融資が地価をつくる

おはようございます。Manachanです。

最近、メールやFacebookをあけると、いろんな方と、ものすごい数のやり取りがありまして・・・「12時間くらいメールみないと、未読メール、軽く30通はいく」、「次にFacebookみて、Lineみて、Whatsappみて・・・」みたいな感じ。基本、全部レスしなくちゃならないので、作業量的には、サラリーマン時代の多忙な時期とそう変わらないですね。

あと、生活のプレッシャーもある。独立自営主として、とにかく、食っていかなきゃならない。売り上げにつながりそうな話があれば、平日だけでなく、土日もなんとなく、働いている感じです。

それでもまあ、経営陣・上司の意向を受けて仕事するわけじゃなし、自分の好きなことを仕事にしているので、趣味と仕事の境目がなくなってる感じですね。だからストレスとかは、ほとんどありません。

不動産業者として、収益物件、土地の売買にかかわるようになって、思うこと。

「不動産価格って、人為的に決まるよね」

「一言でいえば、銀行融資次第で、いくらでも変わっちゃうようね。人口増加とかと全然関係ないよね」

たとえば、こんな話がありました。

首都圏ではかなり大きなターミナル駅から、バス便立地の土地を売って欲しいと依頼を受けました。

50坪弱、ほぼ正方形のきれいな整形地。用途地域も「近隣商業」で、容積率400%とれる。前面道路の関係で360%になっちゃうけど、都市計画法・建築基準法的には、「8階建て、25戸程度のワンルームマンションが問題なく建つ」感じ。

新築ワンルームが建てば、業者が表面利回り5%くらいに割り戻してエンド客に売ります。たとえば、月額家賃8万円とれるワンルームを、2000万円近くで売るのです(私は買いませんけど・・・)。それが25戸・・・儲かるぜ!だから、土地の仕入れ、かなり値段かかっても、皆さん喜んで買うわけです。

数年前、リーマンショック前のミニバブル期に、バス便立地のワンルームマンションにメガバンクの融資がついた時期がありました。その時は、例の土地、坪170万円くらいの値が、平気でついていたのです。ワンルーム業者同士の競争も激しいですから、「土地売りませんか」チラシと、電話攻勢がすごかったそうです。

ところが、リーマンで派手にこけて、不動産に戴すr融資姿勢が厳しくなりました。今、アベノミクスで、少し緩くなってますけど、それでもなお、「バス便立地のワンルームマンション」に対して、銀行が融資を出すのは極めて厳しい状況。

私、友人のワンルーム業者に聞きまくりましたが、「バス便はちょっと・・・」と、断られ続けました。融資つかない限り、建てても仕方ないですからね。

もし、8階建てワンルームマンションが建たないと、この土地の活用方法は「戸建」や、「3、4階建てファミリーマンション」になってしまう。

50坪弱・・・ファミマを建てるには小さすぎる区画。無理して建てることは可能ですが、建築コスト高騰のご時勢なので、良い値段で売れそうもない。かといってこの土地は、戸建建てるには中途半端に大きすぎる。土地代+上物で7000万円くらいかかってしまうので、バス便でこんな高額物件買う人はいない。

だから、2分筆、できれば3分筆して、3階建ての狭小戸建住宅を建てるしか、高値で売る方法はないと思われます。それにしたって、8階建てのワンルーム建てる用の土地代には遠く及びません。

私、狭小戸建って、心理的に抵抗あるんですよね・・・地価水準が安く、「土地が少なくとも30坪あって、カーポートの一つも付いてないと戸建とは呼べない」地域に育ったものですから。

だから、都内によくある、「土地12坪、3階建てペンシル戸建」なんか見ると、「別の惑星に来た」気分になってしまいます。

30坪の土地を2分割して戸建分譲、田舎者には理解しがたいけど、都内では当たり前

話戻りますが、我々不動産業者のミッションは、「地主の意向を受けて、できるだけ高く土地を売る(方法を考える)」こと。

だから結局、「上に伸ばす」か「細かく分割する」か、どちらの方法を探ることになるんですよね。こうして、日本の都市部は、狭小区画、ワンルームマンションとペンシルハウスだらけになっていくのかもしれない・・・

さらにいうと、ワンルーム&ペンシルハウス化を促進するのは、「緩い融資姿勢」なのだと思います。

とにかく、不動産価格は、短期的には「不動産市場に流れ込む資金供給量」で決まるような気がします。人口動態とか、あまり関係ないですね。

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