インドネシア不動産

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インドネシア、巨大ガラパゴス不動産市場の魅力-2)バリ編

前編の続きです。

インドネシアの二枚看板といえば、東南アジア最大のメガロポリス「ジャカルタ都市圏」と、東南アジアを代表するリゾート地「バリ島」になるかと思います。

バリ島の状況は、ジャカルタ圏を含むジャワ島とは大きく異なります。同じ国に属すとはいえ、宗教、人文、産業構造、不動産市場…どれをとっても、バリ島の独自性が際立ちます。日本における沖縄、アメリカにおけるハワイのさらに上を行くほど、インドネシアにおけるバリ島は圧倒的にキャラ立ちしています。

最も根本的な違いは「宗教と世界観」でしょう。インドネシアの圧倒的大多数はイスラム教を信仰しますが、バリ島だけは「バリ•ヒンドゥー」という、土着信仰とヒンドゥー教が融合した宗教が、島民の8割以上に信仰されています。

イスラム教が厳密な一神教であるのに対して、「バリ•ヒンドゥー」は多神教で、「やおよろず(八百万)の神」が信仰のなかに息づいています。ある意味、日本人の宗教観に似ていますね。数多くの神が信じられている分、他宗教の流入には寛容な土地柄で、同じヒンドゥー教はもちろん、イスラム教もキリスト教も仏教も神道も含め、どの宗教を信仰する者が入ってきてもバリは自然に受け入れる…その寛容さが「世界的観光ブランド=バリ島」の素地になっています。

バリ島内を回ると、日本の風景にとても似ていて、親近感が湧きます。片側一車線の狭い道の両側に商店や家並が続き、街々に小さな祠(ほこら)があって、沖縄のシーサーみたいな獅子が門を守り、ガジュマルのような木があって…一瞬、沖縄の離島にでも来たような錯覚を覚えます。そういえば、バリ島には「ナシ•チャンプルー」(Nasi Campur)という、ご飯におかず数品をお皿に盛り、混ぜて食べる郷土料理があり、沖縄との共通性が際立ちます。バリ島は昔から、海を通じて沖縄や日本本土と交流していたのかもしれません。

あとバリ島は言語も文字もジャワ島方面とは異なります。もちろん標準インドネシア語は通じますが、バリ人同士は地元のバリ語で話します。インドネシア語の表記はローマ字ですが、バリ語はインド起源と思われる独自の文字を持ちます(一見、ラオス文字に酷似)。古来、バリ人はこの文字を通じてインド伝来のヒンドゥー教や仏教を受け入れたのでしょう。

バリ島の独自性を踏まえて、そろそろ不動産の話題に移りましょう。

バリ島には、おそらくインドネシアのどの地域よりも大きい、外国人コミュニティがあり
ます。特に目立つのは、オーストラリア人やヨーロッパ人など、欧米系白人定住者のコミュニティです。彼らは戸建タイプのVillaに好んで住み、長年住んでいるのでVillaの売買も盛んに行われています。

欧米人のみならず、日本人を含む東アジア系や、インド人、アラブ人などの定住者も少なくありません。今のバリ島は東南アジアで稀にみるコスモポリタンなコミュニティになっています。

定住者に特に人気の高いのが、海側のスミニャック(Seminyak)地区と、山側のウブド(Ubud)地区で、この一帯では街中の条件の良いVillaの多くが欧米人居住または所有になっています。また、伝統的な観光中心地であるクタ(Kuta)や、より静かな海辺の街サヌール(Sanur)等にも外国人が多く暮らし、その居住地は年々、広がっています。

不動産投資の観点で、バリ島が面白いのは、

1)外国人による借地Villaの売買マーケットが確立している。

2)賃貸利回りが高い。旅行者に短期貸しするとネット8〜15%は得られる計算になる。米ドル、日本円建ての家賃収納も可能。

まず1)に関して、前編で説明したインドネシアの不動産権利関係をおさらいしてみましょう。

– 外国人の個人名では借地物件(Leasehold)しか売買できない。
– 外国人が所有権物件(Freehold)を売買するにはインドネシア法人(PMAなど)を立ち上げる必要があり、設立にはコストと時間がかかる。
– Freeholdはキャピタルゲインが期待できるが、法人設立コストを考えると最低1億円以上の投資額は欲しい。一方、Leaseholdは安く買えるが、いずれ地主に土地建物の賃借権を返す前提なのでキャピタルゲインは限られる。

参入障壁が高く、外国人投資家には頭の痛い環境ですが、バリ島に限っては「借地Villaを個人名義で買い、旅行者向け貸出で回し、借地期限をある程度残した状態で外国人に売る」モデルの投資が可能な環境だと思います。その背景にはバリ島の特殊事情がもたらす、1)外国人借地Villa売買マーケット、2)高い賃貸利回りがあります。

分かりやすく、首都ジャカルタと比較してみましょう。ジャカルタ都心部には、Kempinski やFXなど、いくつかの借地コンドミニアムが外国人同士で流通しています。一等地ゆえインドネシア人富裕層が実需で買うパターンの出口も取れるため、投資として十分アリだと私は思ってますが、その代わり賃貸利回りは6%程度。借地期限は20年程度ありますが、期限が来たら売買価格の1/4程度の借地料をオーナーに払わねばなりません。ジャカルタの場合、土地オーナーがインドネシア政府なので交渉も難しい。

一方でバリ島の借地Villaの場合、より高い賃貸利回り(8〜15%)で回す目算が立ち、10年回せば投下資本を回収できる可能性があるのと、土地所有者の多くが個人(バリ人地主)なので、彼らがお金に困ったタイミングで借地料交渉の可能性もあるため、ジャカルタに比べて借地Villa投資に向いた環境だと思います。何よりも、バリ島は素晴らしく心地よい場所ですから、別荘として自己使用する楽しみがありますよね。収益型別荘として運用するなら借地で十分かと。

もちろん、インドネシア法人を設立してFreehold(所有権)買ってキャピタルゲイン狙いもできますが、その主戦場はバリ島のような小さな場所ではなく、ジャカルタを含むジャワ本島だろうと思います。ジャワ島だけで1億3000万の大人口がいて、経済発展中の都市が数多くありますから…

そう考えると、「ジャカルタ&ジャワ島で法人立てて所有権買ってキャピタルゲイン狙い」+「バリ島の特殊事情を活かして借地の収益型別荘を運用」が、インドネシアで私が追求したいハイブリッド投資モデルです。

インドネシア不動産、実に面白いですね。この一国だけで、タイ+ベトナム+フィリピンを合わせた人口と経済規模がある超大型マーケット、かつバリ島という極上の収益別荘適地もある…参入障壁高いけど、無視するには余りに魅力的すぎる国です。

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インドネシア、巨大ガラパゴス不動産市場の魅力-1)ジャカルタ編


こんにちはManachanです。7月21日に日本を出国して今日で8日目を迎えました。すでにミャンマー、インドネシア訪問を終え、次の目的地オーストラリアに向かっています。

インドネシアは、今回初めて行きました。ジャカルタに3泊、バリ島2泊。この国、不動産市場としては極めて魅力的ですね。私のなかではすでに、「東南アジアで不動産がダントツ一番面白い国」になってます。

インドネシアは人口2億6千万人、日本の2倍、ASEAN全体の4割近くを占める地域大国。日本企業の進出も多く、首都ジャカルタを中心にそれなりに経済発展もして、所得水準もASEAN中位(フィリピン、ベトナムの上、タイの下)。平均年齢が28歳と若く、「次の巨大市場」として世界の注目を集める国です。

2億6千万人しかも増え続ける人口が、住まいを欲するという意味でインドネシア不動産マーケットは発展可能性に満ち溢れていますが、日本で個人投資家向けにインドネシア不動産セミナーが行われることは稀です。いや日本人のみならず、中国やアラブ、欧米の個人投資家がインドネシア不動産を買い進む話もあまり聞きません。大人口を擁することもあり、インドネシアは首都を含め極めて内需中心の不動産マーケットなのです(注:唯一の例外が「バリ島」で、ここは国際観光地という特殊事情ゆえ、外国個人投資家の参入に向く環境です)。

インドネシアは経済成長中で不動産の値上がりが期待できる国にもかかわらず、なぜ海外投資家の参入が少ないかというと、ずばり、「外国人の個人名では不動産登記ができない」からです。

より詳しくいうと、こうなります。

1)外国人はインドネシアで土地の持分を所有できない。

2)インドネシアの集合住宅(コンドミニアム等)は、土地の共有持分所有権を伴うFreehold物件と、借地の上に立つLeasehold物件の2種類がある。マーケットの大部分を占めるFreeholdはインドネシア人しか買えず、外国人が個人名義で買えるのはLeaseholdに限られ、これが僅かしか供給されないから、外国人の投資対象になる物件がそもそも少ない。

3)インドネシアで不動産投資する意味はキャピタルゲイン(値上がり)期待にあり、Freehold物件は実際キャピタルゲインが出やすいが、インドネシア人しか買えない。外国人が個人で買えるLeasehold物件は、インドネシア人に人気がない上に、20〜25年ごとに地主に借地料を払わなけばならないので、キャピタルゲインが出にくい(その代わり安く買えるので、都心部のLeaseholdを買って賃貸に出せば、インカムゲインは期待できる。)

4)外国籍でもインドネシア法人を設立して買えば、Freehold物件の売買が可能。しかも、外国人が資本を100%所有するPMAという会社でそれができる。もっとも設立に数ヶ月かかり、コストも100万円近くするので、プロか、数億円規模を投資する大口投資家向け。

上記の法的枠組&市場環境ゆえ、インドネシアは外国の個人投資家が、数千万円程度の収益不動産を買うには向かない環境なのです。その予算規模なら、タイ、マレーシア、カンボジア、ベトナム等でいくらでも投資できます。そんななかで、あえてインドネシアで不動産投資をする意味があるとすれば、

1)数千万円規模でLeaseholdを買い、賃貸に出して高いインカムゲインを得るか、収益別荘として運用する。数年〜十数年保有して、借地権の更新期限に配慮しながら売り抜ける(←バリ島で一般的な投資手法です)。

2)PMA(Penanaman Modal Asing 外国人独資のインドネシア法人)を設立し、数億円以上を投じて、値上がり期待の出るFreeholdを買って保有する(←ジャカルタ都市圏で大口投資家に適した投資手法です)。

外国人投資家にとって参入障壁が高いインドネシアは、「巨大なガラパゴス市場」。逆にいえば、そのガラパゴスぶりが、インドネシアをして外国人投資家に荒らされず、ある意味健全な内需中心の状態に保っているともいえます。

近隣諸国をみれば、たとえばカンボジアのプノンペンや、マレーシアのジョホールバル等、地元民にはとても手が出ない高額帯のコンドミニアムが大量に建ち、完成しても借り手がつかず、過剰供給ゆえ売るにも売れない…みたいな残念な状況がありますが、インドネシアにはそれがほぼありません。

-ジャカルタ市内の高額物件は、外国人ではなくインドネシア人の金持ちや中間層が実需または投資で買います。

-ジャカルタ郊外の低額な物件は、インドネシア人の庶民が実需で買います。

-過剰供給が一時的に起こっても、いずれインドネシア人の実需に吸収されるし、投資ブームで不動産価格が一時的に上がりすぎても、いずれインドネシア人の購買力に応じて価格調整されます。

その意味で、インドネシア不動産市場には、近隣のASEAN新興国にない安定感を感じますし、ある意味、「良いガラパゴス」が実現しているともいえます。この国の不動産市場を研究し、キャピタルゲインの理屈が分かれば、法人(PMA)を設立して本格的な不動産投資をしたいですね。

大きな国なので、ジャカルタ圏で利益確定できれば、スラバヤ、バンドン、スマラン、メダン、パレンバンなど、二線級都市(それでも人口数百万)に横展開していけるという、「中国の夢よもう一度!」的な不動産投資ができるかもしれない。実に魅力ありますね。

そろそろ、「ジャカルタ」の話題に移ります。今回初めてのジャカルタ訪問でしたが、とにかく、「桁外れの都市のデカさ」に驚きました。ASEAN市場空前のメガロポリス!

-コタ周辺から、タムリン、スディルマンを経て、クニンガンに至るまで、約10kmにわたり高層ビルの街並みがドカーン、ドカーンと出現する景色は圧巻。まるで東京の「丸の内〜虎ノ門〜赤坂•六本木〜渋谷ライン」のよう。

-巨大ショッピングセンターが、鬼のようにたくさんある。都心も郊外も大型商業施設で満ち溢れる。

-人口が凄い。ジャカルタ市だけで1000万人、近隣県市のボゴール、デポック、タンゲラン、ブカシ…どこも平気で200万人超えで、横浜市がいくつもあるような感じ。首都圏全体の人口が約3000万人、日々増加中。

まさに、「インドネシアのなかでジャカルタだけが東京」なわけですが、反面、都市機能の整備が不完全で暮らしにくい面も多分に持っています。

-現時点ではロクな公共交通がない。街も歩けるような構造になっていない。大通りの横断は極めて困難。

-だから皆、車を使って移動せざるを得ない。交通渋滞は世界最悪レベルで、膨大な時間のロスが発生、大気汚染も深刻。

-外国人からみてジャカルタの都市景観や環境は「電車のあるバンコク」や「近代的に整備された街区のあるマニラ」に見劣りする。観光資源も極めて乏しい。

これら、「巨大都市ジャカルタのイケてない面」は、裏を返せば「ポテンシャルの高さ」でもあります。再来年には都心部を縦貫する地下鉄が開通し、人々の移動方法は大きく変わるでしょう。慢性交通渋滞の街だから、都心〜郊外にかけて、駅近の価値が高まるのは間違いないし、都心からの絶対距離が近くて出遅れたエリアも今後面白いかもしれません。

東南アジアで一番面白い国の首都、ジャカルタ各地を研究していきたいと思います。

 

 

2) バリ島編に続く…

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