北緯35度の風、進化するノースカロライナ

こんにちはManachanです。アメリカ東海岸の真ん中らへんにある「ノースカロライナ州ローリー」(Raleigh, North Carolina)に来ています。

この地には、今から12年前に、3ヶ月ほど住んでいました。久々に来訪の機会を得て嬉しかったです。

ノースカロライナは日本では無名ですが、本当に、良いところです。

気候が、日本(関東)に似ていて暮らしやすい。緯度は東京と同じ北緯35度。四季があって適度な湿度もあり、服装も日本と同じで良いので馴染みやすいです。

気候が近いので、植物の感じも日本によく似ています。特に千葉県に似ていて、当地のハイウェイを走っていると、東関道の大栄IC近辺と見紛うような「千葉〜な景色」が広がり、外国に居るという事実を忘れてしまいます。

 

私は千葉県出身で、いま世界中を飛び回っていますが、こんな奴は珍しいです。普通は、千葉で生まれ育つと、他の土地に行きたがりません。気候は温暖、大雪も水不足もない、東京に近くて生活便利、土地も広く、海があって魚も美味しい、農業工業商業すべてがバランス良く揃い仕事に困らない、国際空港とディズニーがあり他県の奴らに自慢できる…千葉に居れば何一つ不自由なく、満ち足りてしまうのです。

それは、ノースカロライナでも同じです。気候に恵まれ、生活コストの安い同州には、寒さの厳しいアメリカ北部から、人と産業がどんどん移ってきています。人口1000万人を突破し、増加率はテキサス、フロリダ、アリゾナと並んで全米屈指。人口もGDPも全米50州中9位の堂々たる実力。しかも10年後は全米7位にランクアップしそうな勢い。

千葉県は日本47都道府県のなかで、人口もGDPも6位ですから、ノースカロライナはまさに、アメリカにおける千葉県のような存在なのです。

千葉県民と同じく、ノースカロライナで生まれた人も、他州に出たがりません。だって出る理由ないですもん。気候良い、仕事に困らない、良い学校たくさん、安い値段で土地の広い家に住める…住宅価格が3倍もする大都市に住みたい奴はかなり少ないし、逆にニューヨークやシカゴから、暖かい気候と安い生活費を求めてどんどん人がやって来ます。

ノースカロライナの人種構成は、白人60%、黒人40%、アジア人ごく少数…人種間の貧富格差は確かにあって、プロフェッショナルな職場はほぼ白人で占められ、都市内の高級住宅街も白人の世界。黒人はたいてい郊外の小さな街で暮らし、マクドナルドやスーパーで働く人が多い。

CaryやChapel Hillに住む白人は年収が米ドル6桁(100,000USD以上)の高級取りの方々が多く、恵まれた暮らしをしています。黒人の多くは収入はそれなりでも、物価安く暮らせるので「地元密着マイルドヤンキー」になります。千葉と一緒ですね。

アメリカ名物「カントリーソング」は、お隣りテネシー州ナッシュビルが本場ですが、実はカロライナ、ミシシッピー、アラバマ…いろんな地方のカントリーソングがあって、マイルドヤンキー達の愛郷心を穏やかに歌いあげています。

ヤッピーも大学教授もロボットエンジニアもいて、マイルドヤンキーも多い、千葉県っぽいノースカロライナ州は、前回訪問から12年を経過し、大きく進化してました。

 

– ローリーの中心街のビルが増えて、少しは都会っぽくなった。
– ローリー•ダーラム国際空港の第2ターミナルができて立派になった。
– Route540(第2環状線)が開通して、ローリー都市圏の東西移動がしやすくなった。
– 市内路線バスが整備され、以前は低所得者ばかりだったけど、今は普通に乗りやすくなった。
– 森しかなかったCrabtreeに立派なショッピングモールと高級住宅地ができた。
– 数ヶ月後には、地元念願のIKEAが来る予定。

 

あと、いつの間に日本企業の進出が進み、ローリー周辺の邦人数は3000名いるようです。日本食レストランや食材店が増え、日本人向け不動産、通訳、弁護士サービスも現れ、日本語補習校には200名を超える生徒が通い、「夏祭り」も行われるようになったとか。私が居た頃とは隔世の感がありますね。

有名な大都市ではないけれど、人が集まり、力強い経済成長とインフラ整備が続くノースカロライナ。不動産投資はどうなのか?

私と一緒に現地視察した市川隆久氏のメモを引用して、締めくくりとさせていただきます。

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アメリカ人の通常都市での住宅家賃の負担率は年収の40%らしく、年収500万円だとすれば毎月の家賃は16.6万円(1500ドル)になりますね。

日本での家賃負担率はせいぜい年収の25%程度ですが、日本と違って近くの居酒屋で飲んで帰る人も少なく基本的に家族と家で暮らす生活であり、家賃の負担率を優先することと、治安や学区の悪くないエリアに住むことが必須なアメリカ人はそのくらいの家賃を支払うことを良しとしているのではないか、と思われます。

今回は現地での大手管理会社支店と日本人エージェントの案内での視察でしたが、アメリカ軍人などのターゲットに家賃1500ドル以上2500ドル以内の戸建を視察しましたが、販売価格は30万ドル前後で築年数25年くらいの物件でした。

建物の程度も良く利回りは表面8%ネット6%程度です(物による差はあります)が、不動産の持つ価値には安心感を感じましたね。

日本だと緑豊かな環境では戸建を所有する感覚になりますが、アメリカはそもそも頭金を貯めない国民でもあり戸建を借りて生活する人も多いので、信頼出来る管理会社と日本人サポートがあれば、手堅い賃貸経営が出来る、と実感出来ました。

日本人には馴染みの薄いノースカロライナですが、日本人もこのエリアで3000人暮らしているらしく、マーケットが基本的に実需マーケットなので安心感あるな、と感じました。単に知らないだけだなと。

また新築のタウンハウスも増えています。工事中の現場に寄りましたが、20万ドルくらいから35万ドルくらいまでの価格ですが、すでに売れている様子です。

海外不動産開発事業もありかな、と。

 

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