2015年 11月 の投稿一覧

宮崎市郊外、恐怖の4.1%新築木造アパ

こんばんは、Manachanです。

九州・宮崎市に実家のある友人から、親が業者に新築アパートをすすめられたので、内容チェックして欲しい・・・という依頼がありました。その場所は、宮崎市とはいっても中心部ではなく、2010年の市町村合併で宮崎市に編入された郊外ベッドタウン。土地は、こんなスペックです。ショッピングセンター、駅、病院に至近距離、地元では比較的環境の整った住宅地だそうです。

――――――――――――――――――――――――――――
地積  323平米(97.83㎡)
一種住居、角地、建ぺい70%/容積200%
土地代 約2000万(坪21万)
――――――――――――――――――――――――――――

でもって、提案してきたのは、誰もが名前知ってる会社。「地主向けに賃貸アパートを販売する、管理戸数日本一の会社」といえば、それ以上説明の必要はないでしょう。「35年一括借上」「新築後10年間の家賃保障」などをうたった驚異のクロージング営業力で、全国に賃貸アパートを建てまくっています。

私、噂だけは聞いてましたけど、ガチで提案書を見るのは初めてです。で、見た瞬間、絶句!こんな提案でした。

――――――――――――――――――
2階建木造アパ―ト 2DK~2LDKx4戸 (45.77㎡)
駐車場 8台付
建物代(税込) 4104万
諸費用 270万
総事業費 4374万
――――――――――――――――――

地方で駐車場必須とはいえ、角地で98坪もある土地に4戸しか建てないのはなぜなんだろう?あと、建築費が坪74万というのも、全国で同じタイプを量産してる割には高いよねえ。私、福岡市で、天井高4mのプレミア賃貸住宅建てたことあるけど、坪58万だったもんな。

 

すごいのは、賃貸経営指標。今回は地主が土地提供して、その上に収益物件を建てる想定なのですが、仮に土地代2000万円がコストとしてかかると仮定して、利回り計算すると、

――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――
満室想定賃料 24.2万/月 (5.7万x2室、5.2万x2室、駐車場0.3万x8)⇒年収290.4万
保証賃料(10年)20.7万/月(居室18.5万+駐車場2.2万)⇒年収248.0万

満室想定利回 4.7%
保証利回り  4.1%(保証ベース)
――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

新築アパ建てて、満室で、かつ駐車場全部埋まっても4%台の利回りしか出ないって何それ?

東京都心の一等地なら分かるけど、地方都市の郊外ベッドタウンでその数字は、ギャグとしか言いようがない・・・

miyazaki_teian

 

さらに言うと、この満室想定賃料自体が意味ないほど、地域相場からみて過大な数字になっている可能性もあります。一室あたり5.2~5.7万/月で貸せる事業計画になっています。保証賃料も築後10年間、平均4.6万/月で設定していますが、これが10年経って、家賃保証がはずれるとどうなるか?

 

【こんな間取りのようです】

miyazaki_madori

 

同地域、1DK月額2.3~3.0万円、2DK4万台そこそこ、のマーケットのようです。しかもゼロゼロ物件の嵐!

表面4%台の利回りが、築11年目から維持できないかもしれない、場所は宮崎市郊外・・・これギャグかよ!

miyazaki_koukoku

 

しかも恐ろしいことに、この提案書、4000万円の30年ローン(年利1.9%)をセットでつけてきてます。こういうの借りて建てちゃったら最後、

・11年目から、キャッシュフローが確実に赤字転落

・その時点で、残債は約3000万円残っている

・土地で売っても、せいぜい2000万円くらいしかならない。

 

私は心から確信をもって、『絶対にこれ建てちゃいけない』とお答えしたのは、言うまでもありません。

それにしても、すげえ商売だなあ。地主を食い物にして、えげつないの極みだぜ・・・俺も、一応商売人だけど、ここまで鬼になれないよ~。

 

この文章、面白かった、勉強になった、と思った方は、応援のぽちを、よろしくね→

Facebook にシェア

発展都市「柏」の南北問題

おはようございます。Manachanです。

前回までのブログは、銚子市(人口減っても家賃とれる町)、一宮町(外房の勝ち組都市)と、千葉県ご当地不動産ネタが続きました。これらは、県内でも東京から遠い「地方圏」の話ですが、今回は、「東京に近い千葉」の話題でいきます。

今回とりあげるのは、柏市・・・東京都心30㎞圏。まぎれもない首都通勤圏ですね。

・「柏駅」から、JR上野東京ラインで、東京駅まで直通、最速30分、550円
・「柏の葉キャンパス駅」から、つくばエクスプレス(TX)で、秋葉原まで直通、最速29分、670円。

 

世界最大の人口・雇用機会をもつメガシティ東京から至近距離、という立地の意味は大きく、日本全体の人口が減り続ける昨今でも、柏市の人口は安定して増え続けています。

japanpop

IMG_7369

 

柏市は、市制施行から60年を超えましたが、その間、人口が減った時期が一つしかありません。平成23年の東日本大震災・福島原発事故に伴い、柏市周辺で比較的高い放射線量が観測され、それが全国に報道された影響で、ファミリー層の転入が鈍り、1500人ほど減った時期があります。しかし、平成24年5月以降はV字回復、以降3年間で7000人も増えています。

震災の影響で、人口増加から減少に転じた千葉県の都市は3つ(柏市、我孫子市、浦安市)ありますが、この3市の中で、人口が回復したのは柏市だけです。

東京都心アクセスがはるかに便利な浦安市や、地価・不動産価格の安い我孫子市を差し置いて、ひとり柏市が回復したのはなぜか?それは、東京圏における人口流入が、「開発余地の大きさ、利便性と不動産価格のバランス」で決まるからだと思います。思うに、こんな理由ではないかと、

・浦安市には住宅の開発余地が少ないが、柏市にはたくさんある。また浦安市と比べて、柏市には庶民層が無理なく買える戸建住宅の供給が豊富。

・我孫子市は不動産開発余地が多くて価格も安いが、東京アクセスや商業的発展、教育環境などの面は柏市の方が魅力が大きい。

IMG_7370

 

柏市の人口動態が力強い理由の一つに、2005年の「つくばエクスプレス(TX)開業」により、市内北部地域に2つの新駅ができ、東京都心部と直結されたことが大きい。その点、柏市と同じ状況にあるのが、西隣の「流山市」です。同市では、3つの新駅ができています。

・2005~15年の間に、流山市の人口は21,548人増加
・2005〜15年の間に、柏市の人口は29,974人増加

つくばエクスプレス:10周年 流山、柏「勝ち組」に 一部地域に開発集中 環境問題や格差浮き彫り /千葉

 

この一帯は、松戸、野田、我孫子、鎌ヶ谷とともに「東葛飾地区」と呼ばれますが、同地区6市のなかで、人口が増え続けているのは流山市と柏市だけ。やはり東京直結鉄道の威力は半端ないのです。また、柏市の場合はTXのほか、JR常磐線が今年3月から東京駅、品川駅直結の「上野東京ライン」に昇格。TXと上東ラインが、東京通勤客を獲得するべく健全な競争をしているおかげで、住宅地としての柏市の魅力がますます上がっています。加えて、中心エリア「柏駅東口」の再開発も進行中。少なくともあと5~10年、柏市の人口が減ることは考えにくいでしょう。

jinkouzougen

 

いま、流山、柏の両市で起こっている現象は本質的には同じで、社会増が自然増に結びつく、「好転・成長都市」のパターンです。

・他地域からの子育て世代の転入で、社会増になる。
・彼らが子供を産むことにより、自然増にもなる。

koutentoshi

千葉県のホームページには、常住人口増加数が月間でトップだった自治体名が載っていますが、いつも「船橋市」、「流山市」、「柏市」が上位に出てきます。最近、この3市を私は、「千葉の三強」と呼ぶようになりました。船橋市は、東葉高速沿線の住宅開発があるし、ベイエリアにも開発余地が大きいから、さすがに強いですね。あと、津田沼南口の「奏の杜」大開発を抱える習志野市や、千葉ニュータウン中央の人気に支えられる印西市も強い。

千葉の三強:船橋市、流山市、柏市
千葉の五強:船橋市、流山市、柏市 + 習志野市、印西市

※)県都・千葉市は、緑区や中央区など人口増加区と、花見川区など人口減少区があって、両者が相殺されて全体的に横ばい〜微増。

chibanosankyo

 

流山、柏、船橋・・・人口増加や発展の影で、地域にはいろんな問題が出ています。前掲の記事にも出ていますが、

TX沿線の利便性が高まる一方、大きな開発計画のない市南部地域を中心に「南北間格差」や「北部一極集中」を疑問視する声は消えない。

 

柏市の場合、ここ10年で「市内の南北問題」が人々の話題に上るようになってきました。もともと、柏市は東京直結鉄道がJR常磐線しかなく、「柏駅」が市域の中央部に存在したおかげで、船橋市等と比べて、比較的均等に発展してきた都市です。

私の子供時代、柏市は「北工南住」と呼ばれていました。

柏市北部:十余二、根戸、機械金属の「三大」工業地帯を擁する、内陸工業の拠点。
柏市中央部:大ターミナル「柏駅」を擁する中心商業地区、かつ行政の中心。
柏市南部: 東武野田線沿いに広がる、光が丘、つくしが丘、新柏など、落ち着いた戸建住宅地・。

この三地域が、お互いの特性を活かしながら、柏市を形づくってきました。当時は、北部に住む人は少なく、南部の方が人口が多かった印象があります。

 

しかし、2005年のつくばエクスプレス開通によって、北部地域が新興住宅地として大発展。一方、すでに成熟した住宅地である南部には大きな開発計画がなく、南北のパワーバランスが崩れつつあるのが、いまの柏市です。

kashiwamap

ここ10年の人口推移を、「北部」、「中部」、「南部」、そして2005年に柏市に吸収合併された「旧沼南町」別に計算してみました。

2005~15年の平均

・北部 年率1.13%増加
・中部 年率0.95%増加
・南部 年率0.26%増加
・旧沼南 年率1.12%増加

 

2010~15年の平均

・北部 年率1.01%増加
・中部 年率0.88%増加
・南部 年率0.04%増加
・旧沼南 年率0.44%増加

kashiwaareapop

 

税収が伸び悩む日本。財政の運営はどこも厳しく、自治体が将来の発展のために新規投資できる余地は限られます。柏市の場合は、つくばエクスプレスが通る北部の新都市と、既存の中心商業地である柏駅周辺の、二大「投資対象エリア」を抱え、限られた財源をどちらに回すかが、市政上の主な争点。「柏市の二大中心」から外れた南部や旧沼南町エリアに大きな財源を回す余裕はない。

特に2010年以降、南部地域の人口増加がピタリと止まったのが気がかりです。このままでいけば、隣の松戸市の常磐緩行線エリアと同様、間違いなく人口減少に直面するでしょうが、残念ながら、地域の魅力を上げるための公共投資ができにくい状況。

 

数年前、こんなことがありました。旧沼南町(広義の「柏市南部」と呼んでよいエリア)で、「手賀の杜」という大規模な戸建住宅地開発があり、就学年齢の子供の数が増えましたが、このエリアに新しい小学校を建てる予算がなく、多くの家庭は仕方なく、1.5㎞以上離れた「風早北部小学校」に通わせました。この学校は校庭も狭く、通学路に歩道もろくにない環境なのにマンモス校化してしまいました。

ほぼ同時期、柏市北部の、TX「柏の葉キャンパス」駅近くでは、2012年に柏の葉小学校が新設されました。ここは、「外国語教室に対応した国際交流室」や「学年ごとにユニット化した教室配置」など最新の設備が特徴で、東京山の手のような今風の学校。しかも、その隣に中学校が新設される予定で、首都圏各地からニューファミリーを呼び込む体制がどんどんできています(リンク)。

それを横目にみている、柏市南部住民からすれば、「なぜ、北部ばっかり優遇するの?」という声になるわけです。TX沿線は裕福で高学歴な住民も多いからなおさら、南北問題になりやすい構図。

 

この問題、一朝一夕には解決しないでしょう。一つ明らかなことは、公共投資に期待できないので、望みの綱は民間投資しかありません。その点でいうと、旧沼南町地区に来春オープンする、日本最大規模の「アリオ」ショッピングセンターだけが、南部地域浮揚の唯一のネタでしょう。

ariokashiwa

 

ショッピングセンターは、東京直結鉄道の新駅や、駅前再開発に比べると人口動態上のインパクトは弱いと思いますが、それでも、空き地の多い沼南町地区に民間投資を呼び込んで、柏市南部の利便性や都市環境を改善していく他に、方法がないのだと思います。

日本に珍しく、人口増加を続ける発展都市・柏市。贅沢な悩みかもしれませんが、願わくば、各地域がバランス良く発展して欲しいと思います。

 

この文章、面白かった、勉強になった、柏市への移住や不動産投資に興味あり、と思った方は、応援のぽちを、よろしくね→

Facebook にシェア

外房の勝ち組都市・一宮(千葉県)

こんばんは。Manachanです。今回の日記は、千葉県の太平洋岸の町、最近不動産の取引で縁のあった「長生郡一宮町」からお届けします。

首都圏の一角を占める「千葉県」。ディズニーランドや幕張ベイタウンもあり、なんとなく都会なイメージもありますが、それは「千葉市から東京寄り」の話。千葉市から南、あるいは東に行くと、全くの別世界が広がります。

南の海に大きく突き出した房総半島。その西岸の東京湾に面した地域を「内房」(うちぼう)、東岸の太平洋に面した地域を「外房」(そとぼう)と呼びますが、いずれも、関東でも指折りの田舎・過疎地であり、厳しい人口減と産業衰退に直面しています。半島状のどん詰まりの地形ゆえ、工業や物流拠点として成立するのも難しい場所です。

さらに房総半島は、JR東日本から酷く冷遇されるエリアとして知られています。今年3月、北陸新幹線や上野東京ラインが開業した際に、大幅なダイヤ変更が行われましたが、特に千葉県区間の廃止・減便が目立ちます(リンク)。たとえば、

「特急あやめ」(東京~佐原)廃止
「特急さざなみ」(東京~館山)君津以南廃止、6往復⇒3~5往復
「特急しおさい」(東京~銚子)8.5往復⇒7往復に減便
「特急わかしお」(東京~安房鴨川)13往復⇒12往復に減便

uchibosotobo

 

半島状の交通不便地を多く抱える千葉県は、県下54市町村のうち26市町村が「消滅可能性都市」(20~39歳の女性人口が、2010~40年の間に半分以下になる)認定されています。この26という数は、一都三県どころか関東で最多。うち、圧倒的大多数(24市町村)が、ざっくり「千葉市以南・以東」に位置する「東総」、「外房」、「内房」に集中しています。この地域は、全体の75%(32分の24)が「消滅可能性都市」という凄まじい状態。

shometsu

 

衰退一直線の地域のなかで、健闘が目立つ町があります。それが「長生郡一宮町」・・・東京から約80㎞離れた、九十九里海岸沿いの町。

ichinomiyachizu

 

人口規模は1万2千人と小さく、めぼしい産業もありませんが、不思議なことに1970年以降、一貫して人口を伸ばしてきているのです。

population_ichonomiya

一宮町の南に隣接する「いすみ市」が、1995年頃をピークに人口を減らしており、すでに4万人を割り込んでいるのとは対照的ですね。

population_isumi

なお、「いすみ市」は20~39歳女性人口が2010~40年の間に「55.3%減る」と予想される「消滅可能性都市」ですが、同時期の一宮町は「26.4%しか減らない」・・・これは、東京ベッドタウンである、八千代市、鎌ヶ谷市、成田市、柏市に次ぐ、千葉県内では極めて優秀な数字。2040年になっても、対2010年比で一宮町の人口は微減にとどまると予想されます。

なぜ、ここまで力強いのか?一つの要因として、町の中心駅「上総一ノ宮駅」の利便性の高さがあると思います。東京駅から直通する快速電車、多くは上総一ノ宮が終着です。というのも、外房線の複線区間がこの駅で終わり、次の「東浪見」(とらみ)駅以南は、一部を除いて単線になるからです。

kazusa02

 

この上総一ノ宮駅の日平均乗客数は、1965年以来、ずっと3000人前後を維持しています。外房線内では、かなりの数です。同駅以南では、一宮町より規模の大きい都市の中心駅・・・大原、勝浦、安房鴨川等がありますが、どの駅の乗客数も上総一ノ宮に遠く及ばないばかりか、明らかに減少傾向となっています。

sotobou

 

また、一宮町が上手に発信する「サーフィン文化の魅力」も大きい。たとえば、サーファー上がりの宅建業者「波乗不動産」では、一宮町周辺の海沿いでサーファー向けのキューブハウス、トレーラーハウス、洋風輸入住宅など、ユニークな物件を数多く取り扱っています。

naminori

 

また、外房の他の町に比べて、海岸沿いにおしゃれなカフェ、レストランの類が建ち並んでいるのも一宮の特色。「湘南・鎌倉のレベル」まで洗練されてはいませんが、「サマになる飲食店」は、ビーチライフには不可欠。電車交通の便利さとあいまって、一宮に都会のサーファーを呼び込む魅力の一つになっています。

ichinomiyagourmet

 

一宮町は、東京通勤圏から外れた田舎町にもかかわらず、なぜか転入が転出を上回る、「社会増」都市であり続けています。外房で社会増の自治体は珍しく、一宮町の他には、長生村、鴨川市くらいしかありません。しかも、転入元の第一位は、なんと「東京23区」なのです。そして5位は「横浜市」・・・一宮町は、都会から移住者を呼べる町なのです。

population_ichonomiya_tennyu

先ほど言ったように、一宮町にはめぼしい産業、大きな雇用者はありません。町民勤労者の15%くらいは、近くの茂原市に通勤しています。また、アウトレットモールなど、大きな商業施設があるわけでもありませんし、大規模な開発計画などもありません。東京や千葉市のベッドタウンというにも遠すぎます。

人口わずか1万2千の田舎町。でも、いまの都会の価値観からいえば、「なかなかイケてる田舎町」なのだと思います。

・東京からアクセスが便利。特急料金の要らない、快速電車が10~20分おきに出ており、80分で着ける。

・駅、街、国道が、コンパクトにまとまっており、そこから海が近い。

・ビーチカルチャーを積極的に発信している。

・東京はじめ、他所から移住者を受け入れて、開放的なコミュニティになっている。

こういう条件が揃っているので、衰退傾向の外房エリアのなかで、一宮町が都会人に選ばれているのだと思います。なお、ここは戸建賃貸でそれなりに良い賃料が取れるし、海が近くて鉄道便利ならAirBnBやる余地もあるので、不動産投資の面でも面白いと思いますよ。

 

この文章、面白かった、勉強になった、一宮町での不動産投資に興味あり、と思った方は、応援のぽちを、よろしくね→

Facebook にシェア