金融マンの視点vs大家の視点

こんにちは、Manachanです。いま東京~福岡間のJAL機内でWiFiつなげてブログ書いています。

私、世界各国の不動産投資案件を、日々、精査しているわけですが、そこで常々感じること…

同じ業者が持ってくる案件でも、最初の物件は素晴らしくても、二番目以降は微妙なものが多いよね

そのテーマで、Home’s海外不動産サイトにコラム書きました。

海外お宝物件が長続きしない理由

ここでは、2番目以降の物件が微妙になりやすい理由として、3つ挙げています。

理由1)現地分譲価格の値上がり…新興国になればなるほど、分譲価格がすぐ上がってしまうので、時間の経過とともにお買い得感が乏しくなる。

理由2)現地物件の供給過剰…新興国の外国人や富裕層向けのコンドミニアムほど、実需マーケットが小さい分供給過剰になりやすく、おススメ度が低くなる。

理由3)業者側の組織維持…海外不動産の仲介業者がスタッフを雇うと、人件費を出さなければならないので、微妙な物件でも販売せざるを得ない時がある。

これは、とりもなおさず、私たちアジア大平洋大家の会が「大家視点」(=賃貸経営者視点)を大事にする方針につながってきます。

私、海外不動産をセミナーで紹介する上で、業者さんとのお付き合いも大事にしますが、それ以上に、物件個別の精査に力を入れています。業者トークだけを信用して、大家視点に立った不動産の個別精査をおろそかにするとはあってはならないと、心に決めています。

不動産は一つ一つ、違いますから。いくら立地が良くても、今後の経済発展が約束されていても、同じ地域にお宝物件とカス物件の両方がある。それが不動産の世界ですから…

私は日本国内で不動産仲介業者のビジネスもやってまして、そこでたくさんの金融機関の方々とつながりができました。そこで学んだこと、

・彼ら金融マン(或いは、銀行という組織)は、基本的に、業者単位でお付き合いする。

・外国人向けの新しい不動産融資商品を出す際、「この業者の取り扱い物件なら融資出す、その他の業者には出さない」ことが多い。

最近は日本でもインバウンド(外国人の日本不動産買い)ビジネスが伸びており、私としては金融機関とタイアップして事業を伸ばしたいのですが、いかんせん、「大手の仲介業者としか付き合わない」と決めている銀行が多いため、いつも壁にぶちあたります。

私は中華圏のバイヤーをお客にたくさん持っているし、自分が中国語も英語もできるし、不動産物件の見極めもできるし、大手仲介のサラリーマン連中よりインバウンド業務能力は断然上だと自負しています。銀行も新しい融資商品出すなら大手仲介と組むより私と組んだ方が得策じゃん!と思うのですが、そう考えない銀行が多いのです。

ま、「合同会社 鈴木資産管理」みたいな、どこの馬の骨とも分からないような弱小企業と組むこと自体、行内の稟議通りにくいのは分かるけどねえ…でもねえ、銀行だって新しいビジネスやるなら多少はリスクとらないとダメだよ。

そもそも、「世間に名の通った大手仲介」の持ってくる物件が、投資家利益を最大化するとは限りません。不動産投資を実践的に理解しない仲介マンは多いし、大手だからといって投資物件としての見極めができているとは限らない。

私の会社は弱小だけど、長年、不動産投資経営を実践してきた立場で物件を見極めているから、大手よりも良いものをお出しする自信はあるんだけどなあ。

「海外不動産」についても、同じことがいえると思います。「この業者の紹介する物件なら安心」と考え、個別物件の見極めを怠っていると、結果的に、投資家にとってメリットの乏しい物件を紹介してしまうことにつながってしまう。

私はそれやりたくないので、一つ一つ、物件の収益性や市場性を精査してからセミナーを企画するようにしています。徹底的に「大家視点」にこだわりたいですね。

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