2014年 7月 の投稿一覧

コミッション・ゼロを目指して

こんばんは。Manachanです。

台風8号が、いま、関東に最接近しており、風雨が強まっています。それなのに、今日の予定は、

・午前、東京で土地の決済
・その後、新幹線で広島に移動、セミナー講演

というスケジュール…ま、大丈夫と思いますが、天気おさまってくれるといいなあ。

今回の日記は、私の主催する「アジア太平洋大家の会」(APHOC)の海外不動産セミナーについて、書きます。

これまで、APHOCは2011年の発足以来、3年半にわたり、東京はじめ各主要都市で、100回以上、業者と組んで海外不動産セミナーを開催してきました。

これまでは、業者からコミッション(成約報酬)をいただき、会の運営費に宛てるケースが多かったのです。多くは業者側の要望を受け入れてそのようにしていたわけですが、私としてはこの状態を何とか変えたいと、いつも思っていました。なぜなら、

・APHOCは、あくまで大家・投資家の立場に立つ勉強会です。
・海外不動産セミナーを開催して、日本人に世界中の投資機会を紹介するのは私の仕事ですが、
・海外不動産を「買う」、「買わない」の判断は、あくまで、セミナー参加者(投資家)がするもので、APHOCとしては、その判断に対して中立でありたい。
・業者からコミッションをもらってしまうと、どうしても、「買う」方にバイアスのかかった運営になってしまうし、会員や世間からも、そのように見られてしまう。

だからこそ、「脱・コミッション」のビジネスモデルを構築して、APHOCを作りかえたいのです。

これまで、その実現が難しかったのは、海外不動産投資の世界が未成熟で、かつ私たちも非力だったからです。特に、結成してから2年間、2011~12年にかけて、私たちは全く無名だったし、情報も乏しかったし、日本人に向けて海外不動産を仲介する業者も今と比べればずっと少なかった。

そういう業者を、日本中、世界中からから探し出して、私から営業をかけて、「このテーマで、セミナー一緒にやりませんか?」と、お願いする立場だったのです。

業者側の立場に立てば、私たちと組んでセミナーやったところで、どれだけ集客できるか分からないし、セミナー参加者の中から、どれだけ成約が出て、どれだけ売上につながるのか…当時は読めなかった。

読めないからこそ、「タダでセミナーやってください」、「成約したら、キックバック出しますよ」。ほとんどの業者が、そういう形態での開催を望んだのです。

しかし、2014年になった今、状況は大きく変わりました。日本における海外不動産投資の裾野は広がり、業者数も、情報も大幅に増えました。

私たち不動産大家だけでなく、株式証券投資、保険、物販…いろんな分野の方々が、海外不動産投資に注目し、また、そうした分野から海外不動産業者や代理店を目指す人も増えました。海外不動産に関する書籍の出版も相次いでいます。

2013年頃からは、業者側から私たちAPHOCに「一緒にセミナーやりましょう」というリクエストが殺到するようになりました。もはや、自分から営業しなくても、案件が自然に舞い込むようになったのです。1500名以上の良質な投資家を擁する団体として、APHOCが認知されてきたおかげでしょう。

今こそ、変化のチャンス。これからは、

・セミナー開催費として、業者から、定額(あるいは集客人数に応じて)費用をいただく。
・その代わり、コミッションは一切、受け取らない。
・参加者に対しては、これまで以上に、廉価で、セミナー参加できるようにする。

その方向に、順次、切り替えていきます。海外不動産を目指す投資家のための勉強会という、私たちの本旨に戻るためにも…

これまでお付き合いしてきた業者には、上記の方向への切り替えにご賛同いただくべく、理解を求めているところです。

とはいえ、例外も考えています。

・まだセミナー開催費用はかけられないけれど、日本の投資家のために有益な活動をしてくれそうな若手業者とのセミナー
・これまでAPHOCが扱ったことのない国・地域の不動産を扱う業者とのセミナー
・海外での物件管理、入居づけ、転売など、これから投資家のニーズが高まる領域でのセミナー
・海外不動産に関する税務・法務、融資戦略など、投資家のスキルアップに役立つ専門セミナー
・日本の不動産大家が海外へ自分の物件を売り込むセミナー

そういうコンセプトのセミナーであれば、それこそ、採算度外視で取り組みます。たとえば、「パキスタン」とか「ナイジェリア」の不動産とか、日本人にとってまだ極めてニッチな国・地域のセミナーは、私たちAPHOCが真っ先に開拓していきたいし、

また、「福岡市内に保有する自分のアパートを香港人にプレゼンして売り込みたい」といった、新しい切り口のセミナーも、私たちが率先して取り組みます。

これからも、不動産の分野で、グローバルな視野を持った日本の個人投資家を育てるために、引き続き活動していきたいと思います。

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「大島てる」が突きつけるもの…

こんばんは、Manachanです。

私たち不動産大家にとって、「おっかない」サイトの筆頭格といえば、これ。

大島てる(事故物件ポータルサイト)

日本全国(一部は海外)の事故物件情報を、Google地図上で表示したサイトなのですが、とにかく情報量がすごいし、使い勝手が抜群すぎる。「事故物件」を調べるには、日本で、このサイトの右に出るものはないでしょう。

それにしても、ものすごいビジュアルですねえ。日本全国、炎上しまくってるぞ。

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東京都内を拡大してみると、こんな感じで、

炎上している場所をクリックすると、こんな情報が出てくるのです。

自分の保有物件で、運悪く、自殺や他殺、火事などが起こり、「大島てる」サイトに載ったらどうしようと…懸念する大家さんは少なくありません。

事故物件になったら、当然、告知義務が生じ、家賃も半額くらいに下げなくてはなりません。それだけでなく、事故物件であることが、ネットを通じて、全国に知られることになったら…まさに悪夢。

逆の立場でいえば、自分がこれから買おう、借りようとしている物件が事故物件であるかどうかを知るには、このサイトを見れば、一発で分かる。

私も数年前から、遠隔地の物件を買う時に、必ず、「大島てる」サイトをチェックしたものです。その意味では、重宝します。

日本全体からみれば「氷山の一角」かもしれませんが、それにしても、これだけの膨大な情報を、足を使って、9年間も集め続けた、「株式会社大島てる」の皆様の地道な努力には、脱帽します。

もちろん、賛否分かれるサイトです。強烈にアンチな大家さんも少なくないでしょう。「俺ら、何千万の借金して、リスクを負って賃貸経営してるのに…何が事故物件サイトか、ひとさまの商売の邪魔しやがって」と思う人もいます。

ネット知識が少ない年配の大家、管理会社だと、ネットの威力を知らないからスルーするけど、世代が下って二代目大家になると、見方が変わってくる。事故物件を世間に晒されるリスクは大きいし、メリットは何もないから、アンチになる。

一方で、私みたいに、昔からネットに馴染んでいる者や、物件をどんどん増やすサラリーマン大家のなかには、理解者が多いでしょう。大島てるサイトを使って情報収集する意味で、恩恵を受けているわけですから…

先日、「大島てる」の主催者、大島学氏のセミナー講演に行って、懇親会で名刺交換しました。

彼の話を聞いて、「日本中の事故物件を見える化したい」という、飽くなき熱意を感じました。

「大島てる」は、「世の中から隠し事を一つ一つなくしていく」インターネットの意思のようなものだと思う

インターネットは、マスコミと違って、フツーの人が簡単に情報発信者になれるメディア。特に「事故物件」というニッチなエリアは、素人が始めても日本一になれるかもしれない新興分野(私の「海外不動産投資」と同じくらいニッチかな)。

結果、いろんな人が参入してくる、商機を見出して、ウェブサイトを続々とつくる。それが結句、世の中から、隠し事を一つ一つなくしていくのだと思う。

私たちはそういう時代に、賃貸経営やっているのだから…事故物件になった場合、いずれ世の中に知れ渡ることを前提に、経営計画を立てなくてはならない、ということでしょうね。

事故物件情報のデファクトスタンダード「大島てる」は、隠し事できないネット時代の象徴だと思います。


追記2014/7/9)上記の文章は、2014年7月1日、私が「大島てる」の運営者が講演するセミナーに参加して、削除要求には柔軟に対応している印象を受けた後に書いたものですが、それ以前においては、大家、不動産業者から再三の削除要求にも頑なに応じず、数々のトラブルを引き起こした経緯があることが分かりました。

事故物件情報をウェブサイトに掲載する自由は否定しませんが、賃貸事業者や関連サービス業者の経営や社会的評判に大きく影響する情報を掲載している以上、どの情報をサイトに載せて、何を載せないのか?どういう条件なら削除するのか?・・・それを含めて、掲載条件を公開し、透明性のある運用をすべきだと思います。

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国境ないとダメな人たち

おはようございます。Manachanです。

私の家族が、7月中旬、約1年ぶりにオーストラリア・ケアンズに帰省します。まずは母子だけで渡航、約2週間後に私もケアンズで合流、というかたちで…夏休み明け前に、全員、日本に帰ってきます。

海外に居ても、当然、日本の小学校の宿題はやらなくちゃなりません。私が小学校の頃はインターネットなんてなかったから、ひたすら、紙に書いて練習するしかなかったけど、今は良い時代になったものですね。

タブレットを使った学習教材♪

これ、むちゃくちゃ助かります。タブレットなら、WiFi環境さえあれば、世界中のどこでも、新しい教材をダウンロードできて、どこでも学習できる。私たち、国際結婚バイリンガルファミリーにとって、まさに救世主のよう。

気になるのが、タブレットの配送日。家族が出国する日までに受け取りたいので、それが可能かどうか、ヘルプデスクに問い合わせてみました。

私:「家族が7月○日に出国するので、その前日まで配送が可能かどうか、教えていただけますか?」

ヘルプデスク:「申し訳ありませんが、本製品の国外での使用は推奨しておりません!」

えっ、なぜ…タブレットでしょう?コンテンツはデジタルでしょう?インターネット接続できれば、世界中どこで使っても同じじゃん?

私:「国外で使って、何か不具合があるのですか?インターネットあれば、世界中どこでも使えると思うのですが…」

ヘルプデスク:「電圧の問題とかがありまして…」

私:(呆れて~):「電圧なんて、こちらで何とかしますよ。私プロなんですから…それより、配送日時について教えてください!」

私、分からない…タブレット&インターネットという、国境なき世界に通用する立派な製品をつくっているのにも関わらず、わざわざ国境をつくってしまいたがるのか?一体、何のメリットがあるの?

そういえば以前、銀行(私が取引している某メガバンク)でも、こんなことがありました。

その銀行とは、ネットバンキングを契約しています。私は仕事柄、海外に出る期間が長いので、世界中どこに居ても、残高や取引履歴をチェックできる、ネットバンキングは欠かせません。

オーストラリア滞在中に、突然、電子証明書の関係でネットバンキングにログインできなくなりました。メールのやり取りでは埒があかないので、国際電話(もとい、LINEのタダ電話)で、日本のヘルプデスクに問い合わせたことがあります。

私:「電子証明書の関係でログインできなくなってしまいました。私はいま海外に居るので、記帳はできません」

ヘルプデスク:「申し訳ありませんが、当行のインターネットバンキングは国外での使用を想定していないものでして…」

えっ、まじで?あなたたち、せっかくのネットバンキング、日本国内で使うためだけにつくったの?海外に出る日本のビジネスマンには、大変重宝するものだけども、彼らをユーザーとして想定してないの?

こういう人たちと、やりとりしても、なんというか…思考回路が全然違っていて話にならない。

「自宅で申し込める」だけじゃなくて、「世界中どこでも使える」を打ち出すセンスが欲しいなあ…

いや、末端のヘルプデスクよりも、むしろ経営陣とか、製品やサービスの設計した人に問いたい。

インターネットに、国境はないでしょう?
なぜ、そこに人為的に国境をつくろうとするの?

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柏名物料理プロモーション

こんばんは、Manachanです。

先日、広島へセミナー講演に行きました。東京から、行きは飛行機、帰りは新幹線…「のぞみ」乗って4時間もかかるんですね。日本は広い!

広い日本を、西から東へ大移動すると、人々のしゃべる言葉も変わります。広島弁から岡山弁、関西弁(京阪神弁)、岐阜弁、名古屋弁と…グラデーションのように変わる。当然、「語彙」も変わります。

たとえば、「鶏肉」を指す言葉。名古屋以西では「かしわ(肉)」と呼ばれますが、そこから東の地方では、「とり(肉)」といいます。

私は、千葉県「かしわ市」出身ですが、柏を含む関東の人間が、「かしわ」と聞いて、鶏肉を思い浮かべることは、まずありません。まず思い浮かぶのは、「都市名」、「樹木名」、「サッカーのチーム」位。

以前、名古屋に行って、肉屋で「かしわ売ってます」と書いてあって、カルチャーショックを受けた関東人の私…

蕎麦屋に行くと、関東でも、「かしわ南蛮」とか、時々出てきますが、大人でも少なからぬ人が「???」なので、「鴨南蛮」とか、自分が理解できるメニューを頼んじゃうことが多いですね。

東京では鶏肉のことをかしわと呼ばないのですか?

☆名古屋以西では、「かしわ」=鶏肉
☆名古屋以東では、「かしわ」=柏市

この現象を、逆手にとって、柏の名物料理づくり、街おこしに使えないだろうか?…と考えました。

たとえば、こういうのは、どうだろう?

【フェーズ1】柏で「かしわ料理」をブレイクさせるっ!

かしわ=鶏肉、という「西日本の常識」が通じない柏の人間に、「かしわ料理」という目新しい食べ物を提供する。例えば、

福岡名物「かしわ飯」
北九州名物「かしわそば」

「鶏肉そぼろ」は、さすがに食べ慣れているとはいえ、九州の甘ったるい醤油ベースの味付けは、柏の人間にとって斬新なはず。それに、自分の住む街の名前を冠した料理を美味しく食べて、誰も悪い気持ちはしないはず。

百貨店のデパ地下、あるいはイーオンタウン柏、モラージュ柏、ららぽーと柏の葉あたりのフードコートで、550円くらいで出せば、飛ぶように売れるだろうな。

これだけでは、「B級グルメ」だけの話で終わってしまうので、「A級グルメ」も仕掛けたいところですね。そこで、柏各地の割烹料亭に頼んで、

「かしわ懐石」 1万円
「かしわミニ懐石」 3千円

を考案してもらう。味付けは、関東の人間にややエキゾチックな味覚という意味で、最初はやっぱり九州風がいいかな。時間が経てば、関東風の塩っぱい醤油味に近づいていくでしょう。

そして、数年かけて、柏エリアで、こんな食文化を定させる。

☆冠婚葬祭には、当然、「かしわ懐石」
☆誕生日パーティーや打ち上げ、女子会には、「かしわミニ懐石」
☆少し懐石っぽい気分を味わいたい人には「かしわミニ懐石」

その頃には、お店の間で競争も激化してレベルも上がり、東京や近県から、わざわざ柏に「かしわ料理」を食べに来る人も増え、柏の名物料理にふさわしくなっていることでしょう。そこまでくれば、

【フェーズ2】本場・柏の「かしわ料理」を、西日本へ逆輸入だっ!

名古屋以西の人間には、「かしわ=鶏肉」の公式が通用します。でも、「かしわ」を地域の名物料理として打ち出した例は、日本中でまだない。

善は急げ!名古屋、大阪、広島、福岡など、西日本の主要都市に向けて、「本場・柏のかしわ料理」をプロモーションする。

「柏のかしわ料理なら美味しいはず…」と思ってもらえるかも。実際に美味しければ、ブレイクするはず。

【フェーズ3】東京五輪の「おもてなし」に、「かしわ懐石」が登場

懐石料理は、外国人のおもてなしに向く料理…2020年の東京五輪に向けて、柏から「かしわ懐石」の店が、都内の銀座、丸の内、新宿、池袋、渋谷、晴海の選手村付近など、主要スポットに出店すれば、「かしわ料理」の味を世界中にプロモーションできる。

是非、やってみたいな。食文化・料理で全国的に有名な街になれれば、かっこいい。

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