グローバル不動産

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3000万円以上の海外本命物件を買おう!

こんにちは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

前回は、「予算1000万円で海外不動産買うなら何が良いか?」について私見を書きました(記事リンク)。結論を一言でいえば、「この予算帯なら先進国(ドイツ、アメリカ等)地方都市の、ネット8%くらい回る戸建や区分が一番おススメ」です。

海外の先進国で1000万円の実物不動産というのは、「外国人投資家が宇都宮や高崎で物件探しする」位、かなりニッチな話ではありますが、その地域内でちゃんと賃貸需要と実需購入需要があり、可処分所得からみて無理しない賃料で8%回る、資産価値もたぶん毀損せず出口も取れる…という意味で、金融商品チックな投資案件や、賃貸・実需マーケットが未成熟な新興国の物件を買うよりはずっと手堅くて安心度高いだろう、というのが私の考えです。

それを名づけて、「ニッチな地方都市利回り物件」と呼びますね。地方都市ゆえ経済発展のスピードは緩やかで、値上がりもあまりしないだろうけど、その代わり安い価格で買えて、賃料収入を得る意味でのフローの資金効率は良いのです。

 

しかしながら、「予算3000万円以上」あれば、話は別です。それだけあれば、先進国の大都市(人口100万人以上)のちゃんとした立地で、賃料と値上がり益を両方狙える「本命物件」取得が視野に入ってきます。

本命物件とは何か?それは、私たちの資産形成の主役になりうる高い戦闘力を持った、資産価値のしっかりした物件です。

不動産の場合、立地が一番モノを言います。「大都市で、それなりに良い立地にある物件」なら、買って住みたい人、借りて住みたい人は相当数いますし、都市の発展や利便性の向上に伴って今後価値を上げることも、十分考えられるのです。

 

日本国内(関東)に例えれば、こんなイメージです。

「ニッチな地方都市利回り物件」…北関東の地方中核都市とか、あるいは千葉県の新京成線や東武野田線沿線のように、東京都心に行くのに乗換が必要な片道1時間圏郊外にある物件をイメージしてください。

「大都市本命物件」…東京23区の大田区とか江東区とか練馬区のように、都心まで至近距離にあり、購入も賃貸も需要旺盛な地域にある物件をイメージしてください。近郊でも、たとえば三鷹とか新百合ヶ丘、青葉台みたいな人気の高い駅の徒歩7分圏内みたいな場所をイメージしてください。

 

東京の大田区内や、新百合の駅近みたいな場所で、実需層もターゲットにできるファミリータイプのマンションを買おうとすれば、中古でも3000万円は軽く超えてきますよね。海外でも事情は同じで、先進国都市部で良い立地の物件というのは、どんな安くとも3000万円(30万USドル)スタートというイメージです。

なお、3~4000万円くらいの予算では、都心狙いはまず無理です。また、ロンドンやニューヨークみたいな世界トップレベル都市も狙えませんし、シドニーやバンクーバーのような、世界都市としては二線級でも不動産価格が高騰してしまった都市もターゲットから外れます。

そうなると必然的に、「まだ、物件価格が上がりきっていない、先進国の大都市(首都ではない、第二、第三の都市)」を狙うことになります。たとえば、

 

アメリカなら、テキサス州のダラスやヒューストン等

オーストラリアなら、ブリスベン・ゴールドコーストやメルボルン等

カナダなら、モントリオールやオタワ、カルガリー等

イギリスなら、マンチェスターやバーミンガム等

ドイツなら、デュッセルドルフやケルン等

 

これらの都市なら、現時点で3~4000万円で不動産マーケットに参入でき、かつ、賃貸経営上も出口の面でもリスクの少ない好立地の物件を買えるチャンスが残されています。

なお、3~4000万円を不動産で手堅く運用しようとすれば、上記の海外都市の方が、いま日本の首都圏で買うよりは良いと思います。なぜなら、「都市が拡大中で人口増加があり、住宅需給バランスも良く、賃料や不動産価値が上がる見込みがある」からです。

 

たとえば、アメリカのダラス・フォートワース都市圏は700万人超の人口が、年間15万人以上のペースで増えています。オーストラリアのメルボルン都市圏は450万人超の人口規模で、年間10万人の増加。いずれも年率2%超です。

一方、日本の人口を吸い寄せる首都圏一都三県は、3500万人超の人口規模で年間15万人増ですから、年率0.4%と、かなり見劣りします。しかも、日本・アジア地域に特有の弊害「過剰供給リスク」を抱えています。一方でダラスとかメルボルン、ブリスベン等では、住宅供給以上のペースで人口が増えていますので、一部の特殊地域を除いて過剰供給はありませんし、賃料も不動産価値も年々伸び続けています。

 

海外(先進国)の本命物件購入を検討される方に一言、申し上げたいことがあります。

・利回り星人になってはいけません。

・たとえ見た目の利回りが低くみえても、本命物件としての戦闘力があれば、値上がり含めて、最終的にはより多くのお金が残る可能性が高いです。

 

たとえば、上述の「3~4000万円で買える先進国大都市」で、好立地にある住宅物件の賃貸利回りは、ざっくり言うと「表面5%、実質4%」いけば良いほうです(アメリカだと、固定資産税が高い分、表面7%、実質4%みたいな数字になることが多い)。

日本の投資家によくあるのは「利回り8%以上ないと買わない」みたいな反応ですが、「8%」みたいな表面的な数字にこだわる余り、立地含めた物件の収益力を評価できず、結果的に高リスクな金融商品的な海外案件購入に流れてしまう方が多いです(記事リンク:不動産の顔をした事業投資をお勧めできない理由)。

 

私の経験上、「大都市好立地で5%回る物件」の方が、「地方都市や郊外の8%回る物件」より、投資期間全体でみれば、より多くのお金が残ります。それは「賃料上昇や不動産価値上昇」が期待できるからです。

先進国第二位、第三位くらいの大都市の好立地物件を、不動産価格の上昇局面で「グロス利回り5%」で買えれば、私の感覚では「割安」ですね。購入後、さらに値上がりして、5~6年後くらいにグロス利回り4%くらいで売り抜けられることが、経験上かなりあるのです。

 

たとえば、カナダのトロント、オーストラリアのメルボルン位のレベルの都市で、「グロス5%」物件を購入し、その後の家賃上昇が年平均2%、6年後にグロス4%で売り抜けられたとすると、

初年度 価格4000万円 年間家賃200万円 (グロス5%) 
2年目 年間家賃204万円
3年目 年間家賃208万円
4年目 年間家賃212万円
5年目 年間家賃216万円
6年目 年間家賃220万円 グロス4%で売却 ⇒ 5500万円で売れる。

つまり、税前の値上がり益1500万円、期間通算の家賃が1260万円で、合計2760万円。投資額4000万円に対して69%のお金が増えることになるのです。

4000万円の物件が6年間で5500万円になるということは、年平均6%近くのペースで不動産価格が上がり続けることを意味しますが、日本を除く各先進国の不動産価格推移をみる限り、それは全く不自然な数字ではありません。普通に経済成長している国なら不動産価格も普通に上がるんですから、大都市や成長都市の好立地を狙って、値上がりを取りにいくのが投資のセオリーです。

 

一方で、地方都市の安い物件を1000万円、グロス8%で買ったとします。その後の家賃上昇プラスマイナスゼロ、6年後の売却も購入時と同じ1000万円で売れるというのが現実的な想定ですので、その場合は、値上がり益ゼロ、期間通算の家賃480万円。投資額1000万円に対して増えるお金48%という計算になり、「大都市本命物件」の69%と比べて見劣りしてしまいます。

 

以上はざっくりシミュレーションの数字ではありますが、海外の不動産を低リスクで運用しながら価値を増やしたい方には、「先進国大都市の好立地でグロス5%位の数字が出れば買い!」だという投資判断センスを養っていただきたいと思います。

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「不動産の顔をした事業投資」をお勧めできない理由

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

不動産投資界隈は、「かぼちゃの馬車&スルガ銀ショック」かまびすしい世の中ですね。大家業界で情報発信している方々には、不動産投資に失敗して困ってるオーナーからレスキュー依頼が続々と来ていることかと思います。私のところにも、しっかり相談来てますよ~。

「かぼちゃの馬車」では、「シェアハウスの賃料収入」のほか、「派遣ビジネス収入」もあるから破綻しないというセールストークだったそうですが、蓋を開けてみれば、どちらも大した収益上がってなかったようですね。かぼちゃに限らず、「サ高住」や「アプリ収益付き民泊」など、通常の賃貸収入以外の事業収入をアテにして、たっぷり利益乗せた高値で融資つけて売るスキームが、ここのところ一気に行き詰っている印象を受けます。

私は昔から、不動産が好きでたまらない「不動産愛好家」だからこそ、疑問に思います。「サ高住」とか「派遣付きかぼちゃスキーム」って、果たして不動産投資と言えるんだろうかと?

むしろ、不動産権利をつけた「事業投資」と呼んだ方が良いのではないかと思います。日本に限らず海外でも、似たような話が沢山ありますね。英国によくある「学生寮」や「介護施設」とか、アジア新興国によくある「ホテル・コンドミ二アム」や「不動産を担保に取った貸金業(レンディング)」等々。

事業運営を入れて不動産利回りをつくるのは、ある意味、世界の潮流なのかもしれません。今は日本に限らず、世界的に金余りの世。マネーが不動産に向かい、売買価格が高騰。でも賃料はそんなに上がらないから、利回りは下がる。そんななか、投資物件らしい利回りをつくるためには、不動産を使って収益事業をして、通常賃貸を上回る数字を出したい…至極自然な考えだと思います。

私だって、国内外の観光地で物件を買って、「民泊」とか「バケーションレンタル」とか、やってますもんね。ハワイでもパタヤでも、バリ島でもやってるし、これから金沢市でもやろうとしています。自分が民泊オーナーとしていろんな経験しているから、この分野に関しては、企画、オペレーション含めて、それなりに「目利き」できる自信があります。

問題は、自分が目利きできない「事業」付き不動産物件を、投資仲間やお客様に勧められるかどうか…です。たとえば、サ高住とか介護施設の運営に関して、私は完全な門外漢です。事業計画を見せられても、その妥当性をジャッジする自信は全くありません。

そういう、「自分がよく分からない商売」が収益の源泉になっている不動産案件を、私は一般的におススメしていません。もちろん、土地・建物の価値については目利きできるので、その価値に見合った額で買えて、かつ事業収益が「オマケ」としてついてくるなら良いと思いますが、そういう案件に限って、土地・建物の積算価値の数倍みたいな高い値段で売られていることが多い。結局、「1.5億くらいの価値しかない物件を、3億で売ってるかぼちゃシェアハウス」と同じことなのですね。

そういうものを買って、もし事業が失敗した場合、不動産としての出口がありません。本来の価値より高く買っちゃってるんですから、相当な損切りしないと売れませんよね。私は、そんな物件を売って恨まれたくないし、それ以前に不動産のプロとして、「不動産を一生懸命目利きして失敗するなら納得する」けど、「不動産とは全く関係ないところで失敗する案件」に対しては、私ごときが説明責任を負えません。

そもそも、世にあまたある投資のなかで、なぜ不動産に投資する意味があるのでしょう?不動産には、金融商品のような流動性がありませんし、昨年の仮想通貨のような爆発力もありません。試しに買ってみたコインが2年で100倍以上になって「億り人」が続出してますが、不動産の場合、価値が2年で2倍になるものは極めて稀です。

その代わり、不動産には「リスクの低さ」という、他のアセットにはない良さがあります。ペーパーと違って現物だから価値がゼロにならないし、都市部でちゃんと需要がある場所なら、たとえバブルがはじけても半分以下に値下がることも滅多にない。

それに不動産って、個人の経営能力にそう依存しなくてもいい。誰かがそこに住んでくれたり、商売してくれるだけで収益を生むのです。そこまでリスク低くて再現性があるからこそ、銀行もお金貸すわけだし、レバレッジを活かした投資ができるわけですね。

そうした「リスクの低さ」が不動産を選ぶ積極的な理由だとすれば、「事業で収益上げないと利回りが出ない」物件って一体何なの?という気がします。そこには本質的に、「低リスク」という不動産本来の良さがありません。むしろ「リアルな事業」という、プロでも勝てるとは限らない高リスクな投資になってしまうこともあります。

本質的に「高リスクな事業投資」を、あたかも「低リスクな不動産投資」に見せかけて売ってる業者を、私は信頼しません。ハッキリ言うと、私の愛する「不動産」に対する冒涜という感じもしますね。

世にあまたある「不動産の顔をした事業投資」のなかで唯一、私が目利き・投資判断できるのは、自分が実際に事業をやってる領域、つまり「民泊」だけです。それ以外に関しては、アドバイスを求められても「事業投資」だから「正直分からない」
と言います。事業投資であることを承知で投資するなら良いと思います。

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草食不動産屋宣言

こんにちは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

シェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社スマートデイズ破綻かまびすしい今日この頃、楽待新聞で踏み込んだ記事があり面白かったです。「かぼちゃ」シェアハウス買って入居付けに困っているオーナーの話は、2年ほど前から私の耳に入っていました。破綻の約半年前には、都内で宅建業を開業した友人のオフィスに、空室だらけのかぼちゃシェアハウスに入居付けしてくださいと、担当者が日参していたようです。

 

そういえば、「かぼちゃ」騒動の数か月前に「サクト」という会社が破綻しました。ここもかぼちゃと同様、スルガ銀行と組んだシェアハウス建売商法やりすぎた結果、入居率低下が破綻の引き金になりました。私は2016年5月、サクトからシェアハウスを中華圏投資家に売って欲しいと依頼を受け、同社の都内シェアハウス物件をいくつか視察しましたが、とてもじゃないが客に売れるシロモノではありませんでした。

・賃貸需要がない…足立区の日暮里舎人ライナー沿線みたいな寂しい場所で、新築とはいえトイレ・バス共用で、7~8㎡の狭小部屋に、若い女性が月4万5千円も出して住むとは思えない。そもそも賃貸需要が薄い上、付近に安アパートがいくらでもあって、同じ値段出せばバス・トイレのついた部屋に住める場所。明らかに企画の失敗。

・値段が高すぎる…物件周辺の実勢地価と平均的な木造アパートの建築費から考えて、私が適正と思う価格より明らかに高い値段で売っている。ざっと計算して、土地値プラス建築費150万円/坪くらいの値段で売っているが、それに相応しいスペックを兼ね備えた建物ではない。

結局、弊社とサクトとは2016年10月を最後にやり取りがなくなりました。後で知ったことですが、17年2月からシェアハウスオーナーへの家賃入金が途絶え、被害者の会が結成されました。同年9月には事業を停止、12月までには銀座の事務所がもぬけの殻になっていたようです。

 

かぼちゃ、サクト、スルガ銀行の教訓から何を学ぶか?私は「不動産業者」と「投資家」という二つの顔がありますが、業者の立場でいうと、「あいつらみたいな、客を不幸にする商売は、絶対にしたくない」。

私は、大好きな不動産の世界で、今後末永く生きていきたい。できれば死ぬまで、不動産をライフワークにしていきたい人間です。平均寿命から考えて、あと30年以上生きると思いますが、そこまで長く業界に居続けるためには、お客様を不幸にしてはいけない。私も不完全な人間ゆえ多少の判断ミスはするでしょうが、それでも、弊社が関わった不動産取引の結果、お客様が破綻するような、決定的な失敗は絶対にしてはならない。そうなったら、かぼちゃやサクトのように、不動産の世界に居られなくなると思っています。

 

お客様の失敗リスクを最小便にする物件選びとは何か?私は次のように考えます。

1)物件価格に自社利益を乗せず、市場流通価格で買っていただく。

2)希望的観測や運営の腕ありきの想定賃料ではなく、普通賃貸で得られる無理のない賃料をベースに計算して、投資物件として成り立つものを買っていただく。

3)マーケットが高騰しすぎた局面では、仕入れを休む。物件を無理して売ろうとしない。

 

かぼちゃ、サクトが失敗した原因は、1)物件価格に自社利益を乗せすぎた、2)相場より明らかに高い価格で客に売るため想定賃料を無理に操作した、3)2015年以降の首都圏のように地価や建築コストが高騰した局面で量的拡大を目指してしまった…その三点に尽きるでしょう。私はその逆をやることを、常に心がけています。

不動産売買の世界で、短期間に大きく儲けようとすると、必ず無理が来る。私はそんなに儲からなくても良いから、この世界で細く長くやっていきたい。お客様を食い物にする肉食系業者ではなく、お客様の資産をじっくり育てる草食系業者でありたい。

 

草食系業者として末永く生きていくために、日本のみならず世界中の収益不動産を扱えるようにしたいです。いまの日本、特に大都市圏は収益不動産の仕入れ時ではなく、むしろ仕入れを休むべき時だと思います。投資家としての自分の行動を考えても、2011~14年のまだ安い時期に日本の物件買って、2017年あたりのタイミングで高値で売って利益確定しているわけです。2015年以降は、一般論として日本の収益物件は割高すぎて全く買う気が起きないので、「金沢の町家」みたいなユニークな利用価値のある物件以外は仕入れてませんし、お客様にも余り売っていません。

逆に日本の不動産が高い今だからこそ、海外に目を向けて、「いま仕入れ時の地域」を一生懸命探しています。世界各地の不動産を視察しまくった結果、「ドイツのルール地方」とか「アメリカのフロリダ州、インディアナ州」など、不動産価格が比較的安い局面にある地域で物件を仕入れ、日本向けに商品化しているのです。法律やガバナンスのしっかりした先進国で、資産価値のある物件を安い局面で買えれば、お客様もたぶん損はしないと思っています。

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不動産投資やるなら先進国だと思う理由

こんにちは、Manachanです。

東京ビッグサイトで行われた資産運用Expo(1月25~27日)に出展し、怒涛のように忙しい3日間が終わりました。私たちは「ドイツ不動産投資」ブースを出しましたが、来場者からの反応は大変好意的なものでした。日本でほとんど知られていないドイツ不動産、皆さん「初めて聞く話」ながら、きちんと説明すれば、皆さん目を輝かせて「こんな話を待っていた!」という…

「先進国の都市部なのに安く買える」、「長期間にわたって8%のネット利回りが取れる」、「値下がりリスクも少ない」「国際通貨ユーロで資産形成できる」…私と市川が2016年にドイツ現地に渡航して発掘してきた収益物件が、いま日本人の投資ニーズにぴったり合うのだと実感しました。

 

ところで、日本で紹介される海外不動産といえば、現時点で「東南アジア新興国の不動産物件」がメインでセミナーも多数行われていますが、私の知る限り、世界の趨勢は日本とは逆です。

 

普通は、どの国でも、海外の収益不動産といえば、先進国の物件が中心になります。

 

たとえば、質量ともに日本よりはるかに海外各国不動産の情報が集まる「中国」のイベントに行くと、どこもアメリカ、カナダ、オーストラリアや欧州各国の先進国物件の占める割合が多いです(日本の人気も高い)。もちろん、地理的に近いタイやマレーシア、ベトナム等の物件も紹介されていますが、先進国物件と比べると「脇役」の扱い。

中国と並んで、海外不動産イベントのメッカといわれる「ロシア」と「ドバイ」でも同様に、欧米先進国物件の占める割合が多いです。

その意味で、世界の趨勢とは違う日本の海外不動産事情。今でこそ海外不動産といえば「東南アジア新興国」のシェアが大きいですが、数年後には形成逆転して、「先進国中心」のマーケットになると私は予想しています。なぜなら、

 

・日本人は海外移住ニーズが少ないため、海外不動産は「投資」「資産形成」「資産保全」目的の購入になる。

・投資、資産形成・保全の手段として不動産をみた場合、他のアセットと比べて「一気に値上がりはしないけど、その代わりゼロにもならない」堅い資産として選ばれるため、「収益性」とともに「リスクの低さ」も大事ファクターになる。

・「収益性」「リスクの低さ」を数値化してフェアに比べると、遠い将来はともかく、現時点ではどうしても、先進国有利といわざるを得ない。

 

上記を数値化するため、私は独自に「あんぜん+もうかる」指標を考案しました。


リスクの低さを診断する「6つのあんぜん指標」

・権利を保障する法制度・運用 (不動産権利が政治変動に影響されない)
・市場データの充実(客観的に判断できる)
・建物の品質保証・診断システム (購入段階で、問題の多い建物をつかまない)
・管理サービスの成熟、プロの存在 (保有段階で、収入を確実に手にする)
・自然災害・地政学リスク (保有段階で、不動産価値を棄損しない。)
・中古流通市場、金融システム (売却段階で、値上り益を確実に手にする)

 

収益性を診断する「5つのもうかる指標」

・経済成長と人口増加
・物件の将来性 (資産価値=キャピタルゲイン期待)
・物件の収益性(賃貸ニーズ=インカムゲイン期待)
・参入タイミング、仕入れルート (今のタイミングで、物件本来の価値に比べて割安に買えるか?) ・購入、保有、売却時コストの安さ(購入時印紙税、固定資産税、管理費修繕費、仲介手数料など)

 

上記指標で、私の渡航・視察経験のある「先進国7か国、新興国6か国」をスコア付けしてみたとこっろ、

「あんぜん指標」に関しては、明らかに、先進国優位の数字が出ました。

(先進国平均=45点、新興国平均=21点)

 

次に、私の渡航・視察経験のある「先進国17都市、新興国11都市」に関して、収益性を評価してみると

「もうかる指標」に関しては、先進国と新興国とで、有意な差が出ませんでした。
(先進国平均=28点、新興国平均=29点)

 

最後に、上記スコアを合計してみると、

「あんぜん+もうかる指標」では、先進国が明らかに優位という結果になりました。

(先進国平均=73点、新興国平均=50点)

 

上記は、よく考えてみれば当たり前のことですね。不動産の投資・賃貸経営は、それを支える経済と社会・法律システムを前提に成り立つものです。

日本を含めて先進国では、「不動産所有や賃貸の権利が法律によって守られ」かつ「政権が変わってもそれが維持されるという連想が成り立つ」上に、「人々がネットや不動産屋を通じて物件を売買、賃貸して」、「自分の収入のなかから家賃や税金を払って」、「地元の管理会社が家賃を収納し修繕手配して」、「滞納トラブル等の際に裁判や異議申し立ての仕組みを利用して解決する」…そうした社会システムが一通り整備され、かつそれぞれの分野に専門家がいるわけですが、新興国ではそれら全てが形成・整備途上にあり、専門家も十分に育っていません。

そう考えると、先進国の収益物件では「想定利回りの数字が、だいたいそのまま実現する」ことが多いのに対し、新興国では社会システム未整備や専門家の不足により「現実が数字の通りにならない」ことが多くなるのも、理屈で考えて納得できますね。

 

私自身は、「手堅い先進国物件」に投資しつつも、「やんちゃな新興国物件」も値上がり目当てで複数国で持ってますが、全体としては投資ポートフォリオを「先進国にシフト」しています。また、日本人投資家のニーズを考えても、フェアにみて先進国物件の方が相性が良く、数年後には「海外不動産といえば欧米先進国」が当たり前の世の中になると思います。

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不動産業界は肉食8割、草食2割

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

私は、IT業界でサラリーマン・エンジニアを19年やった後、脱サラして全く異業種の不動産業界で独立し、5年の歳月を過ごしております。また、本業とは別に、個人投資家として15年ほど前から、世界各国の不動産に投資してきています。

今回のブログは、「個人投資家&IT業界出身者」の目からみた「不動産業界」の姿について、思うところを書いてみますね。

 

私が「不動産2-8(または8-2)の法則」と呼んでいるものがこれです。

不動産業界は、客の利益より自分の利益のために動く業者が大多数を占める。

まず客に儲けさせてリピーターを獲得する、長期利益志向の会社(草食系タイプ)は、業界全体の約2割。

客に儲けさせるより前に自分が儲けることを優先する、短期志向の会社(肉食系タイプ)は、業界全体の約8割。

※肉食系は別名、「初心者イーター系」(Eater→食い物にする)と呼ばれることもあります。

 

草食系と肉食系、分かりやすい例として、「賃貸アパートの家賃保証(サブリース)物件」を取り上げてみますね。

草食系業者が扱う家賃保証物件は主に、「売値に余分な利益を乗せず、賃貸収益のなかから売主に利回りを返す」物件です。

一方、肉食系業者が扱う家賃保証物件は主に、「売値に余分な利益を乗せて売り、上乗せ分を保障家賃の原資としている物件です。 」

 

なぜそうなるのか?それは、草食系と肉食系のビジネスモデルの違いに起因します。

肉食系業者は、「建て売り」または「売買仲介」で利益を取るモデル。つまり、客が購入する時点で利益確定できてしまいますから、売った後、客がどうなるかは関知しません。物件売るために、賃料相場の数字を人為的に操作することも頻繁にやります。

一方、草食系業者は、「物件管理」や「賃貸仲介」で利益を取るモデル。売った後も、自社で責任持って管理するので、売りっぱなしではないし、賃料相場の数字を人為的に操作して売ると後で自分が痛い目に遭うので基本的にやりません。

 

私自身を含め、不動産投資の基本知識ある投資家が、賃貸経営のパートナーとして選ぶのは通常、「草食系業者」です。

一方、「肉食系業者」は、我々経験者ではなく、投資リテラシーの低い初心者向けにアパート等の商品を販売し、「売り逃げ」することが通例です。彼らが好む顧客層とは、「地主」や「高給エリートサラリーマン」、「開業医」など、資産背景や社会的が高く、かつ不動産投資に素人な人々です。そして、販売チームには必ず、「アパート融資に積極的な金融機関」が加わります。

 

「地域の賃貸需要と賃料相場」、「想定空室率と家賃下落率」、「返済比率」、「修繕計画と想定コスト」などを聞かれても明確に回答できない不動産投資初心者にとって、肉食系と草食系を見分けるのは至難の業。なぜなら、肉食系業者は「サブリース契約」という、一見、草食系と同じプログラムを準備しているからです。

経験者なら、普通分かります。肉食系業者の出してくる「サブリース」なるものが、所詮、「新築アパート売るための方便」であり、「今後十年、二十年にわたって持続可能なものでないこと」を…でも、初心者はそこまで見抜けないのです。

 

たとえ、肉食系業者の説明した賃料水準が妥当なものであっても、建てて売ることで儲けている彼らは、地域の賃貸需要を無視して、同じエリアにガンガン、アパートを建ててしまい、後は野となれ山となれ~となってしまう。

うちの実家近く(千葉県の柏駅から約4㎞郊外)なんて、田畑の多い田舎で大した賃貸需要あるとは思えないのに、大〇、〇建、レ△パの農転&安普請アパートが量産されて凄いことになってます。社会的に必要とは思えない賃貸住宅が乱立する風景は、栃木県や三重県に行っても、沖縄本島に行っても、日本中、ありふれた風景になっています。

 

で、肉食系各社がたくさん建てまくった末路が、これです。

1)物件を多数、市場に供給すると入居率が下がる。
         ↓
2)家賃からサブリース賃料を捻出できなくなると、新築たくさん売って、デべ利益をサブリース賃料に充当せざるを得ない。

3)でも、入居率が下がると、銀行も融資を引き締める。

4)融資が閉まると、新築買える人が減り、デべ利益さえ出せなくなる。

 

いま、世間でも話題になってる、「レオパくん問題」(ガイアの夜明け、2017/12/26放送)

 

そして、シェアハウス「かぼちゃの馬車」で知られるスマートデイズ大地代表も、「ガイアの夜明け」放送の3日後に退任が決まっています。

 

2018年は、オーナー訴訟の嵐になるのかもしれませんね。

 

サブリースはオワコンか…と思いきや、これしきでくじける「肉食」陣営ではありません。彼らは次々と、悪知恵を働かせて新機軸を考え出します。ある意味感心しますが、

これなんか凄い話だよな。

ハウスメーカーを受託者にする商事信託スキーム

・オーナーは土地建物の登記上の所有者でなくなる。でも税法上の所有者ではあるので所得税、相続譲与税はガッツリかかる。

・銀行口座名義も信託会社の名義なので、オーナーの自由にならない。

・受託側はグループ会社で建築、サブリース、管理、仲介、リフォーム、信託報酬等、あらゆる所で利益を得られる。オーナーからみれば「蟻地獄」スキーム。

 

大手各社がこれに手を染めると、2019年には早くも、「サブリース」のみならず「信託スキーム」も世間からブラック認定されてしまう予感がしますねえ。こんなもん、早く淘汰されて欲しいです。

ま、肉食系会社の餌食になるのは、たいてい土地持ちとか、高収入得ているエリートサラリーマンでしょうし、方や肉食系会社の社員・関係者は世間的に高収入の部類ではないでしょうから、日本社会全体でみれば、アパート業界を通じて「持てる者から持たざる者(?)への富の再配分」をしてるのかもしれません。でも、彼らに乗せられた結果、財産を失ってしまった個人や家族からみればたまったもんじゃないよね。

 

投資は自己責任。肉食系業者が手を換え品を換え、初心者を食い物にしようとするのも「投資リテラシー不足」から来ているわけです。このブログを読んで、一人でも多くの方が知識・リテラシーを身につけ、不動産業界から悪貨を駆逐して欲しいと願ってやみません。

遠い将来のことになるでしょうが、日本の不動産業界が「草食系勢力8割、肉食系勢力2割」になったら、今と比べれば素晴らしいと思います。

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日本人を海外不動産情弱にさせない決意

こんにちはManachanです。前回の日記に引き続き、国際不動産の業者として再スタートを切る上での、私の決意表明を書きます。まずは、前回書いた文章の引用から、

>私がまだ出会っていない、日本全国に少なくとも数十万人はいる「海外不動産投資予備軍」の方々が、世界中の良質な不動産情報を得て、賢い投資をするためには、私が業者として世界的な影響力を持ち、日本に世界中の不動産情報が入ってくる仕組みをつくる必要があると考えました。

 

その心は、

・今は日本にいても、良質な海外不動産情報は余り入ってこない。

・そのため、日本人は海外不動産に関して「情報弱者」の地位に甘んじている。

 

私は、日本の個人投資家のなかでは最も、世界各地の不動産情報に広く深く接している一人だという自負がありますが、その立場から言うと、いま日本に入ってくる海外不動産情報の少なさと、クオリティの乏しさを日々痛感します。良い情報がないから、多くの人が海外のショボい物件を、ショボい業者からショボい判断基準で買ってしまっている状況を見るにつけ、ちょっとオーバーな言い方ですが「憂国の念」さえ覚えるほどです。

 

いま東京で、海外不動産を銘打った投資フェアに集まる情報といえば、

・一昔前(2011~15年)だと、東南アジアのプレビルド(青田買い物件)ばっかり。

・今(2015~17年)だと、上記に加えて、先進国の「利回り保証物件」、「償却&節税物件」ばっかり。

 

上記は、「今の日本人客に売りやすい」という基準で取扱業者にチョイスされているわけですが、でも本当の意味で日本人の海外投資・資産形成ニーズに応えているわけではないでしょう。その証拠に、いつの時点でフェアに行っても出典業者の顔ぶれや商品ラインアップはほぼ同じ、客の顔ぶれも大差なく、まだ新しい業界なのに閉塞感さえ漂います。

言葉を換えれば、今まさに、新機軸が求められています。すなわち「日本人の海外資産形成ニーズに応える、質量ともに充実した海外不動産の情報」および、「各国・各都市の不動産マーケットを俯瞰的にみる視座と投資方法論」が求められています。私はそれを新たな価値として打ち出し、日本の海外不動産投資界隈に新風を巻き起こしたい。

 

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海外不動産、買った後どうなるの?~管理と売却の実践的方法論

海外の利回り保証物件に注意

海外の償却・節税物件に注意

リーマンショック後の10年間で、各先進国の不動産市場がどうなったか?

バンコク不動産マーケット解説

ベトナム不動産マーケット解説

そのヒントとなるのが、日本のすぐ近くにある「中国」の存在です。北京、上海など中国の大都市には、質量ともに日本の比ではないボリュームの海外不動産情報が集まります。現時点で最も、世界中の不動産を買ってる客が中国人なので、彼らに物件売るために、アジア、欧州、北米、大洋州はもとより、中南米、アフリカ、地中海やカリブ海の小国からも、デベロッパーやセールスマンが訪れ、情報を持ち寄って来ます。

私の住む東京から、中国主要都市まで飛行機でわずか3時間の距離。幸い中国語での意思疎通は問題ないので、私はパートナー市川とともに、2016年4月からは約3か月に1度のペースで、海外不動産情報を取りに北京、上海、香港などに通いました。いま、多くの日本人が買っているドイツや米国フロリダ州の収益物件も、元はといえば、私たちが中国で引っ掛けてきた話です。日本で口開けて待っているだけでは、決してこういう情報にアクセスできなかったでしょう。

 

で、中国という舞台で、私がどのようにして海外不動産の情報を取ってきたのか?それには「購買力」を見せつけなくてはなりません。

日本でも海外でも、不動産セールスマンの大多数は、自分が儲かるために客に話を持っていきます。要は、売れる(=自分が儲かる)見込みがあるからこそ、客に情報を提供するのです。

そんなカルチャーですので、私が中国で海外業者と名刺交換しただけで大した情報はくれません。でも、私の背後に総勢2500名を数えるアジア太平洋大家の会の投資家会員がいると知った途端、相手の目の色が変わります。こちらが黙っていても、せっせと情報をくれるようになるのです。

また私と市川には、「来月には俺が現地見に行くよ!」と言って、即アポを取り、ヨーロッパでも中近東でも北米でも中米でも、どこへも飛んで行くフットワークの軽さがあります。そういうことを2年近く愚直に続け、24か国65都市の不動産を視察しまくったおかげで、いま我々は、日本の海外不動産フェア等で得られるものとは質量ともに比較にならない、膨大な知見(KnowledgeとIntelligence)を手にしています。

 

その知見やノウハウを、私は日本のため、投資家のために有効に使いたい。そして近い将来、日本に居ながらにして、いまの北京や上海に匹敵する質・量の海外不動産情報が入手できる状態をつくりたい。海外不動産の情報弱者と呼ばれない日本をこの世に現出させたい。

そのために、私と市川は国際不動産エージェント(IPA)という会社をつくり、この業界で影響力ある、尊敬される存在になろうとしています。また、国家的に影響力のある公益団体とのタイアップにより、非営利ベースでの海外不動産学習カリキュラムや、海外の不動産業者が東京に集まって良質な情報を持ち寄る仕組みづくりを画策しています。何だかんだ言って日本は、世界第三位の経済大国。グローバルなマインドやインテリジェンスを持った投資家が育てば、世界中の業者が情報を持ってくるはずと思います。

 

具体的なイメージとしては、こんな海外不動産の情報が増えればいいなと思っています。

 

「マーケットサイクル的に今後の値上がりが期待できる先進国の都市」で、「購入・賃貸需要に裏付けられた元本価値がしっかりした物件」。資産ポートフォリオのなかで「本命」になりうる物件。

 

私は、アメリカのロサンゼルス、カナダのトロント、オーストラリアのシドニーやメルボルン等、世界都市機能のある街の都心近くで、表面利回りが5%近く出る新築・築浅の住居物件なら積極的に買い進んでいます。投資家としての経験上、そういう物件は値上がりやすいし、少なくとも元本価値を毀損するリスクが非常に少ないのです。運よく買えれば私のなかで「本命」物件と位置づけ、長期間ホールドします。

これらは今の日本で決して売りやすい商品ではありません。「本命」に相応しい物件はどんなに安くても3000万円以上するし、購入時の表面利回りがせいぜい4~5%台で見栄えがしないからです。また、いま流行りの「利回り保証」や「減価償却・節税」というアピールポイントもありません。

 

こういう「一見地味な物件」がきちんと評価されるようになるには、「投資教育」の積み重ねが必要だし、そういう教育を受けた経験ある投資家なら、数字や立地をみて買うか買わないか、即決できるようになります。経験豊富な中国人バイヤーに買い負けなくなるのです。

数年後、海外不動産の世界で、日本人が情報弱者の汚名を返上できるよう、私は身を粉にして働きたいです。

 

最後に、先月ドバイに不動産視察に行った際、現地の不動産業者(アラブ人)がとても良いことを言ってたので、紹介します。

今は誰も彼もが、中国へ物件を売りにいく。人口や経済力を考えれば、当然そうなると思うが、でも俺は「日本」という名前がどうしても気になる。日本人は只者ではない。一旦目覚めれば、凄いことになると皆が知っているから…

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国際不動産の業者になった理由

こんにちは、Manachanです。久々のブログ更新になります。

早速、ご報告になりますが、私は今年11月1日から、盟友・市川隆久氏とともに、「(株)国際不動産エージェント」という会社を立ち上げました。英語名称はIPA(International Property Agent Inc.)、本社は東京千代田区一番町。創立時は総勢3名で小さなスタートを切りましたが、年明けには4名、4月には5名体制になる予定。

日々、ものすごいスピードで物事が展開し、今の自分は数か月前よりはるかにレベルアップしている…まさに「超・高度成長期」にある会社を運営している、エキサイティングな幸せを日々かみしめています。

 

弊社の事業目的は次の通りです。

・日本の個人投資家や企業様に対し、世界中の不動産投資•事業機会をプロの目で精選して紹介し、パートナーとして共に利益を追求します(コンサルタント・エージェント機能)。

・また、世界の不動産市場や投資手法を研究、知見を情報発信することにより、日本全体の国際不動産投資リテラシー向上に寄与します(研究所・情報発信機能)。

 

他社と比べた時、弊社の特徴が際立つのは、次の3点です

 

(1)場所を決めずに、世界中、どこでもやるスタンス

世の中、特定の国・都市に特化した業者はたくさんいますが、「アメリカにもドイツにもオーストラリアにもASEAN圏にも中国にも南欧にも、世界中オールラウンドに詳しい業者」や、「全世界を俯瞰した上で、各国・各都市の不動産事情をマクロもミクロも詳しく語れて、お客様のニーズに最適化した物件を提案できる業者」は日本にほとんどいません。

いま日本の海外不動産業界でそれができる人材は非常に少なく、もしかしたら私と市川、この二人しか居ないのかもしれません。その二人がタッグを組んで事業化することで、名実ともに、「日本でオンリーワンの海外不動産事業者」になっていきます。

現在、弊社で不動産販売を取り扱いできる国は、約20か国あり、かつ増加傾向にあります。

 

(2)物件売ることを目的としない会社

不動産物件とオーナーとは、当然、相性の良し悪しがあります。全く同じ物件でも、それ買ってハッピーになる方と、不安に苛まれる方と、両方います。海外の不動産オーナーになることがそもそも向かない性格の方もいます。

弊社の強みは、世界中どこの物件も取り扱えるので、「必ずしも、目先の物件販売に走らなくても良い」ことです。実際、私たちはお客様が買って幸せになれそうだと思う物件しか紹介しませんし、場合によっては「買わない方が良い」とアドバイスすることさえあります。それで一時的な売上が減っても構わないと考えています。

私たちは不動産の世界で長年過ごしたので、お客様の性格に会わない物件を無理やり売ってしまうと、後が大変になることをよく知っています。逆に、お客様がハッピーになれる物件を紹介して、愚直にしっかりサポートすれば、リピーターになってくれることも知っています。弊社は長期視野に立ち、リピーターになってくれたお客様とお互いにWin-Winの関係を築きたいです。

 

(3)購入後の運営・売却のお手伝いなら欧米先進国中心

不動産は、買ってから後が長い商品です。5年、10年、それ以上のお付き合いになることもしばしば。その間には、入退去、修繕、納税、賃貸トラブル、不慮の出費…いろんなことが起こります。また物件が海外にあると、管理会社など相手先とのやり取りも大変です。日本とは言葉や商習慣、法律の違いが少なからずあるからです。それでも、日本のお客様に海外の不動産を売った以上、そこは業者として長期的視野でサポートすべき領域だと考えます。

で、弊社がマンパワーの少ないなか、お客様に対して長期的に責任を果たしていく上で、どの国に経営資源を注力すべきかを考えると、現時点ではどうしても「欧米先進国」中心になります。不動産権利関係が安定し、収益不動産データが豊富に存在し、中古物件の売買市場が確立し、現地にプロフェッショナルな管理会社が複数存在するところでないと、業者視点でみて「お客様に損させてしまうリスク」が高すぎるからです。

なお、弊社では東南アジアや中国、中近東など、新興国の物件ラインアップも豊富にありますが、こちらは「不確実性というリスクをとれるお客様」に対してのみ、「販売サポート」や「管理業者の紹介」をしています。

 

最後に、個人投資家として、「アジア太平洋大家の会」を中心に、海外不動産投資家コミュニティづくりに長年取り組んできた私が、なぜ自ら業者になろうと思ったのかを書きます。

 

・私(アジア太平洋大家の会)から情報や支援を得て、海外不動産のオーナーになった何百、何千名の方々が、今後、投資利益を手にするためには、私自身が業者となり、持続可能な組織的仕組みをつくることで、長期的に責任を負わなければならないと考えました。

・私がまだ出会っていない、日本全国に少なくとも数十万人はいる「海外不動産投資予備軍」の方々が、世界中の良質な不動産情報を得て、賢い投資をするためには、私が業者として世界的な影響力を持ち、日本に世界中の不動産情報が入ってくる仕組みをつくる必要があると考えました。

日本人を海外不動産情弱にさせない決意

 

「アジア太平洋大家の会」は今後どうなるのか?もちろん続けていきます。人々が海外不動産投資を学ぶ、非営利ベースのコミュニティは今の日本に必要なので、セミナーも引き続き継続し、同好の士が出会う場にしていきます。

 

(株)国際不動産エージェント関連情報はこちら

ウェブサイト→http://ipag.jp

Twitter→https://twitter.com/ipag2017

国際不動産ビデオ教材→https://gigasta.jp/

お問い合わせ→http://kokusaifudosan.jp/contact/

 

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都市の住まい方-都心高層のアジア圏vs郊外戸建の欧米圏

こんにちはManachanです。いつもご愛読ありがとうございます。今回は、不動産を支える基盤である「都市における人々の住まい方」について、世界視野で文明比較してみようと思います。

冒頭の画像は、2013年にロンドン大学の地理学者James Cheshireさんが作成した、「世界の人口密度が一目でわかる地図」です。緯度にそって人口密度を山谷で表し、特に突出している都市だけは黄色い線で示しています。これをみると、地球上における人々の住まい方が一目瞭然ですね。

・アジアは、まるで切り立った山脈のよう(=人口密度が非常に高い)

・西欧と北米は、アジアと比べれば随分となだらか。

・オーストラリア、シベリア、サハラ砂漠等はまるで地球上から消滅したかのよう(=人口密度が非常に低い)

 

この、アジアと欧米の、人口密度の絶対的な違いが、人々の住まい方、建物の構造や耐用年数、都市の構造にまで、大きく影響しているように思います。一言でいうと、

・アジア圏の都市では、人々が中心部に集まり、高層集合住宅に寄り添って住まいたがる。膨大な居住人口を背景に都心部に業務・商業・文化娯楽機能が充実し、人々は主に利便性視点で住まいを決める。人口も交通インフラも都心を中心とした同心円ドーナツ状になりやすい。

・一方、欧米圏の都市では、人々が郊外の緑豊かな土地付き戸建住宅に住まいたがる。都心部は「働く場所」であり、人口密度が高いとは限らない。人々は治安・教育環境視点で住まいを決める。商業・文化娯楽機能も郊外住宅地にあることが多い。

 

アジア圏の大都市を思い浮かべると、東京、ソウル、北京、上海、香港、バンコク、シンガポール、ジャカルタ、ムンバイ…どこも、都心部に高層マンションが建ち並んでいます。地価が一番高いところは都心部、富裕層もたいてい都心のセキュリティ完備の集合住宅に住んでいます。

一方、欧米圏でそれに近い状態の都市は、意外に少ない。せいぜいニューヨーク、ロンドン、パリくらいでしょうか。ニューヨークにしたって、富裕層がこぞってマンハッタン内の高級コンドミニアムに住むわけではなく、本当のお金持ちは郊外の緑豊かな一戸建てに暮らしているものです。

オセアニア方面に行くと、「郊外住宅地は素晴らしい」のに「都心部はショボい」街が結構あります。ニュージーランドのオークランドがその典型例で、北郊や東郊の、海に近い住宅地は目を見張るような美しさなのに、都心部はファストフード店しかなくて治安も悪く、良質な集合住宅がほとんどありません。欧米圏の通例として、人々が住まいとして都心より郊外を好むからですね。

オーストラリアのブリスベンもそれに似た状況。シドニーやメルボルンのような大都市になってはじめて、都心部にまともな高層住宅が建って、アジア系住民を中心に人口が増え、商業施設が増えて都心の利便性が増してくるのでしょう。

 

洋の東西で住まい方が違うことは、都市の治安状況にも大きく影響しています。

世界で一番治安が良い都市といえば、日本を含め、東アジアに集中している印象です。以前ブログにも書きましたが(世界の治安と不動産考)、夜中でもお店たくさん開いてて、人通りも多く、女性の一人歩きOK、暴力犯罪や空き巣、車上荒らしが少ない…みたいな都市は、人口稠密なアジアに多い。実際、Numbeo.comで治安指数の高い大都市は、東京、台北、シンガポールなど、アジア圏に集中しています。

一方、欧米圏では、中小都市はともかく、大都市の中心部で、東京やシンガポールのような良好な治安状況はまず期待できません。富裕層や中間層の多くが郊外に住まう状況のなか、都市中心部ではお店が多くて賑やかとは限りませんし、属性に問題の多い方々が都心部に集まっていたりします。逆にいうと、自家用車前提で閑静な郊外住宅地を拠点にする暮らしなら、安全に暮らせたりするものです。

 

あと、住まい方の違いは、建物のつくり方や耐用年数、住宅産業や都市の構造にも影響してきます。

一般論として、アジアの大都市では高層の集合住宅を大量に供給する傾向があります。例えばベトナムやマレーシアでは、1プロジェクトで1万戸供給みたいな超巨大住宅開発プロジェクトが進行中、欧米圏からみれば信じ難い規模ですね。アジアでは膨大な都市人口があり、かつ多くの人が高層住宅に住みたがるので、その需要に応えるべく巨大開発プロジェクトが成り立つのです。

またアジア圏では、せっかく建てた高層マンションに、人々がたかだか数十年しか住まず、建て替え(使い捨て)するケースが多いです。多湿な気候で建物の劣化が早いという事情もありますが、集合住宅内での設備の進化スピードが非常に速く、もろもろ考えると古い躯体を大事に使うより建て替えてしまった方が合理的という事情もあるのでしょう。

 

一方、欧米圏では、戸建でもアパートでも、一旦建てたら何百年もメンテしながら大事に使うのが一般的です。建物が劣化しにくい欧州の冷涼乾燥な気候で住宅文化が育まれた上に、戸建中心の暮らしゆえ室内設備の更新スピードも速くないので、古い建物をレノベーションすれば、そう違和感なく暮らせます。

 

中古住宅を数百年使い倒す欧米の国々では、当然ながら新築建設の需要が少なく、大量に住宅供給するデベロッパーが余りいません。住宅市場も、新築よりも中古の二次流通の方が断然大きい…そのような環境では、築年数が経っても住宅の価値が余り下がりません。

不動産投資家の観点でいうと、長期保有するなら、建物の価値が下がるアジア圏よりも、下がらない欧米圏の方がやりやすい、という判断になります。

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不動産マニアが考える資産三分法

こんにちはManachanです。蒸し暑い8月の東京で、不動産仲間と飲み歩いたり、子供連れて夏祭りに行ったりと、日々アクティブに過ごしております。

今回は、投資ポートフォリオ理論として昔から定評のある「資産三分法」について書きますね。

 

資産三分法を一言でいうと、手持ちの財産を「現金・預貯金」と「株式」と「不動産」という、それぞれ性質の異なる3種類の資産にバランス良く分散して、「良いとこどり」をしようという考え方です。すなわち、

・安全性、換金性はピカイチだが、収益性の低い「現金」
・換金性と収益性に優れるが、価格変動幅が大きく安全性は落ちる「株式」
・現物資産ゆえ安全性に優れ、定期的な家賃収入と値上り益も期待できるが、換金性に劣る「不動産」

を組み合わせることにより、どれか一つの資産が暴落しても他の二つで補う等、リスクを押さえつつバランス良く資産形成・保全をしていく考え方です。

 

この「資産三分法」ですが、明けても暮れても不動産投資ばっかりやってる私から見て、どうなのか?

・株式に3分の1使うかはともかくとして、
・現金・預貯金に3分の1必要なのは、たぶん真理だと思う。

 

不動産真面目にやればやるほど、現金は必要だと痛感します。十分な現金がないと、良い物件が出た時に「即・勝負」できませんし、また現物不動産ならではの突発的な出費(修繕費等)に備えるためにも、ある程度の現金を持っておくことは常に必要。すぐに換金できない不動産だから尚更…。

不動産をメインとする資産を健全に運用し、計画的に入れ替えるには、ざっくり言って、資産総額の3分の1くらいは「現金」か「すぐ現金化できる預貯金やMMF等」として持っておくことが望ましい、それが私の肌感覚ですね。

特に海外不動産投資とかやってると、日本国内物件よりも「キャッシュ買い」の頻度が増えますので、なおさら現金は大事な上、米ドル、日本円、ユーロなど、現金を各主要通貨に分散して各国で持っておく操作も必要になります。

 

「株式」に関しては、どうなんでしょう?なんとなくの感覚ですが、株式だけでポートフォリオを組むのはリスクが高いので、やはり3分の1位は現金や不動産など、安全性の高い資産でもっておくのがセオリーのような気がします。

で、株式と不動産の比率はどう考えればいいか?ま、これは好き嫌いで決めればいいんじゃないかな?

 

株式好きな人から見れば、不動産って徐々にしか値上がらないし、換金性も劣るし、かったるいと思うかもしれません。逆に、私みたいな不動産マニアからみると、株式って1年で2倍増も十分あり得るし、ペーパーアセットの爆発力すげーなと思いつつも、不動産が楽しすぎて株式なかなかやる気にならないです。暗号通貨に関しても同様。

なぜこんなに不動産が好きなのか、自分でもよく分かりません。強いていえば、不動産で「定期的な賃貸収入」が得られ、かつ管理の大部分をアウトソースすることで「自由な時間が得られる」のが最大のメリットだと思いますが、多分それだけじゃないんでしょう。

世の中、カレーが好きでたまらない人、担々麺が好きでたまらない人が多数いるように、私も理屈抜きで、不動産が好きなんだと思います。世界中の担々麺を極めたいと思ってる人に、パスタをすすめてもなかなか心が動かないと思うし、不動産投資マニアに株式や暗号通貨をすすめても、たぶん腰は重いんでしょうね。そう考えると、

 

・不動産マニアなら、現金預貯金で3分の1を持ち、残りは不動産中心でポートフォリオを組む。

・株式マニアなら、現金預貯金で3分の1を持ち、残りは株式中心でポートフォリオを組む。

 

それでいいんじゃないでしょうか。人間誰しも、「好きこそものの上手なれ」だと思いますし。

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海外不動産、税理士に丸投げされても…

こんばんは、Manachanです。今回は、海外不動産投資に欠かせないパートナー「税理士」にフォーカスして書きますね。

「日本と海外、両方の税務申告実務に通じ、個人投資家に対して最適な税務アドバイスを行うことのできる国際税理士」は、日本人のグローバル資産形成に重要な役割を果たすはずです。が、現時点ではニーズの大きさに比べて人材が育っておらず、まだまだ未開拓な分野といえます。

日本と海外、両方の税務が分かる人が世の中に少なく、よしんば居ても法人向けで料金も高額だったりします。我々日本居住の個人投資家にとっては、「海外での申告、誰に聞けば正しい情報を得られるのか分からない」という悩みがあります。逆にいえば、これから発展余地が大きい分野ともいえましょう。優秀な税理士がいま参入すれば、間違いなく、「ライバルの少ないブルーオーシャン」だと思います。

 

ところで、日本の居住者が海外の不動産を買う場合、物件所在国と日本と、両方の国で納税する義務が生じます。

税制や税率はそれぞれの国で違いますが、世界中の多くの国では、日本で不動産持つのと同様の税金があります。購入時には印紙税や不動産取得税、保有時には固定資産税や所得税、売却時にはキャピタルゲイン税(譲渡益税)が、その代表的なものです。

海外で上記の税金を納めた後、さらに日本の確定申告で納税しなくてはなりません。但し、日本人が不動産買うような国は、たいてい、日本との間で租税条約を結んでいるので、原則として、二重課税にはなりません。具体的には、日本の確定申告の時、海外で納めた税金を「外国税額控除」を使って、差額分を納付、あるいは還付してもらいます。トータルで考えれば、結局、日本の税率で納税することになるわけです。

 

海外不動産セミナーやると、「税金の申告はどうやればいいのか?」は、よく聞かれる質問です。これ、真面目に考えると、回答するのがとても難しい質問です。

私は税理士資格を持っていない一般投資家なので、税務実務を代行したり、アドバイスすることは法律上できません。だから、「自分の場合は、こういう考えに基づいて、こういう申告を行っています」という程度の回答しかできず、それ以上詳しい内容については、「プロの税理士に聞いてください」と言う以外にないのですが、

「じゃ、具体的には誰に聞けばいいの?」というと、困ってしまいます…なぜなら、

 

・海外不動産セミナーに来る方の多くは、日本国内ですでにアパマン何棟か持っている投資家で、すでにお抱え税理士が居るケースが多い。ただ、彼らは当然、日本の税務のことしか分からないので、申告対象に海外の不動産が入ってきても、「それを、日本の税務申告上、どう処理するか?」位しかできない。

・海外(例.アメリカ)での不動産申告は、その国の税理士にお願いすることになるが、彼らとて、知っているのはアメリカの税務だけで、日本の税金に対する知識はほぼない。

・日本の税務は日本で最適化でき、アメリカの税務はアメリカで最適化することはできても、両方をトータルに最適化する税務アドバイスのできる専門家は、私の知る限り非常に少ない。

 

でも往々にして、投資家が税理士に期待する具体的な内容は、「日本とアメリカ、両方を最適化する税務サービス・アドバイス」だったりします。でも、これは極めて専門的かつニッチな仕事で、誰にもできるわけではありません。たとえば、

 

・日本国籍者がアメリカの不動産を購入する際の名義は、「個人名」、「日本の法人名」、「アメリカの法人名(LLC)」と、3つの選択肢がある。

・上記3つのうち、どれを選ぶかによって、日本とアメリカでかかってくる税金の負担が違う。たとえば、

1)日本側では…個人名で買うと、所得税(総合課税)、譲渡所得税(分離課税)、住民税などがかかってくる。法人名で買うと、それらの負担がない代わりに、法人税や事業税がかかる
⇒これは、日本の税理士が考えてくれます。

2)アメリカ側では…日本の名前(個人名or日本の法人)で買うと、アメリカ側の所得税(連邦税+州税)や源泉税、キャピタルゲイン税(=譲渡所得税)がかかるが、アメリカ法人(LLC)で買う場合、源泉税やキャピタルゲイン税を回避する方法がある
⇒これは、アメリカの税理士が考えてくれます。

3)でも、日本の税とアメリカの税をトータルで考えて、3つのうちどれを選べば一番トクかと問われると、たぶん、どちらの専門家も答えられない。

 

あと、日本とアメリカで税理士を使ったとして、両国の税理士の言うことが違っていた時の調整も大変ですが、これもオーナーが総合的に判断しなければなりません。

私は以前、こんな体験をしました。アメリカの税理士が、アメリカでかかる税金をゼロにするために、いろいろなアイデアをくれるのですが、その中に、

 

・BVI(英国領バージン諸島)法人を使って完全免税にするスキーム

 

が含まれていました。具体的には、「資産規模が一定以上になると、アメリカ国内のLLCだけでは完全免税にできないので、タックスヘブンとして有名なBVIに法人をつくり、その傘下にいくつかのアメリカLLCを持たせることにより、親会社も免税、LLCも免税で、とてもハッピーでしょ♪」と自信満々のご説だったのですが、

でも、彼がそれを言う時、私が日本の居住者で、日本の税金を払わなきゃいけない立場であることが、すっぽり欠落しています。自分が代表をつとめるBVI法人なんかつくった日には、「タックスヘブン税制」が適用されて、結局、日本の税率を払わなければなりません(=BVI法人で上がる受動的所得が日本で雑所得として課税されてしまう)。

…そういうこともあるので、日本とアメリカ、両方の税制を深く理解した上でアドバイスをしてくれて、かつ申告実務をリーズナブルな価格でやってくれる、知恵袋的な専門家が欲しいと、いつも願っていますが、現実はなかなか難しいですね。今後長期にわたり、懸案事項になるでしょう。

 

繰り返しになりますが、海外不動産セミナーで、購入後の税務申告について質問を受けた際、「専門の税理士に聞いてください」という答えでは、本当の意味で質問に答えたことになりません。税理士だって、問題丸投げされても困ってしまいますよね。

とても難しいこととは思いますが、もし可能であれば、「日米双方の申告実務に通じた、○○税理士を紹介できます。費用は○○かかります」位のレベルの答えは欲しいところですね。

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