アジア不動産を買う奴は馬鹿?

おはようございます。Manachanです。

今日のケアンズは、曇り空。午後の便で、東京に帰ります。

帰国前に、ブログ一本書いていきますね。いま旬な話題といえば、東南アジア新興国不動産投資!

不動産ブログランキング、いま18位。順位、順調に下降中(泣)。
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昨日、「地方プレミアム投資術」で有名な伊藤ほうせい氏による、刺激的なブログ日記が出ましたね。

アジア不動産を買うバカ

私は、「地方プレミアム投資術」を買ってる人間だし(仙台、郡山、水戸の市況・土地選びとか、これで勉強しました♪)

上記の日記も、なかなか鋭い点をついてると思うので、応援ぽちも、しました。

わたくしは、東南アジア新興国の新築・未完成物件を、結構買っています。

現時点のポートフォリオは、日本10戸、欧米先進国3戸、アジア新興国4戸です。国名でいうと、フィリピンとタイを買ってます。

ですので、「アジア(新興国)不動産を買う人はバカ」とまではいいませんが、

ただ、これらの国でも、不動産市場をちゃんと勉強して、「投資の勝ちパターン」を理解してから投資すべきだと思います。

業者セミナーに参加して、そのまま、現地視察ツアーに行って、精査せずに買っちゃう人に関しては、はたからみて、「危なっかしいなあ」と思ってしまう・・・

実際、現地相場からみて、割高なものをつかんでいるケースが多いし、キャピタルゲイン(値上がり益)狙いの割に、いつ、どのように、どのタイミングで転売するか、全くシナリオを描けていない人も多い。

それなりに、大きなお金をつぎ込むわけですから、事前勉強に時間とお金をかけるのは、MUST。

業者セミナーだけでなく、我々「アジア太平洋大家の会」などが主催する、大家・投資家目線のセミナーに出てみるのも、一つの方法だと思います。

ほうせいさんブログにも、マレーシアの話が出てきましたが、ちょうどタイムリーに、7月7日(土)、東京で、

アジア太平洋大家の会主催「マレーシアに学ぶ」不動産投資セミナー

というものを、開催します。もちろん、私も出てますので、皆さん、ふるってご参加ください。今なら、早期割引期間中なので、おトクですよー。


東南アジア新興国の一角を占める、マレーシア、という不動産マーケットを、個別に見ていくのも大事ですが、

同時に、よりグローバルな文脈から、この国での不動産投資を位置づけ、理解していくことも、大事だと思います。

グローバルな不動産投資の世界では、コア・マーケット(Core Market、中核市場)と、エマージング・マーケット(Emerging Market、新興市場)という言葉が、よく使われます。

コア・マーケットとは、一般に、米国や英国など、欧米先進国の成熟した不動産市場のことを指します。

特にニューヨークやロンドンは、コア・マーケットを象徴する存在です。これら「世界都市」の不動産は、非常に流動性が高く、それこそ全世界にバイヤーがいます。

ニューヨークのマンハッタン、ロンドンのメイフェアなど、有名どころは、世界中の投資家が買います。いい場所に物件が出たら、英米人だけでなく、アラブ人でも、中国人でも、ロシア人でも、インド人でも買います。

一方、エマージング・マーケットとは、一般に、外資を入れて発展しつつある新興国の不動産市場を指します。

マレーシアのクアラルンプールとか、タイのバンコクとか、もろ、エマージングマーケットという感じですね。

他にも、いろいろあります。ブラジルとか、ポーランドとか、トルコとか、最近出てきたスリランカとか、あとアフリカ大陸にも、続々出てきてますね。

不動産に回る投資マネーは、世界中をぐるぐる、回っています。

今は、欧米が不景気で、アジアの方が好景気なので、欧米の投資マネーが、収益を求めてアジアへ・・・という流れもあるし、

また、経済発展でリッチになった、アラブ、中国、インドなどの投資家が、「俺もそろそろロンドン買うべ!」と、コア・マーケットに資金を回帰させる動きも盛んです。だいいち、米ドルも英ポンドも、今は安いですからね。

一方、日本はというと・・・・孤立気味の世界というか、ガラパゴス的というか、

東京も、一応「先進国の世界都市」で、本来、コア・マーケットと呼ばれるべきなんでしょうが、日本語の壁があるし(英語通じないし)、それ以上に、融資とかも使いにくいので、

東京都心で設定された不動産ファンドなどはあっても、現物の不動産を、全世界の投資家がこぞって買う、みたいな感じではないですねえ。東京買ってる外国人は、せいぜい、日本に馴染みのある台湾人や中国人くらいでしょうか・・・

海外不動産を、買う側の日本人にしても、やはり、情報の面で孤立している面が、否めません。英語読解力が乏しいのもあるし、まだまだ、海外不動産投資自体の経験が浅いですもんね。たとえば、

日本の国債がやばい、デフォルトのリスクもある。だから今のうち、海外不動産を買っておこう

みたいなセールストーク多いですが、世界的にみて、そんなロジックが使われているのは、日本だけでしょうね。

世界的にみれば、基軸通貨を持つ「親分」米国の経済状況や、南欧諸国のデフォルトリスク&ユーロの先行き、中国をはじめとする新興国経済の勢いなどが、投資において大きな話題であり、

「日本のデフォルトリスク」ゆえ、「日本人が近隣アジア新興国の不動産を買う」みたいな極めてローカルな話題は、誰も口にしません。実際、売買のボリュームだって小さいですし・・・

伊藤ほうせいさんの話題に戻りますと・・・マレーシアのクアラルンプールは、エマージング・マーケットを代
表する存在ですね。

ここで、日本人が買っているのは、ローカル(現地人)向けじゃなく、外国人向けの都心高級物件が多い。このセクターは、マレーシア自体の経済発展よりは、世界のマネーの流れに左右される面が強い。

だからこそ、「欧米マネー」、「チャイナマネー」が、いま、どの程度、マレーシアを買っているのか?

あるいは逆に、マレーシアから、資金の引き揚げなどが、どの程度起こっているのか?

値上がり益狙いで投資するなら、その辺の、「グローバルマネーの流れ」を十分踏まえてから、判断をすべきだと思います。

この辺も、「7月7日マレーシアセミナー@東京」に来ていただければ、いろいろ、有益な話が聞けると思います。

アジア太平洋大家の会主催「マレーシアに学ぶ」不動産投資セミナー

アジアに不動産買った馬鹿、と言われないためにも、しっかりした勉強を。

今日の日記、ためになったと、思ったら、応援のぽちくり、ありがとう!
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