グローバル不動産

おはようございます。会長のManachanです。

先日、副会長の｢たくちゃん｣が紹介した、｢フィリピン・ローカル中流層向け物件｣のメルマガ、
ものすごい数の反響をいただいています。
自分でもびっくりする程、メール、メールの嵐・・・どうやってフォローしようかな？

通常、日本人向けに売りだされる、アジア新興国のコンドミニアムは、｢外国人向け、都心高級物件｣が多いのですが、

今回、紹介したのは、｢やや郊外立地、フィリピン人の中流層でも、なんとか手に入る価格帯の物件｣ということで、
このコンセプトの物件も、今後、日本人向けに、どんどん売りだされていくのでしょうね。

今回、紹介された、ローカル層向け物件は、二つありまして、
私の視点で紹介すると、このようになります。

☆Tivoli Gardens　

まず立地ですが、マニラ都心部(マカティ)から３km圏内、川をわたってすぐの至近距離。
会員の方がたくさん買っている｢アクア・プライベート・レジデンス｣にも近いです。
マカティにも、もう一つの都心である｢オルティガス｣にも簡単に行けます。

物件の周囲は、まだ少し下町っぽいですが、日本人からみればともかく、
フィリピン人からみれば、｢全然オッケー｣な環境だと思います。
今後、急速に開発されて、近代化されていくんでしょうね。

この物件の特徴は、室内ガーデン、屋外プール、テニスコートなど、共用施設が大変充実していること。
また、ファミリー層向け物件らしく、コミュニティの育成に力を入れていること。
都心近い立地なので、高層階から夜景がきれいなこと。

｢フィリピンに生まれ育って、勉強・仕事を頑張って、良い職を手にした人｣たちが目標とする住居だと思います。

今年２月、私もTivoli Gardensに見に行きましたが、｢自分が住んでも良い、というか住みたい｣と思いました。
その時は、第３棟目を売っていたのですが、内覧に来たフィリピン人の数が半端じゃなかったです。
案の定、３棟目は瞬く間に売り切れ、現在売っているのは、４棟目(Iris )になります。
平米単価は、６～８万ペソ(１２～１６万円)といったところです。

☆Rhapsody Residence

立地は、マニラの都心部から、12km離れた郊外部になります。
郊外といっても、非常に利便性が良く、国際空港からも、South Luzon高速道路からも近く、
近年、たくさんの産業や商業施設が立地し、非常に賑わっているところです。
首都圏でいえば、ちょうど｢川崎｣に相当するかと思います。

この物件のウリは、｢日本の家｣をモチーフにした、特色あるデザイン。
ちゃんと、回遊式の日本庭園(らしきもの)もあり、日本人には、それなりに和める住まいになっているのではないでしょうか。
もちろん、地元のフィリピン人にとっては、｢日本という、エキゾチックなスタイル｣が魅力です。
日本人が国内で、イタリアやフランスのスタイルを取り入れた分譲住宅を買うのと同じノリですね。

あとは、部屋によってはラグナ湖の眺望があり、テニスコートなども充実。
前出Tivoli Gardensと同様、ファミリー層が中心なので、コミュニティの育成に力を入れています。
フィリピンはカトリック国なので、毎週日曜日のミサ、ハロウィーンパーティー、クリスマスパーティー等々・・・
日本の分譲マンションで、夏場、納涼花火大会をやるのと、似たようなノリですね。
フィリピン人は、家族をとても大切にする人たちなので、コミュニティイベントは必須です。

郊外部なので、平米単価は４～６万ペソ(８～１２万円)といったところです。

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ローカル層向け物件は、外国人向け高級物件に比べて、もちろん、メリットもあればデメリットもあります。
私は海外で、ローカル層向けに賃貸をやってますので、この点、実体験に基づいたお話ができます。

詳しくは次回、乞うご期待。

こんにちは。会長のManachanです。

さて、前回の続き・・・フィリピンなど、海外のローカル層向け物件を買う上での、
メリット、デメリットの話ですが、

その前に、フィリピンのローカル物件を買うことが、具体的に何を意味するのか
について、お話しいたします。

前回お話ししたように、日本人がフィリピンの物件を買う時、
多くの場合、マニラ都心部(マカティ)の高級コンドミニアムになります。

一方、今回紹介したのは、やや郊外にあるローカル層向け物件、
TivoliとRhapsodyの２物件ありますが、話を分かりやすくするために、
より郊外に位置する、Rhapsodyの例を挙げて、説明しますね。

都心部のコンドミニアムを買うことの意味は・・・？
東京でいえば、六本木とか麻布、赤坂、青山(3A)みたいに、
日本中の誰もが認める、超一等地で物件を仕込むことを意味します。

この立地を評価するのは、日本人だけではありません。
外国人のビジネスマンとか、機関投資家なども、
東京で物件を仕込むなら、普通、このエリアから探し始めます。

言葉を換えれば、ここｔが｢世界都市Tokyo｣の一等地という、
プレミア感のある立地であるために、
売る場合も、賃貸に出す場合も、世界中の個人・企業をターゲットにできるのです。

フィリピンのマニラ首都圏でいえば、｢マカティの超都心部｣は、
六本木などと同様に、世界的な視野で、価値を持つ立地といえます。

一方で、マニラ郊外のローカル層物件である、Rhapsodyを買うということは・・・
首都圏でいえば、ちょうど、｢川崎｣あたりに物件を買うことに相当します。

｢川崎｣って、結構いい所ですよね？
東京は近いし、羽田空港近いし、横浜にもすぐ行ける。
近くには、｢東芝｣とか｢デル｣みたいな優良企業がたくさんあるし、
川崎駅前には、｢ラゾーナ｣ショッピングセンターもあってとても便利。
｢セメント通り｣の焼肉は旨いし・・・

首都圏に住む者からすれば、｢川崎｣なら、普通に｢好立地｣と認識されるでしょう。
川崎や武蔵小杉の駅近で、築浅で利回り１２％回るなら、すぐ売れるでしょう。
それだけ、首都圏ローカルでは評価されているわけです。

ですが、世界的な知名度のある立地ではありません。
｢カワサキ｣といえば、オートバイは有名でも、都市としての知名度は低い、
海外のお金持ちやファンドとかが、最初に目をつける場所ではありません。

だから、｢川崎｣に家を買ったら、売るにせよ貸すにせよ、
普通、ローカルな日本人に売る以外に、選択肢はないのです。
ここが、｢東京の都心一等地｣との根本的な違いです。

Rhapsodyの話に戻ると、
この物件があるのは、Muntinlupa市といって、
マニラ首都圏のなかでも近年開発が進み、結構いい感じに発展しているところです。
国際空港にも近いし、近くには｢アラバン｣(Alabang)という、副都心もあります。

だから、フィリピン人ローカルのなかでは、結構、評価の高い場所です。
しかし、川崎と同じく、国際的な知名度は、ない立地・・・
ですので貸すにせよ、売るにせよ、フィリピン人ローカル層しか、ターゲットが居ない。
日本語の少しできる外国人が、川崎に家買って、
日本人相手に、大家さんやるようなものですね。

そろそろ、メリットとデメリットをまとめましょう。
ローカル層向け物件のメリットは、以前｢副会長たくちゃん｣が書いたように、

・低価格で取得できる
・年々、人口の増大する中間層がターゲットなので、出口がとりやすい。
・利回りも都心物件より高い。

しかし、そのことがそのまま、デメリットにもなりうるのです。

・低価格で取得できる⇒金持ち外国人向けに、高価格で転売しにくい
・出口がとりやすい⇒出口が、｢フィリピン人ローカルに限られる｣ことに注意
・利回りが高い⇒(ま、取得価格が低い分、利回りは高くなりますよね)

これを、どう考えるか・・・
フィリピン人相手に、自分の物件を売ったり、買ったりできるか？
少なくとも、その覚悟がないと、
ローカル層向け物件は買うべきじゃないと、個人的には思います。

しかし・・・私は、ローカル層向けの不動産が大好きです。
曲りなりにも、日本国内で大家やって、いろんな場所に物件持って、
賃貸ビジネスをやりながら、酸いも甘いも、経験しているわけです。
店子さんは、もちろん、｢日本人ローカル｣ですよね。

それと同じことを、フィリピンという国でやるだけのことです。
日本の国で、大家業を本当に楽しんでいるのなら、
私は、海外でも、ローカル層向け物件を買って、賃貸ビジネスやるべきだと思う。

その方が、｢グローバル大家｣として、絶対にスキルがつくし、
しかも、賃貸ビジネスを通じて、フィリピンの国や人々に対する理解も深まるし、
愛着だって、しだいに湧いてくるはず。

少なくとも、｢超都心に高級コンド｣を買うのに比べれば、
良くも悪くも、とても濃密な、異文化体験ができること、請け合いです。
RhapsodyもTivoliも、そういう体験ができる物件だと思います。
ひとつ、やってみますか？
フィリピンの｢川崎物件｣を買ってみますか？

今日も最後までお読みいただいて、ありがとうございました。

おはようございます。グローバル不動産投資家Manachanです。

待ちに待った週末ですが、本業の仕事の方で、来週一杯、シンガポールから上司が来日するので、その準備で結構忙しいです。
たぶん土、日とも、家で缶詰めになって仕事だろうな。
それでも、｢松戸に行って旨いラーメン食う｣くらいのことは、やりたいと思います。

もうすぐ、７月になりますね。この月、私はかなり忙しく、

７月２日(土)　　　名古屋で不動産セミナー講演
７月３～８日　　　シンガポール出張
７月９日(土)　　　大阪で不動産セミナー講演
７月１３日(火)　　東京ビッグサイトで不動産セミナー講演
７月１６～１８日　中露国境近くに出没

これらが済んだ後は、とりあえず、一息つけそうです。

ところで、直近に迫った、土曜日の｢名古屋セミナー｣･･･
主催者である｢リード住宅センター｣のホームページにも、すでに宣伝が出ていますね。

すでに３０名ほどの予約をいただいていますが、まだ残席に余裕があるため、希望者は、申込をお願いいたします。
電話一本で申し込みできますよ　⇒　０５２－３５０－５０６５

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
・日時：2011年7月2日（土） 13:30～16:30
・会場　名古屋市中村区名駅2丁目41番5号CK20名駅前ビル
　　　　http://s-msj.co.jp/nagoya_map.html
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

そして、ようやく、懇親会次第が決まりました。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
お店　【和志　かぶと屋】　http://r.tabelog.com/aichi/A2301/A230101/23029448/
住所　名古屋市中村区名駅３－１７－２５
電話　０５２－５８３－２８１８
時間　１７：３０～２０：００（予定）
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

懇親会という性質上、参加申し込みが必要ですので、こちらもお電話０５２－３５０－５０６５にて、ご連絡をお願いいたします。

当日、私は２１時３０～２２時ごろまでは、名駅近辺に居られると思います。その後、新幹線で大阪に直行して、翌日には関空からシンガポールに向かいます。
懇親会の後に、二次会があれば、ちょっとだけなら参加できそうですね♪

それでは、名古屋・東海地方の皆さま、お会いできるのを、楽しみにしています。
今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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【アジア太平洋大家の会】メルマガ

こんばんは、会長のManachanです。
香港＆深圳での、口座開設ツアーから、無事、帰国しました。

今回は、｢アジア太平洋大家の会｣始まって以来の、海外イベント。会員９名に加え、現地で合流した４名を合わせて、総勢１３名の、なかなか壮大なツアーになりました。

私自身、海外で自分の口座をつくった経験はあっても、１０名を超える参加者の旅行アテンドや口座開設サポートの経験はなく、本当に何もかもが初めてで、到着した木曜日から金曜日、土曜日にかけて、朝から晩まで、緊張の連続でした。

でも、蓋をあけてみれば、下記のミッションをすべて成功させ、ほっと一息ついています。

・香港BOOM証券の口座開設サポート：７名分
・香港HSBC銀行の個人口座開設サポート：８名分
・香港HSBC銀行の法人口座開設サポート：１名分
・中国招商銀行(深圳)の個人口座開設サポート：８名分
・ミニセミナー講演：HSBCネットバンキングの使い方

海外口座が無事開設できたことは、参加された皆様にとって、大変メリットのある話になったと思います。

なぜなら、それぞれの口座に、信頼のおける担当者がついたからです。

特にBoom証券の、Woodyさん。彼の日本語、なかなか素晴らしいですね。日本語でメール書いて、対応してくれるなんて・・・これは嬉しい誤算。

あとは、HSBC香港のAlexさん（個人口座担当）。彼の奔走に甲斐あって、参加者全員がプレミア口座を開くことができ、これも嬉しい誤算。３カ月後、口座をダウングレードする手続きまでやってくれた･･彼、日本語ができないので、いまいち、皆さんに伝わらなかったかもしれませんが、とても頑張ってくれたんですよ。

HSBC法人口座担当、Winstonさんは、とてもイケメンで、切れ者風でしたね。まだ２９歳なのに、すでに米国（NYとLA）の投資銀行で５年間働いた経験を持つなんて、凄すぎます。ですが、日本人の彼女もいた・・・というところに、親近感を覚えますね。

最後は、深圳に渡っての、招商銀行での口座開設。時間はやたらかかりましたけど（ま、中国なので、こんなもんです･･･）、窓口のお姉さんの美貌が素晴らしかったですね。あの笑顔と可愛い仕草で男は皆メロメロ･･･こりゃ、リピーター続出間違いなしですね。

最後に、真面目な話。皆さんの口座開設をサポートする立場からいうと、本当に｢想定外｣、｢ぶっつけ本番｣が多かったです。極めつけは、

｢日本の会社登記簿の英訳を使ってHSBC法人口座をつくろうとしたら、だめだと言われた｣

｢金曜日の夕方も営業している公認会計士を何とか見つけて、そこにタクシーで押し掛けて、力わざで、法人つくってしまった・・・｣

香港も、中国も、世の中の動きが非常に速いので、資産運用も、交渉事も、臨機応変さが求められます。具体的なイメージを言うと、

｢これまでの成功体験を一瞬で捨て去る｣
｢すぐ頭を切り替えて、直観で、うまくいきそうな方向性を見出し、それに賭けてみる｣
｢ぶっつけ本番でもビビらない、度胸と胆力が必要｣

私は中国(大連)での生活体験があるので、その点、ある程度は上手にこなす自信がありますが、まだまだ至らない部分もたくさんあります。

今回、口座開設された皆様も、これから中華圏で資産運用する体験を積むなかで、時間をかけて、この辺の事情も学んでいくことでしょう。

その延長線上に、｢グローバル投資家｣の道が開けてくるのです。だから、頑張りましょう。これからも一緒に、大いに学んでいきましょう。

またいつか、口座開設ツアー企画したいものです。希望者は、ご返事くださいね。

今日も最後までお読みいただいて、ありがとうございました。

こんにちは。会長のManachanです。

「アジア太平洋大家の会」初の海外企画、「香港＆中国口座開設ツアー」が、いよいよ間近に迫ってきました。私も現地で、しっかりアテンドさせていただきいます。

海外資産運用の定番ともいえる、香港HSBC銀行では、三種類の口座をつくれます。上から順に、「プレミア口座」、「アドバンス口座」、「スマートバンテージ口座」。

この中で、一番少ない資金で、手軽につくれるのが、「スマートバンテージ口座」ですが、もし可能であれば、「プレミア口座」を是非、おすすめします。

HSBC銀行は、日本を含め、世界各国に支店があり、口座を作れますが、「香港でプレミア口座」をつくることに、大きな意味があります。

同じプレミア口座といっても、「香港HSBC」と「日本HSBC」とのプレミア口座とでは、価値が大きく違ってきます。特に東南アジアやオセアニアでは、「香港HSBC」のプレミア口座保持者が、かなり有利な条件で口座をつくれたり、融資をうけられたりします。

たとえば、ニュージーランド（NZ）在住の会員・外石さんから、耳寄りな情報を聞きました。

・NZのHSBCが、最近とみに、不動産融資に積極的になってきている　（※NZでは中国人移民の大量流入により、不動産関連の融資ビジネスが伸びていることが、背景として上げられます）

・しかも、NZ HSBCの提示している不動産ローンの年利が、６ヶ月固定で４．９９％、１２月固定で５．７９％と、大変有利な条件になっている　（※年利は時期によって変動します）

以上の好条件は、「香港でプレミア口座」つくった方のみが対象です、それ以下のランクの口座（アドバンスやスマートバンテージ）保持者や、「日本のプレミア口座」保持者には全く適用されません。

プレミア口座は敷居が高く、最低預金額１００万香港ドル（１１００万円）と言われます。直近３ヶ月平均の預金額がこの線を下回れば、口座維持手数料が月４千円ほどかかります。今後、HSBCから融資を受けて、外国不動産を買うのであれば、信用維持の点でも、最低預金額はキープした方が良いでしょう。

ただ、今はキャンペーン中で、最初の３ヶ月間に関しては、１０万香港ドル（１１０万円）あれば口座をつくれて、プレミアカードもらえます。もちろん、３ヶ月後までに、残高を１００万香港ドル（１１００万円）にしなければなりませんが、

もしNZで不動産買う気があれば、香港に行った後、NZにも行って、HSBCの担当者にプレミアカードを見せて、口座開設・融資の交渉を有利に進めるのが良いと思います。

NZ現地でのアテンド、口座開設サポートや前準備は、もちろん有料になりますが、会員である外石さんが、「アジア太平洋大家の会」のお友達価格で、引き受けてくれるとのこと。もし興味があれば、私まで連絡いただければと思います。

このメルマガに返信すれば、事務局（aphoc2011@gmail.com）のアドレスに届きますが、私も事務局の一員なので、必ず読みます。

結論・・・HSBC口座は、やはり「香港」で、「プレミア」をつくるのが一番有利で、得をすると思います。

今日も最後までお読みいただいて、ありがとうございました。

おはようございます。Manachanです。

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私が講師をつとめる、恒例の｢フィリピン不動産購入セミナー｣、これまで東京、大阪、上海で開催してきましたが、次回は７月２日（土）、名古屋での開催の大枠が決まったところです。

すでに、主催者MSJ社のホームページには掲載されていますが、文字で書きますと、こうなります。

★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
名古屋　７月２日（土）　セミナーの詳細

日程 2011年　07月　02日（土）
スケジュール 開場13時10分　　
13時30分～ 16時30分予定

会場 名古屋市中村区名駅2丁目41番5号CK20名駅前ビル

講師 鈴木　学　（グローバル不動産投資家）　
松丸茂司　（株式会社MSJ　代表取締役CEO）

参加費 2,000円 募集人数 50人
★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

そして、地元名古屋の大家さん・投資家さん向けに、株式会社リード住宅センターさんのホームページ等で、順次宣伝されることになっています。

セミナーの構成は、いつもと同じですが、まず私が｢世界数カ国での不動産投資経験者｣としての視点から、フィリピン不動産投資のメリットやリスクについて説明し、次いでMSJ松丸社長が、具体的な物件の紹介や購入相談･･･という流れになります。

私自身、このセミナーで国内３都市目（アジア４都市目）となる名古屋開催に喜びを感じるとともに、やや緊張もしています。

名古屋エリアには、私自身、区分マンションとはいえ２物件を持ち、馴染みの深い土地です。セミナーのついでに、入居者の方々にお土産贈ったりできるし、早朝から喫茶店に入り浸って、トーストや茶碗蒸しを食べながらくつろぐのも好きだし、名古屋の食べ物は味付け濃くて美味しいし・・・この点はとても楽しみです。

一方で、やや緊張する点といえば、名古屋という土地柄、裕福で地元密着型の大家さんがメインの聴衆になると聞いています。その方々に、ともすれば唐突に聞こえるかもしれない、フィリピンという外国での不動産投資の魅力を、いかに上手に伝えられるか･･･その一点です。

東京でセミナーをやる場合、それこそ、聴衆は全国から集まってくるし（外国人もいる位･･･）、不動産のみならず他の金融商品の投資で成功した人とか、ネットビジネスでの成功者とかも多いですので、フィリピン不動産の｢金融商品チック｣な魅力について、上手に説明できればそれで良い・・・みたいなノリがあります。

（※ま、フィリピンの不動産といってもプレビルド･･･数年後に建つ予定の物件･･･なので、その本質は、｢数年後にちゃんと建って、利益確定できる｣という確率に賭けるオプション取引と大差ないのかもしれません。）

しかし、そのノリが、名古屋ではおそらく通用しないでしょう。あくまで、不動産というモノにフォーカスして、それを上手に運用しながら、どのようにキャッシュフロー、或いは転売益を生んでいく。但し、日本にはないリスクも多い･･･みたいな話にしていく必要があるのかなあと、思っています。それを上手に説明できるだろうか？

私は、フィリピンというより、オーストラリアで、現物の不動産を長年運営してきたので、そちらの体験談を中心にした方が、おそらく理解されやすいかもしれないな。

いずれにしろ、頑張ります。そして、名古屋・東海地方の皆さんと会えるのを、とても楽しみにしています。

以上、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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こんばんは、グローバル不動産投資家Manachanです。

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今回は、６月中に「アジア太平洋大家の会」で開催する可能性のある、「香港・中国　口座開設ツアー」に関連して、口座を実際に運用してきた自分の経験を、皆様にお知らせしようと思います。

私は、昨年１２月のクリスマス休暇に、香港の義姉宅に遊びに行ったついでに、現地でHSBC銀行の口座を開設しました。その後、電車に揺られて、２時間半、中国・広州に赴き、今度は中国工商銀行の口座を開設しました。

開設当初のエピソードは、こちらをご覧ください。
「香港・中国－銀行口座開設記」（2011/1/2）

あれから５ヶ月。これらの口座を運用してみて良かったこと、悪かった(というより、面倒くさかった)こと等々、皆様にお知らせしたいと思います。

１）【香港HSBC口座】

まず結論から言うと、海外での不動産購入、資産運用を目指す日本人にとって、香港でのHSBC口座開設は「必須」でしょう。

ポイントは、「香港」という、金融リテラシーが非常に高い都市で、HSBCという優秀なグローバル銀行に口座を持つことが、私たちの金融リテラシーを飛躍的に高める第一歩になると考えるからです。

言っちゃ悪いけど、邦銀に口座を持って、「グローバルな金融リテラシー」を高めようとしたところで、どだい無理な相談です。「内向き・日本」というけど、特に我が国の金融セクターは「内弁慶」の最たるもの。

今こんなに、日本経済が低迷していて、かつ近隣アジア諸国が急成長を遂げている時代に、わが邦銀は、日本人の顧客の富を殖やすために、何をしていますか？何ができますか？

今これだけ、日本国内にお金が回らず、かつ中国をはじめとするアジアにお金がうなっている時代に、わが邦銀は、日本を舞台に海外のマネーを引き入れるために、何をしていますか？何ができますか？

余談ですが、先日、友人とこんな話をしていました。

友人「香港HSBCの口座がそんなに良いなんて、知らなかったよ。実際、HSBCと、たとえば日本のSMBCを比べると、どこに違いがあるの？」

私「全然違うよ、次元が･･･SMBCは、日本から一歩外に出ただけで、全然使い物にならないけど、HSBCは、世界中どこでも通用するバンキングをしていると思うよ。」

たとえば不動産投資ひとつとっても、HSBCなどグローバルバンクは、どの国籍の人が、世界のどの国に不動産を買おうとしても、その国の事情さえ許せば、融資するノウハウを持っている。

香港・中国や東南アジアだけじゃなく、北米、欧州、インド、ドバイ、オーストラリア･･･いろんな国の物件担保価値や収益性を評価するノウハウを持っているし、国をまたいだ融資だってやってくれる。たとえば日本に一度も行ったことのない、ヨーロッパの人々が、自分の国でマイホームを買って、日本円でローンを設定することだってできてしまう。
（※私は、豪州の物件に日本円ローンを設定した経験があります）

これこそ、グローバルバンクの実力というものです。邦銀は全く歯が立ちません。ですので、世界を舞台に、グローバルな資産運用を目指すのであれば、HSBCみたいなグローバルバンクを使わない手はないでしょう。

そして、どっちみち口座を持つなら、自由な経済システムを持ち、金融の実力の高い国・都市を選びたい。ロンドン、ニューヨーク、スイス、香港、シンガポール、シドニー(※オーストラリアって、実は金融のレベルが高い国なんです)･･･この中で、日本に一番近くて、安い航空料金で行ける都市は香港･･･だから、香港でのHSBC口座が一番おすすめなのです。

香港のHSBC口座は、上から「プレミア」、「アドバンス」、「スマートバンテージ」の３種類があります。１香港ドル＝１１円で計算すると、

・「プレミア口座」　最小預金額(Minimum friendship balance)１１００万円。直近３ヶ月平均でこれを下回ると、月３７４０円の口座維持手数料がかかる。
・「アドバンス口座」　最小預金額２２０万円。直近３ヶ月平均でこれを下回ると、月１３２０円の口座維持手数料がかかる。
・「スマートバンテージ口座」　最小預金額１１万円。直近３ヶ月平均でこれを下回ると、月６６０円の口座維持手数料がかかある。

現在、プレミア口座は６月末日までキャンペーン中で、１１０万円の現金があればプレミア口座をつくれるとのこと。口座維持手数料の免除期間は３ヶ月だそうです。

１１０万用意できるけど、１１００万はちょっと･･･という方は、まず、プレミア口座を開設して、３ヵ月後、口座維持手数料を節約したければ、アドバンスかスマートバンテージに切り替えることも可能。

切り替えると、アドバンスかスマートテージのキャッシュカードが送られてきて、プレミア口座のカードは使えなくなります。しかし、プレミアのカードが手元にあるので、世界中のHSBCプレミアカウンターで、並ばずに入出金ができたり、またプレミアラウンジで、お茶やお菓子を食べて休憩することもできる･･･かもしれません。

私の意見としては、口座の種類は、自分が無理なく用意できる現金額に合わせて決めれば良いと思います。最初は、「スマートバンテージ口座」が開設できれば、十分でしょう。

いずれにせよ、香港での口座開設時に持っていく現金は、現実的に考えて、最低、１１万円が必要と思います。

あと私が、香港HSBC口座を持ってて、良かったと思うことは、。

・国際的な入出金に関わる手数料が、ものすごく安い。３３０～６６０円くらい。日本の銀行だと、４０００円くらいしますよね。
・世界各国の金融商品を運用するにあたって、日本の税務当局が把握できない入出金口座として使える。
・フィリピンに物件を買って、同国でHSBC口座をつくる際、香港HSBCの信用情報がそのままフィリピンに伝えられるので、話が早い。
・HSBC口座は世界１２通貨対応だし、ネットバンキングだけで、日本円から香
港ドル、香港ドルから英ポンド･･･みたいな両替が可能。しかも、手数料がすごく安いので、まるでFX口座のよう。

一方で、海外口座ゆえの面倒くさいことも多少あります。

・HSBC口座を開設した２ヶ月ほど後に、「トークン」という、決済時に必要な一時パスワードを生成する機械が送られてきましたが、この操作方法を理解するのに、多少時間がかかった。
・HSBCのテレフォンバンキングは、英語、広東語、北京語だけで、日本語対応はない。なお、彼らの英語には香港訛りがあり、慣れないと聞きづらいかも。
・HSBC香港のウェブサイトは、英語、中国語しかない。どうしても日本語で読みたい場合は、Google翻訳などを使うのがおすすめ。

２）【中国、人民元口座】

香港から、電車で４０分揺られれば、そこは中国の経済特区・深圳(シンセン)。
人口１３億人を擁し、次の経済超大国としての呼び声高い中国で、人民元の口座を持つことは、将来の発展を考えると楽しみですね。

深圳では、中国銀行、中国招商銀行、中国工商銀行など、各大手銀行の口座をつくることができます。
私は、この３つの銀行、すべてに口座を持っています。

中国の大手銀行で口座をつくると、たいてい、人民元、香港ドル、米ドル、日本円で預貯金ができます。ネットバンキングは、結構使えるし、キャッシュカードはほとんど、銀聯カード対応なので、日本のATMで、日本円で引き出すこともできます。

ところで、中国はまだ、香港ほど自由化された金融市場ではないこともあり、口座を作っても、使い勝手の悪い面があります。その最たるものが、外貨持ち出し規制でしょう。当局の許可なく、一度に外貨現金を持ち出せる限度は、４２万円程度（５０００米ドル）と考えてください。日本のATMで、銀聯カードを使って引き出しても、私の経験でいえば、一日に１０万円程度しか引き出せません。

それでも、中国に人民元口座をつくるメリットは、いろいろあります。人民元の将来性、引き上げの可能性は言うに及ばず、

・香港や日本で人民元口座つくるより、中国で口座つくって、定期預金した方が、利率が高い（１年定期３．２５％、３年定期４．７５％）
・定期預金するより、中国で保険などの金融商品を買った方が、もっと利率が高い（保険だと６％前後らしい・・・結構おいしい）
・香港HSBCと違って、預金残高が少なくても、口座維持手数料が、ほとんどかからない。
・中国に旅行・出張に行く時、両替せずとも、そのまま人民元でお金を下ろせる。
・中国でビジネス、あるいはオークションをやって、中国人客から人民元を振り込んでもらう振込先口座として使える。

一方、面倒くさいことといえば、ま、いろいろあります。

・銀行のウェブサイトが、普通、中国語と英語しかない。
・テレフォンバンキングで問い合わせても、通常、中国語と英語の対応しかない（しかも、香港より英語が明らかに下手）。
・香港HSBCと同様、一時パスワード生成器などが送られてきますが、その説明書きは中国語のみ。

結構面倒ですね･･･それでも、今後、グローバルに富を殖やす上で、中国という国は避けて通れませんから、今のうち、慣れておくのが得策と思います。
中国語ができるようになれば、ものすごく、ビジネスの幅も広がりますしね。

今回も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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おはようございます。
グローバル不動産投資家Manachanです。

一応、｢グローバル不動産投資家｣と称してはいますが、日本国内での物件取得も並行して進めており、
明日は、福岡市で仕入れた新築一棟物件の引き渡しです。

これにより、私の保有資産価値の割合は、｢日本｣：｢海外｣(豪州＆フィリピン)＝６０：４０程度になりました。
それでも一応、｢日本がコケたら？｣、｢投資先の海外の国がコケたら？｣といったカントリーリスクに対するヘッジはできていると思います。

今後は、海外投資の比率を増やして、来年あたりは、｢日本｣：｢海外｣＝３５：６５程度に持っていきたい。
個人的には、｢日本｣：｢アジア等新興国｣：｢英米系先進国｣＝１：１：１　くらいの割合が理想ですね。

今回は、ニュージーランド(以下、NZと略)ねたになります。

NZは、英語圏であり、生活水準が高く、ライフスタイルの面でも魅力が高く、日本を含む、アジア各国の人々にとって、人気の移住先の一つです。
あと、｢ラグビーの強い国｣としても世界的に有名です。以前からラグビーに目がなく、5歳の娘と｢トライ｣、｢タックル｣、｢ゴールキック｣ラグビーごっこして遊ぶ私としては、もうたまりませんね♪

但しNZの場合、すぐ隣に｢オーストラリア｣という、似たコンセプトで売り出している人気移住先国があります。
国の人口・経済規模が断然違うこともあり、どうしても、NZのイメージは地味になっていまう。

そこで、｢オーストラリアに負けじ｣と、NZでは数々の移住・投資奨励策をとっています。
不動産でいえば、永住権のない外国人の場合、オーストラリアで中古物件を買うことは難しいですが、NZではほぼ問題なく買えますし、
また、永住権の取得条件も、オーストラリアよりは概して緩い。

NZの永住ビザカテゴリのなかで、私が以前から注目していたのが、｢起業家カテゴリー｣(創業ビザとも言います)。
NZで会社を設立し、実際に事業を行うことが前提となりますが、
NZへの投資額3000万円強(※50万NZドル)で、短期間で永住権を取れる方式なので、若い世代の永住希望者に向いていると思っていました。

その3000万円強の投資額のなかで、これまで住宅用不動産は投資対象から除外されてたのですが、今回、OKとなりました。
さらに、銀行債券など金融商品も対象に広がっています。

NZの都市部で、普通に戸建住宅を買えば、簡単に3000万強は超えてしまいますので、
平たくいえば、｢NZで家を買って、会社設立して、永住権申請｣する道が開けたということです。
(注．NZで設立した会社で、現地の人を雇用すると、ビザ申請上、さらに有利になります。)

なお、このカテゴリでビザ申請したい場合は、移民コンサルタントを頼るより、実現化可能なビジネスプランを会計士に作成してもらい、弁護士を使う事。
それも、｢移民局のネットに入っている弁護士｣の活用ですがお勧めだそうです。
ビジネスプランは、私も何度も書いてきてますし(起業してますから･･･)、英語も含めて、相談に乗ることは可能ですよ。

もうひとつ、老後をNZでのんびり過ごしたい方には、｢退職者ビザ｣(テンポラリーリタイアメントビザ)カテゴリがあります。
要件は次の通りです。

１．６６歳以上の健康に問題ない人
２．最低２年間７５万ドルをNZに投資する
３．申請時の年収が６万ドル以上ある事
４．本人名義で５０万ドル以上の資産を持っている事

NZ永住権について、勉強したい方は、これが参考になります。

http://www.immigration.govt.nz　(公式サイト)
http://www.businessimmigrationnz.com　(結構読みやすい！！)

最近のビザ要件緩和の、関連記事はこちらです。
http://www.nzherald.co.nz/nz/news/article.cfm?c_id=1&objectid=10723910

今回も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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皆さんこんばんは。グローバル不動産投資家Manachanです。

一昨日書いたメルマガ、｢ロンドン不動産、欲しい～！｣は、大変多くの反響をいただき、私自身も、驚いています。
もちろん、賛否両論ありますが、来年のオリンピックを控え、世界中が注目する都市・ロンドンの不動産に対する関心は、実に大きなものがありますね。

２年ほど前は、｢香港と並んで、世界一住宅価格が高い都市｣と言われたロンドンですが、現在は経済低迷やポンド安のため、以前と比べれば、こなれた価格帯になってきました。
｢あのロンドンの不動産が、自分たちの手の届く範囲内になってきた｣、この意味は、決して小さくないと思います。
何といっても、世界を動かす都市・ロンドンです。今は景気悪いですが、｢腐っても鯛｣、七つの海を支配した大英帝国の首都、英語圏の総本山、そして、東京とは比較にならない程、グローバル企業の本社が軒を並べる都市なのです。

日本人投資家にとって、今は幸いにして、円高、ポンド安、米ドルですから、ロンドンやニューヨークといった世界都市の不動産にも、頑張れば手が届く人もいるかもしれません。
この円高が、いつまで続くか分かりません。このチャンスを逃すと、ロンドンやニューヨークの物件は、永遠に手の届かない、高値の花になってしまうかもしれません。
少なくとも、このチャンス、私は大事にしていきたいと思います。

読者から、とても良い質問を受けたので、メルマガで紹介しますね。

【質問】
私自身は、今後安定的な成長が見込めるアジアではなく、敢えて成熟国であるイギリスへの投資という部分がピンと来ない面もあります。なぜイギリスなのか？

【Manachan回答】
私は、世界規模の不動産投資ポートフォリオから、投資判断をしています。
現時点で、日本で１棟１１戸、フィリピンで２戸、オーストラリアで２戸所有しており、｢成熟国｣と｢アジア新興国｣のいずれも物件を持っています。

キャッシュフローを考えれば、日本の物件が一番美味しいのですが、昨今は日本のカントリーリスクも増大しているので、
バランスを取るために、｢アジア新興国｣と｢アングロ・サクソンの成熟国｣に分けて、投資をすすめています。

｢アジア新興国｣の物件は、確かに成長期待も大きいのですが、リスクも大いにあると感じています。
その際たるものが、｢インフレ耐性｣の問題。昨今、全世界的に、食糧やエネルギーの価格が高騰しており、貧困国や新興国の庶民の懐を直撃しています。
一方、先進国は所得が高く、エンゲル係数も低いので、彼らに比べれば、あまり懐が痛んでいない状況と思います。

これ以上、食糧やエネルギーの価格が高騰した場合、たとえば貧富の差の激しい新興国では、金持ちや中間層は良くても、庶民の暮らしが立ち行かなくなり、中近東で起こったような、政治の不安定化につながる可能性もあると思います。
私が最近物件を買っているフィリピンとか、中国・インドなども、インフレ耐性が比較的弱い社会だと感じており、その点はリスクだと認識しています。

要は、いま一番勢いがあるアジア新興国といえども、今後、一直線で順調に経済発展するとはいえない面がある。
だから、リスクヘッジの意味で、アングロサクソン系の成熟国の物件も買っているのです。
成熟国もリスクありますが、新興国の抱えるリスクとは、まるで違う性質のものなので、おそらく同時には起こらないと思うのです。

では、なぜアングロサクソン系なのか・・・というと、まずもって英語がベースなので、私でも契約条項を直接読んで理解できるのと、
取引慣行や住宅融資システムも数百年の歴史を経て、成熟しており、透明性・信頼性が高いからです。
あとオーナーの権利が非常に強く守られているので、安心感もあります。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

あと、別の読者の方から、｢(私がメルマガで紹介した)Caspian Wharfのあるロンドン東部は、開発中とはいえ微妙な地域なので、不動産価値が上がるのか、よく見極めた方が良い｣というアドバイスもいただきました。

折しも、「突撃！ロンドンに家を買う」(井形慶子著)という本を買って読みましたが、

確かにロンドンという都市は、階級社会でもあり、エリアによる貧富の差が激しく、｢絶対に買ってはいけない｣エリアや物件も多数あるようなので、地域特性はよく見極めなければなりません。
｢高級・安心なエリア｣から一歩外れると、すぐ｢やばいエリア｣になったり、また同じエリアでも、｢お宝物件｣と｢やばい物件｣が共存していたりするらしいです。
その点、日本の感覚と著しく違うかもしれません。

ただ、私は以前、豪州シドニーで家探しを散々やったので、その経験を、ロンドンの地域分析に活かせる面も大きいと思っています。
何だかんだ言っても、同じ英語圏で、よく似た文化ですので･･･もっとも、歴史が浅い分、シドニーはロンドンよりずっと平等でフラットでしょうけどね。

いずれにせよ、大きな買い物なので、もちろん、調査に調査を重ねてから決断するのは、言うまでもありません。
最近は、外国といえども、ネットでかなりのことが分かります。良い時代になったものです。

最後に、セミナーの案内をいたします。
３月２７日(日)に、六本木ヒルズで、フィリピンでの不動産購入に関するセミナーを開催します。私も講師をつとめさせていただきます。

私がお話しする内容は、前回、２月１７日のセミナーと基本的には同じですが、ファイナンス面で多少のアップデートをする予定です。
それよりも、｢フィリピンよりiCube社代表であり公認会計士でもある坂本直弥氏を迎え、現地の政治経済の情報を交えての講演を行う｣点が新しい。

フィリピンは、投資対象として賛否両論分かれる国でして、｢積極的に投資｣派もいれば、｢投資しちゃだめ｣派もいるので、フィリピンの政治経済について、セミナーできちんと勉強する意味は大きいと思います。
特に坂本さんは、フィリピンに十数年暮らしておられる上、政治・経済界にも太いパイプを持っておられる方なので、きっと有益な話が聞けると思います。ふるってご参加ください。

今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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皆さんこんにちは。
昨日は、東京・大手町にて、ステージアキャピタル社主催の、海外不動産投資セミナーに行ってきました。

同社は、創業社長の奥村さんが、2002年、上海で創業した不動産総合サービス企業です。中国(上海、北京、広州、深セン)、日本(東京)、シンガポールに拠点を持ち、アジア・世界を舞台に事業を展開しておられます。
http://www.stasiacapital.com

私も、ステージアさんのメルマガを執筆したり、セミナーの集客に一役買ったりと、普段から良いお付き合いをさせていただいております。
｢メルマガのバックナンバー｣はこちら。私も、4～5回ほど寄稿しています。
http://www.stasiacapital.net/バックナンバー

セミナーは、大盛況でした。全部で70名を超える参加者を集め、驚くべきことにその約半数は、私が会長をつとめる｢アジア不動産大家の会｣からの参加でした。
http://asia-pacific.tv/

｢アジア不動産大家の会｣は、私が｢SE大家たくちゃん｣と組んで、今年2月5日に設立したばかりの、自主的な海外不動産投資勉強会なのですが、すでに130名を超える会員が集まっています。
しかも、会員の資金力と投資意欲が物凄い！先月17日、私が講師をつとめた｢フィリピン不動産購入セミナー｣にも、同会から参加者が殺到し、
すでに約10名が、フィリピンのコンドミニアムを契約してしまったという(私を含めて)･･･物凄い盛り上がり。海外不動産販売を手掛ける各社からも、熱い視線を注がれています。

｢アジア太平洋大家の会｣と協力して、セミナー・勉強会への集客を進めたい会社の方々は　こちらへ連絡ください。
aphoc2011@gmail.com

また、海外不動産を題材にするセミナーであれば、私が｢投資家｣、｢顧客｣としての立場から、講師やゲストスピーカーを引き受けることもできます。日本語、中国語、英語での講演、すべて出来ます。
先週末も、中国・上海のフォーシンズンズホテルで、中国語で講演してきたばかりです。
http://s-msj.co.jp/seminar.html#sem2

日本各地での講演はもちろん、海外講演に関しても、週末で、場所が日本から比較的近いアジアであれば、柔軟に対応します。ご相談は私のメールまで、
mana33chan@aol.com

元の話題に戻りますが、ステージアさんのセミナーで、一番印象に残ったのが、英国ロンドンのCaspian Wharfというコンドミニアム。
2012年8月完成予定、場所は再開発が進むロンドン東部エリア、東京でいえば、お台場・豊洲といった感じの場所だそうです。
スタジオタイプ(ワンルームに相当)から、3ベッドタイプまであり、価格は17万～47.5万ポンド。今の為替レートでいえば、2260～6310万円で売り出されています。
http://bit.ly/efsXUa

私の投資家目線でいうと、あの物件は、買いです。私は絶対に欲しいと思いました。なぜなら、
｢2011年に、ロンドンで物件を買う意味合いは。1999年のシドニーで物件を買うのとほぼ同じ｣と考えるからです。

両社の共通項は何でしょう？そう、｢オリンピック｣です。
シドニーでは、2000年にオリンピックが開催されました。その前後に、大量のチャイニーズマネーが流入し、不動産価格が大いに上昇しました。
私は当時、シドニーに住み、その威力を目の当たりにしています。中国人が束になって不動産を買いまくれば、どれだけ市場を動かす力になるのかを･･･。
私がもし、1999年にシドニーでコンドミニアムでも買っていたら、今頃かなりの金持ちになっていたはずです。
残念ながら、当時の私には、そこまでの投資脳はなく、結局、家を買ったのは2002年でした。ま、それでも少しは儲かりましたけど。

時代はめぐる。オリンピックが、今度はロンドンで開催されます。
そのロンドンの不動産がいま、ポンド安で、かなりお買い得になっています。
中国人民元からみても、日本円からみても、近年に例をみないほどのポンド安水準。かつ、リーマンショック以降、不動産価格の値下がりもありました。
そのことにより、これまで高値の花だった、ロンドンの不動産が、頑張れば手に入る価格帯にまで落ちてきました。
だいたい、ロンドンのコンドミニアムが2000万円ちょっとで手に入るなんて、数年前、いや10年前でさえ、ありえなかったことです。

だから、中国人は絶対に買うでしょう。韓国人、シンガポール人、インド人、アメリカ人、中近東人･･･誰だって、あの価格帯でロンドンが買えるなら、競って買うはず。
出遅れていた日本人投資家も、忍び寄る国債危機、政治の混迷を背景に、海外不動産への興味を俄かに高めています。加えて今は円高ですから、買う人も多いでしょう。
普通考えて、どう転んでも、値上がるはずと思います。

しかも、キャピタルゲイン(値上がり駅)だけでなく、インカムゲイン(賃貸収益)も狙っていけるのが嬉しい。
私は、この物件ともしご縁があれば、長期ホールドするつもりです。
ローンの額、利率にもよりますが、もし、物件価格の70%で30年ローンを組んだ場合、諸費用を差し引いても、満室であれば、収支はマイナスにならず、少しだけプラスになります。

満室には、なるでしょう。慢性住宅不足のロンドンなのですから･･･普通考えて、ほとんど空かないはず。
そして、賃料水準も、年とともに徐々に上がってくると思われます。
つまり、ローンを返しながら、少ないながらも、英ポンドでのキャッシュフローが入ってくるのです。
私の知る限り、海外不動産投資は、キャピタルゲインはともかく、インカムゲインを着実に得る案件は少ないのですが、
ロンドンの物件の場合、そのインカムゲインが期待できるのが大きい。

あまりこんなこと言いたくないのですが、もし将来、日本の国債がコケて、日本円が暴落したとすれば･･
その時、海外物件から、キャッシュが外貨で入ってくれば、為替考えると、ものすごく美味しい話になりますね。
しかも、英ポンドという、国際的に信用のある通貨で、月々、現金が入ってくるのです。心強いですよね。

(※もっとも、日本より前に、英国がコケる可能性も、ゼロではないと思いますが、少なくとも政策の方向性や実現力を比較した場合、英国の方がずっとリスクが少ないと思います)

さらに、ロン
ドン物件は、投資価値だけでなく、｢実需｣、｢所有欲｣も満たしてくれると期待できます。

｢実需｣･･･ロンドンは金融と学術の都です。私が将来、留学して学びたい｢都市学｣(urban studies)も、世界一発達しているのが英国です。
だから、自分の留学でも使うかもしれないし、将来、娘や息子がこの地に留学するとしても、住まいとして使えるかもしれません。

｢所有欲｣･･･英語圏の総本山、ロンドンに物件を所有していることは、不動産投資家として｢ハクがつく｣話です。
たとえば、中国あたりに行って、講演するにしても、｢ロンドンでコンドミニアム持ってます｣と言ったら、ものすごく聞こえが良い。
ま、私が東京に物件を持っていることも、中国人にとって、それなりにブランドではありますが、ロンドンはそれ以上です。だって、英語圏の力をバックにしているんですもの。
世界中のほとんどの人にとって、英語圏のロンドンは、東京よりずっと身近で、馴染みやすく、アクセスしやすい都市です。
つまり、ロンドンの物件は、最初からグローバル。売る時は、世界中の人に売れる、ということです。

こうやって書いていくと、改めて、ロンドン物件、欲し～い！
フィリピンや日本の地方都市物件と比べると、それなりに高い買い物になるので、いま、ファイナンスの算段を考えているところです。

最後に、特選メルマガの紹介にいきます。
今日も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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