親会も、人が集まりすぎて、急遽、会場を変更した程です。

セミナー申し込み、まだ受け付けています(こちら)。

-----------------------------
◎セミナー概要

・日時:2011年9月10日(土)13:30~17:30
・費用:2,000円
・会場:ヒルトンプラザウェスト8F
・交通:大阪市北区梅田2-2-2
 地図:[http://bit.ly/mRTvSv]
-----------------------------

【名古屋賃貸住宅フェアで専用ブース@9/13~14】

日本最大の、住宅賃貸業見本市として有名な、「賃貸住宅フェア」。

全国の各大都市で開催しますが、名古屋では、来週火曜日、水曜日に開催します。

そこで、当見本市、始まって以来(と思われる・・・)

「フィリピンの投資用不動産」が出展されることになりました。

同フェアに出展している「リード住宅センター」の専用ブースに、

フィリピン不動産専業のMSJ社のコーナーをつくり、そこで、

フィリピン各都市のコンドミニアムの紹介を行うのです。

リード住宅センターさんは、私も7月に、名古屋でセミナー講演を依頼されたことがあり、

それ以来、良いお付き合いをさせていただいています。

リードさんは、「東南アジア新興国での不動産投資」という、新しいネタにも関わらず、

名古屋で30名以上の投資家を、セミナーに動員しました。

今回、MSJ社と組んだ、賃貸住宅フェアでの出展をきっかけに、

東海地方でも、「グローバルな資産分散」への関心が、さらに高まっていくことでしょう。

ちなみに、私も9月13日(火)の、午後3時ごろから名古屋入りして、

このブースに居る予定ですので、お気軽に声かけてくださいね。

その後、大きな懇親会がありますので、もちろん、そこにも顔出します。

名古屋の皆様と、お会いできるのを、楽しみにしています。

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