名古屋ベッドタウンでおカネをつくる

おはようございます。Manachanです。今回の日記は、昨日仕事で行った、「愛知県西部の名古屋ベッドタウン地帯」のことをテーマに書きます。

名古屋市といえば、全国で3番目なのか4番目なのか知りませんが、とにかく、日本を代表する大都市のひとつですよね。面積326㎢、人口227万人(政令市のなかで第3位)、市内総生産額12兆3228億円(同3位、しかも人口1.5倍もある横浜市に肉薄)…どの指標をとっても堂々たる数字です。その上、勢いもある。特に名古屋駅前の「超高層ビル同時開発」の迫力は全国有数!

しかし意外なことに、日本の誇る大都会・名古屋市に隣接する市町村のうち、約3分の1は「町」か「村」なのです!

名古屋市に隣接する自治体(2015年)
11市…春日井市、瀬戸市、東海市、日進市、大府市、あま市、尾張旭市、北名古屋市、豊明市、清須市、長久手市
4町1村…愛知郡東郷町、西春日井郡豊山町、海部郡大治町、海部郡蟹江町海部郡飛島村

 

しかも、2005年「平成の大合併」以前は、「北名古屋市」、「あま市」、「清須市」などは存在しませんでした。これらは、名古屋に隣接するベッドタウンの「町」がいくつか合併してできた新市です。さらに言うと、「長久手市」も2012年以前は「町」でしたので、2005年時点では、名古屋市に隣接する自治体の、実に6割以上が「町」か「村」だったのです。

名古屋市に隣接する自治体(2005年時点)
7市…春日井市、瀬戸市、東海市、日進市、大府市、尾張旭市、豊明市
12町1村…愛知郡(東郷町、長久手町)、西春日井郡(豊山町、師勝町、西春町、西枇杷島町、清州町、新川町)、海部郡(甚目寺町、七宝町、大治町、蟹江町、飛島村)

 

東京や大阪の感覚では、にわかには信じがたい現象です。たとえば、東京23区や大阪市に隣接する自治体は、武蔵野市とか豊中市など、すべて「市」になっています。少なくとも、東京や大阪の中心から30㎞は離れないと、「町」や「村」にはなりません。

だから、大都会・名古屋市から目と鼻の先にある場所が「〇〇郡〇〇町」という現実が、感覚的に理解しがたいです。だって、人口5万を超えれば市制施行できるわけだから。人口227万もいる名古屋市の隣町が、5万人以下のど田舎というのは考えられない…

 

結論からいうと、名古屋市のすぐ隣に5万人以下の自治体は存在します。海部郡大治町(あまぐん おおはるちょう)が3万1千人、西春日井郡豊山町が1万5千人・・・でも、農村や田舎というわけではありません。すでに名古屋のベッドタウンとして都市化され、人口密度も高いのですが、面積がむちゃくちゃ小さいから人口が5万を切るのです。

たとえば、大治町。名古屋市の西方にあり、町役場は名古屋駅からわずか6㎞の近さ。バスも頻繁に出ており210円という市内並みの料金。人口は3万1千人と少ないですが、その理由は面積が6.59㎢しかなく、名古屋市のどの区よりも狭いからです。大治町の人口密度は4740人/㎢と、東海地方では名古屋市に次いで第二位。鉄道はありませんが、バスや自家用車で名古屋に通勤する人が暮らす住宅都市になっています。、

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名古屋駅から西に車を走らせ、庄内川を渡ると、すぐ「あま市」になります。この辺は5年前まで、「海部郡甚目寺町」(あまぐん じもくじちょう)だった場所。前出の「大治町」との市町境が入り組んでいます。

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旧・甚目寺町の領域も、大治町と同様、「ロードサイド店 アパート 戸建 時々田んぼ 工場」の世界。低平で起伏に乏しく、関東でいえば、埼玉の八潮、三郷、吉川あたりに近い感じかな。ここも名古屋に近いベッドタウンとして成立しており、合併して「あま市」になる前は人口4万人、面積わずか9.34㎢、人口密度4000人/㎢超の町でした。

大治も旧・甚目寺も、名古屋と同じ市外局番052だし、街の感じからしても、完全に「名古屋市中村区」みたいなもんですね。こういう、「実質、名古屋市なんだけど、名前は町だったりして知名度が低い」エリアで、面白い不動産賃貸経営ができないかなあと考えてみる。

 

ひとつ思いついたのが、「車庫付きの新築戸建賃貸」…たとえば、11m×30m四方、330㎡(100坪)の、前面接道の長方形の土地を、このエリアで仕入れられたとする。それを、4つに分割すると、接道幅7.5m×奥行11m、82.5㎡(25坪)の土地になります。そこを、こんな感じに開発する。

―前面道路側に、2台分の駐車スペースを設置
―奥側に、6.5㎡×6.3㎡×2階建て、建坪24坪の3~4LDK戸建を建てる。
―隣家との間をフェンスで囲う。
―駐車スペースと隣家との間を玄関に向かう通路(または駐輪場)として使用

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それぞれの住宅は、こんなスペックになります。

土地 82.50㎡
建築面積 81.90㎡ (一階40.95㎡、二階40.95㎡) 
建ぺい率 49.6%
容積率  99.3%

 

大治町、あま市近辺だと、おそらく建ぺい60%、容積200%の一種住居や準工業地域が多いと思いますが、上のプランなら建ぺい50%、容積100%の土地にも建てられるので、用地仕入れコストが安くできるかもしれません。

大治町、あま市平均の地価は坪20~30万円のようですが、相続などで売り急ぎの土地を、例えば坪15万近辺で仕入れられれば土地代は1500~2000万円。各戸建が800万円で建てられれば、総事業費は4700~5200万円で済む。そうやってできた4戸の戸建を、

・賃貸するなら、月9万円で貸す
・買うなら、分筆して1戸1700万円で売る
・当面、賃貸した後、⒌年以内で買うなら、1年経過する毎に36万円づつ安くした価格で売る(月額家賃9万円のうち、3万円ずつ購入用に積み立てているのと同じ)

 

いま、大治町やあま市で販売されている新築・築浅戸建の価格を調べると、40~50坪の土地に建物がついて2100~2900万円あたりがボリュームゾーンであるよう。だから1700万円の新築戸建ては価格競争力があると思います。

また、この地域の人が2500万円の戸建を90%(2250万円)、金利1.25%の融資を引いたとして、月々の返済額は35年ローンで66000円、30年ローンで75000円、25年ローンで87000円。だから、月額9万円で設定しておけば、入居者が別の戸建購入に走るリスクは少ないと思うし、もし購入を希望するならばそのまま買い取ってもらえば良い。

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これを、オーナー側からみると、
4戸全部貸せれば、グロス利回りは8.3%~9.2%
4戸全部売れれば、グロス収益は1600~2100万円 (粗利益率30%以上)

 

今どき、大都市近郊で、土地に新築の建物がついて利回り8~9%も出れば上出来だと思うし、戸建のエンド需要あるエリアなら出口も取りやすい。名古屋へ至近距離で人口も増加傾向にあり、その割には地価も安い大治町、あま市エリアに合った投資方法だと思います。

もっとも、これが実際にできるかどうかは、さらに詳細な調査が必要ですが…いろんな土地に行って、「どうやったら、このエリアでおカネをつくれるか?」を考えるのって、楽しいですね♪

 

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コメント

  1. つか より:

    お疲れ様です。
    被差別部落や同和地区が不動産投資に与える影響を考えたほうがいいでしょう。

    1. 名古屋 嬢 より:

      西日本に住む場合、とても重要な問題ですね。

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