グローバル不動産

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各国不動産の情報・知識を体系的に学べるウェブサイト登場!

こんにちは、Manachanです。今日のブログは手短にいきます。

私が取締役をつとめる(株)国際不動産エージェント(IPA)のウェブサイトが、大幅リニューアルしました。

作業は私がやりました。先週末、徹夜してサイトのコンテンツをいじって、ついに、世界30か国以上の不動産情報を一元的に見れるようにしました。

 

国際不動産エージェントのサイトURL

http://ipag.jp/

 

メニューバー「各国不動産」>「ヨーロッパ不動産」を選べば、ドイツ、イギリス、フランス…ロシア、トルコまで、11か国の不動産情報が取りまとめてあります。

「各国不動産」>「北米不動産」では、アメリカ・カナダの不動産情報が充実。

「各国不動産」>「オセアニア不動産」では、オーストラリア・ニュージーランドの不動産情報を掲載しています。

欧米ばかりではありません。「各国不動産」>「東南アジア不動産」では、タイやマレーシアをはじめASEAN各国の不動産情報を国別に掲載中。

「各国不動産」>「東アジア不動産」では、日本、中国などの不動産情報が充実。

また、国を特定せず、国際不動産を体系的に学びたいという方は、「コラム」>「国際不動産の基本」がおすすめ。業者の販売セミナーに出る前に、まずこのコーナーの文章を読んで、Podcast音声を一通り聞けば、並みの講師より情報通になれること請け合いです。

 

あと、テーマ別のメニューもあります。融資や税金について情報を得たいは、「コラム」>「国際不動産の融資・税金」。

海の向こうの物件の管理について知りたい方は、「コラム」>「国際不動産の管理」。

最後に、私たち国際不動産エージェントが、どういう問題意識・意気込みで仕事をしているかを知りたい方は、「コラム」>「IPAについて」をどうぞ。

 

情報のクオリティや「濃さ」には自信を持っています。私たちは、世界各地の不動産を実際にみて、街を歩いて、自ら情報コンテンツをつくる頭脳集団。Webで得られるような情報のコピ&ぺとか翻訳ではなく、全て、自前でオリジナルな情報をつくっていますし、これからもやり続けます。

世界の不動産が大好きですから…。

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海外不動産サポート料の意味と、最適化への挑戦

こんばんは、Manachanです。今回のブログでは、日本人投資家が業者経由で海外不動産を購入する際の「サポート料」の意味合いについて考察します。

 

「そもそも、なぜ購入サポート料が必要なのか?」

海外不動産を買う日本の投資家の多くは、購入価格の約2~5%の「サポート料」を仲介業者に支払っているはずです。これは顧客側、業者側それぞれの事情で、必要とされています。

顧客からみると、日本とは言葉も商慣習も大きく違う海外で不動産を買うわけなので、契約・登記まわり、保険の手配、管理契約や入居付けアレンジ、それらに関連する外国語のやりとりを、自分ではとてもできないから業者に代行してもらいたい。その対価としてサポート料を支払う、という構図になります。

一方、業者側からみると、ビジネスの収益源としてサポート料は日本人顧客から是非いただきたいものです。というのも、英米圏はじめ海外の多くの国では、不動産仲介手数料は「売り側からしか取れない」もので、買い手から取ってはいけない商慣習ですので、その国の法律で認められた仲介手数料以外の収入を、日本でサポート料という名目でいただく必要が出てくるのです。

私は自分自身が投資家(顧客側)でもあり、かつ業者側のポジションも持っているので、両者の立場が良く分かります。顧客が業者のサービスを切に必要としており、かつ業者が時間をかけてサービス提供するわけなので、適正な対価は当然に必要です。

時々、「サポート料なし」をうたう業者がいますが、そういう取引は疑ってかかった方が良いでしょう。サポート料なしでも商売やっていけるということは、売値をたっぷり乗せて、顧客に見えないところでガッツリ利益をとっているかもしれません。つまり「海外版かぼちゃの馬車」的な割高カス物件を客に売ってる可能性があるのです。

 

「サポート料をめぐる問題、トラブルとは?」

ところで、上記のサービスとサポート料をめぐって、顧客と業者がお互いに納得感のある取引ができるとは限りません。多分うまくいってないケースの方が多いのではないでしょうか。

まず、業者側からすると、「要求の細かい日本人客」と「アバウトな海外取引先」の板挟みになって苦しむケースが多い。お互い悪気はないのでしょうが、海外の商慣習や法律、サービスの概念は日本と大きく違うもので、メール等でやり取りしても海外取引先の回答は日本人客からみると要領を得ないし、それ以前にレスが遅い、逆に日本人の質問は海外取引先からみると枝葉末節すぎて答える気がなくなる…お互いの文化や商習慣が違う以上、その橋渡しの仕事はかなり高度なものになります。ビジネススキルと文化理解、語学力すべてが必要で、頭良くないと絶対に務まりません。

 

高度な仕事にも関わらず、それに見合った報酬を支払うに十分なマネタイズができる会社は、いまの日本の海外不動産業界では稀です。そもそも、日本人からサービス料を取ること自体、かなり難易度が高い。世界広しといえども、日常的な外食でもその料金に「サービス&おもてなし」が含まれる日本みたいな国は珍しく、そういう国に暮らす人たちは、外出しの「サービス料」を払うことに慣れていません。それが相当な専門知識を必要とするものであってもです。

ですが、日本の外に出ると、「サービスは別途料金で先払いが当然」の世界が多くなります。例えばアメリカとかだと、「弁護士の時間とるだけで1時間300ドル」のフィー徴収が当たり前で、しかも前払いしないと簡単な回答さえしてくれないことが多い。「先方にちょっと聞いて確認する位ならタダが当然」と思ってる日本人客とのギャップは非常に大きく、サポートスタッフは両者の板挟みで苦労します。

 

さらに、海外不動産仲介ビジネスの経営者のなかで、不動産業界経験者が相対的に少ないことが問題をさらに大きくしています。金融、保険でも旅行代理店でも、どの業種から参入しても良いと思いますが(私自身もITからの参入組です…)、「不動産は売りっぱなしが許されない世界」だという基本的な理解をしない経営者は、いとも簡単に「放置プレイ」、「国替え」、「転廃業」をしてしまいますし、そういう会社ほど有能なサポートスタッフが逃げてしまいます。

以前より多少はマシになりましたが、数年前の東南アジアでは日系仲介業者の「サポート中途放り出し」が酷く、日本人オーナーで「海外不動産難民」になってしまった方が多数おられます。私は2016年から、困ったオーナー様のために、仕掛中の不動産登記のフォローや、引き渡し、入居付けをサポートするレスキューオペレーションを始めています(参考:海外不動産レスキューのお仕事)。

 

「最適なサービスとサポート料を模索する」

上記を踏まえて、顧客と業者、それぞれがハッピーになれる海外不動産関連サービスと、その対価たるサポート料とはどうあるべきか、考えてみました。

まず、お互いが踏み外してはならない、二つの原則があると思います。

 

・業者へ…サービスを途中で放りだすのはナシよ。

・顧客へ…適正な対価を払わずにサービスだけ期待するのはナシよ。

 

それが満たされたら、不動産購入の本来の目的に立ち返ってシンプルに考えれば良いと思います。日本人の場合、海外不動産買っても当地に移住したいニーズは少なく、ほとんどが「投資」目的の購入なんですから、業者は「顧客が当該国への納税義務を果たしながら投資利益をちゃんと得られるようなサポート」に徹すれば良いと思います。

その際、業者が取るサポート料は、コストとして投資収支を圧迫する要因の一つになるので、顧客からみて「費用対効果」が納得感あることが肝要です。私自身は投資家で収支にはシビアなので、中間経費はできるだけ最小限にして、投資効率を最大化したいと思う人間です。そういう「投資家肌」の顧客もハッピーになれて、かつ「業者に全部お任せしてラクしたい」と思う顧客もハッピーになれるオプションが提示されれば良いと考えます。

その見地から、私は次の方式を提唱します。

 

1)購入サポート料は、購入手続に加え、第一回目の家賃入金と第一年目の当該国税務申告までをサポートする対価としていただく。そこまで一通り経験すれば、「管理会社や税理士など現地コンタクト先と、どのタイミングで、どういうコミュニケーションが発生するのか?」がだいたい分かるようになる。

2)それ以降は、「業者を通さず自分の責任で現地とコミュニケーションする」か、或いは「適正なサポート料を支払って業者に引き続きやり取りをお任せするか」、どちらも選択できるようにする。

 

私自身は、「業者にサポート料払わずに自分でやりたい派」なので、価値観の近い投資家系のお客様には、「最初の一年でやりとりの基本を覚えて、あとは自分でやった方がスキルも上がるし費用も節約できていいんじゃないですか?」とお勧めしますが、

私のみる限り、お客様の7割以上は「ずっとサポートして欲しい派」だと思います。もしそうであれば、「国際不動産サポートという高度な専門サービスに対して適正な対価(例.1物件につき毎月最低100USD以上)を払い続ける」覚悟が必要になります。それなりの投資規模で、かつ時間を買いたいのであれば、こちらをお勧めします。

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定住人口で縮み、交流人口で拡大する日本

こんにちはManachanです。いつもご愛読ありがとうございます。今回のブログでは、不動産投資・ビジネス、国民経済におけるキーワード、「定住人口」と「交流人口」について論考したいと思います。

 

海外の不動産投資を志す日本のお客様は、多くが「将来、日本の人口が減り、経済が停滞・衰退する」ことを懸念しており、それが彼らをして海外に目を向けさせる主な動機になっています。

彼らのいう「日本の人口が減る」とは、日本の国土で暮らす「定住人口」が減ることを意味します。総務省の統計によれば、2017年の通年で、「日本国民が37万人減り、外国人の定住者・長期滞在者が15万人増え、差し引き22万人減り」、その結果、総人口が1億2682万人から1億2660万人くらいになるようです。ちなみに過去数年の総人口推移は「18万人減(2014)→14万人減(2015)→20万人減(2016)→22万人減(2017)」位です

(総務省や社人研の図表に必ずついてくる人口の将来推計は意図的に省いております。結局のところ、推計のほとんどが外れるわけで、それ自体が判断を誤らせるもとだと思います…)

 

一方、「交流人口」とは何でしょう?日本国に関していえば、「外国人(または日本人)が、相手国に居住しない前提で、旅行やビジネス、親族・友人訪問、会議や研修などの理由で日本(または外国)に短期滞在する人口」を意味します。

交流人口は、定住人口よりずっと速いペースで変動します。特に、日本に来る外国人の数は、「1341万人(2014)→1973万人(2015)⇒2403万人(2016)⇒2869万人(2017)」と。定住人口の20倍くらいのハイペースで増え続けています。

つまり、「定住人口が少し減って、交流人口が大きく増えている」のが、いまの日本の状況であり、両者を合わせてざっくり計算すると、面白い結果になります。

 

1)定住人口の見方…日本に定住する人間が年間22万人減る、彼らが一人あたり、生活費、住居費、教育遊興費などで年間300万円を消費すると仮定すれば、

⇒ 22万人x300万円=6600億円の消費が減る。

2)交流人口の見方‥・海外から日本に来る人間が年間400万人増える。彼らが一人あたり、ホテル代、飲食費、ツアー費用お土産代なので、年間15万円を消費すると仮定すれば、

⇒ 400万人x15万円=6000億円の消費が増える。

 

両者あわせると、日本経済への影響は「ほとんどチャラじゃん!」。今後、海外からの交流人口が今のペースで増え続けるかどうかは。国際環境や為替の影響を受けるため未知数ですが、少なくとも一国の経済を考えるなら、「定住人口と交流人口」を合わせてみた方が有益だと思います。

 

ところで、「定住人口の世界観」と、「交流人口の世界観」は、根本的に違います。これは、「定住農民」と「貿易商人」のものの見方の違いに似ているかもしれません。

私は後者、「交流人口」の世界で生きる人間です。日々、不動産を通じて日本と海外を結びつけるビジネスをしているので、「日本→海外、海外→日本の交流人口」をベースに物事を見ています。一方、日本国内で日本人を相手にするビジネスは、不動産賃貸経営を含めて、基本は「定住人口」をベースに物事を考えます。

 

おそらく、日本人の大多数が「定住人口」の住人だと思いますが、私は時として彼らと話がかみ合わなくなることがあります。例えば、彼らがよく口にする、「日本の人口が減るから経済衰退する」という悲観論が理解できても心から納得できないのです。なぜなら、私は交流人口の世界に生きており、こちらの方は縮小衰退どころか、「年々、数十%成長のすごくエキサイティングな世界」だからです。

また、交流人口の世界観でいうと、「日本なんて、まだ国際化始まったばかり、伸びしろすごく大きい」と思います。私が携わる国際不動産ビジネスは特にそうで、日本の業者が世界の不動産で商売する時代は、今まさに黎明期。特にヨーロッパ方面に行くと、私は日々、パイオニア。「彼らの目の前に立ち現れた最初の日本人業者」として商談に明け暮れています。

競合プレイヤーも少なく、いまから真面目にやれば、発足したばかりの弱小企業とはいえ、「日本と海外をつなぐ不動産ビジネス」というニッチ分野で天下取れると思っており、今のところ悲観や衰退とはまるで無縁の世界に生きています。

 

今のところ、国際交流人口では年々、マーケット拡大している日本国ですが、誰もがその恩恵にあずかれるとは限りません。明暗を分けるのは多分、「スキルセット」や「ものの見方、考え方」なのだと思います。たとえば、こういう文章を書く日本人がいます。

 

京都が悲鳴。日本に金を落とさせない中国丸儲けビジネスの実態

もう日本人の出る幕なし?外国人だらけのニセコにみる日本の未来

 

京都やニセコは、日本国内におけるインバウンド観光で成功した都市の代表格であり、タイのパタヤ、プーケット、インドネシアのバリ島に通じるものがあります。

海外のお客様を相手にする商売である以上、外国語でのサービスは必須であり、それを提供できる外国の事業者とも競争しなくてはならない宿命があります。日本国内でありながら、英語や中国語が幅をきかせる世界も一部存在するのでしょう。パタヤやプーケットでタイ語よりも英語がロシア語が幅をきかせるのと同じように・・・

これをチャンスととらえるか、脅威ととらえるかは、個人次第。上記の文章を書いた人のように、「自分自身が変わらずに外国人業者ばかり儲かることを嘆く」ようでは…

 

日本の業者だからといって競争に勝てるとは限らないのが国際ビジネスの掟であり、その競争が日本国土の上で起こるのがインバウンド観光。その恩恵に与りたい気持ちがあるならば、頑張って英語や中国語を覚えるなり、或いはそれができる人を上手に使って商売すれば良いと私は思うんですけど…

そういうマインドセットになれない人は結局、交流人口で拡大するニューエコノミーを味方にすることはできないのだと思います。

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3000万円以上の海外本命物件を買おう!

こんにちは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

前回は、「予算1000万円で海外不動産買うなら何が良いか?」について私見を書きました(記事リンク)。結論を一言でいえば、「この予算帯なら先進国(ドイツ、アメリカ等)地方都市の、ネット8%くらい回る戸建や区分が一番おススメ」です。

海外の先進国で1000万円の実物不動産というのは、「外国人投資家が宇都宮や高崎で物件探しする」位、かなりニッチな話ではありますが、その地域内でちゃんと賃貸需要と実需購入需要があり、可処分所得からみて無理しない賃料で8%回る、資産価値もたぶん毀損せず出口も取れる…という意味で、金融商品チックな投資案件や、賃貸・実需マーケットが未成熟な新興国の物件を買うよりはずっと手堅くて安心度高いだろう、というのが私の考えです。

それを名づけて、「ニッチな地方都市利回り物件」と呼びますね。地方都市ゆえ経済発展のスピードは緩やかで、値上がりもあまりしないだろうけど、その代わり安い価格で買えて、賃料収入を得る意味でのフローの資金効率は良いのです。

 

しかしながら、「予算3000万円以上」あれば、話は別です。それだけあれば、先進国の大都市(人口100万人以上)のちゃんとした立地で、賃料と値上がり益を両方狙える「本命物件」取得が視野に入ってきます。

本命物件とは何か?それは、私たちの資産形成の主役になりうる高い戦闘力を持った、資産価値のしっかりした物件です。

不動産の場合、立地が一番モノを言います。「大都市で、それなりに良い立地にある物件」なら、買って住みたい人、借りて住みたい人は相当数いますし、都市の発展や利便性の向上に伴って今後価値を上げることも、十分考えられるのです。

 

日本国内(関東)に例えれば、こんなイメージです。

「ニッチな地方都市利回り物件」…北関東の地方中核都市とか、あるいは千葉県の新京成線や東武野田線沿線のように、東京都心に行くのに乗換が必要な片道1時間圏郊外にある物件をイメージしてください。

「大都市本命物件」…東京23区の大田区とか江東区とか練馬区のように、都心まで至近距離にあり、購入も賃貸も需要旺盛な地域にある物件をイメージしてください。近郊でも、たとえば三鷹とか新百合ヶ丘、青葉台みたいな人気の高い駅の徒歩7分圏内みたいな場所をイメージしてください。

 

東京の大田区内や、新百合の駅近みたいな場所で、実需層もターゲットにできるファミリータイプのマンションを買おうとすれば、中古でも3000万円は軽く超えてきますよね。海外でも事情は同じで、先進国都市部で良い立地の物件というのは、どんな安くとも3000万円(30万USドル)スタートというイメージです。

なお、3~4000万円くらいの予算では、都心狙いはまず無理です。また、ロンドンやニューヨークみたいな世界トップレベル都市も狙えませんし、シドニーやバンクーバーのような、世界都市としては二線級でも不動産価格が高騰してしまった都市もターゲットから外れます。

そうなると必然的に、「まだ、物件価格が上がりきっていない、先進国の大都市(首都ではない、第二、第三の都市)」を狙うことになります。たとえば、

 

アメリカなら、テキサス州のダラスやヒューストン等

オーストラリアなら、ブリスベン・ゴールドコーストやメルボルン等

カナダなら、モントリオールやオタワ、カルガリー等

イギリスなら、マンチェスターやバーミンガム等

ドイツなら、デュッセルドルフやケルン等

 

これらの都市なら、現時点で3~4000万円で不動産マーケットに参入でき、かつ、賃貸経営上も出口の面でもリスクの少ない好立地の物件を買えるチャンスが残されています。

なお、3~4000万円を不動産で手堅く運用しようとすれば、上記の海外都市の方が、いま日本の首都圏で買うよりは良いと思います。なぜなら、「都市が拡大中で人口増加があり、住宅需給バランスも良く、賃料や不動産価値が上がる見込みがある」からです。

 

たとえば、アメリカのダラス・フォートワース都市圏は700万人超の人口が、年間15万人以上のペースで増えています。オーストラリアのメルボルン都市圏は450万人超の人口規模で、年間10万人の増加。いずれも年率2%超です。

一方、日本の人口を吸い寄せる首都圏一都三県は、3500万人超の人口規模で年間15万人増ですから、年率0.4%と、かなり見劣りします。しかも、日本・アジア地域に特有の弊害「過剰供給リスク」を抱えています。一方でダラスとかメルボルン、ブリスベン等では、住宅供給以上のペースで人口が増えていますので、一部の特殊地域を除いて過剰供給はありませんし、賃料も不動産価値も年々伸び続けています。

 

海外(先進国)の本命物件購入を検討される方に一言、申し上げたいことがあります。

・利回り星人になってはいけません。

・たとえ見た目の利回りが低くみえても、本命物件としての戦闘力があれば、値上がり含めて、最終的にはより多くのお金が残る可能性が高いです。

 

たとえば、上述の「3~4000万円で買える先進国大都市」で、好立地にある住宅物件の賃貸利回りは、ざっくり言うと「表面5%、実質4%」いけば良いほうです(アメリカだと、固定資産税が高い分、表面7%、実質4%みたいな数字になることが多い)。

日本の投資家によくあるのは「利回り8%以上ないと買わない」みたいな反応ですが、「8%」みたいな表面的な数字にこだわる余り、立地含めた物件の収益力を評価できず、結果的に高リスクな金融商品的な海外案件購入に流れてしまう方が多いです(記事リンク:不動産の顔をした事業投資をお勧めできない理由)。

 

私の経験上、「大都市好立地で5%回る物件」の方が、「地方都市や郊外の8%回る物件」より、投資期間全体でみれば、より多くのお金が残ります。それは「賃料上昇や不動産価値上昇」が期待できるからです。

先進国第二位、第三位くらいの大都市の好立地物件を、不動産価格の上昇局面で「グロス利回り5%」で買えれば、私の感覚では「割安」ですね。購入後、さらに値上がりして、5~6年後くらいにグロス利回り4%くらいで売り抜けられることが、経験上かなりあるのです。

 

たとえば、カナダのトロント、オーストラリアのメルボルン位のレベルの都市で、「グロス5%」物件を購入し、その後の家賃上昇が年平均2%、6年後にグロス4%で売り抜けられたとすると、

初年度 価格4000万円 年間家賃200万円 (グロス5%) 
2年目 年間家賃204万円
3年目 年間家賃208万円
4年目 年間家賃212万円
5年目 年間家賃216万円
6年目 年間家賃220万円 グロス4%で売却 ⇒ 5500万円で売れる。

つまり、税前の値上がり益1500万円、期間通算の家賃が1260万円で、合計2760万円。投資額4000万円に対して69%のお金が増えることになるのです。

4000万円の物件が6年間で5500万円になるということは、年平均6%近くのペースで不動産価格が上がり続けることを意味しますが、日本を除く各先進国の不動産価格推移をみる限り、それは全く不自然な数字ではありません。普通に経済成長している国なら不動産価格も普通に上がるんですから、大都市や成長都市の好立地を狙って、値上がりを取りにいくのが投資のセオリーです。

 

一方で、地方都市の安い物件を1000万円、グロス8%で買ったとします。その後の家賃上昇プラスマイナスゼロ、6年後の売却も購入時と同じ1000万円で売れるというのが現実的な想定ですので、その場合は、値上がり益ゼロ、期間通算の家賃480万円。投資額1000万円に対して増えるお金48%という計算になり、「大都市本命物件」の69%と比べて見劣りしてしまいます。

 

以上はざっくりシミュレーションの数字ではありますが、海外の不動産を低リスクで運用しながら価値を増やしたい方には、「先進国大都市の好立地でグロス5%位の数字が出れば買い!」だという投資判断センスを養っていただきたいと思います。

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「不動産の顔をした事業投資」をお勧めできない理由

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

不動産投資界隈は、「かぼちゃの馬車&スルガ銀ショック」かまびすしい世の中ですね。大家業界で情報発信している方々には、不動産投資に失敗して困ってるオーナーからレスキュー依頼が続々と来ていることかと思います。私のところにも、しっかり相談来てますよ~。

「かぼちゃの馬車」では、「シェアハウスの賃料収入」のほか、「派遣ビジネス収入」もあるから破綻しないというセールストークだったそうですが、蓋を開けてみれば、どちらも大した収益上がってなかったようですね。かぼちゃに限らず、「サ高住」や「アプリ収益付き民泊」など、通常の賃貸収入以外の事業収入をアテにして、たっぷり利益乗せた高値で融資つけて売るスキームが、ここのところ一気に行き詰っている印象を受けます。

私は昔から、不動産が好きでたまらない「不動産愛好家」だからこそ、疑問に思います。「サ高住」とか「派遣付きかぼちゃスキーム」って、果たして不動産投資と言えるんだろうかと?

むしろ、不動産権利をつけた「事業投資」と呼んだ方が良いのではないかと思います。日本に限らず海外でも、似たような話が沢山ありますね。英国によくある「学生寮」や「介護施設」とか、アジア新興国によくある「ホテル・コンドミ二アム」や「不動産を担保に取った貸金業(レンディング)」等々。

事業運営を入れて不動産利回りをつくるのは、ある意味、世界の潮流なのかもしれません。今は日本に限らず、世界的に金余りの世。マネーが不動産に向かい、売買価格が高騰。でも賃料はそんなに上がらないから、利回りは下がる。そんななか、投資物件らしい利回りをつくるためには、不動産を使って収益事業をして、通常賃貸を上回る数字を出したい…至極自然な考えだと思います。

私だって、国内外の観光地で物件を買って、「民泊」とか「バケーションレンタル」とか、やってますもんね。ハワイでもパタヤでも、バリ島でもやってるし、これから金沢市でもやろうとしています。自分が民泊オーナーとしていろんな経験しているから、この分野に関しては、企画、オペレーション含めて、それなりに「目利き」できる自信があります。

問題は、自分が目利きできない「事業」付き不動産物件を、投資仲間やお客様に勧められるかどうか…です。たとえば、サ高住とか介護施設の運営に関して、私は完全な門外漢です。事業計画を見せられても、その妥当性をジャッジする自信は全くありません。

そういう、「自分がよく分からない商売」が収益の源泉になっている不動産案件を、私は一般的におススメしていません。もちろん、土地・建物の価値については目利きできるので、その価値に見合った額で買えて、かつ事業収益が「オマケ」としてついてくるなら良いと思いますが、そういう案件に限って、土地・建物の積算価値の数倍みたいな高い値段で売られていることが多い。結局、「1.5億くらいの価値しかない物件を、3億で売ってるかぼちゃシェアハウス」と同じことなのですね。

そういうものを買って、もし事業が失敗した場合、不動産としての出口がありません。本来の価値より高く買っちゃってるんですから、相当な損切りしないと売れませんよね。私は、そんな物件を売って恨まれたくないし、それ以前に不動産のプロとして、「不動産を一生懸命目利きして失敗するなら納得する」けど、「不動産とは全く関係ないところで失敗する案件」に対しては、私ごときが説明責任を負えません。

そもそも、世にあまたある投資のなかで、なぜ不動産に投資する意味があるのでしょう?不動産には、金融商品のような流動性がありませんし、昨年の仮想通貨のような爆発力もありません。試しに買ってみたコインが2年で100倍以上になって「億り人」が続出してますが、不動産の場合、価値が2年で2倍になるものは極めて稀です。

その代わり、不動産には「リスクの低さ」という、他のアセットにはない良さがあります。ペーパーと違って現物だから価値がゼロにならないし、都市部でちゃんと需要がある場所なら、たとえバブルがはじけても半分以下に値下がることも滅多にない。

それに不動産って、個人の経営能力にそう依存しなくてもいい。誰かがそこに住んでくれたり、商売してくれるだけで収益を生むのです。そこまでリスク低くて再現性があるからこそ、銀行もお金貸すわけだし、レバレッジを活かした投資ができるわけですね。

そうした「リスクの低さ」が不動産を選ぶ積極的な理由だとすれば、「事業で収益上げないと利回りが出ない」物件って一体何なの?という気がします。そこには本質的に、「低リスク」という不動産本来の良さがありません。むしろ「リアルな事業」という、プロでも勝てるとは限らない高リスクな投資になってしまうこともあります。

本質的に「高リスクな事業投資」を、あたかも「低リスクな不動産投資」に見せかけて売ってる業者を、私は信頼しません。ハッキリ言うと、私の愛する「不動産」に対する冒涜という感じもしますね。

世にあまたある「不動産の顔をした事業投資」のなかで唯一、私が目利き・投資判断できるのは、自分が実際に事業をやってる領域、つまり「民泊」だけです。それ以外に関しては、アドバイスを求められても「事業投資」だから「正直分からない」
と言います。事業投資であることを承知で投資するなら良いと思います。

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草食不動産屋宣言

こんにちは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

シェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社スマートデイズ破綻かまびすしい今日この頃、楽待新聞で踏み込んだ記事があり面白かったです。「かぼちゃ」シェアハウス買って入居付けに困っているオーナーの話は、2年ほど前から私の耳に入っていました。破綻の約半年前には、都内で宅建業を開業した友人のオフィスに、空室だらけのかぼちゃシェアハウスに入居付けしてくださいと、担当者が日参していたようです。

 

そういえば、「かぼちゃ」騒動の数か月前に「サクト」という会社が破綻しました。ここもかぼちゃと同様、スルガ銀行と組んだシェアハウス建売商法やりすぎた結果、入居率低下が破綻の引き金になりました。私は2016年5月、サクトからシェアハウスを中華圏投資家に売って欲しいと依頼を受け、同社の都内シェアハウス物件をいくつか視察しましたが、とてもじゃないが客に売れるシロモノではありませんでした。

・賃貸需要がない…足立区の日暮里舎人ライナー沿線みたいな寂しい場所で、新築とはいえトイレ・バス共用で、7~8㎡の狭小部屋に、若い女性が月4万5千円も出して住むとは思えない。そもそも賃貸需要が薄い上、付近に安アパートがいくらでもあって、同じ値段出せばバス・トイレのついた部屋に住める場所。明らかに企画の失敗。

・値段が高すぎる…物件周辺の実勢地価と平均的な木造アパートの建築費から考えて、私が適正と思う価格より明らかに高い値段で売っている。ざっと計算して、土地値プラス建築費150万円/坪くらいの値段で売っているが、それに相応しいスペックを兼ね備えた建物ではない。

結局、弊社とサクトとは2016年10月を最後にやり取りがなくなりました。後で知ったことですが、17年2月からシェアハウスオーナーへの家賃入金が途絶え、被害者の会が結成されました。同年9月には事業を停止、12月までには銀座の事務所がもぬけの殻になっていたようです。

 

かぼちゃ、サクト、スルガ銀行の教訓から何を学ぶか?私は「不動産業者」と「投資家」という二つの顔がありますが、業者の立場でいうと、「あいつらみたいな、客を不幸にする商売は、絶対にしたくない」。

私は、大好きな不動産の世界で、今後末永く生きていきたい。できれば死ぬまで、不動産をライフワークにしていきたい人間です。平均寿命から考えて、あと30年以上生きると思いますが、そこまで長く業界に居続けるためには、お客様を不幸にしてはいけない。私も不完全な人間ゆえ多少の判断ミスはするでしょうが、それでも、弊社が関わった不動産取引の結果、お客様が破綻するような、決定的な失敗は絶対にしてはならない。そうなったら、かぼちゃやサクトのように、不動産の世界に居られなくなると思っています。

 

お客様の失敗リスクを最小便にする物件選びとは何か?私は次のように考えます。

1)物件価格に自社利益を乗せず、市場流通価格で買っていただく。

2)希望的観測や運営の腕ありきの想定賃料ではなく、普通賃貸で得られる無理のない賃料をベースに計算して、投資物件として成り立つものを買っていただく。

3)マーケットが高騰しすぎた局面では、仕入れを休む。物件を無理して売ろうとしない。

 

かぼちゃ、サクトが失敗した原因は、1)物件価格に自社利益を乗せすぎた、2)相場より明らかに高い価格で客に売るため想定賃料を無理に操作した、3)2015年以降の首都圏のように地価や建築コストが高騰した局面で量的拡大を目指してしまった…その三点に尽きるでしょう。私はその逆をやることを、常に心がけています。

不動産売買の世界で、短期間に大きく儲けようとすると、必ず無理が来る。私はそんなに儲からなくても良いから、この世界で細く長くやっていきたい。お客様を食い物にする肉食系業者ではなく、お客様の資産をじっくり育てる草食系業者でありたい。

 

草食系業者として末永く生きていくために、日本のみならず世界中の収益不動産を扱えるようにしたいです。いまの日本、特に大都市圏は収益不動産の仕入れ時ではなく、むしろ仕入れを休むべき時だと思います。投資家としての自分の行動を考えても、2011~14年のまだ安い時期に日本の物件買って、2017年あたりのタイミングで高値で売って利益確定しているわけです。2015年以降は、一般論として日本の収益物件は割高すぎて全く買う気が起きないので、「金沢の町家」みたいなユニークな利用価値のある物件以外は仕入れてませんし、お客様にも余り売っていません。

逆に日本の不動産が高い今だからこそ、海外に目を向けて、「いま仕入れ時の地域」を一生懸命探しています。世界各地の不動産を視察しまくった結果、「ドイツのルール地方」とか「アメリカのフロリダ州、インディアナ州」など、不動産価格が比較的安い局面にある地域で物件を仕入れ、日本向けに商品化しているのです。法律やガバナンスのしっかりした先進国で、資産価値のある物件を安い局面で買えれば、お客様もたぶん損はしないと思っています。

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不動産投資やるなら先進国だと思う理由

こんにちは、Manachanです。

東京ビッグサイトで行われた資産運用Expo(1月25~27日)に出展し、怒涛のように忙しい3日間が終わりました。私たちは「ドイツ不動産投資」ブースを出しましたが、来場者からの反応は大変好意的なものでした。日本でほとんど知られていないドイツ不動産、皆さん「初めて聞く話」ながら、きちんと説明すれば、皆さん目を輝かせて「こんな話を待っていた!」という…

「先進国の都市部なのに安く買える」、「長期間にわたって8%のネット利回りが取れる」、「値下がりリスクも少ない」「国際通貨ユーロで資産形成できる」…私と市川が2016年にドイツ現地に渡航して発掘してきた収益物件が、いま日本人の投資ニーズにぴったり合うのだと実感しました。

 

ところで、日本で紹介される海外不動産といえば、現時点で「東南アジア新興国の不動産物件」がメインでセミナーも多数行われていますが、私の知る限り、世界の趨勢は日本とは逆です。

 

普通は、どの国でも、海外の収益不動産といえば、先進国の物件が中心になります。

 

たとえば、質量ともに日本よりはるかに海外各国不動産の情報が集まる「中国」のイベントに行くと、どこもアメリカ、カナダ、オーストラリアや欧州各国の先進国物件の占める割合が多いです(日本の人気も高い)。もちろん、地理的に近いタイやマレーシア、ベトナム等の物件も紹介されていますが、先進国物件と比べると「脇役」の扱い。

中国と並んで、海外不動産イベントのメッカといわれる「ロシア」と「ドバイ」でも同様に、欧米先進国物件の占める割合が多いです。

その意味で、世界の趨勢とは違う日本の海外不動産事情。今でこそ海外不動産といえば「東南アジア新興国」のシェアが大きいですが、数年後には形成逆転して、「先進国中心」のマーケットになると私は予想しています。なぜなら、

 

・日本人は海外移住ニーズが少ないため、海外不動産は「投資」「資産形成」「資産保全」目的の購入になる。

・投資、資産形成・保全の手段として不動産をみた場合、他のアセットと比べて「一気に値上がりはしないけど、その代わりゼロにもならない」堅い資産として選ばれるため、「収益性」とともに「リスクの低さ」も大事ファクターになる。

・「収益性」「リスクの低さ」を数値化してフェアに比べると、遠い将来はともかく、現時点ではどうしても、先進国有利といわざるを得ない。

 

上記を数値化するため、私は独自に「あんぜん+もうかる」指標を考案しました。


リスクの低さを診断する「6つのあんぜん指標」

・権利を保障する法制度・運用 (不動産権利が政治変動に影響されない)
・市場データの充実(客観的に判断できる)
・建物の品質保証・診断システム (購入段階で、問題の多い建物をつかまない)
・管理サービスの成熟、プロの存在 (保有段階で、収入を確実に手にする)
・自然災害・地政学リスク (保有段階で、不動産価値を棄損しない。)
・中古流通市場、金融システム (売却段階で、値上り益を確実に手にする)

 

収益性を診断する「5つのもうかる指標」

・経済成長と人口増加
・物件の将来性 (資産価値=キャピタルゲイン期待)
・物件の収益性(賃貸ニーズ=インカムゲイン期待)
・参入タイミング、仕入れルート (今のタイミングで、物件本来の価値に比べて割安に買えるか?) ・購入、保有、売却時コストの安さ(購入時印紙税、固定資産税、管理費修繕費、仲介手数料など)

 

上記指標で、私の渡航・視察経験のある「先進国7か国、新興国6か国」をスコア付けしてみたとこっろ、

「あんぜん指標」に関しては、明らかに、先進国優位の数字が出ました。

(先進国平均=45点、新興国平均=21点)

 

次に、私の渡航・視察経験のある「先進国17都市、新興国11都市」に関して、収益性を評価してみると

「もうかる指標」に関しては、先進国と新興国とで、有意な差が出ませんでした。
(先進国平均=28点、新興国平均=29点)

 

最後に、上記スコアを合計してみると、

「あんぜん+もうかる指標」では、先進国が明らかに優位という結果になりました。

(先進国平均=73点、新興国平均=50点)

 

上記は、よく考えてみれば当たり前のことですね。不動産の投資・賃貸経営は、それを支える経済と社会・法律システムを前提に成り立つものです。

日本を含めて先進国では、「不動産所有や賃貸の権利が法律によって守られ」かつ「政権が変わってもそれが維持されるという連想が成り立つ」上に、「人々がネットや不動産屋を通じて物件を売買、賃貸して」、「自分の収入のなかから家賃や税金を払って」、「地元の管理会社が家賃を収納し修繕手配して」、「滞納トラブル等の際に裁判や異議申し立ての仕組みを利用して解決する」…そうした社会システムが一通り整備され、かつそれぞれの分野に専門家がいるわけですが、新興国ではそれら全てが形成・整備途上にあり、専門家も十分に育っていません。

そう考えると、先進国の収益物件では「想定利回りの数字が、だいたいそのまま実現する」ことが多いのに対し、新興国では社会システム未整備や専門家の不足により「現実が数字の通りにならない」ことが多くなるのも、理屈で考えて納得できますね。

 

私自身は、「手堅い先進国物件」に投資しつつも、「やんちゃな新興国物件」も値上がり目当てで複数国で持ってますが、全体としては投資ポートフォリオを「先進国にシフト」しています。また、日本人投資家のニーズを考えても、フェアにみて先進国物件の方が相性が良く、数年後には「海外不動産といえば欧米先進国」が当たり前の世の中になると思います。

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不動産業界は肉食8割、草食2割

こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。

私は、IT業界でサラリーマン・エンジニアを19年やった後、脱サラして全く異業種の不動産業界で独立し、5年の歳月を過ごしております。また、本業とは別に、個人投資家として15年ほど前から、世界各国の不動産に投資してきています。

今回のブログは、「個人投資家&IT業界出身者」の目からみた「不動産業界」の姿について、思うところを書いてみますね。

 

私が「不動産2-8(または8-2)の法則」と呼んでいるものがこれです。

不動産業界は、客の利益より自分の利益のために動く業者が大多数を占める。

まず客に儲けさせてリピーターを獲得する、長期利益志向の会社(草食系タイプ)は、業界全体の約2割。

客に儲けさせるより前に自分が儲けることを優先する、短期志向の会社(肉食系タイプ)は、業界全体の約8割。

※肉食系は別名、「初心者イーター系」(Eater→食い物にする)と呼ばれることもあります。

 

草食系と肉食系、分かりやすい例として、「賃貸アパートの家賃保証(サブリース)物件」を取り上げてみますね。

草食系業者が扱う家賃保証物件は主に、「売値に余分な利益を乗せず、賃貸収益のなかから売主に利回りを返す」物件です。

一方、肉食系業者が扱う家賃保証物件は主に、「売値に余分な利益を乗せて売り、上乗せ分を保障家賃の原資としている物件です。 」

 

なぜそうなるのか?それは、草食系と肉食系のビジネスモデルの違いに起因します。

肉食系業者は、「建て売り」または「売買仲介」で利益を取るモデル。つまり、客が購入する時点で利益確定できてしまいますから、売った後、客がどうなるかは関知しません。物件売るために、賃料相場の数字を人為的に操作することも頻繁にやります。

一方、草食系業者は、「物件管理」や「賃貸仲介」で利益を取るモデル。売った後も、自社で責任持って管理するので、売りっぱなしではないし、賃料相場の数字を人為的に操作して売ると後で自分が痛い目に遭うので基本的にやりません。

 

私自身を含め、不動産投資の基本知識ある投資家が、賃貸経営のパートナーとして選ぶのは通常、「草食系業者」です。

一方、「肉食系業者」は、我々経験者ではなく、投資リテラシーの低い初心者向けにアパート等の商品を販売し、「売り逃げ」することが通例です。彼らが好む顧客層とは、「地主」や「高給エリートサラリーマン」、「開業医」など、資産背景や社会的が高く、かつ不動産投資に素人な人々です。そして、販売チームには必ず、「アパート融資に積極的な金融機関」が加わります。

 

「地域の賃貸需要と賃料相場」、「想定空室率と家賃下落率」、「返済比率」、「修繕計画と想定コスト」などを聞かれても明確に回答できない不動産投資初心者にとって、肉食系と草食系を見分けるのは至難の業。なぜなら、肉食系業者は「サブリース契約」という、一見、草食系と同じプログラムを準備しているからです。

経験者なら、普通分かります。肉食系業者の出してくる「サブリース」なるものが、所詮、「新築アパート売るための方便」であり、「今後十年、二十年にわたって持続可能なものでないこと」を…でも、初心者はそこまで見抜けないのです。

 

たとえ、肉食系業者の説明した賃料水準が妥当なものであっても、建てて売ることで儲けている彼らは、地域の賃貸需要を無視して、同じエリアにガンガン、アパートを建ててしまい、後は野となれ山となれ~となってしまう。

うちの実家近く(千葉県の柏駅から約4㎞郊外)なんて、田畑の多い田舎で大した賃貸需要あるとは思えないのに、大〇、〇建、レ△パの農転&安普請アパートが量産されて凄いことになってます。社会的に必要とは思えない賃貸住宅が乱立する風景は、栃木県や三重県に行っても、沖縄本島に行っても、日本中、ありふれた風景になっています。

 

で、肉食系各社がたくさん建てまくった末路が、これです。

1)物件を多数、市場に供給すると入居率が下がる。
         ↓
2)家賃からサブリース賃料を捻出できなくなると、新築たくさん売って、デべ利益をサブリース賃料に充当せざるを得ない。

3)でも、入居率が下がると、銀行も融資を引き締める。

4)融資が閉まると、新築買える人が減り、デべ利益さえ出せなくなる。

 

いま、世間でも話題になってる、「レオパくん問題」(ガイアの夜明け、2017/12/26放送)

 

そして、シェアハウス「かぼちゃの馬車」で知られるスマートデイズ大地代表も、「ガイアの夜明け」放送の3日後に退任が決まっています。

 

2018年は、オーナー訴訟の嵐になるのかもしれませんね。

 

サブリースはオワコンか…と思いきや、これしきでくじける「肉食」陣営ではありません。彼らは次々と、悪知恵を働かせて新機軸を考え出します。ある意味感心しますが、

これなんか凄い話だよな。

ハウスメーカーを受託者にする商事信託スキーム

・オーナーは土地建物の登記上の所有者でなくなる。でも税法上の所有者ではあるので所得税、相続譲与税はガッツリかかる。

・銀行口座名義も信託会社の名義なので、オーナーの自由にならない。

・受託側はグループ会社で建築、サブリース、管理、仲介、リフォーム、信託報酬等、あらゆる所で利益を得られる。オーナーからみれば「蟻地獄」スキーム。

 

大手各社がこれに手を染めると、2019年には早くも、「サブリース」のみならず「信託スキーム」も世間からブラック認定されてしまう予感がしますねえ。こんなもん、早く淘汰されて欲しいです。

ま、肉食系会社の餌食になるのは、たいてい土地持ちとか、高収入得ているエリートサラリーマンでしょうし、方や肉食系会社の社員・関係者は世間的に高収入の部類ではないでしょうから、日本社会全体でみれば、アパート業界を通じて「持てる者から持たざる者(?)への富の再配分」をしてるのかもしれません。でも、彼らに乗せられた結果、財産を失ってしまった個人や家族からみればたまったもんじゃないよね。

 

投資は自己責任。肉食系業者が手を換え品を換え、初心者を食い物にしようとするのも「投資リテラシー不足」から来ているわけです。このブログを読んで、一人でも多くの方が知識・リテラシーを身につけ、不動産業界から悪貨を駆逐して欲しいと願ってやみません。

遠い将来のことになるでしょうが、日本の不動産業界が「草食系勢力8割、肉食系勢力2割」になったら、今と比べれば素晴らしいと思います。

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日本人を海外不動産情弱にさせない決意

こんにちはManachanです。前回の日記に引き続き、国際不動産の業者として再スタートを切る上での、私の決意表明を書きます。まずは、前回書いた文章の引用から、

>私がまだ出会っていない、日本全国に少なくとも数十万人はいる「海外不動産投資予備軍」の方々が、世界中の良質な不動産情報を得て、賢い投資をするためには、私が業者として世界的な影響力を持ち、日本に世界中の不動産情報が入ってくる仕組みをつくる必要があると考えました。

 

その心は、

・今は日本にいても、良質な海外不動産情報は余り入ってこない。

・そのため、日本人は海外不動産に関して「情報弱者」の地位に甘んじている。

 

私は、日本の個人投資家のなかでは最も、世界各地の不動産情報に広く深く接している一人だという自負がありますが、その立場から言うと、いま日本に入ってくる海外不動産情報の少なさと、クオリティの乏しさを日々痛感します。良い情報がないから、多くの人が海外のショボい物件を、ショボい業者からショボい判断基準で買ってしまっている状況を見るにつけ、ちょっとオーバーな言い方ですが「憂国の念」さえ覚えるほどです。

 

いま東京で、海外不動産を銘打った投資フェアに集まる情報といえば、

・一昔前(2011~15年)だと、東南アジアのプレビルド(青田買い物件)ばっかり。

・今(2015~17年)だと、上記に加えて、先進国の「利回り保証物件」、「償却&節税物件」ばっかり。

 

上記は、「今の日本人客に売りやすい」という基準で取扱業者にチョイスされているわけですが、でも本当の意味で日本人の海外投資・資産形成ニーズに応えているわけではないでしょう。その証拠に、いつの時点でフェアに行っても出典業者の顔ぶれや商品ラインアップはほぼ同じ、客の顔ぶれも大差なく、まだ新しい業界なのに閉塞感さえ漂います。

言葉を換えれば、今まさに、新機軸が求められています。すなわち「日本人の海外資産形成ニーズに応える、質量ともに充実した海外不動産の情報」および、「各国・各都市の不動産マーケットを俯瞰的にみる視座と投資方法論」が求められています。私はそれを新たな価値として打ち出し、日本の海外不動産投資界隈に新風を巻き起こしたい。

 

海外不動産リテラシーを高めるのに役立つビデオ教材(2017/12/22 現在)

海外不動産、買った後どうなるの?~管理と売却の実践的方法論

海外の利回り保証物件に注意

海外の償却・節税物件に注意

リーマンショック後の10年間で、各先進国の不動産市場がどうなったか?

バンコク不動産マーケット解説

ベトナム不動産マーケット解説

そのヒントとなるのが、日本のすぐ近くにある「中国」の存在です。北京、上海など中国の大都市には、質量ともに日本の比ではないボリュームの海外不動産情報が集まります。現時点で最も、世界中の不動産を買ってる客が中国人なので、彼らに物件売るために、アジア、欧州、北米、大洋州はもとより、中南米、アフリカ、地中海やカリブ海の小国からも、デベロッパーやセールスマンが訪れ、情報を持ち寄って来ます。

私の住む東京から、中国主要都市まで飛行機でわずか3時間の距離。幸い中国語での意思疎通は問題ないので、私はパートナー市川とともに、2016年4月からは約3か月に1度のペースで、海外不動産情報を取りに北京、上海、香港などに通いました。いま、多くの日本人が買っているドイツや米国フロリダ州の収益物件も、元はといえば、私たちが中国で引っ掛けてきた話です。日本で口開けて待っているだけでは、決してこういう情報にアクセスできなかったでしょう。

 

で、中国という舞台で、私がどのようにして海外不動産の情報を取ってきたのか?それには「購買力」を見せつけなくてはなりません。

日本でも海外でも、不動産セールスマンの大多数は、自分が儲かるために客に話を持っていきます。要は、売れる(=自分が儲かる)見込みがあるからこそ、客に情報を提供するのです。

そんなカルチャーですので、私が中国で海外業者と名刺交換しただけで大した情報はくれません。でも、私の背後に総勢2500名を数えるアジア太平洋大家の会の投資家会員がいると知った途端、相手の目の色が変わります。こちらが黙っていても、せっせと情報をくれるようになるのです。

また私と市川には、「来月には俺が現地見に行くよ!」と言って、即アポを取り、ヨーロッパでも中近東でも北米でも中米でも、どこへも飛んで行くフットワークの軽さがあります。そういうことを2年近く愚直に続け、24か国65都市の不動産を視察しまくったおかげで、いま我々は、日本の海外不動産フェア等で得られるものとは質量ともに比較にならない、膨大な知見(KnowledgeとIntelligence)を手にしています。

 

その知見やノウハウを、私は日本のため、投資家のために有効に使いたい。そして近い将来、日本に居ながらにして、いまの北京や上海に匹敵する質・量の海外不動産情報が入手できる状態をつくりたい。海外不動産の情報弱者と呼ばれない日本をこの世に現出させたい。

そのために、私と市川は国際不動産エージェント(IPA)という会社をつくり、この業界で影響力ある、尊敬される存在になろうとしています。また、国家的に影響力のある公益団体とのタイアップにより、非営利ベースでの海外不動産学習カリキュラムや、海外の不動産業者が東京に集まって良質な情報を持ち寄る仕組みづくりを画策しています。何だかんだ言って日本は、世界第三位の経済大国。グローバルなマインドやインテリジェンスを持った投資家が育てば、世界中の業者が情報を持ってくるはずと思います。

 

具体的なイメージとしては、こんな海外不動産の情報が増えればいいなと思っています。

 

「マーケットサイクル的に今後の値上がりが期待できる先進国の都市」で、「購入・賃貸需要に裏付けられた元本価値がしっかりした物件」。資産ポートフォリオのなかで「本命」になりうる物件。

 

私は、アメリカのロサンゼルス、カナダのトロント、オーストラリアのシドニーやメルボルン等、世界都市機能のある街の都心近くで、表面利回りが5%近く出る新築・築浅の住居物件なら積極的に買い進んでいます。投資家としての経験上、そういう物件は値上がりやすいし、少なくとも元本価値を毀損するリスクが非常に少ないのです。運よく買えれば私のなかで「本命」物件と位置づけ、長期間ホールドします。

これらは今の日本で決して売りやすい商品ではありません。「本命」に相応しい物件はどんなに安くても3000万円以上するし、購入時の表面利回りがせいぜい4~5%台で見栄えがしないからです。また、いま流行りの「利回り保証」や「減価償却・節税」というアピールポイントもありません。

 

こういう「一見地味な物件」がきちんと評価されるようになるには、「投資教育」の積み重ねが必要だし、そういう教育を受けた経験ある投資家なら、数字や立地をみて買うか買わないか、即決できるようになります。経験豊富な中国人バイヤーに買い負けなくなるのです。

数年後、海外不動産の世界で、日本人が情報弱者の汚名を返上できるよう、私は身を粉にして働きたいです。

 

最後に、先月ドバイに不動産視察に行った際、現地の不動産業者(アラブ人)がとても良いことを言ってたので、紹介します。

今は誰も彼もが、中国へ物件を売りにいく。人口や経済力を考えれば、当然そうなると思うが、でも俺は「日本」という名前がどうしても気になる。日本人は只者ではない。一旦目覚めれば、凄いことになると皆が知っているから…

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国際不動産の業者になった理由

こんにちは、Manachanです。久々のブログ更新になります。

早速、ご報告になりますが、私は今年11月1日から、盟友・市川隆久氏とともに、「(株)国際不動産エージェント」という会社を立ち上げました。英語名称はIPA(International Property Agent Inc.)、本社は東京千代田区一番町。創立時は総勢3名で小さなスタートを切りましたが、年明けには4名、4月には5名体制になる予定。

日々、ものすごいスピードで物事が展開し、今の自分は数か月前よりはるかにレベルアップしている…まさに「超・高度成長期」にある会社を運営している、エキサイティングな幸せを日々かみしめています。

 

弊社の事業目的は次の通りです。

・日本の個人投資家や企業様に対し、世界中の不動産投資•事業機会をプロの目で精選して紹介し、パートナーとして共に利益を追求します(コンサルタント・エージェント機能)。

・また、世界の不動産市場や投資手法を研究、知見を情報発信することにより、日本全体の国際不動産投資リテラシー向上に寄与します(研究所・情報発信機能)。

 

他社と比べた時、弊社の特徴が際立つのは、次の3点です

 

(1)場所を決めずに、世界中、どこでもやるスタンス

世の中、特定の国・都市に特化した業者はたくさんいますが、「アメリカにもドイツにもオーストラリアにもASEAN圏にも中国にも南欧にも、世界中オールラウンドに詳しい業者」や、「全世界を俯瞰した上で、各国・各都市の不動産事情をマクロもミクロも詳しく語れて、お客様のニーズに最適化した物件を提案できる業者」は日本にほとんどいません。

いま日本の海外不動産業界でそれができる人材は非常に少なく、もしかしたら私と市川、この二人しか居ないのかもしれません。その二人がタッグを組んで事業化することで、名実ともに、「日本でオンリーワンの海外不動産事業者」になっていきます。

現在、弊社で不動産販売を取り扱いできる国は、約20か国あり、かつ増加傾向にあります。

 

(2)物件売ることを目的としない会社

不動産物件とオーナーとは、当然、相性の良し悪しがあります。全く同じ物件でも、それ買ってハッピーになる方と、不安に苛まれる方と、両方います。海外の不動産オーナーになることがそもそも向かない性格の方もいます。

弊社の強みは、世界中どこの物件も取り扱えるので、「必ずしも、目先の物件販売に走らなくても良い」ことです。実際、私たちはお客様が買って幸せになれそうだと思う物件しか紹介しませんし、場合によっては「買わない方が良い」とアドバイスすることさえあります。それで一時的な売上が減っても構わないと考えています。

私たちは不動産の世界で長年過ごしたので、お客様の性格に会わない物件を無理やり売ってしまうと、後が大変になることをよく知っています。逆に、お客様がハッピーになれる物件を紹介して、愚直にしっかりサポートすれば、リピーターになってくれることも知っています。弊社は長期視野に立ち、リピーターになってくれたお客様とお互いにWin-Winの関係を築きたいです。

 

(3)購入後の運営・売却のお手伝いなら欧米先進国中心

不動産は、買ってから後が長い商品です。5年、10年、それ以上のお付き合いになることもしばしば。その間には、入退去、修繕、納税、賃貸トラブル、不慮の出費…いろんなことが起こります。また物件が海外にあると、管理会社など相手先とのやり取りも大変です。日本とは言葉や商習慣、法律の違いが少なからずあるからです。それでも、日本のお客様に海外の不動産を売った以上、そこは業者として長期的視野でサポートすべき領域だと考えます。

で、弊社がマンパワーの少ないなか、お客様に対して長期的に責任を果たしていく上で、どの国に経営資源を注力すべきかを考えると、現時点ではどうしても「欧米先進国」中心になります。不動産権利関係が安定し、収益不動産データが豊富に存在し、中古物件の売買市場が確立し、現地にプロフェッショナルな管理会社が複数存在するところでないと、業者視点でみて「お客様に損させてしまうリスク」が高すぎるからです。

なお、弊社では東南アジアや中国、中近東など、新興国の物件ラインアップも豊富にありますが、こちらは「不確実性というリスクをとれるお客様」に対してのみ、「販売サポート」や「管理業者の紹介」をしています。

 

最後に、個人投資家として、「アジア太平洋大家の会」を中心に、海外不動産投資家コミュニティづくりに長年取り組んできた私が、なぜ自ら業者になろうと思ったのかを書きます。

 

・私(アジア太平洋大家の会)から情報や支援を得て、海外不動産のオーナーになった何百、何千名の方々が、今後、投資利益を手にするためには、私自身が業者となり、持続可能な組織的仕組みをつくることで、長期的に責任を負わなければならないと考えました。

・私がまだ出会っていない、日本全国に少なくとも数十万人はいる「海外不動産投資予備軍」の方々が、世界中の良質な不動産情報を得て、賢い投資をするためには、私が業者として世界的な影響力を持ち、日本に世界中の不動産情報が入ってくる仕組みをつくる必要があると考えました。

日本人を海外不動産情弱にさせない決意

 

「アジア太平洋大家の会」は今後どうなるのか?もちろん続けていきます。人々が海外不動産投資を学ぶ、非営利ベースのコミュニティは今の日本に必要なので、セミナーも引き続き継続し、同好の士が出会う場にしていきます。

 

(株)国際不動産エージェント関連情報はこちら

ウェブサイト→http://ipag.jp

Twitter→https://twitter.com/ipag2017

国際不動産ビデオ教材→https://gigasta.jp/

お問い合わせ→http://kokusaifudosan.jp/contact/

 

特選ビデオ教材(2017/12/22 現在)

海外不動産、買った後どうなるの?~管理と売却の実践的方法論

海外の利回り保証物件に注意

海外の償却・節税物件に注意

リーマンショック後の10年間で、各先進国の不動産市場がどうなったか?

バンコク不動産マーケット解説

ベトナム不動産マーケット解説

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