フィリピン物件の損切り法

こんにちは、Manachanです。今日はフィリピン不動産ねたでいきますね。

日本人の不動産投資先として、いま東南アジアで一番盛り上がっている感のある国・フィリピン。マニラ首都圏だけでも、都心地区マカティ、新都心BGC(ボニファシオ・グローバル・シティ)、高級住宅街ロックウェル、アジア開銀の本部のあるオルティガス、カジノ開発ブームにわく湾岸地域など、いくつもの不動産投資適地を抱えています。その他、セブ島、ボラカイ島、パラワン島、タガイタイ高原など、リゾート系の投資物件も豊富で、当ブログの読者で、フィリピン物件を買っておられる方も、少なからずいらっしゃることでしょう。

とはいえ、フィリピン不動産、良いことばかりではありません。

☆ 期待したタイミング・価格でなかなか転売できない。

☆ 引き渡しを受けても、すぐに賃貸つかない。

☆ 分割払いにしていたら、フィリピンペソの為替が上がって負担が苦しくなった。

☆ 銀行融資が全然通らない。審査基準も全然納得できない。

☆ 内装の仕上がりがクオリティ低く、補修を依頼しても全然進まない。

☆ 登記に1年もかかると聞いてビックリ  等々…

 

投資家それぞれ、様々な悩みがあり、「こんな苦労する位なら、損切りしていいから、売ってしまいたい」と思う方も少なくありません。そんな皆様に、一つ、是非知っていただきたいフィリピンの法律があります。

 

Maceda(マセダ)法、別名「不動産の割賦購入者保護法」

 

概要は、このようなものだと、理解しています。

☆ フィリピン国内の住居用物件を、2年以上分割払いした者が購入をキャンセルした場合、

☆ これまで支払いした金額の50%(場合によってはそれ以上)が、デベロッパーから払い戻される。

☆ その他、支払い猶予期間、ペナルティ免除といった、購入者を保護する規定がある。

☆ デベロッパーと購入者が結んだ契約の内容にかかわらず、この法律の内容は強制的に適用される。

注)なお、商業物件等には適用されません。

 

この法律、投資家にとって極めて大事な内容が含まれているにもかかわらず、フィリピン物件を仲介する業者で、この法律をしっかり説明する会社は、私の知る限り多くありません。

また、法律の内容をしっかり解説するサイトがほとんどないので、先日、‘APHOC副会長たくちゃんと私が協力して、日本語訳しました。英語の原文と、日本語訳を併記しますね。

 

――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

REPUBLIC ACT NO. 6552

共和国法 第6552号

 

AN ACT TO PROVIDE  PROTECTION TO BUYER OF REAL ESTATE ON INSTALLMENT PAYMENTS

分割払いによる住宅購入者の保護について

 

Be it enacted by the Senate and House of Representatives of the Philippines in

Congress assembled:

この法律はフィリピン議会の上院および下院で可決されました。

 

SECTION 1. This Act shall be known as the “Realty Installment Buyer Protection Act.”

第1項、この法律の名称は「不動産の割賦購入者保護法」である。

 

SECTION 2. It is hereby declared a public policy to protect buyers of real estate on installment payments against onerous and oppressive conditions.

第2項、ここに、分割払いでの住宅購入者を「煩わしく」かつ「抑圧的」な条件から保護するための公共政策として宣言されています。

 

SECTION 3. In all transactions or contracts, involving the sale or financing of real estate on installment payments, including residential condominium apartments but excluding industrial lots, commercial buildings and sales to tenants under Republic Act Numbered Thirty-Eight hundred forty-four as amended by Republic Act Sixty-three hundred eighty-nine, where the buyer has paid at least two years of installments, the buyer is entitled to the following rights in case he defaults in the payment of succeeding installments:

第3項、不動産の割賦購入者への販売や資金調達に関する、すべての取引および契約において、購入者が少なくとも2年間の割賦を支払ったのちに支払い不能になった場合、購入者は以下の権利を有することとします。ただし、ここでいう「不動産」には住居用のコンドミニアムは含みますが、産業用の土地やテナントビルまた、共和国法6389号から改正された3844号に基づいたテナントへの売却は除外されます。

 

(a) To pay, without additional interest, the unpaid installments due within the total grace period for every one year of installment payments made; provided, That this right shall be exercised by the Buyer only once in every five years of the life of the contract and its extensions, if any.

(a)(通常の期限が過ぎても)猶予期間内に未払いの割賦金を支払った場合、(通常は利子がつくところ)追加的な利子負担を免除される権利が、契約期間内の5年間に1回、購入者に認められる。

 

(b) If the contract is cancelled, the seller shall refund to the buyer the cash surrender value of the payments on the property equivalent to fifty percent of the total payments made and, after five years of installments, an additional five per cent every year but not to exceed ninety per cent of the total payments made; provided, that the actual cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act and upon full payment of the cash surrender value to the buyer.

(b)契約が解除された場合、売り手は購入者に対して、その物件に対するすべての支払いの半額と等しい金額を返金しなければならない。分割払いが5年を経過した後は、全体の90%を超えない範囲で毎年5%が追加される。ただし、上記の手続きに先立ち、公証手続きを伴う「実際の解約」や「契約解除の請求」および、購入者への解約返戻金の全額支払い(?)が必要

 

Down payments, deposits or options on the contract shall be included in the computation of the total number of installment payments made.

解約返戻金の計算のもととなる分割払いの総額には、頭金や保証金、その他のオプションに要した金額も含めなければならない。

 

SECTION 4. In case where less than two years of installments were paid the seller shall give the buyers a grace period of not less than sixty days from the date the installment become due. If the buyer fails to pay the installments due at the expiration of the grace period, the seller may cancel the contract after thirty days from receipt by the buyer of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act.

第4項、分割払いが2年未満の場合、売り手は購入者に対して支払いの期日から60日間以上の猶予期間を与えなければならない。もし、購入者がこの猶予期間内での支払いに失敗した場合、購入者から解約通知受領もしくは公証手続きを伴う契約解除の請求から30日間を経過した後に、売り手から契約解除することができる。

 

SECTION 5. Under Section 3 and 4, the buyer shall have the right to sell his rights or assign the same to another person or to reinstate the contract by updating the account during the grace period and before actual cancellation of the contract. The deed of sale or assignment shall be done by notarial act.

第5項、上記第3項および第4項に基づいて、猶予期間中(正式な契約解除の前)であれば、購入者は自分の権利を売却したり、他人に同じ権利を譲ったり、アカウントを更新することで権利復帰する権利を有する。その際、売却もしくは譲渡については、公証手続きを行う必要がある。

 

SECTION 6. The buyer shall have the right to pay in advance any installments or the full unpaid balance of the purchase price any time without interest and to have such full payment of the purchase price annotated in the certificate of title covering the property.

第6項、購入者は割賦の全額や未払いの残高、および登記簿に記載された金額の全てを、いつでも利息なしで前払いする権利を有します。

 

SECTION 7. Any stipulation in any contract hereafter entered into contrary to the provisions of Sections 3, 4, 5 and 6, shall be null and void.

第7項、いかなる契約上の規定も、上記第3項,第4項,第5項,第6項の規定に反して締結された場合は無効となる。

 

SECTION 8. If any provisions of this Act is held invalid or unconstitutional no other provision shall be affected thereby.

第8項、この法律の条項が無効または違憲とされた場合であっても、他の規定は、それによって影響を受けない。

 

SECTION 9. This Act shall take effect upon its approval. Approved August 26, 1972.

第9項、この法律は、1972年に承認されました。この承認に基づき、施行される。

――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 

いかがでしょう?かなり使える法律だと思いませんか?

なお、APHOC会員でフィリピン不動産の購入をキャンセルした事例でいうと、

 

○DMCI社…既支払額の半額から、さらに「マーケティング費用、ペナルティ等」をひかれて、既支払額の35%ほどの返金額となる。

○Century社…ぺナルティ等は減額されず、そのまま「既支払額の50%」が返金されるが、6回の分割、先日付小切手での返金となる。

 

なお、デベロッパー、仲介会社によっては、Maceda法に基づく割賦金払い戻しを極端に嫌がる会社もあるようです。この件でご相談がある場合は、APHOC事務局にご相談くださいね。お問い合わせはこちら

 

この文章、面白かった、勉強になった、東南アジア不動産のりと思った方は、応援のぽちを、よろしくね→

Share on Facebook

SNSでもご購読できます。

コメント

コメントを残す

*