こんばんは、Manachanです。
九州・宮崎市に実家のある友人から、親が業者に新築アパートをすすめられたので、内容チェックして欲しい・・・という依頼がありました。その場所は、宮崎市とはいっても中心部ではなく、２０１０年の市町村合併で宮崎市に編入された郊外ベッドタウン。土地は、こんなスペックです。ショッピングセンター、駅、病院に至近距離、地元では比較的環境の整った住宅地だそうです。
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地積 323平米（97.83㎡）
一種住居、角地、建ぺい70％/容積200％
土地代 約2000万（坪21万）
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でもって、提案してきたのは、誰もが名前知ってる会社。「地主向けに賃貸アパートを販売する、管理戸数日本一の会社」といえば、それ以上説明の必要はないでしょう。「３５年一括借上」「新築後１０年間の家賃保障」などをうたった驚異のクロージング営業力で、全国に賃貸アパートを建てまくっています。
私、噂だけは聞いてましたけど、ガチで提案書を見るのは初めてです。で、見た瞬間、絶句！こんな提案でした。
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2階建木造アパ―ト 2DK～2LDKx4戸 (45.77㎡)
駐車場 8台付
建物代（税込） 4104万
諸費用 270万
総事業費 4374万
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地方で駐車場必須とはいえ、角地で９８坪もある土地に４戸しか建てないのはなぜなんだろう？あと、建築費が坪７４万というのも、全国で同じタイプを量産してる割には高いよねえ。私、福岡市で、天井高４ｍのプレミア賃貸住宅建てたことあるけど、坪５８万だったもんな。
すごいのは、賃貸経営指標。今回は地主が土地提供して、その上に収益物件を建てる想定なのですが、仮に土地代２０００万円がコストとしてかかると仮定して、利回り計算すると、
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満室想定賃料 24.2万/月 (5.7万ｘ2室、5.2万ｘ2室、駐車場0.3万ｘ8）⇒年収290.4万
保証賃料（10年）20.7万/月（居室18.5万+駐車場2.2万）⇒年収248.0万
満室想定利回 4.7％
保証利回り 4.1％（保証ベース）
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新築アパ建てて、満室で、かつ駐車場全部埋まっても４％台の利回りしか出ないって何それ？
東京都心の一等地なら分かるけど、地方都市の郊外ベッドタウンでその数字は、ギャグとしか言いようがない・・・
さらに言うと、この満室想定賃料自体が意味ないほど、地域相場からみて過大な数字になっている可能性もあります。一室あたり５．２～５．７万/月で貸せる事業計画になっています。保証賃料も築後１０年間、平均４．６万/月で設定していますが、これが１０年経って、家賃保証がはずれるとどうなるか？
【こんな間取りのようです】
同地域、１ＤＫ月額２．３～３．０万円、２ＤＫ４万台そこそこ、のマーケットのようです。しかもゼロゼロ物件の嵐！
表面４％台の利回りが、築１１年目から維持できないかもしれない、場所は宮崎市郊外・・・これギャグかよ！
しかも恐ろしいことに、この提案書、４０００万円の３０年ローン（年利１．９％）をセットでつけてきてます。こういうの借りて建てちゃったら最後、
・１１年目から、キャッシュフローが確実に赤字転落
・その時点で、残債は約３０００万円残っている
・土地で売っても、せいぜい２０００万円くらいしかならない。
私は心から確信をもって、『絶対にこれ建てちゃいけない』とお答えしたのは、言うまでもありません。
それにしても、すげえ商売だなあ。地主を食い物にして、えげつないの極みだぜ・・・俺も、一応商売人だけど、ここまで鬼になれないよ～。
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