カナダ不動産

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トロント不動産が値上がる理由

こんにちはManachanです。北米出張もいよいよ終盤、今はカリフォルニアにいます。今回のブログは、数日前に訪れた「カナダ•トロント」の不動産について書きます。

 

トロントは、カナダで最大、北米でも3位4位を争う大都市です。都市圏人口は600万人台、公用語は英語。世界中からやってきた移民が暮らすコスモポリタンな街で、トロントの小学校で両親の出身国をプロットしただけで世界地図ができてしまうでしょう。

トロントに似た街として、真っ先に思い浮かぶのが「オーストラリアのシドニー」。同じ英連邦の国で最大の都市、街の規模も雰囲気も、移民が多いところも似通っています。トロントのピアソン国際空港から市内に出る電車に乗ると、驚くほど、シドニーのWestern Line沿線に瓜二つな車窓風景が広がります。

 

トロント市内の風景。寒い気候以外は「シドニーと瓜二つ」にみえる

 

以前シドニー市民だった私が、トロントに来て感じることは、「全てがシドニーに良く似てるけど、都市としてはトロントの方が少し格上だな」と…例えば、トロント圏の人口はシドニー圏より2割くらい多いし、トロントには3つの空港があるけどシドニーには1つしかない、フリーウェイもトロントの方がシドニーより整備されている、トロントのユニオン駅はシドニーのセントラル駅より都会的でかっこいい等々。

何より、立地条件に圧倒的な差がある。ニューヨークやシカゴに1時間強で出られるトロントの地の利は、シドニーが逆立ちしても真似できない。シドニーは世界の主要都市から余りにも遠いし、おまけに言葉も少し訛ってる。「トロントと比べれば、俺たちは英語圏の田舎者だよなあ」というのが偽らざる感覚。

 

そんなシドニーが、トロントよりも勝っている(?)ことは2つかな。「気温がトロントより高い」、「不動産価格がトロントより高い」。後者は自慢できることなのかどうか知りませんが、今のシドニーは世界でも10指に入るほど、不動産価格が高騰した街となりました。ライバルは奇しくも、カナダのバンクーバー。同国第三の都市なのに不動産価格は最大都市トロントを上回ります。

しかしトロントも、バンクーバーやシドニーの後を追って、不動産価格が急速に上がる局面を迎えています。

 

今のトロントの不動産、とにかくホット、ものすごい売手市場になってて、売り物件が出れば即完売、買い上がりが当たり前で、49万ドルで売りに出たアパートが59万ドルで成約するみたいな話はザラ。私が内見したタウンハウスも、もとの売値が119万ドルだったのが改訂されて145万で案内されてました。

いくらなんでも過熱しすぎだろと思いますが、よく考えたら今トロントで起っていることは、2013〜15年にシドニーで起こったことと瓜二つですね。中国人、インド人をはじめ、大量に入り込んできた移民が不動産をどんどん高値で買う、現金を積んで即買いする。地元の人も、いま買わないと一生マイホーム持てないと思うから血相変えて買う。そんなゲームに皆が躍った結果、年率20%みたいなスピードで相場が上がり続けたのです。

シドニーの不動産価格は、2016年に入る頃には鎮静化をはじめました。融資も引き締められ、特に外国人非居住者に対する融資はほぼ不可能になり、購入にあたって高額な印紙税が課せられるようになりました。

かつてシドニーがたどった道を、2〜3年の時差をもって、いまトロントがトレースしているように感じます。

 

トロントの物件を視察すると、仲介業者の名刺が何ダースも。うち8割は中華系エージェント。

 

トロント不動産の、えげつないまでの活況ぶり。ブームが今後ずっと続くとは思わないけど、「あと2年はいける」というのが私の感想。なぜそう思うのか?

 

・移民による、旺盛な人口流入。

・都心近くは建てても建てても人口に追いつかない、圧倒的な供給不足。

・賃料水準も年々上がっている。

・売買価格は賃料水準以上に上がるとはいえ、それでも都心近くのマンションでグロス利回り4%以上は出る。

 

かつてのシドニーがそうであったように、グロス利回りが3%そこそこにまで低下してしまえば、不動産価格は頭打ちになる想定が成り立ちますが、トロントはまだ4%以上回るので、ざっとみて価格に30%くらいの伸びしろがあるのではないかと愚考します。

あと、客観的状況から考えて、「シドニーが値上がって、トロントが値上がらない理由が、本当に見つからない」のです。カナダにおけるトロントは、オーストラリアにおけるシドニー以上に、国内の人口を引き寄せる条件を備えています。

・新移民の多くは、カナダではトロント、オーストラリアではシドニーを目指す。

・オーストラリアの場合、シドニーの生活コストが高くなれば、第二の都市メルボルン、第三の都市ブリスベンに行くことは可能。

・一方カナダの場合、トロントの生活コストが高くなって、第二の都市モントリオールに行こうにも、そこはフランス語圏。カナダ生まれ英仏マルチリンガルならともかく、インド人や中国人の移民でフランス語圏に行ける人は少ない。カナダ第三の都市バンクーバーは、トロントよりも住居費含め生活コストが高いし、第四位以降は都市レベルが大きく落ちてしまう。

・したがって、一旦トロントに住み着いてしまえば、他都市に行かずトロント圏内を移動することになる。

 

トロントに多くの人口が集まり、他都市になかなか逃げられない構造・・必然的に人口が増え、彼らが住宅を求め、値段を上げ続ける。

今が、まさに値上がりの旬のタイミング。トロント不動産でキャピタルゲインを取りにいくなら、「今すぐ動くこと」が肝要だと思います。

私も「短期的な値上がりを取りにいく」お行儀の悪い投資が実は大好きなので、すでに行動を起こました。でも、経験者や度胸ある人以外は真似しないでね。

 

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海外メルマガで情報収集

こんばんは、Manachanです。

海外の不動産に興味が出た時、その国・都市に関する経済・不動産ニュースにアクセスすることは大変有益ですが、これはまさに、「言うは易し、行うは難し」。

 

メジャーな都市、例えば米国だとハワイ、ニューヨーク、ロサンゼルス、サンフランシスコなどの情報は、比較的入手しやすいですが、それ以外の都市になると、日本語の情報自体が極端に少なくなります。

例えば、我々アジア太平洋大家の会では、メンフィス(テネシー州)やフェニックス(アリゾナ州)の不動産セミナー開催の予定がありますが、こういうマイナーな都市の経済・不動産情報を、日本に居ながらいかにして得ていくか?日本語の情報はほとんどないし、仮に英語が読めてもリアルタイムな情報を系統的に得ていくのは決して簡単ではありません。ウェブで一生懸命情報収集しても古い情報や不確かな情報がゴマンとありますので、

「海外に興味はあっても情報が余りにも足りないので、投資判断できない」

「業者のセールストークが本当に正しいのか、裏取りするための情報を得たいけれど、どうしたらいいか分からない」

という声が多いのが実情です。

 

私は、皆さまに海外不動産セミナーをお届けする立場ですので、現地を自分の目で見たり、独自のルートで現地のリアルタイムな情報を得ることは「生命線」だと思っていますが、私がやってもやはり簡単ではないし、手間と時間がかかります。永遠の課題ですね。

でも最近は「海外発の無料メルマガ」が出てきているので、これを使って、手間をかけずに情報収集が可能になってきました。例えば、

 

1)カナダ・アルバータ州経済ニュース The Owl(英語)

カナダATB Financial社が出している無料の経済メルマガ。同国きっての石油産出地域・アルバータ州(カルガリー、エドモントン等)に特化した、クオリティの高い経済ニュースが持ち味。私は2015年1月頃からずっと購読しています。

購読方法・・・このページからユーザー登録すればOK。
http://www.atb.com/learn/economics/Pages/the-owl.aspx

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アルバータ州はこれまで、石油輸出のおかげで、カナダで一番裕福な州で給料水準も高く、カナダ中から人々が集まり活気にあふれていましたが、2014年後半からの「逆オイルショック」で原油価格が半減して、潮目が変わってきました。

これまでのように、経済拡大できなくなったアルバータ州。果たしてどんな影響が出ているのか、不動産の買い場は来るのか、大変興味深く思い、1年以上購読を続けています。情報は新しいし考察も深く、ニュースソースとして大変有益だと思います。たとえば、

 

原油生産が減っているため、さすがに原油を使った製造業は大きく落ち込んでいます

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都市部のホテル稼働率も変調気味、一方でリゾートホテルは絶好調(安いカナダドルと米国人旅行客のおかげ)

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個人破産件数は、逆オイルショック後、横ばいから微増傾向に

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その割に、個人消費は堅調、たとえば外食セクターに影響は出ていない

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州内人口の伸び率も鈍化しているが、それでも、カナダ全国平均の2倍(年率1.8%増)

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こんな感じで、アルバータ州経済の「いま」が、読みやすいかたちで提供されているのです。

 

2)アメリカ、Zillow物件サーチ(英語)

アメリカの不動産ポータルサイト大手Zillowでは、日本の「楽待」や「健美家」同様、検索したい条件に該当する物件情報をメールで送ってきてくれます。

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購読(?)方法は簡単。Zillowサイトにログインして、「検索条件を保存」(Save Search)すれば、物件情報が自動で送られてきます。頻度は「都度」か「毎日」を選べます。

http://www.zillow.com/

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私は昨年末から、「テネシー州メンフィス」戸建の適正価格をリサーチしており、その材料として、Zillowを使っています。相当の期間にわたっていろんな物件情報をみていれば、メンフィス戸建の相場観も、何となく養われます。

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3)タイ、CapitalOneメルマガ(タイ語)

非英語圏のメルマガというと、英語よりさらに敷居が高く感じますが・・・タイ・バンコクの不動産に興味ある方に、CapitalOne社のメルマガはかなりおすすめ。

http://www.capitalone.in.th/

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CapitalOne社は、タイ人中間層向けのコンドミニアム情報をたくさん出しており、言語は当然、「タイ語」になりますが、その代わり、タイ不動産に関わる日系業者や英米系業者がたぶん知らない物件情報に直接アクセスできます。

タイ文字が多少なりとも読めれば、かなり楽しめます・・・たとえば、この物件は面白い。

 

エアポートリンクHua Mak駅至近、数年後に開通する路線とあわせて3駅利用可、駅徒歩0分、ショッピングセンターすぐそば、買価100万バーツ台。

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現状、エアポートリンクの駅しかありませんが、将来イエローラインとオレンジラインが通るようになれば、都心まで5㎞程度なので、とても面白い。

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日本人がなんとか住めそうなエリアの物件紹介もあります。これは、プロンポン駅南側、徒歩10~15分。ローカルエリアとの境目あたりに建つコンドミニアム。個人的に、このエリアは上がり目大きいと思う…

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こんな感じで、労せずして、それなりに良質な、リアルタイムな情報に接することができるのが、メルマガの良さですね。

不動産投資に「情報は命」なので、これからもどんどん、海外メルマガ開拓していこうと思います。

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海外不動産、仕事人の日常

こんにちはManachanです。久しぶりのブログ更新になります。

先週の日曜日、東京・大手町で行われた「世界の資産運用フェア」で、私はカナダRedev社のブースを任され、一日中、顧客対応をしておりました。

 

海外不動産関連のフェア、最近ずいぶん増えましたね。特に東京では内藤忍さんの資産運用フェアと、オウチーノ社の海外不動産フェアが、どちらも年に複数回開かれますし、あと海外に特化してるわけではないけど、全賃さんやHome’sさんのイベントでも必ず海外不動産ブースが出るし、まさに百花繚乱。

私、この種のフェアには必ず駆り出されて、いろんな仕事を任されます。特に昨年8月の資産運用フェアでは、時間刻みで台湾ブースとカナダブースをお手伝いして、他に講演・パネルディスカッションとかもやって、とにかく忙しかったな。

 

私、海外不動産に関しては投資家やマーケッターの立場に徹し、自らが業者にならないと決めています。「アジア太平洋大家の会」という、不動産オーナーの会を主宰している以上、自分の商売に利益誘導したくないし、中立で自由な立場でいたい、という判断からですが、

その代わり、日本で海外不動産を販売する業者の仕事の一部を、お手伝いすることはあります。それが日本人投資家の経済的利益に結びつくと判断した上での話ですが、

・日本国内に販売拠点や銀行口座を持たない業者の集金代行、契約代行
・日本の不動産税制に詳しくない海外業者に対する研修、キャッシュフロー表作成代行

等々・・こういう仕事、むちゃくちゃやりたいわけじゃないですが、私がそれをやらないと物事が動かなかったり、結果として投資家サイドが困ってしまうのでやることが多いです。

 

なかでも特に多いのが、「海外不動産保有に関わる、日本の税金」関連の仕事。海外物件売ってる業者で、日本で不動産確定申告の経験ある者は少なく、税金面に関する、日本人投資家の質問に上手に対応できる業者は限られる。また日本と海外の両方の税制に明るい税理士も、まだ少ない。

「おたくの物件買いたいけど、でも日本の確定申告はどうやればいいの?家賃収入にかかる所得税は?消費税は?土地建物比率は?減価償却は?譲渡益課税は?相続贈与はどうするの?」…次から次へと出てくる質問。その都度、私に業者からヘルプ要請が来る・・・セミナー企画して投資家を集客してる立場上、サポートせざるを得ないのです。

 

もっとも、確定申告の作業自体は、むちゃくちゃ簡単だったりします。上に挙げた、カナダRedev社の投資案件が良い例ですが、

これは、「カナダ商業店舗の一部を持分で所有して、テナントからあがる賃料収入から諸経費を差し引いた額を、持分に応じて年2回、分配を受ける」、「店舗の売却時に、売却益から諸経費を差し引いた額を、持分に応じて償還を受ける」というもので、

毎年2回の利益分配時には、カナダ側での税務処理を全て終えた額が入金されて来るので、領収書の仕訳も必要ないし、確定申告に記載すべき内容は極めてシンプルなはず。

 

「不動産所得の内訳」は1行で済むはずだし・・・

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「減価償却費の内訳」も1行で済むはず・・・

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(注・・私は税理士資格を持つ者ではないので、申告内容の詳細については担当税理士にお問合せいただいた方が賢明かと思います)

 

その、「申告書に書くべきことは、2行で良い」ことを、投資家や担当税理士に説明し、理解してもらう過程が実は大変だったりするのです。その間、たくさんの質問対応が発生しますし、やりとりの過程で「こいつ分かってないな」と相手に不安を抱かせてしまうと、質問がさらに増えたり、「エビデンスは?保障は?」みたいな、無用な仕事を抱えこんでしまうのです。

やりとりのなかで、どれだけ、投資家や税理士を安心させ、お互いハッピーなかたちで、Q&Aを最小限で済ませるかが、腕の見せどころですし、それが上手にできれば海外不動産の「仕事人」、「コンサルタント」として、付加価値の高い仕事ができていることになります。

 

私は、皆さんの見えないところで、そういう仕事をたくさんやってますし、各国の投資案件に関して、それなりに経験値も積んできました。

投資家や業者に必要とされるならば、

海外不動産購入後、最初の確定申告までのサポートを、私の会社で有料で請け負わせていただきます。

 

なお、サポートに含まれる業務は、

・海外不動産を確定申告する上で必要な事項の説明(海外不動産の評価、減価償却、家賃収入、海外で徴収される源泉所得税等々・・・)

・確定申告の書き方に関する助言(注.申告作業の代行はしません)

 

なお、確定申告の作業は、「一度やっちゃえば覚える」ものなので、二年目からは継続不要かと思います。海外不動産買って、不安でいっぱいの一年目を乗り切るために、私の経験知識を活用いただければと思います。

 

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資源国お買い得の時代は終わる

こんばんは、Manachanです。今回の日記は、私たちの生活に密接にかかわる「石油価格」と、「海外不動産投資」を関連づけてお話しします。

最近、ガソリン代が少し高くなったと思いませんか?うちの近所のガソリンスタンド、今年3月頃は130円を切ることもあったのに、最近給油すると138円くらいします。

そのカラクリはもちろん、国際的な原油価格の値上がりですね。原油価格の代表的な指標「WTI先物価格」は、昨年中盤の1バレル=100円超えから一気に暴落、今年3月にボトムの43ドルをつけた後、最近は復調傾向で、60円近辺まで値が戻っています。

産油国はとりあえずホッと一息、逆に日本など純輸入国は、原油価格上昇によって経済の下振れを心配しなくてはならない今日この頃です。

原油価格は、日本の貿易収支にも大きな影響を与えています。すでに慢性的な貿易赤字国になっている日本ですが、ここ半年ほど、原油価格暴落の恩恵を受けて赤字幅が縮小、原油価格が最安値になった今年3月には、ほぼ3年ぶりに単月度黒字を記録しました。ところが、原油価格が少し戻った4月には、再び赤字に転落してしまいましたが…

原油価格の上昇は、産油国・資源国に貿易黒字と通貨高をもたらします。「カナダドル」はその代表格の一つです。案の定、原油価格ボトムの時期は1円=92円近辺まで下がっていました。その後は原油価格上昇の恩恵(?)を受け、今や99円ほどまで値を戻しました。

今後、原油価格が1バレル70円近くまで回復するという見方も世の中に多く、そうなったら資源国通貨高が進み、カナダドルは確実に100円を超えるでしょう。豪ドル(現在95円)も100円に迫るかもしれません。そういうトレンドを前提に考えれば、

・資源国不動産が「お買い得」な時期は、間もなく過ぎそう
・カナダについていえば、今は1ドル=100円以下でカナダドル資産が仕込める最後のチャンスだろう

残り少なくなった「資源国不動産の旬な時期」…今週後半に、カナダ商業物件セミナーを3日連続で開催するので、今のチャンスを逃したくない人は是非来てくださいね。

「300万円から投資可!カナダ商業物件セミナー」(リンク集)

5月28日(木) 19時~ 東京セミナー

5月29日(金) 19時~ 名古屋セミナー

5月30日(土) 13時半~ 東京セミナー

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ゲートのある国、ない国

こんばんは、Manachanです。北米出張から無事帰国しました。カナダ3泊、アメリカ1泊、機中1泊…ハードなスケジュールでしたが充実した日々でした。出張を支えてくれた現地パートナーに感謝!

今回の日記は、「アメリカとカナダの違い」について書きますね。

アメリカからカナダに行くと、正直、別の国に来た気がしません。どちらもクルマ社会、右側通行だし、ロードサイドの大型商業施設だって似たような感じ。そもそも、両国ともアメリカ資本の店ばっかりだし…

もっとも、ファストフード店に少し違いがあります。アメリカのBurger Kingが、カナダに行くとTim Hortonsになる。そういえば、以前住んでたオーストラリアでは、Burger KingのロゴなのにHungry Jackっていう名前だった。あれと同じようなもんかな?

雑駁なイメージですが、アメリカは国民性も街のつくりも派手好きで陽性、一方カナダは概して地味。日本でいえば、アメリカが関東なら、カナダは北陸地方のイメージに近い。

私が北陸出張する時、関東では見かけない「8番ラーメン」の看板をみて、「北陸に来たなあ~」と実感する。アメリカ人がカナダ行ってTim Hortonsでハンバーガー食ったら、同じように思うのかもしれません。

たぶん、アメリカとカナダで一番大きな違いがあるのは、高級住宅地の風景かもしれませんね。

都市にもよりますが、アメリカの金持ちは、自分の居住区をゲートで囲って、24時間警備をつけて、外界から隔絶したがる。ゲートの中にゴルフ場やテニスコートをつくって、そこに住める人だけの特権を楽しむことが多い。こういう地区を「ゲートコミュニティ」(Gated Community)と呼びます。

同じ北米でもカナダに行くと、ゲートコミュニティはほぼ見かけませんね。カルガリーで一番の高級住宅地で数億円の豪邸が並んでる地区を見ましたけど、誰もが自由にアクセスできるようになっていました。

そういえばオーストラリアもカナダと似ていて、私、5年も住んでて、この国でゲートコミュニティの話は聞いたことがありません。シドニー湾に面した静かな入江で、金持ちが豪邸建てて、敷地内にプライベート桟橋つくって、クルーザーを横付けしてましたけど、少なくとも彼らの家に行く道は公道で、誰でもアクセスできました。

もっとも、オーストラリアの金持ち連中は庶民や貧乏人が自分たちの居住区に入ってくるのを嫌うらしく(当たり前か…)、主要道路からの進入路を入りにくくしたり、他の地区と鉄道で直結する計画に反対運動起こして頓挫させたり…程度のことはやってましたね。

「アメリカ型のゲートコミュニティ」 VS 「カナダ・オーストラリア型のアンチ・ゲートコミュニティ」…これらのコンセプトが太平洋を渡ってアジアに行くと、各国でそれぞれの発達を遂げます。

アジアのなかで、アメリカ型のゲート・コミュニティが発達している国といえば、真っ先に「フィリピン」と「インド」が思い浮かびます。

フィリピンの首都マニラ、都心部のマカティと新興都市ボニファシオの間に、金持ちのすごい豪邸が並ぶ一角があって、そこは当然、ゲートのなか。セブ(マクタン島)の東海岸、Crimson Resortなど五つ星ホテルが並ぶ近辺にも金持ちの戸建住宅街があって、当然ゲート付き。

インドのハイデラバードでは、もっと凄いものをみました。Kukatpallyという、富裕層の戸建や集合住宅が並ぶ、人口1万人と呼ばれる巨大ゲートコミュニティ。おそらく世界最大規模かもしれません。

インドもフィリピンも貧富格差が大きく、金持ちが庶民と自らを隔絶したい意識が強い国のように思います。だからこそ住宅開発も、アメリカ型の発展を遂げたのでしょうね。

一方で、アンチ・ゲートコミュニティの国としては、真っ先に「日本」「中国」「タイ」が思い浮かびます。特に日本は、カナダ・オーストラリアを超える、究極のアンチ・ゲートコミュニティの国だと私は思います。

日本で金持ちが住む地区といえば、東京だと田園調布、松濤、番町、城南五山。少しレベル下がって成城学園か…どこもゲートなんか無いぞ!誰でも自由にアクセスできるばかりか、庶民と金持ちが隣り合わせに住んでる状態。

しかも東京が凄いのは、金持ち居住区の最寄り駅から、鉄道で首都圏全域とどんどん直結させること。今や「代官山」「田園調布」駅からサイタマの和光市や所沢まで、数分おきに電車が直通し、埼玉庶民が一日何万人も押し寄せるナイスな事態に!

「やんごとなき人々」が、自らの居住空間をお金の力で「下々の者」と隔絶することは、少なくとも東京では不可能。日本の社会は、それを許さないのです。

中国やタイも、日本ほどではないけど、基本、金持ちエリアに誰もがフリーアクセスできる社会のようです。もっとも、中国には城壁文化があるけど、タイにはなさそうで、より日本に近い感覚ですね。

ゲートコミュニティの国と、アンチの国…どちらが良いのかは、各人の価値判断次第でしょう。

フィリピンあたりのゲートコミュニティで育った人は、塀のなかで、気心の知れた隣人たちと共に住むことで安心感や、コミュニティの一体感を得られるでしょう。彼らが日本に来たら、ゲートがない分、怖くて街を歩けないかもしれません。

一方、私は日本で育ったので、ゲートコミュニティの良さを体感したことはもちろんありません。もし運命のいたずらで、私が大金持ちになって、25億くらいの豪邸に住める身分になったとしても、ゲートコミュニティに住みたいと思うか?…それは、分かりません。正直、想像が及ばないので。

ただ、ゲートがあってもなくても、どの国でも、高級住宅地って素敵だなと思います。

アメリカ・ラスベガスの高級住宅(ゲート内)

カナダ・カルガリーの高級住宅(ゲート無し)

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アパート丸ごと「移設」で利回り2倍!カナダの仰天投資法

おはようございます、Manachanです。カナダ出張もいよいよ最終日。今日のお昼過ぎのフライトで当地カルガリーを後にして、バンクーバー経由で日本に戻ります。

3日間にわたるカナダ・アルバータ州での不動産視察。天候にも恵まれて、大変有意義な時間を過ごしました。カナダ不動産市場の安定感と、いま同国の不動産市場に参入するメリットもよく理解できました。

詳しくは、2月14日(土)に、東京・新宿で開催する「資源国カナダ不動産投資セミナー」でお伝えいたします。是非来てくださいね~。

セミナー紹介ページ
Facebookページ

今回の視察で出会ったカナダ人不動産投資仲間から、超クリエイティブな投資手法があることを学びました。

築古の木造4戸アパートを、まるごと、100㎞離れた場所に移設して、市場平均の倍の賃貸利回りをGET!!

「引っ越し」とは普通、人間が住居から別の住居に移動することを指しますが、「住居そのものが移動」することもあるのか!!びっくり仰天な物語は、2013年の春、カルガリー市内で取り壊される寸前の築古アパートを、同市在住の不動産投資家A氏が無料で譲り受けたことから始まりました。

カナダ全土をカバーする不動産投資家コミュニティREINのメンバーでもあるA氏は、それ以前から、カルガリーから北へ約100㎞離れた、人口1500人の小都市ボウデン(Bowden)に、カルガリーからアパートを移設した前例があることを知っており、「同じことを、自分でもやってみよう!」と思い立ちました。

カルガリーで、4戸の築古アパートを取り壊す費用は次の通りだそうです。

上物の撤去費用 1万カナダドル
地中埋設物の撤去費用 1万カナダドル
―――――――――――――――――――――
計 2万カナダドル(約200万円)

日本で4戸の木造アパートを撤去する費用と、そう変わりませんね(但し、カナダの住宅は床面積が広く、一戸あたり100㎡を超えることが多いので、よくよく考えれば日本より割安)。物件オーナーはもともと、2万カナダドル払って更地にするつもりでしたが、話を聞きつけたA氏が「建物をタダで譲って欲しい」と交渉。オーナーにとっては、2万ドルかかるはずの費用が地中部分1万ドルだけで済むわけなので、もちろん、断る理由はありませんね。

カナダには、住居を移動する専門業者が存在します。移動方法はこんな感じだそうです。

・建物をジャッキで持ち上げて、タイヤをつける。
・特別な許可を得て、裏道だけを走って、目的地までドライブで移動
(途中、電線などにひっかかる場合は、電線を一時的に持ち上げてもらって通過)

A氏は、ボウデンに安価な土地を購入し、地中を掘りコンクリートを流し込んで、2013年7月、ついに「住居の移動」を決行!

カルガリーから約100㎞移動してきたアパートは、ボウデンの地に無事到着。新しい土地で賃貸用アパートとして生まれ変わりました。それから外装、内装を徹底的にレノベ―ションして、築年数を感じさせないアパートとして、4戸ともすぐに入居がついたそうです。

アパート全景(前から)

アパート全景(後から)

はめ込み式キーボックスなど、発想が斬新

なぜ、アパートを移設する意味があるのかというと、「新しくアパートを建てるよりも、圧倒的に安いコストで済むから」…今回の移設プロジェクトの場合

土地購入費用  5万カナダドル
移設費用    5万カナダドル
掘削・基礎工事 5万カナダドル
レノベ費用   23万カナダドル
——————————–
合計      38万カナダドル(約3800万円) 

もし、同じ規模のアパートを新築する場合は、80万カナダドル前後かかるので、約半額で済んだことになります。一方、賃貸収入ですが、

4戸とも満室  収入 4400カナダドル/月 
⇒ 52800カナダドル/年(528万円)

表面利回りベースで、14%/年

普通の賃貸経営では、6~7%の表面利回りしか取れないマーケットで破竹の14%GET!!私も一瞬、日本で同じことやってみたいなと思いましたが、道路が狭い日本では無理でしょうね。あと建築確認の問題もあるし…

なお、小さなボウデンの街には、電車を改装したおしゃれなカフェがありました。店員のお姉さんも美人だし、今年5~6月あたり、もしカナダ不動産視察ツアーやるなら、必ずここに立ち寄ろうと思います。

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カナダの賢い住まい方

こんばんは、Manachanです。

私はいま、カナダ・アルバータ州のエドモントン(Edmonton)にいます。北緯53度34分…ここは北米大陸最北端の100万都市であり、私がこれまで到達した最北限の地点でもあります。

エドモントン…アルバータ州の州都、石油産業で潤う産業都市でもあります。かつ、アルバータ大学を擁する学術・教育都市でもあります。

冬は酷寒の地であり、零下30度に達することもあります。ただ幸いなことに、私の滞在している今は例外的に暖かく、気温零度前後で過ごしやすい。現地在住の友人も「1月でこんなに暖かいのは信じられない」と言いつつ、嬉しそうにしていました。

カナダは、隣のアメリカと比べると明らかに地味で静かで、華やかさに欠ける面があります。北の厳しい気候に耐えながら、人々が穏やかに堅実に暮らしている国、という印象があります。日本でいえば「北陸地方」に似た感じかな。

「住まいを楽しむ」という面では、カナダ人は天才的だと思います。酷寒の気候でも家のなかはポカポカ暖かく、古い家でも大事にメンテして快適に便利に暮らす…文化の質の高さを感じます。

今日、5戸ほど内見しましたが、どの物件をみても溜息が出るほど、「家族の暖かいおうち感」満載で、限りない愛着が湧いてくるのです。「いいなあ…」、「こんな家に住んでみたいなあ…」、「日本でこんな家を建ててみたいなあ…」と思うことしきり。

暖炉のある家
ガスバーナー点火式で、安全に操作できます。

地下へつづく道
どの家屋にも大抵、地下室が設けられており、きれいにカーペットが敷かれて1階と連続した居住空間になっています。

地下で「家を暖める」!
地下にあるのは、暖房炉(Furnace)や温水器(Boiler)。水回りや電気系統が地下に集約されています。

地下にも部屋
地下スペースを上手に使って、寝室やリビング、シアタールームなどを設けているケースが多い。

地下の暖気を上に送る!
1階や2階の各部屋には、地下でつくった温風を送るための通気口が設けられており、家中がポカポカ。

ウッディーな台所
素敵ですねえ…

リビングから雪景色
北国ならではの美しさがありますね。

屋外は氷点下なので、窓は二重窓が基本。しかも、中からは外がはっきり見えるけど、外から中は曇って見えないようにして、家族のプライバシーを守っています。

あと、地下室と一階の間には断熱材を配置していますが、30cm四方くらいの断熱材を天井はめ込み式にしてメンテしやすいようにしている家もありました。とにかく、快適に住まう工夫満載でしたね。

今回、写真を撮った物件は、どれも25~40年経過している木造築古家屋ですが、どこも綺麗にメンテされていて、新築と変わらないように感じました。木造のアパートやタウンハウスもいくつか見ましたが、現況で築35年、今後35年間の長期修繕計画をつくっている例もありました。築70年までちゃんとメンテして大事に住んでいこうという心意気、見ていて気持ちがいいですね。

カナダ人がここまで住まいを大事にするのは国民性の他に、「建物を綺麗にメンテしていれば、築が古くても高く売れたり担保評価がアップしたりして、直接の経済的利益に結びつく」ことが大きいのだと思います。中古家屋の価値が新築と比べて不利にならないよう、合理的に評価されているのでしょうね。

逆に、多くの日本人が築古建物をここまで大事にしないのは何故なのか?「木造家屋は築後22年で建物の価値がゼロになる」という現行の減価償却&銀行評価ルールが良くないのだと思います。

「多少、メンテしたところで建物の価値はどうせゼロになる」⇒「高く売れるわけがない」⇒「取り壊して更地にした方がマシ」…結果的に膨大な住宅資材の使い捨てが発生しています。エコじゃない上に、日本人の住宅資産価値を不当に毀損している(リンク)。そして何より、「質の高い住宅で心豊かに暮らす権利」も損なっていると思います。

いまの日本は、新興国的なスクラップ&ビルドの段階をとうに過ぎているのだから、「中古住宅ストックを賢く使う」先進国的な制度に、一日も早く切り替えるべきでしょう。

その意味で、真に先進国レベルの住生活を謳歌しているカナダから、日本が学ぶべきことはとても大きいと思います。

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カナダとバンクーバーの公用語

こんばんは、Manachanです。北米大陸からお届けする最初のブログは「カナダ、バンクーバー」から。

成田空港発のエアカナダ便は、太平洋を縦断して、飛行時間8時間半で、対岸のバンクーバーに到着しました。カナダは遠いようにみえて、バンクーバーならそんなに遠くはないですね。片道8時間半であれば、東京からシンガポールやマレーシア、バリ島に行くのとそう変わらない。

でも成田出発が1月12日の19:00で、バンク―バー到着が同日の10;30というのは、感覚狂ってしまいますなあ…時差ボケで眠いのか、眠くないのかよく分からない状態。

私、カナダという国に、今回初めて来ました。アメリカなら主に仕事で7~8回行ってるんだけど…で、カナダの第一印象は、アメリカと似ているようで結構違います。

最も目立つ違いは、カナダには英語とフランス語、二つの公用語があって、公共の場では二か国語表記が厳密に義務付けられていることです。アメリカだと基本、英語オンリーですもんね(英語以外の表記があっても、ほとんどがスペイン語でしょう…)。

カナダの広大な国土のうち、中部と西部は英語圏です。そこに、最大都市トロント、西海岸のバンクーバー、内陸のカルガリーなどが含まれます。一方、フランス語圏はカナダ東部のケベック州や、その周辺の大西洋岸に分布しています。代表的な都市はモントリオールとケベック。

ざっくり言うと、カナダの3分の2が英語圏、3分の1がフランス語圏という感じ。首都のオタワは、英語圏とフランス語圏の中間あたりに位置する人工都市です。

「二ヶ国語国家」という宿命ゆえ、カナダの英仏語表記は徹底しています。バンクーバーの空港でも、全ての案内板に英語の他にフランス語がある。出口が「Exit」ならその下に「Sortie」。アメリカ行きの出発ターミナルは「United States」の下に「Etats-Unis」と書いてある。

エアカナダ機内の飲食メニューも、当然、英語と仏語がある。

文字の表記だけでなく、空港や機内アナウンスも、英語の音声があれば次に来るのは絶対にフランス語…両方聞くと、響きはフランス語の方が圧倒的にかっこいい。

カナダの環境で育つと、英仏バイリンガルになりやすいだろうな、と思います。

もう一つ、面白いのは…バンクーバーの街は、ざっと見た限り「ほとんどアジア」だということ。バンクーバー空港で入国する客の7~8割がアジア人であり、欧米人は明らかに少数派。もっとも働いてる人間は欧米人多かったですけど…

そして、バンクーバー空港が位置する「リッチモンド」という地域は、見渡す限りアジア人の世界で、東京に居るのと変わらない感じ。私は空港近くのAberdeenショッピングセンターに行きましたが、この施設には「時代廣場」という中国名がついており、客も店員も案内係も、ほとんどが中国系であるよう

ここは、英語はもちろん通じますが、中国語(北京語or広東語)も通用します。フードコートに行きましたが、約半分は中国めしの店で、メニューはあまねく英語と中国語の二ヶ国語表記、「本日のスペシャルメニュー」になると中国語しかない!

「これじゃ、中国語読めない人はどうするんだよ!」と思いきや、ここでメシ食ってる人間がほぼ100%アジア人(多分90%以上が中国人)で占められているので、ま、皆が中国語読めるという前提なのでしょう。

私は小腹が空いてたので、中国めし屋で「生煎包」と「葱油餅」を注文。お勘定は全部で9ドル。店のお姉ちゃんの英語がトロいので北京語で会話してました。

ここは本当にカナダなの?と一瞬思いましたが…ま、これも現代カナダの一つの現実なのでしょう。なお、このチャイナ色満載のショッピングセンターでも英仏語表記は義務付けられているらしく、「Exit」の下にはしっかり「Sortie」…でも中国語で書いた方がここの客には分かりやすいかもね。

カナダ国家は、英語と仏語の二ヶ国語で運営されている。
バンクーバー(の一部地域?)では、実質上、英語と中国語の二ヶ国語が通用する。

…ということらしい。ま、実際に来てみるといろんな学びがありますよね。

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カナダの不動産融資について

こんばんは、Manachanです。

明日(1月10日)、東京・神田でモンゴル不動産セミナーを開催します。こちらは想定以上に参加者が集まり、会場の定員ギリギリに近づき嬉しい悲鳴。参加者の方は、結構詰めていただくかたちになってしまいますが、ご了承ください。

その二日後(1月12日)、私は真冬のカナダに旅立ちます。今回はカナダの不動産ねたでいきますね。

原油等、エネルギー価格下落の影響で、資源国の通貨が軒並み下がり、不動産市場もスローになって「買い場」になってきた昨今。代表的な資源国のひとつである、カナダの不動産に着目し始めたのが、昨年11月頃のこと(2015年は資源国不動産狙い)。

この国の不動産、知れば知るほど、投資したくなってきますね。特に素晴らしいのが「イールドギャップ」(投資利回り-借入金利)の大きさ

今回のカナダ出張では、グロス8%以上の利回りが期待できる物件だけを視察します。それに対して、融資の金利は2.8~2.9%という…イールドギャップ5%以上あるから間違いなくキャッシュフローは出るはず。

ま、日本国内でもその程度のイールドギャップは出ますが、カナダ不動産が日本と決定的に違うのは、

・人口が増加の一途で、不動産価格は基本的に「上がるもの」
・築年数が古くなっても価値が下がらない。
・同国アルバータ州のカルガリー、エドモントンの場合、空室率はわずか1%台

そういう強いマーケットで、イールドギャップ5%取れたら、確かに魅力的ですね。良い物件が出たら、いつでも買えるようにしておきたいなあ。

私の場合、手持ちの現金が限られるので、融資に頼ることになるわけですが…カナダで外国人非居住者が融資ひいて不動産を買う場合、

1)必ず、カナダに渡航して、カナダの銀行で口座を作らなければならない。
2)ローンは、物件価格の65%まで出る(自己資金35%)
3)手続きは銀行によって違うが、非常に簡単な手続きで融資が出る銀行もあるという話。

まず、1)がポイントですね。口座ないと融資ひけない、融資ひけないと(私は)物件買えない…今後スピーディーに動くために、今回の出張で、カナダの銀行に口座つくってきます。

なお、非居住者が簡単な手続きで銀行口座つくれるのは、カナダ三大銀行のひとつ、バンク・オブ・モントリオール(BMO、Bank of Montreal)だそうです。

予告:アジア太平洋大家の会主催のカナダ不動産セミナーは、東京・新宿で、2月14日(土)の午後に開催します。まだ視察前ゆえセミナー紹介ページはつくっていませんが、申込はできるようにしました。

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『カナダ不動産セミナー』

【日時】2015年2月14日(土) 13:00~16:00

【会場】東京都新宿区西新宿2-4-1 新宿NSビル18F
㈱アートアベニュー 大会議室

【参加費用】2000円

【申込リンク】http://asia-pacific.tv/pp/button.php?id=236&skin

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セミナーでは魅力的な物件を紹介できると思います。購入に興味ある方で、カナダ渡航できる方は、今のうちに、口座をつくっておくことをお勧めいたします。

また、カナダで日本人向けの銀行融資サポートを長年やっている方もご紹介できます。興味のある方は私までご連絡くださいね。

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カナダ・アルバータ州に注目する理由

こんにちは、Manachanです。

年明け1月の中旬、下記の旅程で、北米(カナダ、米国)の不動産視察に行くことにしました。主な訪問地は、カナダ西部のアルバータ州で、1月13日夜に到着、16日正午まで、現地3泊します。

同州には、100万都市が二つ(カルガリーとエドモントン)あり、両都市を結ぶ街道沿いに、10万人規模の小都市がいくつかあります。その辺を中心に視察してきます。

なお、アルバータ州に行く前に、米国ラスベガスでの視察も予定しています。そして、行きも帰りも、バンクーバーで乗り換えます。

なぜ、今のタイミングでカナダに行くのか?(すごく寒いそうですが…)、いくつか理由がありますが、最大の理由は、2015年の、「アジア太平洋大家の会」の海外不動産セミナーで扱う主要な地域が”資源国”になりそうだから…です。

当会では、毎年の主要なテーマをだいたい決めて、活動しています。


2012年は、「フィリピン」がテーマでした。当時のフィリピンは、不動産投資の世界ではマレーシアとタイの影に隠れて目立たない存在でした。その翌年から大ブレイクしましたけど…

2013年は、「トルコ」がテーマでした。当時、2020年の夏期オリンピック開催地の座をめぐって、東京、マドリードと争っていたのがトルコのイスタンブール。日本での注目度も高まっていましたね。

2014年は、「ラオスとカンボジア」がテーマでした。日本人に人気のある東南アジアにあって、まだ未開拓な後発新興国の収益不動産を発掘してセミナーで紹介しました。

そして2015年は、以前の日記でも書きましたが、数年前と比べて「円安」により、日本人が海外不動産を買う敷居が上がりました。それでもなお、原油安、エネルギー安という要因により、資源国の不動産が円に比べても割安になる可能性があると読んで、

・先進国系の資源国:カナダ、オーストラリア、UAE、ロシア(?) 等…
・新興国系の資源国:モンゴル、アゼルバイジャン、カザフスタン 等…

あたりに注目しようと思ったのです。ビジネスボリュームから言うと本命は先進国系になると思いますが、オーストラリアについては自分自身がすでに10年以上の投資経験を持ち、現地業者とのパイプも構築しています。一方、カナダについてはまだ渡航歴がないため、今のうちに見ておきたいと思ったのです。

カナダのなかでも、アルバータ州に注目する理由は、同国で一番、「資源州」の色彩が強い州だからです。ここは石油資源が豊富で、その恩恵によりカナダのなかでも特に平均所得が高くて、その割に税金や物価が安い。カルガリーなど都市部では不動産価格も上がりましたが、それでもバンクーバーやトロントの水準には達していない。

ここ当面は石油価格の下落により、不動産価格も落ち着き、カナダドル安と相まって絶好の「買い場」が来るのではないかと考えています。

カナダ・アルバータ州で、比較的割安(2000~4000万円)で、非居住者ローンが使えて、7~8%以上の賃貸利回りが出て、キャピタルゲインも狙えてかつ償却メリットの大きい物件を仕込んで、セミナーで紹介できればと思っています。来月の視察が楽しみ~♬

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