正直な不動産、誠実なドイツ

こんにちはManachanです。3日間にわたるドイツ出張を終え、今は次の視察地・スペインのバルセロナにいます。

ドイツ(デュッセルドルフ近郊都市)では、まる2日間、日本人投資家数名の不動産視察・買付ツアーのアテンドをしてました。アテンドの仕事は、数年前から相当数こなしてますが、今回のドイツほど楽しいツアーは他にないですね。

何より心洗われる(?)のが、ドイツのパートナー企業BMG Invesetment社の仕事ぶり。社長以下全員、真面目で一生懸命。常に手を抜かず、細部まできっちり配慮してくれるのです。あの真面目さと実直さ、(良い意味で)日本人の働きぶりにそっくり。そして、不動産や投資に対する知識も相当なものでした。ツアー参加者も、異口同音にこう言ってましたね。

 

・あの人たちは、信頼できる。

・あの会社からなら、何戸でも買い増したい。

 

あの生真面目さは、ドイツ人の特性なのか、それともBMG社の社風なのかは、よく分かりません。同社は、相当な多国籍集団。社長はベラルーシ出身、社員はロシア、ウクライナ、東欧諸国の出身者が多く、我々のツアーをお世話してくれたのは、中国上海出身のY嬢(彼女も相当真面目で勉強家。私とは堅い信頼で結ばれています)。それぞれの社員が数か国語話すなかで、社内共通語はもちろんドイツ語。

たぶん社長の人柄が大きいんでしょうね。何度も商談しましたが、世の中、こんなに生真面目な人がいたのかと思うくらい。大きなビジネスを展開しているとはいえ本体は社員数15名くらいの小さな会社ですから、社長のキャラクターと仕事ぶりが全社に浸透するんでしょうね。

 

社長Michal氏と記念撮影

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今回、ツアー参加者が購入した物件。どれも収益不動産として「至極真っ当」で「真面目」な貌をしていました。

 

メンヒェングラートバッハ、3部屋88㎡、44700ユーロ、NET8.5%

駅徒歩6分、賑やかな商店街に接した、暮らし向きのファミリー居住地域。その土地柄に合った使いやすい間取りです。築40年超えてますが、都心の外国人仕様マンションみたいな「センターイン」かつ「ワイドスパン」。廊下に面積とられないので広く感じます。気候の寒い地域ということもありますが、壁厚や断熱、二重ドアなど、日本の団地よりつくりがずっと堅牢ですね。

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エッセン、1部屋21㎡、25300ユーロ、NET9.0%

この団地は、立地が素晴らしい。人口58万人、ドイツでも十指にはいる都市エッセン、その中央駅(特急電車ICE停車駅)から徒歩10分。歩きやすい道で駅と商店街まですぐ出られる上に、駅近エリアは新築が全く建たないので、部屋が空くのを待ってる人多数。

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デュイスブルク、3部屋+1部屋、117㎡、56000€、NET9.5%

珍しい「2戸一括販売」の物件。2家族から家賃とれるため利回りが高い。アパート最上階で眺望良し。目の前の道路は市電が通る、賑やかな商店街。明るい印象で、内見した全員が「ピンときた」お値打ち物件。

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また、不動産という面で、「ドイツという国の生真面目さ優秀さ」も、十分感じることができました。

デュッセルドルフを州都とする、ノルトライン・ヴェストファーレン州は、人口1800万人でドイツ最大。ヨーロッパ屈指の人口集中地域で、強い産業基盤を持つ大小の都市がたくさんあります。

デュイスブルク、エッセンのような大きな都市、ヴッパ―タール、ノイス、メンヒェングラートバッハなど中規模の都市、メットマン等小規模な街、いろいろ行きましたが、どの街をみても、空室の住宅と、空き店舗がほとんどないつまりシャッター街とは無縁な状態

ドイツが人口増えてるかといえばそうでもありません。一方、人口増加基調にある米国では、巨大ショッピングセンターに空き店舗が結構目立ちます…つまり、ドイツでは住宅や店舗の供給数がうまくコントロールされているようです。

 

空室がほぼない物件。どこ見ても、たいていこんなもん。

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ノイス(Neuss)の市電通り。500mにわたり、空き店舗ゼロ。どの街みても、こんなもん。

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また、交通インフラや運用をみても、ドイツは間違いなく欧州No.1ですね。電車は便利で近代的、時間通りに来る。ドイツ国鉄(DB)や市電(UB)との連携もばっちり・・まるで日本の都市部のような利便性と信頼性。タクシーやレンタカーに頼らず公共交通機関で移動できることは、我々海外の視察者にとっても、移動コストが安く済むのでありがたい。

 

国鉄も市電も、ドイツの電車は信頼性が高く、日本の感覚で利用できる。

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ドイツが、ここまで上手にガバナンスされた、豊かな先進国であることは、資産を置くことに関して安心感が高いですね。しかもデュッセルドルフという場所はヨーロッパの中心にあり、オランダ、ベルギーまで車で1~2時間、パリまで5時間…ヨーロッパの拠点として十分使えます。国際空港も便利だし。

そして彼らが日本人に似た真面目な国民性を持っていることは、日本人投資家とドイツ業者をつなぐ立場としても大変ありがたいです。日本人投資家の細かい要求に、きっちり応えてくれる国が非常に少ないなか、ドイツはその能力とマインドセットを備えた世界でも稀有な国。長期的視野で良いお付き合いができそうです。

 

読者の皆様も、ドイツで収益物件を持って、ユーロのお小遣いを稼いでみませんか?数百万円で買えますし…

年明け1月8~10日に、また視察ツアーやります。ちょっと寒い季節ですが、真面目なドイツと、しっかり家賃稼いでくれる正直な不動産に会いにいきましょう。

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