おはようございます。Manachanです。
私、関東圏で投資アパート建売業者向けの土地仕入れの仕事もやってます。所有権の土地仕入れて、2階建ての木造デザイナーズアパートつくって利回りを出す想定なので、土地の仕入れ価格は抑えなければなりません。東京23区内は地価が高すぎるので、近県に目を向けることになります。
近県とはいえ、田舎すぎて賃貸需要が少ないところはNGだし、サラリーマン向けの金融機関が融資エリアとして認めないところも買えない。そうなると、「都心30㎞圏内、国道16号線沿いの埼玉県か千葉県で、駅徒歩圏」あたりがスイートスポットになりますが、実際にやってみると、結構難しい
・駐車場附置義務がある自治体はNG (無駄な土地代かかって採算取れない)
・一種低層地域だらけの自治体もNG (建蔽40%、容積80%とかだと戸数が取れない)
・起伏の激しすぎる地域もNG (擁壁やりかえとか、何かとコストがかかる)
・その他、条例で規制が厳しすぎる自治体もNG
この仕事を1年ほど経験するなかで、土地の仕入れやすいエリアが、大体分かってきました。
埼玉県なら、「さいたま市北部(北区、見沼区)」
千葉県なら、「柏市」
これらの地域は、賃貸需要旺盛、土地代安い、その割に賃料とれる、地勢も平坦、駐車場附置義務緩い、中高層地域多い、一応「東京圏」と認められるエリアだから銀行融資も出やすい…全てにおいてバランスが取れているので仕入れしやすいんですね。
今回のブログでは、「土地仕入れ好適地域」を一つ追加いたします。それは、
神奈川県なら、「平塚市」
神奈川県って、我々千葉県出身者からみると「土地代高い」イメージがありまして…実際、川崎市とかは東京23区みたいな地価の場所が多いし、横浜市も市街地は高い。相鉄や京急の奥の方だと安いけど、鬼のように起伏が多くて建てられないケース多し。
地価や地勢を考えると、「相模原市」をはじめとする「県央地域」に目が向くわけですが、そこでもなかなか条件にあう土地が見つからなくて、「神奈川って難しいなあ…」と思っていたころに、救世主が現れた！
それが「平塚」…実に面白い場所ですね。
・「湘南」地域にあって、東京から東海道線で約一時間、通勤時間帯の始発も多い。
・でも保養地観光地としての「いわゆる湘南」のイメージではなく、どちらかといえば商工業都市
・それゆえ、地価に「湘南プレミア」が乗っておらず、結構お手頃(さいたま市北部や柏市とほぼ同じ価格帯)。
・商工業都市ゆえ、地域に雇用も賃貸需要も豊富。駅近くでは結構な家賃がとれる。
サザンの歌に茅ヶ崎、江の島、横浜は良く出てきても、「平塚」が出てくることはない。同じ湘南でも文化が違う？
何より心洗われるのは、「地形が平坦」だということ…横浜あたりで安い土地探すと、たいてい傾斜地、がけ条例、擁壁みたいな面倒なファクターがありますが、平塚なら普通に探せば平坦地。
しかも、「人口26万の都市なのに鉄道駅が1つしかない」のは実にやりやすい。さいたま市北部で土地仕入れやる場合、「宮原駅」(JR高崎線)と「日進駅」(JR川越線)、「東大宮駅」(JR宇都宮線)と「大和田駅」(東武野田線)の距離・位置感覚を頭に入れないと仕事になりませんが、平塚は「平塚駅」オンリーだから極めてシンプル。
東京から結構な距離があり(約60㎞)、通勤圏としては限界かもしれませんが、それでも地方の中堅都市としては十分成立する。東海道線と海がある限り、衰退するリスクは少ないでしょう。
面白いことに、さいたま市北部は「大宮アルディージャ」、柏市は「柏レイソル」、平塚市は「湘南ベルマーレ」のホームタウン。賃貸アパートとJリーグは結構相性良い？
【平塚、さいたま、柏…地価水準は似たようなもん】
【平塚駅近くだけ狙えば十分ね…】
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