埼玉マイルドヤンキー不動産投資

こんばんは、Manachanです。

10月5日、私の誕生日に川越市で行ったセミナー講演は、「埼玉の、埼玉県民による、埼玉県民のための不動産投資」という、アメリカ南北戦争のリンカーン演説みたいなタイトルでしたが、

そこで紹介した商材は、「埼玉県東松山エリアの新築一棟アパート」でした。概要は下記の通り、

・土地付き、駐車場付き、8~10戸新築木造アパート
・間取りは単身者~カップル向け
・表面利回りは、8.0~8.5%
・販売価格は、6000~9000万円
・場所は埼玉県中央部、東松山市、川越市、坂戸市、比企郡など

この種の収益物件が、今後何十年にわたって、順調に稼働するのか?投資として成り立つのか?本質的に考えてみたいと思います。

単刀直入にいえば、下記3つの問いが肝だと思います。

・首都圏外縁部(埼玉、千葉)の「マイルドヤンキー経済圏」が、今後数十年にわたって維持されるのか?

・入居者として想定される「マイルドヤンキー層」が、今後数十年にわたって、5万円前後の月額家賃を払い続けられるのか?

・「松堀不動産」が、今後数十年にわたって、物件所在エリアで管理会社として優良なサービスを提供し続けられるのか?

上記の問いに対する答えが全て「YES」であるならば、この投資、成功するでしょう。

もう少し詳しく解説してみましょう。

埼玉、千葉、神奈川、東京都下、茨城県南など、首都圏郊外で生まれ育った人間は、大人になると、居住地選択を迫られます。

【都心派】:優秀な奴、腕に覚えのある奴は、東京都心に出て、競争社会に身を投じる
【地元派】:フツーの人間は、地元に残って働く
【首都圏脱出派】:首都圏を離れて地方や海外に出る奴もいるが、割合的にはごく少数

その割合は、地域によって違うでしょうが、私の出身地である千葉県・柏エリアの場合、

【都心派】=20~25%
【地元派】=70%
【首都圏脱出派】=5~10%

…こんな感覚の数字になると思います。要するに、過半数は地元に残り、両親と同居するか、両親宅の近くに家を建て、子育てをする。そんな彼らが、いま「マイルドヤンキー」と呼ばれているわけです。

東京郊外マイルドヤンキーのふるさとには、こんな風景が、果てしなく広がっています。

幹線道路沿いのロードサイドに、庶民的なチェーン店が延々と並ぶ。服はユニクロ、しまむらが定番。食事はサイゼリヤ、吉野屋、日高屋、マクド、山田うどん。スーパーは、埼玉ならロヂャース、千葉ならマミーマートかヤックス。消費者金融はアイフル、無人君。約10㎞行くごとにイーオンタウンとドンキが出現…

都市文化が栄える東京都心で確立したビジネスモデルを、より安く、大量に、画一的に供給しまくった結果、首都圏郊外の「ファスト風土」的な原風景がかたちづくられました。

面白味はないけど、それでも住めば都。首都圏郊外に、仕事は豊富にあります。都心に出ていかなくても、仕事を選り好みしなければ、地元で食っていくことは簡単にできます。郊外の生活コスト、特に住居費は都心より格段に安い。

安い住居費、親の持つ家屋敷、地元アドバンテージのおかげで、マイルドヤンキーは結構リッチで、可処分所得もそれなりに高い。

「都心で頑張って年収600万を得て湾岸のタワーマンション暮らし」よりも、「郊外に住んで地元企業で年収400万」の方が、実質的な生活水準ははるかに上でしょうね。

首都圏の外周部、国道16号線沿いには、比較的大きな衛星都市が連なっています。そこが「首都圏マイルドヤンキー」たちの遊び、飲み食い、街歩きの舞台になっています。彼らは仕事、日常生活のみならず、遊びの面でも東京を必要としないのです。

大宮=さいたまマイルドヤンキーの聖地
柏=ちばらぎマイルドヤンキーの聖地
立川=にしたまマイルドヤンキーの整地
町田=かながわマイルドヤンキーの聖地
千葉=ぼうそうマイルドヤンキーの聖地

でもって、都心から約30㎞の「大宮」に集まるマイルドヤンキーたちの多くは、大宮のちょっと外側、「都心30~50㎞圏」に住んでいます。具体的には埼玉県の上尾、桶川、北本、鴻巣、蓮田、久喜といった都市の住人であることが多い。

彼ら「首都圏マイルドヤンキー」たちを入居ターゲットに定め、今後末永く、安定経営できるかどうかが、今回紹介した「東松山一棟アパート」の成否を握るのです。つまり、

下記、埼玉県の地図でいえば「緑色のエリア」(都心距離30~50㎞、ギリギリ首都圏)で勝負するのが、「埼玉マイルドヤンキー不動産投資」の基本コンセプトなのです。

これ、成功すると思いますか?

私は、YESだと思います。少なくとも、これから国際競争にさらされる東京都心勤務の高コストなホワイトカラーより、ずっと安定的な顧客層だと思いますよ。

圏央道、外環道はじめ、交通インフラが縦横に整備された首都圏で、地価も安い、給料もそこそこで良い郊外と、地価も給料も高い都心を比べると、今後、どちらの仕事が増えやすいでしょうか?

そう考えると、「東松山一棟アパート」ってアリだなと思います。ま、自分がおススメできると思わなければ、セミナーの檀上に立つことはないですけどね。

最後に…私、首都圏郊外マイルドヤンキー地帯に生まれ育って、果たしてラッキーだったのかアンラッキーだったのか、よく分からないのだけれど。少なくとも、ラッキーだったと思える人生にしたいと思います。
そして、何千万人を数える首都圏出身者が、それぞれの地元を楽しくエキサイティングだと思えるような情報発信を、これからも続けていきたいと思います。

拙著「首都圏マイルドヤンキー最強物語」も、併せてお楽しみください。

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コメント

  1. リサ 〜ニート城を買う〜 より:

    1. ★☆
    嫌なことがあったらいつもニコ動を見て気分を落ち着かせてる村岡と申します。ほんとブログは色んな感性で書かれているもんだなぁとつくづく思います☆このブログがとっても気に入ったので読者申請をさせてもらってもいいですか?
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