ベトナム、コンドミニアム買い時の考察

こんばんはManachanです。いまカンボジアのプノンペンにいます。今日の朝から午後まで、ベトナム最大の都市ホーチミン市で不動産視察した後、陸路国境超えバスでカンボジアにやってきました。

なかなかハードな旅でした、道中、ビザの問題でイミグレで私一人で待たされたり、バスの車輪パンクトラブルでカンボジア領内の農村地帯で足止めを食らったりと、トラブル続きでしたが、無事プノンペンに着けて嬉しいです。

今回、ベトナムで不動産視察に来た理由は、

・ベトナムでは今年7月から、外国人個人名義の不動産所有が認められる予定。
・その直前のタイミングで、日本人投資家に紹介できる物件があるかどうかを見極めたかった

ホーチミンは、都市圏人口800万人超。隣国の首都プノンペンやビエンチャンに比べて段違いに大きく、堂々たる街でした。都市景観も近代的でとにかく「栄えてる」の一言!

特に今回、陸路でカンボジア入りしたので、ホーチミンの都市化地域のサイズを実感できました。とにかくデカい!市の中心(一区や三区)から北西方向、国際空港や12区、アンスオン地区を超えて、郊外のホックモン県に至るまで20~30㎞は切れ目なく商店や住宅が続き、田畑の類もみえません。東京都心から千葉県の船橋あたりまで、ずっと都市が続くのと似た感じですね。

ホーチミン都心近く

都心から北西12㎞地点(12区の外れ)

都心から北西25㎞地点(ホックモン県)

ホックモン県を超えるとさすがに田園が見えてきますが、クチ県、タイニン省…カンボジア国境に至るまで、約70㎞にわたって中小の町が切れ目なく続き、まるで日本の首都圏や香港~広州間を彷彿とさせます。この一帯の人口密度は世界有数ではないでしょうか?

東南アジア最大の近代都市バンコクと比べると、ホーチミンは高速道路や都市鉄道などの近代インフラが未整備な分、やや田舎っぽい印象は受けますが、都市サイズや人口ではバンコクと全く遜色ないように見えます。

かくも巨大な都市である、という認識からいけば、今回、内見した物件は、十分「都心近く」と称して良いでしょう。

ホーチミン二区…都心「一区」から、サイゴン河を東にわたった対岸。距離は3㎞前後。
ホーチミン七区…「一区」から南へ、いくつか河を渡って到達する近郊住宅地エリア。距離は4㎞程度。

いずれの地区も、現時点では公共交通がありませんが、車やバイクで、都心へ15~20分で出られるエリア。東京にたとえればいずれも23区内。二区が江東区、七区が品川区といった感じでしょうか。

私が良いと思ったのは七区のほう。ここは戸建の高級住宅地や、おしゃれな雰囲気の商店街、英米系インターナショナルスクールや日本人学校などが点在するエリア。ご飯も美味しく、「ここなら、自分が住んでも良い」と思いました。

この七区エリアで、私が日本人に紹介可能だと思ったコンドミニアムが一つあります。

・ベトナムのデベロッパーが開発

・19階建ての2棟を建てる。うち1棟は竣工・完売済。二棟目は建設中で、2015年12月完成予定

・一番小さい間取りが2DK、54㎡で、売り出し価格が6万5千米ドル。日本のファミリー(夫婦+小さい子供一人)の生活実感に近いサイズと間取り。

・その他には、67㎡、8万2千米ドルの部屋があり、夫婦+子供二人の暮らしのイメージ。

・完成時に引き渡されるものは、キッチン、トイレ、フローリング等、ベーシックなもの。家具等はオーナーが調達。

・貸す場合、入居者ターゲットはベトナム人中流層ファミリーが中心。想定家賃は月間350~380ドル位、表面利回りは6~7%台。日本人に貸す場合はもっと家賃とれそう。

・共用部は一階に集中、プール、24時間営業の商店など、シンプル。

・管理費は月25ドル程度

不動産視察の様子

私、今回ホーチミンで不動産視察した実感、「2年前のトルコ・イスタンブールの状況とそっくり」だと思いました。

当時のイスタンブールは、外国人に不動産市場を開放したばかりのタイミングでした。郊外のEssenyurtという新興住宅地で、50~60㎡のコンドミニアムが約6~7万米ドルから売り出されていました。価格帯や間取りは、今のホーチミン7区とそっくり。

また、トルコは人口7500万人もいて、国内顧客が十分いるからか、モデルルームの案内表示やウェブサイトもトルコ語が圧倒的に多く、英語を話すセールスマン自体が少なかった記憶があります。その点も、今のホーチミンとそっくりですね。人口9000万人もいるベトナム、現時点では自国顧客さえ相手にしていれば十分なようで、英語の資料も少ない上に、価格表もベトナムドン表示ばかり。

でもって、トルコ不動産が2013年以来、外国人に開放されてから、どうなった
か?私が視察したイスタンブール郊外のコンドミニアムは、だいたい、年率20%位で値上がりしているようです。トルコ人に加えて、アラブ圏や欧州諸国の投資客が、自国の不動産よりお買い得と考えてガンガン買ってきました。

ベトナムでも同じことが起こるのかどうかは分かりませんが、個人的にその可能性は高いと思っています。中国人投資家が食指を伸ばすでしょうから・・・

ですので、少なくともいえることは、

ベトナムの不動産、いまが買い時であることは、間違いない。

とはいえ、逆に難しさも感じました。たとえ買い時でも、駄目な物件を掴んで損したら元も子もありませんので…

・ホーチミンは、プノンペンやビエンチャンと違って、すでにコンドミニアムがガンガン建ってしまったので、「勝つ物件と負ける物件が二極化」する局面に来そうな気がする。「確かに勝つ物件を選ぶ」選球眼が必要。

・7月以降、外国人の不動産所有権利がどこまでクリアになるのかも不明。

・入居づけや転売がどこまでできるかも、まだ未知数。

その点は、ホーチミンの不動産マーケットをもっと研究して、慎重に取組みたいと思っています。

ベトナムは中流層が住宅ローンを使って買う時代に突入したようです

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